房地产开发与建筑识图

基础知识之

房地产开发与建筑房地产基础知识

一、基本概念房地产房地产也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）房地产业房地产业，是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业房地产开发房地产开发，是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。二、土地及土地使用年限我国土地所有制形式：公有制，即全民所有制和集体民有制。土地使用权的获取方式：出让：

土地使用权的出让是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为（工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让）。转让：土地使用权的转让，是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。划拨：土地使用权的划拨，是指政府无偿将土地划拔给使用者使用的行为，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，须经政府及土地管理部门同意，并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。土地征收管理：征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。土地招、拍、挂区别土地使用年限:

不同开发用途的土地使用年限不一样。开发商在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行.各类用地最长使用年限：居住用地七十年工业用地五十年教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年商业、旅游、娱乐用地四十年综合用地或者其他用地五十年常见误区:

误区一：房屋所有权也有使用年限。正解：房屋的所有权是不存在年限问题的，只是商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有期限的。误区二：购房之日起计算使用年限。正解：土地使用年限从土地使用者与政府管理部门签订土地出让合同，依法取得土地使用权之日起开始计算（通常在土地出让合同中有明确约定）。误区三：使用年限到期，房屋将被国家收回。正解：根据物权法第一百四十九条规定：住宅用地使用权期间届满的自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。土地市场土地市场是指土地交易活动和场所的总称。土地交易包括土地出让、土地转让、土地抵押和土地出租等活动。土地交易市场一般划分为土地一级市场、土地二级市场和土地三级市场。物权法第一四三、一四四条规定：建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外；建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

土地一级市场即土地使用权的出让市场，其主要市场活动是国家以土地所有者的身份，将土地使用权按规划要求和投资计划及使用年限，出让给土地使用者或开发商。由土地所有制所决定，土地一级市场是国家垄断的市场。政府通过土地供应计划和规划，对出让土地的建设规模、土地开发计划、土地的位置及面积、土地的使用要求作出规定，并根据这些规定和需要，对土地出让活动实行直接调控。

土地二级市场即土地使用权转让市场，其主要市场活动是开发商根据政府有关规定和出让合同要求，对土地进行开发和建设，并将经过开发的土地使用权连同地上建筑物进行转让、出租、抵押等。其受让方可以是二手的开发经营者，也可能是直接的土地使用者。二级市场是国家调控下的以市场调节为主的市场。

土地三级市场指的是土地使用者之间进行的土地转让、租赁、抵押、交换等交易活动。它是市场调节的开放市场。土地的价格原则上是根据市场供求状况，由交易双方议定，交易总量由市场供求决定。三、与房地产开发相关企业开发商开发商，是指从事房地产开发经营业务的企业。房屋质量是购房者非常关注的问题。购房者在购房时通常会考察开发商的实力与资信，因为优秀的开发商是质量的最有效保证。在考察时，他们通常会关注开发商的合法性、资信等级、曾经开发过的项目等等。另外，开发商的资质等级也是购房者极为关注的，房地产开发企业按资质条件划分为五个等级。其中一级企业的开发资质最高。承建商承建商即建筑商，是指从事住宅建设的企业.这里必须注意，建筑商不是开发商，建筑商，是负责施工建筑的，它是受开发商的委托、依照开发商的要求进行施工建设的。施工企业分为四个等级，其中一级企业为最高，其实力强、设备好、信誉好、产品优良率高。监理公司对于任何一个建设工程来说，都必须有工程监理企业，其职能是对工程建设进行监督，以确保工程质量。工程监理企业的资质等级分为甲级、乙级和丙级。四、住宅几种类型商品房

商品房，是指房地产开发经营企业开发的，建成后用于市场出售的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。经济适用房经济适用房，是指以微利价格出售给广大中低收入家庭的商品房。它是带有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点集资房集资房，是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金建造的房屋。廉租房廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是旧公房。两限房限房价、限套型面积的普通商品住房，期房从专业角度来讲，期房是指从发展商取得商品房预售许可证后到完成商品房初始登记为止所出售的商品房。习惯上我们把市场上在售的、尚未完工的、不能马上交付使用的商品房称为期房。现房这里所谓的”现房“，就是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥大产权证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处于内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。毛坯房“毛坯房”在工程建筑中有其专门的定义。按通常的理解，是指未经过处理或只经过部分装修处理的房屋，毛坯房大部分不能保证基本入住。五证《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销（预）售许可证》“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售（预售）许可证的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否预售范围内。

“二书”：是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“两书”可以作为商品房买卖全责的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。两书五、商品房销售面积（产权面积）销售过程中常用的计价方式有两种：面积*单价、按套计价。销售面积=套内建筑面积+共有分摊面积套内建筑面积（私有面积）包括套内使用面积、套内墙体面积、阳台面积。共有分摊面积（公摊）：建于本幢内为本幢楼服务的公共部分。可计入公摊的部分：１、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、管道进、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；２、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。不能计入公摊的部分：1、从属于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定车位或专用车库。3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。4、为整个小区服务的配套设施。附：房屋建筑面积测算的相关规定1、计算全部建筑面积的范围：a)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。b)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2．20M以上部位计算建筑面积。c)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2．20M以上的，按其水平投影面积计算。d)楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。e)房屋在天面上，属永久性建筑，层高在2．20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20M以上的部位，按其外围水平投影面只计算。f）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算g）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算a)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算b)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算c)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算d)有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。e)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。f)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。g)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。h)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。2、计算一半建筑面积的范围：a)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。b)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。c)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。d)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。e)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。3、不能计算建筑面积的部分a)层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。c)房屋之间无上盖的架空通廊。d)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。e)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。f)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。g)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。h)活动房屋、临时房屋、简易房屋。i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。j)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。六、规划面积类别征地面积：征地范围内的面积，包括建筑物范围总用地、公共建筑施设总用地、项目内外道路用地、广场、庭院、绿化等用地的总和。广场人行道路征地面积用地面积：

也称为使用面积，指项目实际（建筑物用地）可使用的用地面积。广场人行道路用地面积基地面积：指建筑物所占地皮面积。广场人行道路基地面积建筑物建筑物建筑密度：基地面积÷用地面积*100%。用来控制或说明小区建筑物的密度；广场人行道路1000㎡1000㎡5000㎡密度=40%总建筑面积：小区内所有建筑物各层面积相加之和。广场人行道路1000㎡1000㎡10F10F总建筑面积＝２万平米容积率：开发的建筑总量与用地面积的比例关系，计算方式是总建筑面积÷用地面积。绿地率：绿地面积÷用地面积*100%广场人行道路1000㎡1000㎡10F10F容积率＝４５０００㎡面积换算公式1公顷=15亩1亩=666.7平方米1平方米=10.764平方尺1平方米=3.33坪一、建筑的分类：

按使用性质分:工业建筑、农业建筑、民用建筑三大类。

按承重结构分：

1、土木建筑

2、砖木结构

3、砖混结构

4、钢筋混凝土结构

5、钢结构

住宅按建筑层数分：1、低层：1～3层2、多层：4～6层3、中高层：7～9层4、高层：10层以上

公共建筑和综合性建筑超过24M即为高层（不含单层超24m的建筑）100m以上的建筑一律为超高层

按设计耐久年限分：

建筑基础知识与建筑识图楼梯

雨蓬

窗屋面

基础

地面

楼面

女儿墙

勒脚

阳台台阶

门

散水

装饰线条

踢脚隔热板天沟

入户门

外墙

内墙

山墙二、民用房屋的基本构成：各部分作用：基础起承受和传递荷载的作用；屋顶、外墙、雨蓬等起隔热、保温、避风遮雨的作用；屋面、天沟、雨水管、散水等起着排水的作用；台阶、门、走廊、楼梯起着沟通房屋内外、上下交通的作用；窗则主要用于采光和通风；墙群、勒脚、踢脚板等起着保护墙身的作用。主要部分：基础、墙或柱、楼地层（指地面、楼板、顶棚）、楼梯、屋顶、门窗其它部分：楼梯以及台阶、散水、阳台、走廊、天沟、雨水管、勒脚、踢脚板等常用建筑术语横墙：沿建筑宽度方向的墙纵墙：沿建筑长度方向的墙进深：纵墙之间的距离，以轴线为基准开间：横墙之间的距离，以轴线为基准山墙：外横墙女儿墙：外墙从屋顶上高出屋面的部分层高：相邻两层的地坪高度差净高：构件下表面与地坪（楼地板）的高度差间距：建筑外墙皮之间的距离绝对标高——标高点与黄海高程基准点的高度差（只用于总平室外地

坪标高）。相对标高——标高点与某一指定基准的高度差，基点标高写作+0.000建筑识图建筑图纸的分类：按过程分：方案图、初步设计图、扩大初步设计图或技术设计图、施工图、竣工图

按施工图的内容或作用分：图纸目录、设计总说明（即首页）、建筑施工图（建筑总平面图、建筑平面图、建筑立面图、建筑剖面图及建筑详图）、结构施工图（结构平面布置图和各构件结构详图）、设备施工图（给水排水、采暖通风、电气等设备的布置平面图及其详图）

其它：鸟瞰图、总平效果图、单体效果图、立面效果图、景园效果图、大堂效果图等、透视图、装修示意图等。常用标准图集代号：建筑—J、结构—G、给水排水—S、通风—T、采暖—N、

电气—D、（热）动力—R

建筑图纸常用图例及符号坡度标注方法电梯剪力墙标高符号烟道挑空总平室外地坪标高同一点表示不同标高护坡总平图：表明一个工程的总体布置，表现工程的总体布局、用地范围、确认平面位置、室内地坪、道路中心线等。形成：将新建工程四周一定范围内的新建、拟建、原有和需拆除的建筑物、构筑物及其周围的地形、地物，用直接正投影法和相应的图例画出的图样，即建筑总平面布置图，简称总平面图。用途：表达建筑的总体布局及其与周围环境的关系，是新建筑定位、放线及布置施工现场的依据。总平常用比例：1∶500、1∶1000、1∶2000附：总平图所标尺寸单位为“米”，保留到小数点后两位；总平室外地坪标高为绝对标高，一般采用黄海高程。几种常见图纸的形成与用途：①图名、比例②用图例表示总平面图的图示内容③总平面图中各种图线的应用④房屋的标注：坐标、标高、尺寸标注⑤房屋的其他标注：朝向、层数、名称等总平图主要内容：单体平面图形成：沿各层的门、窗洞口（通常离本层楼、地面约1.2m，在上行的第一个梯段内）将建筑进行水平剖切后，移走上部后再向下投影，即形成各层的平面图。用途：较全面且直观地反映建筑物的平面形状大小、内部布置、内外交通联系、采光通风处理、构造做法等基本情况，是建施图的主要图纸之一，是概预算、备料及施工中放线、砌墙、设备安装等的重要依据。主要内容：1、底层平面图：图示本层的房间布置及墙、柱、门窗等构配件的位置、尺寸以及与本建筑有关的台阶、散水、花池及垃圾箱等的水平外形图。

2、二层或二层以上楼层平面图：图示本层的房间布置及墙、柱、门窗等构配件的位置、尺寸及下一层的雨篷、窗楣等构件水平外形图。

3、屋顶平面图：对该剖面进行投影即为平面图平面图常用图例双扇门（包括平开或单面弹簧）对开折叠门推拉门单层固定窗单层外开上悬窗单层外开平开窗分数形式表示附加轴线编号，分子为附加轴线编号，分母为前一轴线编号。1或A轴前的附加轴线分母为01或0A2号轴线后的第1根附加轴线A号轴线前的第1根附加轴线定位轴线：是用来确定主要承重构件（墙、柱、梁）位置及尺寸标注的基准。定位轴线为细点画线。编号注写在轴线端部的圆内。轴线编号圆φ8～10，细实线（0.25b），横向或横墙编号为阿拉伯数字，从左到右；竖向或纵墙编号用拉丁字母，自下而上。注意I、O、Z不得作轴线编号，避免与1、0、2混淆。定位轴线平面图线条使用及尺寸标注⑴粗实线b：被剖切到的主要建筑构造。如承重墙、柱的断面轮廓线及剖切符号。⑵中实线：被剖切到的次要建筑构造的轮廓线（如墙身、台阶、散水、门扇开启线）、建筑构配件的轮廓线及尺寸起止斜短线。⑶虚线：建筑构配件不可见轮廓线。⑷细实线：其余可见轮廓线及图例、尺寸标注等线。尺寸标注：主要标注长、宽尺寸。分外部尺寸和内部尺寸。⑴外部尺寸包括外墙三道尺寸（总尺寸、定位尺寸、细部尺寸）及局部尺寸。总尺寸：最外一道尺寸，即两端外墙外侧之间的距离，也叫外包尺寸；定位尺寸：中间一道尺寸，是两相邻轴线间的距离，也叫轴线尺寸；

细部尺寸：外墙上门窗洞口、墙段等位置大小尺寸；局部尺寸：建筑外的台阶、花台、散水等位置大小尺寸⑵内部尺寸包括室内净空、内墙上的门窗洞口、墙垛位置大小、内墙厚度、柱位置大小、室内固定设备位置大小等尺寸）。线条：ADDBCA1326240330027001800270012010005005004000101012037012015004500120500平面图1:50接待室值班室休息室M-3M-2M-1C-2C-2C-2C-1C-21209002040486024024024060033002100600120120123024001350510012086401250100049011001000120012010001360120760012090020404860240240240120北-0.150﹢0.0001420112210002403060240038024013002404260120240剖切符号屋面平面图：立面图一、形成和图名1、形成用直接正投影法将建筑各侧面投射到基本投影面而成2、命名方式：⑴以建筑两端的定位轴线命名如①～⑦立面图⑵以建筑各墙面的朝向命名如北立面图⑶以建筑墙面的特征命名建筑的主要出入口所在墙面的立面图为正立面图二、用途：表达建筑的外部造型、装饰，如门窗位置及形式

、雨篷、阳台、外墙面装饰及材料和做法等三、图示内容：绘外墙面上所有的门窗、窗台、窗楣、雨篷、檐口、阳台及底层入口处的台阶、花池等。四、常用比例：1∶50、1∶100、1∶150、1∶200、1∶300。一般同相应平面图立面图：在与房屋立面相平行的投影面上所做得正投影；立面图是做外部装修的主要依据。剖面图一、形成选择能反映建筑物全貌、构造特征及具有代表性的部位，如通过楼梯间梯段、门、窗洞口剖切建筑物的剖面图。二、用途表达建筑内部的结构形式、沿高度方向的分层情况、构造做法、门窗洞口、层高等三、图示内容被剖切的及沿投射方向可见的内外墙身、楼梯、屋面板、楼板、门窗、过梁及台阶等四、常用比例：1∶50、1∶100、1∶150、1∶200、1∶300。一般同相应平面图及立面图详图：建筑剖面的局部放大图，是施工及装饰装修重要依据。剖面图：用来表示建筑物的内部空间关系和结构形成。详图：鸟瞰图立面效果图景园效果图销售过程中常用术语[板状楼]

板式楼是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的