电大专科《房地产营销管理》2022、2023期末试题及答案

试卷号2218：国家开放大学电大专科《房地

产营销管理》2022期末试题及答案

1.由于房地产的不可移动性，房地产市场具有()特点。

A.区域性

B.时间性

C.空间性

D.流动性

参考答案：A

2.金牛类产品是指处于低增长率、高市场占有率象限内的产品群,

已进入成熟期。可采用()战略。

A.发展战略

B.收获战略

C.选择性投资战略

D.撤退战略

参考答案：B

3.()是进行新产品开发、市场开拓和其他经营性决策时，必须进

行的市场调查活动。

A.描述性调查

B.探索性的调查

C.因果性调查

D.预测性调查

参考答案：D

4.某些商家常花高价请明星使用他们的产品，可收到显著的示范

效应。这是利用了()对消费者的影响。

A.基本群体

B.次要群体

C.崇拜性群体

D.隔离群体

参考答案：C

5.“需要层次论”的创立者是()。

A.马歇尔

B.沃森

C.马斯洛

D.科特勒

参考答案：C

6.房地产产品的最基本构成是()。

A.附加产品

B.有形产品

C.核心产品

D.无形产品

参考答案：C

7.在企业的几种定价策略中，有一种只是作为企业在短期内追求

最大利润的策略，这就是()。

A.撇脂定价策略

B.渗透定价策略

C.折扣定价策略

D.差别定价策略

参考答案：A

8.产品的单位价值与其分销渠道的宽窄成()关系。

A.正比

B.反比

C.没有

D.没有太大

参考答案：B

9.当房地产项目所处的地理位置接近某繁华路段，选择广告媒体

宜采用()。

A.电台

B.杂志

C.户外广告

D.互联网

参考答案：C

10.()不仅地位重要，而且责任也重大，他不仅负责楼盘的销售

工作，而且要负责市场研究、新项目开发、编制营销计划、进行营销

预算等工作。

A.销售经理

B.生产经理

C,营销经理

D.研发经理

参考答案：C

11.房地产市场与普通消费品市场比较有以下一些特征()。

A.权益交易市场

B.地域性强

C.专业化程度高

D.竞争不充分

E.不可移动性

参考答案：ABCD

12.宏观营销环境的主要内容包括()环境。

A.政策

B.经济

C.文化

D.科技

E.人口

F.自然

参考答案：ABDEF

13.按市场调查的目的来划分，市场调查可分为0。

A.全面调查

B.描述性调查

C.因果性调查

D.重点调查

参考答案：BC

14.影响购买力水平的因素主要有()。

A.消费者收入

B.消费者支出模式

C.消费信贷

D.居民储蓄

参考答案：ABCD

15.根据消费者对新产品的反应不同，可以将消费者分为Oo

A.创新采用者

B.早期采用者

C.早期大众

D.晚期大众

E.落后的购买者

参考答案：ABCDE

16.分销渠道包括了()。

A.供应商

B.商人中间商

C.代理中间商

D.生产者

E.消费者

F.辅助商

参考答案：BCDE

17.广告的功能通常包括()。

A.经济

B.心理

C.指导消费

D.美学

参考答案：ABCD

18.按照专业化组织形式和内容划分，房地产企业市场营销部门

主要有()组织结构。

A.职能式组织

B.地区式组织

C.项目式组织

D.市场式组织

参考答案：ABC

19.服务营销组合的特殊要素包括()。

A.人员

B.有形展示

C.服务过程

D.服务标准

参考答案：ABC

20.物业管理服务的竞争战略包括()。

A.综合经营战略

B.全程服务战略

C.低成本领先战略

D.顾客满意战略

E.服务质量战略

参考答案：ABCDE

21.房地产市场预测主要包括哪些程序？

参考答案：

房地产市场预测的程序一般如下：

（一）确定具体的预测目标；

（二）搜集和分析有关的历史和现实数据资料；

（三）选择预测方法和模型，进行预测；

（四）确定预测结果；

（五）写出预测报告。

22.有效的房地产市场细分应遵循哪几点原则？

参考答案：

有效的细分应遵循以下几点基本原则：

1）可衡量性：它是指被大致测定的各个市场的现实（或潜在）购买

力和市场规模大小。

2）可进入性：它是指房地产经营企业有可能进入所选定的分市场

的程度。只有当这些消费者居住区域相对集中并具有一定的规模，公

司才应考虑进入这个分市场。

3可盈利性：它是指房地产经营企业所选定的分市场的规模足以

使本企业有利可图。一个细分市场应该是适合制定独立的市场营销计

划的最小单位，并且具有相当的发展潜力。

4可行性:它是指房地产经营企业能否对自己所选择的细分市场,

制订和实施相应有效的市场营销计划。

23.简述房地产新产品开发的程序。

参考答案：

一般而言，房地产新产品的开发也就是一个房地产项目从构思到

到正式进入市场的过程。这个过程包括了确定开发的目标、新产品构

思和筛选、形成产品概念、制定营销策略、项目商业分析、项目开发、

试销和正式推出市场八大步骤。

24.简述影响房地产定价的主要因素。

参考答案：

影响房地产定价的主要因素较多，可以分为微观因素、中观因素

和宏观因素。微观因素，包括房地产自身条件和环境条件。中观因素

包括商服繁华程度、交通条件、基本设施和区域环境条件。宏观因素，

包括行政因素、经济因素、社会因素、人口因素、心理因素和国际因

素。

25.新加坡发展银行置地集团DBSLAND和上海永业企业（集团）有

限公司合作开发的上海新加坡园景苑，坚持“以人为本”的宗旨，以

“人本论”的理念来赢得客户，以“小区卓越的品质”来吸引客户，

小区的绿化覆盖率近50%,由新加坡中央园艺建绿造景，48种植物在

此落户；人车分流的社区安全设计；全区提供16项VIP五星级的公

共设施；24小时保障的三重安全防护系统。又有在新加坡第一家

IS09002国际质量认证证书的新加坡怡美物业管理，真正让客户享受

家的感觉。该楼盘于1997年7月25日开盘后即取得上佳业绩，一周

内售出百余户，并且持续热销，首期816户，至1998年5月已售600

余户。继园景苑成功尝试后，他们继续研究市场需求新动向，又开发

建设了上海新加坡美树馆“汇景苑”的经典之作。该楼盘在小区的文

化艺术氛围创造上有了提升，以收藏自然、艺术为主题精心设计，全

区绿化覆盖率高达74%,58种原生植物于园内，更有25项VIP五星

级公共设施，并且承诺在交房时，须先铺草，再植花，第三栽以矮灌

木，然后再种上五米以上的乔木，以确保50年后这些树的根基。并

以“美树馆”告诉人们将盖一所好房子，以不跌价承诺书取信于客户，

该楼盘于1997年11月21日正式开盘，一个月内就销售了297户，

其销售价格和销售率都高出周边其它楼盘。

问：该房地产商运用了何种房地产定价方法?如何理解其内涵？

参考答案：

上海新加坡园景苑、汇景苑等两个楼盘采用了价值感受定价法。

价值感受定价法的关键在于房地产商针对某一特定地目标市场开发

一个物业概念，并且策划好物业的质量和价格，然后准确地评价房地

产消费者对公司物业价值的认识，其制定的价格应符合以房地产消费

者对房地产商品的价值感受。

定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制

定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多,

但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。

产品成本规定了价格的最低基数，而竞争者价格和替代品价格则提供

了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往

往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房

地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向

定价和可比楼盘量化定价法三类。

26.阅读以下材料，回答相关问题。

不可忽视的老龄社会

人口老龄化是即将到来的21世纪的一个重大社会问题。何谓老

龄社会?按照联合国的规定，是指60岁及60岁以上人口占总人口的

10%或以上，或者65岁及65岁以上的人口占总人口的7%以上的社会。

在世界人口的统计表上，西方发达国家早已进入老龄化，预计，

下个世纪初将进入全球老龄化。就中国而言，人口老龄化发展不平衡，

上海、浙江、北京、江苏、天津和广州已先后进入老龄社会。

问题：试论述人口老龄化对房地产市场及房地产营销管理的影响。

参考答案：

人口环境是影响房地产营销的宏观营销环境之一，人口年龄结构

是其中一个重要影响因素。学生可从房地产营销环境分析的基本原理

出发来分析，主要分析人口环境对房地产市场及营销管理的影响。人

口因素对房地产企业营销的影响及对策仍是市场的主体，区域人口规

模与增长率，人口的年龄结构、家庭结构以及人口的迁移等，都对房

地产开发的定位以及营销有显著的影响。城镇人口数量的变化包括两

个方面：城镇人口的自然增长和机械增长。这两方面的变化对房地产

需求的影响具有较大的差异。人口的自然增长并非对房地产产生现实

的需求，二是二三十年后的潜在需求。因为新生婴儿既无购买住房的

能力，也没有购买住房的需求。从另一个角度来看，新生婴儿的增多

会导致家庭的抚育成本增高，家庭的可随意支配收入减少，对住房的

消费也随之减少。人口的机械增长则对房地产产生现实的需求。这些

迁入人口绝大多数是靠购买住房来解决居住问题的。人口结构。从年

龄亚文化群来看，由于不同年龄的消费者在行为方式和消费需求上表

现出明显的差异性，我国人口的年龄结构变化趋势对我国经济和社会

发展也产生着深刻的影响。中国总体人口结构从“成年型”向“老年

性”转变。从而使得房地产刚性需求的主体缩小。然而，其中还有一

种现象在改变这种需求的结构，那就是家庭人口结构由“金字塔”型

向“倒金字塔”型的转变。在“金字塔”型的家庭人口结构下，家庭

人口规模呈指数级增长，不断分解为一个个“核心家庭”，所需房屋

的数量和面积不断增长，这就是传统的“分家”模式。在“倒金字塔”

的家庭人口结构下，人口数量自上而下逐层减少。

试卷号2218：国家开放大学电大专科《房地

产营销管理》2023期末试题及答案

1.()是指对有能力购买并且愿意购买某个具体产品的欲望。

A.需求

B.需要

C.欲望

D.愿望

参考答案：A

2.市场营销观念的中心是()。

A.以产定销

B.发现需要并设法满足它

C.制造质优价廉的产品

D.推销已经生产出来的产品

参考答案：B

3.某建筑公司收购了一家建材厂，这属于()。

A.前向一体化

B.后向一体化

C.横向一体化

D.纵向一体化

参考答案：B

4.某战略业务单位的销售增长率和市场占有率均为低水平，为

“双低”的产品群。这种产品群属于()类产品。

A.“问题⑺”

B.“明星(★)”

C.“金牛($)”

D.“瘦狗(D)”

参考答案：D

5.科技环境是指科学技术对企业()活动带来的或可能带来的影

响。

A.生产

B.推销

C.营销

D.财务

参考答案：C

6.判定产品生命周期的主要指标是()。

A.市场占有率

B.预期收益率

C.单位开发成本

D.销售增长率

参考答案：D

7.以下可纳入心理定价范畴的是()。

A.随行就市定价

B.追随定价

C.尾数定价

D.价值感受定价

参考答案：C

8.广告目标要明确回答的四个问题中()是广告活动的核心内容。

A.广告活动针对谁

B.传播什么信息

C.实现什么目的

D.需要多少时间

参考答案：C

9.()组织模式是指按市场调研、楼盘推销、广告宣传和新项目计

划等营销职能设置机构。

A.地区式组织

B.项目式组织

C.职位式组织

D.职能式组织

参考答案：D

10.服务的五个特征从各个侧面表现了服务与实体商品的本质区

别。在服务的五种特征中，()是其最基本的特征，其他的特征都是由

这一基本特征派生出来的。

A.不可分离性

B.品质差异性

C.不可感知性

D.所有权的不可转让性

E.不可储存性

参考答案：C

11.以消费者为中心，4cs理论的构成包括()。

A.价格

B.成本

C.方便

D.沟通

E.需求

参考答案：BCDE

12.密集性成长战略是指企业通过当前产品的()策略方式求得成

长发展的战略。

A.市场促销

B.市场渗透

C.市场开发

D.产品开发

参考答案：BCD

13.宏观营销环境的主要内容包括0环境。

A.政策

B.经济

C.文化

D.科技

E.人口

F.自然

参考答案：ABCDEF

14.按市场调查的目的来划分，市场调查可分为0。

A.全面调查

B.描述性调查

C.因果性调查

D.重点调查

参考答案：BC

15.影响购买力水平的因素主要有Oo

A.消费者收入

B.消费者支出模式

C.消费信贷

D.居民储蓄

参考答案：ABCD

16.房地产消费需求的特征，概括起来主要有以下儿个方面()。

A.多样性

B.层次性和发展性

C.双重性

D.综合性

E.可替代性与联系性

参考答案：ABCDE

17.房地产产品的特征包括()。

A.固定性

B.差异性

C.耐久性

D.稀缺性

E.保值增值性

参考答案：ABCDE

18.根据消费者对新产品的反应不同，可以将消费者分为()。

A.创新采用者

B.早期采用者

C.早期大众

D.晚期大众

E.落后的购买者

参考答案：ABCDE

19.分销渠道包括了0。

A.供应商

B.商人中间商

C.代理中间商

D.生产者

E.消费者

F.辅助商

参考答案：BCDE

20.常用的房地产促销方式有()。

A.广告

B.人员销售

C.公共关系

D.营业推广

参考答案：ABCD

21.试述房地产市场调查的主要内容。

参考答案：

（-）市场环境研究（二）市场需求研究（三）消费者研究（四）价格

研究（五）产品研究（六）分销渠道研究（七）市场竞争情况研究

22.目标市场的选择可采用的策略？

参考答案：

1）产品一市场集中化，指的是房地产企业的目标市场无论是从购

房者或是从产品角度，都集中于一个细分市场，较小的房地产企业通

常采用这种策略。

2）产品专业化，指的是房地产企业向各类购房者同时供应某种房

地产，当然，由于面对不同的购房者，需要房地产商品在档次、质量

或区位等方面有所不同。

3）市场专业化，指房地产企业面向同一市场类型，如高收入阶层,

开发出面向他们需要的系列产品，如别墅、高档公寓、中档住宅等。

4）选择性专业化，指房地产企业根据市场需求，选择某儿个细分

市场，为不同需求的顾客提供不同类型的产品。

5）全面覆盖，亦即房地产企业决定全方位进入各个细分市场，为

所有顾客群提供他们所需要的不同系列产品。大的房地产企业通常采

用这种策略。

23.影响分销渠道选择的主要因素？

参考答案：

（一）产品因素：产品因素是指产品本身所具有的特性及条件对分

销渠道的影响。

（二）市场因素：市场因素是企业选择分销渠道时应考虑的最重要

的影响因素之一，影响分销渠道选择的市场条件主要包括市场类型、

市场规模、目标顾客的集中程度、顾客购买的数量、竞争对手的状况

等几个方面。

（三）环境因素：房地产市场的环境因素主要有两层含义：

1）房地产市场经营环境

2）项目周边环境

（四）企业因素：企业因素是指企业的自身条件因素。

24.什么是品牌?房地产品牌有什么作用？

参考答案：

房地产品牌代表了房地产企业的实力和综合素质，只有有实力的

房地产企业才能保证产品的综合品质以及现阶段的营销策划和以后

的配套管理的高度和谐统一，所以消费者越来越重视品牌的选择。

品牌对于房地产企业的作用体现在：第一，有利于企业进行广告

宣传，节省促销费用；第二，简化了企业的新产品引入和推广；第三，

有利于企业进行市场细分和市场定位；第四，帮助建立顾客群的需求

偏好，培养忠实客户；第五，有利于树立企业形象；第六，增加企业

的无形资产。

25.1994年4月，位于北京广安门附近的恒昌花园首推“100%按

揭贷款”概念，最终造就了恒昌花园接近封盘（只剩二十多套尾房）

的良好业绩。事实证明，这地处南三环与西二环之间，本不被人看好

的项目得以热销，与这一促销高招的实施是分不开的。100%按揭贷款

的具体做法是：客户只需付两万元即可入住，银行按揭提供至少70%

的贷款，加上开发商提供的与银行利率限期一样的贷款，住户只需每

月归还银行与开发商的贷款即可。对于这种促销招数，其策划者“恒

昌”的总裁助理并不讳言这是开发商为售房玩出的新花样。他说，这

种方法只适用于大多数房子已经售出后，剩下一部分房子可以试行新

法，最终的结果是能达到100%入住，物业管理得以顺利实施。即使

有几家还不起贷款的客户，也不会给几近封盘的项目造成太大损失。

问：1