会计职称中级实务核心考点-投资性房地产

第四章投资性房地产

本章知识框架

出租;董事会决议

Iq权］★★★/其他业务收入

地及状态改变

投资性房地产＞处置

房地产资本增值

・其他业务成本

房f出租

会计政策变更...

★★★

濯额留存收雄_____i***

成本模式？*公允模式

无

差

额

其他用途

自用房地产或存货

★★★

本章考点分布

本章近五年考点分布图

投资性房地产的后续计量

■单选题

■多选题

・判断题

・计算题

■综合题

1015

本章教材变化

本章无实质性变化。

【核心考点11投资性房地产的范围

范围注意事项

①企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；（属于无形资产）

己出租的

地②以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房

土地使用权

地产。（强调拥有产权）

持有并准备增值后转让

按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产

的土地使用权

①以经营租赁方式租入建筑物再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地

产；（强调拥有产权）

②企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供相关辅助服务在整个协议中不

己出租的

房重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将

建筑物

该建筑物确认为投资性房地产。

【提示】旅店饭店的客房房屋，需向住店客人提供一整套完整的客房服务等服

务，不能确认为投资性房地产

【例题•多选题】（2015年）下列各项中，应作为投资性房地产核算的有（）。

A.已出租的土地使用权

B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物

C.持有并准备增值后转让的土地使用权

D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼

【答案】AC

【解析】选项B,以经营租赁方式租入的建筑物，不具有所有权，再转租的建筑物不能作为投资性房地产核

算；选项D,出租给职工的自建宿舍楼，作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。

土地使用权的会计处理

用途会计科目

无形资产

用于自行建造厂房等地上建筑物【提示】建造期间摊销计入在建工程，完工后摊销

计入管理费用

外购的房屋建筑物所支付的价款中包括能够分配：无形资产、固定资产

一般情况土地使用权和建筑物价值的无法分配：固定资产

固定资产

单独估价入账的土地

【提示】不计提折旧

投资性房地产

已出租，或者持有并准备增值后转让

【提示】成本模式摊销，公允模式不摊销

房地产开发企业用于建造对外出售的商开发成本f开发产品

特殊情况

品房【提示】不摊销

【核心考点2］投资性房地产的后续计量

成本模式

公允价值模式

（类似于固定/无形资产）

初始计借：投资性房地产借：投资性房地产一成本

量贷：银行存款等贷：银行存款等

后续计借：其他业务成本借：投资性房地产一公允价值变动

量贷：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：公允价值变动损益

借：投资性房地产一在建借：投资性房地产一在建

投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产一成本

贷：投资性房地产一公允价值变动

后续支

借：投资性房地产一在建借：投资性房地产一在建

出

贷：银行存款、应付账款等贷：银行存款、应付账款等

借：投资性房地产借：投资性房地产一成本

贷：投资性房地产一在建贷：投资性房地产一在建

【核心考点3］投资性房地产后续计量模式的变更

X

--成-本-模-式-----1.4»公允价值模式

-----------J

投资性房地产——W©

投资性房地产一一成本150

投资性房地产累计折旧（摊销）200

（变更日公允价值）

投资性房地产减值准备5|___________________________r

【例题•多选题】（2017年）下列关于企业投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（）。

A.自行建造的投资性房地产，按达到预定可使用状态前所发生的必要支出进行初始计量

B.以成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提的减值准备以后会计期间可以转回

C.投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式时,其公允价值与账面价值的差额应计入当期损益

D.满足投资性房地产确认条件的后续支出，应予以资本化

【答案】AD

【解析】选项B,以成本模式计量的投资性房地产，计提的减值准备以后不能转回；选项C,投资性房地产

后续计量模式的变更，作为会计政策变更处理，按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存

收益。

【核心考点4】投资性房地产的转换

存货跌价准备

【例题•单选题】（2017年）企业将自用房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产。下列关于转换

日该房地产公允价值小于账面价值的差额的会计处理表述中，正确的是（）。

A.计入递延收益

B.计入当期损益

C.计入其他综合收益

D.计入资本公积

【答案】B

【解析】企业将自用房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产，当日公允价值小于账面价值的差额，

应该计入公允价值变动损益。

【核心考点51投资性房地产的处置

成本模式公允价值模式

借：银行存款借：银行存款

贷：其他业务收入贷：其他业务收入

应交税费一应交增值税（销项税额）应交税费一应交增值税（销项税额）

借：其他业务成本

贷：投资性房地产一成本

借：其他业务成本一公允价值变动

投资性房地产累计折旧（摊销）借：其他综合收益

投资性房地产减值准备贷：其他业务成本

贷：投资性房地产借：公允价值变动损益

贷：其他业务成本

（或相反）

【例题•计算题】（2014年）2010年12月16日，甲公司与乙公司签订了一项租赁协议，将一栋经营管理

用写字楼出租给乙公司，租赁期为3年，租赁期开始日为2011年1月1日，年租金为240万元，于每年年初收

取。相关资料如下：

（1）2010年12月31日，甲公司将该写字楼停止自用，准备出租给乙公司，拟采用成本模式进行后续计

量，预计尚可使用46年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧，不存在减值迹象。该写字楼于2006

年12月31日达到预定可使用状态时的账面原价为1970万元，预计使用年限为50年，预计净残值为20万元，

采用年限平均法计提折旧。

要求：（1）编制甲公司2010年12月31日将该写字楼转换为投资性房地产的会计分录。

【答案】2010年12月31：

借：投资性房地产1970

累计折旧[（1970-20）/50X4]156

贷：固定资产1970

投资性房地产累计折旧156

（2）2011年1月1日，预收当年租金240万元，款项已收存银行。甲公司按月将租金收入确认为其他业务

收入，并结转相关成本。

要求：（2）编制甲公司2011年1月1日收取租金、1月31日确认租金收入和结转相关成本的会计分录。

【答案】2011年1月1日预收租金

借：银行存款240

贷：预收账款240

2011年1月31日:

每月确认租金收入=240/12=20（万元）

每月计提的折旧额=（1970-20）/50/12=3.25（万元）

借：预收账款20

贷：其他业务收入（240/12）20

借：其他业务成本3.25

贷：投资性房地产累计折旧3.25

（3）2012年12月31日，甲公司考虑到所在城市存在活跃的房地产市场，并且能够合理估计该写字楼的公

允价值，为提供更相关的会计信息，将投资性房地产的后续计量从成本模式转换为公允价值模式，当日，该写

字楼的公允价值为2000万元。

甲公司按净利润的10%提取法定盈余公积，不考虑其他因素。

要求：（3）编制甲公司2012年12月31日将该投资性房地产的后续计量由成本模式转换为公允价值模式

的相关会计分录。

（采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产应写出必要的明细科目；答案中的金额单位用万元表示）

【答案】2012年12月31日

借：投资性房地产一一成本2000

投资性房地产累计折旧[（1970-20）/50X6]234

贷：投资性房地产970

盈余公积26.4

利润分配一一未分配利润237.6

【拓展】如果考虑所得税因素：

假定旧政策下会计与税法折旧相同,那么新政策下账面价值为2000万元,计税基础=1970-234=1736(万元),

产生应纳税暂时性差异=2000-1736=264(万元)。

借：投资性房地产一一成本2000

投资性房地产累计折旧234

贷：投资性房地产1970

递延所得税负债(264X25%)66

盈余公积