2024年高等教育经济类自考-00169房地产法笔试考试历年高频考点试题摘选含答案

2024年高等教育经济类自考-00169房地产法笔试考试历年高频考点试题摘选含答案第1卷一.参考题库(共75题)1.根据我国现行法律的有关规定，房屋拆迁人是进行国家建设需要使用土地而向国家申请征用土地的人，包括（）A、全民所有制企业B、事业单位C、机关团体D、公民个人E、集体所有制企业2.简述业主大会的权利。3.以建设投资不同的资金来源为标准划分，房屋拆迁可分为（）A、市政动迁B、征地拆迁C、社会动迁D、非征地拆迁E、自行拆迁4.不得转让的房地产有哪些？5.房屋所有人出卖已出租的房屋，须提前（）通知承租人。A、1个月B、3个月C、6个月D、12个月6.房地产法调整下列哪些关系（）A、开发关系B、交易关系C、物业管理关系D、房地产管理关系7.房屋共有人出售自己的共有分额时，其他共有人在同等条件下享有（）。A、优先购买权B、优先使用权C、优先处分权D、优先受益权8.某公司取得城区一块国有土地的使用权，使用年限为50年。五十年后，该幅国有土地使用权应如何处理，请选出符合法律规定的项（）A、该公司可以在第49年申请续期，经批准并且重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金后，重新取得该国有土地使用权B、国家可以根据社会公共利益的需要，依法律，程序提前收回该幅土地使用权，但应给予相应补偿C、使用期限届满，即使该公司申请续期，国家也可以根据社会公共利益的需要无偿收回该幅国有土地使用权D、使用期限届满，该公司未申请续期，其获得的土地使用权终止，由国家无偿收回9.下列关于管理规约，表述正确的是（）。A、管理规约是一种公共契约，属于协议、合约的性质B、管理规约作为业主自我管理的一种重要形式和手段，要求全体业主共同遵守C、建设单位应当在销售物业之后，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定D、建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益10.经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，其耕地占用税的税额可以适当提高。11.下列（）等属于征收决定的程序。A、作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到户、专户存储、专款专用B、市、县级人民政府作出房屋征收决定C、房屋征收部门拟定征收补偿方案D、进行社会稳定风险评估12.房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从（）之日请计算。A、工程竣工B、物业验收合格C、购房人实际入住D、开发企业向购房人交付房屋13.土地使用权的出让方只能是（）A、国家B、各级人民政府土地管理部门C、法人D、自然人14.房地产开发项目一般按（）阶段进行。A、初步设计B、审计设计C、施工图设计D、销售设计15.变更和解除房地产转让合同的法定事由包括（）A、土地灭失B、国家强制收回土地使用权C、国家提前收回土地使用权D、土地使用权期限届满16.房屋价值评估办法主要由（）负责制定。A、国务院办公厅B、国家发展和改革委员会C、住房和城乡建设部D、财政部17.D中介公司代理销售该商品房，属于（）代理。A、委托代理B、法定代理C、指定代理D、复代理18.简述我国房屋租赁的条件。19.土地使用权出让登记手续办理后15日内，转让合同的双方当事人应到所在地市、县人民政府土地管理部门办理转让登记手续。20.以下属于房地产所有权人对自己房屋进行事实上处分的是（）。A、互换B、赠与C、拆除D、买卖21.下列抵押有效的是（）。A、某房地产开发公司以经过审批的正在建设的住宅楼一栋抵押向银行融资贷款，已经办理了抵押登记B、公民王某将已经被城市管理部门认定为违章建筑并限期拆除的平房一间抵押给魏某C、农民夏某将自己耕种的10亩地里长势正旺的棉花抵押给乙D、某大学为担保自己的债务将下设的劳动服务公司所有的两辆奥迪轿车抵押给银行22.哪些耕地应当划入基本农田保护区实行严格管理？23.简述房产开发企业设立的条件。24.根据我国《土地管理法》的规定，行使证用土地的审批权的政府机关至少应是（）A、乡级人民政府B、县级人民政府C、市级人民政府D、省级人民政府25.《国有土地上房屋征收与补偿条例》立法的基本原则是（）。A、公平补偿B、决策民主C、程序正当D、结果公开26.有下列（）等情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书。A、申报不实的B、涂改房屋权属证书的C、房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的D、因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的E、故意损坏房屋的27.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。28.土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6至10倍。29.城镇土地使用税的征税对象包括（）A、城市征用的耕地B、县城生活用地C、农民的生活用地D、工矿区土地使用者使用的土地30.根据我国《城市房地产管理法》的规定，该法所称的房地产交易包括哪些内容？（）A、房地产转让B、房地产抵押C、房地产开发D、房屋租赁31.土地使用权出让，应当由市、县人民政府与土地使用者签订书面出让合同。32.商品住宅价格由下列（）项目构成。A、成本B、利润C、税金D、地段差价33.简述拆迁安置的对象和方式。34.试论房地产法律关系内容。35.某工厂为了扩大生产规模，拟投资80万元人民币兴建一个分厂，遂向某县人民政府申请用地2亩（以有偿出让方式取得土地使用权），经县政府审核批准同意其使用城市规划内属于A村集体所有的非耕地2亩。为保证按时使用土地，该工厂与A村签订了土地使用权出让合同。该合同规定：由A村向工厂出让土地2亩，土地使用权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为70年，合同的其他款项均参照国家关于出让土地使用权的标准合同注明。该土地使用权出让合同是否有效？为什么？36.下列关于所有权的说法不正确的是（）。A、所有权人拥有特定的动产或者不动产，对其动产或者不动产享有全面支配的权利B、完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能C、占有、使用、收益、处分等四项权能可以与所有权发生分离D、占有、使用、收益、处分等四项权能不能与所有权发生分离37.文物建筑不得设立抵押。38.依照《城市房地产抵押管理办法》的有关规定，下列房地产不得设定抵押的有（）A、权属有争议的房地产B、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产C、列入文物保护的建筑物D、已依法公告列入拆迁范围的房地产E、被依法查封的房地产39.根据《城市房屋所有权登记暂行办法》的规定，房屋产权登记的程序一般包括（）。A、申请登记B、产权审查C、公告通知D、登记发证40.廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合。41.学校教学楼不得设立抵押。42.土地使用权转让、抵押、出租时，应遵循的原则是（）。A、地随房走B、地走房不走C、房随地走或地随房走D、房走地不走43.简述土地使用权抵押权生效的要件。44.王某有一栋两层楼房，在楼顶上设置了一个商业广告牌。后王某将该楼房的第二层出售给了张某。下列哪些选项是正确的？（）A、张某无权要求王某拆除广告牌B、张某与王某间形成了建筑物区分所有权关系C、张某对楼顶享有共有和共同管理的权利D、张某有权要求与王某分享其购房后的广告收益45.土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使年限后的剩余年限。46.（）是指本身就独立存在，不需要依附于其他权利的物权，如所有权。A、动产物权B、不动产物权C、主物权D、从物权47.将要拆迁的房屋，存在产权债权纠纷的由（）处理，拆迁人可以给予必要帮助。A、县级以上人民政府B、房地产主管部门C、拆迁批准部门D、被拆迁人自行48.一级资质的物业管理公司的注册资本为500万人民币以上。49.房地产法律关系的内容包括（）A、房地产管理职权B、房地产管理职责C、房地产民事权利D、房地产法律义务50.我国现阶段房屋所有权主要有哪些种类？51.下列选项中不属于房地产交易形式的是（）。A、转让B、租赁C、抵押D、继承52.房屋他项权利登记由房屋所有权人提出申请。53.下列情形中，（）适用或者参照适用《中华人民共和国城市房地产管理法》。A、在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发的B、在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内，从事房地产交易的C、对中华人民共和国城市规划内国有土地范围内，实施房地产管理的D、在城市规划区外的国有土地范围内取得开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理的54.只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金。55.某县人民政府土地管理部门以拍卖方式将位于城区一幅200公顷的土地出让给佳丰房地产开发公司，佳丰房地产开发公司依法取得该幅土地的使用权，使用年限为50年。佳丰房地产开发公司可采用下列何种方式处分其土地使用权？（）A、无偿赠与给甲企业B、因筹措建设资金而将土地抵押给银行C、将土地使用权出租给乙企业D、与丙企业的土地使用权进行置换56.拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订（）A、产权协议B、抵押协议C、价格重置协议D、补偿协议57.（）人民政府负责本*行政区域的房屋征收与补偿工作。A、市、县级B、市级C、县级D、省级58.根据代理权发生的依据不同，可将代理分为（）。A、委托代理B、法定代理C、指定代理D、特别代理E、一般代理59.房地产开发企业在取得《建设用地规划许可证》后，根据规划设计要求，对开发项目组织（）。A、勘察B、规划C、设计D、销售60.契税实行的税率是（）。A、定额税率B、累进税率C、比例税率D、差额税率61.下列行为不符合法律规定的有（）A、某房地产开发公司将已销售完毕的某小区绿地改为免费停车场，提供给本*公司在附近新开发的小区的业主使用B、某小区北临一家综合的集贸市场，小区南面的居民习惯穿越小区到集贸市场购物，小区业主一致认为周围居民穿越小区的行为，既干扰了小区业主的正常生活，也造成安全隐患，遂集体决定禁止周围居民穿越小区，导致周围很多居民必须绕行较多路程才能到达集贸市场C、某小区的物业服务公司将小区的门房出租给某户小区居民用于经营早点销售，将租金用于物业服务公司的人员开支D、某房地产开发公司在销售某小区单元房时明示，住户凡需要占有小区内的停车位的，每月必须交付停车费62.《国有土地上房屋征收与补偿条例》立法的指导思想是（）。A、统筹兼顾B、补偿公平C、程序参与和保障D、闭门立法63.业主委员会的职责包括选聘、解聘物业管理企业。64.以下可以减免契税的情形有（）。A、城镇职工按规定第一次购买共有住房的；B、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的；C、房屋交换D、房屋赠与65.简述处理涉外房地产关系应该遵循的原则。66.土地使用权出让必须符合土地利用（）。A、总体规划B、城市规划C、年度基本建设计划D、年度建设用地计划E、年度用地计划67.房屋拆迁应注意哪些事项？68.土地使用权出让的法律特征（）A、财产性B、平等性C、期限性D、出让人的单一性和受让人的广泛性69.贪污、挪用、私分、截留、拖欠房屋征收补偿费用的，追究以下责任（）A、责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告B、造成损失的，依法承担赔偿责任C、对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任D、尚不构成犯罪的，依法给予处分70.如经济适用住房申请人申请之日前曾转让过自有住房，则须（）年前转让自有住房才符合要求。A、2B、3C、4D、571.城市的土地属于国家所有。72.借贷合同可以附最高抵押合同。73.简述房地产法律关系的构成要素。74.业主委员会委员应当符合的条件是（）。A、热心公益事业B、责任心强C、有一定组织能力D、具备必要的工作时间75.某业主以一大型物业作抵押贷款，与甲．乙．丙．丁四家银行签订了抵押合同；之后，甲．丙．乙．丁四家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为（）。A、三家银行按贷款额分摊B、甲-乙-丙-丁C、乙-丙-甲-丁D、甲-丙-乙-丁第2卷一.参考题库(共75题)1.取得房屋拆迁许可证的拆迁人不包括（）A、全民所有制单位B、集体所有制单位C、公民个人D、建设用地单2.甲公司从某银行贷款1200万元，以自有房产设定抵押，并办理了抵押登记。经书面协议，乙公司以其价值200万元的现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品为甲公司的贷款设定抵押，没有办理抵押登记。后甲公司届期无力清偿贷款，某银行欲行使抵押权。法院拟拍卖甲公司的房产。甲公司为了留住房产，与丙公司达成备忘录，约定：“由丙公司参与竞买，价款由甲公司支付，房产产权归甲公司。”丙公司依法参加竞买，以1000万元竞买成功。甲公司将从子公司筹得的1000万元交给丙公司，丙公司将这1000万元交给了法院。法院依据竞拍结果制作民事裁定书，甲公司据此将房产过户给丙公司。 法院裁定书下达次日，甲公司、丙公司与丁公司签约：“甲公司把房产出卖给丁公司，丁公司向甲公司支付1400万元。合同签订后10日内，丁公司应先付给甲公司400万元，尾款待房产过户到丁公司名下之后支付。甲公司如果在合同签订之日起半年之内不能将房产过户到丁公司名下，则丁公司有权解除合同，并请求甲公司支付违约金700万元，甲公司和丙公司对合同的履行承担连带责任。” 在甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同的次日，丙公司与戊公司签订了房产买卖合同。丙公司以1500万元的价格将该房产卖给戊公司，尚未办理过户手续。丁公司见状，拒绝履行支付400万元首付款的义务，并请求甲公司先办理房产过户手续，将房产过户到丁公司名下。甲公司则要求丁公司按约定支付400万元房产购置首付款。鉴于各方僵持不下，半年后，丙公司索性把房产过户给戊公司，并拒绝向丁公司承担连带责任。经查，在甲公司、丙公司和丁公司签订合同后，当地房地产市场价格变化不大。丁公司是否有权请求甲公司在自己未支付400万首付款的情况下先办理房产过户手续？为什么？3.承租人代出租人修缮房屋的，有权要求出租人支付修缮费用。4.下列属于我国对房地产权利主要保护方式的是（）。A、请求确认房地产权利B、请求排除妨碍C、请求恢复原状D、请求占有他人房地产E、请求返还原房地产5.如何完善我国土地征用法律制度？6.甲公司开发写字楼一幢，于2008年5月5日将其中一层卖给乙公司，约定半年后交房，乙公司于2008年5月6日申请办理了预告登记。2008年6月2日甲公司因资金周转困难，在乙公司不知情的情况下，以该层楼向银行抵押借款并登记。现因甲公司不能清偿欠款，银行要求实现抵押权。下列哪一判断是正确的？（）A、抵押合同有效，抵押权设立B、抵押合同无效，但抵押权设立C、抵押合同有效，但抵押权不设立D、抵押合同无效，抵押权不设立7.王某继承了其父亲的一套房产。按照有关规定，王某应到当地房地产管理部门办理（）。A、房屋总登记B、房屋所有权初始登记C、房屋所有权转移登记D、房屋所有权变更登记8.拆迁公告的主要内容包括（）A、拆迁人B、拆迁时间C、拆迁范围D、拆迁协议E、建设项目名称9.在房屋租赁合同期内，出租人可以单方面随意提高租金水平。10.简述建筑物区分所有权的法律特征。11.在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为（）A、农用地、建设用地未利用地B、农业用地、工业用地、建筑用地C、农用地、建筑用地、荒山荒地D、农业用地、工业用地、建设用地12.在汽车与房屋的买卖中，一般来说，房屋采用（）公示方法，它的物权需要经过（）而变动；汽车采用（）公示方法，它的物权经（）而变动。A、占有、交付、登记、登记B、登记、登记、占有、交付C、交付、交付、占有、登记D、占有、登记、登记、交付13.居住用地土地使用权出让的最高年限为（）A、40年B、50年C、60年D、70年14.土地使用权出让合同签订后60日内，划拨土地使用权享有者，向所在地市、县人民政府交付土地使用出让金。15.简述在拆迁补偿和安置协议的签订和履行过程中可以采取的预防和解决争议的措施。16.个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前可以用于出租经营。17.吴某租用的私房遭受了火灾，吴某全家急需住房，恰巧吴某的同事张某正需钱用，愿意把自己的两间平房卖给昊某，双方订立了买卖协议，约定吴某向张某支付房价款6000元，张某将两间平房的所有权转移于吴某。双方到房产部门办理过户手续时，房产部门因故当天不办公。因此双方商定，吴某先付款6000元，张某把房交付吴某居住，以后另定时间补办过户手续。在之后的一年中，吴某多次找张某同去办理过户，张某一直以各种理由拒绝。吴某入住该房一年后，该房被市政划为拆迁范围，由某开发公司负责拆迁。此时张某找到开发公司，声称吴某所住的房屋产权人系自己，开发公司应与自己签订私房拆迁补偿协议，为自己安排住房。吴某则主张所住的房屋已由自己买下，现在由于张某的过失未办过户，开发公司应该给自己安置。开发公司认为，吴某与张某的买卖行为是不合法的，吴某的权益得不到法律保护，要求吴某在拆迁前自己找住处搬家。吴某遂诉至法院，认为张某违约，要求其承担违约责任，并要求开发公司为自己安置住房。张某能否主张开发公司与自己订立私房拆迁补偿协议？18.以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。19.房地产转让当事人应签订书面转让合同。20.房屋拆迁产权调换的补偿标准是按照被拆除房屋的什么面积计算的（）A、使用面积B、建筑面积C、实际面积D、调换面积21.处理房地产相邻关系时应注意哪些问题？22.赵云梧系白颐路北延市政工程项目建设的被拆迁户。1999年7月19日，赵云梧与北京市海淀区房地产经营开发总公司（以下简称海淀房地产公司）签订了《商品房购销合同》。合同约定：赵云梧购买位于北京市海淀区上地南路6号院2#一4一603室商品房一套，房屋单价每平方米4350元。合同签订后，赵云梧按约履行了付款义务，并人住上述房屋。海淀房地产公司于2000年6月28日变更为海开公司。2000年6月28日海开公司取得海淀区上地南路6号院房屋所有权证，2002年1月7日海开公司与北京市国土资源和房屋管理局签订北京市国有土地使用权转让合同，2002年4月海开公司取得国有土地使用权证。2002年10月25日，北京海淀区国土资源和房屋管理局作出关于对上地6号院购房产权性质的答复，答复中确认：“海开公司已经取得国有土地使用权证和房屋所有权证，属于现售商品房”。2001年9月3日，海开公司与赵云梧签订了补充协议，该协议约定海开公司在2002年6月30日日前为赵云梧办理房屋产权证，海开公司于2002年5月22日开始在海淀区上地南路6号院内贴办理房屋产权证的通知。赵云梧未办理房屋产权证。海开公司将海淀区上地南路六号院的房屋产权中一幢一层及地下室、二幢一层等部分房屋进行了抵押，但赵云梧购买房屋未在抵押范围之内。 【原告诉称】赵云梧诉称：海开公司在房屋买卖前后，采用了隐瞒事实真相、欺骗的手段，即把北京市计划委员会批复其建造的职工住宅当作商品房卖给我。当我发现海开公司的欺诈行为后，多次找其协商，海开公司又于2001年9月3日与我签订了补充协议，该协议约定海开公司在2002年6月30日前为我办理房屋产权证，但时至今日海天公司未办理产权证。海开公司于2000年6月28日把海淀区上地南路6号院的房屋产权整体抵押给中国银行北京市昌平分行，抵押期限为2001年4月至2002年4月14日，海开公司无证据说明该抵押已解除。因海开公司的欺诈及抵押行为，已经严重地侵犯了我的合法权益，现根据合同法及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，要求解除《商品房购销合同》，海开公司双倍返还我购房款763680元及银行利息170606元。 【被告辩称】海开公司辩称：1997年7月我公司开始在上海南路甲1号进行海开公司职工住宅建设，虽然我公司没有销售许可证，但有房地局的文件，我公司销售的房屋作为商品房出售不需要许可证，我们交了土地出让金。我公司通知购房人办理房产证，但他们不配合，有的人已经办理房产证。我公司房屋是进行过抵押，但不是整体抵押，抵押房屋不包括销售的房屋。我公司没有欺诈行为，根据规定我公司的房子有产权证及土地使用证就可以不再办理销售许可，现不同意赵云梧的诉讼请求。我国立法和司法解释有关惩罚性赔偿的规定有哪些？23.城市低收入住房困难家庭出现下列何种行为时（）应当按照合同约定退回廉租住房。A、无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的B、无正当理由连续3个月以上未在所承租的廉租住房居住的C、无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的D、无正当理由累计3个月以上未交纳廉租住房租金的24.《城市房地产管理法》规定房地产抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权（）。A、要分别抵押B、必须同时抵押C、可以先后抵押D、禁止抵押25.拆除非住宅房屋，拆迁安置的标准按照（）A、使用面积安置B、原建筑面积安置C、新建筑面积安置D、实际面积安置26.根据有关法律规定，下面表述不正确的有（）A、根据《城市房地产管理法》的规定，债务人不履行债务时，房地产抵押权人应当以拍卖方式实行其房地产抵押权B、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拔方式取得的，该房地产变价后，应从变价所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金款额后，抵押权人方可优先受偿C、房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产，拍卖该抵押的房地产时，可以依法将卖新增的房屋与抵押财产一同拍卖，卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿D、为保护债务人和抵押人的利益，抵押权人不应参加抵押房地产的拍卖，除非经债务人、抵押人同意27.甲公司从某银行贷款1200万元，以自有房产设定抵押，并办理了抵押登记。经书面协议，乙公司以其价值200万元的现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品为甲公司的贷款设定抵押，没有办理抵押登记。后甲公司届期无力清偿贷款，某银行欲行使抵押权。法院拟拍卖甲公司的房产。甲公司为了留住房产，与丙公司达成备忘录，约定：“由丙公司参与竞买，价款由甲公司支付，房产产权归甲公司。”丙公司依法参加竞买，以1000万元竞买成功。甲公司将从子公司筹得的1000万元交给丙公司，丙公司将这1000万元交给了法院。法院依据竞拍结果制作民事裁定书，甲公司据此将房产过户给丙公司。 法院裁定书下达次日，甲公司、丙公司与丁公司签约：“甲公司把房产出卖给丁公司，丁公司向甲公司支付1400万元。合同签订后10日内，丁公司应先付给甲公司400万元，尾款待房产过户到丁公司名下之后支付。甲公司如果在合同签订之日起半年之内不能将房产过户到丁公司名下，则丁公司有权解除合同，并请求甲公司支付违约金700万元，甲公司和丙公司对合同的履行承担连带责任。” 在甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同的次日，丙公司与戊公司签订了房产买卖合同。丙公司以1500万元的价格将该房产卖给戊公司，尚未办理过户手续。丁公司见状，拒绝履行支付400万元首付款的义务，并请求甲公司先办理房产过户手续，将房产过户到丁公司名下。甲公司则要求丁公司按约定支付400万元房产购置首付款。鉴于各方僵持不下，半年后，丙公司索性把房产过户给戊公司，并拒绝向丁公司承担连带责任。经查，在甲公司、丙公司和丁公司签订合同后，当地房地产市场价格变化不大。丙公司能否以自己不是合同的真正当事人为由拒绝向丁公司承担连带责任？为什么？28.以下房产可以抵押的是（）。A、权属有争议的房地产B、未列入拆迁范围的房地产C、列入文物保护的建筑物D、被依法监督的房地产29.无论质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位造成的，房地产开发公司都应对其开发的房地产项目对购房者承担责任。30.屯田制是唐代实行的土地制度。31.国土资源行政主管部门的协调与组织义务包括（）。A、专题研究和论证的组织义务B、部门协调义务C、组织听证义务D、组织论证义务32.下列关于住宅专项维修资金的表述中，正确的为（）。A、业主交存的住宅专项维修资金属业主所有B、业主大会成立前，住宅专项维修资金由房地产公司代管C、房屋墙面渗水、管道堵塞的维修可以申请使用住宅专项维修资金D、业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30%的，应及时续缴33.房地产开发用地是指取得开发用地的（）。A、使用权B、所有权C、占有权D、收益权34.作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括（）A、被征收房屋价值的补偿B、因征收房屋造成的搬迁补偿C、临时安置的补偿D、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿35.以划拨方式取得的土地使用权（）A、均有期限限制B、一般没有期限限制C、原则上不允许进入房地产市场D、具有有偿属性36.按照《房地产开发企业资质管理规定》规定，W省A市房地产开发公司申报一级资质，由（）审批。A、市人民政府B、W省建设行政主管部门C、W省人民政府D、国务院建设行政主管部门37.土地出让方式有（）A、协议出让B、招标出让C、拍卖出让D、划拨38.对被拆迁人实行作价补偿的，作价补偿的数额，当事人（）A、可以协商B、应当协商C、不得协商D、自行调解39.拆除临时建筑，（）A、不予补偿B、应予补偿C、应子适当的补偿D、如果该临时建筑未超过批准期限，则应给予适当的补偿40.土地使用权出让的最高年限是（）A、40年B、50年C、60年D、70年41.甲公司与银行签订借款合同约定甲公司以自有的流光大厦作为抵押贷款8000万元。双方办理抵押手续后银行发放了贷款。现甲公司在流光大厦的土地上新建一幢溢彩楼。有关本案中房地产抵押借款合同的下列说法哪些是正确的（）A、甲公司不履行债务时银行有权将流光大厦单独拍卖并由所得价款优先受偿B、甲公司在流光大厦的土地上新建的溢彩楼不是抵押财产C、甲公司不按期还款时银行可以将流光大厦和溢彩楼一同拍卖但只能由流光大厦拍卖所得的价款优先受偿D、溢彩楼是在建工程依照法律规定不得设置抵押也不得拍卖转让42.根据我国《土地管理法》的规定，在我国征用耕地的补偿费包括（）A、土地补偿费B、安置补偿费C、青苗补偿费D、地上附着物补偿费43.下列属于物业管理的法律特征的是（）。A、物业管理行为是一种民事行为B、物业管理关系基于物业服务合同而产生C、物业管理关系是双务有偿关系D、物业管理行为具有一定公益性44.依据《城市房地产管理法》的规定，下列机构中属于房地产中介服务机构的是（）。A、城市物业管理机构B、房地产咨询机构C、房地产价格评估机构D、房地产经纪机构45.在什么情况下，应当实行产权调换（）A、拆除出租住宅房屋B、拆除地上附属建筑物C、拆除非住宅房屋D、拆除违章建筑物46.下列建设用地的土地使用权，确属必须的，可以由县级以上人民政府批准划分的（）A、国家机关用地B、军事用地C、城市基础设施建设用地和公益事业用地D、国家重点扶持的能源项目用地47.下列关于物权说法不正确的是（）A、是指权利人直接支配的标的物B、不是指权利人直接支配的标的物C、享受其利益的排他性权利D、同一物上不能有内容不相容的两种以上的物权并存E、同一物上能有内容不相容的两种以上的物权并存48.试述土地出让的法律特征。49.当事人订立合同，采取（）的方式进行。A、要约B、承诺C、要约邀请D、A和B50.土地征用补偿费包括（）A、土地补偿费B、安置补助费C、青苗补偿费D、新菜地开发建设资金51.土地增值税法定扣除项目有哪些？52.根据《土地管理法》的规定，征用耕地的补偿费用包括（）。A、土地补偿费B、安置补助费C、误工补助费D、农机改造费E、地上附着物和青苗的补助费53.根据权利效力的不同，民事权利可分为（）。A、主权利B、从权利C、绝对权D、请求权E、相对权54.2010年6月，某市居民陆某通过金某介绍，与王某签订书面协议，将自己的3间平房卖给王某。金某建议王、陆二人到房管局办理过户手续，但王、陆二人认为，有中间人证明就行了，过户手续可办可不办。于是，王某在交付给陆某35万元购房款后，就搬进陆某的3间平房居住。2011年2月，该市房屋征收管理部门通知王某搬出其所居住的房屋，自行另找住房，理由是：市里准备兴建老年人福利院，王某居住街区平房所在地属于被征收的范围。王某将此事告知路某后，陆某即到房屋征收管理部门，声明王某居住的住房是自己的，自己现在住房紧张，要求房屋征收管理部门拆除住房后，给自己另行安排住房。房屋征收管理部门答应了陆某的要求。王某不服，向人民法院提起诉讼。应该对王某还是陆某给予征收补偿？55.甲、乙结婚后购得房屋一套，仅以甲的名义进行了登记。后甲、乙感情不和，甲擅自将房屋以时价出售给不知情的丙，并办理了房屋所有权变更登记手续。对此，下列哪一选项是正确的？（）A、买卖合同有效，房屋所有权未转移B、买卖合同无效，房屋所有权已转移C、买卖合同有效，房屋所有权已转移D、买卖合同无效，房屋所有权未转移56.以下（）情况下房屋可出租。A、无房屋所有权证的B、共有房屋未经共有人同意C、已抵押的房屋D、权属有争议的57.廉租住房的住房租金标准实行政府定价。58.我国现行的《房地产法》于1995年1月1日实施，并于（）重新修订。A、2007年B、2008年C、2009年D、2010年59.拆迁人是（）。A、房屋行政主管部门B、取得房屋拆迁许可证的单位C、规划行政主管部门D、专门从事房屋拆迁的单位60.房地产法律事实包括（）A、房地产法律行为B、房地产管理行为C、房地产违法行为D、房地产法律事件61.房地产权利人因（）等事项应当申请房地产权属转移登记。A、房屋买卖B、房屋继承C、法定名称变化D、房屋改建E、房屋用途变化62.简述房地产登记的作用。63.房地产法调整下列（）关系。A、开发关系B、交易关系C、物业管理关系D、房地产管理关系64.下列不是物权特点的是（）。A、物权的权利主体是特定的，而义务主体是不特定的B、物权的权利主体是不特定的，而义务主体是特定的C、物权都具有追及性D、物权都不具有追及性E、物权设定时必须公示65.典权消灭的一般原因包括（）。A、回赎B、找贴C、作绝D、别卖E、续典66.《安徽省城市房地产交易管理条例》属于（）。A、法律B、地方性法规C、部门规章D、政府规章67.简述建筑物区分所有权的组成。68.根据有关法律的规定，土地使用权可以因下列哪些原因终止（）A、土地灭失B、土地使用权期限届满C、国家依公共利益需要，依法定程序收回D、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的未按出让合同约定的动工开发期限开发土地满二年的69.甲公司从某银行贷款1200万元，以自有房产设定抵押，并办理了抵押登记。经书面协议，乙公司以其价值200万元的现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品为甲公司的贷款设定抵押，没有办理抵押登记。后甲公司届期无力清偿贷款，某银行欲行使抵押权。法院拟拍卖甲公司的房产。甲公司为了留住房产，与丙公司达成备忘录，约定：“由丙公司参与竞买，价款由甲公司支付，房产产权归甲公司。”丙公司依法参加竞买，以1000万元竞买成功。甲公司将从子公司筹得的1000万元交给丙公司，丙公司将这1000万元交给了法院。法院依据竞拍结果制作民事裁定书，甲公司据此将房产过户给丙公司。 法院裁定书下达次日，甲公司、丙公司与丁公司签约：“甲公司把房产出卖给丁公司，丁公司向甲公司支付1400万元。合同签订后10日内，丁公司应先付给甲公司400万元，尾款待房产过户到丁公司名下之后支付。甲公司如果在合同签订之日起半年之内不能将房产过户到丁公司名下，则丁公司有权解除合同，并请求甲公司支付违约金700万元，甲公司和丙公司对合同的履行承担连带责任。” 在甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同的次日，丙公司与戊公司签订了房产买卖合同。丙公司以1500万元的价格将该房产卖给戊公司，尚未办理过户手续。丁公司见状，拒绝履行支付400万元首付款的义务，并请求甲公司先办理房产过户手续，将房产过户到丁公司名下。甲公司则要求丁公司按约定支付400万元房产购置首付款。鉴于各方僵持不下，半年后，丙公司索性把房产过户给戊公司，并拒绝向丁公司承担连带责任。经查，在甲公司、丙公司和丁公司签订合同后，当地房地产市场价格变化不大。某银行是否必须先实现甲公司的房产的抵押权，后实现乙公司的现有的及将有的生产设备等动产的抵押权？为什么？70.首次选聘物业管理公司在成立业主委员会之前的，由下列哪一个机构选聘（）。A、城建主管机关B、居民委员会C、建设单位D、房管部门71.办理转让登记手续，应提交下列（）证明文件、材料。A、国有土地使用权证B、土地使用权出让合同C、土地使用权转让合同D、市、县人民政府土地管理部门认为有必要提交的其他证明文件、材料72.房地产转让时，尤其是在分割转让时必须遵守效益不可损原则。73.下列房地产中，不得抵押的有（）。A、集体所有的土地使用权B、村办企业厂房C、列入城市房屋拆迁范围的房屋D、宅基地74.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总额的多少比例以上并已经确定施工进度和竣工交付日期的可以进行房屋预售（）。A、20%B、15%C、30%D、25%75.在中国，（）是限制民事行为能力人。A、10周岁以上的未成年人B、10周岁以下的未成年人C、不能完全辨认自己行为的精神病人D、能完全辨认自己行为的精神病人E、18周岁以上的成年人第1卷参考答案一.参考题库1.参考答案：A,B2.参考答案： ①选举、更换业主委员会组成人员； ②监督业主委员会的工作； ③通过业主公约和业主委员会的章程； ④批准物业管理委托合同； ⑤决定物业内关于业主利益的重大事项； ⑥决定物业管理的其他重要事项。3.参考答案：A,C4.参考答案： 不得转让的房地产有： （1）以出让方式取得的土地使用权，不符合转让条件的； （2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （3）依法收回土地使用权的； （4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （5）权属有争议的； （6）未依法登记领取权属证书的； （7）法律、行政法规禁止转让的其他情形。5.参考答案：B6.参考答案：A,B,C,D7.参考答案：A8.参考答案：A,B,C,D9.参考答案：A,B,D10.参考答案：正确11.参考答案：A,B,C,D12.参考答案：D13.参考答案：A14.参考答案：A,C15.参考答案：A,B,C,D16.参考答案：C17.参考答案：A18.参考答案： （1）有从事房屋租赁的法定资格，房屋租赁属于房地产经营的一种方式，因此出租人应办理《房屋租赁证》，取得合法的经营资格； （2）出租房屋所占的土地是以出让方式取得的，这是我国《房地产法》对房屋租赁所作的一般性规定，以营利为目的，房屋所有人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家； （3）有合法的房屋所有证书； （4）房屋能正常使用，符合安全条件。19.参考答案：正确20.参考答案：C21.参考答案：A,C,D22.参考答案： ①经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地； ②有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造中的抵产田； ③蔬菜生产基地； ④农业科研、教学试验田。 根据土地利用总体规划，铁路、公路等交通沿线、城市和村庄，集建设用地周边的耕地，应当优先划入基本农田保护区，需要退耕还牧、还林、还湖的耕地，不应当划入基本农田保护区。23.参考答案： ①有自己的名称和组织机构； ②有固定的经营场所； ③有符合国家规定的注册资本； ④有足够的专业技术人员； ⑤法律、行政法规规定的其他条件。24.参考答案：B,D25.参考答案：A,B,C,D26.参考答案：A,B,C,D27.参考答案：正确28.参考答案：错误29.参考答案：A,B,D30.参考答案：A,B,D31.参考答案：错误32.参考答案：A,B,C,D33.参考答案： 拆迁安置的对象为被拆除房屋使用人，即在拆迁范围内具有正式户口的公民和在拆迁范围内具有营业执照或者作为，正式办公地的机关、团休、企业、事业单位。 拆迁安置可以一次性安置，即用产权调换的方式一次性解决被拆除房屋使用人的用房问题，也可以先由拆迁人提供周转房临时过渡，或者被拆迁人自己寻找房屋过渡，待正式房建成后冉行迁入。无论采取何种过渡方式，拆迁人和被拆迁人都必须明确规定临叫过渡的期限。34.参考答案： 房地产法律关系的内容即房地产法律主体享有的权利和承担的义务，它是房地产法律关系的最基本的要素，也可能是主体双方关系的落脚点。 所谓权利是指房地产法律关系主体在一定的条件下，按照自己的意愿为某种行为或实现某种利益的资格.所谓义务是指房地产法律关系主体在一定的条件下承担的某种责任或付出的某种代价.由于主体参与不同性质的关系，居于不同的地位，故其权利义务可分为两大类一类是房地产管理关系中有关行政管理机关的经济管理职权，此时权利权力义务责任合为一体，另一类是房地产市场运行关系中平等主体之间的经济权利，经济义务，此时权利义务往往是对应的无权力的义务，也没有无义务的权利。35.参考答案： 合同无效。该合同存在违法： 1、集体土地使用权不能以裸地出让土地使用权；根据我国《土地管理法》规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。 2、A村不符合出让主体资格。 3、出让土地使用权使用期限超过工业用地使用期限50年的最高期限。36.参考答案：D37.参考答案：正确38.参考答案：A,B,C,D,E39.参考答案：A,B,D40.参考答案：正确41.参考答案：正确42.参考答案：C43.参考答案： （1）设定抵押的人必须是合法的土地所有权人或使用权人； （2）抵押人或抵押权人签订抵押合同； （3）抵押必须办理登记。44.参考答案：A,B,C,D45.参考答案：正确46.参考答案：C47.参考答案：D48.参考答案：正确49.参考答案：A,B,C,D50.参考答案： 依主体不同，可分为公房、私房、外产房、中外合资房和其他性质的房屋所有权。 （1）国有房屋所有权，即国家对国有房产享有的所有权。国有房产可分为直管公房和自管公房。 （2）集体房屋所有权，即由劳动群众集体所有制单位享有的房屋所有权。 （3）私有房屋所有权，即由公民个人、家庭、数人共有或私营企业拥有的房屋所有权。 （4）外产房屋所有权，即由外国政府、企业、社会团体、国际性机构和外国侨民在中国境内享有的房屋产权。 （5）中外合资房屋所有权，即由中国企业或其他经济组织与外国企业、其他经济组织或个人共同在中国境内享有的房屋所有权。这种房屋所有权产生于中外合资双方合资建造、购置房屋等法律事实。 （6）其他性质的房产所有权，如宗教团体的享有的房屋所有权。51.参考答案：D52.参考答案：错误53.参考答案：A,B,C,D54.参考答案：错误55.参考答案：A,B,C,D56.参考答案：B57.参考答案：A58.参考答案：A,B,C59.参考答案：A,B,C60.参考答案：C61.参考答案：A,C62.参考答案：A,B,C63.参考答案：错误64.参考答案：A,B65.参考答案： 一、维护国家主权原则：在处理涉外房地产问题时，应当将维护国家的主权和安全放在首位，坚持国家和集体对土地的所有权，任何组织或个人不得侵占、买卖、或者以其他形式非法转让土地，无论以何种形式与外商合作进行房地产的开发与经营活动，都要以维护我国主权为前提。 二、平等互利原则：平等互利原则是指在国际经济贸易活动中，中外各方当事人之间，在法律地位上是平等的，在经济上应对双方有利。 三、统一管理原则：主要表现在： （1）任何单位和个人使用土地，都必须经过当地人民政府的审查批准。 （2）任何单位和个人使用土地，都必须遵守已经确定的建设总体规划。 （3）土地使用权统一进行有偿转让。66.参考答案：A,B,D67.参考答案：房屋拆迁应注意的事项：①服从国家利益；②符合城市规划；③保护合法权益；④谁拆迁，谁安置补偿。68.参考答案：A,B,C,D69.参考答案：A,B,C,D70.参考答案：D71.参考答案：正确72.参考答案：正确73.参考答案： （一）主体：主体即参加房地产法律关系的当事人。它既是权利的享受者，又是义务的承担者。 （二）客体：客体即房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象。一般来说，客体分为土地和房屋，他们属于不动产。 （三）内容：内容即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务，它是房地产法律关系的最基本的要素，也可以说是主体各方关系的落脚点。74.参考答案：A,B,C,D75.参考答案：D第2卷参考答案一.参考题库1.参考答案：C2.参考答案：无权。因为甲公司可以行使先履行抗辩权。甲公司办理房产过户手续的义务在后。丁公司享有不安抗辩权，可以拒绝履行自己的先给付义务，但是不能以不安抗辩权要求甲公司履行在后的义务。3.参考答案：正确4.参考答案：A,B,C,E5.参考答案： （一）采取“列举式”立法模式，明确公共利益的范围； （二）扩大征地补偿的范围，提高征地补偿标准； （三）国家对征收的土地进行补偿时，应维护土地承包人的利益。6.参考答案：C7.参考答案：C8.参考答案：A,B,C,E9.参考答案：错误10.参考答案： 1、复合性和一体性：复合性是指建筑物区分所有权由三种权利构成，即专有所有权、共用部分持分权和成员权。一体性表现在：一是构成建筑物区分所有权的三项内容必须结为一体，不可分离。二是在同一栋建筑物上，不能既设定区分所有权，又设定一般所有权或一般公有权。 2、专有所有权的主导性。表现为：一是区分所有权人取得专有所有权即意味着取得了共有部分持分权及成员权。二是区分所有权人专有所有权的大小，决定了共有部分持分权及成员权的大小。三是在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共用部分持分权及成员权则不单独登记。 3、权利主体身份的多重性：在建筑物区分所有权上，由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成，因而区分所有权人的身份也具有多重性。11.参考答案：A12.参考答案：B13.参考答案：D14.参考答案：正确15.参考答案： 在拆迁补偿和安置协议的签订和履行过程中可以采取的预防和解决争议的措施有： （1）补偿协议应当采用书面形式，便于举证。同时内容必须详细明确、符合有关法律规定，尽量避免遗漏。 （2）协议订立后，可以到公证机关办理公证，并报送房屋拆迁主管部门备案。拆除拆迁主管部门依法代管的房屋所签订的拆迁补偿协议，必须经公证机关公证，并办理证据保全。 （3）拆迁人与被拆迁人经协商达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。被拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。在诉讼期间，如果拆迁人已给被拆迁人作了安置或者提供了周转用房的，不停止拆迁的执行。 （4）被拆迁人在拆迁期限内、无正当理由拒绝拆迁的，由县级以上人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。16.参考答案：错误17.参考答案：张某尽管已将房屋交付吴某使用，但张某仍是产权人。据《城市房屋拆迁管理条例》第3条第2款之规定，被拆除房屋及其附属物的所有人为拆迁人。该条例19条规定，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人，依照本条例规定给予补偿。因此，张某作为被拆除房屋的所有人可以要求开发公司与自己订立拆迁补偿协议。18.参考答案：正确19.参考答案：正确20.参考答案：B21.参考答案： ①有利生产：相邻各方的矛盾有的直接发生在生产过程中，有的虽然不是直接发生在生产过程中，但也与生产有着直接或间接的联系，所以，相邻关系的处理一定要从有利于生产发展、有利于社会主义市场经济建设的角度出发。 ②方便生活：相邻关系往往直接关系到人民群众的生活，处理不好，就会对人民群众的生活造成不利影响。 ③团结互助：相邻各方不仅是平等主体之间的关系，而且还是社会主义协作的关系。 ④公平合理：相邻关系涉及多方利益。相邻各方在处理相邻关系时，必须依法合理地行使自己的权利，不得只顾自己的利益而妨碍或者损失对方的利益。22.参考答案： 1、《消费者权益保护法》（1999年1月）第四十九条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用一倍。”这一条款在开创了我国惩罚性赔偿之先河。 2、《合同法》（1999年10月）第一百一