碧桂园沪苏区域无锡马山项目启动会

内部资料严禁外传沪苏区域无锡马山项目启动会

无锡马山项目管理部

2016年6月7日

目录项目概况一投资回顾二营销策划三工程开发四报建策划五财务策划六人员架构七统计数据来源：无锡市2015年统计公报无锡市隶属于江苏省，距离最近已进驻无锡项目0.5公里。无锡市位于江苏省南部，位于长江三角洲平原腹地，太湖流域交通中枢，京杭大运河从中穿过，是江苏省最发达的区域，经济总量位居江苏省地级市前三甲，各项主要经济指标均领先全省。宏观经济指标2015年底全市总人口651.1城区户籍人口480.96城区常住人口651.1GDP/增速8518.26亿/7.1%人均GDP13.09万元财政收入/财政支出830亿元/820.9亿元城镇居民人均可支配收入4.5万元/8.1%城乡居民储蓄存款4693.94亿元社会消费品零售总额2847.61亿元固定资产投资/增速4901.19亿元/7%房地产开发投资（亿元）991.66全市商品住宅销售面积（万㎡）986.91平均交易价格（元/㎡）7866全市汽车拥有量168.23万辆一、项目概况-城市简介

往苏州上海方向

无锡城区太湖新城沪常高速越湖隧道（在建）到无锡滨湖区8分钟灵山大佛胜境国家5A级旅游度假风景区市政府玲珑湾一、项目概况-城市布局机场地铁2号线

苏州市区太湖宜兴市区交通节点距离（km）时间（min)路况灵山大佛810路况良好地铁2号线1520路况良好市中心2430路况良好机场4360路况良好碧桂园•玲珑湾项目太湖国家旅游度假区内太湖十里明珠堤西陆马公路东

无锡市常住人口651万人城镇人口491万人GDP2015年总量8518亿元占江苏全省12.15%江苏省排名第3全国地级市排名第14无锡人均GDP接近2万美元人均GDP已达发达国家水平一、项目概况-项目区位国家5A旅游景区灵山景区无锡马山玲珑湾灵山元一丽星酒店太湖国际高尔夫俱乐部拈花湾小镇无锡美年疗养院中华孝道园

马山板块碧波花园高尔夫俱乐部拈花湾灵山胜境中华孝道园太湖国际高尔夫俱乐部无锡美年疗养院碧波花园高尔夫俱乐部一、项目概况-区位交通太湖十里明珠堤玲珑湾陆马公路常乐路太湖舜天碧波度假村

紧邻享有盛誉的太湖和灵山大佛胜境。度假区距离无锡市区17.5公里，30分钟车程，到马山中心镇区5分钟车程；

周边路网干线比较发达，环太湖公路、锡宜高速公路、陆马线公路、十里明珠堤等道路为项目提供了比较便捷的交通，宁杭、沪宁、锡宜、312国道组成放射网络，交通便利。

附近疗养院、酒店、高尔夫球场、国际垂钓中心等度假疗养休闲娱乐设施丰富。一、项目概况-项目学区介绍

周边教育配套状【最好学区】梅梁中学（江苏省示范初中）2km，车程7min【最优中学】梅梁中学（二星级高中）2.5km，车程8min【最优小学】峰影小学，2.5km，车程8min地块学区配套方案入住业主落户后，根据商务区学区划分业主子女可读峰影小学，梅梁中学。1玲珑湾234梅梁中学2.8km,车程9min峰影小学2.5km,车程8min峰影幼儿园2.5km,车程8min南洋职校3km,车程10min

目录项目概况一投资回顾二营销策划三工程开发四报建策划五财务策划六人员架构七二、项目概况-地块基本信息地块地块北至：常乐路地块东至：十里明珠堤地块南至：碧波路地块西至：陆马公路占地：282.5亩容积率：0.245地价：

42.5万/亩总价：

1.2亿楼面地价：2601元/平。付款时间：2016-5-31是否可提前预售：否建筑密度：≤10%（可突破）建筑限高：无90/70:满足当地要求商业比例：无住宅面积：43160m2是否符合土规：是是否符合林规：是是否符合城规：是是否具备开工条件：是二、投资回顾-项目周边项目原状玲珑湾一期竣工实景图项目北侧竞品楼盘实景图项目北侧内部实景图玲珑湾一期竣工实景图项目北侧道路实景图玲珑湾二期竣工实景图项目东侧道路实景图项目西南侧内部实景图项目东南侧内部实景图太湖十里明珠堤实景图项目整体定位：度假区核心一线湖景位置、度假休闲别墅、品牌开发商优势地块位于马山太湖国际度假区核心位置，紧邻太湖十里明珠堤，享一线太湖美景，交通便捷，周边酒店配套齐全。劣势地块一、二期已经销售，部分产品规划定型，但去化较差，库存较大；离城区较远，生活配套不便。机会无锡经济发达，是全国最富的地区之一，人均GDP江苏第二；地块位于马山太湖国际度假区景观核心位置；区域太湖绝佳环境，近年控制住宅土地出让，彰显地段稀缺性；地块紧邻十里明珠堤，享一线天然湖景；无锡碧桂园已树立良好口碑并有大量业主资源优势；规划中的太湖隧道即将开建，交通利好极为显著。威胁周边竞品楼盘处于烂尾阶段，二手房低价转让，拉低目标客群对该区域房价的心理预期；项目周边更优位置竞品仍有较多产品供应且价格调整空间较大；旅游度假区，常住人口少，生活配套不完善，且往来主城区不方便。二、投资回顾-项目市场定位事项是/否描述城市是否存在富裕人群是无锡内企事业单位及私营企业众多，经济条件好，购买力强；另在已有的别墅项目中有30%的外来客户，如宜兴、常州甚至福建的客户。当地有钱人改善需求是否还有释放空间是目标地块具备环境及交通优势、是休闲养老、旅游度假的地方。本项目是否符合劳斯莱斯要求否地块离优质学校比较远。别墅产品是否具备竞争力是市场上缺少小面积段户型，我司若用（如144以下的别墅产品有一定的优势）二、投资回顾-总结

目录项目概况一投资回顾二营销策划三工程开发四报建策划五财务策划六人员架构七马山近三年住宅用地成交时间成交面积（亩）可开发建筑面积（万m2）地销比成交均价（万/亩）楼面价（元/m2）2014无20132012三、营销策略—房地产数据时间无锡市近三年住宅用地成交（全城）成交面积（亩）可开发建面（万㎡）成交均价（万/亩）楼面价（元/㎡）20134284785337214620141719265331204820156451123741805合计880314913211962分析：随着土地供应逐年下降，未来短期内商品房供应量降低。三、营销策略—房地产数据无锡近三年房地产发展情况时间商品房施工面积（万m2）施销比商品房竣工面积（万m2）现销比商品房存量面积(万m2)存销比商品房当年新增供应面积(万m2)商品房销售面积(万m2)商品房销售额（亿元）人均居住面积(m2)人均销售面积(万2)2015.114524.438.1500.880.9924.611.7-234.69558.02441.15400.6820144654.858.6627.841.21022.511.9106.01541.31425.07390.6520134424.868.7859.321.7833.871.6-66.26511.27411.94380.63合计13604.18.4/1.3/1.7/1610.61278.16//（指引：四个“黄色底纹项”计算方式为“其左侧数据与商品房销售面积比值”，保留1位小数。）分析：近三年无锡市整体成交量稳步上涨，商品房竣工面积、现销比逐步降低；商品住宅存量面积924.61万m2，按照上一年商品房（或商品住宅）销售面积，消化周期1.3年，去化压力减小，去库存周期进一步缩短。三、营销策略—竞品概况1、弘阳三万顷占地1200亩地面13.4万方容积率0.167产品类型：独栋别墅（毛坯）均价：800-2000万/套最新开盘时间：2014-6-29销售情况：共推售86套，已认购46套，去化率53.5%2、半山一号占地1279亩地面4.5万方容积率0.24产品类型：独栋别墅（毛坯）均价：850-3200万/套最新开盘时间：2008-5-2销售情况：共推售99套，已认购84套，去化率84.8%3、圣园(圣芭芭拉）占地1524亩地面32.4万方容积率0.898产品类型：洋房、别墅（毛坯）洋房：7000-8300元/㎡别墅：8800-10000元/㎡最新开盘时间：2016-4-10销售情况：共推1520套，已认购1105套，去化率72.7%。4、阿维侬庄园

占地149亩地面13.8万方容积率1.39产品类型：小高层、高层、别墅洋房：7000元/㎡别墅：8500-9000元/㎡最新开盘时间：2012-9-9销售情况：共推512套，已认购381套，去化率74.4%5、灵山元一天邑占地480.4亩地面15.4万方容积率0.48产品类型：别墅（毛坯）、酒店公寓（精装）公寓：11000元/㎡精装别墅：400-1000万/套最新开盘时间：2013-11-24销售情况：共推273套，已认购145套，去化率53.1%目标地块②①③⑤④小结：1、现状大户型面积段别墅较多，未销售的基本是大户型，房价在400万以上，片区缺少小面积段别墅。2、拈花湾度假公寓39-78平方米面积，均价在15500元/平方米，并处热销中。拈花湾度假公寓竞品名称规模(亩)容积率产品类型均价最新开盘时间去化情况产品品质弘阳三万顷1200亩13.4万方0.167独栋别墅（毛坯）总价800-2500万/套2014-6-29共推售86套，已认购46套，去化率53.5%伴山、临湖、超低密度伴山一号279亩4.5万方0.24独栋别墅（毛坯）总价850-3200万/套2008-5-2共推售99套，已认购84套，去化率84.8%伴山、临湖、低密度圣园(圣芭芭拉）542亩32.4万方0.898洋房、别墅（毛坯）洋房7000-8300别墅8800-100002016-4-10共推1520套，已认购1105套，去化率72.7%。临湖阿维侬庄园149亩13.8万方1.39小高层、高层、别墅（毛坯）（小）高层7000别墅8500-90002012-9-9共推512套，已认购381套，去化率74.4%临湖灵山·元一天邑480.4亩15.4万方0.48别墅（毛坯）、酒店公寓（精装）酒店公寓11000别墅400-1000万2013-11-24共推273套，已认购145套，去化率53.1%临湖、酒店三、营销策略—竞品分析18（1）竞品与目标地块基本数据对比三、营销策略—竞品对标对比项目弘阳三万顷目标地块占地1200亩282.5亩容积率1.80.245建筑面积18万m246173㎡每亩地价21.25万/亩42.5/亩楼面地价15942601当前售价/定价独栋别墅毛坯15000-20000元/m2度假别墅毛坯13000元/㎡首期开盘时间2007年9月——累计销售292套——待开发+销售已推货量积存40栋二期绝大部分——19（2）竞品与目标地块结论对比三、营销策略—竞品对标评价项目弘阳三万顷目标地块对比结果交通区位交通不便交通方便、地铁口15公里☆☆☆周边配套马山中心幼儿园、梅梁中学、第六人民医院、太湖明珠大酒店舜天碧波度假村、碧波花园高尔夫俱乐部☆☆自然景观资源灵山风景区太湖☆☆开发商品牌香港开发商千亿房企地产十强☆☆☆规划别墅别墅☆☆☆区内园林环境群山环绕、小区绿化较好七重立体园林，层次分别、四季时花☆☆区内配套咖啡吧、酒吧、健身房、恒温游泳池、网球场、垂钓区、弘阳洛克菲花园大酒店、五星级凤凰俱乐部☆☆产品点评带地下室、私家花园、泳池的两层美式独栋别墅小面积度假别墅☆☆备注：☆☆☆:优于竞品☆☆：与竞品持平☆：略逊于竞品三、营销策略—竞品对标项目名称竞品户型B113户型对标结果基本情况面宽*进深10.5×10.28.7×12.5☆☆层高3.05米首层3.6二层3.3☆☆☆梯户比一梯一户一梯一户☆☆首层架空/大堂层高3米3.6米☆☆☆建筑形式联排双拼☆☆☆面积情况建筑面积155平方米143.45平方米☆☆实得面积240平方米181.71平方米☆赠送面积90平方米38.26平方米☆（3）竞品与目标地块产品对比弘阳三万顷我司B113户型三、营销策略—竞品对标项目名称竞品户型B113户型对标结果朝向开间客厅朝向/面积/开间南/19.5方/3.9米南/22.7方/4.2米☆☆☆主卧朝向/面积/开间南/22.3方/3.6米南/19.1方/3.6米☆☆南向房间数量2个2个☆☆功能区分房间数4+1房4+1房☆☆阳台数3个4个☆☆☆卫生间数3个3个☆☆装修情况装修标准（元/平米）（毛坯）（毛坯）☆☆客厅/卧室（材质/品牌）（毛坯）（毛坯）☆☆厨房/卫浴（品牌）（毛坯）（毛坯）☆☆电器（品牌）（毛坯）（毛坯）☆☆价格单价1300013000☆☆总价201.5万186万☆☆☆实得单价840010255☆☆（4）竞品与目标地块产品对比22三、营销策略—项目机会分析市场及对比竞品，项目机会点：1、无锡整体市场库存缩减，马山区域短期无新增竞品；2、无锡整体市场向好，改善型需求抬升；3、马山市场在售项目主要定位为大面积别墅，或高层住宅及小面积公寓，整体别墅市场大面积、总价高，小面积别墅产品较少，局部竞品对比有优势；4、马山区域内，配套无明显优劣差异，本案距离市中心最近，通达性更好；5、马山市场，除近年入市的弘阳三万顷偶有市场发声，其他项目均为老盘持销，且无强势房企，进取欲望不足，市场形象扭转有望。三、营销策略—项目定位购买力：持续稳定或上升的购买群体地域：履盖全市，周边镇区消费观念：心态开放，易接受新鲜事物在外接受接受教育回流人群广泛接触外界信息的企业主思想开放，有追求的新青年，富二代私营业主大型企业白领行政事业单位公人员市场需求品牌需求更高品位生活更好居住环境时尚感：追逐时尚元素稀缺感：占有稀缺、炫耀身份感：渴望尊贵地位给您一个五星级家/敬献有成就的人强调“奋斗”“感恩”追求“阳光”“舒适”“健康”产品特色小面积、低总价经济别墅太湖畔、佛脚下、别墅区面积120-140㎡，经济型双拼别墅单价13000元/㎡，总价150-200万，实得均价约10000元/㎡客户形象产品售价三、营销策略—策略要点攻心项目客户团队定位：区别传统别墅豪宅的高端定位，着重“诗意”生活描绘，煮茶读字，触手可及。线上：去地产化营销，从情怀入手，直击客户心理。线下：联合政府、媒体等，利用未来交通、规划等利好，凸显板块价值。属性：聚焦70、80后已实现一定程度财务自由、追求生活品质的中产阶级，避免和竞品的同质化竞争。体验：举办别致小资的活动，满足客户暂时跳脱“眼前苟且”的文艺追求，形成圈层平台，实现口碑传播。销售：要求形象、穿着、言语气质佳，对项目认知及价值体系认知佳，在当地具有人脉储备及关系，具有深拓客的潜质。物业：拒绝高冷范，无论是现场环境打造，还是服务人员，形象，气质，都“暖心”、有人情味，让客户被感动。三、营销策略—推广思路

品牌立势期造势蓄客期开盘冲刺期5月31日摘牌8月中产品发布会9月中示范区开放10月初项目开盘一片湖、一首歌形象落地天地太小，想看看湖声音太杂，想听首歌：世界很大，工作和生活的半径很小，一家人的生活富足无忧，内心确很空乏，想的最多的永远的父母妻儿，却忘了那个最初的自己；宣讲重点：置业的起因，引出项目形象和置业定位两套房子、一座城情怀落地，梦想生根一个城市，两处居所，左右逢源，进退从容；不必卖掉原来的房子，不必举家迁往，为自己倔强一次，为人生放纵一回宣讲重点：低总价、稀缺、别墅梦、身份感、投资属性两个世界、一群人“心灵归属+产品力”导入一半海水，一半火焰；世界和而不同，这里相见恨晚；适度的规模、大小总价都合适、内外兼修的园林，高品质服务，千亿品牌精铸宣讲重点：规模、产品、总价、园林、物业、品牌、一线湖山、同好圈层、投资属性一座岛、一个家“价值认同+产品力”炒作疏钟清月殿，幽梵静花台；一座灵山仙刹，一户玲珑人家；宣讲重点：淡化马山，凸显灵山，淡化区位配套，凸显心灵高地，通过精神层面的欲望需求引领物理层面的产品价值需求三、营销策略—销售计划产品户型面积段（㎡）2016年推售2017年推售推售时间套数面积（㎡）金额（亿元）套数面积（㎡）金额（亿元）别墅B113-1（2C）1432016/10284,0100.525273380.96B1371202016/10122146501.91142170902.23商业———————24200.19小计———15018,6602.4319424,4283.38三、营销策略—关键节点时间事项2016年5月31日摘牌2016年9月24日示范区开放（内控）2016年10月1日首期开盘（内控）

营销关键节点开盘当月预估去化70%，按套去化102套，按金额去化1.8亿。

目录项目概况一前置策划二营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七四、前置策划-人员职责部门姓名岗位责任分工综合部伍仲滨项目总经理全面负责项目管理工作。傅晓剑项目副总经理负责开发报建、工程管理、计划运营、外部关系维护等工作。罗雯行政主管负责项目部行政、后勤及人事管理工作。开发部徐峰开发部经理负责项目报规、报建等项目报批、报审手续。工程（监理）部金宇工程部经理全面负责工程质量、进度、成本、安全、成本、信息、协调等管理工作。李德彪土建主管工程师负责项目综合楼、临建板房、货量及周边所有工程的施工管理。刘佳航土建工程师负责标段现场施工管理。栗王水电主管工程师负责项目机电/设备安装、市政外联、综合管网、强弱电等施工管理工作。刘佳航资料员负责图纸，合同，收发文等工作徐建国水电工程师负责现场水电施工管理项目部组织策划四、前置策划-合约主线（展示区内控）序号招标工程名称进场需求范围招标立项书提交时间招标进展2总承包工程2016.7.1展示区及货量议标暂定浙江勤业4展示区绿化工程2016.8.10展示区范围顺茵已定标5展示区园建工程2016.7.30展示区范围议标暂定国宏6铝合金门窗工程2016.8.3展示区范围议标暂定陆氏门窗7样板房装修工程2016.8.15样板房议标已定标10亮化工程泛光照明2016.8.30展示区范围昇辉已定标11营销围挡、广告标识工程2016.9.10展示区范围区域办公室采购未定标责任人：工程-金宇合约-金晓流四、前置策划-合约主线（货量区）序号招标工程名称（货量区）进场需求范围招标立项书提交招标进展1土石方工程2016.8.1一期议标已定标2铝合金门窗工程2016.10.30一期议标暂定陆氏门窗3入户门工程2016.11.10一期采购指定厂商未定标4栏杆工程2016.11.10一期集团采购部B类甲指材未定标5园建工程2017.2.28一期招标未定标6绿化工程2017.3.30一期子公司顺茵7泛光照明2017.4.15一期招标未定标8市政供水2017.1.18一期政府垄断——9市政供电2017.1.18一期政府垄断——10燃气工程2017.1.18一期政府垄断——11电视、网络工程2017.2.1一期政府垄断——责任人：工程-金宇合约-金晓流无锡马山项目首期地质勘查工程无锡马山项目首期监理工程正在进行：总包工程三通工程（临路、临水、临电）场地平整、土石方临时设施（办公生活、围墙、围板）规划设计（施工图、景观、照明……）板房及售楼部装修近期计划：立项议标请示招标结果审批签订合同四、前置策划-合约主线（货量区）合同编制责任人：工程-金宇合约-金晓流四、前置策划-采购主线（展示区）供货方式序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间甲指（项目专项分包C类）1铝合金门窗及配件152016-7-52016-8-10甲指乙供铝合金、钢材等序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间1抛光砖、仿古砖302016-7-152016-8-152外墙涂料302016-7-52016-8-53内墙涂料302016-7-52016-8-54反应型防水卷材302016-6-72016-7-15火灾报警及消防联动控制系统302016-7-52016-8-56电线202016-7-52016-7-257电缆202016-7-52016-7-25甲指（签三方合同）乙供：水泥、黄沙、模板等，需提醒跟踪总包单位确保材料供应四、前置策划-采购主线（展示区）序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间1瓷砖302016-7-102016-8-102洁具类（洗手盆、坐厕、水龙头、浴室镜等）302016-7-202016-8-203配电箱302016-6-302016-7-304灯具类402016-7-102016-8-105开关面板302016-7-152016-8-156中央空调302016-8-12016-9-17电器类（抽油烟机、其他）302016-8-12016-9-18路灯、草坪灯、高杆灯302016-8-102016-9-1010石雕、铜雕、仿砂岩雕602016-7-52016-9-1011户外用品类（游乐设施、花盆、陶罐、户外家具）452016-7-52016-9-1012精装修类（门、木地板、浴室柜、橱柜）452016-7-132016-8-2813家具（样板房）452016-7-202016-9-514饰品（样板房）452016-7-252016-9-10甲供责任人：工程-金宇区域-杜卫尉设计部门输出成果完成日期产品研发院单体方案已完成装修设计院售楼部装修材料表设计中售楼部装修水电条件图已完成售楼部装修施工图设计中售楼部楼软装设计中设计部门输出成果完成日期博意南京分院板房施工图设计中板房装修水电暖图设计中装修设计院板房装修材料表设计中板房装修水电条件图设计中板房装修施工图设计中板房软装设计中展示区设计部门输出成果完成日期规划设计院示范区道路及管网图已完成景观设计中心景观方案已完成园建施工图设计中水电结构图设计中绿化施工图设计中管网及景观设计部门输出成果完成日期规划设计院总平报建版已完成总平施工图设计中博意南京分院货量单体施工图已完成景观设计中心货量景观图待定货量区图纸四、前置策划-准备工作抓设计主线四、前置策划-管理保障管理保障开工、封顶、开放、开盘目标明确区域互动每周五与区域平台互动，汇报进度、协调问题每周计划会每周日召开下周计划会组织策划下周工作安排周报、月报区域部门、政府领导每日例会（现场会）装修进场前：每日1会装修进场后：每日2会项目深夜开会研讨方案项目部前期例会

目录项目概况一前置策划二营销策划三报建策划四工程开发五财务策划六人员架构七四、报建策划-报建政策开、竣工要求办理施工许可证、交付备案，其中规划验收、消防验收是重点开工报建手续办理按照江苏省无锡市相关要求预售条件按提供的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的30%以上。七层以下的商品房项目完成基础工程；别墅至结构封顶限购/限价不限购抗震设防等级七度融资条件

四证齐全冬歇期

无雨季

6月梅雨季开发报建费用总费用：

10元/㎡（未缴纳）；其余原甲方已缴纳土地税费标准契税：3%（已缴纳）；土地使用税：1.5元每平米/年优惠政策

无四、报建策划-建设规费缴费情况规费缴费情况原甲方已缴纳规费一览表

原甲方已将用于三期开发的建设规费已全部缴清，总计缴纳1452万。基础设施配套费、人防易地建设费费、教育代建资金等…四、报建策划-审批流程重点+难点总平审查需加强与规划局的沟通协调、车位、绿化、及相关地方法规需及时了解图纸出图速度、图纸审查速度关系到整体进度质监、安监、施工许可均需网上申报，较为繁琐，需提前做好准备明确预售条件、价格备案、资金监管等相关问题四、报建策划-重点、难点违法开工成本高，且很难打招呼报建需注销原有建设单位老证件，重新报批，注销时间较长。注销后需重新报批。审核较严格。四、报建策划-已开展的工作发改、规划、国土、住建、供电水、燃气、消防、防雷等初步沟通、资料获取主要事项完成情况确定设计、环评、地勘单位获取周边市政道路管网信息、现场地形图、基准点移交详细地质勘探报告土地使用权合同、单位名称变更规划设计报建方案图纸、文本等项目立项已完成确定房产开发资质代办单位以及房产资质办理已完成已完成已完成已完成已完成已完成已完成环境影响评估，交通影响评估已完成四、报建策划-报建关键节点完成规划设计条件国有土地使用权证签订土地出让合同建设工程规划许可证建设用地规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证产权办理主要事项完成节点时间责任人：徐峰2016年5月24日前完成沿用原建设单位、完成沿用原建设单位完成沿用原建设单位完成2016年7月15日正在申办2016年7月30日正在申办2016年9月25日预售条件：别墅结构封顶2017年11月1日首期于2017年8月1日综合验收通过。总平面定案规划许可证办理招投标办理质监安监办理施工许可证办理消防图审查四、报建策划-两证策划其他局办：房管民防消防市政镇政府规划交通立项人防设防防雷审图规费交纳配套费人防费白蚁防治规划技术服务防雷设计审查面积预测等地勘审查勘察、设计进市备案设计单位负责人技术人员一览表全套施工图设计直接发包申请安全生产考核合格证书工程预算书与施工组织设计直接发包手续施工合同、专业分包、劳动分包合同、监理合同备案质监手续办理（五方责任主体签字）安监手续办理（施工人员意外

伤害保险）消防设计专篇及蓝图红线图用地许可证申报材料准备货币资本金消防审核意见书或者联系单施工图审核报告建筑工程项目登记联系单施工图审查

目录项目概况一前置策划二营销策划三报建策划四工程策划五财务策划六人员架构七五、工程策划—里程碑计划档案号:HB-WXMSBGY20160527领导签发:无锡马山碧桂园2016年里程碑计划苑区图

编

号产品情况土地获取（摘牌或签订土地出/转让协议）规划设

计方案

确定开工开售竣工验收

及备案交楼联合验收备注类型层数建筑面积（㎡）交付

标准展示区示范单位①双拼别墅样板房

B113-12286.46精装板房2016-5-312016-7-202016-9-20

2016-12-10（对外开放）2017-10-102017-10-151、展示区单位可根据实际情况与货量同批备案。2、首期货量别墅区需统一竣工验收备案。双拼别墅样板房

B1372240.16精装板房非示范单位双拼别墅

B13723842.56毛坯首期货量区②双拼别墅

B113-123723.98毛坯2016-10-152016-12-17双拼别墅

B137210567.04毛坯二期货量区③双拼别墅

B113-123151.06毛坯待定待定待定待定1、开工、开售及交楼时间视前期销售情况而定双拼别墅

B13729126.08毛坯三期货

量区④双拼别墅

B113-124296.90毛坯1、开工、开售及交楼时间视前期销售情况而定双拼别墅

B13727925.28毛坯注:（1）2016年春节为2016-2-8，2017年春节为2017-1-28，考虑30天假期。(2)预售条件：双拼别墅需完成至主体封顶。制表日期：2016年5月27日五、工程策划-开工示意图展示区首期货量区摘牌时间：5月31日总建筑面积:45580㎡总货值：5.81亿地价：42.5万元/亩楼面地价：2601元/㎡

总地价：1.2亿总占地面积：282.5亩

容积率：0.245

YJ140板房YJ130板房双拼B113双拼B137展示区二期货量区三期货量区

一期已竣工交付

二期已竣工交付七、财务策划—利润概览推盘

计划计划主推产品主要时间节点计划当次推售产品类别可售面积

（万平米)货值

（亿元）开工时间开盘时间交楼时间首次推盘北别墅

1.87

2.432016-10-152016-12-172017-10-15二次推盘中别墅

1.23

1.60待定待定待定三次推盘南别墅

1.22

1.59待定待定待定四次推盘商铺

0.240.19待定待定待定

五、工程策划-户型效果展示户型：双拼B137约120平方米（主力户型，共264户，户型占比76.7%）五、工程策划-户型效果展示户型：双拼B113-1约140平方米（辅助户型，总计80户，户型占比23.7%）1、规划“低层双拼”产品，容积率0.245，总建面约4.61万㎡，无地下室，共规划建设120平方米/户B137（2层）132栋，

140平方米/户B113（2层）40栋，

两户型总计172栋，344户。2.主力产品为120平方米/户B137（2层），132套，占比76.7%；140平方米/户B113（2层），40套，占比23.3%，共172套；毛坯出售。总价控制在150万及200万以下。五、工程策划-户型分布概况首期货量区双拼B113双拼B137二期货量区三期货量区

一期已竣工交付

二期已竣工交付展示区围挡沿展示区范围，铁皮广告牌，高度3m，面层覆喷绘围挡范围展示区范围五、工程策划—展示区范围、围挡设置展示区面积约2.9万平方米红线外绿化红线外绿化五、工程策划—参观动线乘坐看房巴车售楼部参观样板板房西餐厅水吧园区参观休息乘巴车返回售楼部市政路边停车位作为开放期间停车位参观动线营销中心精神堡垒样板房样板房西餐厅展示区范围五、工程策划—展示区临路（土方、总包施工）道路原则：1、道路在场地内形成环路，尽量结合永久道路施工，路面标高控制比永久道路低20cm。2、临路尽可能设于红线外。入口至展示区路面硬化，方便材料运输。3、其余场地内临路为现浇混凝土路面，宽度大于4米。道路开口地块红线行车线路施工道路临时道路南北大动脉打通，展示区内道路闭合形成环路北侧开口（已开口-原施工单位主入口位置）南侧开口（已开口-原施工单位主入口位置）五、工程策划—临水

一期已竣工交付

二期已竣工交付已申请，暂未通水三期地块有2处市政管网接驳口，采用分区供水。给水接驳点1负责供展示区用水、首期货量施工用水。

给水接驳点2负责供二期货量及三期货量施工用水。给水接驳点1给水接驳点2展示区首期货量二期货量区三期货量区地块范围五、工程策划—临电

一期已竣工交付

二期已竣工交付630kvA变压器变压器位置在北侧市政道路边临电在进场前已完成，沿用一二期630KvA变压器展示区首期货量二期货量区三期货量区五、工程策划—临舍

一期已竣工交付

二期已竣工交付展示区方案一：采用原总包单位场内滞留临建板房（办公区占地面积900平方米，总计24间办公房间，单间尺寸3.6mX5.4m约19m2。生活区占地面积3800平方米，总计136间房间，可容纳约800人）原施工单位滞留板房现场临舍布置方案一现场临舍布置方案二方案二：租地生活区（距离项目350米，占地45X60=2700平方米。4栋2层，每层15间，总计120个房间，最多可容纳720人。）示范区五、工程策划—现场塔吊工区布置因展示区内各工序交叉施工，现场布置两台臂长60米自升式起重塔吊。且塔吊基础设置在展示区外，在不影响展示区开放的基础上。

塔吊示范区范围线R=60R=60道路开口五、工程策划—工程策划难点难点2：示范区（展示区面积2.9万方，工期短，仅76天包括整个梅雨季节）难点1：原总包单位场地（场地内有15栋结构封顶，另有18栋筏板基础已完成。均需破除，清场工作困难）原总包单位场地112第二重点：综合楼室外园艺绿化改造售楼部周围园艺、绿化需重新按照集团要求打造，提升品质，此部分工期紧张，是展示区开放的前提。第三重点：景观水系园区规划水系较多，东侧水系水量大，施工难度较高。第一重点：清场工作展示区面积2.9万平方米，场地内现有已完成封顶的结构需清场，因项目为收购项目，原总包单位与南丰集团最迟8月底才解除合同，我方施工难度较大。五、工程策划—工程策划重点五、工程策划—工程策划重点别墅节点（7月）估计高峰人数开工检测：2木工：50钢筋工：40架子工：20混凝土工：25二次结构：50内抹灰工：30外抹灰工：30安装：20装修木工：4装修瓦工：5油漆工：3园建绿化：300市政单位：30保洁：40基础完成至±0主体结构封顶墙体砌体内墙抹灰外墙抹灰铝合金窗框机电安装外架拆除室内装修室外管网园建绿化清洁拓荒联合验收别墅节点（8月）估计高峰人数开工检测：2木工：50钢筋工：40架子工：20混凝土工：25砌筑：50内抹灰工：30外抹灰工：30安装：20安装：60架子工：40园建绿化：300市政单位：30保洁：40基础完成至±0主体结构封顶墙体砌体内墙抹灰外墙抹灰铝合金窗框机电安装外架拆除室内装修室外管网园建绿化清洁拓荒联合验收样板房装修完成开工（样板区）正负零(样板区)主体封顶(样板区)家私饰品包装完美开放10天2016-7-222016-9-152016-9-172016-7-102016-7-112天55天五、工程策划—展示区工期目标（区域内控）工商变更摘牌2016-5-313个月完美开放7天2016-9-243天首期货量（57栋别墅）节点控制五、工程策划-货量区控制节点（项目内控）2016-9-25达预售条件

2016-8-18±0完成2016-8-1开工备注：货量现有预售条件为主体结构封顶，非关键节点，人员优先考虑增援样板区五、工程策划—项目难点未取得施工证的情况，提前动工的沟通问题；项目属并购项目，原开发单位与原总包需终止合同后才可进场施工，工期较紧；图纸设计进度，是否能满足报建要求，特别是审图回复速度；原规划方案需重新调整报批，前提需注销老证件，重新报批，注销时间长；项目所在地是无锡市旅游风景区，扬尘及夜间施工易受政府关注；

目录项目概况一前置策划二营销策划三报建策划四工程策划五财务策划六人员架构七七、财务策划—项目目标（项目内控）本期总地价：1.2亿本期面积：282.5亩每亩地价:42.5万/亩容积率：0.245楼面地价：2601元/㎡土地获利倍数：0.65首次预售总货量2.24亿预计投入峰值0.80亿总可售面积45580/平总收入：5.81亿总投入：5.03亿净利润总额:0.78亿IRR：44.6%净利率:14.84%自有资金回报率283%成就共享奖金目标1417万回正时间5个月成就共享达成时间2016-10-1七、财务策划—财务资金策划5月支付股权收购款5000万收到前端融资5000万项目预计2016年10月开盘（内控）收到内部开发贷10000万，达成成就共享归还前端融资5000万归还内部开发贷10000万七、财务策划—财务资金策划序号项目合计2016年2016年2016年2017年2017年2017年2017年2018年2018年2018年2018年2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一现金流入71,0445,00014,7928,00511,7447,4474,7854,7744,7706,8512,8761销售收入58,0446,7928,00511,7447,4474,7854,7744,7706,8512,8762贷款收入13,000

5,0008,000

二现金流出63,2855,7202,2777,76011,1384,8174,46012,2983,2023,2432,8915,4781土地成本