成本精细化管理手册

成本精细化管理手册

目录

成本精细化管理手册................................................1

-、目标成本管理作业指引...........................................3

1.1目标成本管理作业指引.......................................3

二、目标成本控制指导书................................................7

2.1成本控制指导书.............................................7

2.2项目论证成本管理作业指引................................20

2.3方案设计成本管理作业指引..................................24

2.4施工图设计成本作业指引.....................................29

2.5主要材料设备采购方式及成本控制目标建议.....................32

2.6总包、分包承包方式及成本控制目标建议.......................33

2.7项目后期评估作业指引....................................34

三、目标成本控制表...................................................37

3.1规划指标控制表............................................37

3.2土地成本控制表............................................39

3.3设计限额控制表...........................................40

3.4前期费用控制表...........................................41

3.5建安成本控制表............................................44

3.6营销费用控制表............................................47

3.7开发间接费用控制表........................................50

3.8管理费用及财务费用目标控制表............................51

3.9目标成本控制汇总表........................................52

3.10目标成本审批表.........................................54

3.11结算资料审批表.........................................56

四、工程付款.........................................................57

4.1工程进度付款作业指引.......................................57

4.2工程付款建议书............................................60

4.3工程进度款审核表..........................................61

4.4工程历次付款一览表.........................................62

五、采购管理........................................................63

5.1采购管理作业指引..............................................63

5.2采购管理流程..................................................95

5.3招投标管理....................................................102

六、成本过程控制.........................................................112

6.1工程造价管理办法.............................................112

6.2现场签证工作指引.............................................115

6.3设计变更工作指引.............................................121

6.4造价审核的管理................................................130

6.5结算支付的管理................................................136

6.6造价分析的管理................................................136

6.7造价档案的管理................................................137

6.8造价管理的措施................................................139

6.9工程结算及乙方申报资料及审核................................139

、目标成本管理作业指引

1.1目标成本管理作业指引

目标成本管理作业指引

编制____________日期_______________

审核_____________日期______________

批准_____________日期______________

修订记录

日

修订状态修改内容修改人审核人批准人

期

1.目的

指导项目开发成本控制，明确成本控制目标，规避经营风险。

2.适用范围

适用于公司及项目公司的开发项目在各阶段成本目标制定和分解工作。

3.术语和定义

3.1.目标成本：通过确定成本目标值，施工过程中各阶段成本控制的指标性文件。

3.2目标成本版本：目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中，原则上，

每一个版本的制订都是在上一版本的指导下进行的。通常，目标成本主要分为四个版本。

3.2.1第一版，可研阶段目标成本（也称成本估算），采用会计科目形式，编制范围为

项目整体，定稿时间为项目可研报告通过时间；

3.2.2第二版，确定规划方案目标成本，采用会计科目形式，编制范围为项目整体，定

稿时间为项目详细规划方案确定后；

3.2.3第三版，年度开发目标成本（也称成本控制指导书），采用会计科目与单项成本

支出目标相结合的形式，编制范围为当期，定稿时间为确定年度开发经营计划，确定当期项

目规划和单体方案后；

3.2.4第四版，施工图预算修订目标成本，是在主体工程施工图预算确定后对第三版目

标成本的修订；

3.3.动态成本：指当前工程项目中即时的成本。

4.职责

4.1公司及项目公司-造价部：

4.1.1负责编制项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书；

4.1.2负责编制总包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目标建议书；

4.1.3负责编制项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议书；

4.1.4负责与相关部门就限额设计数值及成本建议进行沟通，达成共识形成《目标成本

指导书》。

5.工作流程

5.1制定总包工程、主要分包工程承包方式成本控制目标建议书

5.1.I在项目施工图设计阶段，建安目标限额设计成本控制建议书审批后，造价部根据

审批的建议书，对总包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目标建议。

5.1.2工程承包方式及成本目标建议书编制原则如下：

5.1.2.1总包及分包工程合同结算成本目标由合同（招标）成本目标和设计变更及现场

签证控制目标两部分组成,设计变更及现场签证控制目标般根据各分项工程的性质不同按

合同（招标）成本目标的10%左右的不同比例确定；

5.1.2.2为了加快项目开发的速度，一般在总包工程开工前，个别分项工程必须提前开

工，需独立到政府部门办理相关的报建、招标及开工手续，由甲方直接发包。常见的如土方

工程、边坡支护与挡土工程、桩基工程等；此类工程建议采用单价包干的方式，根据估算总

量及限定单价把分项工程招标结果控制在分项成本目标范围内；

5.1.2.3对总包工程中一些专业性较强、行业竞争较激烈、市场水平与定额水平有一定

差异性的工程建议作为总包工程的甲方指定分包工程，引入市场竞争机制，从而达到降低成

本、保证成本目标实现的目的。具体如下：

5.1.2.3.1采用总价包干方式：如人防工程、白蚁防治工程、电梯工程、通讯工程、发

电机及配电房安装工程等，在限额设计值下制定承包总价；

5.1.2.3.2采用单价包干方式：如防水工程、幕墙工程、铝合金工程、钢结构工程、智

能化设备等，根据限额设计指标分解承包单价；

5.1.2.4总包工程承包方式可按招标时施工图纸的完善程度来定，一般来说，各分项工

程根据不同情况可能会采用不同的承包方式，如固定总价、暂定总价、综合单价包干、费率

包干等；

5.1.3汇总完成项目总包及主要分包工程承包方式建议，部门经理审核，常务副总经理

审批，指导总包及分包工程的招标及实施，确保总包及分包工程承包目标实现；

5.1.4项目实施过程中，造价部负责对成本情况进行动态监控，及时预警，如有超目

标的项目，分析原因，及时报部门经理、公司经营管理班子决策。

5.2制定项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议书

5.2.1施工图完成后，项目负责人组织人员对常用的主要材料（设备）进行分类，据材

料的各自特点及方便施工管理，分别建议采取不同的采购方式，并制定相应的成本目标，控

制材料（设备）成本的目的是材料（设备）选型定板一定要控制在成本目标范围内；

5.2.2对主要材料（设备）采购方式建议的主要原则如下：

5.2.2.1甲购材料（设备）：对金额较大，质量要求较高、对楼盘的质素影响较大、施

工进度配合要求不高，可以相对独立施工的设备（安装）及成品材料可以采取甲购方式。如：

机房设备、电梯设备、空调机组、水景设备、雕塑小品、环境设施、公建配套工程中专用设

备等。

5.2.2.2甲定乙购材料：设计阶段无法定板、且该材料品牌差异（质量、价格）较大，

对楼盘的素质及效果影响很大、甲方要重点控制，且与施工单位工期配合较密切：信息价相

差很大的材料（信息价上没有的）的材料适合采用甲定乙购材料。如：外墙砖、防火门、电

梯大堂装修材料、环境高档及特别要求的石材;苗木、母线槽、应急灯、及会所装修面层材

料等。

5.2.2.3甲方制定范围、乙方采购材料：工程中常见，对楼盘效果及素质影响不大，且

有三家及以上价格、质量相近；与信息价接近；与施工进度及配合较密切的材料；如：混凝

±,砌体、铝型材、玻璃、防水材料、普通的血病及涂料油漆（功能房、楼梯间、地下室等

次要位置）、特殊要求的五金件、环境普通石材（国产中低档）、PPR管材、PVU排水管、开

关插座等；

5.2.2.4乙定乙购的材料：市场上的所有同类材料价格都接近、对楼盘效果及素质基本

没影响，与信息价很接近的材料。如：钢材、电线电缆、电线预埋管、室外地下管道、模板、

普通照明灯具（楼梯间、功能房、地下室）；

5.2.3采购主管在完成项目主要材料（设备）采购汇总后报部门经理审核，公司分管副

总经理审批。

5.3汇总目标成本

5.3.1造价部汇总各项目标成本形成《目标成本控制指导书》，报相关部门会签分管副

总经理审批《目标成本审批表》；

5.4目标成本控制指导书分解下发执行

5.4.1造价部将目标成本控制指导书落实到各部门执行；

5.4.2各部门根据目标成本控制指导书的要求进行实施按月度或季度进行反馈造价部；

5.4.5造价部对各阶段的成本进行控制，所有项目的资金结算支付均经过造价部的审

核，是否超出目标成本对于超出目标成本的向责任部门发出成本预警；

5.5项目成本动态监控

5.5.1工程技术部控制设计变更，并将预算增加情况反馈造价部；

5.5.2造价部严格按照的限价要求进行材料及设备采购；

5.5.3项目部负责对工程变更的控制，并将预算增加的情况反馈造价部；

5.5.4造价部对招标、工程变更、现场签证进行成本预算控制；

5.6项目成本动态分析

5.6.1造价部根据各环节的成本反馈信息对照项目目标成本分析提出成本预警或进行

目标成本调整，并按月（季）编报《综合成本分析报告》

5.7目标成本调整

5.7.1对于超过目标成本的各类项目判断是否有补充预算（设计变更、现场工程签证）,

如果有补充预算则在目标成本控制指导书中调整H标成本，由责任部门申请报造价部审核，

分管副总经理审批：

5.7.2对于无补充预算的项目又未在工程量清单中列出的其他发生项目成本在项目竣

工结算中不与考虑。

6.支持文件

无

7.相关表格记录

7.1.《项目总包及主要分包工程承包方式及成本控制目标建议》

7.2.《项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议》

7.4.《目标成本控制指导书》

7.5.《目标成本审批表》

二、目标成本控制指导书

2.1成本控制指导书

项目期

造价部

年月日

目的：明确项目成本控制目标及责任，指导项目开发决策;

附表（一）：产品组合

2.1.1产品组合

总规划用地面住宅成本

总占地面积

积占地敏感

总车（不含住宅商业

综合容积率

位比TH）可售可售

其中公建车库其中

总建筑面积

公建用地M售住宅

单

容

位

建筑占地产品平均框架积

产品组合总户数占地造

面积面积比例面积比例率

价

TOWNHOUSE

住多层

宅

小高层

同层

独立车库

商业网点

公

建

地上停车位

配套用房

非人防地下车

地位

卜

年半地下车位

位

人防地下车位

综合

普通住宅户均

附表（二）：目标成本

2.1.2目标成本

一期目跨期目

第一责任其它责

成本项目标成本标成本权重权重控制要点

部门任部门

（万元）（万元）

可售面积

一、土地获得价

款

项目发展

1、政府地价100%

部

项目发展

2、政府收益金100%

部

出让金标准：住宅

项目发展X元/m2,公建X元

3、出让金100%

部/m2,血积需经造价

部复审

出叱金标准：住宅

项目发展X元/m2,公建元

4、配套费100%

部/m3,面积需经造价

部复审

5、红线内、外市项目发展

100%

政配套部

项目发展

6、拆迁补偿费100%

部

项目发展

7、契税100%

部

二、开发前期准

备费

1、勘察设计费

工程管

需招标确定合作

勘察丈量费项目部85%理部、造15%

单位

价部

规划设计费

规划设计部100%

竖向管网项目发展

100%

设计部

施工图

设计部100%

设计

外配套管网项目发展

100%

设计部

建筑研究用

设计部50%项目部50%

房

2、报批报建费

政府报批报项目发展详见附表一，需分

100%

建费部期阶段考核

水电气增容项目发展100%水增容费元

一期目跨期目

第一责任其它责

成本项目标成本标成本权重权重控制要点

部门任部门

（万元）（万元）

费部/m2、电贴费元

/户

3、三通一平费项目部100%

临时道路项目部100%

合理确定最优方

临时用电项目部100%

案、避免重复迁移

合理确定最优方

临时用水项目部100%

案、避免重复迁移

严禁发生现场土

方运输责任不明

场地平整费项目部100%

的现象发生，导致

甲方重复运输

4、临时设施费项目部100%

临时围墙项目部100%

临时办公室项目部100%

临时场地费项目部100%

临时围板项目部100%

三、主体建筑工

100%

程费

1、基础工程费100%

工程管

需招标确定合作

大坑处理项目部70%理部、造30%

单位

价部

护壁（坡）

基础

桩基检测100%

降水

2、结构及粗装修

工程

3、门、窗工程

按建造成

室外门窗

本责任划

户门分

防火门

4、公共部位精装

修

大堂及电梯

另见附表二

前厅精装修

楼梯间精装

修

屋面精装修

一期目跨期目

第一责任其它责

成本项目标成本标成本权重权重控制要点

部门任部门

（万元）（万元）

外立面精装

修

5、室内装修

阳台、露台精装

修

四、主体安装工

程费

1、室内水暖气电

管线设备

室内给排水

系统

室内米暖系

统

室内燃气系

另见附表二

统按建造成

室内电气系本责任划

统分

2、室内设备及安

装费

空调及安装

电梯及安装

高低压配电及安

装

消防通风及

安装

五、社区管网工

100%100%

程费

1、室外给排水系按建造成

100%100%

统本责任划

自来水系统分100%100%另见附表二

雨污水系统100%100%

项目发展

2、室外采暖系统100%100%

部

管道系统100%100%

热交换站100%100%

挂网费100%100%

3、室外燃气系统100%100%

管道系统按建造成100%100%

本责任划

调压站100%100%另见附表二

分

4、室外高低压系

100%100%

统

一期目跨期目

第一责任其它责

成本项目标成本标成本权重权重控制要点

部门任部门

（万元）（万元）

高压线路工

100%100%

程

低压线路工

100%100%

程

配电室100%100%

开闭站100%100%

5、室外消防系统100%100%

6、室外智能化系

100%100%

统

智能化系统100%100%

7、电讯工程100%100%

六、园林环境费100%100%

1、环境设计费设计部100%

2、绿化建设费100%

3、建筑小品100%100%

4、道路广场建造

100%100%

费按建造成

5、围墙、大门建

本责任划100%100%另见附表二

造费分

6、室外照明100%100%

7、室外背景音乐100%100%

8、室外零星工程100%100%

七、配套设施费100%

1、游泳池100%100%

2、会所100%100%

3、幼儿园100%100%

按建造成

4、小学校本责任划100%100%另见附表二

分

5^网球场100%100%

6、物业用房100%100%

7、其它配套用房100%100%

8、垃圾房100%100%

八、开发间接费100%100%

1、工程管理费100%100%

工程监理费项目部100%100%

预结算编审

造价部100%100%

费

一期目跨期目

第一责任其它责

成本项目标成本标成本权重权重控制要点

部门任部门

（万元）（万元）

由财务负责指标确

行政管理费项目部100%100%

定

施工合同外

项目部100%100%

奖金

项目部、

2、利息财务部100%项目发展100%

部

3、营销费用60%40%

媒介广告费100%100%

广告设施及发

销售部60%设计部40%

布费

4、物业完善费项目部100%100%

开发成本合

100%100%

计

九、期间费100%100%

总办、财务

管理费用100%100%

部

销售费用销售部100%100%

财务费用100%100%

项目总投资100%100%

开发过程中成本控

制责任分解.X1S

附表（三）目标建材成本标准

目标建材成本标准

材料名称说明规格单位目标价格

窗元/平米

阳台门元/平米

分户门元/槿

分户门元/橙

防火门元/橙

单元门元/橙

车库门元/橙

网点门元/平米

外墙瓷砖元/片

外墙涂料元/平米

楼梯间踏步砖元/片

楼梯间地面砖元/片

楼梯间踢脚镶边大理石元/平米

小高层电梯前厅装修元/平米

无动力排风扇元/个

散热器元/100w

小高层电梯万元/部

道路砖元/块

广场砖块

庭园灯盏

草坪灯盏

壁灯盏

附表（四）：报批报建费用明细

2.1.3报建报批费用明细

费用标准

序收费成本目标指项目总控制目

费用名称费用（元/

号说明部门标（元M）标成本（万元）

m2）

1勘查丈量费

2规划定位放线费

3审图费

4规划设计费

5规划管理费

6规划服务费

7人防工程质检费

8临时用水

9招标管理费

10市场服务费

11合同见证费

12招投标服务费

13排污费

14固体垃圾排放费

15垃圾托管费

16工程质量委托费

17劳保统筹费

施工许可证工本

18

费

19防疫审查费

20工程保险费

21标志牌

22其它

合计

2.1.4项目营销成本控制要点

附二：营销费用控制明细

项目期营销费用

造价部

年月日

为提高营销企划水平，有效控制项目销售费用成本，特制定本成本控制要点。

一、适用范围：

1.项目营销成本费用控制。

二、计划控制目标

1.项目销售费用总额度为万元。综合销售成交均价—元/M2,销售率％,销

售成交合同总额的％,另加销售卖场包装、样板间费用万元）；

2.销售费用实行分年独立总额控制，各年之间原则上不得结转；

三、控制方式及要求

1.销售费用控制责任部门为销售部，造价部负有监督执行、超支预警的责任；

2.销售部应对花园新城项目销售费用作细化总结，报公司管理层、造价部，用以指导*

***项目销售费用控制，避免费用计划与售楼进度脱节；

3.销售部应指定专人负责销售费用管理，分期建立台帐；

4.在各年销售费用总额之内，由销售部在当年开始之前提出使用项目的预算和计划，报

公司讨论通过后报造价部备案，作为当年销售费用成本控制依据；

5.销售部在各年计划执行过程中，可在总额控制范围内灵活调整使用单项费用额度，但

单项计划超出％以上，无论当期营销费用总额有无结余，都应当书面报告造价部，经公

司销售主管领导和分管副总经理批准后方可实施；

6.由设计或工程等其他部门具体操作的营销性质工程项目（如红线外道路绿化改造、临

时性销售用房建造、卖场装修、样板间装修（包括家私及展示用品）、接待厅装修、售楼处

装修、广告牌等），费用项目目标的控制由销售部负责，单项造价控制由操作部门负责。

7.对于某些销售、工程、设计等费用划分模糊的项目，由造价部负责划分，报公司批准

后确定；

8.示范单位家私、装饰用品、生活用品，设计部应在采购前确定回收方法和回收残值计

划，待公司批准后方可实施；

9.在现楼内装修样板间，销售部应事先制定展示时间、装修销售价格的计划，待公司批

准后方可实施；

10.如确因销售需要，销售费用需超出当年销售费用总额度，须报公司销售主管领导和

分管副总经理批准后方可实施。但项目销售费用总额度不变：

11.如某期销售完毕后，销售费用较当年控制总额度有所节余，则节余部分可结转至下

一年使用。

四、总控及分解执行目标

费用额度单位：（万

元）

分期第一年第二年第三年第四年第五年合计

销售面积（m2）

成交均价（元）

成交额

营销费用（万）

卖场及样板间费用（万）

合计（万）

占总费用比例（％）

年营销费用总额占总合同金额的%,五年总额为：万元。每年的销售费用见下表:

分期第一年第二年第三年第四年第五年合计

合同总额（亿）

销售费用（万）

a）遇下列情况可对总控及分解目标进行调增

◊在建造标准不变的情况下，当某年销售成交合同均价较当年计划增加超过3%以上

时，相应的费用控制目标可按相应的变化进行等比例调增。销售卖场建造装修、样板间费用

不作调整。

O当上一年销售费用超出目标成本15%以上时，造价部可向公司提出调增总控及下一

年分解目标的建议；

b）遇下列情况须对总控及分解目标进行调减

O在建造标准不变的情况下，当某年销售成交均价较当年计划减少时，相应的费用控

制目标须按相应的变化进行等比例调减。包括销售卖场包装、样板间费用；

O当上一年销售费用较目标成本节余超过5%以上时，造价部须向公司提出调减总控

及下一年分解目标的建议；

c）所有总控及分解目标调整须经公司销售主管领导和分管副总经理批准。

2012年分解目标单位：万元

序号项目促销期强销期后期合计

总费用

1现场包装费（现场卖场）

6媒介广告费

7广告设施及发布费

促销活动费现场促销活动费（万/次）

8

（见说明）市内卖场租赁以及巡展费

展销费（包括所有的资料费用）

9

（两次房交会：万/次）

10销售模型费（个）

11宣传资料及礼品费

看楼交通费（主要是电瓶车）

12

（辆，万/辆）

企划费用

13

含市场调研、销售策划、咨询费

卖点增加费

14

（此费用记入企划费用）/

卖场分解目标单位：万元

序号项目名称单位数量合计

1

2

3

4

5

6

7合计

现楼样板房装修成本目标为均价万元/个样板房，折旧和销售回收不低于万元/

个，样板房内家私和饰品按应周转使用，平均万元/个样板房。现楼售楼处装修成本目标

为万元/个，售楼处内家私和饰品按周转使用，平均万元/个售楼处。

五、考核指标

a）销售费用控制情况考核指标：成交销售费用比、目标销售费用比、销售面枳比；

成交销售费用比=当期累计销售费用/当期累计成交金额X100%

目标销售费用比=当期累计销售费用/当期目标销售费用X100%

销售面积比=实际合同销售面积/销售面积分层分户表面积X100%

b）成交销售费用比指标作为弹性考核指标，主要适用在同一年销售中每个季度的比较,

一般应在1.5%左右；

c）目标销售费用比指标作为刚性考核指标，主要适用在各年间比较，一般应在100%左

右；

d）销售面积比率指标为刚性考核指标，适用于各期，控制指标为销售面积比率不低于

99.99%。

六、本成本指导书由造价部负责解释。

附：《房地产企业成本核算指导》营销推广费用科目划分

1）媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏

2）广告设施及发布费：车站广告、路牌广告

3）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆

4）促销活动费：场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费

5）宣传资料及礼品费：售楼书、各种礼品

6）接待厅装修、装饰费：设计、工程、装饰等

7）现场销售器具费：饮水机、家私等

8）现场销售人工费：工资、奖金、补贴等

9）卖点增加费：

10）看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用

11）样板间：包括临时样板间的建造、设计、装修等费用以及维持清洁、保安、维修费。

对于主体内的样板间的设计、装修以及家具、