2013年4月考试房地产项目合同管理第三次作业

2013年4月考试房地产项目合同管理第三次作业

一、名词解释题（本大题共30分，共6小题，每小题5分）

1.土地使用权划拨

2.

毛地

3.建设工程勘察、设计合同

4.合同的履行

5.

二手房

6.商品房抵押贷款

二、简答题（本大题共28分，共4小题，每小题7分）

1.简述建设工程监理合同的法律特征。

2.简述国有土地使用权赠与合同的法律特征。

3.简述法律规定可依法划拨其土地使用权的的建设用地。

4.简述土地使用权划拨的特征。

三、案例分析题（本大题共14分，共1小题，每小题14分）

原告因建造两栋大楼急需黄沙，于2001年9月10日与被告签订了一份合同，合同约定原告购买黄沙30车，每吨300元，合同订立1个月后，由被告送货，货到付款。合同订立后，黄沙价格开始上涨。1个月后，市场价格已从300元/吨上涨到350元/吨，被告经理李某见价格上涨，不愿如数供货，遂于2001年10月12日给原告的经办人张某去电话，提出因货源紧张，要求变更货物数量，遭到原告拒绝。李某遂于次日安排两辆（其中一辆是借用外单位车）130型货车，装了两车黄沙（每车装载2吨），送到原告处，并要求以130型车为标准，计算交货数量。原告提出被告的做法是不合理的，尽管合同仅规定交货数量为30车，但应以东风牌大卡车作为计算标准，每车装载4吨，共120吨。为此双方发生争议，协商未果，原告遂向法院起诉，认为被告已构成故意违约，应承担违约责任。被告则提出，双方交货数量的计算标准发生重大误解，因此，应当撤销该合同。

四、论述题（本大题共28分，共2小题，每小题14分）

1.试述合同生效、合同成立的概念，以及两者之间的区别。

2.论述房地产开发商在采用总包方式时应注意哪些问题？

答案：

一、名词解释题（30分，共6题，每小题5分）

1.

参考答案：

土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

解题方案：

土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

评分标准：

回答正确完整得2分不完整1分否则不得分

2.

参考答案：

毛地即从非城市建设用地转化为城市建设用地，在这个转化过程中需要征用农村土地，或是旧城区未经旧房屋拆迁、土地平整的土地。

解题方案：

毛地即从非城市建设用地转化为城市建设用地，在这个转化过程中需要征用农村土地，或是旧城区未经旧房屋拆迁、土地平整的土地。

评分标准：

回答正确完整得2分不完整1分否则不得分

3.

参考答案：

建设工程勘察、设计合同是发包人与承包人（勘察人、设计人）为完成特定的勘察、设计任务而确立（变更、终止）双方之间权利义务关系的协议，属于工作性合同，标的是具有知识产权性质的智力劳动成果。

解题方案：

建设工程勘察、设计合同是发包人与承包人（勘察人、设计人）为完成特定的勘察、设计任务而确立（变更、终止）双方之间权利义务关系的协议，属于工作性合同，标的是具有知识产权性质的智力劳动成果。

评分标准：

回答正确完整得2分不完整1分否则不得分

4.

参考答案：

按照合同的约定，当事人双方各自享受权利、履行义务的法律行为。

解题方案：

按照合同的约定，当事人双方各自享受权利、履行义务的法律行为。

评分标准：

回答正确完整得2分不完整1分否则不得分

5.

参考答案：

二手房是指已购公有住房或经济适用住房。

解题方案：

二手房是指已购公有住房或经济适用住房。

评分标准：

回答正确完整得2分不完整1分否则不得分

6.

参考答案：

商品房抵押贷款是银行要求借款人以商品房作为抵押物提供保证的贷款。

解题方案：

评分标准：

回答正确完整得2分不完整1分否则不得分

二、简答题（28分，共4题，每小题7分）

1.

参考答案：

建设工程监理合同的法律特征有：（1）建设工程监理合同属于委托合同（2）合同主体是具有特殊资格的主体（3）建设工程监理合同是要式合同。

解题方案：

建设工程监理合同的法律特征有：建设工程监理合同属于委托合同、合同主体是具有特殊资格的主体、要式合同

评分标准：

每条1分，共3分。

2.

参考答案：

国有土地使用权赠与合同的法律特征包括：（1）国有土地使用权赠与合同是无偿合同，这是基本特征（2）国有土地使用权赠与合同是单务合同（3）国有土地使用权赠与合同是诺成性合同（4）国有土地使用权赠与合同是要式合同。

解题方案：

国有土地使用权赠与合同的法律特征包括：国有土地使用权赠与合同是无偿、单务、诺成性、要式合同

评分标准：

每条1分，共4分。

3.

参考答案：

其土地使用权可用以划拨的土地包括：（1）国家机关和军事用地（2）城市基础设施用地和公益事业用地（3）国家重点扶持的能源、水利、交通、水利等基础设施用地（4）法律、行政法规规定的其他用地

解题方案：

其土地使用权可用以划拨的土地包括：国家机关和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、水利、交通、水利等基础设施用地和法律、行政法规规定的其他用地

评分标准：

每点一分，共4分。

4.

参考答案：

土地使用权划拨具有的特征包括：（1）土地使用权划拨具有单向性（2）土地使用权划拨具有无偿性（3）土地使用权划拨具有两面性（4）土地使用权划拨具有限制性（5）土地使用权划拨具有无限性。

解题方案：

土地使用权划拨具有单向性、无偿性、两面性、限制性及无限性

评分标准：

每一点1分，共5分。

三、案例分析题（14分，共1题，每小题14分）

0.

参考答案：

答：1.根据本案案情，不存在重大误解，被告是在和原告协商变更合同无果之后，为赚取更多的利润，才采取这样的行为的。2.被告存在违约行为，被告应当继续履行合同，以东风大卡车为交货标准，交付30车黄沙给原告。同时，因交货延误对原告造成的损失应予赔偿。3.在合同履行的过程中，如果发现合同中有约定不明确的条款，首先合同双方应当协商签订补充协议，如果达不成一致意见，则依据合同有关条款和交易惯例确定，没有交易惯例可参照则依据合同法中的具体规定执行。

解题方案：

第一问，在民法理论上，重大误解又称为错误，其情形有二：（1）意思与事实不一致，（2）意思与表示不一致。重大误解通常的特征是：（1）误解是当事人认识上的错误。该错误的产生是当事人的内心意思缺陷，不是其他原因。（2）误解是当事人对合同内容的认识错误。误解的对象是合同的内容，是对合同内容的认识错误，因此而使当事人订立了合同。（3）误解直接影响到当事人的权利和义务。基于当事人对合同内容的错误认识，因而，就必须影响到当事人的权利义务关系，给误解的一方当事人造成损失。正是由于这样，法律才将重大误解作为合同相对无效的理由，授予发生误解的当事人以变更权或撤销权。第二问，首先违约责任是指合同当事人因违反合同义务所应承担的民事责任本案承担违约责任的形式是继续履行。

评分标准：

第一问4分，第二问5分，第三问5分

四、论述题（28分，共2题，每小题14分）

1.

参考答案：

合同成立是指当事人之间存在法律上认可的合同关系。合同生效是指合同开始具有受法律保护的约束力（对当事人双方）。合同的成立与合同的生效区别：1.合同的成立是当事人意思表示一致，是一种合意。2.合同的生效，是指合同的内容开始发生法律效力。3.合同的成立，并不一定产生法律效力，如果其符合法定生效条件，就会受到法律保护，达到合同当事人预期的目的；如果其违背或欠缺生效的要件，则构成无效合同，或可撤销合同，或效力待定合同。

解题方案：

生效、合同成立的概念及两者所谓区别。

评分标准：

概念每个2分，区别每条2分，共10分。

2.

参考答案：

总包是指业主将工程项目的全部工作委托给一家承包商的发包方式。总包的特点主要有：（1）业主只需进行一次招标工作，面对一个承包商，主要提出工程的总体要求（如工程的功能要求、设计标准），作宏观控制，不干涉承包商的具体工作，管理任务较少；（2）整个工程项目形成一个统一的系统，避免多头领导，方便协调和控制，有利于提高建设效率，降低管理费用；（3）设计更合理，施工更方便，缩短工期，降低造价；（4）对总包与分包，以及各分包之间的合同争议，业主不承担协调的责任；（５）工程出现问题，业主不易察觉；（６）承包商资信风险大。总包适用于大型工程建设项目。采用总包方式应注意的问题：业主应对承包商的资格、资信作严格的审查，确保承包商有较强的综合实力；在工程施工过程中业主须加强对承包商的宏观控制。

解题方案：

总包的特点

评分标准：

总包特点每点1分，共6分房地产开发商在采用这两种方式时应分别注意问题每个2分，板材订货合同甲方：（需方）地址：电话：乙方：（供方）地址：电话：第一条：甲方向乙方订货总值为人民币元，其产品名称、规格、质量、单价、总价，等如表所列商品名称规格计量单位数量单价金额合计第二条：验收标准，及提出异议期限：按照确认样品验收，提出异议期限为货物自收到后七天内第三条；结算方式及期限，甲方须向乙方付5000人民币作为定金，剩余货款自付定金之日起第七日付清第四条：交货规定1、交货方式：2交货地点；3交货日期：4交运输费第五条经济责任（一）乙方责任1产品规格品种质量不符合本合同规定时，甲方同意利用者，按质论价。不能利用的乙方负责保修，包退，包换，由于上述原因致延误交货时间，每逾期一日，乙方应按照逾期交货部分货款总值的1%向甲方偿付，逾期交货的违约金。2产品交货时间不符合同规定时，每延期一天，乙方应偿付甲方延期交货部分货款总值1%的罚金。（二）甲方的责任1甲方中途退货应事先与乙方协商，乙方同意退货的应有甲方偿付乙方退货部分，货款总值5%的罚金。乙方不同意退货的甲方需按合同规定收货，2属甲方自提的货物，如甲方未按规定时期提货，每逾期一天，应偿付乙方延期提货部分货款总额1%的罚金。3甲方未按规定日期付款，每延期一天。应按延期付款总额1%付给乙方延期罚金。4乙方送货或代运的产品，如甲方拒绝接货，甲方应承担造成的损失和运费费用及罚金。5甲乙任何一方如要求全部或部分注销合同，必须提出充分理由，经双方协商，并报请上级主管部门备案，提出注销合同一方，须向对方偿付注销合同部分总额1%的补偿金。6本合同所定的一切条款，甲乙任何一方不得擅自变更修改，如一方单独变更修改本合同，对方有权拒绝生产或收货，并要求单独变更修改合同一方，赔偿一切损失。7甲乙任何一方因确因不可抗拒的原因，不能履行本合同时。应及时向对方通知，不能履行或需延期履行、部分履行合同的理由，在取得对方主管机关证明后，本合同可以不履行或延期履行，并免于承担违约责任。8本合同如在执行中发生纠纷或争议，甲乙双方应协商解决。协商解决不了时，按以下第（）项处理：（1）申请仲裁机构仲裁。2向人民法院起诉。9本合同自双方签字之日起生效，到乙方将全部订货送齐，经甲方验收无误，签收后，合同作废。10本合同在执行期间，如有未尽事宜。得由甲乙双方协商，另订附则附于本合同之内，所有负责在法律上均与本合同有同等效力。11本合同共