2023中国房地产行业发展白皮书

2023前 言《观点指数•中国房地产行业发展白皮书》（影响力指数•博鳌风尚企业表现报告）是对房地产及新经济地产各业态、领域的发展现状与前景所做的整体性研究，由专业研究机构观点指数研究院撰写，并于每年度的博鳌房地产论坛上公开发布。步入2023年，房地产市场出现积极转变，一季度财报来看，部分房企归母净利润等指标实现同比增长，合同负债净值上升，意味着销售有所好转。同时，信贷收紧的动作已远去，企业得到短暂“恢复”。地产行业经历了前所未有的挑战，目前收入担忧、融资缺乏等预期因素依旧存在，传统的地产开发业务如何在不过度依赖高息负债的情况下稳健推进？地产深入变革中，相关行业如何抓住资本机遇提升发展？未来调整还会持续，新的发展模式、新的行业格局将会是怎样的？住宅业务之外，产业物流、商业、康养、物业服务、数字科技等更多赛道将会带来什么样的发展机遇？如何把握？观点指数研究院在长期跟踪企业动态、市场发展、行业经济的基础上，以企业访谈、数据收集的方式，结合专业的数据分析和深度的研究，全方位多维度地剖析当前房地产及新经济地产各业态各环节的发展现状，并且对标杆企2023博鳌房地产论坛现场隆重发布《观·2023目录2/目录

48/商业篇/// 市场篇

49/53/57/住房租赁再造新高度/

63/文旅发展新程再启13/

68/康养篇19/资本篇

69/康养运营玩家进退20/24/

74/物业服务篇31/可持续发展篇

75/物业服务路径渐明32/ESG

81/数字科技篇37/产业物流篇

82/数字化发展投资分化38/产业运营复苏未至43/

90/博鳌风尚企业表现研究成果构成一个影响力巨大的企业，往往能够影响行业未来的发展走向。影响力指数，作为观点指数三大指数系列研究之一，旨在研究标杆们给地产行业全链条带来的影响与变化。从企业影响力、行业影响力到社会影响力，观点指数研究院结合企业运营、模式、品牌、管理、创新、资本等多种因素综合研究，盘点对行业发展带来深远影响以及未来将产生巨大影响的企业、团体、品牌和项目，组成反映年度行业各领域发展变化及水平的影响力指数，共同构建出专业、客观的“影响力指数•年度博鳌风尚企业表现”研究成果：2023年度影响力地产企业 2023年度ESG发展影响力企业2023年度投资价值地产企业 2023年度影响力产业运营发展企业2023年度影响力代建管理企业 2023年度影响力物流资产投资运营企业2023年度影响力政府代建管理企业 2023年度影响力住房租赁运营服务企业2023年度影响力地产股权投资机构 2023年度影响力康养产业综合运营企业2023年度影响力不动产基金品牌 2023年度影响力物业服务企业2023年度影响力不动产投资信托基金 2023博鳌风尚企业表现中国内地区域或中国（部分研究筛选城市范围成果范围含港澳地区）。 研究成果说明中国内地区域或中国（部分研究筛选城市范围成果范围含港澳地区）。研究成果说明2023企业样本选取标准产 年在中国有项目运营的房地专业机构、建材配套等相关企业。开发企业、各业态领域企业、2023项目样本选取标准房 年在售、运营或服务的各类目或物业。地产、新经济地产、供应链项营运和营运和口径统计时间 间为2023财务指标统一截取时630企业自行申报身没有进行申报，同时无法从第三方获取准确讯息，研究成果名单已排除。、上市公司公开资料、第三方专业机构提供数据获取方法。如果企业自但是可以参加非营运、财务指标类的研究成果名单。活动办法第一个阶段：调研和申报资料（2023.04-2023.06）参加企业填报各种基本资料和数据，经核查和调研后，列出首批研究企业名单。第二个阶段：综合研究（2023.06-2023.07）观点指数研究院根据“影响力指数•2023博鳌风尚企业表现”研究体系进行全方位研究。第三个阶段：研究结果名单展示（2023.08.08）20232023博鳌风尚企业表现”发布仪式在本届论坛中盛大举行并重磅发布研究成果名单，同时精选出部分优秀企业的经典案例、项目及地产人物参与大会议程及嘉宾对话。另外论坛的主办方及支持媒体也将集中展示此次公布的研究成果全名单。市场篇6销售回顾投资信心增强销售回顾疫情管控放开后，房地产市场投资信心增强，在春节过后的3月表现更加明显，但由于当前房地产投资区域集中，整体规模收缩。上半年权益销售2.3万亿，销售均价同比上升1%“20231-6月房地产企业销售表现”研究成果显示，61003641亿元，同比34.3%，环比基本持平。数据来源：观点指数统计及整理1-610022980同比下降4.7%。中海、保利发展和万科占据前三甲，分别录得权益销售金额1675.61657.5亿元以及1325.6亿元，其中中海和保利发展同比分别上升30.1%17.4%，5.3%。6202490亿元，同比下降31.2%，环比上升3.7%。1-620房企实现权益销售1499310.1%2022年上半年20173从上半年权益销售的增长率来看，增长较快的民企仅大华集团一家，其余主要是央国企，另外，绿城中国上半年权益销售额增长亦达到39.7%。

数据来源：观点指数统计及整理数据来源：观点指数统计及整理销售均价方面，6月前100房企录得全口径销售金额5378亿元，销售面积3218万平方米，销售均价为1.67万元/平方米，较5月下降3.4%，较去年6月轻微上升1%。二手房销售价短暂回升再现下跌，市场预期仍待修复国家统计局数据显示，670个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有3115一、二线城市新建商品住宅销售价格由上涨转为持平，三线城市新建商品住宅销售价格由持平转为下降。数据来源：国家统计局、观点指数整理数据来源：国家统计局、观点指数整理二手房价方面，6月份一二三线城市二手住宅销售价格全面下跌，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7个百分点，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.7%、1.2%、0.3%和0.7%，二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.4%，降幅分别扩大0.1和0.2个百分点。数据来源：国家统计局、观点指数整理

从上半年的房价走势来看，市场发展趋势尚不明朗，尽管上半年新房销售价格基本保持上升趋势，但需求在3-4月集中释放后保持低位，五一、端午等假期节点的看房、成交量未有明显上升。二手房销售价格短暂回升后再现下跌，或意味着房价“挤泡沫”的过程仍在持续。观点指数认为，新房市场的价格上升，一定程度上是部分高端、豪华项目的畅销所支撑的；而二手房市场的发展趋势则更能反映首次购房的刚需和置换类改善型需求市场的情况。值得注意的是，近期各地在房地产市场的政策导向主要以支持首次购房和多孩家庭改善性购房为主，如长沙、安徽蚌埠、襄阳等地下调了个人首套房贷首付比例；天津则出台新规，在津无房家庭首次公积金贷款还清后，仍可按首套房贷款；广东省发布了《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的实施意见》，实施精准购房租房倾斜政策，向多子女家庭倾斜。此外，青岛、福州、惠州、沈阳、珠海等超过20个城市提出，可提取住房公积金作为首付款，减轻购房资金压力。上半年不少城市限购区域亦有所放宽，如扬州自7月1日起一年内，在市区购买改善性住房不再执行限购政策，其原有住房不再执行限售政策；杭州钱塘区、临平区全域放宽限购，余杭区和萧山区部分镇街亦放松限购政策，外地户籍缴纳1个月社保即可购房；目前武汉二环外新房与二手房都不限购。早前更有消息传出，二线城市将全面取消限购。观点指数认为，当前房地产市场实施精准调控，全面放开限购的可能性较小，放宽限购区域或调整限购规则引导市场需求流向特定区域的可能性更大；但该消息亦反映出，市场仍期待强有力的政策刺激。724日的中共中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。这意味着限购可能进一步放松。不久前，广州对差别化入户政策征求意见，28周岁以下，大专学历等，连续缴社保满一年者可入户广州白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城7个行政区。佛山则优化了港澳居民购房资格申请流程。其他城市亦可能陆续跟进，分区、分镇街精准调控的可能性较大。从数据上看，当前销售增长依然困难，6月销售不及预期，上半年销售额低于2022年的同期水平。根据国家统计局数据，1-6月全国累计商品房销售金额630924.5%；全国累计商品房销售面积59515万平方米，同比下降13.7%；商品房销售均价为10601元/平方米，同比上升11.3%。数据来源：国家统计局、观点指数整理6月商品房销售金额13305亿元，同比下降25%，环比上升32.6%。6月楼市以平淡为基调，市场预期有待进一步修复；项目端推盘亦不积极，如广州端午假期仅有2个项目加推，而五一假期期间则有超过30个项目开盘或加推。

疫情管控放开后，房地产市场投资信心增强，在春节过后的3月表现更加明显，但由于当前房地产投资区域集中，整体规模收缩，叠加销售仍处于低谷等因素，房地产投资开发资金规模未有明显提升。另外，土地出让收入的下降亦反映出房地产投资规模的下行趋势。据财政部公布的数据，2023年1-6月国有土地使用权出让收入18687亿元，同比下降20.9%。新开工方面，1-6月房地产累计新开工面积49880万平方米，同比下降24.3%，降幅较上月扩大1.7个百分点。6月单月房地产新开工面积10157万平方米，环比上升19.5%，同比下降31.4%。竣工方面，1-63390419%6607815.2%，46.5%。投资信心增强，金融支持力度加大开发投资方面，从国家统计局公布的数据来看，2023年1-6月，房地产投资开发实际到位资金126341亿元，同比下降12.6%。数据来源：国家统计局、观点指数整理6月份，房地产投资开发实际到位资金14405亿元，环比上升17.9%，同比下降22%。

数据来源：国家统计局、观点指数整理观点指数认为，新开工面积同比持续下降主要是受制于销售走弱带来的投资信心摇摆。而竣工方面受“保交付”政策支持，仍在有序推进当中。各地正在探索通过金融保障提高房地产的投资信心，如连云港曾在今年《关于进一步促进房地产市场发展相关合理释放监管资金用于开发项目运营。房地产开发企业可通过保函方式置换最高不超过302023中提出，加快开展保函置换预售监管资金业务。发改委《关于进一步抓好抓实促进民间投资工作努力调动民间投资积极性的通知》则提出从促进民间投资引导专项、搭建民间投资问题反映和解决渠道、健全保障机制等方面激发民间资本投资活力。LPR下调，首套房贷利率最低3.6%6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新的LPR数据，1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%。LPR下降10BP，贷款利率进一步下降。据观点指数了解，不少城市在消息公布后就同步下调了房贷利率。数据来源：中国人民银行、观点指数整理目前首套房贷利率最低已降至3.6%，据观点指数监测，珠海、清远等城市已经执行这一最低利率；另外，目前北京、上海、广州、深圳地区的商业银行主流首套房贷利率分别为4.75%、4.55%、4.2%、4.5%，均较5月下调了10BP。数据来源：中国人民银行、观点指数整理

从住户中长期贷款变动来看，今年前6月住户中长期贷款变动额分别为+2231、+863、+6348、-1156、+1684亿元、+4630亿元。观点指数认为，3月住户中长期贷款的大幅增长显示了需求集中释放时贷款购房人群将占据较大份额。4、5月商品房销售总额超过1.9万亿元，但同期住户中长期贷款额仅新增528亿元，意味着贷款购房数量锐减，全款购房占据当下购房市场的主流，而全款购房者通常更青睐于高端产品。从当下商品房销售热点板块和热门项目的情况亦可以发现，当下高端项目去化相对顺利。例如，深圳上半年首个开盘售罄的项目为海德园，位于福田区，备案均价约12.6万/平方米；厦门岛内五缘湾片区销售火热，五缘湾海、天琴海等项目首次开盘都获得了不错的销售业绩，当前五缘湾新房价格超过5万元/平方米。7月21日，《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》在国务院常务会议上审议通过。鼓励7个超大城市、14个特大城市通过城中村改造改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展。城中村改造稳步推进有望令超大、特大城市释放出更多优质房地产项目。20232023碧桂园

绿城中国万科新城控股越秀地产招商蛇口中国金茂中交地产中南建设20232023保利发展保利置业滨江集团华发股份华润置地建发房产金地集团龙湖集团绿城中国美的置业

万科五矿地产新城控股越秀地产招商蛇口中奥地产中国海外发展中国金茂中国铁建中粮大悦城代建管理专业细化代建管理当前代建行业多元化需求渐现、核心城市动力足、区域结构性机会仍存，企业想要获得市场份额需要“修炼内功”，打造专业化服务水平。过去的一段时间里，房地产市场的恢复不如预期，代建服务再次受到重视，成为不少房企改善营收的一条赛道。除此之外，入局者增多，加快了行业的变革。结合观点指数发布的研究成果来看，1-6月前100房企实现累计权益销售额22975亿元，同比下降4.8%。6月单月前100房企实现权益总销售金额3636亿元，同比下降34.4%，环比基本持平。在房企销售不佳时，代建市场则表现出不一样的走势，上市代建企业代建销售金额月均同比增长超10%。期内，不少企业在代建方面持续发力。除商业合作模式的住宅类代建项目较多外，新拓代建项目类型多元化，涉及公共事业单位（医院、学校）、社区服务设施、办公楼、产业园等。观点指数认为，未来一段时间内商业合作的住宅代建项目依然会占据大量的市场份额。一方面在于近年来一些企业开发需求上升，这类企业主要是缺乏开发能力的城投和中此外，政府类代建份额也有所上升，主要是“十四五”规划对保障房建设的需求、城市更新进程中旧改项目、以及公建类业务增量建造和存量改造等。企业对代建也有不同的战略把握方向。部分企业认为，代建业会涌现出多元化的需求，专注于某一垂直领域会有不错的竞争力。部分则基于未来房地产项目的打造会细分为四个角色，即代建方、投资方、运营方、委托方。每个角色都有其不同职能。基于此，代建将会成为整个项目建设过程中必不可少的一环。针对当下政策、市场、企业发展，观点指数将分析代建行业的现况与走势。

政府代建释放政策动能，提升专业度成立身根本回顾期内的政策动态，近几年内其他地方也在积极推广代建，如广东、浙江、江苏、陕西等省份。地方在以更市场化的手段吸引代建企业参与，这对代建行业来说是一个机会。目前政府代建依然有很大的发展空间，主要是保障性住房和城市更新计划带来新一轮的迭代。“十四五”期末，力2000年底前建成需要改造的城镇老旧小区的旧改任务，40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套。可以看到，政府类代建未来有着较大的政策动能和发展空间。据观点指数监测，报告期内一些地方出台代建项目政策文件，出台背景是在实施代建过程中，因代建单位服务水平参差不齐等原因，造成部分项目单位选择代建方式的获得感不强，市场上优质企业参与代建的积极性不高，代建制度作用有待进一步发挥。实施项目代建制对加快政府投资项目建设、提高项目建设质量有较为明显的作用。具体来看，福建省人民政府提到“项目总投资3000元以上的，原则上依照本办法推行代建制”，而此前是“凡是项目总投资达到500万元且政府投资占项目总投50及以上的推行代建制。”可以看到推广代建项目总投资的下限提高了2500万元。值得一提的是代建管理费100万元以上的可以采用公开招标或邀请招标方式，存在特殊情形的，经省政府同意，可以直接指定代建单位。100万元以下的可以采用更为灵活的非招标方式（竞争性磋商、竞争性谈判等）。在市场化的机制下，有利于选取优质的代建企业建造项目。此前，《基本建设项目建设成本管理规定》中指出，政府代建项目的代建费用一般为总投资额的0.4-2.0%。福建省《修订稿》中指出的代建管理费收取标准，即在不违反相关法律法规以及强制性规定的前提下，由代建双方作为市场主体自行约定，确保代建方的利润。对代建企业而言，获得政府代建项目需要具备实力，这也倒逼企业进一步提升专业能力、优化管理流程等。如绿城管理、龙湖龙智造、碧桂园等企业在项目中使用数字化、科技赋能，从而提升整体建造水平。而商业代建收费则是另一套逻辑。中原建业提供代建服务并允许项目拥有人使用“建业”品牌销售，从而收取基础管理服务费和溢价管理服务费。其中，基础管理服务费主要按照在管项目建筑面积乘以每平方米预先协定费率计算；溢价管理服务费即若销售所得款项超过售价目标，则收取超出金额的10%-20%作为溢价管理服务费。这类收费方式给代建方带来不错的效益。主要的收费差异是由于大部分政府代建项目属于公益性质，诸如医院、学校、体育活动场所等。即使大多数政府代建项目利润比不上商业代建，也依然吸引了不少企业去做。因为如果在某个地方做出标杆项目，会获得不错的品牌认可，有利于后续业务的开展。新拓项目以商业合作住宅为主，多元化趋势渐显报告期内，企业代建业务的布局动作增多。旭辉建管、中原建业、中国金茂、中交地产、万科、华润置地、绿城管理、光大安石建管等企业，均有新增不少代建项目。

数据来源：公开资料，观点指数不完全统计据观点指数不完全统计，13家样本企业于上半年新拓不低于3102.35万平方米的项目。其中，旭辉建管在报告期内录得11个项目动态，主要以商业代建和政府代建的住宅为主。绿城管理1-6月新拓面积为1727万平方米，处于领先地位。数据来源：公开资料，观点指数不完全统计从代建类型来看，主要以商业代建为主，政府代建占比次之。一些企业，如小型企业、城投公司、看重代建方品牌支持的企业，由于缺乏项目建设和操盘能力，需要代建企业做全流程输出。据观点指数统计的数据显示，1月一二线城市企业拿地权益金额中，城投企业拿地支出占比56.2%，其次为民26.6%17.3%。5月城投、国企、民企和混改房企的占比分别为21.4%、46.4%、30.2%和2%。可以看到城投企业拿地占比降低，但是从去年到今年2月份的累积拿地项目数量依然不少。而部分城投企业过往主导的项目建设有限，甚至数量上可能低于企业代建的开发基数。因而市场化运作程度更高，商业逻辑成熟，开发建设经验更为丰富的代建企业就成了合作的首选。不过，双方在合作过程中也较容易出现沟通不畅和信任不够的问题。合作类型上，据观点指数不完全统计，10家样本企业在项目获取上呈现出多元化的特点，即项目类型有住宅、公建、保障房、社区等。观点指数认为，这和企业自身基因、定位和市场趋势息息相关，有的是母公司专注于做住开业务，该类代建经验丰富；而部分则是母公司是综合性较强的企业，定位上更倾向于做公建或者产业园项目。数据来源：公开资料，观点指数不完全统计期内，新签的项目主要集中在住宅，其次是少量的公共建筑。目前，除了住房项目外，还存在一些比较多元的代建项目，如公共事业单位（医院、学校）、社区服务设施、文化设施、办公楼、酒店、产业园、景区等。比较典型的代表是金地管理，在期内披露了获取的南昌市祥云中心、长湖映月、长湖望月、泉州市永春林溪郡、沈阳市棋盘山等新服务项目；以及上海静安高端养老平安颐年城、长沙城心高端养老公寓等新业态项目。值得关注的是，业内认为一些公建类的利润比较可观，医院就是其中的代表。主要在于医院建设标准比普通住宅要更高，诸如施工难度、规划设计、建材选取、排污

管道等，都与一般建筑不一样。观点指数认为，未来的代建会更加多元，代建企业可以选择的项目业务类型也会增多。需要关注到的是，一些产业园项目，业主则希望代建企业能够做好运营管理，比如招商引资、物业服务等方面的输出。可以看到，业主需求已不再局限于建造项目，还对代建完成“前端+后端”的需求有所提高。未来代建在保持轻资产属性下，通过流量整合，实现资产的开发、变现、持有运营、增值等场景化服务业务闭环。观点指数认为，未来代建增长放量到一定程度时，营收对规模扩张的增长依赖将放缓，“重服务、代运营、可持续”的特点会愈发突出。核心城市需求不减，区域结构性机会仍在数据来源：公开资料，观点指数不完全统计据观点指数不完全统计，上半年代建项目动态主要以东部城市为主。该区域城市需求旺盛，其背后是人口巨量聚集和城市水平提升，以及旧改所带来的一系列项目建设机会。像深圳民生领域更新整备工作，着力弥补教育、医疗、养老设施用地供应缺口，2023年度全市通过土地整备完成不少于200公顷的民生设施用地。山东青岛持续加快城市更新步伐，计划年内城市更新建设项目1296个、年度投资1995.4亿元。这些都需要一批具有建设能力的企业参与，代建也是政府进行城市更新建设的一个选择方式。据观点指数观察，一些具有区域优势的企业在本地会有获得代建项目的更大优势。如德信地产在湖州获得武康街道两个地块项目，蓝城集团在湖州获得一个项目，华润置地和万科在深圳均有新增代建项目。上市代建企业表现上，绿城管理2022年营业收入为25.56亿元，同比增长18%，毛利率为52.3%202146.45.920236新拓代建项目代建费预估51.2亿人民币，较去年同期增26.3%。可以明显看到，绿城管理主要聚焦于核心城市，抗风险能力强，收入可观。中原建业2022年营业收入6.05亿元，同比下降50%，净利润3亿元，同比下降60%，净利润率50.1%，同比下降9个百分点，但仍较传统房开企业的利润率要高。营收下降主要是河南地区受市场下行和疫情冲击影响大。随着业务结构的调整，即增加政府代建业务，以及推广城市合伙人制度后，其业务板块和区域得到更好的优化。截至2023630日，在管项目合

约销售为人民币130.96亿元，同比增长18.9%，合约销售建筑面积207.06平方米，同比增长14.2%。观点指数认为，聚焦于某个区域或一些三四线城市的代建企业还是有生存空间，主要是这些企业在该地有信息优势，充分了解当地市场，资源整合能力较好，并且与政府建立了长期的信任，项目流程效率高。此外，2022年末我国城镇常住人口92071万人，同比增加646万人；乡村常住人口49104万人，同比减少731万人。从城镇化率指标来看，常住人口城镇化率为%，20210.5个百分点，城镇化带来的项目需求仍具有较大的增长空间。2023年度影响力代建管理企业绿城管理华润置地金地管理中原建业蓝城集团龙湖龙智造万科旭辉建管建发建管朗诗绿色管理2023年度影响力政府代建管理企业华润置地绿城管理蓝城集团万科招商蛇口高科房产中原建业建发建管蓝绿双城联发代建资本篇19地产金融周期变革地产金融住房开发在下行周期“起身”愈发困难，资金更关注收益率稳定，现金流充足的不动产领域。2023下行周期住开要“起身”变得愈发困难，资金更关注收益率稳定、现金流充足的不动产领域。观点指数发现，房地产市场的复兴与否和宏观经济是同步585507.9%687979.%202252、346本文，观点指数将从宏观环境、热点事件及境内外债券市场的角度梳理上半年资本市场的重要趋势。定增密集展开，稳定易扩增难20236266上述六家房企此轮定增募资总额共计3499中交地产的募集款多用于“保交楼”、“保民生”项目，部分资金还将用于收并购以及存量项目。2022年年末，证监会发布调整优化房企股权融资方面的五条措施，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、积极发挥私募股权投资基金作用。12

32启动定增计划。但是房企股权融资的流程远比债权融资复杂得多，因此规模和进展都难言乐观。以招商蛇口为例，20226前述的六家获批定增的房企中，仅福星股份和大名城为民企，募集金额分别为13.425.5亿元，两者之和勉强与国企持平（35尽管政策端支持力度较大，但是优质投资者难寻，资金呈现远离地产的倾向。观点指数认为，存量时代的资金流出是必然规律，欧美及日本的房地产行业在同时期也经历同样的问题。当前需要依靠不动产创造一片具有增长潜力的“蓝海”，固有思维势必会被市场所淘汰。然而，产业正处于新旧发展模式的磨合期，投资者对房地产行业的历史债务仍存顾虑。定增计划能否实际募资成功是未知数，定增成功能否真的改变项目现状同样是未知数。此外，仍有两座“大山”摆在地产行业的融资道路上。其一，二级市场惨淡导致股权融资失利。目前，上市房企估值普遍走低。据观点指数统计，A+H房企的流通市值在20221-2023668%。逐渐走低的估值同样削弱了定增计划对原股东的吸引力。其二，楼市低迷造成偿债能力受疑。当前市场下行，房地产风险仍旧没有有效化解，消费者对市场和品牌的信心不足，使得房地产销售下挫明显，市场企稳仍面临较大的困难。资本退潮：多家企业驶入退市边缘退市浪潮从内房股开始蔓延至A46184*ST66A据Wind100上述房企停牌的原因多是无法按时发布财报，融创中国、佳兆业、合景泰富、世茂集团等房企现阶段已通过补发年报实现复牌。数据来源：港交所公告，观点指数整理不足一个月的时间，记为一个月。数据截至2023.06由于退市条件有所不同，A股房企大多数企业的棘手问题在于过低的二级市场价格。观点指数认为，除了较少数房企经过重组或者债务化解成功复牌外，更多的房企则已经被实施退市或正在退市的路上。目前锁定退市的A*ST*STSTST*STA股原本的强制退市细则分为交易类、财务类、规范类、重大违法类等多种类型。但是此轮的特征是全部触及规范201面说明了二级市场的投资者信心薄弱。前述8触及这一条款，或股价过低，即便未来连续涨停也会触及条款，故“提前锁定退市”。现在面临退市风险的公司整体销售每个月约在30亿元至60亿元，仅能维持企业日常运营，而在公开市场的本金和

利息偿还则无望。另一方面，资产变现并不理想，大多数公司陷入盈利性与流动性风险后，优质资产所剩无几，且市场估值较差。房企退市或被摘牌，从当前市场前景来看扭转难度极大。在行业调整与存量时代的宏观环境下，部分企业的持续经营能力与投资策略确实存在问题，且出现明显的盲目扩张2022结转成本叠加较低的销售收入让部分过于依靠杠杆的企业直接出现现金流缺口，流动性承压。如果企业确实不具备持续经营的能力，就需要离开资本市场，以保证投资者的利益。观点指数认为，对于一家出险房企大致可以从三个角度来观察其是否存在潜力：其一，是否有迅速的解决方案以找到经营或者投资的新路径，企业领导者是否有意愿带领公司找到新的发展模式与突破口也至关重要。其二，现存资产项目的市场估值，企业自身的资产质量如何？这些也是能否纾困以及恢复正常经营的关键因素，包括项目种类、项目资源的区域分布、货值变现能力以及是否抵押等。其三，管理团队的完整性也是需要考量的因素，当前存在部分高管被约谈或者深陷关联方交易的现象，完整的管理团队将决定企业能否维持正常的运转。上半年偿债高峰已过，分化现象不容忽视对于多数民企而言，境内银行授信和债券增信基本上仍偏向财务状况良好的优质房企。国家统计局数据表示，上半年，房地产开发企业到位资金68979.8，其中，国内贷款、自筹资金11.1%、23.4%49.1%。20233028占全年行业整体债务到期量的46%房企下半年的债务压力相对较大。各个房企对于境内债务的重视程度明显变高，整体到期规模较大但相对违约规模65数据来源：Wind，观点指数整理境内到期规模并没有境外集中，并没有明显突出的清偿情况，但庞大的债务规模不容轻视。不仅如此，较为集中的展期事件，将当前的债务压力转移至2023-2024年，但信用风险并未完全消除。境外债权市场压力犹存，资金状况依旧悲观在债权市场中，美元债务偿付的不确定性最高，而且境外风险进一步提高。623公开市场的首次违约。建业地产在公告中提及，当前资金流紧张，暂停向所有境外债权人进行支付。2021以来，房地产行业宏观环境发生巨大变化，公司之前已通过延长债务期限、改善现金流管理等方式增强流动资金。2023售逐渐恶化。销售不及预期，公司流动资金紧张的状况正在加剧，境外兑付压力持续增加。因此，建业地产未能在6232024利息。对于出险企业而言，如融创中国、花样年等，过去一段时间内其重组方案的推出取得了一些进展，但是只是缓解债品牌形象受到负面影响，叠加整体市场的低迷，销售的恢复更为滞后，对于后续资本结构的可续性，带来较大的不确定性。对于那些没有出险但流动性承压的民企，的确可以看到它们在二级市场上有一定反弹，不过还是要基本面有根本、可持续的改善才可以。另外，境外债因为缺乏直接的担保以及对境内资产的追溯力，所以结构性与参考性也排在境境外债的处置时间相对更长，相较而言，境内债务背后则

有更多的资产可以作为抵押品。因此，在这样的情况下，境内民企要成功发行，需要背后有力的增信支持。对于部分优质国企而言，仍然具有发行的能力，但是从成本角度考量，因为境内宽松的政策且银行支持相对充足，并不缺乏融资的渠道。因此在境外融资成本比较高的情况下，境内融资成本便有足够的优势。正2019个月中国房地产商发行的美元债创纪录水平，具体原因是债券市场收益率快速下行导致“资产荒”，境内地产发债相对困难，使得发行需求涌入美元债市场。高利息是美元债的特点，意味着房企的利润或会被利息的支出侵蚀。但201913债券产品却成为了不可多得的选择。2022220234及海外债发行情况来看，房企发债基本以信用债为主，海20223月、2022420226202312023月，且海外债平均利率基本高于信用债利率。从债务偿还角度来看，202361家样本房企到期海外债3786.336%。偿债压力主要集中在865321286观点指数发现，出险企业即便发布自愿性披露公告，其内容也是聚焦于销售层面，未对其债务清偿规划进行详细说明。当前，能够出具具体重组计划的企业凤毛麟角，原因首先是缺乏足以支持清偿的项目资产，其次是预收款与现金流之间还有较长时间。数据来源：WIND，观点指数整理注：海外债以历史汇率计算；进行展期调整在偿债结构方面，2022年大批美元债于后半年到期，2023年截然相反，上半年偿债压力较高。与此同时，因为2022年美元债发行量锐减，造成2023-2025年的偿债压力并无较大增幅。观点指数对当前房企的境外市场较为担心，202216733.6数据来源：WIND，观点指数整理

观点指数认为，对于房企来说，美元融资渠道已经宣告终背后却是双方的多重博弈与拉锯，由于政策尚未形成合力集中传导至现实层面，市场对于地产行业的态度底色依然不改悲观，在此背景下如何争取投资人的支持与信任，对于企业而言是最大的考验。地产资管链条进阶地产资管政策鼓励在金融机构住房租赁贷款投放、企业债券、住房租REIs上半年，商业地产发展商积极融资，优化资本结构。特别与此同时，一些债务缠身或者涉诉被强制执行的原始权益地产资管行业的资产交易持续呈现可“捡漏”的趋势，这给其他发展商的扩张带来了机会。AS488.8方面，有多个物流公司拟申请将旗下物流资产进行REIsREs

后续将会有越来越多的企业开始筹备申请公募REITs。ASREIs相关要求，将资产证券化管理人的范围扩大至符合条件的保险资产管理公司。同时，证监会和发改委发文，消费基础设施正式纳入公募。债权融资方式持续创新2023年上半年，观点指数收录的地产资管主要融资事件合计29起，融资金额约3456亿元（其中黑石房地产基金已获2176亿元的资本承诺）。这些资金主要投向商业或新经济地产行业，如商业地产、物流仓储、产业园和住房租赁等。方式涉及发行债券、IPO、设立基金或设立合伙企业等。在商业地产领域，恒隆地产和太古地产均将准备发行约286亿元的中票。2022年，恒隆地产的银行借款余额为328.34亿港元，利率为3.7%-6.4%；已发行债券余额为128.452%-4.75%。2022年全年，Hibor持续增长，这也使得恒隆地产的银行贷款利息支出增加，2022年的财务成本同比增长了14.8%。目前，Hibor处于高位，恒隆地产发行成本更低的信用债，在一定程度上能够降低其利息支出。在香港上市的商业房地产基金的情况也类似。对于国内债券来说，“不好看”的财务数据势必阻碍房托在国内公开债市场上的进一步融资，但海外债成本又较高，而自贸区债券有着不一样的优势。自贸区债券市场介于境内市场和传统离岸市场之间，在定位上具有独立性，从目前的监管体系来看，自贸区债可以视为境外债，不过自贸区债券较境内外债券有着更为灵活的募集资金用途。监管层允许发行人自由使用募集资金，可用于债务偿还、补充营运资本和其他企业用途。而且是以人民币计价，大大减少了汇率风险。当然，对于商业地产企业来说，获取到大量的长期资金将有利于其自身发展。金地集团在银行贷款融资期限方面取得了较大的突破。金地集团北京大兴商业项目公司向兴业201812而对于一些涉险企业，利用非常规方式融资，也是无奈之举。深圳融创文旅产业发展集团，因母公司的缘故，融资渠道不是很通畅，所以选择了其他的融资方式——出售了深圳冰雪文旅城51的股份，所得出售款用于偿还当初2押融资，但所得款并不计入负债。住房租赁方面，南京软件园成功发行全国首单保障性住房租赁担保债务融资工具，该工具不仅以发行人，还以资产抵押作为还款来源，同时实现了资产与发行人的破产隔离。在住房租赁市场发展还不成熟，投资者对地产类债券仍心有余悸的情况下，这些措施将促进投资者对保障性住房租赁进行债权投资，也将进一步扩大该领域的融资渠道。

市场不良资产处置需求释放售，2023年上半年，观点指数收录的地产资管领域并购事件12121.46（商办、酒店及公寓）93主要位于北上广深、天津和宁波等地。报告期内，陆续有商业地产企业在寻求市场机会，伺机扩张旗下版图。包括其在北京的远洋未来广场。消息称，远洋集团计划出售一个购物中心，所得资金用于偿还2023121332ABS16北京远洋未来广场，与居然之家北四环店相邻，此次收购将形成互补关系，有助于改善居然之家的经营成果和财务表现。另一家商业地产商新城控股则收购了欧乐广场，将改造成吾悦广场，此为新城控股在天津的第四座吾悦广场。2023年年初，欧乐广场在阿里拍卖平台进行过拍卖，拍卖标的为法院查封资产，最初起拍价6.74亿元，但未在平台上成交。可以看到，新城控股在积极寻求合适的商业资产进行扩张。2023年的股东大会中，新城控股提及如果REITs打通，其或还会并购一部分存量商场。彼时，其称在天津并购的和平欧乐广场是个例，是基于抵债的考虑。虽然欧乐广场是新城控股并购的个例，但也从侧面说明了，存量市场并购也是获取优良标的的渠道之一。凯德、领盛等机构均在这波收购潮中有所收获。据悉，朗诗青杉资本在出售黄兴大楼后，预计录得5646.7万元的亏损。而凯德则拿下北京苏宁生活广场，据公开消息，该交易价格较估值打了8折。同样有收获的还有新加坡房地产商城市发展。1黑石出售了圣凯瑟琳码头予郭令明旗下的新加坡房地产商城市发展。黑石在202212月开始限制黑石房地产投资信托基金赎回（BREIT），其在今年1UCInvestments405.62CMBS20236122.78ABS2023年上半年，观点指数收录的主要ABS项目规模为358.1715只。其中已发行的有13只，规模为321.15其中，仓储类为久违的资产类型，是观点指数近一年来收录的首单。继宝湾物流于2021年6月份发行了第三单仓储类ABS以来，基本无仓储类ABS的踪影。仓储类ABS期限长，利率低，有一定发行门槛。加上2022年仓储业景气整体不佳，以及地产债信用危机蔓延，因此并非发行的合适时机。随着2023年经济开始复苏，仓储景气逐渐回升，再加上监管层对优质地产债的信用加持，市场信心有所恢复，仓储类ABS迎来合适的发行时机。同时，作为REITs的另一种替代品，其发行门槛相对较低，有利于处于培育期的仓储资产获取资金。

华发于2022年年底发行的住房租赁ABS，是其2022年来第2单。目前市面上仅存华发在发行该类型ABS。底层资产为广东省江门市某长租公寓物业，发行金额11.45亿元，主体及债项评级为AAA级，优先级利率为5.8%。如果仅从租售比的角度来看，租赁住房的收益率很难达到5.8%。观点指数认为，市场上较低的租售比阻碍着租赁住房ABS的发行。观点指数观察的样本企业中，也有部分企业动作较为积极。如新世界中国，其国内首单CMBS成功发行，该CMBS的底层资产为广州新世界云门NEWPARK的购物积极发行有利于降低利息支出成本。样本企业中，华润置地的动作也较为频繁。此次华润置地消费基础设施ABS，储架规模为80亿元，首期规模为43.5843北京产权交易所披露，华润置地（成都）有限公司拟挂牌华润置地（太原）有限公司100%股权，相信彼时就开始为华润太原万象城的资产证券化做准备了。公募REITs方面，报告期内，京东仓储REIT正式上市，其包含重庆、武汉和廊坊三个物流资产项目，总估值约亿元，募资规模为17.57亿元。紧接着，九州通和ESRREIs30REIs，有望成为首单医药商业REITs。REIs50REITs一方面可以持续优化已上市公募REITs的资产组合，另一方面，房企手中的存量资产也可以持续稳定地退出，这也吸引了大批地产商积极发展公募REITs。报告期内，中国金茂发布公募REITs审计项目中标公告，已完成招标过程，中标单位最终与基金管理人签署合同，受基金管理人的管理要求。这表明中国金茂已经启动公募REITs的筹备工作。530招商蛇口保障性租赁住房REIsREITREIsREIs动产的资产价值。基础设施正式纳入2023年上半年，地产资管行业出台了较多的政策，主要包含REITs领域和融资领域。资产证券化方面，交易商协会发布企业资产证券化基础性制度，加强了该领域的信息披露水平，有利于投资者识别ABSREIs业务相关要求，拓展了ABSREIs的业务主体，将资产证券化管理人的范围扩大至符合条件的保险资产管理公司，这有助于向市场输送保险资产管理公司丰富的投资和运营管理经验。REITs324

于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》；同日，国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》。创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REIs。优先REITs。这意味着，商业不动产（消费基础设施）正式纳入基础设施类公募REITs的试点范围。但需要注意的是，那些拿地时间较早，成本较低，区位较REIsREIs较高，有较大的退出需求的成熟购物中心，很可能会成为REIs否吸引大量的优质购物中心上市，还有待观察。融资方面，国家发改委在促进民间资本参与到国家重大项目建设中，出台了一些举措。其中提到，推动金融机构按市场化原则，加大对民间投资项目的信贷支持。鼓励民间资本通过产权交易、并购重组、不良资产收购处置等方式盘活自身资产，支持符合条件的民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），提升投资积极性。另一个是央行、银保监会发布金融支持住房租赁市场发展（征求意见稿要在金融机构住房租赁贷款投放、企业债券、住房租赁担REIs时，还要引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。以下排名按拼音排序，不分先后2023年度影响力地产股权投资机构以下排名按拼音排序，不分先后弘毅投资华润资本信保基金中城投资中信资本2023年度影响力不动产基金品牌信保基金鼎晖投资国寿资本普洛斯资本中信资本中城投资高和资本光大安石华润资本鼎信长城

深创投不动产保利资本建信基金中联基金稳盛投资元联基金华金资管晨曦控股浦赢资产中保产业基金2023年度影响力不动产投资信托基金领展房产基金越秀房产基金冠君产业信托置富产业信托基金汇贤产业信托春泉产业信托阳光房地产基金REIT顺丰房托REIT可持续发展篇31ESG发展ESG发展ESG投资正在从概念性金融产品走向全面实践，成为引领全球金融与实业市场的革新战略。2023叠加地缘冲突爆发引发的大宗商品价格暴涨，如何妥善应对？延续可持续发展的策略成为重中之重。在“双碳”战略的背景下，中国ESG发展亦进入高速发展的时代。中国政府继续出台了一系列关于碳排放市场以及公司治理等方面的举措。与此同时，在资本市场高质量发展和金融领域进一步对外开放等有力措施的推动下，中国ESGESG究能力正在逐步崛起公募基金管理人进一步加强了ESG公募基金产品的研究、发行和投资管理。然而，通过对样本企业的调查分析，部分企业发布的社会责任报告只是追随潮流，缺乏具体的节能减排规划，没有对应的绿色金融能力，更无法让投资者了解其可持续发展路径。ESG从非财务数据入手，诸如碳排放、绿色建筑面积、员工人ESG对于观点指数而言是一份加密的财务报告。ESG重要性突显，问题与挑战仍需面对中国内地与中国香港对于ESG相关信息的披露程度存在差异。整体而言，香港上市房企对于ESG理念的起步与32

执行相对较早，市场主导性更强，披露要求也更加严格，已成为必要的风险考量框架；相对而言，中国内地上市房企起步较晚，信息质量较为单薄，主要为政策主导性驱动。AESG报告来看，大部分企业侧重披露ESG相关的管理政策，对于执行方法和具体举措，以及反映执行效果的数据则相对披露有限。当前，无论是企业还是投资者都明确政策的意义，但是如何因地制宜将其转变为自己的具体措施尚需时日。由于ESG有别于传统财务信息，全球的评级也未形成统一的标准，多元化趋势较为显著。国内ESG评级与ESG报告一样均处于起步阶段，在评级指标、评级方法、信息披露几个方面缺乏统一、规范、有效的标准。ESG构与企业在产品投资策略中宣介符合ESG标准或绿色建筑用途，实则并未在标的筛选过程中采纳ESG相关策略。ESG行为变得隐蔽而难以甄别。底层资产是否符合绿色建筑标准、绿色债券的资金投向、呈现出的绿色产品属性，均成ESG标的的困难。数据来源：企业公告，观点指数整理61"ESG观点指数发现，中国内地因为政策导向性的原因，对于ESG相关信息的披露较为滞后，近10家企业于2021年才开展披露工作。不仅如此，内地上市房企的可获得的绿色金融融资份额较少，绝大部分绿色建筑只应用在高级写字楼与高端住宅，缺乏具体的节能减排数据或执行方案。ESG所带来的影响不仅仅拘泥于房企这一环。还有一个由投资者、融资人、合作伙伴以及建筑材料供应商组成的生态系统，共同构成了房地产价值链。虽然这些法律法规直接影响房地产开发公司，但与可持续性有关的报告和透明度要求必须在整个价值链上实现。私募基金绿色投资异军突起以不动产为基础延伸出的产业链在实现碳中和目标前，必须先解决实体经济的低碳转型，而资本市场的支持是良好的“助燃剂”。其中，绿色金融体系的完善建构更是决定资金有效配置的先决条件。不过，建构绿色金融体系工程浩大，其中有上下层级，有组成要素，更有逻辑链条贯穿其中，并不等同于绿色债券的发行。特别是，当国家明确绿色目标后，以金融推动绿色目标的重点工作之一在于选出合格的实体经济活动，进而通过金融工具将资金引入，推动绿色目标的达成。实现行业绿色发展目标的关键之一，在于社会资本与低碳转型的高度融合。产业低碳转型所需资金庞大，目前缺口明显，而社会资本的参与度更事关成败。“社会资本”以民间的绿色投资、绿色基金等为主，包括绿色私募股权（PE）和绿色创业（VC）的投资基金。为何私募基金能成为未来ESG的重要动力？私募基金包括PE、VC、私募证券投资、私募资产配置等基金。近年来，中国私募基金规模日益茁壮，成为民间资本中不可或缺的部分。而且，从产业投资策略的视角看，PE和VC的投资偏好符合绿色产业的生命周期。当前地产行业依然存在“重资产，轻运营”的现状，这类基金的投资期限长、风险容忍度高，又贴近市场运作，具有积极参与投后管理的优势。另一个是时间问题，低碳转型活动的技术不确定性高，其发展过程需要创新试错，历经多年才能出现成效。由这个角度看，PE及VC股权投资显然是合适的转型资金来源。特别是当前民企普遍出现融资匮乏的问题，想开展多元化赛道难度很大。不动产链条上的企业除科技园区以外，几

乎很难进入如新能源开发、储能技术升级等领域。债券等融资方式难以匹配，而私募投资主体的匹配优势明显。短期内绿色债券仍为绿色资金主要来源从近5年的数据来看，香港市场逐渐成为全球最大的绿色债券市场之一，发展迅速。内地市场在2020年以后也呈现出较快的增长，但整体规模相比较低，且“绿色”理念的落地仍有较大空间。数据来源：企业公告，观点指数整理注：港币与美元按历史汇率进行换算观点指数发现，当前房企及相关产业的绿色债券市场报告呈现出主体多元化与资金多样化的明显趋势。在样本企业的甄选中，太古地产的绿色金融框架更为成熟，其资金来源的多样性以及成本管控能力得到了资本市场的认可。数据来源：企业公告，观点指数整理上述数据表明，太古地产的到期日期全部在2030年年末之前，这反映企业对于2030可持续发展的前瞻性布局。据悉，上述债券所筹资金净额将用于公司全新或现有的绿色项目或为该些项目提供再融资，涵盖绿色建筑、能源效益、可再生能源、用水效益及污水处理，以及如何应对气候变化等。数据来源：企业公告，观点指数整理此外，若从绿色债券的募集资金投向来看，按气候债券组织的分类方案划分，在中国内地资金投放最多的是低碳交20219%的占比，再次说明房企发行规模偏低。若对比中国香港市场，建筑领域是最大的资金投向，占37%。领展和太古地产紧随港铁，并列私营部门最大发行人，两者均已发行5作为高端物业的缔造者，太古地产的绿色金融框架与金融机构的联系同样十分紧密。太古地产是香港及中国内地唯一获纳入道琼斯可持续发展世界指数的发展商，于2019年7月宣布该公司首笔与可持续发展表现挂钩贷款，与东方汇理银行达成协议，将一笔于2017年订立的港币5亿五年期循环贷款转为与可持续发展表现挂钩贷款，其利率将因应公司的环境、社会及管治表现调整。在此贷款框架下，东方汇理银行将每年下调利率。贷款所得资金将投资于支持实践太古地产2030可持续发展策略订立的目标，如采用先进的节能技术，以及支持发展中的绿色建筑。绿色建筑进程加快，"双碳"前路道阻且长绿色建筑是当前房企绿色融资的最主要投资方向。同时，ESG202140申请绿色认证。德勤中国分析认为，考虑到建筑领域在中

国的能源消耗和二氧化碳排放中占比较大，购物中心、酒店、办公楼宇等对气候的影响也必然受到关注。然而，市场同样对绿色建筑表达了担忧，也逐渐意识到潜在的危机。绿色建筑、ESG投资理念和非绿色建筑相比溢价"（GreenPremium）。经济下行环境中，到底有多战？这些都是不容忽视的问题。观点指数发现，当前绿色建筑类型主要以高级物业、商业地产以及产业园区为主，主要是受到投资偏好影响。目前，绿色建筑的投资者类型以国内保险机构、境外长期基金和地产基金为主。该类投资者的投资策略非常广泛，除了追求传统核心地段资产的长期策略，近年来基于资产稀缺性加上供给侧收紧的市场环境，增值型物业投资正逐渐成为市场主流，特别是在资产升级改造方面。投资者倾向于买入能够产生稳定且灵活现金流的物业，因此重新开发及改造项目备受市场追捧。在这方面，着重物业质量、高效运营和低碳环保的绿色建筑因其增值效益，开始进入投资者的视野。随着绿色建筑政策的落地实施，以及部分先行房企成功塑（新世界等），绿色建筑开始受到更多同行的关注。与此同时，近年来许多国家主权基金或养老基金、保险公司等，其内部投资指引开始出现针对ESG投资的规定，譬如外汇基金进行房地产组合投资时，物业的绿色认证将会是重点的考虑之一。绿色建筑在商业地产中的经济效益同样突出。观点指数与2022现阶段商业楼宇的运维成本通常是建造成本的3-520%-35数据来源：企业公告，MSCI，观点指数整理观点指数认为，当前绿色建筑产业发展的阻碍不是来源于技术层面，而是经济价值层面。绿色金融经常被视为加速绿色建筑发展的催化剂，因此绿色建筑的投资回报成为投资者与行业最关心的核心问题。市场对绿色建筑的投资意愿或预期如何，溢价是否真实存在？当前，拥有绿色建筑认证与评级是考虑投资绿色资产的先决因素，说明绿色认证有着不可或缺的标签作用，预计能为投资者进入绿色投资领域提供更多的信心。不过，对于绿色建筑的国际评级，当前内地房企普遍没有获得国际市场的认可。数据来源：企业公告，MSCI，观点指数整理绿色改造的升级潜力被认为是次要考量因素，投资者基本看好绿色建筑的发展潜力，与目前市场主流的增值型投资策略相符。估计随着更多有关高科技及节能减排数据的即时量化与分析，投资者较有信心能更准确地评估和实时监测物业的表现，来进行投资决策。这也表示亚洲投资者开始更关注全面的绿色管理模式，GRESB指标受到更多投资者的了解与认同。绿色资产在内部回报率(IRR)的表现，预计会超过较多非绿色资产。但是，在过往调研中，部分企业管理者可能认IRRIRR社会治理披露不足，管理体系有待提升当前，房企对于社会层面的信息披露，主要集中于员工与捐赠两个层面。员工方面，就业人数前三甲的房开企业分别为万科企业、保利发展、中海发展；就业人数前三甲的物业企业分别为碧桂园服务、雅生活、中海物业。在2020-2021年员工人

数实现100%增长的房业中，物企员工规模逐步增长。其中增长翻倍的物业企业包括：华发物业服务、碧桂园服务、世茂服务。但也不乏部分企业在收缩员工规模。其中，合景泰富集团、华侨城、建发国际集团等企业2020-2021员工数量减幅超过30%。捐赠层面，根据福布斯中国发布的2021中国慈善榜，上榜企业行业集中度方面，房地产行业捐赠企业数量最多，100296据2021年房企ESG报告显示，可统计到房企向社会累积捐赠总额超过470亿元。其中，碧桂园累计参与社会慈善捐款超100亿元；龙湖集团累计捐赠17亿元；中南建设累计投入慈善资金超10亿元；远洋集团累计支持社会公益款项5.3亿元。ESGESGA股市场监管尚未出台强制的ESG2021，25.18A司（不含北交所）ESG（CSR报告或可持续发展报告），近三年来一直维持在四分之一的披露比重。针对已发布的ESG报告分析显示，不少数据在指标定义、统计口径、可靠性方面都面临较大的改进空间。量化数据匮乏、披露标准不一致等难题，对于投资人来说ESGESG现评价，需要切实的量化数据支撑，例如考量企业的治理架构、董事会成员组成、员工福利和激励措施、管理供应链环境和社会风险的能力等。以下排名按拼音排序，不分先后2023年度ESG以下排名按拼音排序，不分先后贝壳吉宝凯德集团龙湖集团太古地产中南建设产业物流篇37产业运营复苏未至产业运营相当部分投资者预测产业园作为承托中国产业发展的重要载体，过去的几年里，市场环境发生了很大的变化，产业园运营商遇到的问题是多方面的，困难是前所未有的。在疫情政策调整，经济走向全面复常的今年，相当部分投资者预测产业园作为承托中国产业发展的重要载体，是今2023指数重点监测的产业运营企业中，138家营收下降，归母净利润下跌的同样有8期来临。行业面临困局，民企受困，国企也不能独善其身。免租政策对国资园区运营商现金流带来较大的冲击，疫情三年断断续续的免租时间叠加起来有一年之久。从上半年产业用地的供需情况来看，前三月工业用地的供需呈现梯级上升，到3月份来到最高峰，旋即持续下滑，土地成交在5月份有短暂回升，但供给仍在下行。REIsREIs表现较差，部分项目受大客户退租影响明显，同时招租落后于预期，再加上上半年前段仍处于免租政策延续的时间内，因此现金流修复仍需时日。尽管市场表现不尽如人意，国内REIs4EIs。REIsREIT企业业绩整体下滑，复苏未如预期去年受全国多点散发疫情和地区防控政策的差异影响，北上广深乃至其他各线主要城市都先后经历了或长或短的停摆，产业园运营商的经营也因此遭遇了前所未有的困难。2023年，因国内疫情防控政策调整，在世界经济环

境走向全面复常的情况下，国内外投资者对中国经济在今年的全面复苏均感到乐观，相当部分投资者预测产业园作为承托中国产业发展的重要载体，是今年投资的“顶流”。数据来源：公司公告，观点指数整理然而从企业数据上看，并不尽如人意。在观点指数重点监测的产业运营企业中，有13家在期内完成了20238数据来源：公司公告，观点指数整理其中，张江高科下降幅度最大，达到78.87%，主要源于去年同期实现了9.47亿元的园区销售收入，而本期无该项发生；外高桥则下跌达63.16%，同样源于去年同期有大体量物业销售收入的确认；上海临港和市北高新两家上海园区平台营收均在一季度下跌超4成，同样源于物业销售结转缩减。数据来源：公司公告，观点指数整理去年同期由于疫情影响，园区运营企业业绩受到重大冲击，因而大量企业有动机在一季度集中结转物业销售收入以粉饰业绩。而今年同期再无该项发生，因而引致该部分企业业绩出现大幅下滑。市场新增需求不足，且受国际需求急跌的影响，外向型的企业订单削减，企业扩大生产规模、增加租赁面积的意欲大减，甚至出现大租户缩减业务并退租的现象。在业绩整体下滑的大背景下，企业更需留意自身的现金流健康状况，确保主营业务回款，拓宽融资渠道。工业用地供需起伏，城更产业地更受瞩目从上半年产业用地的获取情况来看，继续有多家企业成功U从全国工业用地出让情况来看，2023年上半年供应土地数量18932宗，同比下跌1.54%；供应土地规划建筑面积108602.23万平方米，同比下降6.54%；供应土地起始楼面价247.86元/平方米。从成交情况看，上半年成交土地14629宗，同比增长10.02%；成交土地规划建筑面积86521.29万平方米，同比增加2.26%。

数据来源：Wind，观点指数整理随着大湾区产业的整合和发展，广东省内发展相对滞后的地区将迎来持续数年的产业转移机遇。同时可以看到，省内多个城市都出台了鼓励工业园区建设和使用标准厂房等优惠政策，区内工业地的出让和使用愈发规范。除了普通的新地出让外，值得留意的是，城市更新类的新型产业用地在今年受到了更大关注。观点指数在调研中发现，很多重点城市的开发区、高新区、工业区等在当前鼓励“强链补链”的背景下，招商团队均积极招揽链上具备高精尖技术的企业，不过却发现区内增量工业用地越来越少，企业落地有困难。不仅如此，区内部分核心地块被开发区发展初期进驻的“低效”企业占据，部分企业甚至涉及高污染，急待腾退和转型升级。有关低效工业用地更新升级的政策应运而生，比如上海出台过《低效工业用地标准指南》，郑州则出台了《郑州市城市有机更新工作中新型产业用地管理办法》。政策之外，今年上半年在太仓还出现了全国首例“限地价生态投入价高者得”的产业地，地块位于太仓市璜泾镇原永乐村“窑厂”工业区，区内原有企业大部分主要从事化纤加弹行业，产业结构单一、耗能高效益低且存在显著的环境污染问题，属于典型的低效工业用地。地块最终由中新集团摘得，公司承诺投入146万元用于提升项目周边河道、水体、绿植的生态环境面积。这表明未来在热点地区拿工业用地时，特别是涉及“工改工”、转型升级的地块，除了园区的投资强度和财税贡献要达标之外，环境生态修复能力也可能成为考虑的因素，城市更新类的新型产业用地开发所需能力是多样化的。产业园REIT全面承压，退租阴影下首批扩募上半年，除20233月上市的两单REIs25REIs2023年一季报。按资产类型分，不同资产一季度的业绩表现明显分化。从业绩来看，交通出行需求进一步恢复，高速公路REIsREIs仍处于免租政策延续时间内，现金流修复仍需时日；其余REITs但就产业园REITs来看，华安张江产业园REIT和中关村产园REIT业绩下滑最为明显，营收和净利润均呈现较大幅度的下跌。业绩下滑主要源于招租和续租的情况与预期有较大差距。2023年一季度末，华安张江产业园REIT出租率202292.670.57%，而去年同期为100%；中关村产园REIT202281.2968.47%，96.15%。

REIsREIT2022约，该租户面积占可租赁面积的比重约为28%。较大面积的重要租户提前退租和到期不续约严重影响了未来的现招商蛇口产园REIT、中金普洛斯仓储REIT、华安张江产REITREIT最终实现成功上市，4单项目实际募资总额超50REIs扩募自此迈出关键一步，也标志着我国公募REIT市场愈发健康、成熟、可持续。然而扩募申报期间，也有其他插曲。华安张江产业园REIT的扩募资产张润大厦，其最重要租OPPOZEKU（哲库）OPPO在512日宣布解散该团队，并最终从张润大厦撤场。资料显示，哲库科技在张润大厦实际租赁面积为19314.31平方米，占张润大厦可租赁面积的45.97%。面对大面积退租事件，华安张江产业园REIT反应迅速，立即与储备客户签订书面租赁意向书，并联手原始权益人增持以稳定信心，同时宣布按合同从哲库科技扣留租赁保证金约1096万元作为收入。最终华安张江产业园REIT扩募份额正式在上交所完成上市交易，表明已基本解决此前重大租户退租带来的问题，说服了意向投资者。生物医药园仍火热，但招商运营提升诉求加大由于过去三年的新冠疫情，人们更加关注自身的身体健康，生物医药产业因而成为了市场中最受瞩目的焦点，并由此进入了高速发展时期。不过也要注意到，生物医药园尽管仍是产业园投资的关注中心，但供求端在今年有所变化。受企业融资困难影响，生物医药园里的不少药企转向“降本增效”，需求有所收缩。在供给端，由于过去两年生命科学产业的爆发性增长，园区租金水涨船高，吸引很多社会资本把旧工业厂房改成生命科学园区，供给实现爆发式比如在北京昌平，康桥资本投资了两个生物医药园，昌平区明确表态，希望康桥资本运用其产业设施服务能力、资产管理能力帮助医药企业在昌平区的产业园扎根，更重要

的是最终能帮助企业实现成果转化。除此之外，昌平还寄希望于康桥资本能帮助北京本地园区产投平台所投资孵化的13家生物医药企业未来的融资、管理以及产品的研发、上市，任务相当繁重，极其考验运营能力。由于今年上半年产业园出租率未如预期快速上升，甚至出现部分核心产业园出租率下滑的现象，市场信心需要进一步提振。如租期较长的工业厂房，涉及到环评、证照且生产研发设备难以搬迁的医药类产业园等，都会受到更大关注，且由于医药园有较强壁垒，因此租约较其他高新园区更为稳固。2023年度影响力产业运营发展企业招商蛇口中电光谷张江高科U星河产业集团中新集团东湖高新中南高科上海临港中城新产业

金地威新产业苏高新集团凯德集团外高桥东久新宜天安数码城中集产城亿达中国时代商业万洋众创城物流投资运营资本及时雨物流投资运营今年上半年，仓储企业由债权融资转向权益融资，部分企业通过设立公募REITs、进行IPO或设立不动产私募基金等方式来降低杠杆水平。202315317.7的杠杆较高，其副作用渐渐于今年上半年显现。前期的大量借款，部分于今年集中到期，这给企业的流动性带来一定压力。所以上半年的明显趋势是，仓储企业由债权融资转向权益融资。并购方面，观点指数收录的仓储业主要并购事件有9涉及国内保险资本并购，国际资本并购，国内仓储企业国际并购等。目前国际上面临着通货膨胀、持续高息、地缘政治冲突等多种挑战，这吸引了国际资本来中国投资物流以及复苏前的经济增长缓慢，也积极收购经济核心地带的仓储资产。20239将促进融合业态的流通效率，降低流通成本，同时吸引同类型或产业链上下游的企业，以形成产业集群。除此之外，上半年线下和线上的消费需求持续旺盛。虽然中国仓储指数在年初有较大的回升，但这几个月来持续下滑，意味着仓储业的增长后劲不足。不过，受益于强劲的消费需求，6月份中国仓储指数仍在荣枯线上。同时，也有相关政策出台，给予仓储企业较大的税收优惠，助力其降本增效。行业加杠杆后遗症显现，寻求权益资金降负债成主流2023年上半年，观点指数收录的仓储业主要融资事件有15317.77

40.496277.21亿元；IPO2仓储行业于疫情期间加杠杆过猛，其副作用于今年上半年渐渐显现。前期的大量借款，部分于今年集中到期，这给其流动性带来一定压力。所以今年上半年的趋势是，仓储企业由债权融资转向权益融资。这也迫使部分仓储企业通过设立公募REITs、进行IPO或设立不动产私募基金等方式来降低杠杆水平。也可以看到，设立不动产私募和公募REITs是比较主流的做法，这也打通了Pre-REITs基金到公募REITs之间的通道。而对于今年发债比较频繁的重庆国际物流枢纽园区来说，今年上半年，其已成功发行了8只信用债，余额合计40.265131.124.74%。现金及现金等价物余额水平较低，现金短债比亦是。2022年还同比下滑了5.95%，这意味着其财务风险在上升。由于2023苏阶段，因此其于2022年大幅下滑的经营性现金流净额有望在今年得以回升，加紧公司债的发行可将未来的经营 与其他企业不同的是，国营仓储巨头宝湾物流的抗风险性比较高。其现金短债比在2022年大幅度下滑，主要是现202245.27%。20231，手头现金无法覆盖短期有息负债，且不及2021在利息支出方面，经营性现金流净额对财务费用的覆盖倍2022年有所上升，这得益于当期的财务费用同比有所下滑，以及经营性现金流净额大幅度上升。2023季度，该覆盖倍数迅速下滑，主要是因为经营性现金流净额出现同比下滑，伴随着财务费用的同比上升，意味着公司经营现金流对利息支出的保障有所削弱。所以，宝湾物流在短期有息负债的本息偿还保障方面，还有优化空间。京东产发则依靠母公司的资源协同发展，其从京东集团和京东物流上获取大量的借款和租户订单。不过，其加大权益资金融资、降低杠杆率的需求也更为迫切。其现金短债比近几年来均小于1，该现金流特征，导致京东产发需要大量的外部融资来支持经营。随着京东产发的经营规模扩大，其筹资性现金流净额的规模也在逐年攀升。若其自由现金流持续为负，那么京东产发将持续大规模地依赖外部融资。

其筹资性现金流当中，绝大部分是债权融资。目前，京东产发的资产负债率达60%IPOREITs国内外资本青睐中国仓储资产20239起，涉及国内保险资本并购，国际资本并购，国内仓储企业国际并购等。目前国际上面临着通货膨胀、持续高息、地缘政治冲突等多种挑战，国际资本投资风险较大。而中国境内是一个低息和稳定的环境，观点指数认为，这是吸引国际资本投资中国物流资产的重要原因之一。国内保险资本的动作也具有一定的相似性，为了规避住宅地产带来的风险冲击,复苏前经济增长缓慢的影响，保险资本进入新经济地产行业，这里主要表现为保险资金积极收购经济核心地带的仓储资产。具体来看，宝湾物流和大家人寿合资成立的企业广东家湾基础设施投资合伙企业（有限合伙），已完成对南京滨江、嘉兴乍浦及昆明空港三个仓储物流项目的股权收购，三个资产的可租赁面积超过17万平方米。据悉，在该合伙企业中，大家人寿的权益占比接近70%，宝湾物流的权益占比接近30%。同时，该合伙企业将聘请宝湾物流或者其指定子公司作为三个仓储物流项目的资产管理人。这表明，大家人寿为该收购案的最大金主，同时宝湾物流作为资产管理人，实现了保险资本与产业资本的整合。类似的是，嘉兴平安国岳股权投资合伙企业（有限合伙）将收购上海琉诺平企业管理咨询有限公司90%的股权。前者由平安全资控股，后者是华平投资孙东平旗下的公司，主要在中国从事通用仓的开发和租赁。交易后，嘉兴平安国岳和新宜将分别持有90%和10%的股权，双方将对目标公司实施共同控制。这也是国内保险资金将持续对仓储资产进行投资的信号。国际资本并购方面，建信信托联合万纬物流和信建赢石并购了万纬上海浦东临港园区和万纬宁波北仑新碶园区两处物流资产。据悉，标的资产来源为前期发行的类REIsREIs2022ABS