2-1房地产市场环境调查

四川建筑职业技术学院第二章房地产市场调查的内容一.房地产市场环境调查（一）政治法律环境调查政治法律环境，包括国家法律法规的健全、完善程度，新制定的法律、法规，国家政局的稳定程度。1.国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。2.国家有关方针和政策如产业政策、金融政策、税收政策、财政政策、物价政策、就业政策等。四川建筑职业技术学院3.有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。4.有关房地产开发经营的法律规定。如《房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国反不正当竞争法》。5.国内、国际政局的变化，涵盖政治形势、政府的重大人事变动等。四川建筑职业技术学院（二）经济环境调查经济环境主要是指一个国家或地区的经济制度、经济结构、产业布局、资源状况、经济发展水平以及未来的经济走势等。1.经济环境的具体内容①国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益。②国民经济产业结构和主导产业。③居民收入水平、消费结构和消费水平。④物价水平及通货膨胀率。四川建筑职业技术学院⑤一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。⑥项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。⑦项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。⑧与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。⑨财政收支。对于不同的物业类型，所需调查的经济环境内容有很大的不同，须结合具体项目情况展开有针对性的调查。四川建筑职业技术学院经济发展速度：主要是通过国民生产总值增长率、人均国民收入增长率等指标来衡量。经济发展速度影响房地产投资企业的机遇及风险的大小。经济发展水平：决定了一个时期内消费者的购买能力。调查的过程中主要了解所在地区的GDP、人均国民收入、就业、居民收入水平、消费水平、CPI等指标。2.构成经济环境的关键要素

包括经济发展水平、经济发展速度、发展周期、资源环境等。四川建筑职业技术学院经济增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4%-5%停滞甚至倒退5%-8%稳定发展大于8%高速发展10%-15%飞速发展房地产业的发展状况与经济增长率之间的关系四川建筑职业技术学院房地产经济周期的变化：房地产经济周期的变化可以通过一些指标来判断，包括体现房地产业景气和运行状况的指标，比如房地产价格、租金、交易量、空置率、土地及商品房供应量、投资收益率、利润增长率、利率水平、中长期贷款利率等。资源环境：资源环境包括人力资源、土地资料、原材料资源、基础设施条件等，它影响房地产开发投资的可能性、规模和成本。在调查的过程中了解获取土地的成本、能源供应状况、公共配套设施、交通便捷程度、施工力量、气候条件等。四川建筑职业技术学院其内容主要包括：①消费者职业构成、教育程度、文化水平等；②消费者家庭生活习惯、审美观念及价值取向等；③消费者人口规模及构成；④消费者民族与宗教信仰、社会风俗习惯等。（三）社会文化环境调查社会文化环境主要包括社会阶层、家庭规模和结构、民族习俗、风土人情、宗教信仰、伦理道德、价值观、审美观、教育程度、文化水平等方面的情况。在很大程度上决定人们的价值观念和购买行为，影响消费者在购买房地产产品时的动机和类型，从而影响房地产企业的市场营销策略。四川建筑职业技术学院科技的发展使房地产行业的设计、施工水平有很大进步，新型材料、新型设备的出现使户型设计上更趋多样化，各类设施的功能更加完善，比如智能大厦、智能小区。交通、通信设施的进步使得传统的项目选