谷文渊物业管理有限公司诉满正荣物业服务合同纠纷案

谷文渊物业管理有限公司诉满正荣物业服务合同纠纷案【案情简介】秋杏小区位于双水市钱山区3岔路水源社区,始建于2002年8月14日,拥有住宅2******套,至引起本案时止尚未召开过任何1次业主大会.2006年5月后,业主6续入住秋杏小区.秋杏小区未能成立业主委员会亦未能选聘物业服务企业,经开发商选聘,前期物业由高远物业有限公司管理.2007年11月30日,秋杏小区业主牛亮财、刘胜嬴、宝凡、梯东修、吴南、古仁康等5人利用业主推举业主委员会成员候选人的时机成立业主管理委员会,并凭借候选人提名表和杜撰的材料在双水市房产管理局登记为业主委员会(下称“5人团”),同时刻制秋杏小区业主委员会公章.2007年12月26日,“5人团”以秋杏小区的名义向谷文渊物业管理有限公司(下称谷文渊物业)发出《中标通知书》.2007年12月28日,“5人团”擅自以秋杏小区的名义与谷文渊物业签订《物业服务合同》,并加盖秋杏小区公章.2008年1月5日,秋杏小区118户业主形成《秋杏小区业主维权意见书》,并于当月20日分别呈交水源社区、3岔路街道办事处和双水市房产管理局请求撤销“5人团”的备案登记,均未能得到任何部门的准许和答复.2008年4月1日,因大部业主不认可“5人团”及前述物业服务合同而拒交物业管理费,谷文渊物业撤出秋杏小区,但数月后又重返秋杏小区至本案终审生效之日,但超过3分之2以上的业主仍分文不交物业管理费,并且交物业管理费的业主呈越来越少的趋势,谷文渊物业便将满正荣等3户业主诉诸法律.【争议焦点】业主委员会签订物业服务合同的权利源于业主大会的授权还是房产管理部门的备案登记?业主委员会未取得或经业主大会的同意擅自签订物业服务合同对业主是否有约束力?【1审判决】原告谷文渊物业诉称:2007年12月26日,其在秋杏小区物业管理招标会上竞标成功,于当月28日与秋杏小区业主委员会签订《物业服务合同》.原告谷文渊物业依约履行,但被告满正荣经催告1直拒交物业管理费,请法院判令被告满正荣支付2008年1至3月物业管理费116.60元,2008年4月1日至9月10日滞纳金56元.被告满正荣辩称:秋杏小区至今为止未召开业主大会成立业主委员会,即秋杏小区根本没有业主委员会,本案《物业服务合同》是原告谷文渊物业与“5人团”之间的事,与被告满正荣没有法律上的联系,被告满正荣不具备本案被告的主体资格.除非业主大会有授权,选聘和解聘物业服务企业应当由业主共同决定,本案《物业服务合同》是“5人团”私刻公章、冒充秋杏小区所签,是无效合同,对被告满正荣不具有法律约束力,请驳回原告谷文渊物业的诉讼请求.钱山区法院根据《中标通知书》、《物业服务合同》、谷文渊物业经营证照、秋杏小区业主委员会备案登记申请书、秋杏小区业主委员会准予备案登记证明书查明:被告满正荣系秋杏小区住户.秋杏小区业主委员会于2007年11月15日依法成立,同年11月30日获准备案登记.原告谷文渊物业具有物业管理1级资质.2007年12月28日,原告谷文渊物业与秋杏小区业主委员会签订本案《物业服务合同》.合同签订后,原告谷文渊物业依约履行,但包括被告在内的少部分业主至今仍未缴纳2008年1~3月份的物业管理费引起本案诉讼.钱山区法院认为:原告谷文渊物业与秋杏小区业主委员会签订本案《物业服务合同》主体合法,是双方的真实意思表示,内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定,属有效合同.被告满正荣实际接受了原告谷文渊物业的服务,双方已形成事实上的物业服务权利义务关系,被告满正荣应当支付物业管理费.至于秋杏小区业主委员会在签订合同时是否征得业主的同意是内部事务的问题,不得以此为由对抗物业公司而拒付物业管理费.钱山区法院根据《民法通则》第8:4条、第1百06条、国务院《物业管理条例》第:2条第4款、第4:2条第1款之规定判决如下:被告满正荣支付物业管理费116.60元,驳回原告的其他诉讼请求.【2审判决】满正荣不服1审判决上诉称:1审判决认定秋杏小区业主委员会依法成立是错误的,秋杏小区业主委员会候选人提名的1******位选举人中有69人还不属于秋杏小区业主即没有选举权,业主委员会的合法与否应当依《物业管理条例》判断而不是以备案为准.《物业管理条例》规定物业服务企业的选聘由业主共同决定,这是强制性规定,本案《物业服务合同》未经秋杏小区业主同意且所谓的招标中标都是虚假的故属无效合同,上诉人满正荣不应当承担物业管理费的给付义务,据合同法第5:8条的规定也只能折价给付而不是按合同给付,但不管合同合法与否都不能约束包括上诉人满正荣在内的业主,上诉人满正荣不具备本案被告主体资格.请求撤销1审判决,驳回被上诉人的诉讼请求.被上诉人谷文渊物业辩称:业主委员会合法性由房地产行政主管部门界定,秋杏小区业主委员会经备案登记属合法有效,业主委员会的选举不属于物业服务企业的注意范围.秋杏小区选聘物业服务企业的招投标由基层政府组织、当地日报记者报道,被上诉人谷文渊物业中标取得服务权,本案《物业服务合同》经业主委员会讨论后签订是合法有效合同.请求驳回上诉,维持1审判决.双水市中级法院审理查明事实同1审.双水市中级法院认为:本案争议焦点1是秋杏小区业主委员会是否合法及是否具有签订《物业服务合同》的合法主体资格,2是本案《物业服务合同》是否有效.双水市中级法院认为:本案的业主委员会经过法定程序选举产生并获准备案登记,形式上具备签订《物业服务合同》的合法主体资格.业主委员会的产生过程是否符合法律规定的程序和条件不是本案审理的内容.《物业管理条例》关于选聘或者解聘物业服务企业的规定仅约束小区内部的管理权限,对外签订《物业服务合同》业主委员会是小区合法的民事主体,其法律效力不受小区内部管理权限的制约.双水市中级法院根据《民诉法》第1百5:3条第1款第(1)之规定驳回上诉,维持原判.【倾向意见】笔者认为,本案的关键是物业小区业主委员会的性质、备案登记的性质和业主委员会的主体资格问题,其体现了相关法律的立法精神和司法的正义理念.笔者认为,从立法精神看物业小区业主委员会备案登记属备查性质的行政管理行为,不是行政许可也不是行政确认行为.《物业管理条例》第:6条规定业主委员会应当在选举产生之日起30日内向房地产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案,但没有规定业主委员会经备案取得管理资格和能力.换言之,物业小区业主委员会备案登记不会产生业主委员会取得经营或管理的资格和能力比如对外签订合同的法律效果.物业小区业主委员会在民法上和物业小区1样,都不是能够独立享有权利和承担义务的民事主体,在行政法上不是行政相对人,业主委员会备案登记也不是对业主委员会的法律地位、权利义务的确认或者否定.因此,业主委员会签订物业服务合同的权利源于业主大会的授权而不是房产管理部门的备案登记.《物业管理条例》第:1条第(4)项规定选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定,第:5条第(2)项规定业主委员会执行业主大会的决定事项包括代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同.这是1个强制性规定,不容自行约定限制和任意选择适用.可见,业主委员会未取得或经业主大会的同意擅自签订物业服务合同对业主是没有约束力的.也因此,如果形成事实上的服务关系,实践中不支持按合同约定支付物业管理费,而是依合同法第5:8条的规定折价给付管理的成本.本案不同于1般拖欠物业管理费纠纷案件之处是,秋杏小区自始至本案终审生效之日,都没有召开过任何1次业主大会,根本不存在所谓的业主委员会,也根本不存在所谓的招标选聘物业服务企业,两级法院仅根据根本不存在的业主委员会给原告发出的《中标通知书》、没有招标投标开标中标印证的表面证据《物业服务合同》、秋杏小区业主委员会备案登记申请书和秋杏小区业主委员会准予备案登记证明书以及原告谷文渊物业资质资格证照就认定秋杏小区有合法的业主委员会并具备民事主体资格显然是没有事实和法律依据的,在法理上也是不通的,不能体现立法上正义的法治理念和司法上正义的价值取向.基于物业小区业主委员会备案登记属备查性质的行政管理行为而不是行政许可也不是行政确认行为的认识,笔者认为本案第1步应当思考秋杏小区是否存在业主委员会的问题,而选票和业主大会记录才是认定业主委员会存在与否的证据,因为业主委员会备案登记属于不可诉的行政行为,不能把业主委员会存在与否推出民案审查范围之外.第2步应当思考如果业主委员会确实存在那么是否得到业主大会的授权或者决定签订物业服务合同,在此物业服务企业有义务注意是否有业主大会的授权或者决定而不是关注业主委员会是否备案登记,因为业主委员会即使不备案登记只要得到业主大会的授权或者决定签订物业服务合同应属有效,应当约束全体业主,更何况本案原告是具有1级资质的物业服务企业,允许其疏于或放纵疏于审查物业服务合同签订主体资格对广大业主是不公平的,是有违于物权法的立法本意的.另外,本案1、2审实际上都涉及到表见代理的问题,应明确《民法通则》第6:6条第1款关于表见代理的规定是很严格的,也就是说表见代理除了善意的要件外根本上尚需被代理人的追认才能对被代理人发生法律效力,可见本案两级法院对于表见代理的解读是