德国房地产行业市场前景及投资研究报告：住房制度国际化租赁市场标杆房价稳定恒大碧桂园万达万科

房地产发布时间：2024-05-29证券研究报告

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行业深度报告优于大势住房制度国际比较之德国篇上次评级:同步大势---租赁市场标杆，房价长期稳定报告摘要：德国住房市场特点：租赁主导，房价稳定。德国完善的法律顶层设计，并以明细的税收制度作为有效的调节工具，同时严控资金供给，辅以多渠道配贷的融资体系，形成德国“租赁主导、房价稳定”的住房市场特色。2022

年德国住房自有率仅为

46.7%，即超过半数的人选择租房居住，而

1970年至今德国实际房价（名义房价指数扣除

CPI）累计涨幅仅为

19%。历史收益率曲线房地产沪深30030%20%10%0%-10%-20%-30%-40%法律制度顶层设计：供给端形成多元供给主体，需求端保障租赁权益。德国住房政策在二战后历经住房统制经济、国家大规模供给、市场需求扶持和市场化规范四个阶段，政策中心从提高供给到刺激需求、从国家管控向市场化自由化逐渐转变。在不同的历史阶段，德国政府分别出台了不同的法律以应对不断改变的住房市场情况。《住房建设法》、《住房补贴法》、《住房租赁法》、《私有住房促进法》四部法律作为德国住房制度的“四大基石”，分别为住房的大规模建设、低收入群体的租金货币补贴、租赁市场的行为规范和私有住房的促进搭建了法律框架，在供给端形成了多元化的住房供给体系，在需求端保障租赁权益，促进形成租赁主导的住房市场。2023/5

2023/8

2023/11

2024/2涨跌幅（%）绝对收益1M16%16%3M1%12M-17%-11%相对收益-2%行业数据成分股数量（只）总市值（亿）流通市值（亿）市盈率（倍）市净率（倍）10710845.044930.2918.4德国住房税收体系：鼓励自住和出租类房屋需求，抑制投机行为。德国住房制度顶层设计的四部法律在具体实施过程中，税收制度起着有效调节作用，是实现大规模供给、形成多主体供给结构体系，并有效刺激需求端的重要因素之一。政府在购置、持有、交易、继承、赠予等各个环节均制定了税收制度，所涉及到的税种主要包括土地税、房产税、不动产购置税、不动产交易税、遗产税与赠与税等。一方面，对于自住和出租类房屋，征税标准相对较低，保障刚需；另一方面，德国政府在房地产流通交易环节设置了多重税种，通过设置高额的不动产交易税，抑制投资性需求。0.65成分股总营收（亿）成分股总净利润（亿）成分股资产负债率（%）26197.24-306.8876.8相关报告《2008年次贷危机中的美国房地产市场复盘》--20240410德国住房资金体系：信贷政策稳定，“先存后贷”抑制投机。德国奉行稳健且相对收紧的货币政策，长期以来保持着非常稳定且低速的货币供

《城中村改造系列深度报告（一）》应，防止过量货币资金流入房地产市场，并维持相对收紧的信贷政策，严控全国杠杆水平。同时，德国住房融资体系采取多渠道配贷、提供多种贷款形式，从而应对市场的各类住房贷款需求，并有效分散银行配贷的风险。其中，独特的住房储蓄制度所体现的的低杠杆特点，也正是德国融资制度低风险偏好的体现，同时对贷款年限的要求也抑制了住房的投资性需求，政府也因此大力扶持住房储蓄制度的进一步发展。--20231006对国内的经验启示：租赁市场方面，健全住房租赁法律体系、建立动态租金区间管理制度、丰富租赁市场供给主体，激活市场活力。住房保障方面，增加直接货币补贴力度，扩大保障范围。风险提示：德国房地产制度与国情与我国存在较大差异，经验未必可比房地产/行业深度目

录德国住房市场：租赁主导，房价稳定..............................................................41.2.住房法律体系：供给端扶持多元供给主体，需求端保障租赁权益..............5住房统制经济（1945-1950）：政府自主建房加之行政管控，保障稳定房源供给............5《住房建设法》（1950-1960）：推动战后住房供应快速增长，形成多主体供给结构......6《住房补贴法》（1965

年至今）：政策着力点由供给走向需求，保障承租人权益

........11《住房租赁法》（1971

年至今）：进一步规范租赁市场，加大对承租人权益保护

........12《私有住房补贴法》（1965-2006）：平衡住房结构，补贴私有住房................................14从四部法律看德国住房政策的发展与转变

.........................................................................152.1.2.2.2.3.2.4.2.5.2.6.3.4.5.6.住房税收体系：鼓励自住与出租类房屋需求，抑制投机行为....................16住房资金体系：信贷政策稳定，“先存后贷”抑制投机................................19对国内的经验启示

............................................................................................23风险提示

............................................................................................................242

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26房地产/行业深度图表目录图

1：德国住房自有率变化情况

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4图

2：典型国家

2022年住房自有率对比

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4图

3：英美德三国实际房价指数变化趋势

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5图

4：住房统制经济

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6图

5：政府为多元化建房主体提供资金、税收、土地支持，在供给端增加租赁房源

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7图

6：政府与厂矿企业合作为职工兴建福利住宅

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7图

7：第二部《住房建设法》对私人建房提供的资金、土地、税收优惠

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8图

8：住房合作社运营模式

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9图

9：住房合作社优缺点

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10图

10：政府对合作社提供的优惠

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10图

11：住房补贴政策的优点....................................................................................................................................

12图

12：《住房租赁法》内容

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13图

13：《住房租赁法》改革前后对比

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14图

14：私有住房促进两大模式

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15图

15：德国住房政策发展历程

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16图

16：四部法律中涉及的房地产领域税收优惠政策

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17图

17：德国住房贷款种类

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20图

18：住房储蓄制度原理

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20图

19：德国住房储蓄的封闭运作

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213

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26oYiZoU8W8VlXfXnMmNaQ9R6MoMqQpNsOeRnNqNjMpNuN8OpOxPxNmQrPuOqNsM房地产/行业深度德国住房市场以租赁为主导，约五成居民选择租房居住。1950年以来四部主要住房法律体系的顶层设计，促进了租赁市场供给端形成多元化供给主体，需求端实现“租购同权”，保障承租人权利；同时，税收配合稳健的信贷政策、“先存后贷”的储蓄制度抑制了市场投机性需求，保障了德国房地产市场相对稳定。本篇报告首先介绍德国租赁主导的市场特点，并分三个部分对德国住房制度的形成做以分析：（1）法律顶层设计：供给端促进形成多元化主体，需求端保障承租人权益（2）住房税收体系：鼓励自住和出租类房屋需求，抑制投机行为（3）住房资金体系：信贷政策稳定，“先存后贷”抑制投机最后我们将结合德国经验与国内房地产市场当前阶段特点总结对国内房地产市场长效机制构建的启示。1.

德国住房市场：租赁主导，房价稳定德国完善的法律顶层设计，并以明细的税收制度作为有效的调节工具，同时严格控制资金供给，辅以多渠道配贷的融资体系，形成德国“租赁主导、房价稳定”的住房市场特色。住房结构方面，据联邦统计局的统计资料显示，2022年德国的住房自有率仅为

46.7%，远远低于其他国家，2022

年美国住房自有率

65.9%，新加坡住房自有率为

82%。复盘过去二十年德国住房自有率变动情况来看，基本维持在

40%-50%区间，近十年更是稳定在

46%上下，长期维持在较低水平。德国房地产市场相对平稳。房价涨幅方面，1970-2023年间德国实际房价涨幅为

19%，而英国房价累计涨幅达

411%，美国累计涨幅达

175%。房价波动程度方面，德国、美国、英国实际房价波动标准差分别为

11.25、22.96、32.54。无论是在累计涨幅还是在波动程度方面德国都远远低于其他发达国家。图

1：德国住房自有率变化情况图

2：典型国家

2022年住房自有率对比100908070605040302010089.30484746.7046.5045.7045.5046454443424140393865.9042.6046.7041.6040.901998200220062010201420182022德国美国新加坡德国:住房自有率住房自有率数据：德国联邦统计局，wind，东北证券；注：

数据：wind，东北证券；注：德国住房自有率最新官方数据仅更新至

2022

年，为保证横向可比，尽管美国新加坡有

2023

年数据仍选择

2022

年作为绘图截面德国住房自有率最新官方数据仅更新至

2022

年4

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26房地产/行业深度图

3：英美德三国实际房价指数变化趋势180160140120100806040200美国德国英国数据：OECD，东北证券2.

住房法律体系：供给端扶持多元供给主体，需求端保障租赁权益德国住房政策在二战后历经住房统制经济、国家大规模供给、市场需求扶持和市场化规范四个阶段，政策中心从提高供给到扶持需求、从国家管控向市场自由化逐渐转变的过程。而在不同的历史阶段，德国政府分别出台了不同的法律以应对不断改变的住房市场情况。《住房建设法》、《住房补贴法》、《住房租赁法》、《私有住房促进法》这四部法律是德国住房制度的“四大基石”，分别为保障房建设、低收入者的租金补贴、租赁市场行为规范和私有自住房促进搭建了法律框架。2.1.

住房统制经济（1945-1950）：政府自主建房加之行政管控，保障稳定房源供给1939-1945

年间的第二次世界大战摧毁了德国近半的存量住房，使得住房供需缺口十分庞大，住房供给严重不足。在此特殊历史背景下，德国政府开始进行国家大规模供给，以保障基本房源供给。政府于

1945年开始采取“住房统制经济”政策，在供给端自主建房，并实行高度的行政管控，缓解住房供给不足问题。住房供给方面，政府通过财政支出自主兴建保障性住房，提供给战后无房可住的人；租赁者权益保护方面，政府开始执行严格的租金管控，划定租金的标准数额，防止供需严重失衡下租金的快速上涨，同时政府还禁止房东取消已有租赁合同，保证民众能获得稳定的居住房源。5

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26房地产/行业深度图

4：住房统制经济政府统制经济租金住房保障租赁合同政府划定租金标准数额，杜绝供需严重失衡下租金的快速上涨政府投入大量财政支出兴建保障住房禁止解除现有租赁合同数据：《联邦德国住房政策研究》，东北证券在政府统制经济的作用下，住房紧张情况得到一定程度的缓解。但是，仅利用财政自主建房难以在短时间内填平供给缺口，而且会给政府带来巨大的财政压力。因此，政府需要调动市场各方力量，保障房源充足供给。2.2.

《住房建设法》（1950-1960）：推动战后住房供应快速增长，形成多主体供给结构为进一步加快住房供给建设，德国联邦政府于

1950年颁布第一部《住房建设法》。该部法律主要依靠政府和企业（包括营利性房企和大型厂矿企业）采取合作的形式来共同推动住房建设，其中合作方式主要有以下两种：首先，最具代表性的合作方式是政府与营利性建房企业的合作。在合作之初，双方需签订一份建房合同，这其实是一份有条件的政府资助协议。合同规定，政府需向房企提供覆盖企业建房预算

50%的无息贷款，偿还期限

25年，这本质上是由国家代缴了

25年的贷款利息。作为接受政府补贴的回报，房屋所在地政府在建房合同规定年限内（通常是

20~30年）拥有建房企业建造房屋的使用权，政府可以将这些房屋以低廉的租金（约为市场租金的

50%~60%）转租给有需要的民众。虽然住房产权归建房企业所有，但在合同期限内所有权的转让必须经过政府许可，且承让人必须保持住房的原有性质不变。以上的举措实质上限制了此类房屋长达

20余年的流通性，在合同期限内住房的性质其实就是社会保障房。当合同约束年限到期之后，房产便可进入自由住房市场，租金定价不再受到政策限制，房屋属性也就由保障房转变为市场化住房。6

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26房地产/行业深度图

5：政府为多元化建房主体提供资金、税收、土地支持，在供给端增加租赁房源政府为多元化主体建房提供资金、税收、土地支持建成后前20年内以特定租金出租给特定家庭20年内20年之后签订建房合同企业1非营利性社会机构住房合作社公民团体—土地：土地出让优惠—资金：无息或低息贷款—税收：减免地产税——租金由政府确定，低于市场价（约50%-60%）分配特定家庭租住—商品房属性：可流通交易资助受益者政府——所有权转让需经过政府许可，个人2承让人必须维持住房租住性质按规定标准建造公共福利住房进入自由流通市场数据：《联邦德国住房政策研究》，《德国住房政策对中国的借鉴》，东北证券第二种合作建房方式是政府与一些大型厂矿企业的合作，合作目标是为本企业的职工建造福利性住宅，这也是社会保障房的一种。企业先进行建房预算，当自有资金筹集到建房费用的

25%时，便可以向政府申请剩余

75%费用的免息或低息（利率仅为0.5％）优惠贷款，并可获得减免土地税、所得税等方面的优惠。图

6：政府与厂矿企业合作为职工兴建福利住宅1.

25%建房资金由厂矿企业自有资金提供；2.

75%建房资金由政府提供免息/无息贷款土地税、所有税减免税收优惠资金优惠用途限制建成后，需要作为保障性住房，为职工提供住宿数据：《联邦德国住房政策研究》，《德国住房政策对中国的借鉴》，东北证券联邦政府及地区政府除了与企业合作建房以外，还以设立住房公司的形式自主建房。联邦政府通过出资设立公共住房公司进行住房建设，主要向社会底层收入群体免费提供住房；地区市政也出资设立市政辖属住房公司，以低廉的租金出租给符合要求的低收入家庭。实质则是各级政府承担住房建设任务，通过财政支出自主兴建社会保障房。以上政府与营利性房企在合同年限内合作所建住房、大中型企业用自有资金建造并获政府财政补贴的职工住宅、政府投入资金设立住房公司兴建的社会福利住宅均属于社会保障房范畴。为了进一步扩大住房供给主体，鼓励私人自建房，并完善保障房制度，德国政府于7

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26房地产/行业深度1956

年颁布第二部《住房建设法》。该部法律通过各种税收优惠措施支持私人建造普通住宅，包括：（1）政府为个人提供专门用于住房建设的私人建房贷款，贷款的利息费用可用于抵扣所得税；（2）私人购买土地用于建造房屋时免征不动产购置税，持有房地产时免征

10年土地税；（3）房产价值可在最初使用住宅的

12年内折旧

50%（后又改为在最初

8年内折旧

40%），通过加速折旧抵扣更多所得税费用。图

7：第二部《住房建设法》对私人建房提供的资金、土地、税收优惠资金土地税收➢

加速房产折旧抵扣所得税（由“12年内折旧50%”改为“8年内折旧40%”）为私人提供专门用于住房建设的私人建房贷款➢

私人购买土地用于自建房屋时免征不动产购置税➢

私人建房贷款的利息费用可抵扣所得税➢

建房用于自持时免征10年土地税数据：《德国住房政策的转变及其原因分析》，《德国住房政策对中国的借鉴》，东北证券同时，第二部《住房建设法》还进一步完善了保障房制度，对保障房的租金以及承租人的收入标准都提出了明确要求。租金方面，要求保障房在出租时以成本租金取代住房统制经济下的定额租金。所谓的成本租金，指的是该租金价格仅能覆盖房屋日常运营成本以及建造房屋申请贷款的当期利息，具体价格一般由政府核定，一般为市场平均租金的

50%~60%。该要求作为保障房租金定价的指导原则一直沿用至今。在两部《住房建设法》的指导下，德国各州结合具体情况对保障房实施相应的管理办法。以慕尼黑市的保障房政策为例，保障房在建造完工后，采取严格的申请制度进行住房分配。具体来看，一般由政府移民与房产管理处对申请者提供的家庭收入、家庭人口、现有住房情况等进行资格审定和等级评价，符合要求的参与保障房轮候，最终获配与其等级相应的保障房。申请租住保障房的家庭，家庭收入必须在国家规定的低收入线以下，没有自有产权住房，并在所在城市工作或居住一定的年限。值得注意的是，保障房居住资格采取动态评定方式，承租家庭每年要向政府住房局进行家庭收入申报。凡收入超过规定标准的应退出保障房，否则将收取市场租金。表

1：德国低收入线标准和住房保障标准家庭成员数1人现有住房状况无自有产权房无自有产权房无自有产权房无自有产权房低收入线标准（欧元/月）

住房保障面积（套内面积）83050平方米60平方米75平方米90平方米2人1140139018303人4人数据：《赴德国学习住房保障制度报告》，东北证券；注：每加一人增加≥13平值得一提的是，在两部《住房建设法》推动下参与住房供给的市场主体中，有一个8

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26房地产/行业深度富有特色的非营利性互助组织提供了大量的住房供给——住房合作社。它始于

1862年的汉堡，起初是产业工人的住房自助形式，后来逐步发展成为社员提供租赁住房的互助组织。具体来看，住房合作社采取的是会员制的组织形式，成员入社时需缴纳一次性会员费（社员通常在入社之初就已经确定了后期需要承租住房的面积大小）。合作社利用会员缴纳的会费以及政府提供的低息甚至免息贷款进行住房建设，在住房建设完工后按照社员入社的时间顺序，依次分配给社员租住，获得租赁房源的社员需要按月支付房租，但通常房租水平低于市场租金。当然，需要指出的是在满足社员住房需求后，剩余住房可以按照市场租金出租给非社员。合作社收取的房租在扣除建房贷款本息以及房屋日常运营费用后的盈利需分配给社员。图

8：住房合作社运营模式筹资阶段建设阶段建造房屋后期运营阶段一次性缴纳会员费盈利分配给社员向社员分配出租房屋维修运营等量政府低息贷款住房合作社社员数据：《德国合作建房的制度、实践与经验启示》，东北证券在产权方面，合作社所建住宅产权归住房合作社所有，但社员对合作社住房享有终生使用权，使用权可以继承，但不能转让。如果社员中途退租，合作社将向社员退还会费加上所有租金，再将该房转让给新加入的社员。住房合作社在参与住房建设中，存在诸多优点与不足。住房合作社作为一个非营利组织，它的住房建设规模完全由社员需求状况决定，不会盲目扩大供给而导致住房市场结构失衡；同时，由于其资金直接，实质上节约了住房成本，使社员能以低廉的价格租赁住宅。但是合作社体制也存在一定的缺陷，比如：由于社员退社时可以抽走会费及全部租金，这使得合作社的资金具有不稳定性；并且，《合作社法》规定只有社员才能进入合作社理事会和监事会，使得管理人员的专业性得不到保证。9

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26房地产/行业深度图

9：住房合作社优缺点住房建设规模由社员需求决定，不会导致住房市场结构失衡以需定供优点资金直接，节约了住房成本，社员能以低廉的价格租赁住宅资金直接社员退社时可以抽走会费，使得合作社的资金具有不稳定性资金不稳定管理不专业缺点只有社员才能进入合作社理事会和监事会，管理人员的专业性得不到保证数据：《德国合作建房的制度、实践与经验启示》，东北证券由于合作社发展初期是公益性质的互助组织，并且能够稳定住房市场，所以德国政府为其出租房建设提供了诸多政策优惠，主要包括：土地供给，政府提供价格偏低的建设用地给住房合作社；融资支持，政府为住宅合作社提供长期低息或无息贷款，贷款期限一般在

30到

40年，最长可达

60-65年；税收优惠，政府以较低的税率向合作社征收所得税、财产税（土地税和房产税）、不动产购置税和不动产交易税等（后期住房合作社所建房屋也开始对外出售，逐渐拥有开发商属性，政府规定若合作社向社员出租的房屋比例低于所建房屋的

90%时，则不再享有税收优惠）；货币补贴，如果合作社所建住房仅用于社员租赁使用，政府会适当补贴部分租金。图

10：政府对合作社提供的优惠政府对住房合作社提供的优惠土地供给融资支持税收优惠货币补贴提供长期低息或无息贷款，贷款期限一般在30到40年，最长可达60-65年以较低的税率向合作社征收所得税、财产税、不动产购置税和交易税等提供价格偏低的建设用地给住房合作社若所建住房仅用于社员租赁使用，补贴部分租金数据：《发展住房合作社的经验与启示》，东北证券住房合作社并非德国独有，世界上不少国家也采用住房合作社制度来解决国内的住房问题。对比几个欧美发达国家的住房合作社制度发现，各国都十分重视相关立法，给予住房合作社在住房供给市场中的合法地位，同时都采取税收优惠和低息贷款等措施对住房合作社进行资金支持。10

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26房地产/行业深度表

2：各国住房合作社制度对比国家

合作建房组织法律入会条件

土地供给融资支持税收支持税收优惠会员费+《住房合作社法》无偿或低价转让英国

住房互助协会住房存款储蓄20-25年的低息贷款中低收入家庭+会员费各州均有相关法律低于市场

2-3%的长美国住房合作社低价供应抵扣个税期贷款《住房建设合作组织法》会员费+住房合作联盟自身的储蓄银行贷款瑞典

住房合作联盟住房存款

公开招标储蓄-《住宅合作社法》《合作社法》低利率征收所得30-40年的无息或低

税、财产税、土德国住房合作社会员费低价供应《联邦住宅建设法》息贷款地转移税和交易税数据：《发展住房合作社的经验与启示》，东北证券在这当中，德国政府对住房合作社的扶持力度是最大的。土地供给方面，德国采取低价供应而非瑞典的公开招标；融资支持方面，德国提供贷款年限最长，贷款低息甚至无息；税收支持方面，德国优惠的税种最多。此外，德国住房合作社的入会门槛也较低

，并非只面向低收入群体，只要交够了会员费普通德国居民也都能加入。整体来看，两部《住房建设法》均通过对供给端的政策扶持强有力地推动了战后德国住房供应快速增长，并形成多主体供给体系，保证住房市场稳定。2.3.

《住房补贴法》（1965

年至今）：政策着力点由供给走向需求，保障承租人权益随着政府强干预下的大规模国家供给政策的实施，住房紧缺状况得到很大缓解。因此，联邦政府于

1960年废除住房“统制经济”政策，取消对普通住房租金标准的划定（保障房仍然按照“成本租金”收取）。房租的逐渐废除和住房开始市场化使得租金快速上涨，为了缓解低收入者对租金的支付负担，联邦政府于

1965

年颁布《住房补贴法》。政府向低收入家庭直接发放房租补贴，用于帮助不能独立获得合适住房的家庭，即经济学意义里的“无市场能力的家庭”。政府发放的租房补助金额主要根据家庭收入来确定。《住房补贴法》规定由政府承担低收入家庭实际交纳租金与可承受租金的差额，可承受的租金一般按照家庭收入的25%确定；住房补贴的资金由联邦政府和州政府各承担一半；补贴期限为

15年，15年以后随着家庭收入的增加，相应地逐年减少住房补贴。此外，各州可以通过各自的实施条例调整住房补助金的支付金额。11

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26房地产/行业深度表

3：《住房补贴法》主要内容主要内容为了防止租金上涨给低收入者造成了沉重的负担，向低收入家庭发放住房补贴，用来帮助那立法目的

些“不能独立获得合适的、与家庭情况相宜住房的家庭，即经济学意义里的无市场能力的家庭

”。(a)

对低收入居民，其实际交纳租金与可以承受租金的差额，由政府负担(b)

居民实际交纳租金要与家庭住房需要相结合，可以承受的租金一般按照家庭收入的

25％主要规定

确定(c)

房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担一半(d)

补贴期限为

15

年，15

年以后随着家庭收入的增加，相应地逐年减少租金补贴数据：《德国住房保障制度的演进、形式、特征与启示》，《德国住房政策对中国的借鉴》，东北证券2001年德国政府对《住房补贴法》进行了修订，使得住房补助金额与上涨的房租和物价水平相适应。整体上看，德国政府通过《住房补贴法》确立的租金补贴政策，实现了政策重心从供给侧向需求侧的转移。并且，住房补贴的发放考虑申请对象情况的动态变化，目标群体明确，行政成本低，受益群体比保障房政策更加广泛，同时采取直接货币补贴的形式不影响市场价格机制，将对市场的干扰降到了最低。图

11：住房补贴政策的优点住房补贴政策优点社会属性市场属性真实获益者更加广泛民众选择余地更大目标群体明确行政成本低不影响市场机制住

房

补

贴

面

向

所

有

住房补助是货币化补“有补助需求”的群

贴，相较于保障房的体，获益者能平等地

实物分配，受益者可享受政府福利。而保

自由选择租房区域，障房由于数量有限，

不受保障房有限房源能否成功申请对民众

的区域限制，选择范考虑申请人收入、家

群体界定清晰，补助政府只是通过直接货币化补贴的形式，提高低收入者在租房市场上的支付能力，政策对象是人而非房，没有干扰市场机制。庭成员、租金水平的

标准明确，行政审批透明，减少了行政管动态变化，避免发生高收入者也能获得租金补助的系统性滥用社会福利资源现象。理费用和寻租行为，是目前社会福利政策中行政成本最低的方式。影响很大。围广。数据：《德国住房租赁的主要制度与启示》，公开资料整理，东北证券2.4.

《住房租赁法》（1971

年至今）：进一步规范租赁市场，加大对承租人权益保护1960

年“住房统制经济”的废除使得住房租赁市场回归自由化，《住房补贴法》的颁布也推动了住房市场化进程；此外，50年代第一部《住房建设法》中政府与房企合作建设的一批社会保障房逐渐到达合同约束年限开始市场化。在住房持续市场化的过程中，住宅租金快速上涨。虽然《住房补贴法》的颁布能够减轻低收入人群的租金支付负担，但是租赁市场仍然存在租赁双方经济地位不对等、承租人普遍受到12

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26房地产/行业深度对于已签约情况，房东在三年内租金相对“合理租金”累计涨幅不得超过

20%（先前颁布的《住房租赁法》要求是

30%，2013年改革方案正式施行时进一步降低为

15%），如果已签约租金价格已经高于“合理租金”，则不得再次涨价；对于新签约情况，只要租金价格是承租人与房东之间合理协商并达成一致的结果，签约租金是可以高于“合理租金”的，不过三年内房租累计涨幅仍然不得超过“合理租金”的

20%。解约通知期限方面，改革方案缩短了承租人的解约通知期限。原先承租人和房东的解约通知期限相同，并由租期长短决定，最长可达到

12

个月。改革之后承租人的解约通知期限不再与租期挂钩，且时间缩短为

3个月；而房东的解约通知期限仍与租期长短有关，但最长时间也缩短为

9个月。本次改革方案也更加注重对房东权益的保护。针对房东权益的保护主要表现为：保障房东的知情权，承租人在改装房屋前必须征得房东的同意，不得私自改装；保障房东的自主定价权，房租收取可因人而异，针对不同的租客收取不同的租金。图

13：《住房租赁法》改革前后对比房东权益租金水平解约期限1971租金限制对称的解约期限住房租赁法租户和房主的解约通知期限是相同的，与租期长短有关，最长可达到12个月未对房东权益做出规定3年内房租涨幅不能超过合理租金的30％住房租赁法保障房东知情权及平等待遇权租金限制非对称的解约期限2001知情权平等待遇权已签约情况新签约情况租户解约房东解约住房租赁法租金低于合理租金租金高于合理租金签约租金可以高于合理租金，但3年内房租涨幅不能超过合理租金的20％在房东不知情和未准许的情况下，承租人不得私自改装房屋收取房租时可以针对不同的人群收取不同的价格租户的解约通知期限缩短为3个月，且不再与租期挂钩房主的解约通知期限仍与租期长短有关，最长可达9个月3年内房租涨幅不能超过合理租金的20％不得再次涨价数据：《德国住房价格影响因素研究》，东北证券整体来看，《住房租赁法》对租赁市场各方面行为进行严格规范，使得德国住房租赁市场得以平稳运行。相比于《住房补贴法》直接发放货币补贴，《住房租赁法》在解约期限、租金涨幅方面进行了非常严格的规范，保护了承租人的利益，有效刺激住房租赁需求；同时，由于在注重保护承租人的权益的同时也维护出租人的利益，从而一定程度上增加租赁房源供给，使得租赁市场的供需相对平衡。2.5.

《私有住房补贴法》（1965-2006）：平衡住房结构，补贴私有住房在《住房补贴法》及《住房租赁法》的刺激下，德国租赁市场快速发展。为了平衡整体住房结构，同时减轻购房者的资金压力，德国政府开始对私有住房进行补贴。14

/

26房地产/行业深度德国政府主要通过税收扣减和货币补贴两种模式来促进私有住房。早期采用税收扣减模式促进私有住房，德国《所得税法》规定：购买或建造私有房产的支出可以从应纳所得税中扣减；并且从

1990

年起政府对居民购建的自有自用住宅，实行土地税优惠政策，对于一户

4

口人的标准家庭，税收优惠的面积为独户住宅

156

平米、双户住宅

240

平米。该扣减模式适用至

1995

年底，并于同年颁布《私有住房补贴法》，采用补贴模式促进私有住房。补贴模式实行的是真正的货币补贴，补贴对象主要是收入较低且成员数量较多的家庭。但是《私有住房补贴法》对于促进私有住房效果不明显，并且政府财政大量支出，使该法案备受争议，最终予以废除。无论是扣减模式中的税收优惠，还是补贴模式下的货币补助，对政府而言都是运用政府财政进行补贴。政府每年均运用大量的财政支出促进私有住房，2005

年该项支出高达约

100

亿欧元。此外，虽然私有住房补贴实施了几十年，但是从国际范围比较看，德国的住房自有率仍然很低。因此，私有住房促进政策一直备受争议。2003

年政府决定降低补贴对象的最高收入限定，以期减少补贴支出。2006

年

1

月

1

日德国政府最终决定取消私有住房促进，并废除《私有住房补贴法》。整体来看，虽然《私有住房补贴法》由于多种因素导致其废止，但是它在一定时期内通过对私有住房需求端的支持，提高了社会群体中购房民众的支付能力，也奠定了今日德国住房存量体系中私有住房的重要组成地位。图

14：私有住房促进两大模式数据：《德国房地产业发展模式的启示》，《德国住房政策延续与转变》，东北证券2.6.

从四部法律看德国住房政策的发展与转变《住房建设法》、《住房补贴法》、《住房租赁法》及《私有住房补贴法》四部法律作15

/

26房地产/行业深度为德国住房市场的顶层制度设计，其发展历程也表明着德国政府对住房制度的调控思路。具体来看，第一部《住房建设法》通过政府与营利性房企、大型厂矿企业合作建房及政府自建房的方式调动市场各方力量参与战后住房建设，加速住房供给；第二部《住房建设法》则鼓励私人建房，进一步扩大住房供给主体，形成多主体供给结构。随着住房供给问题得以缓解，住房开始进入市场化后，租金的快速上涨给低收入群体带来较大的租金支付负担，同时产生租赁市场不规范所带来的许多问题。因此，德国政府接连颁布《住房补贴法》及《住房租赁法》，给予低收入家庭发放租金补贴，并规定租金涨幅、限制解约合同并规定解约通知期限，有效刺激住房租赁市场。为了平衡整体住房结构，政府颁布《私有住房补贴法》，对购买私有住房进行货币补贴。整体来看，德国住房制度由国家大规模供给向支持需求端进行转变，在保证房源供给充足的情况下刺激住房需求，使得住房供需平衡。图

15：德国住房政策发展历程1945-1950年1950-1956年1956-1960年住房统制经济第一部《住房建设法》第二部《住房建设法》对家庭自有住房资助建设房屋而政府与大型厂矿企业合作政府设立公共住房公司建房国家大规模供给自主兴建保障性住房划定租金标准禁止取消现有租赁合同政府与营利性房企合作政府提供专门私人建房贷款保障性住房用于出租免征10年土建房费用加速折旧申请贷款的利息可抵税地税住房紧张情况得到缓解严格的申请制度土地供给融资支持优惠住房合作社家庭收入家庭人口现有住房财政压力巨大，需调动市场各方力量房租税收优惠货币补贴2001年《住房租赁法》改革1996-2006年1971年至今1965年至今《住房补贴法》《私有住房补贴法》《住房租赁法》国家支持需求端对私有住房实施货币补贴家庭收入房租金额对住房租赁合同进行标准向低收入家庭直接发放货币补贴家庭成员数量家庭成员数量较多限制租金水平规定解约时限房东解约条件低收入家庭政府承担实际交纳与可承

受

租

金（

收

入

的25%）的差额补贴的资金由联邦和州政府各承担一半补贴期限为15年，15年以后重新评估补贴住房自有率依然很低2001、2013年进行《住房租赁法》改革2006年废止数据：《联邦德国住房政策研究》，《德国住房保障制度的演进、形式、特征与启示》，东北证券3.

住房税收体系：鼓励自住与出租类房屋需求，抑制投机行为德国住房制度顶层设计的四部法律在具体实施过程中，税收制度起着有效调节作用，是实现大规模供给、形成多主体供给结构体系，并有效刺激需求端的重要因素之一。政府在购置、持有、交易、继承、赠予等各个环节均制定了税收制度，所涉及到的税种主要包括土地税、房产税、不动产购置税、不动产交易税、遗产税与赠与税等。16

/

26房地产/行业深度图

16：四部法律中涉及的房地产领域税收优惠政策数据：《德国房地产税制及启示》，德国联邦政府官网，东北证券在持有环节，主要征收土地税及房产税。土地税方面，德国土地为私人所有，纳税义务人为土地所有者；征税范围主要包括农、林用地，及城市建设用地；税基为每年年初按税收评估法确定的土地评估价格，一年一缴。其中，土地评估价格均由独立的第三方房地产评估师判定，相信`通常以当前市场成交价为评估基础。在德国，各地设有房地产公共评估委员会，这些机构提供的指导价具有较强的法律效力，各部门均有义务参照执行。如果土地出现减值，所有者可以享受减税或免税待遇。税率方面，农业或林业为目的的土地的税率为

0.6%，独立式或半独立式住宅的土地税率为

0.26%-0.35%，所有其它的土地(包括商业目的的不动产)的土地税率为

0.35%。房产税，德国有专门的《房产税法》，房产税属于地方税，即属于地方固定财政收入，由地方管理和使用的税种，不需上交国家；征税范围为出售或出租的房产，自有自用的住宅只需缴纳土地税，不需缴纳房产税；税基方面，区分出售和出租情况。对出售的房产，税基仍为第三方房地产评估师判定的评估价值。而对出租的房产，税基的计算则稍有不同，它由房产估计价值乘以联邦统一税率（一般是

3.5%）得出。其中，房产的估计价值由财税局根据《德国资产评估法》计算得出，并不由第三方房地产评估师判定，而且通常不以房产当前市场价为评估基础，而是以一个低于市场价很多的历史数值为基础。税率方面，仍然区分出售和出租两类情况。对出售的房产，税率为

1%~1.5%。对出租的房产，税率由各地区政府自行决定，可以为

A

类房产税（农业和林业为目的的17

/

26房地产/行业深度不动产）和

B

类房产税（可建不动产或有建筑物的不动产）分别设立稽征率，通常B

类房产税的稽征率较高。最后，值得一提的是，当自有房屋用于出租时，不仅需要缴纳房产税，租金收入还要缴纳个人所得税（2009

年

1

月

1

日起改为缴纳

25%的资本利得税）。在交易环节，主要征收不动产购置税及不动产交易税。不动产购置税方面，征税范围为买入的土地；税基为土地购买价格，且只有当支付金额高于

2500

欧元时才需要缴纳不动产购置税；税率方面，德国大多数地区为

3.5%。而各别地区税率会存在差别，如在汉堡和柏林，不动产购置税率为

4.5%。而不动产交易税为地方税，相应地也有《不动产交易税法》。征税范围是卖出的土地和房产，税基为房地产买卖时的交易价格。税率方面，各个联邦州有所不同，但基本上是按房地产价值的

3.5%征收。值得一提的是，如果不动产所有人在取得产权后的十年内进行交易，还要缴纳高达25%的资本利得税，高额的转让成本大幅抑制市场的投机性需求。在继承环节，主要征收遗产税与赠与税。纳税人分别为继承人和受赠人；征税范围则对应的是继承或受赠的房产。税基是所继承或受赠的财产价值扣除与之直接相关的项目后的净额，扣除项目主要包括债务、丧葬费用以及法定的按不同亲属分等规定的基础扣除额。税率方面，依据遗产继承人与被继承人或赠与人与被赠予人的亲疏关系实行不同的全额累进税率征收，最高税率达到

70%，即使是通过继承或赠予流通房产，也需要缴纳高额的税收，进一步抑制投机性需求。表

4：德国房地产领域税种所处环节持有状态征税办法当支付金额高于

2500

欧元时，将一次性征收购买价格

3.5%的不动产购置税。在汉堡和柏林，购置税率购置环节-为

4.5%不需缴纳房产税，仅按

0.35%的税率缴纳房基地的土地税（房基地价值由第三方单独评估，并在房产证自住自用出租盈利中备注）持有环节缴纳房产税，按“统一的征税值”乘以

3.5%后，再乘以市镇稽征率；同时，租金收入缴纳

25%的资本利得税十年内交易

1.评估价值

1%-1.5%的房产税；2.

3.5%的不动产交易税；3.

获利还需就价差缴纳

25%的资本利得税十年后交易

1.缴纳评估价值

1%-1.5%的房产税；2.

缴纳

3.5%的不动产交易税；3.

免资本利得税交易环节以所继承或受赠的财产价值扣除与之直接相关的项目后的净额为课税对象，再依据遗产继承人与被继承继承或受赠环节-人或赠与人与被赠予人的亲疏关系实行不同的全额累进税率征收，最高可达

70%数据：《德国房地产税制及启示》，东北证券德国住房税收制度贯穿顶层住房法律体系，推动住房制度建设。第一部《住房建设法》中通过对大型厂矿企业为员工兴建福利性住宅时土地税、企业所得税的减免优惠促进了保障房的供给，第二部《住房建设法》通过对企业建房费用的加速折旧降低企业应纳所得税，同时免征

10

年地产税，并在购买房地产时免征不动产购置税。政府也以较低的税率向合作社征收所得税、财产税、土地转移税和交易税等。《私有住房补贴法》中也包括税收扣减模式，购买或建造私有房产的支出可以从应纳所得税中扣减，同时政府还对居民购建的自有自用住宅实行土地税优惠政策。整体来看，德国税收制度在保障住房刚需的同时抑制投资性需求。一方面，对于自住和出租类房屋，征税标准相对较低，保障刚需；另一方面，德国政府在房地产流18

/

26房地产/行业深度通交易环节设置了多重税种，通过设置高额的不动产交易税，抑制投资性需求。例如，在房产出售时不仅需要交纳房产税，还要缴纳不动产交易税，并且在获房屋产权后十年之内交易的房产还需就价差缴纳高额的资本利得税。4.

住房资金体系：信贷政策稳定，“先存后贷”抑制投机德国奉行稳健且相对收紧的货币政策，防止过量货币资金流入房地产市场。长期以来德国保持着非常稳定且低速的货币供应，并维持相对收紧的信贷政策，严控全国杠杆水平。货币供应量方面，德国

M2

在扣除

CPI

影响后，涨幅非常稳定，其波动的幅度保持在正负

5%左右，并且长期维持在较低水平。信贷政策方面，由于政府对杠杆水平的严控，德国负债占

GDP

比重仅显著低于其他发达国家。在稳健且相对收紧的货币政策及信贷政策下，德国住房融资体系采取多渠道配贷、提供多种贷款形式，防范融资风险，保障住房融资体系的安全。德国住房的融资渠道主要包括全能银行和专业银行两大类。全能银行从事全面的金融服务业务，包括吸收长中短期储蓄存款，建立长期专项基金，发行各种投资证券，提供各种长中短期贷款，从事证券买卖业务和其他金融服务。全能银行有不同的所有制形式，主要有公营银行、私人商业银行和合作银行。专业银行主要从事专项金融服务，主要包括抵押银行、住房储蓄银行。德国《住房储蓄银行法》规定不允许金融机构提供

100%的抵押贷款，在满足居民购房需要的同时通过多渠道配贷有效分散银行风险。因而几类银行中市场份额最高的不超过

32%，最低的也达到

10%以上。在多渠道配贷融资分散风险的同时，提供多种固定利率贷款形式，稳定融资成本。德国住房金融市场主要存在固定利率贷款、住房储蓄贷款、短期抵押或无抵押贷款、低息无息贷款四种贷款形式。固定利率贷款主要由抵押银行提供，法定服务对象为房地产消费者。客户须以房地产作为抵押，贷款总额一般不超过抵押资产的

55-60%，贷款期限

20-30

年。一般前10

年固定利率，以后的利率随市场利率调整，客户先付息后还本。抵押银行的主要资金于债券的发行，因此在固定利率期间（获得贷款后的前

10

年内）不得提前清偿抵押贷款。住房储蓄贷款主要由住房储蓄银行提供。储户存款达到所需资金的

40-50%且储期不少于两年时，则可获得所需资金

50-60%的贷款。短期抵押或无抵押贷款主要由公营银行和私人银行提供，作为对固定利率贷款及住房储蓄贷款的补充。德国购房的首付比例一般为

30%，当居民个人资产和储蓄均不足而无法通过固定利率抵押贷款和住房储蓄贷款仍不能满足首付要求时，短期抵押或无抵押贷款贷款作为一种补充便应运而生，它的资金贷款利率一般是市场利率。主要是各种短期存款，低息、无息贷款主要是公营的抵押银行和储蓄银行提供。主要向低收入者、残疾人、多子女家庭以及修建社会公益住宅的非盈利企业提供的贷款。以上四种主要贷款形式中，固定利率贷款、住房储蓄贷款均使用固定利率，使得住19

/

26房地产/行业深度房融资成本与市场波动实现剥离，稳定融资成本，保障住房刚需。图

17：德国住房贷款种类短期抵押或无抵押贷款住房储蓄贷款低息无息固定利率贷款贷款主要由抵押银行提供，客户须以房地产作为抵押，贷款总额不超抵

押

资

产

的

55-60%

，贷

款

期

限

20-30年

。一般前10年固定利率，以后利率随市场调整。主要由住房储蓄银行提供，储户存款达到所

需

资

金

的

40-50%且储期不少于两年时，则

可

获

得

所

需

资

金50-60%的贷款。主要是公营的抵押银行和储蓄银行向低收入者、残疾人、多子女家庭以及修建社会公益住宅的非盈利企业提供的贷款。主要由公营银行和私人银行提供,

资金主要是各种短期存款，贷款利率一般是市场利率。数据：《全球住房金融制度与模式比较》，《德国的住房金融体系》，东北证券四种贷款形式中，住房储蓄制度是德国极具特色的一种住房融资形式，可以缩短购买住房的时间。它的运作原理可简单描述为：假如有

10

个人想购房，每套房需要

50万元，每人每年能够积攒

5

万元，那么每个人需要

10

年时间才能购得住房，所需时间较长。另一种渠道是，10

个人把每年积攒的

5

万元都放入储蓄集体中，则第一年就有

1

个人可以获得

50

万元购房资金，第二年又有一个人可以获得

50

万元购买房子，第三年第四年以此类推。在这种模式下，参与者总体上购买房屋的时间平均

5.5年，提前

4.5

年。会员制的住房储蓄模式就是通过这种契约安排，实现整体的帕累托优化，帮助会员缩短购买房屋的时间。图

18：住房储蓄制度原理数据：《住房金融中的“先存后贷”模式》，东北证券20

/

26房地产/行业深度住房储蓄制度在运行过程中相比于其他贷款形式有三大特点：先存后贷、封闭运作、固定利率。德国住房储蓄可分为三阶段：获得贷款资格前的存款阶段，取得配贷资格后的等待阶段以及贷款阶段。客户先与银行签订一份固定金额与期限的住房储蓄合同，客户按月向银行存款，在存款总额达到合同金额的

40%至

50%且参加储蓄至少两年以上时，储户即可向银行申请合同全额的购房贷款。住房储蓄机构运用一套严格的借款人资格评定体系，以存款额与存款时间相乘所得“评估值”决定配贷顺序，使储户公平地得到贷款机会。值得注意的是，住房储蓄合同实质是一份期权合同，在满足申请贷款条件后，社员可根据自身情况选择是否申请贷款。如果不申请，会员将获得存款收益，如果选择申请，他就拥有了获得低利率贷款的权利。同时若期间发生变故，居民还可以随时变更住房储蓄合同，如提高或降低合同金额等。除了先存后贷的机制外，德国银行的另一特色是封闭运作。住房储蓄银行只向本银行的储户吸收存款和发放贷款，资金只能在银行内部储户之间运行。在经营过程中，其吸纳的资金首先要满足储户的用款需求，发放的住房储蓄贷款只能被用于特定用途（购买地产、购买住房、置换其他房贷、新建住宅、扩建或者改造现有房屋、对房屋进行现代化改造或者装修等）。若满足储户用款需求后，资金池仍有富余资金，住房储蓄银行在保证住房储蓄资金池安全和稳定的前提下，也可以进行变现能力强的低风险投资，实现资金池内资金的保值和增值，从而缩短客户等待配贷的时间。为有效防范流动性风险，住房储蓄银行定期从利润中提取持续经营准备金，以便应对短期内配贷资金不足的问题。图

19：德国住房储蓄的封闭运作数据：《对我国住宅政策性金融机构改革路径的思考——基于新加坡、德国的经验借鉴》，《政策性住房金融支持保障性租赁住房发展研究》，东北证券固定利率，封闭运作下资金只在储蓄银行内部储户之间运行，所以住房储蓄银行的存贷款利率都是住房合同规定的固定利率，不随中央银行的货币政策调控而变化。住房储蓄银行的存贷款利率不仅固定，而且都远低于商业银行存贷利率。一般来说，贷款利率为储蓄利率加

2%的利差，通常在

2.5%至

4%之间。此外，为加强风险控制，住房储蓄贷款一般并不单独发放，而是与公营银行、私人银行等普通商业银行联合发放，构成组合贷款。商业银行通过第一抵押权提供第一笔资金即住房抵押贷21

/

26房地产/行业深度款，住房储蓄贷款则通过第二抵押权发放，因而住房储蓄贷款期限比商业银行抵押贷款期限短，住房储蓄业务提供贷款的最长期限为