碧桂园沪苏区域张家港南二环项目资金策划会

沪苏区域张家港南二环项目资金策划2016年08月01日一、引言1、企业管理的核心是财务管理，财务管理的核心是资金管理，资金管理的核心是现金流管理；2、现金流管理是收、支、控三方面有效组合，是结合项目从投资拿地、过程开发及销售、首尾竣工及交付的闭环管理；3、以资金策划为契机，将现金流管理从前端进行规划，并以资金策划方案为指导进行过程管理；4、资金策划不是单一财务策划，是涉及投资拿地、项目开发、营销、成本及其他职能部门的综合运营管控；5、资金策划是在集团/区域资金管控模式前提下，以项目最少年化自有资金占用及综合收益最大化为目标；CONTENTS目录项目整体经营指标项目资金策划总结项目资金策划内容4项目整体经营指标01项目区位简介项目开发计划简介项目主要经济指标项目营销货量铺排及推售计划曼巴特购物广场国际购物中心张家港市政府暨阳湖实验学校（小学、初中）暨阳湖生态公园中锐尚城国际⑤占地：100.5亩容积率：2.0建面：12万平方米产品：高层面积：90~140㎡均价：毛坯1.2万/m2开盘：2012-5去化：2015.4交房，剩余约20套。（尾盘）世茂九溪墅

④占地：971亩容积率：1.3建面：125.4万平方米产品：高层、别墅面积：86~185m2均价：毛坯1.2-1.25万/m2开盘：2013-12去化：高层11栋，一期在售985套，剩270套，月均去化约70套朗诗国泰城①占地：86.1亩容积率：2.2建面：12.64万平方米产品：高层面积：124~180m2均价：精装1.6万/m2开盘：2014-4-26去化：共12栋，1000余套，剩200余套，月均去化约30套。吾悦广场（二环外）

③占地：197亩容积率：3.8建面：61.5万平方米产品：高层住宅（共2240套）、酒店式公寓面积：88~142m2均价：毛坯8500-9000元/m2，北靠暨阳湖的楼均价9500元/㎡）开盘：2014-4-26去化：一期已售完，二期剩450多套，月均去化80多套。12345金厦阳光锦程②占地：380亩容积率：2.5建面：85万平方米产品：高层面积：93.8~144㎡均价：毛坯9000-9500元/㎡（140以上产品毛坯定价12000元/㎡

）开盘：2014-10去化：共2076户，共剩余约80套，月均55套。距市中心2.3公里，7分钟市二环市中心圈市区楼盘单价在9K至16K之间，整体去化率约75%，品牌开发商不多，主要为本地小型企业，开发能力一般，但产品品质较高。目前售价最高楼盘为朗诗.国泰城（定位为科技型高端产品），去化最快的为二环外的吾悦广场（定位刚需、总价低、贴临主城）；下半年，周边竞品较多，竞争压力较大。翡翠湾目标地块中梁地块6金新城湖滨国际景苑⑥占地：53亩容积率：2.2建面：11.54万平方米产品：高层、多层面积：120-140㎡均价：11000元/㎡开盘：2016-09（预计）产品规划：共515户，其中别墅12栋，7栋高层503套金新城汇金中心⑦占地：315亩容积率：3.3建面：100万平方米产品：酒店式公寓商铺写字楼住宅面积：108-142㎡均价：11000元/㎡开盘：2016-1-9去化：共3395户，共剩余1500套8中梁壹号院⑧占地：141亩容积率：2.1建面：25.9万平方米产品：高层、小高层、别墅面积：高层95-170㎡；别墅200㎡均价：暂无开盘：2016-11（预计）产品规划：7一、项目区位简介经苏虞张上锡张高速公路，苏州至张家港全长仅70公里左右，用时仅45分钟，是去往苏州最快捷的交通干道。地块基本信息占地：78亩（52049㎡）地价：700万元/亩总价：54651.45万元付款时间:2016年7月11日总地价20%（保证金）2016年8月11日总地价30%2016年9月1日总地价50%建筑限高：60m商业比例：≥2000㎡之间物业服务用房：≥地上总建面的7‰是否具备开工条件：是张家港市片区分布图重要交通节点距离/用时路径步行街4.5公里/9分钟河西南路市政府5公里/11分钟东环路新市河路澳洋医院2公里/3分钟金港大道暨阳湖实验学校355米/1分钟（步行）北庄路暨阳湖休闲公园2公里/3分钟金港大道

长途汽车客运站1.7公里/4分钟北庄路华昌南路苏虞张公路本案张家港市政府一、项目主要经济指标序号项目名称单位策划方案版一项目整体技术指标1总占地面积㎡520492容积率2.13建筑面积（含地下室）㎡1373064楼面地价元/㎡5000二核心经营指标1计划总收入（不含税）万元1334682计划总支出万元1194973净利润万元13971三价值双享经营指标1年化自有资金投入万元134662投资峰值万元595003年化自有资金回报率万元103.7%4成就共享金额万元2018S338省道为江苏省内的一条重要通道，通达太仓和上海。一、项目开发计划简介土地获取同心共享投入国土证工程规划证施工许可证项目开盘首批交楼2016-7-11最高投入5950万2016-9-52016-9-82016-9-152016-10-15待定待定竣工1、土地款分期支付简介：16年7月11日前支付土地保证金8600万，16年8月11日前支付土地款18725.725万，16年9月1日前支付土地款27325.725万，契税：1639.5435万，印花税：27.325725万，耕地占用税：65.728万元，共计56384.1万。2、项目分期开发简介：首期开发YJ140户型4幢，二期开发YJ260户型2幢，YJ140户型3幢。一、项目营销货量铺排及推售计划

推货节点第一次推售第二次推售合计推售时间2016-10-15待定住宅货值（亿元）6.027.4413.46面积（万㎡）4.636.1010.73商业货值（亿元）-0.740.74面积（万㎡）-0.390.39车位货值（亿元）-0.60.6个数-723723总货值（亿元）6.028.7814.8当日去化（亿元）3.613.977.58当月去化（亿元）4.214.768.97项目资金策划内容02关键政策梳理专题方案策划项目股权架构股权架构图沪苏区域张家港金碧项目股权架构图张家港金碧项目合作方式（暂定）：张家港金碧上海新碧顺碧上海投资

佛山共享投资股东概况股东1股东2股东3股东4股东5股东名称上海新碧

顺碧上海投资佛山共享投资股份占比

85%10%5%利润分配比例85%

10%5%每一天资金成本8.48万每一天管理费用5.1万元每一天内部计息3.38万元每一天资金占用成本周期开发间接费用与销管费用总额6097万/项目开发周期1195天周期年化自有资金成本4040万/项目开发周期1195天关键政策梳理—集团内部一、融资方式：开发贷、内部融资二、担保方式：开发贷用土地抵押做担保；内部融资：四证齐全、最高额度为资金峰值的70%，每期提款上限为不超过本期实际已支出金额；三、融资成本：开发贷成本最高不超过基准利率；内部融资年化6%可贷1年期；四、其他：前端融资视为集团自有资金，由集团统一操作；关键政策梳理—外部一、融资方式：开发贷融资，需土地抵押。

二、商业按揭：达到预售条件后，首套首付20%，二套30%。三、公积金按揭：工程进度达到主体的三分之二，办理公积金后，需轮候6个月后方能实行放款。四、预售资金监控：预售款100%监控,项目将公关政府只监控楼款的20%。五、投资拿地阶段获得的优惠政策：无六、合作方特殊要求等：无专项策划方案—开发贷融资/内部借款项目明细

备注贷款银行中国银行

申报金额2亿元

预计获批时间2016.10.15

贷入计划16年10月和11月分别贷入1亿，共计2亿元。

还贷计划18年3月和4月分别还贷1亿。

难点获得较低的贷款利率。

需协调项

专项策划方案—销售回款不同销售回款方式下，按揭、公积金、自付采取的相应安排及措施：按揭：开盘前对意向客户提前做好征信查询；提前收集关系户按揭资料，实现开盘即放款；开盘后协调沟通营销与银行，催促客户尽早办理贷款，加速放款；排查问题客户未放款原因，努力解决，减少逾期欠款。公积金：公积金需轮候6个月放款，在不影响销售的情况下，尽量不使用公积金贷款。自付：杜绝低首付，提高自付的优惠政策；提前并催促客户自付缴款，减少自付逾期欠款。专项策划方案—监控资金解冻针对政府监控、银行监控形式下提前做好资金解冻策划预案：政府监控：货币资本金监管会占用项目一定资金，需密切关注政策动向，到节点及时划回。银行监控：预售款划入银行后，以工程款的形式及时划出，减少资金的占用。专项策划—第1年现金流分析序号现金流项目第1个月（2016年7月）第2个月（2016年8月）第3个月（2016年9月）第4个月（2016年10月）第5个月（2016年11月）第6个月（2016年12月）第7个月（2017年1月）第8个月（2017年2月）第9个月（2017年3月）第10个月（2017年4月）第11个月（2017年5月）第12个月（2017年6月）回正时间（7个月）

合约销售

300002000097416,0005,000417220,00015,00010517120430一楼款收入

159311593115931455245524552136551365513655102414二经营性支出89722117529397330553094369192815522552241821123313864022.1开发成本支出

1324940307039752935101410381038178413392540209972.2土地费用支出86001946928070

561392.3税费支出

10001000500100120032045945950382.4薪酬支出

10155050150150150505050507752.5利息支出

99997979797979796722.6其他收入/支出3723723721851851851851851851851851852781三经营性现金流-8972-21175-2939712626106221156226243000200011237115431034216011四借款收入

1000010000

20000五归还贷款

0六收到股东投入200025000300002500

59500七归还股东借款2000

2000020000130004500

59500八筹资性现金流025000300002500-20000-20000-13000-4500

0九项目净现金流-8972-21175-2939722626206221156226243000200011237115431034236012专项策划—项目周期现金流序号现金流项目合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年

合约销售14814912043027719

一楼款收入14814910241445735

二经营性支出134178864023618011373223

2.1开发成本支出4962520997251163289223

2.2土地费用支出5613956139

2.3税费支出20609503878657706

2.4薪酬支出1375775500100

2.5利息支出1425672753

2.6其他收入/支出500527811946278

三经营性现金流13971160119556-11373-223

四借款收入2000020000

五归还贷款20000

20000

六收到股东投入5950059500

七归还股东借款5950059500

八筹资性现金流00

九项目净现金流1397136012-10445-11373-223

专项策划结果比对项目明细投资定案版策划方案版变动备注项目总收入（不含税）

13.35

13.35

0

其中第一年楼款收入

5.69

5.69

0

项目总支出

11.4

11.95

0.55定案版土地款按照550万/亩，实