成都法官大厦物业管理企划方案

成都法官大厦物业管理企划方案

第一章成都法官大厦概况

成都法官大厦（含审判庭下同），是由成都市政府筹资建设的,

大厦落成于成都市抚琴西路109号。

成都法官大厦总建筑面积近3万M2,其中：法官大厦地上15

层（其中15层是半层，是后加的），地下2层，建筑面积约15OOOM2,

建筑高度27.6M；审判大庭5层，建筑面积10277M2；接待站4300卜『。

大厦要紧设计功能为成都中级法院办公用写字楼与审判庭。

大厦是一座现代智能化办公大楼，其建设目标是高效、保密、节

能、安全、便利办公，其系统设计原则是：分散操纵、集中管理;

其设计要求是：成熟性、先进性、开放性、适用性、经济性；该

弱电系统的承包商是四川省环视业总公司；大厦要紧设备均由美

国、日本与德国等发达国家进口（详见表一“成都法官大厦要紧

设备清单”），设计外型美观，装修档次高，是一座庄重肃穆的高

档法官办公大厦。

成都法官大厦1999年竣工，投入使用；运行两年基本正常。

弱电系统正在逐项调试交付，估计9月底可全部完工交付使用o

成都法官大厦要紧设备清单

(表一)

一

序功率制冷量

号名称型号流量数量产地备注

(KW)(KW)

1楼宇自控系统EXCEL50001美国

2操纵器DDCXL1006美国

3操纵器DDCXL5002美国

美国

4空调机组7

开利

美国

5循环水泵5

开利

6新风机组32国产

7排风机5国产

8排烟机2国产

9电梯152三菱

10摄像头64PAL

11双监探头45PAL

12探测器4PAL

13獭1

14消防监控系统1美国

15水泵6

16傩逊1蟀统MD1101德^玉|

ACCELL

17数字交换机1加拿大

AR1100

18数字交换机350T15加拿大

19路由器ASN2

20服务器RS60002美国

21计算机200

22投影仪2

23会议系统1荚国

24大屏幕LED2托普

25UPS爱克赛40KVA1美国

免保护电池

261H1国产

（组）

1367

27综合布线系统UTP五类1德日，1

点

28OA系统1［曾产

29电视会议系统1国产

30数宁会议系统1荷,二

31中央监控系统1国产

32发电机劳斯莱斯1英国

33数字录象机800G1

34热水炉14.4KW1

注：根据成都市法院提供资料整理。

第二章成都法官大厦拟定物业管理模式

一、物业管理的性质、目的与意义

物业经营管理按社会产业划分是第三产业，是服务性行业。

物业经营管理首先是对“人”的服务，其次才是对“物”的经营

管理。以对“人”的服务为核心，由专门的物业管理机构与通过

专业培训的物业经营管理人员，运用现代科学技术手段，对受托

经营管理的物业进行代租代售，对其房屋建筑、专用设备、附属

设施、场地及区域内保安消防、卫生保洁、绿化租摆、管网、车

辆、道路养护等进行专业化管理与保护。

其目的是为用户制造与提供安全舒适、环境优美、清洁卫生、

温馨方便的工作场所与生活环境。同时通过良好的经营管理：

为业主制造更高的经济效益；二使业主的物业安全完整，延长使

用寿命，达到保值增值之目的。同时也要为物业公司股东制造理想

的经济效益。

二、我国目前的物业管理模式

目前我国物业经营管理中，要紧有三种模式：

（一）自建自管

即房地产开发商（或者建设单位）将自己开发建设的物业设

立一个附属部门，分离出一部分多余人员，进行物业管理，由于

物业管理是附属部门，产权不清晰，管理者没有实践经验，员工

未通过专业培训，业务生疏。因此很难进行良好的物业管理，更

难以达到国家规定标准。因此使用自建自管方式的越来越少，同

时随着市场经济的进展，必定会逐步消亡。

（二）合资或者合作管理

1、合资管理，即房地产开发商作为股东，与经验丰富的专业

化物业管理公司，共同出资注册登记成立具有独立法人资格的物

业管理公司，来经营管理其新开发的物业。

这一模式符合国家“社会化、专业化、产权清晰、两权分离”的规范要求与迸展

方向;合作中一方面能利用开发商参与物业管理的技术人员对物业工程的熟知情

况，迸行及时的维修保护，以利于提高工作效率，减少人力、物力、财力的浪费;

另一方面有利于物业管理公司通过丰富的实践经验顺利地进行专业化、规范化、

程序化的物业管理。以达到客户满意，物业保值、增值，提高经济效益之目的。

因此目前使用这一模式的越来越多。

2、合作管理，即开发商或者物业产业产权单位，选择一家经

验丰富的专业化物业管理公司，以房地产开发商或者物业产权单

位为主，共同成立物业管理委员会，领导与决策其物业管理的大

政方针；由经验丰富的专业化物业管理公司派专业队伍进行该物

业的日常经营管理。这一模式的优点是房地产开发商或者物业产

权单位有主动权，经验丰富的专业化物业管理公司有经营管理

自主权，这样优势互补，更有利于物业管理公司的良好运转。

（三）委托管理

物业使用委托管理模式，是与国际规范管理模式接轨的一种模

式。目前有相当一部分高档公寓、写字楼、高档综合商厦等使用这一

模式。

物业管理使用委托专业化物业管理公司进行经营管理，真正

实现了所有权与经营权的两权分离，做到了产权清晰，权责明确。

业主与用户（通过业主委员会）有更大的监督权、物业所有权与

使用权；物业公司有更多的经营管理自主权，有利于物业的经营

管理。但是由于目前尚认识不足，熟悉不够，往往存在怕收费高、

怕管不好、怕关系不好处、怕物业公司把钱拿走等顾虑，还有开

发商考虑富余人员安置等因素。目前委托管理模式使用还不广泛,

然而随着市场经济的进展，委托管理模式一定会成为我国物业管

理的要紧模式。

三、成都法官大厦拟定的物业管理模式

通过以上的介绍与分析，同时经双方领导协商，成都法官大厦拟使用合作管理

模式，即成都市中级法院（甲方）与北京永庄投资管理有限公司（乙方）共同合

作，成立成都法官大厦管理委员会（下列简称管委会），迸行决策领导，乙方设

立“北京永庄投资管理有限公司成都分公司”进行成都法官大厦的日常物业管理

与服务工作。

本物业管理方案即是按此模式进行编制的。

第三章成都法官大厦物业管理的原则与标准

一、管理范围

（一）总体而言，凡属成都法官大厦占地13.6亩区域内的范

围，不管是地上，还是地下；大厦内部还是大厦外部，均为物业

管理的范围。

（二）具体讲物业管理的范围与内容要紧是：

1、成都法官大厦共用部位的保护与管理

共用部位是指大厦主体承重结构部分，要紧包含基础、内外承重

墙体、柱、梁、楼板、房顶及大厦外墙面、门厅、公共卫生间、楼梯

间走廊通道等。

2、大厦共用设备设施运行及保护管理

共用设备设施是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压

泵、电梯、天线、供气管路、照明、通讯线路及锅炉、冷冻机组、

供热管路、消防设施与室外道路、绿地、灯光、地下车库、公益性设

施等。

3、卫生保洁

(1)公共部位的日常清洗保洁；

(2)大厦外墙清洗保洁；

(3)垃圾清运、化粪池清掏；厦内绿化租摆，区域环境绿化保

护；

4、保安消防

(1)协助公安部门搞好本大厦的客户登记、钥匙管理及区域

内的公共秩序，保证人身及财产安全；

(2)负责做好本大厦前后门及区域内的安全消防及监控工

作；

(3)管理区域内的交通秩、车辆调度、停放、门卫保安与物

品出入登记等工作。

二、管理标准

（一）确保大厦公共设备设施安全完整，运行正常，状态良

好。零修及时率达到100%；

（二）客户投诉处理率100%；

（三）物业经营管理人员持证上岗、专业培训合格率100%,

工作中严格执行员工规范，做到程序化、规范化、标准化、制度

化；

（四）24小时全天候保安监控，保证辖区内道路畅通、治安

良好，人身财产安全，无重大案情发生；

（五）值班室24小时热线服务，保证业主对物业服务管理满

意率达到95%以上。对紧急安全问题，保证3分钟内到达现场，

30分钟内解决问题，特殊情况短时间处理不了的要在3小时内给

予明确答复。

（六）履行公约的各类规定；

（七）参加优秀物业达标活动，争取3年内达到国家优秀大

厦物业管理标准。

三、管理原则与目标

（一）成都法院大厦已具有高智能、高技能、高档次、高效

率的一流硬件设施。物业管理的要紧任务是通过优质的管理，最

大化的发挥各部分功能的作用，最大限度的延长设备的寿命，尽

量的减少维修保养费用。这三者有机的结合起来，就达到了保值

增值的管理目标。总之，我们将组织最强的管理班子，最优秀的

专业技术人员与弱电专家，与成都法院的管理人员通力合作，在

短期内把法官大厦做成成都市乃至全国法院系统设备一流、管理

一流的品牌大厦，做到经济效益与社会效益双赢。

（二）永庄公司的四大工作目标

1、为业主服务,使物业保值增值；

2、为用户服务,制造“安、暖、快、洁、便”的时间与空间

环境。

3、为社会服务,使家庭、经济、社会环境协调进展。

4、为企业服务,求生存、求进展、求效益、求形象。

（三）永庄物业服务宗旨

为客人营造一个“安全、温暖、快捷、洁净、方便”的工作

与生活环境，简称“安、暖、快、洁、便”。对客服务工作方针是:

“程序、效率、温暖、主动”。工作要求是：“企业围着经营转，

经营围着市场转，领导围着员工转，员工围着客人转”。简称“四

转”。

（四）永庄物业员工要做到“四热爱”

爱祖国、爱企业、爱岗位、爱客人。

（五）永庄物业员工要做到“四过硬”

作风过硬、纪律过硬、业务过硬、制度过硬。每天的工作要

做到：“日事日毕、日清日高”。

（六）永庄物业员工的十字铭是

对企业忠诚，对客人负责，对员工公正，对职业专精，对工作严谨。

第四章物业管理机构及编制定员

一、物业管理的指导思想及原则

（一）指导思想

经甲乙双方商定，成都法官大厦物业管理使用合作管理的模

式进行，即由双方共同构成法官大厦物业管理委员会，甲方委派

3人，乙方委派2人，5人共同构成管委会，主任由甲方担任、副

主任由乙方担任，领导与决策法官大厦的物业管理工作；由乙方

构成“北京永庄成都法官大厦物业管理分公司”进行大厦日常的

物业管理工作。

（二）原则

分公司管理机构设置及编制定员，均按“精简效能”的原则

进行。凡可设可不设的机构一律不设；凡可定可不定的定员一律

不定。实行“脱产人员为零”的管理要求。

二、物业管理机构及编制定员

（一）分公司管理机构

公司机构设置为：总经理办公室、计财部、工程部、安保部、

服务部，四部一室。

（二）编制定员

公司编制定员为68,其中：

分公司总经理1人

分公司总工程师1人

公司总经理助理1人

总经理办公室4人，

计财部6人，

工程部18人

安保部17人

服务部20人

分公司机构设置及编制定员图式如下:

总经理1人

总工程师1人总经理助理1人

安

计

服

工总

保

财

程务

部

部

部办部

17

18人A4人6A20A

三、各岗位定员及职责

(一)公司领导岗位职责

1、总经理

直接上级：物业管委会

直接下级：总工程师、总经理助理与各部室经理

岗位职责：

(1)在管委会领导与授权下，全权负责法官大厦的日常管理

工作，贯彻管委会决议，对管委会负责；

(2)总经理有权推荐总工程师、总经理助理人选与提出管理

机构设置方案，报经管委会审批后聘任、设置，构成法官大厦领

导班子及管理机构，领导法官大厦的日常管理工作；

(3)总经理有权聘任、解聘部门经理、副经理；主管级人员

由部门经理推荐或者提出解聘意见，总经理审查批准后，人事部

门办理聘任或者解聘手续；

(4)总经理应根据管委会要求与市场情况，组织制订法官大

厦的长远进展规划，报经管委会审查同意后，组织贯彻实施；

(5)组织法官大厦物业各部室制订管理所需要的各项内部规

章制度、管理办法、岗位职责、工作程序与标准等，并认真贯彻

实施；

（6）搞好法官大厦物业管理的精神文明建设，发挥党、工、

团组织的作用，做好员工的政治思想工作，树立企业形象，不断

增强企业凝聚力；

（7）定期向管委会汇报工作；

（8）完成管委会交办的其他工作。

2、总工程师

直接上级：总经理

直接下级：工程部经理

岗位职责：

（1）在总经理领导下，协助总经理负责大厦的工程技术工作,

对总经理负责；

（2）领导大厦工程技术人员，充分利用现代科技手段，管好

用好大厦的各类设备设施，不断提高其使用效率；

（3）领导与组织大厦设备更新、技术改造规划的论证、设计、

招标、施工、验收等工作；

（4）加强能源管理，减少能源消耗，努力降低运行费用支出；

（5）加强安全管理，保证大厦设备设施的安全运行，人身安

全与资产完整；

（6）完成领导交办的其他工作。

3、总经理助理

直接上级：总经理、分管副经理

直接下级：分管部门经理

岗位职责：

（1）协助总经理做好分管部门的工作；

（2）经常深入基层，熟悉情况，指导工作；

（3）做好分管部门员工的思想工作，解决工作、生活中的各

类问题，加强团结，提高员工的凝聚力，搞好物业管理与服务工

作；

（4）负责分公司的IS09002国际质量达标工作；

（5）负责分公司创优达标活动；

（6）完成领导交办的其他工作。

（二）各部室编制定员、岗位职责与各岗位程序、标准及协作关系

1、总经理办公室

（1）总经理办公室编制定员

设主任1人

秘书1人（主管级）

人事、培训、档案1人（主管级）

行政、后勤、质检1人（主管级）

总经理办公室共4人，其中主任1人，主管3人。

组织机构图如下：

(2)总经理办公室要紧职责

A、贯彻执行公司领导指示，熟悉掌握大厦经营管理情况，

及时向领导提供各方面的信息，当好参谋；

B、宣传执行国家有关方针、政策、制度与规定，负责协调

督查公司内部各项管理制度、规定与办法的制订，贯彻与实施。

C、起草公司文件，作好会议记录，调查研究及信息反馈，总

结推广先进经验与好人好事；

D、负责公司年终工作总结的起草工作；

E、负责公司文件、资料的修改、会签、编号、发放、归档、

销毁等工作；

F、贯彻执行国家有关劳动人事、劳动工资、劳保福利、劳动

保险、员工培训、质量监督等方面工作，并制订细则、贯彻落实;

G、负责公司机构设置、编制定员；

H、负责公司员工招聘、培训考核、考勤、奖惩、晋升等具

体工作;

I、负责公司自身的后勤管理与服务工作；

J、负责公司档案管理工作；

K、负责公司质量检查工作；

L、完成领导交办的其他工作。

(3)办公室主任

直接上级：总经理

直接下级：办公室秘书、人事主管、行政主管

联系部门：大厦各部门

岗位职责：

A.在总经理领导下，负责总经理办公室工作；

B.负责组织与行使大厦文件、报告、工作总结等的起草工作;

C.负责筹划与组织召开的各类会议，并做好会议记录，写好

会议纪要；

D.做好来信来访工作，及时处理客户投诉；

E.审核以分公司名义发出的文件并报公司领导签发，起草重

要文稿，审核各部门的外宾招待、赠送礼品标准；

F、协助总经理考核各部室的管理人员，并对本部门员工进行

考核；

G.收集市场信息，综合各部门反映的问题，为公司领导决策

提供咨询与根据，当好参谋；

H.完成公司领导交办的其他工作。

(4)办公室秘书

直接上级：办公室主任

岗位职责：

A.负责总经理办公室日常文字工作；

B.负责起草公司工作计划、总结、决议、会议文件、工作报

告、会议纪要、函电等文稿，传递需批示的文件；

C.为总经理准备好当日所需阅读的文件资料，并准备好办公

用品；

D.做好信息资料的收集、整理、保管工作，为大厦领导决策

提供参考意见；做好会议通知、会议记录、撰写会议纪要等会务

工作；

E.按规定保管与使用公司及办公室的公章；

F.负责办公室工作人员的考勤工作；

G.完成领导交办的其他工作。

(5)人事主管

直接上级：办公室主任

岗位职责：

A.负责人事、劳动工资、劳保福利工作；

B.负责员工招聘、考核、晋升、奖惩等的具体工作；

C.负责员工考勤、工资造册工作；

D.负责人事档案的保管工作；

E.负责员工的培训工作；

F.完成领导交办的其他工作。

(6)行政主管

直接上级：办公室主任

岗位职责：

A、负责分公司自身的后勤管理工作；

B、负责分公司员工劳动保护用品的预算、制作与发放工作;

C、负责分公司办公用品的预算编制，批准发放工作；

D、负责分公司租用车辆的管理、调度与使用工作；

E、完成领导交办的其他工作。

各岗位工作项目、程序、标准与协作关系

协作

项目福序标准受系

1.熟悉会议的主题；1.将会议的时间、地点、会议主

2.确认会议日期、出席者与主持题、主持人及时传达到各部室，并将

会人；传达情况进行记录；

务

各

3.通知会期（电话、请柬、信函、2.认真做好会议记录，并在48

工

部

作

传真）；小时之内归纳整理，形成会议纪要，门

4.准备会议所需材料及物品，预下发各部室；

先安排布置会场；3.记录内容、格式要标准、无遗

5.会见、接待、签到与分发会议漏、详实。

材料。

1.行文用统一格式，部门经理签

字，进行登记，请主管经理批阅，公

行司领导同意登记后，转交呈报部门签

做到及时，不拖延，防止漏办，做到

文

字返回；各

工

呈报准确。对呈件要及时催办，对不部

.对外行文一律用外发文统一

2门

作规范行文提出修改意见。

格式，经主管领导签发，进行编号、

登记、打印、交发文部门核对，加盖

大厦公章后发出。取送文件要有签

字。

呈1.文字准确、简练、通顺，标点

收发文件需严格办理收发文手各

文

符号正确；部

工续，写名收发文时间、文稿内容、收

2.呈文专题专用，内容明确；门

作发人姓名。

3.文号、题目、内容书写符合规

范要求。

1.要求及时准确，严格执行程

收1.对外来公文、文件进行签收、

序；

发登记、分发与催办；各

文2.传真件经复印后送有关与部部

2.凡需要办理的公文，交总经理

件门阅览，原件存档。门

办公室主任批阅、批转后交有关部门

办理。

项

将事

话，并

方讲

听对

真聆

1.认

上；

记本

在登

记录

；

过3声

得超

声不

话铃

接1.电

话

打电

程师

、总工

经理

给总

2.凡

话

待电

语，接

貌用

明礼

用文

转2.使

电

/

“先生

要说

话前

挂电

好”，

说“您

时要

同

领导

，征得

事由

名、

方姓

清对

要问

话

见

，再

小姐

转；

再接

意后

面

容全

话内

，将电

在时

导不

3.领

。

公室

导办

送领

记录

客，

的宾

会面

领导

公司

欲与

1.凡

汇

领导

后向

，然

等候

待室

到接

先请

；

礼貌

、有