《企业经营管理法规》课件第3章

三、物权法

1．这台彩电的损坏应由谁承担责任？

案情：刘某即将调往外地工作，其朋友王某知道后同刘某商量，要求刘某把东芝牌彩电卖给他。双方协定的价格是1000元。王某将钱交给刘某以后，便将电视机用三轮车拉走。到家后，王某接通电源，电视机却不显示图像，王某认为刘某的电视机在卖给他之前就已经坏了，便把电视机又给送回来，要求刘某把钱退给他。刘某请来修理电视机的技术

人员进行检查，技术员检查后认为是搬运不当造成显像管损坏，便进行修理。王某表示坚决不要电视机了，如果刘某非要卖给他，可再减少一半的钱。刘某问：王某这样做是否合法？

问题：财产运输过程中的损坏由谁负责？

评析：王某这种做法是没有法律根据的。我国《中华人民共和国民法通则》第72条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”刘某和王某根据口头合同构成了买卖电视机的法律关系，但并没有特殊约定。因此，王某将钱交给刘某，刘某将电视机交给王某时，电视机的财产权已经转移。至于王某在运输期间不慎将电视机损坏，应由王某自己负责。他要求刘某承担一半的责任是没有法律根据的。刘某与王某应该进行协商，争取自行解决，如不能解决可向人民法院起诉，通过法律途径解决。

2．施工时挖到埋藏的金银怎么办？

案情：某工程队在野外施工时挖到一坛金银，有人说：“这是无主财产，谁挖到就归谁。”还有的人说：“我们应当发扬拾金不昧的精神，把它交公。”请问：这种事情应当怎么办？

问题：施工挖到的财物究竟归谁所有？

评析：本案遇到的问题，涉及财产的所有权问题。一般来说，财产所有权归属是明确的。但有时因为动乱、多次转手、时间过久等原因，可能使财产所有权发生变更而成为无主财产。对于无主财产，我国法律有明确规定。《中华人民共和国民法通则》第79条第1款规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归国家所有。接收单位应当对上缴的单位或者个人，给予表扬或者物质奖励。拾到遗失物、漂流物或者失散的伺养动物，应当交公安机关或者有关单位，收归国有。”工程队在野外施工挖到的金银，属于无主财产，根据法律规定，这些财物应当上缴国家，国家对上缴财物的人应当给予表扬或物质奖励。所以“谁挖到就归谁”的说法是不对的。

3．公民不肯把拾得的遗失物交还失主该如何处理？

案情：方某在浴池洗澡，不慎将金戒指丢失，有人看到金戒指被胡某拾到，方某向胡某索要金戒指时，胡某承认戒指是自己拾到的，但不肯归还方某，并说：“有丢的，有拾的，谁拾到是谁的。”

问题：拾到他人的财物应该如何处理？

评析：根据《中华人民共和国民法通则》第79条第2款规定：“拾得遗失物、漂流物或者失散的饲养动物，应当归还失主，因此而支出的费用由失主偿还。”公民拾得遗物，应当如数交还失主；如果失主不明，就要交给公安机关或其他有关单位处理，如果认为拣来之物，既非偷，又非抢，应归自己所有，这是错误的，是同我国人民拾金不昧的道德风尚格格不入的。方某向胡某讨还遗失物，胡某不肯归还，是对方某财产所有权的侵犯，是不法行为。如果胡某始终不肯归还方某的遗失物，方某可向人民法院起诉，要求胡某归还其物，如果因此遭受损失，可要求胡某赔偿。

4．墙角基石被邻居挖掉，如果造成倒塌危险应如何处理？

案情：王某的邻居李某在建房挖墙脚时，把王某家的墙脚石挖掉，引起墙基分裂，现墙有倒塌的危险，应如何处理？

问题：房屋由于邻居不当行为导致危险应该如何处理？

评析：《中华人民共和国民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”李某建新房把王某的墙脚石挖掉，引起墙脚分裂这是一种侵权行为，所以李某应该尽快设法排除妨碍，以免发生房墙倒塌砸坏人的恶性事件。如果李某执意不肯排除妨碍，王某可以找居民委员会的调解委员会进行调解，或直接向有管辖权的基层人民法院提起民事诉讼。但在问题没解决时，王某应采取一定措施以防止房墙倒塌。

5．在商店买东西时，营业员多找回的钱，是否应该返回？

案情：田某在百货商店买洗衣粉时，他给营业员10元钱，洗衣粉2元一袋，可是营业员找回零钱98元，多找回90元。事后营业员找到田某，请田某返还多找的90元。田某称这90元是营业员主动找回的，他不用给营业员。田某所说是否有道理？

问题：获得不当得利时应该如何处理？

评析：根据《中华人民共和国民法通则》第84条规定：“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。”田某已成为百货市场的债务人了，这种债务是由法律规定的，叫不当得利。所谓不当得利是指没有合法根据而取得他人的利益，并造成他人损失，从而在不当得利人与权益受损人之间发生的债权债务关系。依照法律规定，利益受损人(百货商场)有要求不当得利人(田某)返还不当得利的权利，不当得利人(田某)负有向利益受损人(百货商场)返还不当得利的义务。所以田某应该把多找的90元钱，返还给百货商店。

6．归还他人遗失物可以索取报酬吗？

案情：2012年元月，胡某带着妻子来到城关镇最大的集贸市场购买货物，由于市场人多拥挤，场内温度较高，胡某就把棕色熊猫牌皮大衣脱下交给了妻子。走到一货摊前选购时，胡某的妻子将这件大衣放到了货摊上。选完货物，在返家的路上二人才发现将皮大衣遗失在了货摊上。二人迅速回到遗失的地点，大衣早已不在。经向周围的人询问，也没有发现任何线索。

时隔一周胡某的妻子再次来到这个集贸市场，发现一个骑摩托车的小伙子穿的皮大衣与其遗失的那件一模一样，于是上前盘问，这个小伙子(林某)声称是在市场上拣到的，也不是偷的，并告诉胡某的妻子，想要把这件大衣要回，用钱来赎买。经反复交涉，林某要价2000元，胡某无法接受，只好诉诸当地人民法院。该县人民法院受理案件后，经过调查审理，根据《中华人民共和国民法通则》第79条第2项规定判决如下：判令林某返还所拾得的棕色熊猫牌皮大衣给胡某。林某提出的2000元赎金的诉讼请求不予支持。

问题：归还别人遗失的财物可以索要酬金吗？

评析：本案涉及对拾得物在法律上应如何处理的问题。拾得遗失物，是发现他人遗失物而予以占有的一种法律事实。拾得遗失物的情况比较复杂，应区分不同的行为而确定当事人应当承担的不同义务和责任。本案中的林某在拾得遗失物后，公开宣称拾得物属于自己所有，在遗失人胡某要求其返还时，拒不返还。因此，根据最高人民法院的司法解释认为，拾得人将拾得物据为己有的行为，构成侵权行为。因为，拒不返还行为本身是一种拒不履行法定义务的行为，同时，将他人财产据为己有表明行为人主观上具有过错。

再者，拾得物不是他人抛弃的财产，也不是无主物，而是他人丢失的物品，失主并不因其动产的不慎丢失在法律上丧失对该动产的所有权。可见，林某拾得遗失物之后应当及时归还失主，如果拒不返还则构成对失主所有权的侵害。

一般认为，《中华人民共和国民法通则》第79条关于否认报酬请求权的规定，旨在鼓励拾金不昧的行为，保持我国优良的道德传统。但是，随着时代的发展，传统的道德观念受到新的挑战，拾金有偿被许多人认为体现了等价交换的原则。所以，规定拾得人报酬请求权有其一定的必要性。这样不仅可以极大地激励人们将遗失物及时返还给失主，而且也可以避免许多新的纠纷的发生。所以，有学者认为，在今后的立法当中，应当对此作出细致明确的规定。

7．老宅中的埋藏物属于谁？

案情：孔某所居住的房屋是祖父所留。2002年，孔某将其中的一间进行翻修改造时，在屋子的房脊内发现一幅清代名人字画，并有孔某祖父对字画裱糊的年代。这一字画的发现，引起在场人的震惊，大家认为这是稀世珍宝，应当归村委会所有。当天，村委会主任就无偿将字画收归公有保存。为此，孔某多次与村委会成员协商索要，均未成功。最后，孔某向当地县人民法院提起诉讼，要求人民法院依法保护他的财产所有权。法院受理此案后，进行了充分细致的调查取证工作。经审理认为，这幅名人字画系孔某祖父所留遗产，埋藏多年未见，不属国家文物，故依《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第93条规定，判决该字画归孔某所有，该村委会应当及时予以返还。

问题：祖宅内发现的埋藏物归谁所有？

评析：本案涉及埋藏物的发现权属问题。埋藏物之发现是指发现埋藏物而予以占有的一种法律事实。在本案中，孔某对其房屋进行修缮时，发现这幅字画并载有其祖父所留笔迹，因此字画应当归孔某所有。依照最高人民法院的司法解释，公民、法人对于挖掘、发现的埋藏物、隐藏物，如果能够证明属其所有，而且根据现行的法律、政策又可归其所有的，应当予以保护。所以，当地人民法院作出的判决是正确的。

8．添附取得的财产如何处理？

案情：2001年，赵某与其妻迁往外地居往，遂将自己的三间正房及院落全部交给丁某看管，不收房租，并约定直到赵某返回后再让其迁出。在此期间，丁某精心照管赵某的房屋，随时修缮。2003年，丁某顿生在该院南端的空地再盖两间偏房的念头，自认为居住赵某的房子不论多久，也不能成为自家的。于是，花了将近10000元，就在赵某的院子里盖起了两间偏房。2003年年底，赵某与其妻一同返回，要求丁某搬走。但是，丁某住在自己盖的偏房内不肯离去，理由是此房为自己所盖并拥有所有权。

于是赵某就向当地人民法院提起诉讼，请求丁某搬出。法院受理此案后，依法进行了公开审理。法院认为，丁某在赵某的宅基地建盖房屋，此房屋是附着于赵某使用的土地上，该房屋的所有权与宅基地的使用权不可分离。故依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第86条的规定，判决赵某取得该两间偏房的所有权，赵某同时向丁某支付建房所支付的10000元费用。

问题：什么是物权的添附取得？

评析：本案争议的焦点是添附物的所有权归属问题。添附是指不同所有人的财产、劳动产品合并在一起形成一种不能分离的财产，如果要恢复原状则在事实上不可能或在经济上不合理，在这种情况下，就要确认新的财产归属问题。因此，添附为所有权的一种取得方式。添附一般包括附合、混合、加工三种。无论何种情形的添附，均导致原物的形态发生变化而成为新物，并且增加了物的经济价值。在这种情况下，或者不能恢复原状，或虽恢复原状但在经济上不合理、不合算。

因而不应当恢复原状，而由一方当事人取得新形成的物的所有权。从本案来分析，丁某利用赵某的宅基地建房，不属违法建筑，由于宅基地的使用权与房屋的所有权是一致的，只能为同一人所有，故丁某无法成为该房屋的所有权人。丁某的建筑材料这些动产与赵某的土地不动产附合，应由不动产所有权人赵某对房屋拥有所有权。不过，在添附中，取得所有权一方没有取得利益的根据，其对因此而使他人造成的损失应于所得利益范围内予以返还。所以，赵某应向丁某返还建房所支付的费用以及劳务报酬。

9．善意取得他人财产该如何处理？

案情：沈华与沈荣系同胞兄弟，二人于2005年6月同时辞去公职，出资28万元共同购置新式东风牌大卡车一辆，专门从事长途货运。在不到一年的时间里，沈华、沈荣就赎回了各自的投资，并略有盈余。此时，双方开始渐有间隙，且时有争吵。2007年5月，沈华与沈荣因对车辆维修保养的费用而发生严重冲突，二人均表示不能继续合作。此时，沈华将汽车开走，与张某商量，将车卖给张某，并以种种理由取得了车辆管理部门的信任，为其办理了汽车所有权转移手续。几天之后，沈荣发现此车已由张某驾驶运货，遂找张某要车，遭张某拒绝。无奈，沈荣向当地人民法院起诉，要求张某归还财产。

处理：法院受理此案后，经过审理认为，张某善意、有偿地取得沈华出卖的东风牌汽车，符合善意取得的构成要件。依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条规定判决如下：(1)确认张某对该汽车拥有所有权；(2)卖车所得价款为沈荣、沈华二人共同共有，共同享有该车款的所有权，平均分割。

问题：善意取得他人财产该如何处理？

评析：《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对于其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”这一司法解释虽然并未完整地确定了善意取得制度，但毕竟为处理这类案件提供了法律上的依据。

在审判实践中，应从以下几个方面来理解把握善意取得制度：

(1)对于部分共有人擅自处分共有财产的善意取得，应当严格依照已有的司法解释处理。第一，出让人不是无所有权人而是部分共有人。第二，共同财产可以是动产，也可以是不动产，其中不动产主要指共有房屋。财产的取得占有应是善意、有偿的。第三，对于其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。第四，应当维护第三人合法权益就

是即时转移所有权归受让人享有。第五，非善意、有偿取得的，其转让行为无效，应返还原物。

(2)对于一般动产的善意取得，结合我国司法实践，注意以下要件：第一，出让人必须是非所有权人或无转让权人。第二，取得的财产必须是依法准予流通的动产，除记名的有价证券外，货币、不记名有价证券，也同样适用。第三，善意取得的财产必须已经由受让人实际占有。第四，善意取得的受让人必须善意且无过失。第五，善意取得必须是通过交换有偿取得。

在审判实践中，审理善意取得案件应当掌握以下原则：

第一，对于拾得物，原则上按照《中华人民共和国民法通则》第79条规定，应归还失主，不应适用善意取得制度。同样，对于所有人不明的埋藏物、隐藏物、漂流物，应归国家所有，也不适用善意取得制度。

第二，构成善意取得的，应承认受让人即时取得所有权，原所有人的所有权即行消灭，产生侵权损害赔偿责任的，受让人的权利依法予以保护。

第三，不构成善意取得的，受让人负返还之责，原所有权人有权要求返还该物。

第四，对于赃物，应依司法机关的规定办理，买受人属恶意购买的，应无偿追回，没收或退还失主；对善意买受人，应由罪犯按卖价将原物赎回。应负返还责任的受让人因受让的财产已经毁损或灭失而无法返还原物的，应负责依照该物的原价赔偿损失。

总之，人民法院在审理这类案件时，应当依照《中华人民共和国民法通则》的原则规定，适用善意取得制度的原理来审判。其法律依据有：(1)《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条的规定。(2)《中华人民共和国民法通则》关于恶意串通损害他人利益的民事行为无效的条款。人民法院应以善意转移占有行为应当有效的立法精神，予以判决。

10．不动产所有权变动的依据是什么？

案情：许某在杭州市江干区同协路有私房两间，2002年5月，许某以20万元价格把房卖给周某，并订立了书面合同。不久，周某搬入此房，但未办理登记过户手续。后许某与周某发生纠纷，许某声称所订合同不生效，又将该房以26万元价格卖给秦某，并到房管部门办理了登记过户手续。其后，许某把周某的20万元房款退给周某，并要周某尽快搬走腾出房子。对此，双方争执不下，周某诉至江干区人民法院，要求确认该房屋归其所有，并由许某赔偿其所受损失。

．

处理：江干区人民法院依法受理此案，并进行了公开审理。法院认为，许某与周某、秦某所订立的房屋买卖合同为有效合同，但是，秦某已办理了房屋所有权过户变更登记，因而取得房屋所有权，许某与周某所订立的合同因履行不能应予以解除。依照《城市私有房屋管理条例》第6、9、12条的规定，作出如下判决：(1)驳回原告周某关于确认房屋归其所有的诉讼请求，确认秦某对该房屋拥有所有权；(2)许某向周某支付违约金。

问题：不动产所有权变动的依据是什么？

评析：本案的争议主要涉及财产所有权变更进行登记的特殊要求。不动产登记是指主管部门在相关的登记簿上记载物权变动的情况。依我国法律规定，不动产以及适用不动产规定的动产的物权变动，以登记生效为要件。例如，土地使用权的出让和转让，未办理登记手续的，土地使用权不发生转移。再如买卖车辆的，未办理过户登记手续的，车辆所有权不发生转移。房屋是重要的不动产，房屋的买卖与一般动产买卖有不同的要求，不动产产权的转移与一般动产产权的转移有不同的规定，这是各国立法的通例。我国法律对私有房屋所有权变更则赋予了特殊的要件。

这些特殊要件是确定合同能否有效成立的前提。即：应以书面的形式签订合同，须经有关部门批准和办理有关手续。《中华人民共和国土地管理法》第10条规定：“依法改变土地的所有权，必须办理土地权属变更登记手续，更换证书。”《城市私有房屋管理条例》第6条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”因此，因买卖而发生房屋所有权转移的，应当办理所有权转移、变更登记手续。这一规定的实质在于房屋产权转移的必要程序是所有权登记手续，而不是以买卖合同有效为条件。

就本案来说，双方买卖房屋未办理所有权过户登记手续，但并不能说明双方买卖合同无效，相反，买卖合同是有效的，任何一方不履行合同，都应当承担合同不履行的违约责任。

认定未办理产权登记的合同无效，不利于保护买受人的利益，认定未办理产权登记的合同有效或无效，尽管从买受人未取得房屋所有权方面看，其后果没有区别，但从案件的最终处理结果看就不大一样。因为，无效合同发生无效民事行为的法律后果，对当事人双方无约束力。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第85条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。

财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行，如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”这一规定说明了财产所有权的转移，并不取决于双方协议的效力。本案的事实说明，周某、许某双方的合同有效，周某有权请求许某履行合同，协助办理过户登记手续。但因为许某已将房屋卖与秦某，由秦某取得了房屋所有权，周某与许某不能履行合同，双方应当解除，许某应当承担违约责任，赔偿周某的损失。

11．不动产抵押登记的重要性何在？

案情：1995年10月，柯某与刘某合伙在某县规划区太婆堰37号建房一栋，总造价1万元人民币。其中柯某出资6500元，刘某出资3500元，房屋左侧一套间为刘某所有，右侧门一套间加厅堂归柯某所有。1997年该屋以刘某名字补办了宅基地使用证手续。1998年6月，刘某将属于自己所有的左侧的一套间作价4000元卖给柯某，双方订立了买卖协议，柯某付清房款。

柯某让刘某把宅基地使用证办理更名，刘某称证已遗失，并写了书面报告请求土地管理部门予以补发。1998年8月23日，刘某向县工商银行贷款7000元，工商银行要其提供担保，刘某即凭太婆堰37号房屋抵押。合同附件是刘某的太婆堰37号原宅基地使用证，该合同由公证机关予以公证。2000年10月，柯某领取了土地管理部门补发的宅基地使用证，并对该栋房屋进行了产权登记，刘某知晓这些情况。2000年12月，刘某未能如期还贷，工商银行要求行使抵押权。柯某向县法院提起诉讼，要求判决该抵押无效。

问题：

(1)哪些财产不可以抵押？

(2)公证机关即对以该房屋抵押的房款合同予以公证，是否有过错？如果没有，为什么？如果有，公证机关应该承担什么责任？

(3)请结合本案谈谈房屋等不动产抵押登记的重要性。

评析：

(1)《中华人民共和国担保法》37条规定，下列财产不可作为抵押物：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但依法承包并经承包方同意抵押的土地使用权及乡(镇)、村企业的厂房等建筑物占有范围内的土地使用权除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或有争议的财产；⑤依法被查封扣押监管的财产；⑥依法不得抵押的其他财产。

(2)公证机关对以该房屋抵押的贷款合同予以公证存在过错。

第一，《中华人民共和国公证法》第13条规定公证机构不得为不真实、不合法的事项出具公证书。物权法和担保法均规定宅基地不得抵押。本案中，虽然，刘某与工商银行间约定是以房屋进行抵押，但合同附件并非是房屋产权证书而是刘某的太婆堰37号原宅基地使用证。法律明确规定宅基地不得抵押，而公证机构却给予公证，属于“不合法事项出具公证书”，违反了公证法。

第二，《公证程序规则》第24条规定公证机构受理公证申请后，应当进行合法性、真实性审查，包括审查：申请公证的文书的内容是否完备，含义是否清晰；提供的证明材料是否真实、合法、充分；申请公证的事项是否真实、合法等。本案中，合同约定是以房屋抵押，而所附的却是宅基地使用证，合同约定与所附文件明显不符，仅凭此点公证机关就不应为该合同办理公证。《中华人民共和国公证法》第42条规定，公证机构及其公证员有下列行为之一的，由省、自治区、直辖市或者设区的市人民政府司法行政部门对公证机构给予警告，并处二万元以上十万元以下罚款，并可以给予一个月以上三个月以下停业整顿的处罚；对公证员给予警告，

并处二千元以上一万元以下罚款，并可以给予三个月以上十二个月以下停止执业的处罚；有违法所得的，没收违法所得；情节严重的，由省、自治区、直辖市人民政府司法行政部门吊销公证员执业证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。(1)私自出具公证书的；(2)为不真实、不合法的事项出具公证书的；(3)侵占、挪用公证费或者侵占、盗窃公证专用物品的；(4)毁损、篡改公证文书或者公证档案的；(5)泄露在执业活动中知悉的国家秘密、商业秘密或者个人隐私的；(6)依照法律、行政法规的规定，应当给予处罚的其他行为。

因故意犯罪或者职务过失犯罪受刑事处罚的，应当吊销公证员执业证书。第43条规定，公证机构及其公证员因过错给当事人、公证事项的利害关系人造成损失的，由公证机构承担相应的赔偿责任；公证机构赔偿后，可以向有故意或者重大过失的公证员追偿。

此外，对于宅基地使用证的真实性以及房屋的权属状况公证机关还应向有关单位及个人核实，而本案中，公证机关显然没有履行相应的核查程序。因为刘某与银行签订房屋抵押合同时，已经向当地土地管理部门办理了宅基地使用证挂失手续并申请补发，如果公证机关向当地土地管理部门核实刘某的宅基地使用证真实性时，肯定会知道刘某该证已经因挂失失效。综上两点，公证机关违反了公证法以及公证程序规则为案中的贷款合同办理公证，显然存在过错。依据公证法第42条及第43条规定，公证机关应承担相应的行政责任及民事赔偿责任。

(3)不动产抵押登记的重要性主体体现在三个方面：第一，登记是房屋等不动产抵押的必要程序，如果未进行房屋抵押登记，虽然房屋抵押合同有效，但当事人之间依照该合同所设立的抵押权不成立。第二，只有依法进行房地产抵押登记才能有效保障当事人的权益从而回避风险。实践中，房产管理部门在准予抵押登记前，根据申请人提供的资料要进行全面审核，确认当事人以及房屋权属状况的真实性、合法性后，才向抵押权人颁发《房屋他项权证》并在《房屋所有权证》上备案。因此，只有办理抵押登记，抵押权人的利益才能得到有效的法律保护，从而有利于回避或减轻风险。第三，房屋抵押登记还影响抵押权人抵押权实现的顺序和份额。

12．租出去的房屋能否随意卖？

案情：某建材公司自1995年12月起与王某签订为期8年的房屋租赁合同后，一直承租着王某的90余平方米的门面房用于经营建材业务。合同到期后，双方虽未续签新的合同，但建材公司仍向王某交纳租金，王某也未提出异议。2005年5月19日，王某突然发出对外出售门面房的公告，要求欲购者报名登记。8月23日，建材公司提交了购买现已承租门面房的申请，并向王某交纳了竞标保证金。9月9日，王某再次通知有意购房者有权参与竞买，开标时由出价最高者中标。

在9月14日的竞卖中，王某要求建材公司在内的六位竞买者采用密写方式报价。最终建材公司每平方米5800元的报价不敌张女士的每平方米6050元的报价。同月，王某与张女士到房管部门办理了房屋产权过户手续。看到这个结局，建材公司一纸诉状将王某与张女士告上了法庭，要求确认这一买卖无效，并由自己按张女士的价格买下房屋。最终，法院判决王某与张女士签订的房屋买卖协议无效。

问题：为什么王某与张女士签订的房屋买卖协议无效？

评析：法院为何判决王某与张女士签订的房屋买卖协议无效呢？首先，建材公司和王某签订的房屋租赁合同是真实有效的，这是前提。合同期届满，双方虽未续签书面合同，但建材公司仍使用租赁房屋并缴纳租金，故双方租赁关系继续有效。当王某决定出售该房时，应依法提前三个月将售房事宜告知承租人。本案中，房屋售价形成于竞价结果确定之时，故合同法规定的“合理时间”和民法通则贯彻意见规定的“三个月”均应以中标价产生后起算。也就是说，王某并未提前三个月将售房事宜告知建材公司。

其次，王某采用密写报价方式竞卖房屋，属程序不当，对承租人建材公司而言，不能视为“同等条件”。建材公司参与竞价和其起诉前的行为不能认定建材公司已放弃优先购买权，相反，建材公司以诉讼方式明确表示其主张该权利的意愿。王某与张女士签订购房合同及产权过户行为，因侵害建材公司享有的优先购买权，所以认定无效。

对于建材公司提出以相同价格购买房屋的要求，法院没有支持。这是因为原合同无效并不等于建材公司自然与王某建立了新的房屋买卖合同。法律仅规定承租人享有优先购买权，当出租人未按规定将房屋优先出售给承租人时，承租人有权请求人民法院宣告合同无效。此不仅是合同行为的无效，更延伸至合同内容的无效。同时，王某与张女士所签的合同无效后，建材公司并不能当然取得原合同中买受人的地位，即建材公司并不能简单地将无效合同中买受人张女士的权利义务取而代之。对于相关约定，仍应由出租人与承租人形成合意，新合同方能成立。

13．他人能擅自拆除违法建筑吗？

案情：李某与张某两家东西相邻，李某居东，张某居西，中间共用一条狭窄的通道。2005年3月李某家开始建一道围墙，张某不答应，他以李某所建围墙占用了公用通道，影响了正常通行为由出面阻止。阻止未果，后举报至有关部门，有关部门现场认定是违法建筑，责令李某限期拆除。可李某不听劝阻并继续施工。后张某带人强行扒掉了李某的围墙。李某即以财产损害赔偿为由，将张某诉至法院，要求张某赔偿其财产损失。

庭审中，张某认为，李某未经有关部门审批擅自搭建围墙，经有关部门确认，其所建围墙系违法建筑，且该围墙占用了公用通道，影响了他人的正常通行。在李某经阻止仍不停止的情况下，无奈才扒掉围墙的，故其不应对李某进行财产赔偿。

法院经审理认为，民事诉讼所调整的是平等主体的自然人之间、法人之间和自然人与法人之间的财产、人身关系，人民法院并不具有替代行政主管部门行使具体行政职权并作出具体行政行为的权限，即司法权不能代行行政权。在未经法定部门对李某所建围墙行使公权予以拆除或其自行拆除前，李某基于对该建筑的实际控制、支配、保护，可行使因占有物被侵害而发生的赔偿请求权，故张某应对李某所建围墙的损失予以赔偿。遂判决张某赔偿李某建围墙所需材料损失1000元。

问题：为何李某的围墙已被有关部门认定为违法建筑，他人不能擅自拆除呢？法院又为何只判张某赔偿李某建围墙所需的材料损失呢？

评析：因为，依据《中华人民共和国土地管理法》有关规定，违反土地管理法相关规定的违法建筑应由县级以上土地管理部门作出处罚，限期拆除，对拒不拆除的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。因此任何公民或其他机关、单位擅自拆除违法建筑的行为亦属违法行为。虽然违法建筑是不合法的存在物，但基于其材料来源的合法性，全部不保护则侵害了违法建筑人合法的财产，所以只能赔偿其材料损失，而施工费用因是用于支付不合法的行为和目的的，该部分费用不予赔偿。

还有一个问题，假如李某建围墙的行为已经得到有关部门的行政许可，也就是说得到了批准，但事实上影响了相邻他人的通行，是否就不能拆除了呢？回答并非如此。因为行政许可并不等于对侵权行为的许可。根据我国民法通则有关规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。法律通过对相邻关系权利的合理分配，协调不动产相邻各方的权利义务关系。

本质上，这是一方财产权利的延伸，也是对相邻方财产权利的制约。一方对其不动产权利的行使应尽量避免妨害相邻方；相邻方对他方权利者造成的轻微妨害，负有一定的容忍义务。但在给邻居造成较为明显的妨碍或者造成损失时就应当排除妨碍、赔偿损失。本案中，李某与张某之间的公用通道是张家的必经之路，而李某新建围墙妨碍了张某的正常通行，即使该围墙的建设已经获得有关部门的审批，法院仍可判决李某拆除。

14．恋爱一方或双方婚前买房，产权归谁？

案情1：刘先生与女友就快结婚了，之前，他购得商品房一套，已取得产权证，款项均为他一人支付。

问题：婚前一方买下的房屋是不是夫妻共同财产？结婚后妻子会成为该房的共有人吗?

评析：由于刘先生在婚前即取得了该房的产权证，并且款项均为他一人支付，根据《中华人民共和国婚姻法》的有关规定，该房属于刘先生的婚前财产，属于个人所有，婚后不管多久妻子都无权分割该房产权。专家建议：若要使这套房子成为夫妻共同财产，刘先生可与女友另作约定。

案情2：杨小姐与男友认识前，男友正在按揭购买一套商品房，已首付25万元，月供2400元。确立关系后，杨小姐也承担了每月1200元的按揭款，但由于购房合同上是男友一人的名字，她将按揭款打入为购房者设立的银行账号时，用的都是男友的存折和银行卡号，没有任何证据表明她支付了那笔钱。杨小姐担心，这套房子还有自己的份吗?

问题：以对方名义支付部分房款，能不能拥有部分产权?

评析：由于杨小姐没有任何证据能够证明自己给该房支付了资金，同时由于购房合同与房屋产权证上的名字不能变更，即使产权证领出后，杨小姐也不能在上面添上自己的名字。因此，如果在婚前领出产权证，这套房以法律上来说属于男友的婚前财产，为男友个人所有；如果产权证在婚后领出，婚前所支付的购房款仍为男友个人所有，杨小姐无权分享。专家建议：双方共同出资买房时，最好在购房合同上写出资双方的名字；如果只能写一个人名字的，要立下有法律效力的书面说明，写清楚该房的出资关系。杨小姐最好与男友做一份公证，或在律师鉴证下签一份协议，明确注明双方为该房已支付和将支付的款项，每人应享有的该房的份额等。

案情3：小何与女友小张未婚同居后，看中了一套合同价为60万元的二手房，并决定买下共同居住，40%的首付款(24万元)小何支付了18万元，小张支付了6万元，每月2000元的按揭款由双方各承担一半，购房合同上签了何、张两个人的名字。两个人商量后，小张还向同学借了5万元用于装修这套房子，但双方没有说明今后由谁来还。合同履行10个月后，小何与女友还未登记结婚，关系便告破裂。

在分割房产时，法院根据双方出资情况的举证，将房产合同判给小何继续履行，小张则得到了为该房所支付的7万元钱(首付款6万元，每月一半按揭款为1000元，10个月共1万元，总计7万元)。5万元借款由谁来偿还呢？小张出具了当初借钱是为买这套房子的证明，并请来当初借钱给她的同学作证，最后，法院判小何与小张各偿还2.5万元，但女友小张所需偿还的2.5万元由小何补偿给小张。

问题：未婚同居后共同买房，并为之欠下债务，房子和债务该怎么分?

评析：这里牵涉到双方出资和共同债务两个问题。在第一个问题上，只要两个人还未结婚，对共有房屋的分割与两个人是否同居无关。在房产证还没有领出的情况下，如果双方能对自己的出资情况举出充分的证据，法院比较倾向于将购房合同判给出资多的一方继续履行，而另一方可拿回自己为该房所支付的所有款项。现在，这种情况用“竞价”的方法解决也比较多：何、张如果都坚决想要履行购房合同，可以在法庭上当场说明愿意给对方多少钱作为补偿，并互相竞价，出价高者可以继续履行合同。以上若双方另有约定的除外。

第二，在债务的问题上，根据新婚姻法司法解释第一条的规定，对同居期间为共同生产、生活而形成的债权、债务，可按共同债权债务处理。女友借钱是在与小何同居期间发生的，而且所买的房子用于与小何共同居住。所以5万元借款是小何与小张的共同债务。但由于购房合同判给小何继续履行，而小张所需偿还的2.5万元也投入到房子中了，所以，这5万元借款应该由小何承担。专家建议：婚前购房，双方最好作一份公证或立下书面约定，至少应明确各自的出资情况。未婚同居后为购买两个人共同居住的房子而与外界发生债务关系，借款的一方最好留下相应的证据，如银行的转账单等，如果同居双方能为该笔借款签下有法律效力的书面协议，是最好的方法。

案情4：方小姐收入较高，为表示对男友王某的爱意，她一次性付款85万元买下一套二手房，并将王某一人的名字登记在该房的产权证上，为婚后共同生活之用。不料婚还没结，王某因赌博欠下巨款，将该房抵押。方小姐对王某彻底失望，与他结束了恋爱关系，同时想收回那套房子。但最后，方小姐没能收回该房的产权，只在法院的协调下，从王某处得到了30万元的补偿，房子产权仍属于王某。

问题：自己出钱为对方购房，产权怎么分割?

评析：由于该套房子的产权属于王某，无论是谁付的房款，王某都是该房产权的合法拥有者，方小姐又提供不出出资购房的任何证据，确实无法收回房屋产权。专家建议：不要轻易出资以他人名字买房。如果情侣之间要用房子表达爱意，可以用赠与的方式将房子送给对方，不过应该写明赠与的附加条件(如“若双方不能结婚或婚后离婚，该房应归属赠与方所有”等)，这样，一旦今后发生变故，也可通过法律程序收回房子。

15．父母为子女结婚买房，谁拥有产权？

案情1：老李夫妇准备把5年前买的一套商品房留给儿子，产权证上登记的是老李夫妇两个人的名字。再过一个月儿子就要结婚了，高兴之余，老李夫妇又担心起房子来：房子迟早要转到儿子名下的，现在离婚的那么多，万一儿子与儿媳结婚后又离婚，儿媳会不会白白占去房子的一部分?

问题：父母产权下的房子，结婚后儿媳能拥有吗?

评析：由于这套房子产权证上的名字是老李夫妇，那么老李夫妇才是这套房子的所有人，子女如果住在里面，与他们只是租赁关系，老李夫妇完全可以凭自己意愿处置该房产。只要产权证上的名字没有变更，儿子婚后，儿子和儿媳都无权处分该房产权。专家建议：如果婚后确实要将该房转到儿子一人名下，可以立一份“赠与合同”，明确表明将该房只赠与儿子一人所有，他人不得所有。如果婚后没有明确表示(如公证等)，而将房