文库发布：20220225厚街道

谨呈：广东XXX有限公司厚街、道滘市场分析市场提纲区域房地产市场分析区域经济分析2区域经济1区域经济分析

1.道滘经济分析

2.厚街经济分析3道滘镇：港口大道及广深高速穿过边缘、未来东莞大道延长线利好位于东莞市西部,地处穗深经济走廊间,北距广州36公里,南距香港90公里,东距莞城9公里；交通便利：广深高速公路横穿镇区,并设有大型的互通立交出入口,另外有4条标准一级主干公路连接107国道及莞城和其它镇区；全镇土地总面积63平方公里,下辖13个村民委员会和1个社区居委会,户籍人员5.4万人,外来暂住人口8.7万人。区位分析道滘厚街厚街镇：S256省道和广深高速公路纵贯全境，扼广深、虎门要道，区位优势明显厚街地处穗港经济走廊中段，北连东莞市区，南邻虎门港；交通便利：S256省道和广深高速公路纵贯全境，至深圳宝安机场仅30分钟车程，水、陆、空交通十分便利，1小时车程可抵达珠江三角洲各主要城市；全镇总面积126.15平方公里，下辖22个村委会和1个居委会，121个村民小组，截止06年底，本地人口93800多人，外来人口近40万人。东莞大道东莞大道延长线广深高速S256国道港口大道4生产总值：道滘排名仅排26名，经济实力较弱。厚街连续4年排名前三甲；发展速度：道滘经济发展速度比其他镇区缓慢，整体竞争力不强。厚街从05年开始发展速度在镇区中保持最快。2009年年鉴数据经济发展道滘经济实力在东莞比较落后，发展缓慢；厚街是东莞经济强镇。5道滘居民富裕程度在各镇区中处中下水平;

厚街排名第4名，居民比较富裕人均纯收入排名：道滘仅24名，经济实力在东莞属于落后地区，居民富裕程度不高；居民储蓄存款余额：道滘排名仅25名；厚街排名第4名，居民购买能力强。2009年年鉴数据2009年年鉴数据经济发展6道滘第三产业持续增长，农业人口占多数，人口迁入率逐渐平稳2009年年鉴数据2009年年鉴数据经济发展产业结构：道滘在总体经济较弱的情况下，工业产值占较大比例，第三产业主要以家具业增值；产业人口：道滘人口主要以农业人口为主，每年净迁入率平稳，从05年至今人口迁入人数逐年减少。7区域经济小结：区域经济欠发达，发展缓慢人口较少，迁移比率稳定人均收入水平不高经济实力强，发展迅速人均收入高道滘居民购房力有限，厚街经济强劲，购买力强厚街道滘82区域房地产市场分析1、道滘房地产分析2、厚街房地产分析9——房地产初级阶段，市场容量比较小销售低迷，全镇全年签约住宅约300套；在售楼盘仅有沿海丽水佳园、新世纪上河居两个项目，并且均位于东江边，以江景为主要卖点的社区；土地市场：近几年，几乎没有任何商住性质的土地成交。道滘房地产概况110全镇分为镇中心区和（蔡白/南城）水岸片区房地产市场分析□镇中心区:主要为集资房，以本地客户和外来偏低收入者为主要购房群体□（蔡白/南城）片区：依靠东江丰富水系资源,且靠近厚街镇区,主要销售别墅、类别墅高端产品道滘楼盘分布老镇中心区沿海·丽水佳园蔡白区新世纪·上河居

耀盈城市广场

11整体规划较混乱,以低端集资房为主

以道滘镇中心为原点,在区域成熟的地方建有项目,但多属于农民公寓或政府立项产品的低端产品片区整体规划较混乱,目前只有在镇中心辐射片区有楼盘新推。未来2-3年片区供应缺乏。镇中心市场耀盈城市广场老镇中心区镇中心市场12水景资源丰富，以中高端商品房为主沿海丽水佳园该区域水系发达，多以别墅项目为主。目前在售项目为沿海丽水佳园、上河居项目，同时也是道滘品质和价格的最高点该片区由于受到东江支流阻隔,原是道滘较偏远地区;由于该片区临近厚街,且“道厚路”与新开的“港口大道”连接厚街与东莞城区,使得该区域房地产行业开始升温。新世纪上河居蔡白区蔡白南城区1310年产品供应沿海丽水佳园

——09年在售货量仅别墅尾盘约80套，10月份销售均价约9000元/平一、二期别墅已售罄三期联排+双拼项目特点：东江畔·原生态·别墅湾道滘镇港口大道旁（上接东莞城区，下接厚街）；项目总建筑面积38万平方米，总户数1500户，停车位1800个；内部配套:豪华会所、网球场、游泳场、幼儿园；项目分四期开发，一二期总建筑面积为178800平方米。产品为独立别墅，townhouse及叠加公寓。三期为联排及双拼别墅，共约5万平，四期小高层约4万平。产品类型套数总建面联排、双拼别墅152套5.2万平高层洋房306套4万平合计约10万平在售个案分析四期小高层14沿海丽水家园

——产品：别墅、类别墅产品双水景观园林：外看1.2公里东江生态水景,同时规划将东江地下水系引进社区内河风景带，实现景观资源集中与分散的错落和均好。

别墅产品融入新元素：联排别墅加设内天井自然通风；带有空中花园走廊和底层架空景观层的叠加别墅，实现了别墅的立体绿化在售个案分析15区域内购房数量不多

——商品房客户以外来区域为主销售回顾：沿海·丽水佳园05年9月开始销售，因工程原因被停工；而后近一年时间苦练内功，在07年港口大道通车后，销售迎来质的飞跃09年9月2日推出58套联排别墅，实现均价10955元/平方米，相对一期均价实现了66%的提升09年9月22日推出20套联排别墅同样热销，均价12000元/㎡09年10月26日根据房地产公众信息网显示,沿海·丽水佳园主要剩余产品为叠加别墅产品,剩余25套三期别墅预计10年4月开盘主要客群比例（统计数据来源于世联08-09年6月明源系统）厚街17%（私企业主及企业高管）南城18%（企业主）镇区及其他10%（南城、洪梅、深圳）个案分析道滘11%（道滘本地人）在售个案分析东城18%（企业主）16初期片区落后冷清，05年开盘后苦守了一年多,港口大道通车后,销售情况得到有效好转.上半年南城和厚街大量缺乏别墅产品的断档期，丽水佳园别墅销售极好。1个案分析交通便利性、高性价比1.2公里私家江湾，330亩养生运动场；580亩超低密度浓郁威尼斯风情水城；6.7公里内河水岸线。2东江稀缺景观资源竞争预测三期别墅预计在2010年4月推出，建面约5万㎡，约150户。3交通便利性、东江稀缺景观资源、别墅圈层在售个案分析“大规模别墅社区，江景资源优异”17新世纪上河居-——产品中式别墅，洋房项目情况：概况：建筑面积35万平米，分为两期，一期240栋独栋别墅。二期为高层；首推货量：08年6月推第一批户型：106平米两房变三房，166平米三房（复式）特点：大规模中国庭院式社区，三面环水，优良江景资源无任何形象包装，连销售中心也很难找到。一期都是以整栋多少钱一口价，单价12000元/㎡。典型项目分析

在售个案分析二期洋房均价：4400（底复：3500；顶复：5200）别墅10月价格：8000-1200018个案分析个案总结在售个案分析新世纪上河居：09年全年签约143套，周均2-4套，整体营销较弱。目前剩余货量双拼16套、500-791平米独栋182套；洋房106平米240套、166平米110套19项目进度该项目开发商为新世纪房地产开发有限公司，自98年成立以来，在东莞市各镇区成功开发数十个具影响力楼盘，项目景观三面环水，资源非常优异，自建大桥，产品打造力度大一期产品14万㎡，别墅产品基本售完，在售货量主要为高层洋房。在售的是别墅、高层洋房，成为项目强有力的竞争对手，后期仍有大量洋房产品面市123个案分析个案总结竞争预测实力开发，大盘在塑在售个案分析占据稀缺江景资源，但营销水平弱20项目特征镇区陌生区域大盘地块内外部均有可利用的资源（主要是江景）生活配套不成熟目前产品以别墅为主，有部分洋房客户特征厚街中高层管理厚街私企业主道滘企业主南城、东城、莞城企业主部分其他区域及深圳投资客道滘在售项目总结在售项目成交客户主要以厚街、南城、东城、道滘等跨区域客户为主。

21区域土地供应较少，但存在部分不确定竞争因素名称华方地块总体状况项目位于南城碧潭洲，占地19993.47平方米；建面87147.91平方米规划产品不受90/70建筑规范容积率3.8地块特点项目周边农田、鱼塘、500米外沿河有自建房和小规模工厂道滘镇许多土地都是几年前转让出去，但不受政策限时开发约束，未来不确定因素影响较多。华方地块潜在市场分析水岸丽城

22——09年产品从别墅到洋房产品过渡以别墅产品供应为主以别墅供应为主，同时有部分高层洋房放量新世纪上河居单体别墅35栋近2万平方米、双拼别墅1万多平方米；别墅约200套2008联排100套，独栋9套新世纪上河居酒店式公寓2万平方米、小高层1万多平方米1季度2季度3季度1季度2季度3季度4季度20094季度沿海丽水佳园联排250套、小高层1000套1季度2季度3季度4季度2010整体供应较小，区域内基本不存在太大竞争未来供应分析23道滘房地产小结

房地产发展阶段：起步阶段

高端产品销售特征：

外销型明显

区域内供应较少，存在市场机会点未来发展趋势——蔡白/南城区域，从港口大道通车和东莞大道延长线的通车，有较大发展潜力2409年厚街房地产进入飞跃期，新盘频推，市场旺盛厚街镇区，经济实力较强，房地产销售量随着推出量的变化而变化，09年全年签约面积约为29万平方米，约2900套；厚街楼市一直来呈供需两旺态势，需求强劲，价格增长异常迅猛；从07年开始，厚街楼价开始在一阵狂涨后接近南城水平，个别楼盘已经迈过5000大关。时间2007年2008年2009年签约面积14万平米15万平米29万平米签约套数1120套1386套2913套近3年厚街市场年销售量厚街房地产概况225君汇豪庭颐和居幸福里富怡名居汇景豪庭鹿港小镇厚街楼盘分布湖景壹号丰泰观山碧水26鹿港小镇：09年销售近1000套，均价从09年初3600元/平到目前4500元/平。目前剩余最后50-160平楼王单位约250套位置：鹿港小镇位于厚街大道与港口大道交汇占地:60000平方米；总建面:

约16平方米；总户数:

约1400户；户型：49㎡一房、70-80㎡的二房、97-130㎡左右的三房以及152㎡四房；项目特征：围合型布局，营造了大尺度的园林，同时设置了近1000平米的游泳池。在售个案分析27富怡名居：09年销售约200套，均价从09年初4500元/平降至目前4100元/平，两房基本售罄。剩余约400套107-155平3-4房余货户型统计户型面积区间余货三房125-128㎡约180套8~11、16、17栋四房148~155㎡约170套9~11、16、17栋优势劣势1.产品线丰富，从两房至四房户型2.社区规模大，园林规模大1.地块批地时间久，比鹿港早约10年2.因面积较大，因而导致总价过高131291011141516178预计2010年中下旬推出在售在售个案分析28颐和居：具备地段优势，成熟配套，09年销售约300套，均价保持5500元/平左右。目前剩余约40套164平三房及35套公寓，另外保留约200套团购单位户型总货量余货一房912套约75套二房三房优势劣势1.周边配套更成熟2.产品创新度高，拥有厚街首创小复式，超高层厚街首创小复式，超高层高1.剩余单位少，客户选择性很小2.无社区，规模小楼王三房剩余单身公寓及小复式约35套6栋团购保留单位136套在售个案分析29幸福里：09年12月开盘至今成交约20套，销售情况差；成交均价3600元/平米项目房型楼栋层数货量两房81.734-5栋12层25套三房109-1371-2-3栋12层150套四房1844-5栋12层25套优势劣势1.靠近专业市场，周边的客户群庞大；2.商铺资源优势集中；1.环境较差，市场配套差；2.无社区，无园林；１２３４５筹建公寓1-5栋各推出25套在售个案分析30君汇华庭：园林打造具备优势，09年销售约400套，均价约5500元/平。剩余货量不足60套，主力户型为110~134平3房及140平以上4房楼栋君兰阁1、2、3座；君威阁1、2座；君诚阁1、2座；君信阁1、2座；君皇阁1、2、3座；总剩余套数约60套未签约套数约75套优势劣势交通便捷，近康乐南路、周边配套齐全、楼盘档次较高尾盘，客户选择面少君皇阁

1~3栋主推楼王剩约40套剩余约20套售罄在售个案分析31情况一：君汇华庭价格接连上扬君汇华庭一个月内价格增长近400元/平方，且取得良好的销售业绩；原因归结如下：厚街“凰宫”豪宅，处康乐南，配套好，市场印象高；情况二：富怡名居（大户型）价格连续回落，滞销明显富怡名居时销5年，户型单一，价格从07年5000元/平，降至今4500元/平；原因归结如下：厚街中心板块的差地段，户型大且单一，总价过高；情况四：颐和居自身价值高+相对总价低，轻松出货

凭借楼盘自身的优越条件（厚街中心，近唯一的体育公园，配套好),项目价值远高于其他竞争对手；品牌发展商新世纪“四字头”，厚街唯一小复式（93平方），精装修主题销公寓（33平方），总货量不足100套！情况三：幸福里“不再幸福”，两周认筹量不破20幸福里商铺加档口认筹量达214个，住宅筹量不破20，前景堪忧！原因归结如下：质素低，无社区无园林，与对面别墅共用园林，价格预计不过4200元/平方米；情况五：湖景一号横岗水库资源产品，09年货量少，10年销售力度将会加大厚街高端楼盘较少，目前基本售罄。10年推售楼盘以中低端为主，主要为富怡名居、幸福里，主力户型三房、四房，价格在5000元/平以下厚街在售项目总结3210年3~5月厚街市场供应量较大，两房比较稀缺，约100套左右；三房约550套，是市场供应的主力；中小户型及大户型在厚街市场表现失衡。10年市场供应颐和居1~5栋57套复式2009年-2010年12月1月虹桥幸福里鹿港小镇2月3月君汇