北京商务公园项目服务建议书v1-20161202

北京商务公园项目服务建议书谨呈：通州商务园开发建设有限公司北京商务公园项目合作服务建议书赢城园区研究院&广东赢城投资管理有限公司2016-12目录对项目的初步理解项目概况项目背景赢城对于本项目的目标理解二、赢城对项目的初步运作服务建议三、赢城服务内容及收费标准四、赢城公司介绍五、赢城服务案例附件：参考服务清单

第一部分：对项目的初步理解1.项目概况项目地址：通州新城西北端的通州商务园核心区总建筑面积：13.26万㎡总占地面积：8.87万㎡容积率：0.8绿化覆盖率：50%以上2.1区域背景通州将大幅度承载首都职能体系，是北京向东发展的战略要地，是未来首都东部的国际化新城。通州商务园依托温榆河，与CBD、金融街、亦庄、总部基地形成功能互补，构建国际化、超大型、低密度、滨水生态、节能环保花园式高端商务办公区，是北京市政府确定成为的北京市金融产业四个后台服务区之一，将着力打造商务总部功能区。2.2区域基础优势环境秀美，资源丰富通州土地资源丰富，生态环境优美，北运河、通惠河、温榆河、潮白河等13条河流穿流而过。坐落在运河两岸的万亩滨河森林公园，形成了一条“水绿交融”的城市景观带，成为了通州一张靓丽的名片。区位优越，交通发达通州地处环渤海经济圈核心部位，地理位置优越，交通优势突出，通州距天安门20公里、北京CBD13公里、首都国际机场10公里、天津塘沽港100公里。境内交通路网密集，是辐射京津冀的北方陆路港。京哈高速、京津塘高速等五条高速公路穿境而过；京承铁路、京津城际铁路横跨通州；已建成的八通线、亦庄线、M6号线和规划建设中的十余条地铁线，使通州成为轨道交通最密集的区域。配套设施体系完善在教育方面通州教育事业蓬勃发展，新建、扩建中小学校47所，列入规划建设14所。通过对接中心城优质资源，以名校办分校、“一校多址”等形式，引进了中国人民大学、北京电影学院等一批名校；在医疗卫生方面，新建北大肿瘤医院、新华医院、东直门中医院等12所医院，潞河医院升级为三级综合医院。在商业配套方面，万达广场、京通罗斯福广场等多个大型城市综合体项目已开业运营，并有数家星级酒店等商业设施服务快速升级，金融业发展态势良好，光大银行、南京银行等多家银行落户通州，各类金融机构达到47家。2.3产业背景

通州区主要形成了高端商务、现代物流、高端制造三大主导产业，文化创意、金融服务、医疗康体、休闲旅游四大新兴产业。而《通州区“十二五”规划》明确将高端商务作为重点发展的三大主导产业之一。打造与世界城市和北京城市副中心相适应，以高端、品牌、特色为特征的商业就是通州商业未来发展的定位。3.赢城对于本项目的目标理解3.1对政府意图的深刻理解a)当地政府对本项目的期望，希望要建成怎样的商务公园，为北京通州商务园带来什么样的收益？投资多少能够满足政府期望？b)政府对北京商务公园的建设有什么要求？政府能在该项目中提供什么样的帮助和优惠条件？政府做什么？开发商做什么？双方的责权利如何界定？c）北京商务公园建设投资和房地产取地开发是否关联？政府对于本项目的产业开发和房地产开发之间是如何来理解的？3.2对项目的本质认识贵司到北京通州商务园投资的最终目的是什么？产业园的建设与经营？还是房地产开发？基于贵司自身条件与实力能否与项目相结合，明确哪些是贵司能做的，哪些是不能实现的?本项目对于运作团队、资金及技术等各方面的条件限制有哪些?c)若对北京商务公园进行经营，建成什么档次和标准的商务公园？投资多少？具不具备市场条件，投资风险能否评估？d)以房地产开发利润能否弥补前期建设中的财务亏损，并能达到贵司利润要求和预期？如何来平衡两者之间的投入与产出关系？e)项目成功的关键要素如何确定？3.3北京商务公园的定位、规划与建设运营a)开发理念与思路、概念及主题b)北京商务公园的产业环节选择c)总体功能分区的框架d)北京商务公园的运营模式e)北京商务公园的资金运作3.4北京商务公园与房地产开发的关系a)本项目产业园区的开发与房地产开发关联度分析b)以商务办公为主的产业园必须设置哪些配套功能?c)以商务办公为主的产业园中哪功能是用以拔高形象？哪些功能是实现本项目回现的目标?d)房地产开发如何最大化？发展产业的价值点到底何在？3.5基于项目实操角度提出——本项目现阶段需解决的关键问题区域定位及概念：从城市空间的合理布局和城市功能完善的角度提出项目发展的方向，以及结合北京商务公园整个项目与产业园发展相结合的方向。产业环节选择：明确本项目发展高端商务产业着重参与哪些产业环节。项目功能研究：明确区域周边产业和项目自身产业发展与本项目服务配套功能之间的协调关系，明确项目产业、办公、居住、商业、休闲娱乐等各项功能比例关系。市场研究：从市场层面深入探讨本项目可能实现的产业园办公、商业、公寓等各种物业类型的规划。初步探讨各类物业的消化周期、可实现性等有关市场实现性的问题。案例借鉴：通过国内外成功打造产业园区案例的借鉴，指导项目整体定位、功能比例、发展理念，并对可能的风险提出把控建议。项目盈利模式的研究：即我们必须明确在本项目的开发中，不一定要赢得每一回合，而是从战略上明晰什么是项目持续发展的市场驱动力？什么是使项目具备合理利润的关键因素？什么风险是开发中必须预测和规避的？什么是用来建立区域形象与品牌的？什么是获得现金流的？什么样的融资策略和渠道是最优的?以上问题可归纳到以下四个层面去理解:第一、战略层面战略上必须确保项目开发是走在正确的方向上，不能用点式分析来寻找解决方案，并且有些问题是非技术性的，我们必须基于区域整体发展的角度通过系统的、框架性的思路提供解决方案。基于本项目而言，不仅要从城市的角度还要从区域周边产业带发展的角度、从可持续发展、城市形象、区域价值等方面来分析项目发展方向，也要从企业背景和企业目标角度，寻找项目真正的发展使命和定位。对项目的产业选择和定位、投资和运营都必须站在项目整体角度上思考：明确本项目产业的运营和开发是对房地产开发起到至关重要的支撑作用。第二、总体定位层面对城市未来发展的预见力是本项目"立意"的基础，对于本项目而言，可以从区域的发展定位、区域功能的协调发展、城市功能缺失、区域价值实现、城市产业升级、城市与外部经济体的产业协调和互补等方面来提出本项目的市场整体定位、产业定位、功能定位和产品配比等。运营本项目，关键问题是在确定选择产业的前提下，寻求最佳战略定位和盈利模式。第三、招商层面招商的关键问题是如何让企业入驻园区？判断项目发展产业各细分企业对物业需求方式？如何要做好招商团队的建设、前期工作筹备，招商推广方案、招商策略、谈判技巧、后期运营维护，以及主力的招商攻略？有哪些招商渠道？要破解招商难题，应如何把经营理念渗透到每个环节？主要是从哪方面着手？第四、运营层面运营的关键问题，其本质是盈利模式，即我们必须明确在本项目的开发中，不一定要赢得每一回合，而是从战略上明晰什么是项目持续发展的市场驱动力?什么是使项目具备合理利润的关键因素？什么风险是开发中必须预测和规避的？什么是用来建立区域形象与品牌的?什么是获得现金流的？什么样的融资策略和渠道是最优的？产业运营平台怎么做？孵化器怎么规划？运营服务怎么做？如何用智慧园区解决规划问题？第二部分：赢城对项目的初步运作服务建议结合通州区产业发展体系，区域发展规划及政策优惠，赢城经研究得出项目初步发展建议：1.北京商务公园发展的整体定位北京商务公园将实现通州区及周边主导产业的有效承接，以“绿色、低碳、节能、环保的办公生活”为发展理念，打造全产业链、全孵化链，集商务办公、共享功能配套、自身商业配套、专属物流服务及便捷的交通网为一体的全新商务公园。2.北京商务公园的产业定位主导产业：高端商务、高端制造、现代物流等。辅助产业：文化创意、金融服务、医疗康体、旅游休闲等。3.北京商务公园的空间功能布局加快形成区域优势发展产业集聚，促进相关产业上下游企业实现资源共享，最后达到以产业运营促进物业增值的目的，项目功能规划初步建议：集众创空间-企业孵化器-企业加速器-中小企业总部基地的综合性智慧产业园区。4.北京商务公园的招商推广、运营管理的策略4.1招商推广策略：考虑到片区内同质化项目较多，招商竞争较为激烈。项目物业在交付使用前，需尽快形成北京商务公园差异化优势。北京商务公园，将打造项目的核心竞争力，树立行业标杆，造势传播，从而在短期内吸引大量优质企业进驻，顺利完成招商目标。因此建议打造自主招商，中介合作招商，关系招商，活动招商赢智科技智慧招商五大招商模式。自主招商：搭建项目自身营销团队，全面展开拓客工作，到其他商业项目、产业园区项目及城区写字楼内的企业、相关行业商协会进行目的拜访推广，以行销的模式达到收集客户的目的；中介合作招商：邀请北京、天津、廊坊、上海、广州、深圳等地各区的知名房地产中介经纪公司签定委托代理协议，通过中介公司的客户关系网进行有效的推广，达到扩大客户群并且直接形成成交的目的，并在业内形成本案的良好口碑，并且迅速提升本案的知名度；关系招商：与北京、天津、廊坊市等地的招商局、科技局、投资促进会及各商协会的联合招商，成为项目目标企业招商引资的承接地，提高项目的权威性；活动招商：利用举办产业论坛/峰会等圈层活动，挖掘产业企业资源，把项目在相关产业链企业圈层形成口碑传播并在周边区域提升市场关注度，为项目积累客源，提高项目在产业界及商业届的知名度；赢智科技智慧招商：融合了园区品牌建设、品牌推广、精准招商、招商项目管理、客户关系管理、数据管理中心等的一整套线上招商体系，高效的将园区的品牌影响力有效地宣传推广到全国区域，提高园区的曝光度。4.2运营管理策略：以运营促进招商,通过运营服务平台的搭建，逐步扩展招商渠道，为进驻园区的企业提供专业的运营服务。因此赢城建议在智慧园区规划中需要完善以下几方面内容：搭建智慧园区大数据管理平台：即搭建招商数据库、企业信息库、人才信息库、服务资源库、基础设施库，为智慧园区提供多种途径的数据采集，将数据化决策应用于园区的规划、管理、招商、运营各个环节，逐步探索数据化决策在产业园区中的应用场景，不断优化提升企业服务、人才服务以及产业服务的质量与体验。建立产业大数据双创云平台：即建立以绿色数据中心为代表的核心业态、以智慧城市应用为代表的衍生业态，构建北京商务公园大数据全产业链、全治理链、全服务链“三链融合”的模式。打造智慧园区增值服务平台：即增值服务主要包括智慧的展厅、智慧的招商、智慧的运营、智慧的供应链、智慧的分析等。打造众创信息平台：以创业孵化器链条为核心，为创业者提供了工作空间、网络空间、社交空间和资源共享空间，打造全开放式的众创空间，帮助创业青年从项目、资金、技术、市场等全方位的服务。建设创意展厅平台：即建设一个创意展厅，为企业搭建展示推广及交流平台，结合主导发展产业，展示企业发展成果，提高推广效应；同时对外展示园区的服务平台、入驻企业及政策扶持介绍，提高社区的影响力。招商运营管理1、赢城通过自身的专业经验及资源优势，负责项目的招商及运营管理；其项目招商、推广、运营成本由赢城承担。2、在确定合作协议后的15天内，赢城需配置不少于7个人员的招商运营团队，职位如下：a:招商运营总监（1名）：负责整个项目的招商、运营统筹及把控各职位的工作计划及任务等；b:招商运营策划（2名）：负责前期招商推广策略、运营策略、相关招商文件及流程的制定等；c:招商运营经理（3名）：负责项目的招商、渠道资源对接、服务平台招商、入驻企业日常服务管理；d:招商运营助理（1名）：协助招商经理整理文件、整个园区的客户服务申请登记等。第三部分：赢城服务内容及服务费用本项目若由甲方委托广东赢城投资管理有限公司对本项目进行全程操作，则委托事项如下：服务阶段服务项目服务内容服务收费前期策划服务项目市场调研项目分析及相关政府规划、区域经济及产业研究、区域产业市场调研、同类项目分析、定向访谈调研；项目SWOT分析项目战略定位项目整体定位、产业定位、市场定位、形象定位、功能规划定位、客户定位、项目发展策略产业模式构建整体规划策略、业态规划、租售策略、财务分析、推广策略、运营策略招商租赁制定招商策略，寻找招商客户，战略商家入驻，招商促成工作；招商推广根据项目实际营销需求，制定合理的传播推广方案并予以执行；运营管理顾问项目申报申报孵化器/加速器等，申请相关扶持政策政府补助金额*30%运营顾问运营服务平台搭建、孵化器/加速器平台搭建、产学研资源整合第四部分：赢城公司介绍广东赢城投资管理有限公司是一家以产业为纽带，致力于产业地产(新城)规划、招商、运营、投资。为其提供专业的产业园区顶层设计和全程运营服务；公司现拥有赢城咨询、赢城资本、赢智科技、赢城智慧园区研究院四大服务平台。赢城咨询：是广东赢城投资管理有限公司旗下专业科技园区及商业地产咨询代理机构，公司专注专注于孵化器、加速器、总部基地、高科技园区、经济技术开发区、文化创意园区、产业新城的研究，为政府、园区开发商、投资者提供产业园区规划、区域产业规划、产业招商代理、智慧园区规划、园区运营托管等全程综合服务，打造中国产业园区规划运营领军品牌。赢智科技：专业从事智慧园区顶层规划设计、智慧招商、智慧运营的新型高新技术企业，依托赢城咨询十多年园区规划、招商运营经验和客户积累，通过先进信息技术创新O2O运营模式，为园区提供成熟有效的智慧园区整体规划设计、招商网络建设营销、智慧展示体验中心规划设计、智慧运营管理服务平台规划建设、园区IT基础设施解决方案、云计算与大数据的应用等服务；实现线上、线下的有效结合，最大化创造客户价值。赢城资本：依托赢城咨询在产业地产上的长期积累，设立了项目投资融资中心，与国际国内的数十家著名资本机构建立了良好的合作关系，累计涉及超百亿元，主要业务涉及地产金融、供应链金融、科技企业金融领域;主要业务类型包括金融模式设计、投资银行、资产管理、基金管理、投资整合等。赢城智慧园区研究院：赢城智慧园区研究院是在国家“工业化、城镇化、信息化、农业现代化”新四化的建设背景和新型城镇化、智慧城市的建设标准下，致力于产业融合、产城一体、低碳绿色的园区创造研究机构。创新提出智慧园区4S模型和规划建设运营标准（智慧产业、智慧空间、智慧商务、智慧生活），为新一代园区规划设计和招商运营保驾护航。赢城咨询通过多年的行业积累，储备了上百家协会、媒体、上万家主力商家、数十万家投资客资源数据库及人脉资源，能够直接为所服务客户导入，为客户战略定位、品牌推广、招商销售提供源源不断的平台支持，最终促成项目目标的圆满完成。赢城的发展，得益于我们以国际化的视野、求实创新的理念，结合国家经济发展趋势，专注产业地产、智慧园区的研究，紧抓市场机遇，快速响应客户需求，为其提供专业的产业规划、园区规划、产业招商、运营顾问、项目投融资等全程服务。未来，赢城将坚持卓越的产业地产和智慧园区服务商发展之路，实现产业的科学化、产品的专业化、服务的专业化和人才的专业化，将公司建设成为产业地产、智慧园区、新型城镇化创新实践者。赢城服务优势通过赢城咨询充分的前期调研及专业的操作手段，根据本项目所面临的宏观经济环境、区域发展规划、产业环境；同时对标杆模式、竞争环境、目标客户群进行深入的研究；最终结合对项目的本体研究，以及政府的相关政策要求，对项目的产业定位、产品定位、客户定位进行深化，对项目的整体开发运作模式进行深入分析，对项目的后期运营模式也进行科学合理的规划。1.专业操作从项目的基础条件、宏观及区域经济情况、产业发展状况及趋势、类似项目案例研究、竞争环境研究、目标客户群研究进行深度分析挖掘，提出既满足市场和政府要求，又富有特色的产业定位，构筑项目的核心竞争力；依据项目定位，充分挖掘潜在客户，针对目标客户群体，通过前期详细的调研，了解客户需求，为项目后期招商明确方向；在战略定位基础上，对项目进行合理化价值塑造，以专业和完善的运营体系，推进项目的招商和销售工作，经营目标和企业/政府预期；2.综合优势团队优势：赢城咨询团队由产业行业专家、信息技术专家及商业地产行业的规划、策划、招商、运营等资深从业人员共同组建而成，拥有丰富的行业经验、广泛的社会资源和市场的成功实践，成功服务了国内多个大型产业园区及商业地产项目。经验优势：赢城咨询在政府区域产业规划以及大型产业园区的咨询上有着丰富的实操经验，其中包括松山湖宏远新智汇规划运营招商服务、松山湖世纪ICC规划咨询及招商运营管理、松山湖互联网产业园规划咨询及招商运营管理、东莞松山湖高新技术产业园规划咨询及招商代理、丰树·国际创智园产业规划及招商运营管理和规划建设粤港澳青年创业社区、杭州经济技术开发区规划咨询招商代理、深圳罗湖区产业规划咨询、深圳大浪服装产业基地产业规划咨询及招商代理、贵州省贵安新区EDP黔中企业公园规划咨询及招商代理、云南昆明星河T-PAIK科技园招商及东莞市南城区电子商务产业园规划咨询及招商代理、东莞莞城区总部基地汇峰中心规划咨询及招商代理等。资源优势：赢城咨询积累了庞大的产业、企业资源数据库，储备了数万家企业资源。与国内上百家行业协会、机构建立了战略合作关系，其中主要包括中国中小企业协会、中国商务协会、北京各省市驻京机构商务协会、深圳物联网产业促进会（会员数量近千家）、深圳云计算产业协会、深圳软件行业协会、深圳互联网产业协会、深圳电子商务协会、东莞电子商务协会、东莞高新技术企业协会、广东台商投资企业协会（企业会员数量超过5000家）广东高科技产业商会（会员数量超过6000家）、香港中小企业联合会（会员数量超过1000家）、清华博商会（会员数量超过10000家）、广东省湖北商会（会员数量超过8000家）、深圳企业家联合会、东莞电子信息产业协会、广东股权投资协会、广东省制造业协会、广东模具协会、东莞市电子信息产业协会等；另有中科院、IBM、绿野资本集团等多家大型企业合作伙伴。同时，赢城咨询通过多年的行业积累，储备了上百家媒体、上万家主力商家、数万家投资客户资源数据库及人脉资源，能够直接为所服务客户导入，为客户战略定位、品牌推广、招商销售提供优秀的平台支持，最终促成项目目标的圆满完成。第五部分：赢城服务案例赢城部分同类案例参考项目：广东东莞松山湖高新技术产业园赢城提供产业规划及招商代理松山湖高新技术产业园是经国务院授牌的国家级高新技术园区，园区总占地面积72平方公里，主导产业为新能源新材料、电子信息、生物医药、文化创意产业等。项目：广东东莞松山湖宏远新智汇赢城提供提供前期咨询、产业规划、园区招商代理宏远新智汇打造的是智能产业总部基地，是宏远集团整合30年产业园运营经验打造的第五代低碳智慧产业综合体。超10万平方米的高品质园区。项目：浙江杭州杭州经济技术开发区赢城提供前期咨询、园区招商代理服务。杭州经济技术开发区（简称杭州开发区）是1993年4月经国务院批准成立的国家级开发区。杭州开发区以打造国际先进制造业基地为目标，大力实施工业兴区战略，形成了电子信息、生物医药、机械制造、食品饮料四大主导产业。项目；东莞市电子商务产业园(新创基智慧港)赢城提供前期咨询、招商代理、策划推广项目位于广东省东莞市南城区新基大道，新创基智慧港产业园定位于电子商务、物联网、电子信息、软件等产业集群及工商财税法律金融、科技展览、学术信息交流、人才服务、管理咨询等配套服务为一体的高科技产业孵化平台。总建筑面积约10万平方米一期2.2万平米；二期2.3万平米；三期规划中。项目：云南昆明星河T-PARK科技园赢城提供前期咨询、招商代理、策划推广项目位于云南省昆明国家级经济技术开发区云景路与向阳路交叉口，与经开区管委会有一街之隔，它是云南银河之星投资有限公司开发和运营的云南首个高端科技产业园项目，也是云南省工信委、云南省科技厅重点扶持的高端科技示范园区。该科技园共有15幢，总面积约10万平方米。项目：华南智慧城赢城提供智慧园区规划、产业招商代理项目位于肇庆市端州区23区，背靠北岭山，东临波海湖，占地面积近380亩，投资30个亿，将建成超60万平方米的集聚科技研发、软件和服务外包、创意产业等以智力密集型产业为主的产业集聚区；打造成为启动肇庆端州区新兴科技产业园区发展的触媒，打造数字信息龙头项目，为未来肇庆生产性服务业发展提供新标杆，成为肇庆产业升级的里程碑，带动肇庆整体产业提升与转型，带动肇庆提升为泛珠三角地区节点城市、粤西总部基地之一。项目：松山湖国际金融创新园赢城提供前期咨询、产业规划、策划推广、招商代理项目位于松山湖国家高新产业园北部研发区；项目占地面积达260亩，总建筑面积超过40万平方米。项目将打造成中国乃至世界金融孵化、金融创新的样板工程。项目旨在为东莞产业转型，产业升级，为推动东莞金融事业的发展，打造东莞极具代表性的区域综合服务中心。项目：新丝路总部基地赢城提供前期咨询、租售代理、策划推广新丝路总部基地，依托国家“一路一带”宏观经济发展思路及政策，打造成“新丝绸之路经济带”上的桥头堡，成为连接新疆内外、促进亚欧合作的特殊经济开发区的总部基地项目位于伊宁市霍尔果斯伊宁园区核心位置，立足于项目近城市的区位条件，伊宁现有的产业基础，结合政策、现代服务业、总部经济园带来的利好，规划总部经济办公板块、科技大厦板块、孵化大厦板块、电商大厦板块、智慧展厅板块、国际社区板块等形态，塔建科技、产业、金融三融合平台，打造新丝绸之路经济带总部高地。项目：丰树-国际创智园赢城提供产业规划、招商代理、运营管理项目邻近广州南站，在广州南站辐射圈内，坐落于南海三山新城区里，随着广佛同城化的纵深发展和广州南站片区的开发，三山新城将着力打造成服务于广佛都市圈及珠三角地区，集港口物流、高新创意产业、文化商业、旅游度假、会议疗养、商务办公、体育休闲、生态居住为一体的国际生态休闲水城，并与香港加强产业经济合作，发展成为粤港金融科技产业合作示范区域。项目：上海交大国家大学科技园赢城提供前期咨询、产业规划、租售代理、策划推广项目地块位于平顶山市高新区，由东陆集团开发及运营，地块总占地面积约为500亩。项目将打造成为集安全信息、电子商务、文化创意、现代服务业、先进制造业为一体的高科技产业园区，搭建中小企业孵化器、技术创新平台、金融、智慧展厅等平台，打造平顶山首个国家高科技园区。项目：松山湖互联网产业园赢城提供产业规划、智慧园区规划、产业招商销售代理、运营管理项目隶属东莞市宣传部，互联网产业园顺应“互联网+”时代的契机，打造东莞首个以互联网+为核心的服务平台，园区总建筑面积5.6万㎡，容积率为1.8。项目打造国家级互联网创新创业示范基地，主导产业是“互联网+”，移动互联网、互联网金融、O2O、网络媒体、网络游戏等。项目：东莞莞城东莞总部基地园区（汇峰中心）赢城提供前期咨询、产业咨询顾问、招商代理、策划推广项目位于广东省东莞市莞城区汇峰路一号，是东莞市莞城区政府下属全资企业拥有的物业，是东莞目前全市最大的单体建筑，同时也是莞城促进经济发展的重点投资项目，总占地面积：4.13万平方米；总建筑面积：23万平方米；写字楼：14万平方米商铺：4万平方米；公用物业：5万平方米。项目：深圳优创空间赢城提供前期咨询、招商代理、运营管理项目位于深圳市宝安尖岗山片区