成本对标-成都中坝VS成都万科国宾润园

5可售率83.12%84.78%

91.65%91.23%

6赠送率11.70%16.81%

5.20%8.16%

7有/无地下车库有

有

8车位比率1027户/1646个停车位住宅户数/住宅机动车位724户/1149个停车位

9地下车位数量/单车位面积1794个停车位/30.95m2单车位面积不含非机动车库、地下商业、地下配套设施、地下设备用房1149个/30.4m2单车位面积不含地下物业用房、地下设备用房和自行车位10结构形式剪力墙结构

11地下层数及层高2层

2层/

12地上层数及层高20-24层/2.95m-3.15m

18层/2.9m

13外立面装修仿石涂料92%

涂料88%

国产花岗石8%

真石漆12%

14窗地比0.23

0.25

15容积率4.00

2.85

16高层住宅PC率10%

0%

二、高层成本差异分析二、高层成本差异分析1、差异汇总表土地及大配套成本，中坝项目比万科国宾润园项目高1186元/m2的可售单方。原因是万科国宾润园项目地价要低于中坝项目。建造成本，中坝项目比万科国宾润园项目高4元/m2的建筑单方。指标项目名称万科国宾润园项目高层住宅融创成都中坝项目高层住宅成本单方差异序号成本分项建筑单方

（元/m2）销售单方

（元/m2）总投资

（万元）建筑单方

（元/m2）销售单方

（元/m2）总投资

（万元）建筑单方

（元/m2）销售单方

（元/m2）一土地及大配套费48654950247356077613784100-1213-1186二建造费用28412891144462845287339370-418（一）前期费用1441467321811832506-37-36（二）建安工程费23022342117042176219730110126145（三）市政基础设施费29630115054144185724-118-117（四）公用配套设施100101506747510302526（五）不可预见费00

000000二、高层成本差异分析2、建造成本明细分析—前期费用三通一平，中坝项目低1元/m2的建筑单方。口径不同，因为中坝项目的前期费用中加入了销售围挡及看房通道的费用，而国宾润园项目不含此费用。另外，填土及平整场地费用，中坝项目比万科国宾润园项目低11元/m2的建筑单方，原因是万科此科目成本还分摊了抗浮锚杆的处理费用，中坝项目抗浮锚杆处理费用则是分摊到地下室。指标项目名称万科国宾润园项目高层住宅融创成都中坝项目高层住宅成本单方差异序号成本分项建筑单方

（元/m2）销售单方

（元/m2）总投资

（万元）建筑单方

（元/m2）销售单方

（元/m2）总投资

（万元）建筑单方

（元/m2）销售单方

（元/m2）（一）前期费用1441467321811832506-37-361三通一平70713556869946122勘察放线费55273448223设计费444522379801093-35-354行政及经营性收费25251273031419-5-5二、高层成本差异分析2、建造成本明细分析—前期费用设计费，中坝项目高35元/m2的建筑单方。主要原因：万科方案及施工图建筑单方19.61元/m2，中坝为26元/m2；万科公共部分装修25元/m2，样板间及精装房为500元/m2，中坝临时样板间设计费500元/m2，实体售楼处设计费600元/m2；万科景观设计单方25元/m2（景观面积），中坝景观设计单方23元/m2（景观面积）；万科人防设计单方25元/m2（人防面积），中坝人防设计单方30元/m2，比万科高5元/m2；万科除上述设计费用外，只有结构设计顾问6.5元/m2（建筑面积）和晒图费1元/m2，而中坝则还有二次设计费用和其他设计相关费用，比万科高8元/m2。行政及经营性收费，中坝项目比万科国宾润园项目高5元/m2的建筑单方。二、高层成本差异分析3、建造成本明细分析—建安工程费地基与基础工程，万科国宾润园的土方、地基处理与边坡支护、桩基工程属于六类公摊，归入前期费用中的填土及平整场地费中，中坝的土方、护壁费用是各产品公摊，但地基处理（含独基、超挖换填、抗浮锚杆等）费用由车库分摊，住宅不分摊。土建、安装工程费，中坝项目比万科国宾润园项目低110元/m2的建筑单方。营销设施建造，中坝项目比万科国宾润园项目高10元/m2的建筑单方。工程相关费，中坝项目比万科国宾润园项目低26元/m2的建筑单方。指标项目名称万科国宾润园项目高层住宅融创成都中坝项目高层住宅成本单方差异序号成本分项建筑单方

（元/m2）销售单方

（元/m2）总投资

（万元）建筑单方

（元/m2）销售单方

（元/m2）总投资

（万元）建筑单方

（元/m2）销售单方

（元/m2）（二）建安工程费230223421170421762197301101261451地基与基础工程000000002土建、安装工程费216822061102320582078284821101283营销设施建造676834277781068-10-94工程相关费666833840415602627二、高层成本差异分析3.1、建造成本明细分析—建安工程费—土建安装工程费指标项目名称万科国宾润园项目高层住宅融创成都中坝项目高层住宅成本单方差异序号成本分项建筑单方

（元/m2）销售单方

（元/m2）总投资

（万元）建筑单方

（元/m2）销售单方

（元/m2）总投资

（万元）建筑单方

（元/m2）销售单方

（元/m2）2土建、安装工程费216822061102320582078284821101282.1总包14311456727714311445197990122.2门窗1241266301171181620782.3百叶、栏杆62633155758793552.4入户门1313664041555-27-272.5防火门、管井门、单元门、车库门1516782727372-12-122.6外檐（含屋面）1111135641451462003-34-332.7安装302307153614815020541541572.8精装1101115579910013651111二、高层成本差异分析3.1、建造成本明细分析—建安工程费—土建安装工程费总包工程，国宾润园项目与中坝项目建筑单方持平。万科地上钢筋含量46.96kg/m3，综合单价4452元/t，中坝地上钢筋含量46kg/m3，综合单价4494元/t；万科地上砼含量0.41m3/m2，综合单价396元/m3，中坝地上砼含量0.37m3/m2，综合单价价352元/m3；万科地上模板含量4.16m2/m2，综合单价50元/m2，中坝地上砼含量3.9m2/m2，综合单价价46.42元/m2。门窗工程，中坝项目低7元/m2的建筑单方。国宾门窗含量0.25，单价500元/m2，中坝门窗含量0.23，单价500元/m2。栏杆、百叶工程，中坝项目低5元/m2的建筑单方。阳台栏杆，国宾润园含量14m/户，单价300元/m，中坝10.4m2/户，单价360元/m。入户门工程，中坝项目高27元/m2的建筑单方，国宾润园入户门是1800元/樘，中坝选用钢木子母复合门（德曼，电子锁）单价是5285元/樘。防火门、管井门、单元门、车库门工程，中坝项目略高12元/m2的建筑单方。国宾防火门单价为450元/m2，防火门含量为0.02m2/m2（建筑面积含量），中坝防火门单价420元/m2，含量则是0.06。外檐工程，中坝项目高34元/m2的建筑单方。因为中坝项目外墙局部有石材和GRC装饰线条。安装工程，国宾润园项目高154元/m2的建筑单方。主要原因为国宾润园项目配备有地暖和新风系统，地暖建筑单方为162元/m2，新风系统建筑单方为18元/m2。电梯设备及安装，国宾润园项目高1元/m2的建筑单方（国宾润园每台电梯价格为30万元/台，中坝44万元/台）。消防工程，国宾润园项目比中坝项目低27元/m2。精装工程，国宾润园项目高11元/m2的建筑单方。二、高层成本差异分析3.2、建造成本明细分析—建安工程费—营销设施建造营销设施建造费，国宾润园建筑单方为67元/m2，中坝项目建筑单方为77元/m2，中坝项目比国宾润园项目高10元/m2的建筑单方。二、高层成本差异分析3.3、建造成本明细分析—建安工程费—工程其他费工程造价咨询费，中坝项目比国宾润园项目高1元/m2的建筑单方。建安监理费，中坝项目低3元/m2的建筑单方。其他工程，中坝项目低25元/m2的建筑单方。因为国宾润园项目在此考虑了风险费20元/m2。指标项目名称万科国宾润园项目高层住宅融创成都中坝项目高层住宅成本单方差异序号成本分项建筑单方

（元/m2）销售单方

（元/m2）总投资

（万元）建筑单方

（元/m2）销售单方

（元/m2）总投资

（万元）建筑单方

（元/m2）销售单方

（元/m2）（二）建安工程费230223421170421742185299861271574工程相关费6668338404156026274.1工程造价咨询费1010511112158-1-14.2建安监理费11115999123334.3其他4546228

20202792525二、高层成本差异分析4、建造成本明细分析—市政基础设施费、公配水、电、气等市政配套工程，中坝项目高9元/m2的建筑单方，主要是因为万科国宾润园成本中未计供水，消防管网、泵房设备及安装费。燃气费，中坝高层4075元/户，万科适配指标中3750元/户，但国宾润园考虑了地暖增容，故成本增加1600元/户，即3750+1600=5350元/户。环境工程，中坝项目高85元/m2的建筑单方

。主要是因为中坝示范区（包括临时示范区）景观单方750元/m2，区内景观单方600元/m2，区外景观单方457元/m2，而万科景观单方430元/m2。中坝的建筑密度20%与万科的建筑密度22%相差不大，但中坝有代建公园（面积30503m2），万科代征绿地面积849.9m2。指标项目名称万科国宾润园项目高层住宅融创成都中坝项目高层住宅成本单方差异序号成本分项建筑单方

（元/m2）销售单方

（元/m2）总投资

（万元）建筑单方

（元/m2）销售单方

（元/m2）总投资

（万元）建筑单方

（元/m2）销售单方

（元/m2）（三）市政基础设施费29630115054144185724-173-1701水、电、气等市政配套工程1101125601191201650-9-82环境1201226112062082846-85-853其他市政基础设施费666733481821367-15-15（四）公配100101506747510302526二、高层成本差异分析4、建造成本明细分析—市政基础设施费、公配其他市政基础设施费，中坝项目比国宾润园项目高15