某某地产内控检查风险点及检查方法

序号,资金安全事项,检查方法,检查文件（须归档）,样本量,检查前准备,要素,抽样记录,扣分说明,扣分结果,巡检组扣分得分说明,提交总部归档材料编号,总部意见

72,收入-销售合同及补充协议关注点,抽样,销售合同及其补充协议,每年5份,,"1、是否有税改条款，约定含税总价不变

2、补充协议是否赠送面积条款

3、发票开具是否规范，收据-零税率-适用税率发票，原则上不提前开具适用税率发票

4、复核已交付项目是否及时开具适用税率发票并申报增值税",对凭证抽样，凭证日期及编号,,无,,EF-XX区域-2020-72-1,

73,收入-精装修业务,抽样,精装修合同（如有）,每年5份,,"1、装修主体选择，优选项目公司作为装修主体，除非政府部门限制

2、装修收入与成本匹配（收入转移主体，成本要相应转移）

3、装修费是否并入预收款预缴税款（同一主体的要并入）",,,无,,EF-XX区域-2020-73-1,

74,收入-车位销售,抽样,车位销售合同,每年5份,,"1、无产权车位应为车位使用权转让协议，不能签租赁协议

2、车位收入不能缴纳房产税（除个别地区税局明确发文要求外）

3、车位发票开具，销售不动产or经营租赁（原则上应为销售不动产）",,,,,EF-XX区域-2020-74-1,

75,收入-内部股权结构调整（如有）,询问和检查,转股协议及账务、税务处理,全部,,"1、股权转让时是否先分配利润再转让，避免利润重复征税

2、体系外个人股权转让时，转让价格不低于其实际出资",,,,,EF-XX区域-2020-75-1,

76,成本-土地成本,检查,土地出让合同、补充协议、发票、票据,全部,,"1、受让主体与项目公司主体是否一致，是否已变更为项目公司

2、不同业态地价能否单独约定，特别对勾地项目

3、票据抬头与开发主体是否一致，不一致的是否已换票

4、延期支付利息、滞纳金、违约金票据，能否协调开具为出让金",对凭证抽样，凭证日期及编号,,,,EF-XX区域-2020-76-1,

77,成本-建安成本,抽查,"总包合同必查

其他成本类合同抽查",10份,,"1、是否有税改条款，明确不含税价款不变，税改年度是否按新税率重新计价（不含税价不变，降低合同总额）

2、取票条款，明确竣备前一个月取得全额发票

3、商票、ABS等贴息费用的资本化处理，但在施工合同中不能出现贴息约定

4、成本类发票均应为增值税专用发票，各项发票要素需合法合规，对必要的行政收据需符合当地的财政收据监制要求；

5、必须在增值税发票备注栏上注明项目所在地县（市、区）名称及项目名称；",,,,,EF-XX区域-2020-77-1,

78,成本-融资成本,检查,所有融资合同,全部,,"1、融资主体与列支主体是否一致，18年以后的融资利息是否取得发票

2、高成本融资应提前协调银行出具同期同类融融资成本证明

3、资本化期间与项目建设期间是否匹配（总部统筹要求除外）

4、股+债的前融、地产基金融资，应要求开具利息发票

5、财顾费等中间收费的收取标的融资是否为项目主体融资事项，否则需要优化",,,,,EF-XX区域-2020-78-1,

79,费用-销售费用,抽查,宣传、推广、渠道类合同,10份,,"1、是否有税改条款，明确不含税价款不变

2、拓客、庆典、收楼等环节礼品、奖品发放税务处理是否合规

3、渠道佣金等付款条件是否达到，相应审批是否齐全

4、关注飞单风险，渠道、经办人成交率分析",,,,,EF-XX区域-2020-79-1,

80,费用-管理费用,抽查,日常费用类发票核验,20份,,"1、重点关注整额发票、油票、办公用品发票等真伪，抽查验真

2、是否有走逃发票协查及调整，对涉及发票走逃而纳税调整的应统计明细",,,,,EF-XX区域-2020-80-1,

81,金穗计划,询问和检查,"各类实施类金穗对应的合同、凭证及附件

（费用下沉、统借统还、稽查、成本优化等）",每类一份（如有）,,"1、是否已签订合同，合同与开票是否匹配

2、凭证附件管理：合同、发票、资金流、结算单/确认单

3、合同、凭证、附件中是否出现敏感字眼",,,,,EF-XX区域-2020-81-1,

82,纳税申报-增值税,检查,纳税申报表，留抵退税相关资料,"留抵退税-全部

申报-每年2个月",,"1、纳税评级，除因经营期限未满一年外，原则上均应达到B级或A级

2、复查是否做到应退尽退，对到期未退情况应说明原因

3、留抵退税后相应的附加税是否抵减

4、发票是否按合同约定时间取得，特别是竣备项目发票完备率，特别关注先款后票情况，及时催票

5、抽查增值税申报是否账表一致，差异原因？",,,,,EF-XX区域-2020-82-1,

83,纳税申报-所得税,检查,年度纳税申报表及其附表,全部,,"1、重点关注年度所得税是否超预交、全盘所得税是否超缴

2、纳税申报系统记载亏损额与内部报表是否一致

3、未弥补亏损有效期间，是否有亏损弥补方案",,,,,EF-XX区域-2020-83-1,

84,纳税申报-土增税,检查,土增预缴申报表,每年2个月,,"1、各业态预缴率选择是否准确，预缴基数是否与账载一致

2、土增免预缴或降低预缴率落地情况，复核投资阶段金穗计划的完成度（福州、厦门）",,,,,EF-XX区域-2020-84-1,

85,纳税申报-其他税种,抽检,各税种纳税申报表、纳税申报底稿,每年2个月,,"1、复核契税计算底稿，结合当地政策关注配套费契税、无偿移交契税等执行情况

2、复核土地使用税税金计算底稿，重点关注土地使用税起止时间的准确性

3、复核房产税计算底稿，重点关注售楼处样板间房产税以及竣备后转自用、出租房产的房产税缴纳情况

4、复核印花税计算底稿、合同台账，明确印花税征收方式，是否申请核定征收等",,,,,EF-XX区域-2020-85-1,

86,提前或延后缴纳税金,检查,对应提前或延期申报缴纳的申请审批流程,全部（如有）,,1、是否履行相应的内外部审批：内部要求的，需要总部通知记录；税局主动要求的，需要内部审批及税局审批记录,,,无,,EF-XX区域-2020-8