房地产及相关行业知识

房地产及相关行业知识第一部分房地产行业知识销售代表的工作内容一个销售代表，实际上在工作中扮演着多重的角色。他的工作内容涵盖比较广，销售工作要求达到的成果也是多角度的。1、销售代表最直接的工作是销售，要能成功地推销公司的产品。2、销售代表的桥梁作用：（1）是公司与客户之间的桥梁，不仅要把公司的经营理念和产品宣传推荐给客户，还要将客户的意见及时反馈给公司。（2）销售代表是公司和市场之间的桥梁，公司产品通过销售代表流向市场，市场也通过销售代表了解、接受公司产品。销售代表要能收集要能不断收集市场信息，包括市场对公司产品的反馈，使公司不断改进，公司产品能更符合市场需要。（3）销售代表是公司形象的代表，表现的是公司的精神风貌。3、销售代表是客户购房的专业顾问。销售代表要利用自己不断学习掌握的全面专业知识为购房客户提供咨询和服务，细致耐心地想客户推荐销售的楼盘。4、销售代表是服务行业的一员，要有良好的服务意识，能为客户做好周到细致的服务。帮助客户解决购房过程中遇到的各种困难。销售代表的岗位职责1、按公司规定的业务流程进行销售接待；2、负责本人客户的签约和回款；3、辅助客户的购房贷款和预售登记手续；4、完整填写客户登记表格，为公司积累客户资料；5、收集客户和市场信息，并能归纳整理为自己和公司所用。6、按公司要求完成市场调研或其他工作；7、按公司要求参加业务学习和讨论，并能通过学习和讨论是自己不断提高业务素质；8、按公司要求认真及时进行工作统计和总结。销售业务流程销售业务流程按时间段和内容分为接听电话、接待来访、成交签约、售后服务四个方面。一、接听电话的业务流程接听电话的步骤为：1、开场白，自报家门。如：“您好，长岛澜桥。”2、解客户的需要。如：“您有什么需要帮助的？”、“您想了解什么户型的房子？”3、根据客户需要做简要推荐。4、询问客户了解项目的渠道。如：“您是怎么知道我们这个项目的呢？”如果客户是通过广告知道的，还要弄清楚是什么广告、什么时间的。邀请客户到现场。5、结束告别语。6、来电登记。接听电话要简单明了，如果客户初步表现出对项目的兴趣，就要尽量邀请客户到现场面谈。如果是市调电话或客户表现的意图不明显，也不要不耐烦，但要长话短说，节省时间。来电登记一定要填写清楚、完整，每天要对来电登记进行统计。二、接待来访的业务流程接待客户来访是销售中的最重要的工作内容，是和客户最直接、最有效的接触。接待中最需要注意的就是：销售代表不是解说员。销售过程是通过相互交流和沟通实现的。交流和沟通必须是双向的。只要准确、细致地了解客户的需求之后才能有效地完成销售，为客户服务。初次接触客户是销售过程中比较关键的环节。一般讲要实现三个目的：1、使客户对产品有一定的认识；2、使客户对自己有初步的认可；3、让客户对产品产生初步的购买欲望。要让客户产生初步的购买欲望，首先还是要弄清客户的需要，在此基础上，通过解说或示范使客户清楚地认识到购买这个产品的好处：不仅能满足，而且能一定限度上超过他的需要。1、开场白。2、带客户看模型和透视图，带客户看模型时要解说三个方面的内容：（1）开发商业绩和背景（2）基地位置和周边情况（3）小区整体规划（4）产品设计理念和主要卖点。注：介绍设计理念和卖点要符合客户的需要才能起到最佳效果。所以要事先了解到客户的需求。3、户型介绍，参观样板间。参观样板间时要介绍户型的朝向、采光、使用功能、销售面积、设计理念；还要介绍设备、建材和装修标准。4、到接待区，给客户发放资料、名片、服务监督卡，为客户解说。解说中要对客户重点询问和答疑。力争最大限度了解客户需要，并尽最大努力为客户服务。5、选定户型。要根据公司的销售安排和客户需要推荐户型，争取用最短的时间帮客户选定户型，以便进行后续的工作。6、价格和购房程序的洽谈。7、送客。填写客户来访登记表。三、成交签约的业务流程成交签约的业务流程如下：1、小定：签订临时购房定单，收取小定金，开立收据。2、大定：补足大定金，签订购房定单，开立收据。（大定时要请客户填写客户调查表）3、签订《北京市商品房买卖合同》和补充协议。4、办理预售登记。（交印花税）5、办理银行或公积金住房贷款。6、办理过户和卖契（交契税和交易手续费）7、办理个人房地产证。（如是购房贷款，领取房地产证后需要办理抵押登记）四、营销服务的业务流程房地产行业是所生产的产品不仅仅是房子，它能给客户创造的是良好的生活品质。好的生活品质和服务是分不开的。房地产正在进入服务的时代。只有一贯注重服务的作用，一贯提供优良的服务，才能树立公司形象，培养公司忠实客户。这就是营销服务的意义所在。营销服务的业务流程主要有以下几个方面：1、客户登记表客户下小定之后请客户协助填写客户登记表。记录客户职业、住址、收入水平、购房原因、产品建议等。2、客户满意度调查表客户在签署正式契约后请客户协助填写客户满意度调查表。记录客户对项目产品、销售手段、现场氛围、销售人员的服务等，请客户对产品和服务的不足提出意见和建议。3、情况通报利用通信、通话、电子邮件等方式和签约客户保持经常性的联系，及时向客户传达项目进展情况及其他相关信息，最少保证每月一次通信。（客户通讯的方式）6、建立客户信息反馈体系。能及时将客户的投诉、建议等信息传达给开发商，督促开发商及时改进工作的不足，并尽快将处理结果反馈给客户。现代营销认为，客户满意程度是公司的成功、发展的基石。客户满意度在于他购买商品时的预期和实际所得的差距。如果没有差距或实际比预期好，客户就会有很好或更高的满意度；反之，客户会没有或较少有满意度。客户对某个公司的产品和服务形成较高的满意度之后，就会成为该公司的忠实顾客，甚至可以拒绝其他公司的低价诱惑，继续选择该公司的产品或服务。而研究表明，客户更换产品的原因有68%是因为服务，只有32%是因为产品本身。所以，服务在现代营销中是至关重要的。这就是我们为什么要做好服务的原因所在。但我们的地位比较微妙。在开发商和客户之间，我们是他们的桥梁，要很好地帮助两者实现沟通。但无论开发商还是购房的客户又都是我们公司的客户，我们又需要为两者都做好服务。在培养购房客户满意度的时候，有一个需要引起注意的问题。销售代表在推荐产品的过程中一定不能私下承诺客户开发商不能做到的事情，使客户在期望和实际所得之间产生差距。五、购房流程北京人购房流程1、订房：客户确定户型及房号后，持本人身份证及订金（人民币或支票）到售楼处签订认购书，此认购书一式三份，客户、销售副总监、财务各执一份。2、签约：（1）所需证件：身份证、户口簿复印件及人名章（正规方章）认购书原件。（2）签订正式合同及相关补充协议。（3）签订正式合同时应根据付款方式支付首期房款。3、填写《个人申请购买商品房登记表》，同时交纳印花税（总房款0.5‰）4、如客户需要以按揭形式付款，则同时应提供有关证件及相关材料，详见“按揭流程”。5、双方签订正式合同后由卖方持正式合同到房地产所在房管部门做备案登记。6、如购房人有事不能亲自到售楼处签订《认购书》或正式合同时，须请他人代理，代理人须持代理人身份证复印件及授权委托书（授权委托书应有双方身份证复印件及双方签章，并经法定公证部门公证）。注：（1）如客户采用一次性付款的方式，则正式合同登记备案后客户持原件正本一份。（2）如客户采用按揭付款的方式，则正式合同登记备案后客户持正本的复印件一份，正本的原件将抵押在贷款银行。（3）如购房者未成年，则需提交户口所在地公安机关出具的法定监护人证明，并由监护人代签合同外地人在京购房流程1、外地人在京购房所需相关证件：身份证、暂住证原件，要求证件真实有效2、订房：客户确定户型及房号后，持本人身份证及订金（人民币或支票）到售楼处签订认购书，此认购书一式三份，客户、销售副总监、财务各执一份。3、客户到售楼处签订正式的《商品房买卖合同》，并根据付款方式向开发商支付房款及印花税0.5‰。4、办理外地人在京购房手续（1）持本人的身份证、暂住证原件，到北京市房地产交易中心领取《外地人在京购房批准通知单》，获得申请批号（2）在获得申请批号后的七个工作日内，拨打电话168998518查询审批情况，批准后您将领取北京市房地产管理委员会颁发地《外地人在京购房批准通知单》。同时交纳3‰的外地人在京购房的手续费，5、签订正式合同后客户持本人身份证、暂住证原件及复印件和《商品房买卖合同》正本一份，到房地局办理产权通知书。具体办理过程：（1）客户需携带购房契约正本、《外地人在京购房批准通知单》、身份证、暂住证复印件及交纳代理服务费。（房屋总价的3‰）。（2）凭《外地人在京购房批准通知单》，让办事员审核自己的姓名及审批情况。（3）持交易中心办事人员出具的银行进帐单到隔壁银行交款。（4）回到交易中心，凭银行收款凭证换发票及《产权通知单》。6、持产权通知书和合同正本到售楼处交于开发商，由其去办理预售登记手续。注：如委托他人办理时，须准备受托人的身份证复印件两份及用钢笔或签字笔写的授权委托书一式两份，并附上双方身份证复印件及人名单。购房商业贷款流程及需要提交的材料和相关收费1、贷款申请人的基本条件（1）具有稳定的职业和经济收入。（2）个人资信状况良好。（3）18岁以上，60岁以下的有完全行为能力的自然人。2、应提交文件及要求（1）身份证、户口簿复印件外地人需提交身份证、暂住证复印件。如夫妻双方共同申请贷款，则另需提交结婚证。（2）最高学历证明书复印件及职称复印件。（3）《北京市房地产销售契约》正本及合同复印件。（4）首付款发票复印件。（5）职业及收入证明，收入证明格式见银行监制的格式文本，同时需加盖所在单位公章或财务章。（6）公司营业执照副本复印件（注：复印件上应有当年的年检章）。（7）其他资产证明复印件包括：存单、债券、股票、自有车辆行驶证自有房产证明。（8）一寸照片2张（夫妻双方）。（9）外地人需提交《外省市个人在京购房批准通知单》。注：以上材料复印件均需用A4复印件一式两份。原件经律师审核与复印件无误后退还申请人。3、办理流程（1）借款人到开发商处，交纳订金，签订购房合同。（2）将上述相关材料提交给银行指定的律师事务所。（3）律师根据个人身份和资信状况，受理后出具《法律意见书》提供交银行。（4）在律师处签订借款合同，抵押合同及贷款申请表。（5）银行通知客户持本人有效证件（身份证）及人名章，到银行办理借款、抵押手续同时到保险公司购买房屋保险。以及其他相关手续。（6）银行将所贷款金额直接划入开发商账户。（7）借款人到开发商处领取按揭发票。（8）借款人自银行放款的当月开始还款，借款人应提前在还款账户内存入足够的还款额，由借款人授权银行无折代扣自动转账，（扣款后的存折余额不得低于10元）。4、收款标准：（1）借款人申请贷款应向银行指定律师事务所及保险公司交纳律师费和保险费。（2）律师费为申请贷款的3‰。（3）保险费=房款总价×5.6‰×贷款年限系数（建行）（贷款年限系数详见保险系数表）办理公积金贷款的程序1、客户选定户型及房号后，持有效证件（身份证）及定金到售楼处签订认购书。2、拿与开发商签订的认购书向单位房改部门咨询相关办理程序。3、申请人首先应查询其单位交公积金的账号及交存地点，个人的交存金额，具体公积金办理机构（具体公积金办理机构包括北京市住房资金管理中心归集部和各分中心）。4、向住房资金管理中心提交申请。领取并填写北京市住房资金管理中心提供的《个人住房委托贷款申请表》，其内容包括：（1）借款申请人基本情况、拟购房情况、个人财产情况、配偶或其同申请人基本情况。（2）本表所需证明文件：有效身份证、户口本、以配偶为共同申请人时应提交结婚证复印件。（3）与开发商签订的认购书或购房合同。（4）借款人所在单位同意贷款的单位签章及收入情况证明。5、将上述资料送住房资金管理中心初审，初审内容包括：（1）住房资金管理中心对申请人提交的申请及上述各项文件进行初审。（2）对房屋产权情况、物业价格、购房合同的公平合理性进行评估。（3）借款人需到房地产评估事务所进行抵押物审核评估，评估时所需材料及费用如下：①《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款》抵押物审核评估通知单。②借款个人与开发商签订的认购书或购房合同。③开发商提供的五证复印件：即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《北京市商品房销售许可证》等。④借款人需向房地产评估事务所缴纳评估费。（4）五天之内房地产评估事务所应提出该项目《抵押物审核评估意见书》内容包括评估总值、房屋单价，抵押风险率，最高抵押贷款额。（5）经住房资金管理中心复审后，市住房管理中心签发《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托款承借书》，承诺在借款人签订购房合同并办妥房屋保险手续后，为其提供担保贷款及贷款额度，贷款年限。（6）借款人凭《贷款承诺书》到开发商处签订正式购房合同。6、受托银行调查核实受托银行接到市住房管理中心提供的调查通知单，承诺书，正式购房合同，评估意见借款申请表等，经过核实调查后出具调查意见。主要核实包括：（1）购房行为是否合法。（2）抵押物或质押物是否符合要求。（3）收入情况是否可以偿还贷款本息。（4）有保证人的，调查保证人的意愿及是否有保证资格。7、北京住房管理中心审批后签订委托合同。资金管理中心根据贷款银行意见，对贷款进行审批，审批同意后，资金管理中心即与受托银行签订《委托贷款合同》，由资金管理中心签发《委托贷款通知单》。8、签订借款合同及附属合同根据委托合同，贷款银行与借款人签订《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》及相关附属合同。（1）方式一：采取抵押加保证担保的，须签订《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款保证合同》。（2）方式二：采取抵押担保同时购买综合保险的，须签订《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款抵押合同》，与太平洋公司签订保险合同，以上两项借款人在未得到贷款前，还须与贷款银行，售房单位签订《房屋所有权证收押合同》。注：售房单位在办理完借款人的产权证后，应直接将产权证通知贷款银行收押。（3）方式三：采取质押担保的，须签订《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款质押合同》。9、划拨贷款借款合同双方签字盖章后生效，北京市住房资金管理中心归集部为借款人在贷款银行设立一贷款专户，并将贷款资金划入委托贷款专户。10、银行放款受委托银行向借款人签发月还款表，再由贷款银行以转账方式划入开发商账户内。注：上程序大约需要一个月的时间。购房组合贷款申请程序组合贷款是由住房资金管理中心运用政策性住房资金、商业银行运用信贷资金向同一借款申请人同时发放，用于购买同一套自住普通住宅个人购房抵押贷款的总称。其优点在于：1、只要是公积金交存人，便可申请组合贷款，大大增加了贷款面；2、合贷款的利率是加权平均率，要小于商业性贷款利率，减轻了贷款人债务包袱；3、增加了贷款额度。单靠公积金很难买下一套房子，借款人可在充分利用公积金贷款的基础上，用商业性贷款补齐所差余额；4、组合贷款的推进可以加快住房分配从实物向货币转化，促进个人住房贷款的推行。申请组合贷款的借款人应同时符合《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款办法》及《中国建设银行个人住房贷款办法》中有关贷款对象和贷款条件的规定。具体办理程序如下：（1）借款人首先向市住房资金管理中心提出申请，并提供相关资料。（2）由住房资金管理中心进行初审，初审通过后，由市住房资金管理中心填制《委托调查通知单》，《委托调查通知单》内明确了贷款的数额、期限并注明“组合贷款”字样。（3）受托银行接到北京市住房资金管理中心《委托调查通知单》及相关材料后，要求借款人填写《个人住房贷款借款申请表》。（4）由受托银行对借款申请人进行贷前调查，一般银行会委托律师事务所进行贷款审查，借款人按借款金3‰缴纳律师费。（5）十天后律师事务所将《个人住房担保贷款审查资料》调查结果交与受托银行。（6）受托银行将调查结果通知住房资金管理中心。（7）住房资金管理中心审查后签发《委托通知单》。（8）受托银行与住房资金管理中心签订《委托贷款委托合同》。（9）受托银行凭《委托贷款委托合同》和《委托贷款通知单》与借款人签订《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》和《中国建设银行北京分行个人住房贷款借款合同》及相应的贷款担保合同。（10）银行审批同意，签发《贷款审批表》后放款，将商业性贷款全款与政策性贷款金额同时一次性转入开发商专户内。在申请组合贷款时，应注意以下事宜：*组合贷款合同的生效日应为同一天，贷款期限应相同。*尽管公积金贷款可以为房屋总价款的90%，但组合贷款的贷款总额不得超过所购房屋价款的70%。*公积金贷款与商业性贷款原则上比例为1：1，但根据借款人的还款能力和贷款需求，公积金贷款不足部分，一般都可以由商业性贷款补足。*组合贷款利率分别按政策性贷款利率、商业性贷款利率分别执行，贷款银行同时开设两种账户进行核算。*组合贷款中商业性贷款和公积金贷款购买一份购房综合保险即可，其中办理商业性贷款不必像现在的按揭贷款需向银行提供第三方保证担保或质押担保以代替暂时停办的保证保险。*组合贷款出现风险时，贷款银行处理抵押物或质物，或向保证人求偿所得款项时先清偿公答金贷款本息。房地产的抵押、转让（过户）房地产抵押1、房地产抵押是指抵押人用其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。2、如订立抵押贷款合同后抵押人要保证按期清偿本金及利息，并将房地产全价作为担保。3、房地产的抵押权设立后，并不转移其所有权和使用权。房屋仍然由抵押人占有和使用，同时抵押权人（银行）也不用管理房屋。因此对于双方来说都没有额外的负担。4、根据我国法律规定，国家实行房地产抵押登记制度。房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。抵押合同自登记之日起生效。5、为什么要做抵押登记手续。（1）为了保证当事人的合法权益。由于房地产抵押后并不转移占有和使用权，这种权利只有经过权属登记，记载于政府的户籍，才能使这一权利得到有效的保护。（2）对于抵押人来说，办理抵押登记对于抵押房地产的部位、数量、期限都经房地产管理部门确认，可以避免日后可能发生的争议。（3）对于抵押权人来说，可以了解到抵押物的实际情况以免受骗上当。6、房地产抵押应注意事项（1）借款人以所购自住住房作为贷款抵押物的必须将全部住房价值全额用于贷款抵押。（2）以房地产作抵押物的抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并到房地产行政管理部门办理抵押登记。（3）抵押人对设定抵押的房地产，在抵押期内必须妥善保管，负责维修、保养，并随时接受抵押权人的监督检查。（4）对设定的抵押物未经抵押权人同意，抵押人不得擅自处置。（5）抵押合同至借款人还清个人全部贷款本息时终止，解除抵押权人时应到房地产行政管理部门办理抵押注销登记手续。按揭按揭的来源“按揭”这一词来源“港、澳、台”地区地方方言按揭的含义有广义和狭义之分。广义：按揭是指任何形式的质押（即不动产的抵押）。狭义：按揭是指将房地产转移到贷款人名下，等还清贷款后，再将房地产转回到借款（抵押人）名下。按揭与抵押贷款不完全相同，对按揭较为贴切的解释是向购房者提供的购房抵押贷款，其贷款的目的是为了购买房屋（住宅）。按揭的优点：1、对于房地产开发企业来讲，银行向购房者发放贷款，使购房者提前买房有利于房地产开发公司加快资金的周转，以获得更多的利润。加快房屋的销售速度。2、对于购房者来说，减轻因购房带来的资金压力，能够轻松的买到自己比较满意的房屋。3、对银行来说，如果直接向房地产开发公司发放贷款，开发公司用贷款来建造的房屋并不能很快地全部销售出去，这势必影响开发公司的还贷能力。而直接向购房者发放贷款，购房者将所得的贷款全部用于购房，由于给予购房者的贷款要低于房价，购房者自己需投入一笔资金用以购买房屋，又由于购房者将所购的房屋作为抵押，所以还贷的可能性得到充分的保证。房地产抵押与按揭的区别一、按揭与抵押在法律规定上有所不同1、按揭过程中转变了房屋所有权人。2、抵押贷款不改变房屋所有权人。二、贷款目的不同1、按揭的目的在于最大限度地减少风险尽可能多的借得款项。按揭受益人是所有权人。2、按揭人的目标指向和按揭是同一的借款的目的是购房，取得产权。3、抵押的目的不是为了取得抵押物而是为了其他目的而贷款。三、运做程序上不同1、按揭贷款是在未取得房产证的情况下进行的一般情况是先办理他项产权证抵押担保，待还清贷款后产权由开发商转给按揭人。2、抵押申请应凭土地证、房屋产权证书办理。四、抵押与按揭牵涉当事人不同1、按揭当事人有：按揭人、按揭收益人、按揭担保人。2、抵押当事人有：抵押人、抵押权人。房地产转让一、房地产转让，是指房地产权利人通过买卖，赠与或者通过其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。二、房地产转让应具备以上几点：1、出卖者要拥有该房屋的所有权，并有处置这一房产的权利。2、没有禁止产权转移的相关限制。3、该房产没有设定抵押权。4、该房产无共有人或共有人同意转让该房产。三、房地产转让程序1、房屋交付后，在合同约定时间内，买卖双方到房地产所在的房地房管部门办理立契过户手续。2、买卖双方持身份证、户口本、买卖合同等有关文件、证明到房产所在地房产交易所进行登记。3、交易所在双方登记后，将依据有关的法规对房地产买卖行为进行审核，并向副总监部门报批，等报批通过后，再通过买卖双方到交易所办理过户手续。4、买卖双方在接到通知后，携带身份证、户口本、图章等材料同时到交易所，在缴纳了契税及相关费用后，就办妥了立契过户手续，作为证明，交易所会给买方发《房屋契约》，并将有关文件送到市房地局或各区县房地局。5、制证发放以上程序中如购房者购买的是商品房则上述手续可由开发商（卖方）代为办理，买方需要提供相关证件及税费。具体相关材料及收费标准如下：（1）身份证、户口本复印件（外地人需提供暂住证复印件）（2）人名章（正规方章）（3）过户交易手续费：120平米以下1000元，买卖双方各付一半。（4）契税：120平米以下总房款2%（由买方负担）120平米以上的部分总房款4%（由买方负担）（5）公共维修基金，总房款的2%（由买方负担）（6）测绘费：30元/户（7）登记费：0.3元/平米（8）工本费：6-15元/户第二部分住宅知识住宅的结构有哪几种形式住宅的结构是指住宅的承重骨架（如房屋的梁柱、承重墙等），其作用是保证住宅在使用期限内，把作用在住宅上的各种荷载或作用力，可靠地承担起来，同时在保证住宅的强度、刚度和耐久性的情况下，把所有的作用力可靠地传到地基中去。住宅建筑的形式由于有多种多样，加上其房间面积大小、开间进深以及组合方式的不同，相应采用的结构也就有所不同。商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分的。一般可以分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构三种形式：（1）砖混结构住宅砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构，又称钢筋混凝土混合结构。因为砖混结构的主要承重结构是粘土砖，所以砖的形状及强度就决定了房屋的强度。可以这样说，砖的形状越规则，砂浆的强度越高，灰缝越薄越均匀，砌体的强度就越高，房屋的耐用年限就越长。砖混结构的优点主要表现在：①由于砖是最小的标准化构件，对施工场地和施工技术要求低，可砌成各种形状的墙体，各地都可生产。②它具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定性。③可节省水泥、钢材和木材，不需模板，造价较低。④施工技术与施工设备简单。⑤砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料，因而在住宅建设中运用得最为普遍。（2）砖木结构住宅砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。这种结构的房屋在我国中小城市中非常普遍。它的空间分隔较方便，自重轻，并且施工工艺简单，材料也比较单一。不过，它的耐用年限短，设施不完备，而且占地多，建筑面积小，不利于解决城市人多地少的矛盾。（3）钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构，如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料施工建造的房屋。这种结构具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，室内活动空间也相应增加，室内空间分隔较自由。钢筋混凝土结构建筑依其施工方式的不同可分为：现浇钢筋混凝土结构与预制装配式钢筋混凝土结构两大类。1、什么是砖混结构住宅？答：砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、如空心砖等。“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。2、什么是框架结构住宅？答：框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。3、什么是单元式住宅？答：单元式住宅是指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房、厕所等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的楼房。4、什么是公寓式住宅？答：公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层大楼，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。5、什么是花园式住宅？答：花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。6、什么是跃层式住宅？答：跃层式住宅是指住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。优点是：①每户都有较大的采光面，通风较好；②户内居住面积和辅助面积较大；③布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。7、什么是复式住宅？答：复式住宅一般是指每户住宅在层高较高的一层楼中增建一个1．2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3．3米，而一般跃层式为5．6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设有一层的起居室高2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立。优点是：①平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高50％—70％；②户内隔层为木结构，将隔断家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价；③上部层采用推拉窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40％。不足在于：①复式住宅面宽大、进深小，如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然通风采光较差；②层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促憋气的不适感，贮藏间较大，但层高只有1．2米，很难充分利用；③由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断，木材的成本较高，且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。目前，这种住宅的设计正在不断改进，由于其精巧实用，价格较低，仍有广阔的市场前景。8、什么是住宅的层高和净高？答：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。目前，一般住宅层高在2．8米左右。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。9、什么是住宅的进深？答：住宅进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。我国城镇住宅房间的进深一般限定在5米左右，不能任意扩大，在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住宅成为狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。不过，进深大的住宅可以有效节约用地。10、什么是住宅的开间？答：住宅开间即住宅的宽度，指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是就一个自然间的宽度而言，故又称为开间，住宅开间一般为3．0—3．9米。规定较小的开间范围，可缩短楼板的层间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。住宅使用面积住宅房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。住宅套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和；各功能空间使用面积等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和。套内使用面积计算，应符合下列规定：1．套内使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和；2．跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积；3．烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积；4．室内使用面积按结构墙体表面尺寸计算，有复合保温层，按复合保温层表面尺寸计算；5．利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1．20米的空间不计算使用面积；净高在1．20～2．10米的空间按1／2计算使用面积；净高超过2．10米的空间全部计入使用面积；6．坡屋顶内的使用面积应单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中，需计算建筑总面积时，利用标准层使用面积系数反求。阳台面积应按结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内套型按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间。普通住宅套型分为一至四类，其居住空间个数和使用面积不宜小于以下的规定：一类住宅，居住空间2个，使用面积34平方米；二类住宅，居住空间3个，使用面积45平方米；三类住宅，居住空间3个，使用面积56平方米；四类住宅，居住空间4个，使用面积68平方米。上述使用面积均未包括阳台面积。套内空间应符合下列要求：卧室与起居室。（1）卧室之间不应穿越，卧室应有直接采光、自然通风，其使用面积不应小于下列规定，双人卧室为10平方米；单人卧室为6平方米；兼起居的卧室为12平方米。（2）起居室（厅）应有直接采光、自然通风，其使用面积不应小于12平方米。（3）起居室（厅）内的门洞布置应综合考虑使用功能要求，减少直接开向起居室（厅）的门的数量。起居室（厅）内布置家具的墙面直线长度应大于3米。（4）无直接采光的厅，其使用面积不应大于10平方米。厨房。（1）厨房的使用面积不应小于下列规定：一类和二类住宅为4平方米；三类和四类住宅为5平方米。（2）厨房应有直接采光、自然通风，并宜布置在套内近入口处。（3）厨房应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置，按炊事操作流程排列，操作面净长不应小于2．10米。（4）单排布置设备的厨房净宽不应小于1．50米；双排布置设备的厨房其两排设备的净距不应小于0．90米。卫生间。（1）每套住宅应设卫生间，第四类住宅宜设2个或2个以上卫生间。每套住宅至少应配置三件卫生洁具，不同洁具组合的卫生间使用面积不应小于下列规定：设便器、洗浴器（浴缸或喷淋）、洗面器三件卫生洁具的为3平方米；设便器、洗浴器二件卫生洁具的为2．50平方米；设便器、洗面器二件卫生洁具的为2平方米；单设便器的为1．10平方米。（2）无前室的卫生间的门不应直接开向起居室（厅）或厨房。（3）卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室（厅）和厨房的上层，可布置在本套内的卧室、起居室（厅）和厨房上层；并均应有防水、隔声和便于检修的措施。（4）套内应设置洗衣机的位置。墙建筑物室内外及室内之间垂直分隔的实体部分是墙。墙与基础相连，因此也可以说墙是基础的延伸。由于墙所在的位置、作用和采用的材料不同而具有不同的类型。按在平面所处的位置分类，墙可分为内墙和外墙。凡位于建筑四周的墙称为外墙，其中位于建筑两端侧面的墙称为山墙。凡位于建筑物内部的墙称为内墙。沿建筑物短轴方向布置的墙称为横墙，沿建筑物长轴方向布置的墙称为纵墙。按建筑物承重情况分，墙分为承重墙和非承重墙，凡直接承受外来荷载的墙称承重墙，凡不承受外来荷载仅承受自身重量的墙称非承重墙。按墙体所采用的材料和构造方式分，有砖墙、砌块墙、幕墙、复合墙、混凝土墙、大型墙板等。由于墙体具有承重和围护的双重作用，因墙体不仅需要有足够的强度和稳定性，而且要求具有保温、隔热、隔声、防风、防水等能力。墙体的厚度及所选择的材料应满足上述要求，且符合有关规范的要求。在建筑设计中墙体的材料选择应根据不同的要求因地制宜的选用。一般内隔墙应选用轻质高强、有良好的隔声、防火、防水性能的材料，且有良好的经济性。外承重墙一般多为砖墙和混凝土材料。不承重外墙常常采用轻质、保温隔热性能良好、具有一定强度和良好的防水防腐蚀和耐久性好的材料。玻璃幕墙悬挂在建筑主体结构上以玻璃为主要材料的外围护结构称为玻璃幕墙。玻璃幕墙一般由金属框格、玻璃、连接固定件、装修件、密缝材等五个部分组成。金属框有竖框、横框之分，起骨架和传递荷载作用。玻璃有单层、双层、中空玻璃，起采光、通风、保温、隔热等围护作用。连固件有预埋件、转接件、连接件、支承用材等，在幕墙与主体结构之间以及幕墙元件与元件之间起连接固定作用。装修件包括后衬板（墙）、扣盖件及窗台、楼地面、踢脚、顶棚等构部件，起密闭、装修、防护等作用。密缝材有密封膏、密封带、压缩密封件等等，起密闭、防水、防火、保温、绝热等作用。玻璃幕墙在设计时必须满足以下要求：1．和刚度要求。2．满足温度变形和结构构件变形要求。3．满足围护功能要求。4．防止“热桥”产生。5．满足防火要求。6．美观、经济、耐久、易维修、易清洁。7．满足水密性、气密性、保温性、隔声性、强度、刚度、防火等性能指标的要求。屋顶是建筑物最上层与室外分隔的外围护构件，屋顶可以起到抵抗雨、雪、防日晒、防寒、隔热等作用。屋顶一般分为坡屋顶和平屋顶两大类。坡屋顶的屋面常采用瓦，瓦有粘土瓦、水泥瓦、琉璃瓦、金属瓦、钢丝网水泥大波瓦、石棉水泥瓦、玻璃钢瓦等多种。坡屋顶的屋面坡度主要决定于屋面材料和排水两方面因素。坡屋顶可以分为单坡、双坡、四坡等形式。坡屋顶一般由承重结构和屋面两部分组成，其防水作用主要由屋面覆盖材料完成，其保温、隔热作用可以在屋面层做保温层，也可以在顶棚层上设保温材料完成。坡屋顶还应考虑隔热和通风等问题。南方地区屋顶表面受太阳直射，温度很高。为防止屋面热量传到室内，一般用屋顶的通风空间起隔热作用。屋顶的通风与隔热一种是把屋面做成双层，屋檐设进风口，屋脊设出风口，靠屋面通风隔热。另一种是在吊顶棚进行通风起到隔热的作用。平屋顶以采用钢筋混凝土屋面板为承重层。平屋顶排水分无组织排水和有组织排水两种，采用无组织排水时，屋面伸出外墙形成挑檐，屋面的雨水经挑檐自由落下。这种排水一般用于低层和次要建筑上。有组织排水是在屋面上做出排水坡度，有组织地把屋面上的水排到天沟或雨水口，然后经雨水口排泄到地面或雨水管道内。有组织排水又分为外排水和内排水两种形式。平屋顶防水常采用卷材防水和刚性防水等形式。无论采取何种防水材料，在设计、选材和施工时应严格遵守有关规范和要求，避免屋面渗漏现象发生。平屋顶还应设置保温层，保温层一般设在屋顶结构层与防水层之间。为了防止室内水蒸汽渗入保温层内，一般在保温层下设一道隔气层。屋顶保温材料应采用轻质，保温性能好，吸水率小的材料。窗是建筑围护结构中的一个部件，它除起到分隔、保温、隔声、防水、防火等作用外，主要的功能是采光、通风和眺望等。窗由开启部分和非开启部分组成，有平开窗、推拉窗、旋窗等几种形式。窗的大小尺寸一般根据采光通风要求、结构要求和建筑立面造型要求等因素决定。窗按材料分有木窗、铝合金窗、塑料窗、钢窗等几种。由于保温、隔声的要求，窗分为单层、双层、三层窗，北方寒冷地区多采用双层窗。窗玻璃厚度与窗扇分格大小有关。分格面积较大的窗，应选用较厚的玻璃。根据不同的使用要求玻璃还可选用磨砂玻璃、压花玻璃、夹丝玻璃、钢化玻璃、彩色玻璃、镀膜玻璃、中空玻璃等。窗的形式在建筑立面造型上起到重要的作用，在满足窗的使用要求基础上，对窗的大小、形状、位置进行合理设计是搞好建筑立面设计的主要手段之一。门门主要起对建筑和房间出入口进行封闭和开启作用，有时也兼通风或采光等辅助作用。因此要求门开启方便、关闭紧密、坚固耐用。门的形式有平开门、弹簧门、推拉门、折叠门、转门、上翻门、卷帘门等多种。按其组成材料分木门、钢门、铝合金门、塑料门、钢木组合门、玻璃门等。门的位置、数量、大小、形式和材料选用主要由使用和安全防火等要求决定。门的位置和开启方向的设计会影响人的使用和家具布置，尤其在住宅等居住建筑中更为重要。手动开启的大门扇应有制动装置，推拉门应有防脱轨的措施。双面弹簧门应在可视高度部分装有透明玻璃。旋转门、电动门和大型门的邻近应另设普通门。开向疏散走道及楼梯间的门扇开足时，不应影响走道及楼梯平台的疏散宽度。楼梯多层建筑中作为垂直交通之一的建筑构件，它由连续的梯段和休息平台和围护栏杆所组成。人流较多和超过一定层数的建筑，一般设有自动扶梯和电梯作为主要的垂直交通，但在这种建筑中也应设置楼梯。楼梯的数量、位置和楼梯间的形式可根据不同的使用要求和有关设计规范进行设计。一般楼梯的宽度按每股人流宽0.55＋（0～0.15）米的人流股楼确定，并不应少于两股人流。楼梯在改变方向时，其平台扶手处最小宽度不应小于梯段的宽度。每个梯段的踏步数一般不应超过18级，亦不应少于3级。楼梯平台上部及下部过道处的净高不应小于2米。楼梯净高不应小于2.2米。楼梯应至少于一侧设扶手，梯段净宽达三股人流时应两侧设扶手，达四股人流时应加设中间扶手。室内楼梯扶手高度自踏步前缘线量起不宜小于0．90米。靠楼梯井一侧水平扶手超过0.5米长时，其高度不应小于1米。楼梯踏步的宽度和高度应符合以下规定：1.住宅共用楼梯最小宽度为0.25米，最大高度为0.18米。2．幼儿园、小学校等楼梯最小宽度为0.26米，最大高度为0.15米。3．电影院、剧场、体育馆、商场、医院、疗养院等楼梯最小宽度为0.28米，最大高度为0.16米。4．其它建筑楼梯最小宽度为0．26米，最大高度为0．17米。5．专用楼梯是为某种专门目的设置的楼梯。如复式住宅的户内楼梯，供专门疏散用的封闭楼梯间、防烟楼梯间、室外楼梯等。（1）住宅户内楼梯最小宽度可做到0.22米，最大高度为0.20米。（2）封闭楼梯间一般应在建筑高度不超过32米的二类高层建筑、12～18层单元式住宅、不超过双层的通廊式住宅中设置。封闭楼梯间应满足下列要求：①楼梯间应靠外墙，并能直接天然采光和自然通风。②梯间应设乙级防火门，并开向疏散方向。③梯间的底层紧接主要出口时，可将走道与门厅等包括在楼梯间内，形成扩大的封闭楼梯间，但应采用乙级防火门与其它走道和房间隔开。④疏散用的梯间在各层的位置不能改变。⑤疏散楼梯和走道上的阶梯不应采用螺旋楼梯和扇形踏步。⑥疏散楼梯最小净宽分另0是住宅1.1米、医院1.3米、其他建筑1.2米。（3）防烟楼梯间应在一类建筑和建筑高度超过32米的二类高层建筑以及19层以上单元式高层住宅和11层以上通廊式住宅中设置。防烟楼梯间应符合下列要求：①梯间入口处应设前室或阳台、凹廊等。②前室面积大于6平方米。③前室应设防烟、排烟设施。④通向前室和楼梯间的门应设乙级防火门，并开向疏散方向。⑤前室内不应设烧水间、可燃物贮藏室、可燃气体管道、易燃或可燃液体管道和影响疏散的突出物等。（4）室外楼梯一般可作辅助防烟楼梯，其净宽度不应小于90厘米，倾斜度不应大于45°，栏杆扶手的高度不应小于1.1米。室外楼梯和每层平台应采用非燃材料制作。平台的耐火极限不应低于1小时。在室外楼梯周围2米处以内不应开设其他门窗洞口。楼梯按材料分可为木楼梯、钢楼梯、钢筋混凝土楼梯等。按形式可分为单跑楼梯、双跑楼梯、多跑楼梯、弧形楼梯、圆形楼梯等多种。管道井建筑物内供各种管道垂直通过而围合的空间称管道井。管道井空间的大小应根据管道安装、检修所需的空间要求确定。管道井的位置应尽可能在建筑物比较隐蔽的位置处，并应在每层公共走道一侧设检修门或者可以拆卸的壁板，检修口大小应满足人在检修时可以进入。在安全、防火和卫生方面互有影响的管道不应敷设在同一竖井内。管道井壁、检修门及管井开洞部分等应符合防火规范的有关规定。管道井每隔二至三层在楼板处应用相当于楼板耐火极限的非燃烧体作防火分隔。管道井与房间、吊顶等相连通的孔洞，其空隙应采用非燃烧材料紧密填塞。公摊面积说明公用建筑面积分摊原则是什么？1．商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。2．为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。3．公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。可分摊的公用建筑面积包括哪些？1．大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其它功能上为该建筑服务的专用设备用房。2．套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间包括哪些？1．机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。2．售房单位自营、自用的房屋。3．为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。其它购房人受益的其它非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。问：分摊公用建筑面积的计算方法是怎样的？答：分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数公用建筑分摊系数＝公用建筑面积÷套内建筑面积之和公用建筑面积＝整幢建筑的建筑面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积其它有关规定：1．售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。2．售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。3．建设项目部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其它商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经国土房管部门同意，并需书面承诺：先按预售合同的约定，用先行计算的商品房销售面积与购房人结算房价。在建设项目全部竣工后，与测绘部门最终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款。4．商品房如按整层或整楼门销售，其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的，不参加其它楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊。其公用建筑面积亦不被其它楼层或楼门分摊，其它公用建筑面积的分摊，按本规定执行。进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。住宅的层高：是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。住宅的净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离净高=层高-楼板厚度商品住宅的结构形式按承重结构分为：砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。砖混结构住宅：是指以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。砖木结构住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范转内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。房屋的使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准。一般来讲板楼的使用率在75％~85％，塔楼在70％~80％。什么是物业管理：物业管理是物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托，依照物业管理合同或协议对己投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。什么是公共维修基金：是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定：凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位共用设施设备维修基金。由此可见，这项基金用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定：共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等等。共用设施是指，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施设备使用的房屋等等。

《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中也规定了这项收费的数额。购房者和售房单位应当签订有关维修基金交纳约定，具体数额按购房款的２％比例收取。这项收费属业主共同所有。

在基金的管理和使用上，应当在银行开立专门账户、专款专用。除可以购买国债或法律允许范围之内的其他用途外，严禁挪作它用。

维修基金自存入银行之日起，按规定计息。在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售应当将代收的维修基金移交给房地产行政副总监部门代管，在业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政副总监部门将维修基金移交给物业管理企业代管，同时，业主委员会定期检查和监督物业管理企业的行为。

在使用过程中，物业管理企业应当制定出年度使用计划，经业主委员会审批后实施。

当物业管理企业发生变更时，代管的维修基金经业主委员会审核无误后，再办理账户转移手续。

对业主而言，如果转让房屋所有权，则结余的基金不予退还，而是随房屋所有权同时过户。如果房屋因拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人交纳的比例退还给业主。商品房销售面积计算公式：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积分摊的公用建筑面积=套内建筑面积＊公用建筑面积分摊系数公用建筑分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和公用建筑面积=整幢建筑的建筑面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。居住区用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地,含宅间绿地和宅间小路等的总称。公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。居住区级道路：一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。小区级路：一般用以划分组团的道路。组团级路：上接小区路，下连宅间小路的道路。宅间小路：住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。配建设施：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。其他用地：规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。公共活动中心：配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。道路红线：城市道路,含居住区级道路用地的规划控制线。建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。日照间距系数：根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。建筑小品：既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。住宅平均层数：住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值层。高层住宅大于等于10层比例高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率％。中高层住宅7～9层比例中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率％。人口毛密度每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量。人口净密度每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量。住宅建筑套密度毛每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数。住宅建筑套密度净每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数。住宅面积毛密度每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积平方米／公顷。住宅面积净密度也称住宅容积率。是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积平方米／公顷或以住宅建筑总面积（万平方米）与住宅用地（万平方米）的比值表示。建筑面积毛密度也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积平方米／公顷或以总建筑面积万平方米与居住区用地（万平方米）的比值表示。住宅建筑净密度住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率。建筑密度居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率。绿地率居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地即道路红线内的绿地，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。拆建比新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。土地开发费每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用。住宅单方综合造价每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用元／平方米第三部分北京房地产发展阶段1、92～97年： 其中92～94年房地产市场较为活跃周期，95年～97年，消费委缩，较低迷阶段特点：集团购买占主力容积率时代容积率=地上总建筑面积/总占地面积（盖了多少房子的衡量尺量）主要考虑地段位置和开发商关系，个人需求不视重视商品住宅主要集中在市区（三、四环）建筑形式以高层塔楼为主房价居高不下个人消费的高档、外销公寓为主 市区内：价格万元以上远郊区：高档别墅95～97年特点：高档商品房的滞销，96年空置率34％，住宅面积87％，供过于求，需求减少普通住宅市场的消费主体缺位，每年竣工面积700～800㎡，机关的购买85％以上，个人购买比率（个体、三资企业买主）基础设施，生活服务设施滞后开发商也面临困境，不了解市场需求原因：住房制度改革进程缓慢，个人靠单位分配，有效需求充足98年以后：房改力度加大，亚洲金融危机消退，房改政策出台金融政策支持政府投资规模不断扩大特点：消费体的转变集团→个人消费观念转变住宅品质新换人的阶段，体现在：A.建筑本身：注重户型设计，居室空间营造是核心标准建筑形式：高密度塔楼→优化塔楼（一梯八户、六户）→高层板楼（适合北京）→低层低密度住宅建筑外观：建筑立面的处理，体现建筑个性B.环境营造（社区）：请专业公司设计社区服务配套设计的完善（全新出现）住房配置标准有很大的提高（热水、网络、智能化、高标准的户门等）住宅市场的单一化到多样化外销公寓→内销→中、高档精品住宅→普通住宅→经济适用房住宅的供应区域范围不断扩大加快危旧房的改造，二环内也出现一定量的商品住宅，疏散市区人口密度，四环的内属市区范围，周围十个边远集团推广、包装、营销手段极大丰富楼书、样板、广告攻势、现代城整版广告、《北青》、《精品》、《晨报》、《晚报》、核心媒体周二、周四《北青》、周五《精品》、周三《晨报》、周四《晚报》楼市价格主动下调三、四环4000～5000元左右逐渐出现，变相降价：住宅品质逐渐提开房地产开发商的整体运作水平大大提高99年～2000年市场持续走强，还有2～3年发展空间纳税种类及税率目前在房地产交易中需购房人交纳的税费主要有：1．签订预售合同时需交纳的税费：税(费)种类税率计税(费)前提税（费）计算标的纳税(费)义务人印花税1‰签署房屋预售合同购房金额买卖双方各0.5‰*公证费3‰合同公证购房金额买受人*律师费2.5-4‰签署房屋预售合同购房金额买受人保险费保险公司确定财产抵押贷款购房购房金额买受人评估费100万元以下0.5%100-1000万元0.25%公积金政策性贷款购房金额买受人抵押登记费0.3元/平米财产抵押贷款购房建筑面积买受人*此两项费用不是必须交纳的费用,购房人如不委托律师或不办理公证手续则不需交纳

2．在申办产权证过程中需交纳的税费:税（费）种类税率计税（费）前提税（费）计算标的纳税（费）义务人房屋买卖手续费3元/平方米房屋买卖建筑面积买受人契税120平米以内为2%购买房屋购房金额买受人120平米以下部分2%120平米以上部分为4%购房金额买受人公共维修基金房价款的2%

购房金额买受人房屋产权登记费0.3元／平米房屋产权转移建筑面积买受人土地使用权登记费0.13至0.3元／平米取得土地使用权占地面积买受人房屋所有权证4元／件取得房屋所有权证件数买受人房屋所有权证印花税5元／件取得房屋所有权证件数买受人国有土地所有证20元／件取得国有土地使用证件数买受人减免税在上述由购房人支付的税费中，可获得减免的只有契税。契税的减免条件为：凡全民、城镇集体所有制单位，有当地正式城镇户口的职工，按省、自治区、直辖市人民政府批准的标准价，第一次购买本单位公有住房，在规定的住房标准面积内，可以免交契税，免税照顾每户只能享受一次。同时，复转军人回乡购房自住和离退休干部购置公房或私房，原则上应交纳税，为体现国家照顾，可由本人书面申请，经县以上征收机关批准给予减免税照顾。对因国家征用（占用）房产，使用国家给予的房产补偿费所购置的房产，其价格高出补偿费部分的，原则上应纳税，如超出部分不超过补偿费的30％，则可给予免征契税的优惠。手续印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。整个缴纳完税的程序是：在凭证书立或领受的同时，由纳税人根据凭证上所载的计税金额自行计算应纳税额，购买相当金额的印花税票，粘贴在凭证的适当位置，然后自行注销。注销方法是：可以用钢笔、毛笔等书写工具，在印花税票与凭证的交接处画几条横线注销。不论贴多少枚印花税票，都要将税票予以注销，印花税票注销后就完成了纳税手续，纳税人对纳税凭证应按规定的期限妥善保存一个时期，以便税务人员进行纳税检查。对有些凭证应纳税额较大，不便于在凭证上粘贴印花税票完税的，纳税人可持凭证到税务机关，采取开缴款书或完税证缴纳印花税的办法，由税务机关在凭证上加盖印花税收讫专用章。个人住房商业性贷款利率及万元还本息金额表单位:元年份月数月利率(‰)年利率(%)月还款额本息总额总利息1123.9