信和自由广场商业策略案

深圳中原商业事业部信和自由广场商业策略案2006年7月27日项目定位理念项目租售模式建议项目周边商业概况项目业态规划建议南山三大商圈主要以南海大道为轴线串起,本项目位于三大商圈的核心位置；项目周边商业经营业态种类齐全，品牌商家林立,

已逐渐形成区域性商业中心的现状；一、项目所属片区商业概况:一、项目周边商业概况二、项目片区品牌商家分布图项目1112序号商场名称经营业态1友谊城富客斯中高档服装皮具2儿童世界童装、玩具3海雅百货大型女装百货4南山书城图书、音像制品5新一佳超市6金晖家居家居、家私7集美堂家居、装饰、永乐电器8新街口苏宁电器、屈臣式9禾丽名店龙浩、国美电器10花园城MALL以超市、建材、餐饮、服装、影院为主11人人乐超市11崇尚百货服装、皮具精品等12保利文化广场以百货、超市、剧院、餐饮、数码产品为主一、项目周边商业概况2.1项目片区百货业态的分布情况13910本项目1112一、项目周边商业概况52.2项目片区超市业态分布情况:本项目3101214151311一、项目周边商业概况75892.3电器、数码业态的分布情况:本项目10111213一、项目周边商业概况2.4家居家私建材业态的分布情况:7610本项目12一、项目周边商业概况2.5文化产业的分布情况:2本项目1345编号商家名称1南山文化活动中心2南山书城3保利剧院4南油文化活动中心5花园城洲立影院一、项目周边商业概况2.6大型餐饮的分布情况:3本项目156472编号商家名称7胜记1巴蜀风2海港城3老院子4毛家6东北人家5春满园一、项目周边商业概况总结：品牌主题百货依然有春天，将是南山商业未来的发展趋势；品牌超市在本区域已达到饱和状态，相互竞争激烈；电器、数码业态在本区域市场达到饱和状态，经营状况一般，相互竞争激烈；家居家私在本区域市场仍有空间，但需要错位经营；文化产业在本区域市场达到饱和状态，区域性消费比较明显。品牌特色餐饮、SPA、健身等在南山市场仍有发展空间；一、项目周边商业概况项目定位理念项目租售模式建议项目周边商业概况项目业态规划建议---本案机遇与挑战并存竞争激烈群雄并起

以百货为代表的——崇尚、友谊城、天虹、岁宝百货等；以超市为代表的——沃尔玛、新一佳、家乐福、人人乐等；以专业市场为代表的——集美堂、金晖家居广场、百安居、世纪中心等；以大型购物中心为代表的——花园城、保利文化广场、海岸城等；以家电、数码为代表的——赛格、顺电、永乐、国美、苏宁、铭可达等；二、项目定位理念寻找市场核心竞争力！》如何使本项目从市场脱颖而出，并形成自己的竞争优势？》从竞争对手和市场空缺中寻找机会，深度挖掘与众不同的

营销价值，形成独特超前的优势，才能在激烈的商业竞争中立于不败之地。---USP（独特营销主张）的提炼二、项目定位理念主题体验式消费！---未来商业发展的必然趋势！契机在那里？二、项目定位理念》深圳――年轻男女比例为1：7；》据统计女性占总消费人群的81％；》家庭日常购物75％以上的主动权掌握在女性手中…》毫无疑问，女性消费是永远的、最大的商机！》找准主力消费群体，永远享有最大的市场容量。---女性是深圳各商圈中永恒的消费主题深圳最强大的消费主力军二、项目定位理念本项目构想案正是基于以上原理，将本项目以鲜明的主题定位个性推向市场，力求通过独特的定位构思及经营特色获得消费者、经营者及投资者三个不同层次的目标客户群体的认同，从而最终实现该项目的市场价值及商业价值。二、项目定位理念引领时尚消费文化领袖地位打造女性消费主题商业旗舰★品牌内涵：专业、体贴、健康、时尚、文化主题定位★功能定位：集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的时尚女性主题体验式消费广场二、项目定位理念项目定位理念项目租售模式建议项目周边商业概况项目业态规划建议三大主要功能

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两大业态分布特点

业态定位规划理念三、项目业态规划建议1、销售功能

通过品牌主力带动及合理的业态规划，在不影响后期物业持续经营的基础上，满足商铺的销售功能；三大主要功能:三、项目业态规划建议2、应用服务功能在满足购物的同时，辅以女性的美容、美体、香薰、SPA水疗、纤体、医学整容等为主流产品应用服务功能，并配套女子选美堂、女子健身房、女子会所等特色服务；三大主要功能:三、项目业态规划建议3、餐饮功能南山片区比较兴旺的业态之一，一方面满足项目住宅的基本配套，另一方面通过餐饮辐射周边消费群体，带动项目整体消费。三大主要功能:三、项目业态规划建议硬件上：通过项目建筑特点，加入装修中的光环境、音乐环境、玻璃环境、色彩环境的揉合，让女性在购物中通过听觉、视觉、触觉的美好享受真正体验“逛”的乐趣；软件上:通过特色购物、特色服务、特色配套方面的作用，加强本项目“专业、体贴、健康、时尚、文化”的主题定位理念。两大业态分布特点：三、项目业态规划建议负一层业态规划目标客户群12－20岁之间的新新人类一族消费群分析消费特征购物频率高；关注潮流动态；喜欢群体购物属“淘宝一族”消费力单次消费总金额相对较低消费关注点潮流款式；潮流活动；最新产品等负一层业种搭配示意图特色小食音像店消费力分解：外贸服装、潮流服装体育用品、健身器材AC眼镜店化妆品药妆店一层业态规划示意图一层业态规划目标客户群年轻、时尚女性消费群分析消费特征购物频率较高；关注潮流动态；喜欢群体购物消费力单次消费总金额较高消费关注点时尚款式；折扣活动；最新产品发布香水珠宝皮具消费力分解：B银行7。11麦当劳一番拉面目标客户群高素质、高收入、成熟女性消费群分析消费特征购物频率较高；单次消费时间较长；喜欢小群体购物消费力单次消费总金额较高消费关注点时尚款式；商品品牌；购物体验；服务性二层业态规划二层业态规划示意图AC消费力分解：女人世界名店工艺品、饰品B三层业态规划目标客户群高素质、高收入、成熟女性消费群分析消费特征购物频率不高；单次消费时间教长；喜欢小群体购物消费力单次消费总金额较高消费关注点时尚款式；商品品牌；购物体验；服务性三层业态规划示意图餐饮消费力分解：ACB女人世界名店女性沙龙（教插花、健身、心理理疗等）

四层业态规划示意图四层业态规划目标客户群高素质、高收入、成熟、成功女性消费群分析消费特征购物频率不高；单次消费时间教长；节假日消费高消费力单次消费总金额较高消费关注点注重服务性；社交性；文化性消费力分解：女性的美容、美体、香薰、SPA水疗、纤体等

ACB餐饮整体业态规划平面图女人世界名店女人世界名店餐饮珠宝、化妆品、香水、眼镜、皮具、银行、7.11等美容、美体、香薰、SPA水疗、纤体等Ａ区Ｃ区Ｂ区４层３层２层１层－１层餐饮饰品、工艺品女性沙龙

特色餐饮、外贸服装、潮流服饰、体育用品健身器材、音像制品等项目定位理念项目租售模式建议项目周边商业概况项目业态规划建议销售方式适合类型优点缺点与项目契合度直接销售适合于投资回报率高的街铺发展商无须后续麻烦资金一步到位发展商需组建经营管理公司，负责后期业态规划及管理街铺较好内铺一般2－3年委托经营销售适合于做主题专业市场普遍适用于街铺与一、二层内铺居多委托经营期限短，发展商压力小，达到快速销售发展商需组建经营管理公司负责招商、业态规划及管理街铺一般－1F、1F、2F内铺较好5-10年委托经营销售适合于大型品牌主力商家进驻，一般给予主力店的区域在2层以上。提升一层商铺价值，促进项目快速销售，发展商迅速回笼资金商家承租面积大，租金低，发展商压力大，一旦商家撤场，后续问题较多，有一定风险。2F以上内铺较好产权式商铺销售适合于大型品牌主力商家进驻促进项目快速销售，发展商迅速回笼资金发展商负担较大国家政策限制，后续问题较多操作风险极大。2F以上较好1、租售模式建议——销售模式比较四、项目租售模式建议为更好解决发展商资金回笼和物业持续经营，以及结合南山目前商业市场现状，如果出售的比例太高，而且投资成分太大，将会造成商业形态无法统一协调，从而影响物业的持续经营，物业的价值无法提升，使项目难以稳定经营。根据中原以往操作商业的成功经验，结合本项目特征。2、项目租售方式比例建议建议：本项目商业租售黄金比例为7：3

四、项目租售模式建议前提条件：需组建经营管理公司3、项目各区域租售示意图A、街铺直接销售B、内铺2-3年委托经营长期租赁为主或整体销售2-3年委托经营女人世界名店女人世界名店餐饮珠宝、化妆品、香水、眼镜、皮具、银行、7.11等美容美体、香熏、SPA水疗、纤体等Ａ区Ｃ区Ｂ区４F３F２F１F餐饮女性沙龙饰品、小工艺品长期租赁为主或整体销售长期租赁为主长期租赁为主长期租赁为主或整体销售－１F特色餐饮外贸服装健身器材、体育用品音像制品租赁或整体销售2-3年委托经营销售租赁或整体销售租赁或整体销售四、项目租售模式建议4、租赁区域明细四、项目租售模式建议5、销售区域明细四、项目租售模式建议6、街铺铺位划分原则建议1、尽可能的保证临街铺位的可售面积，实现街铺临街面的最大化；2、每个商铺都有临街（路）面，保证客户现在或将来能独立自主经营；5、建议开间控制在3.5—4.5米，街铺开间和进深的比例设定在1：3.5左右。4、为了均衡商铺的价格与销售的压力，街铺建筑面积建议尽量控制在40-50平米之间，尽量控制商铺总价；3、充分保障绝大部分商铺的铺形开间、进深比例适当，经济实用，利于销售及后续经营。四、项目租售模式建议街铺划分示意图：商场主入口商场次入口商场次入口1、合理的设置内场通道，尽量保证所有内铺的临通道，主通道宽度建议2.4米，次通道宽度建议1.8米。（如果实用率有保障，建议可适当加宽过道，以保证今后经营购物的舒适性）；注：以上通道尺寸待讨论考证2、在保证有利销售及可独立经营的条件下，内铺商铺建筑面积控制在15-20平米，尽量控制商铺总价。7、内铺铺位划分原