医院物业服务综合管理方案技术投标方案

医院物业服务综合管理方案

第一节设备设施运维与管理方案

一、设备设施服务标准及制度

(一)设备设施服务管理标准

1、维修员熟悉工作区域结构，了解电梯、空调、制冷、制热、

电器等设施设备的种类、分布和安全要求，掌握各类管线的分布、位

置、走向和使用情况，研究科学的养护方法，在“安全、可靠、经济、

合理”的前提下，使设备始终处于良好的技术状态，保证其正常用行。

2、设施、设备维护保养的管理

设施，设备管理是现代物业管理的关键，熟练的掌握设备管理技

术保证所有设备的正常运行，保持设备、设施的最佳状态，延长设备

的使用年限；加强对机器的保养，防止故障、事故的发生，努力节省

能源，降低运行成本。具体检修保养如下：

(1)自控系统的管理：

消防报警系统：

①烟感探头测试每年检查一次；

②报警盘每年清洁不少于2次；

③探头检查每年一次；

④蓄电池检查每年不少于一次；

⑤消防门警锁、电池每年检查一次。

消防系统：

①每天对大楼、地下室、非楼层CJ控制机检查一次；

②每月对消防火阀水源开关、烟感头警铃等检查一次；

③每半年对加压风机，火幕控制阀，卷帘门的联动检查一遍。

(2)供水、排水设施的管理：值班人员要对其进行日常保养、

安全操作，检查其运行情况是否正常，自动控制是否良好，每周末检

查和保养闸阀、逆流网、水表、联轴器、水泵轴承加油；每季度对泵

体进行检查，更换易损部件，对排水系统每月进行一次清理检查井，

确保排水畅通。地下室的污水池要随时排净。消防水系统阀门管道检

修每年不少于2次；外网地沟管理阀门每年检查保养不少于1次；以

上的检查维修、保养内容要做好记录，并由主管部门检查验收并签字

入档。

(3)供电设备的管理；值班人员要日常检查，无缺陷，各连接

处无跳火、发热等异常现象，指示灯、信号灯是否齐全，计量表是否

准确，配电室温度是否符合标准，确保其正常运行，对突然停电原因

应尽快查找，及时报告主管部门领导，同时检查各线路的开关安全情

况，并记录好配电盘运行情况和停电原因。对各类电机每半年保养检

修一次，各楼层的配电室及电闸设备每月检查保养一次，高压开关柜

安全工具集避雷器每年一次耐压测试，低压开关柜每年清洁除尘一次。

(二)设备综合管理规程

1、机电设备的编号按公司统一编号进行；

(1)以设备的机组整体为编号对象，不含机电设备的主要部件和

配套部件。

(2)对机电设备进行I、n、m分类编号方式：

□nx-(X)…・x・-x•/x・・x・x”

‘.……LJ……1.11……总编号，

............................卜I:同类设备由编号关系"

.............................1—备分类(口、1口，

,.........................设鲁安案稗层「

..............1------------------设备安装楼层号.

....--------------------------设备安装楼号，

..............................设备名称,♦»

注：口代表名称拼音字母简写

X：代表数字

Y：代表数字

(3)机电设备一经编号，须挂牌标示，并应保持相对稳定.

(4)所有机电设备的值班、检查、维修保养在填写相关记录时，

必须统一使用机电设备的确定编号。

2、设备卡

(1)设备卡具体要求：

a、字体的大小由设备名称字数多少而确定；

b、设备名称，编号应与设备台帐一致；

c、设备卡用白纸黑字外套塑封；

d、公司司标一般用原色，也可用黑色；

f、设备卡可由公司企发部统一制作。

(2)设备卡图样(略)

设备名称

设备编号

(3)设备卡应张贴与设备上便于识别的固定部位，卡片如有污损

则应更换。

3、设备台帐

(1)物业服务中心工程部对辖区的设备设施按系统登记填写《设

备清单》

(2)依据《设备清单》逐台建立《设备台帐》。

(3)每份《设备台帐》背面的空格表应记录该设备的重大事故，

重要部位的维保中大修及零配件更换等相关内容，并写明日期，维修

单位或维修人。

(4)每台(套)设备的帐、卡、物应保持一致。

4、设备状态标识

(1)工程部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人

员伤害和设备损坏。

(2)设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及不同

情况的警示牌等(如严禁合闸)。

(3)正常运行中的设备可不予标识。

(4)设备状态确定后，由设备操作人员及时将设备状态标识置于

设备明显处。

(5)设备状态改变，标识应随之改变。

(6)采用的标识牌由公司统一购置。

5、设备保养制度。

(1)日常维修保养。

指经常性的保养工作，包括日常巡视检查、清洁、防腐、紧固和

润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车。(如正压风机、消防泵、

排水泵等)发现故障及时排除，做好日常巡视检查记录。

(2)一级保养

对机械设备进行检查，检测、根据实际需要局部解体，进行清洗，

调整，维修更换：对电科函方酶摇测：对电气设备清扫，检查仪表、

电器开关接线端；对电子设备除尘、触头研磨、更换、功能检查；对

管道、风道局部除锈、防腐、刷漆：对各种主要阀门渗漏，故障进行

处理。

(3)二级保养

对机械设备进行全面清洗、调整、部分解体检查和局部修理更换

易损件等；对电机进行绝缘检测，抽芯检查、清理、轴承上油；对电

气设备全面清扫；母线、导线，电器端子除氧化、紧固、校验仪表；

摇测绝缘电阻

对电子设备除尘，插接件接口清洗，系统功能参数测试；各管道、

风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门渗漏，故障处理或更换。

6、设备设施维修保养工作程序

(1)工程部根据辖区设备设施的使用年限、使用频度、年故障

率、隐患、腐蚀、噪音等综合运行情况，每年12月20日前制定下年

度《设备设施维修保养年度计划》。

(2)由物业服务中心报请公司领导或业主单位审批。

(3)公司领导批准由公司出资的计划项目。

(4)业主单位批准由业主出资的计划项目。

(5)对于需要外委测试/维修保养项目要填写外委申请。

(6)项目审批后，工程部负责制定各项目的备品、备件，填写

《物品采购计划表》并按计划项目组织实施。

(7)工程部主管和有关技术人员共同监督验收将维保实施情况

填入《设备设施维修保养记录》。

7、设备故障、事故处理程序

(1)设备故障：指设备设施因部件损坏、失效、超载、超电压

电流、短路、润滑不良、违章操作等因素不能正常工作，或造成停机

停电，经事后维修而可恢复正常工作。

(2)设备设施发生故障，工程维修人员及时排除或通知有关单

位维修，尽快恢复正常运行。

(3)工程维修人员必须将故障处理情况认真填入《设备维修记

录》，不得疏漏隐瞒。

(4)设备事故：凡是发辖区较大范围、较长时间有关系统不能

正常工作，造成的停电、停水、停梯严重影响办公活动，或设备损坏

严重修复费用在2000元以上者。

(5)发生设备事故物业服务中心必须及时报告公司领导，同时

组织人员或有关单位按应急程序进行抢修。

（6）设备事故处理后，由物业服务中心负责人召集工程部有关

人员和单位参加事故分析会，工程部主管写出分析意见、防范措施由

物业服务中心负责人签阅上报公司领导。

8、设备技术资料管理

（1）物业接管机电设备的资料应包括：

a、机电设备出厂合格证；

b、机电设备使用说明书；

c、机电设备安装、调试报告；

d、设备保修卡，维保协议。

（2）设备资料在设备交接验收时，由物业接管验收小组向发展

商收取并办理接收手续，填写《物业接管资料移交清单》。

（3）对于发展商尚未移交的资料或资料不全、不真实等问题，

物业接管验收小组应该将问题逐项记入《接管验收资料遗留问题登记

表》。

（4）机电设备的台帐、运行、维修保养记录，与随机资料图册

构成设备的全部档案内容。

（5）设备的档案资料应整理装订，物业服务中心专人专柜保存。

9、设备管理值班制度

（1）工程部维修值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因

工作需要临时离岗，必须有符合条件的人员替岗，并交代离岗的时间

和去向。

(2)根据操作规程和岗位职责的要求，密切注视所管设备的运

行情况，按规定巡视检查，及时排除设备故障，按计划进行设备设施

的维修保养并做好相关记录。

(3)维修值班人员必须随身携带对讲机，调到规定频道，随时

接收客服部报修指令。

(4)维修值班人员接到报修后，应携带有关工具迅速前往维修，

按业主报修流程序进行、认真填写《业主报修单》和《业主报修回执

单》，等工作内容详细记入《工作记录本》。

(5)维修值班人员，交接班人员应提前做好交接班准备工作。

(6)交班人员应主动、简要的向接班人员介绍值班和设备运行

情况，重点讲明接班后有连续性的工作内容。

(7)接班人员应查看记录，检查仪器、工具、对讲机等是否齐

全。无误后共同在《工作记录本》上签字。

(8)有下列情况之一不能交接班：

a、接班人员未到岗，交班人员不准下班；

b、交接班准备工作未完成；

c、在设备故障、事故处理未完成时，由交班人员负责处理接班

人员协助；

d、接班人员有醉酒现象或其他神志不清情况而未找到顶班人

10、各类记录

(1)《设备清单》。

(2)《设备台帐》。

(3)《设备设施维修保养年度计划》。

(4)《设备外委维修保养申请表》。

(5)《物品采购计划表》。

(6)《设备设施维修保养记录表》。

(7)《设备维修记录》。

(8)《设备事故报告单》。

(10)《物业接管资料移交清单》。

(11)《接管验收遗留问题登记表》。

(12)《工作记录本》。

(13)《业主报修单》。

(14)《业主报修回执单》。

二、工程维护人员内部考核内容、标准及方法

类别检查考核项目分值

一、自律情况：

严禁在工作期间饮酒（含午休期间）2

严禁在工作期间打游戏1

利用职权挪用、侵占、私吞公司、员工及工作有关方的财物5

违反公司有关规定，私自收受、支配业主（甲方）及有关方馈赠的财物5

二、执行力情况：

不服从正常工作安排2

不按时完成交办的工作任务1

综合三、晨会执行情况：

不按规定每天组织召开晨会2

单位负责人不主持召开晨会1

晨会记录不全（含事后补记）1

四、突发事件应急处置预案建立、管理情况：

未建立应急处置预案3

发生突发事件（含演练），负责人、相关人员不及时到场处理4

五、考勤和劳动纪律情况：

单位不按规定实行考勤制度2

迟到、早退1

考勤、请（休）假无人监管，或监管不力1

综合

超权限范围批准请（休）假，或请（休）假手续不全1

旷工（指未请假，并未经批准，按规定的工作时间不到岗）一天2分，连

续三天（含）除扣分外，另按公司规定做辞退处理

类别检查考核项目分值

六、员工着装（工作标牌、标识、帽、鞋、袜）情况：

工作期间不按规定着司服，或各单位人员来司办事未按规定着司服1

未佩戴工作标牌、标识，或佩戴其他非工作标牌、标识1

七、工作（值班）台帐、表单记录情况：

未按规定健全工作（值班）台帐、表单2

工作（值班）台帐不能全面、清楚、完整反映工作（值班）及交接班情况1

直接负责人未对工作（值班））台帐、表单记录情况进行监督检查1

管理人员未按要求每天做好工作笔记1

八、单位总值班落实情况：

未按规定要求安排人员总值班，或未建立值班记录台帐2

值班期间脱岗，或总值班电话无人接听1

节假日、双休日值班期间发生较大的事件及事故，单位总值班人未向公司

3

和甲方总值班人报告

九、交接班、换岗管理情况：

对遗留工作未交接清楚1

上级领导交代的事项未交接清楚1

委托保管、代收的业主财产未交接清楚1

交接班人不签字1

一、维修管理情况：

未建立业主报修、维修、特约服务、回访等管理制度2

工程未按规定（约定）时间及时处理并完成业主报修、维修、特约服务和回访3

未建立业主报修、维修、特约服务、回访等台帐记录1

二、设备运行管理情况：

类别检查考核项目分值

未按要求对设备进行日常检查和维护2

检查维护记录不全1

无设备标识、标牌悬挂或悬挂不全，或标牌标识陈旧破损，模糊不清1

三、对重要设备场所管理情况：（配电房、电梯机房、水泵房、雌室等）

设备房无人情况下，未进行上锁管理5

无关人员进入重要设备场所聚集、活动、吸烟、喝酒、娱乐、吃饭、乘凉、休息5

在设备房里烧食物或未经批准使用大功率电器10

允许进入重要设备场所人员未进行登记5

设备房内无消防设备器材配备或失效10

值班人员不会使用消防设备设施5

值班电工夜间不得私藏休息，检查时开门超过5分钟3

值班人员被褥未叠放整齐1

工具未摆放整齐1

三、设备服务作业规程及服务方案

（一）设备设施运营维护

XX物业在多年服务的基础上，结合本项目的服务要求，主要专

用设备分包管理等特点，进行综合技术分析，制定严格的管理制度、

严谨的工作规范、周密的维保计划，为设备系统提供安全、可靠、优

质、经济的服务保障。

1、供水系统

（1）总体供水设施每月检查一次。

（2）泵、管道每两年进行除锈、油漆一次。

（3）水泵和饮用水水池（箱）每季度保养一次，。

（4）水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年

冬季对外露水管包扎、防冻。水泵房实施封闭管理。

（5）高层房屋减压阀调压每季度一次测压并做好记录。

2、供配电系统

（1）建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、

安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交

接班制度；值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持

有上岗证书；保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，

要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；

（2）每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、

高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定

时抄表做好记录，出现异常及时处理；

(3)定期委托专业单位对变压器、高压开关柜进行1次测试、

试验等项目的维修保养；每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清

洁、保养；保证正常电力供应，限电、停电按规定时间通知业主(使

用人)；每年检测1次保安接地电阻；每年检测1次配电房主要电器

设备的绝缘强度；每年检测2次配电房内消防器材，保持消防器材完

好；妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测1次；

(4)潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器

设备干燥。

(5)每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马

上采取措施杜绝；每日填写运行记录，建档备查。

3、公共照明系统

公共照明系统覆盖广，主要分布于外立面、大厅、走廊、通道、

机房、消防楼梯、电梯过道以及室外的广场、车道等处。公共照明系

统的使用率高、故障频繁，因此，管理的重点在于平时做好各照明系

统的维护保养工作，加强日常巡视，保证照明系统外观整洁无缺损，

无松落，光源完好，发现问题及时处理。此外，公共照明系统的节能

问题也是物业服务中关注业主满意的重点。

(1)楼道灯、道路灯、亮化灯完好率为100%左右。

(2)室内、室外公共电气柜每日巡查一次。

(3)限电、停电按规定时间通知业主或使用人。

4、暖通系统

空调系统是中央空调机组、变风量风机、盘管风机未端组成，日

常的管理过程中，保持空气的清新和良好的暖热效果成为管理的重点。

每日巡检管路，截门有无跑、冒、滴、漏现象；保证空调设备运

行正常，中、小修无特殊情况当天完成。

定期清洗空调过滤网，保证设备正常运转及空气洁净度。

发生空调系统跑、漏水时，应确定其位置，然后迅速关闭相应的

控制截门，做到不慌不乱，注意人身安全。

每月清洗一次新风机过滤网；空调机过滤网，每季度清洗一次。

每年9月份对新风机组进行一次彻底保养，包括电机，皮带，轴

承，翅片，过滤器。

协助业主做好空调设备的日常计划维护保养。

5、音像及其配套设备设施等

工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，

及时处理；

有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；

对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；工

作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有

效保护；

分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定

期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。

6、电梯系统

电梯使用频率高，故障率也相对较高；出故障后影响面较大，将

直接影响楼内业主的使用；维护管理的要求较高，处理故障的难度较

大，安全性要求极高的设备，是今后办公楼设备管理的一个重点和难

点。我们在做好日常运行保养和安全的前提下，积极配合监督专业外

包单位提供专业维护保养工作，以满足设备的运行需要。

7、乘客电梯维修保养规程

常规保养：分为月保养、半年保养，一年保养。三个等级：月保

养，每部电梯每月二次，每次不少于4小时；半年保养，每部电梯每

次不少于8小时，侧重于重点部位的保养。一年保养，每部电梯每年

不少于每次不少于16小时，做全面的检查保养。

零维修：小修，故障停梯接到报修后应在10分钟内迅速到达现

场立即抢修。

中修：周期定为3年，做全面检修保养。

大修：电梯中修后继续运行3年时间，因设备部件磨损严重，需

更换主机或更换较多的机电配套件，以恢复设备原有性能而进行的全

面彻底的维修。

8、消防系统

消防系统主要包括如下设备:

消防报警系统组成

消防系统是办公楼一个不可或缺的系统，是防范和处理消防事故

的安全保障，是设备管理当中一个不可忽视的环节，因此必须确保其

设备的正常运行。消防系统的管理重点在于做好日常运行、维护、保

养和定期的试验工作，气体灭火装置压力巡查、检测，保证消防控制

主机系统和各消防系统设备随时可以启用，同时，按规定每年对消防

系统联动试验、检测。

9、弱电系统

弱电系统由安全防范系统、信息网络控制系统两部分组成。

安全防范系统的作用是车辆进行监控，保障办公楼的安全，保证

的正常运行。它包括门禁系统、闭路电视监控系统、红外报警系统、

电子巡更系统和停车场管理系统。门禁系统主要用于人员进出的授权

控制；电视监控系统的作用的图像的实施监控和事后检查；红外报警

系统则主要用于重点部位无人情况下的防范。

信息网络系统的作用是内外的信息交流，楼宇智能化控制包括综

合布线系统、电子公告牌系统、计算机网络系统和会议音像系统。其

特点是安全性、保密性、可靠性要求较高。

（二）维护维修服务注意事项

1、维护保养对妨碍工作的，一律安排在上班时间以外。

2、在维护保养工作中，维护人员必须事先做好维修区域防护及

警示措施后，方可进行工作。

3、维修完毕，立即清理现场。

（三）设备设施管理运作模式

1、设备管理模式

由于设备设施齐全、数量繁多、分布广的特点，结合设备管理实

施“点阵统一，重点控制”的设备管理模式。

设备管理控制点，如：电力供应系统的高压柜、变压器、低压柜

等各个设备点；弱电系统的秩序维护监控的监控中心主机和各个末端

设备；消防系统的报警主机、火灾探测器、消火栓泵、喷淋泵、湿式

报警阀等；电梯的门、轿厢、安全装置、机房控制柜等；建筑、道路

等设施；照明系统的灯具、灯泡、灯管、镇流器等；给排水的阀、水

龙头、排水口等都是单独的每一个“点”，所有这些点综合在一起，

就形成设备控制的“阵”。

以工程部为管理枢纽，统一制定设施设备的维修养护计划和日常

巡视检查方案，提供统一的维护质量标准，操作规程，对机电设备进

行精心地运行管理和科学细致地维修保养，达到设备管理的统一完美。

重点控制：对重点设备重点部位，制定专门的措施，重点控制,

从而保证设施设备系统的正常运行。

项目管理重点管理措施要点

电梯系统安全运行日常巡检记录、委外维保、按时年检

消防系统可靠运行、随时可启动定期试验、巡查

加强日常的维护检查，定期试验、检

供配电系统安全可靠运行

修

水箱定期消毒、水质定期检验，排水

给排水系统水质良好，排水正常

系统定期清理、疏通

空调系统空气清新、制冷、暖效果好设备定期维护、检修、清洗

对分布各区域的电梯、消防设施、智能化系统和给排水系统实行

24小时运行值班的管理办法，对集中控制的供配电系统、监控系统、

消防系统实行24小时集中值班运行，通过严密的工作计划，严谨的

工作流程，严格的质量管理和完善的应急处理预案，达到统一监管，

提高服务质量的效果；对日常维保、业主报修、紧急情况处理等实行

统一控制。

2、管理措施

针对设备管理的关键点，我们提出与之配套的管理措施，对重要

设施设备实行专项管理。

（1）设备档案资料管理:

①设备原始资料档案管理

将设备的原始资料归档，资料内容主要包括：验收记录、测试记

录、产品与配套件的合格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建

筑结构图、使用维护说明，遗留问题处理协议和会议记要等。制作设

施设备卡，记录有关设备的各项明细资料。

②重要设备维修资料档案管理

a、维修单管理：每一次维修都要填写维修单，每月统计一次，

每季度装订一次，由工程部负责保管以备查验。

b、设备巡查记录表：值班人员填写的设备巡查记录表每月一册，

每月统计一次，每年装订一次，由物业服务中心保管以备存查。

c、是技术革新资料：设备运行的改进、设备革新、技术改进措

施等资料，由工程部汇总存查。

(2)人员管理

人员管理有两层含义：

①人员素质的管理：包括人员的上岗证、特殊工种作业证、技能

证书的管理；人员的岗位培训、技术培训的管理。

②设备责任人管理：实行设施设备分管责任制，明确分工，责任

到人，建立设备台账制度记录设备运行情况。

(3)制度管理

建立交接班制度、日常巡视检查制度、设施设备运行保养制度、

日常保养制度、设备运行手册、设备档案管理制度、设备管理台账、

安全运行操作规范、值班管理制度等一系列管理制度，对人员和设备

进行统一的监管并规范化管理。

(4)计划管理

计划管理就是根据设施设备的运行状况和相关的规程，制订行之

有效的设施设备日常和年度维修养护计戈J,保证设施设备处于良好的

运行状态

(5)检查考核管理

检查就是制定一系列的管理考核制度，通过检查和考核，去发现

问题，并针对问题去解决，从而使设备设施管理达到更高的一个层次。

四、设备故障应急处理预案

(一)突发事件处理原则

处理问题应遵循依法办事的原则.执行物业公司各项规章，不徇

私，以理服人。

1、各应急预案张贴上墙，每年至少一次应急演习。

2、遇特殊情况和重大问题时，要沉着冷静，胆大心细，机智灵

活，高度警惕，正确分析和判断情况，根据问题性质按应急方案处置。

3、坚持以人为本，最大限度地保护人民群众的生命和财产安全。

4、应急工作坚持预防为主、快速反应的原则。

5、应急工作实行项目经理负责制，统一指挥，各有关岗位密切

配合、分工协作，形成应急合力。

6、遇特殊情况和重大问题时，要沉着冷静，胆大心细，机智灵

活，高度警惕，正确分析和判断情况，根据问题性质按应急方案处置。

(二)设备故障应急处理预案

1、电梯困人情况处置预案

(1)目的：及时解困乘客、保证乘客的安全。

(2)适用范围：适用于电梯的解困工作。

(3)组织结构：

成立电梯困人处置小组，由项目经理任组长，小组成员由水电工、

保安和保洁等所有物业人员组成。电梯困人处置办公室设在项目经理

办公室，日常工作由项目经理兼管。

(4)职责

①电梯维修工负责电梯困人解救和故障报告。

②监控室值班员负责监控电梯的运行状况。

（5）工作程序

电梯困人应急处理规程

①监控室值班员发现或接到困人信号后，在接报后1分钟内通知

电梯维修工，电梯工接报后必须立即赶赴现场。

②轿厢停于接近电梯口的位置，且高于或低于楼面不超过0.5米

时：

确定轿厢所在位置（根据楼层灯指示或小心开启外门察看；）

关闭电源点掣；

用专用外门钥匙开启外门，用人力开启轿厢门，协助乘客离开轿厢。

③轿厢停于远离电梯口的位置时，应首先将电梯轿厢移动至就近

的电梯外门口（以高于或低于楼面不超过0.5米为适合）；然后救出

乘客，移动轿厢的方法如下：

利用电话或其他方式通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可

能移动，不可将身体任何部分伸出轿厢外，以免发生危险；同时如轿

厢门处于半关闭或开启状态，则应先将其安全关闭或开启。

进入机房关闭故障电梯的电源，打开引机轴的后盘安上盘车摇柄,

一人持住摇柄，一人手持掣动释杆轻轻松开制动，轿厢将会由于自重

而移动，为避免轿厢上升或下降太快发生危险，操作时，将继续动作，

使轿厢慢慢移动，直到最接近电梯厅门口为止，操作时，应注意，如

果轿厢停于最高层电梯门口以上位置或最底层电梯门口以下位置时，

可只撬开掣动，使轿厢自动移动，而应在松开掣动的同时，所至紧摇

柄并用力盘绞，使轿厢向正确的方向移动。

④遇到其他复杂情况，应及时报告电梯公司及有关领导，填写《电

梯困人处理情况登记表》。

⑤工程部对困人的原因需电梯公司提交电梯故障分析报告，并将

故障原因登记在《电梯困人处理情况登记表》(附后)上。

(6)维修工作完毕后认真填写维修质量记录。

电梯困人处理情况登记表

日期事故原因及情况发生地点处理结果处理人备注

2、动力设备应急处理预案

(1)组织结构

成立动力设备应急处理小组，由项目经理任组长，小组成员由所

有物业人员组成。动力设备应急处理办公室设在项目经理办公室，日

常工作由项目经理兼管。

(2)处理流程

本着为业主利益着想，发挥自身的维修技术优势采取灵活有效的措

施，密切和专业公司配合，作好动力设备的应急处理。

3、大面积浸水处理预案

(1)组织结构

成立大面积浸水处理小组，由项目经理任组长，成员由水电工、保

安和保洁等所有物业人员组成。大面积浸水处理办公室设在项目经理办

公室，日常工作由项目经理兼管。

(2)工作细则

①当接到业主投诉或监控中心报告后，工程人员必须迅速赶赴现

场，确定漏水点位置。

②抵达现场后，立刻查找出水的来源，检查出水阀位，并立即关闭

有关的水阀,下水道堵塞，应立即疏通。

③观察现场附近的电器开关。如有浸水或危险应立刻切断电源，以

防水浸漏电伤人。

④向领导汇报，清理现场、协调各部门工作，在漏水点停止漏水

后，向上级领导做进一步汇报并请示抢修方案。

4、消防水管爆裂处置预案

(1)组织结构

成立消防水管爆裂处置小组，由项目经理任组长，成员由消防监

控、水电工、保安和保洁等所有物业人员组成。消防水管爆裂处置办

公室设在项目经理办公室，日常工作由项目经理兼管。

(2)工作细则

①工程人员必须迅速赶赴现场，确定漏水点位置。

②迅速关闭消防总阀、水管总阀以及备用消防水箱总出水阀。

③向领导汇报，清理现场、协调各部门工作，在漏水点停止漏水

后，向上级领导做进一步汇报并请示抢修方案。

5、智能安防系统瘫痪(故障)处置预案

(1)组织结构

成立智能安防系统瘫痪(故障)处置小组，由项目经理任组长，

小组成员由所有物业人员组成。智能安防系统瘫痪(故障)处置办公

室设在项目经理办公室，日常工作由项目经理兼管。

(2)工作细则

①物业服务中心负责人命令各点当值秩序维护员及其他人员坚

守岗位、严加防范，向相关负责人汇报，组织非当值人员组成机动队,

加强巡逻；工程部紧急通知工程专业人员及设备分包专业公司人员到

场排除故障，必要时向供应商和公司总部求援。

②事件处理完毕，物业服务中心负责人召集工程技术人员分析事

件发生的原因、吸取的教训及应采取的纠正预防措施，并向负责人和

公司总部汇报处理情况。

6、停电应急预案

(1)计划停电

①物业服务中心在接到停电通知后，要立即报告工作区域领导，

并在大楼大厅及楼外醒目位置张贴通知。通知内容应说明停电时间、

恢复供电时间，并提醒在停电期间关闭所有开关及用电设备；

②安排电工进行设备看护并准备排除突发故障；

③检查备用电源接入情况；

④电力恢复时，检查有关用电设备是否正常运行。

(2)突然停电

①如局部停电，应分析故障原因，及时排除；如整个大楼停电，

物业服务中心要立即向供电部门取得联系，请求派出技术人员帮助查

明原因，快速组织抢修，并立即报告工作区域领导；

②当发生低压瞬时跳闸时，要尽快查明故障原因和恢复供电，并

做好值班记录；

③查明有关停电原因，以书面形式记录停电原因，并将全部经过

报送分管领导，并做好备案。

7、停水应急预案

(1)计划停水

①物业服务中心在接到供水部门的停水通知后，要立即报告工作

区域领导，并在大楼外楼醒目位置张贴通知。通知内容应说明停水时

间、恢复供水时间；

②供水恢复时，检查所有供水管道是否有断水或漏水现象；

(2)突然停水

①局部停水，要立即报告工作区域领导，并分析故障原因，排除

一般问题。如问题不是水工能解决的，应及时与供水部门联系处理。

整个大楼停水，物业服务中心要立即请求供水部门派人查巡。如属大

楼内部供水系统出现问题，物业服务中心要组织水工进行抢修；如无

能力解决的，要及时与供水部门联系处理，并报告工作区域领导；

②停水时间过长，要采取相应措施如外面送水等措施，确保大楼

基本办公用水；

③供水恢复后，检查供水是否正常，同时派人详细巡检供水设备

是否恢复正常；

④查明有关停水原因，以书面形式记录停水原因，并将全部经过

报送工作区域领导，并做好备案。

8、中央空调系统应急处理方案

(1)冷水机组

①巡查技工发现运行中的冷水机组故障，应马上停止该机，并开

启备用机组。

②发现故障的技工将情况报告工程部主管并联系设备保养商维

修。

③设备保养商接通知后，办公时间4小时内到场维修，非办公时

间12小时内到场维修，并在事后作维修报告。

（2）水泵

①巡查人员发现运行中的水泵异常，应马上停止该泵并开启备用

水泵。

②发现故障的技工马上进行检查维修，可当场解决的问题马上修

复并记录在当值日记上。

③水泵故障较严重，应马上报告工程部主管，由其安排组织人员

维修，并在事后作维修报告。

（3）冷却水塔

①水塔电机故障

1）巡查人员发现运行中的水塔电机故障，应马上停止该机，转

开备用电机。

2）发现故障的技工马上进行检修，可当场解决的问题马上修复，

并记录在当值日记上。

3）属较严重的故障应马上报告工程部主管，由其组织人员维修。

并在事后作维修报告。

②水塔穿底漏水

1）巡查技工发现水塔穿底漏水，应马上开启备用水塔，并将漏

水水塔平衡管阀关闭。

2）发现故障人员马上将情况报告工程部主管，由其组织人员修

补水塔，并在事后作维修报告。

③水塔溢漏

1）巡查人员发现水塔溢漏应马上检查相应的浮球开关，可当场

解决的马上修复。

2）浮球开关损坏则马上停止该塔，关闭对应的进水阀，并开启

备用水塔。

3）发现故障的人员将情况报告工程部主管，由其组织人员维修

并在事后作维修报告。

（4）管网系统

①主竖管道

1）工程人员发现或接报主管道漏水应马上关闭冷水机组和水泵。

2）现场用沙包拦住电缆引穿口、走廊口，以防水浸入二楼电房、

用户单元，并将水引入地漏，如地漏排水量不够则将漫出的水导入走

火梯。

3）用薄铁皮将裂口围住并用绳索或铁丝捆紧以防水到处乱射。

4）将空调机房内管道底部排水口打开排水，但要留意水泵房污

水泵抽水情况，一旦发现集水坑水位过高，则需关闭排水口。

5）马上报告工程部主管，由其安排人员抢修并在事后作维修报

告。

②水平管网

1）工程人员发现或接报空调水平管网漏水，应马上将事故楼层

风机房内的空调水平管阀门关闭。

2）现场用沙包拦住用户单元门口和走廊口以防水漫入用户单元，

将水导入地漏。

3）用薄铁皮围住裂口并用铁丝或绳索捆紧以防水到处乱射。

4）马上报工程部主管，由其安排人员抢修并在事后作维修报告。

③空调机房内的伸缩节

1）工程人员发现或接报机房内伸缩节破裂，应按急停掣停止冷

水机组，并按急停掣停止水泵。

2）将破裂伸缩节上的闸阀关闭，漏水停止后开启备用泵和冷水

机组。

3）报告工程部主管，由其组织维修，并在事后作维修报告。

注：如闸阀关闭不严，则马上将破裂的伸缩节拆除，将特制铁板

用螺栓封闭闸阀出口，停止漏水后再开启机组和备用泵。

④空调机房内的管道

1）工程人员发现或接报空调机房内管道漏水，应马上停止机组

水泵并将电房内的机组系统供电总开关拉断，以防电气短路。

2）用铁皮将裂口包住并用绳索或铁丝捆紧，以防水到处乱射。

3）用沙包拦住机房门口以防水浸入内。

4）开启机房内对应管道底的排水口排水。

5）报告工程部主管，由其组织人员抢修。

（5）知会受影响用户

事件发生后，工程部主管认为4小时内可修复的应马上通过紧急

知会受影响用户，超过4小时才能修复的应由管理处书面通知客户单

位办事处，办事处转给受影响用户。

9、环保事故应急预案

(1)目的

为了加强对涉突发环境事件的能力，建立健全突发环境事件应

急机制，提高应对突发环境事件的能力，保障人员和财产安全。

(2)应急组织及职责

①组织结构：

成立环境污染事故应急处理小组，由项目经理任组长，成员由保

安、保洁等所有物业人员组成。应急救援办公室设在项目经理办公室，

日常工作由项目经理兼管。

②主要职责：

a、组织制订环保事故应急预案应急救援预案；

b、负责人员、资源配置、应急队伍的调动；

c、确定现场指挥人员；

d、协调事故现场有关工作；

e、批准本预案的启动与终止；

f、明确事故状态下各级人员的职责；

g、事故信息的上报工作；

h、接受甲方领导指令和调动，接受安全部门的监督和指导；

i、组织应急预案的演练；

j、负责保护事故现场及相关数据。

(3)、工作程序

环境污染事故应急处理小组在接到污染事故发生的警报后，应立

即通知工作区域内外所有人员，应急处理小组应有一名以上成员到现

场指挥应急救援工作。

立即采取有效措施，与相关部门配合，切断污染源，隔离污染区，

防止污染扩散；及时通报或疏散可能受到污染危害的单位和居民；

参与对受危害人员的救治。

(4)应急培训计划

①应急救援人员的培训：

本预案制订后实施后，环境污染事故应急处理小组应认真学习本

预案内容，明确在救援现场所担负的责任和义务。

由应急处理小组成员每年进行两次应急培训，学习救援专业知识

和有可能出现的新情况的处理办法。每个人都应做到熟知救援内容，

明确自己的分工，业务熟练，成为环境污染事故应急救援的骨干力量。

②员工应急响应的培训

由应急救援领导小组对所有员工每年进行一次应急响应培训，了

解事故应急预案响应条件，能够在现场第一时间做出判断事故大小，

是否符合事故应急预案响应条件，以便下步工作的顺利进行。

③员工应急响应知识的宣传

根据环境污染有可能出现的事故情况，印制宣传材料，向员工发

放，了解相关的应急响应知识。

第二节公共部位的维修养护

一、维修养护范围

公共部位是指主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、

梁、楼板等)、外墙、屋面、楼梯间、通道等。

二、共用部位维修养护管理

1.房屋本体共用部位日常维修养护计划及实施方案

面日常维修

序号项目维修类别

计划方案标准实施效果

(1)由于使用

不当造成结构

局部受损较

轻，由工程部

房按房屋修缮规

屋日常每周巡定实施维修；

承⑴局部受损；查一次，特别如局部受损较⑴安全、

重正常使

(2)施工质量原是在前期阶重，应请公司《XX市城镇

1结段要每天巡专业工程技术房屋修缮范用；

因造成的结构问

构视，发现问人员提出方围和标准》(2)功能

部题。

题，立即处案，委托专业完好。

位理、维修。公司实施；⑵

如因施工质量

原因造成结构

问题，应报请

建设单位处

理。

(l)xx市

(1)外墙面砖起《城、镇房

鼓脱落的修补；屋修缮范围

每周检查一无鼓无

外(2)外墙面局部和标准》；

遍，发现问由工程部有关脱、无渗

2墙渗漏；⑶外墙面(2)《房屋渗

题，及时维修缮规程实施水、美观

面大面积渗漏；⑷漏修缮技术

修。

外墙面及装饰面规》整洁。

的翻新(CJJ62-95

)

屋每月检查一由工程部按相(l)xx市1、无积

3

遍，雨季每周应作业规程实《城、镇房水，无渗

检查，发现问施维修，按照屋修缮范围漏；2、

题，及时维修年度普查计划和标准》；隔热层完

维修。⑵《房屋渗好无损；

漏修缮技术3、雨落

规》管畅通、

(CJJ62-95安装牢

固。

⑴整洁，

公

(1)公用地面的无缺损，

共

维修改造；(2)无霉迹。

通

公共信道、门厅每周检查一⑵扶手

道由工程部按相

的墙、天棚维护；次，发现问完好，无

4门应技术作业规

(3)楼间墙面、扶题，及时维张帖痕

厅程实施维修。

手、踏步的维护。修。迹。⑶

楼

⑷公共门窗的门窗开闭

梯

维护。自如无破

间

损。

上(1)接口及砂眼