土地成片开发运营模式及案例(郑州讲座)

新型城镇化政策导向下的土地成片开发运营模式及案例崔元星国际商务策划师2013年03月30日开场白：城市化、城镇化与房地产城市化是近十年地产界的“热词”城市化内涵走偏：虚假的城市化率——人口问题、公共福利问题，

城市化包括：人、城市建设、工业发展、第三产业20年前，城乡剪刀差还根深蒂固，农业支撑城市及工业10年前，城市化成为城市扩张的代名词，三农问题凸显城镇/市化离不开“农业产业化”，脱离农业产业化的城市化难以持续城镇/市化离不开“城镇体系”，城市空间结构从“圈层”走向“城镇体系”当下，新型城镇化成为热点很多政策还是难以突破：土地政策、人口户籍政策、公共福利等等城镇化的关键仍然是土地和户籍所谓的“新”——产业环境、农业环境、人口流动、城市发展条件不一样了新型城镇化的关键在新形势下完善“城镇体系”！1本报告背景回顾自2004年初起历时9年不断补充完善；浓缩了500余篇土地专业原创文章精华；应邀给咸阳、兰州、徐州、安阳、临沂、贵港等10余城市领导讲授；在中国生态文化论坛、博鳌论坛、全球人居环境论坛、中国城博会、中国地博会、清华大学地产总裁班、住建部政研中心及中国土地一级开发网等多个活动讲授50余场；受到原中央政治局常委李长春等百余位国家及省部市级领导点评。帮政府圈钱，帮企业圈地促进阳光下的钱权交易！2土地成片开发关键流程前期：画饼定位策划规划立项中期：做饼土地征收多通一平公益设施有机配套后期：分饼引擎开发营销出让分利收益关系指数

加法

乘法参与越深，收益越大抓牢前期，严控中期，把握后期3讲课提纲

从宏观到微观，从理论到实践，从普遍到个案1区域格局

2政策形势3新型城镇化4国家规划5成片开发6一级开发7土地营销8分类案例：8.1城市新区8.2产业园区8.3商业街区8.4旅游景区8.5成片改造互动提问

现场答疑4开篇案例：

兰州崔家大滩成片土地一级开发案例意义思考：政府：原来是靠财政自筹财力不足，靠银行贷款赶上中央清理融资平台，靠发债无望，投资商：原来靠参与政府市政工程挣管理费，靠获得土地使用权后开发房产租售挣钱政府和开发商面临怎样的转型？时间：2012年9月4日，《兰州日报》地点：兰州市七里河区崔家大滩地区投资商：中国铁建股份总投资：100亿元总面积：4000亩开发内容：土地征收、基础设施、河道整治及土地包装策划等袁占亭市长评价：创造了兰州及西北地区土地一级开发市场化新模式5兰州造城运动兰州造城运动的三个动因：兰州国家级新区获批（国家政策）低丘缓坡试点获批（国土部门用地规模、指标扶持）一级开发模式地方认可（融资渠道打通）低丘缓坡试点：2012年3月获批国土资源部试点，兰州新区10平方公里、兰州新城10平方公里兰州新城：太平洋建设集团，一期投资200亿元，推移山丘700余座，平整面积约160平方公里碧桂园项目：意向总投资600亿元恒大绿洲：总投资95亿元，规划占地面积约3089亩6西部开发中部崛起振兴东北沿海开放1区域格局交通与通讯技术的发展，促进了区域间的联动与竞争加剧，城市功能定位调整，跨城市新区兴起，区域开发活跃7《人民日报》中国经济周刊2007年第15期中国区域经济发展历程：局部隆起海湾战争核心泛化遍地开花1区域格局8热点区域3个核心经济圈：珠三角处于盘整期：双转移、三旧改造、广佛同城、深莞惠一体化长三角处于成熟期：杭州湾大桥、苏通大桥、崇明隧道、虹桥枢纽环渤海处于成长期：天津滨海新区、唐山曹妃甸、河北沿海经济带6个经济特区：1979年7月，中央和国务院同意深圳、珠海、汕头、厦门市试办出口特区，1980年5月改称经济特区1988年4月，全国人大通过决议批准海南省为经济特区2010年5月，中央新疆工作会议上中央正式批准喀什设立经济特区14个沿海开放城市：大连、秦皇岛等14个港口城市（1984年4月）1区域格局910个国家综合改革配套试验区/新特区：上海浦东新区（2005.6）天津滨海新区（2006.5）重庆市、成都市（2007.6）统筹城乡武汉城市圈、长株潭城市群（2007.12）两型社会深圳市（2009.5）综合配套改革总体方案获批沈阳经济区（2010.4）新型工业化山西省（2010.12）资源型经济义乌市（2011.3）新型国际贸易6个国家级新区（国务院批准，副省级建制）：上海浦东天津滨海重庆两江（2010.5.）浙江舟山群岛（2011.6.）甘肃兰州（2012.8.）广东南沙（2012.9.）热点区域1区域格局1020余个国家级战略规划区域：广西北部湾经济区（2008.2）珠江三角洲地区（2008.12）关中—天水经济区（2009.6）江苏沿海地区（2009.6）辽宁沿海经济带（2009.7）珠海横琴新区（2009.8）吉林图们江区域（2009.11）黄河三角洲高效生态经济区（2009.12）甘肃省循环经济示范区（2009.12）鄱阳湖生态经济区（2009.12）海南国际旅游岛（2010.1）中部皖江城市带（2010.1）长江三角洲地区（2010.5）深圳前海深港现代服务业合作区（2010.8）大小兴安岭林区（2010.12）山东半岛蓝色经济区（2011.1）海峡西岸经济区（2011.3）浙江海洋经济发展示范区（2011.3）青海省柴达木循环经济试验区（2011.3）广东海洋经济综合试验区（2011.8）新疆阿勒泰地区吉木乃国家级边境经济合作区（2011.9）河南省中原经济区（2011.10）河北沿海地区（2011.11）成渝经济区（2012.1）陕甘宁革命老区振兴规划（2012.3）黔中经济区（2012.8）1区域格局11警钟政府应该也必须与开发商共赢！有一个城市，前些年土地过度批租，政府无地可用，一些开发商提出可向城郊发展，通过房地产业带动开发新区。这一建议与领导者想法一拍即合，市里于是修改规划，把旅游用地变成商住，还出台了优惠政策，开发商纷至沓来，新楼盘一个个拔地而起，政府拨出巨款完善配套设施，尽管新区居民不多，仍斥巨资开通公交线路，安装造型精美的昂贵路灯，房价随之一路飙升。新华社记者梁思奇6月12日发自南宁2政策形势12我国土地、房地产政策的“毛病”

招拍挂价高者得助长了“唯利是图”

“一刀切”，“上海感冒，全国吃药”

太具体，有越位的嫌疑。太敏感，容易被媒体、商家借势操作

限购、限价、限贷、限利，治标不治本，以行政手段扰乱市场秩序，为下一届政府埋下更大的隐患根源：我国实行政府垄断的土地管理体制

一方面，政府需提供住宅、厂房、商厦用地来满足不断增长的居民居住及商业活动需要。这个目标要求：土地价格越稳定、越低廉越好；另一方面，土地出让是土地增值和地租的来源，又是征税的重要基础。这个目标又要求土地价格最好能够不断上涨。政府一直处于两难境地，是保证城市长期利益和民众的公共利益，还是获取短期的财政收入提高现行管理政绩？在很多的情况下，尤其是各地市大力发展城市建设的当前，大部分都选择后者。土地财政在相当长的时间内仍然是地方财力的主要来源，除了极少数有烟厂、酒厂的地区，或者先靠卖地发展起来的地区。2政策形势13中央与地方的财权之争业内外基本达成了共识，房价暴涨的根源是“土地财政”，但“土地财政”缘何而来、何时才能消亡？年关将至，土地、房产市场依然跌宕起伏，中央及国家高管换届进行中，回顾一下中央与地方政府的财权争夺史，也许会理清“土地财政”的来龙去脉。分税制：1994年起，中央财力大增，地方政府逐渐力不从心土地出让金：近10年来，土地出让金占地方政府财政收入的比重逐年增长，2009年达到46%，2010、2011年全国土地出让金收入分别达到2.9、3.2万亿元，政府一边忙着向上要新增用地指标，一边忙着向下拆旧解放存量用地银行融资：2008年11月5日，4万亿救市刺激，2010年底，全国共有地方政府融资平台1万余家，贷款总额逾10万亿元，2010年6月10日出台国发[2010]19号紧急清理融资平台政府债券：地方政府债券最早出现在新中国成立初期，1981年恢复国债后地方债券消失，1993年地方国债被国务院明确“叫停”，1995年1月1日起施行的《预算法》第28条明确规定地方政府不得发债。2009年，为了应对全球经济危机及四川赈灾，中央为地方6省区代发2000亿地方债，初期遭遇零交易尴尬。2011年11月，允许上海市、浙江省、广东省、深圳市开展地方政府自行发债试点，市场反响火爆。地方自行发债能否在全国、尤其是西部地区推行，值得商榷！地方自行发债能否降低地方政府对土地财政的依赖、直至彻底消灭土地财政，更值得期待！2政策形势14土地开发的利润空间究竟有多大？纯农用地征转为建设用地20-25万元/亩（征地及青苗补偿费、基础设施配套）含零散民居的农村用地改造50-80万元/亩（假设每两亩含一户宅基地）旧城区、工业区改造100万元/亩以上建设用地比例70%左右居住及商服等经营性用地比例50%左右工业用地出让价格4-56万/亩（大部分地方政府都是赔钱卖工业用地）10-30万人小城市主城区居住用地100-200万元/亩30万人以上地级市300万元/亩以上100万人以上省会大城市500万元/亩以上商业用地地价更高2政策形势15开发商应对策略战略重心——从关注终端转向前端土地营销、一级开发战略扩张——从聚焦一线转向外围拿地方式、信息、概念——多元化产品结构——以住宅为主转向综合体非住宅类热捧：旅游地产、养老地产、产业地产等2政策形势16全国性土地问题土地违法违规案件增多，大案要案触目惊心政府土地管理部门已成为继交通之后又一个腐败重灾区暴力征地拆迁、群体性土地事件频发土地资源紧缺日益严重，耕地红线日益逼近新增指标越来越难，存量及闲置浪费严重土地政策法规层出不穷，顶层设计缺陷，盲区依然很多土地增值收益巨大，土地利益关系纷繁复杂政府对土地财政的依赖性根深蒂固土地二元管理引发城乡冲突、工农冲突未来趋势：去二元化：城镇与乡村，国有与集体，陆域与海域有问题，更有机会！2政策形势172012土地相关政策解读2月29日，《深圳市土地管理制度改革总体方案》

被误读为小产权房确权，实质是打破城乡二元结构的尝试

3月20日，《建设用地容积率管理办法》（建规〔2012〕22号）

对容积率腐败起到了一定的震慑作用，但难以根除官商利益勾结根源

5月23日，《限制用地项目目录（2012年本）》、《禁止用地项目目录（2012年本）》

住宅用地容积率不低于1，限制赛车场、主题公园，禁止别墅、高尔夫、赛马场及政府楼堂管所6月15日，《关于进一步鼓励和引导民间资本投资国土资源领域的意见》（国土资发〔2012〕100号）

鼓励农用地整治、存量建设用地改造，原有划拨用地按合法程序补交土地出让金后可用于经营性开发或转让，但未涉及新增建设用地整理6月1日颁布，7月1日实施，《闲置土地处置办法》

老办法新形势，盘活存量工业为主，缺乏细则，严格执行过期收回难2012年10月29日，我国首部全域立体开发、突出陆海统筹的《全国国土规划纲要(2011~2030)》由国家28部委联合编制完成，年内上报国务院、全国人大审议通过后，将成为“国土开发宪法”，统领所有规划。2政策形势182013年土地新政展望2政策形势新修订的《土地管理法》《集体土地征地补偿条例》《全国国土规划纲要》鼓励开发低丘缓坡政策

鼓励存量用地开发新政市场化的填海造地政策

落实新型城镇化及中央一号涉农文件相关土地政策

19看图说话：以城市为中心的城市圈，到省会经济圈，到城市群及城镇化是中国区域经济发展的趋势从东部到中部、再到西部，城市群逐渐成熟，这是中国城镇化新型发展的宏观背景3新型城镇化20新型城镇化的政治背景十六大提出了“走中国特色的城镇化道路”，十七大的进一步补充是，“按照统筹城乡、布局合理、节约土地、功能完善、以大带小的原则，促进大中小城市和小城镇协调发展”。十八大新“四化”，要坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。

李克强：“…城乡差距量大，差距就是潜力，未来几十年最大发展潜力在城镇化。”而在日前召开的中共中央政治局会议上，“积极稳妥推进城镇化，有序推进农业转移人口市民化”同样成为未来扩大内需的政策要点之一。2012.123新型城镇化21新型城镇化的两大热点区域1）大城市城中村改造广东三旧改造

深圳城市更新

各地城市中心区及副中心区、新区升级建设

2）新市镇开发

增减挂钩推动下的灭村造镇运动

江苏：万顷良田建设工程

山东：村改社运动，推进农村住房建设与危房改造

四川：拆院并院

河北：新民居

3新型城镇化22新型城镇化“提高土地资源集约利用”单位产值提升，单位GDP的用地要降低；集约利用方向，推动新的“四化”——工业化、信息化、城镇化、农业现代化。《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》与土地相关的数字有两个，一是耕地保有量保持在18.18亿亩，二是单位国内生产总值建设用地下降30%；《纲要》第二十二章第三节“节约集约利用土地”指出：坚持最严格的耕地保护制度，实行最严格的节约用地制度，加大闲置土地清理处置力度，鼓励深度开发利用地上地下空间。《纲要》透露出“严格控制用地规模、鼓励拓展利用空间”的强烈信号。3新型城镇化23新型城镇化的发展类型产业升级要求政府支持、土地确权与供给人的社会效应要兼顾生产与生活土地价值的溢出需要合理的定位与引导产业的集聚效应，人的社会效应，土地价值的溢出效应，而后有市、镇、城3新型城镇化24类型一：成都模式以大城市带大郊区发展对土地确权颁证，建立农村土地产权交易市场，设立建设用地增减指标挂钩机制。以发展较好的区域作为起步点，确立优势产业，形成以市场为导向的产业集群。另外再配以农民的公共服务和社会保障，提高农民的生活水平。瓶颈：土地确权后的农民长期生产收益、生活保障问题。3新型城镇化25类型二：天津模式以宅基地换房集中居住天津的小城镇发展主要又分为四种子类型：整体推进型、都市扩散型、开发拓展型和“三集中”型。其主要做法为乡镇政府主导的“以宅基地换房”，先解决搬迁农民的安置问题然后通过土地集约增值的收益发展地区产业，解决农村居民的就业问题。将农民的集中居住与城镇化、产业化有机结合。瓶颈：土地置换后的农民就业问题。3新型城镇化26类型三：广东模式通过产业集聚带动人口集聚一是珠三角模式，即以乡镇企业和民营企业集中的中心镇为发展依托；二是山区模式，即围绕着县城，发展专业镇。珠三角模式的主要做法是通过产业集聚带动人口集聚，进而实现城市周边地区的快速崛起。瓶颈：产业转移和升级之后产业人口留下以及本地人口远期发展问题。3新型城镇化27类型四：苏南模式以乡镇政府为主组织资源政府出面组织土地、资本和劳动力等生产资料，出资办企业，并由政府指派所谓的能人来担任企业负责人。苏南模式的主要特征：农民依靠自己的力量发展乡镇企业；乡镇企业的所有制结构以集体经济为主；乡镇政府主导乡镇企业的发展。瓶颈：所有制产业升级以及外来高水平产业的进入问题。3新型城镇化28类型五：温州模式以个体私营企业为主体温州模式是以个体私营企业为主体、迅速发展为推动力的区域经济发展模式。在温州，当地政府扶持个体私营经济，这是改革开放后地方政府有了自己可追求的利益，利用本地区可利用的资源，发展地域经济的方法。瓶颈：土地使用过度，个体经济没有“爹、娘”。3新型城镇化29各种模式都有自己的“软肋”产业不佳，土地价值难以提升当地居民生产生活难以持续，社会环境堪忧土地确权不当，导致土地价值难以市场化增值3新型城镇化30新型城镇化下的成片开发发现有开发价值的特色资源镇区、功能片区

资本市场价值

＆

终端消费市场价值获取建设用地的可能性（镇域及新片区开发瓶颈）

存量

＆

新增3新型城镇化31精准定位——新城镇化的重要突破口结合区域，定位新型城镇——从城镇体系定性结合产业，导入发展动力——从产业角度定调结合土地，实现长期增值——从价值角度定价3新型城镇化32把准脉搏——新型城镇化的发展趋势成熟产业镇改造升级从生产聚集走向产业链聚集产生新的居住、园区、综合体、专业市场、商业等需求中山小榄镇——灯具、东莞虎门镇——服装新机遇、新市场的小城镇资源性特色镇（资源优势——产业优势——经济优势）近郊镇（服务业、旅游休闲业）中心镇（商贸业、物流业）核心经济圈辐射区的小城镇特色农业镇（农业产业化，农产品精深加工，农业会展、农业休闲等新兴边缘型农业）滨海小城镇（海洋经济，湾区，临港产业）3新型城镇化33国家规划——新型城镇化的规划背景2010年，《全国主体功能区规划》将城市圈群落实到空间2012年《全国海洋功能规划》将圈群发展延伸到全域范围内2012年10月29日，我国首部全域立体开发、突出陆海统筹的《全国国土规划纲要(2011~2030)》由国家28部委联合编制完成，已上报国务院，全国人大审议通过后，将成为“国土开发宪法”，统领所有规划《全国促进城镇化健康发展规划（2011-2020年）》由国家发改委牵头，财政部、国土资源部、住建部等十多个部委参与编制，将于近期对外颁布。国土资源部2012.12.12《关于开展2012年度全国城镇地籍调查数据更新汇总工作的通知》，与此同时，国土资源部还在进行“农村集体土地确权验收工作”，完善农村集体土地产权制度、建设城乡统一土地市场的前提。4国家规划34成片开发定义性质：集体与国有用途：农用地、建设用地、未利用地宗地：地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块宗地开发成片开发5成片开发35土地用途管理土地是最重要的固定资产土地用途管理是土地管理的核心土地用途分类：土地利用现状分类GB/T21010-2007：农用地、未利用地、建设用地

土地利用总体规划：允许建设区、有条件建设区、限建区、禁建区城市用地分类与规划建设用地标准：居住用地R、公共管理与公共服务用地A等土地出让用途：居住、商服、工业等5成片开发36利于城市总体形象的营造及总体规划的执行降低城市总体开发成本，避免各自为政、遍地开花节约土地流转成本节约土地基础开发资金把土地运营的增值空间部分让渡给企业，给运营商的升级提供了机会和土壤土地成片开发的优点5成片开发《人民日报》2006.3.2.福建土地出让上限8公顷《中国国土资源报》2006.2.21.划小地块招牌挂收益增值途径；5.30.成片开发能提高土地综合效能国土部出台《限制用地项目目录（2012年本）》规定商品住宅宗地出让面积不得超过：小城市（镇）7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷37泛地产住宅楼盘不断变大（社区）旧城成片改造园区经济发展（开发区、工业园、农业园等）新功能城区崛起城市群、农村城市化国土整治规划出台（零散土地连片、矿山治理）围垦填海……产业融合功能集聚泛地产居住购物商务休闲教育…………农业工业商业旅游5成片开发38一级开发与二级开发稀缺资源也需要营销、好地块也需要策划卖布还是衣服资源、资金与知本业主制理论：各方角色定位基本问题5成片开发39业主制角色投入产出一级运营商整合能力、理念、启动资金土地增值政府资源、环境、心态税收、社会就业、政绩顾问机构智力资本顾问费战略投资商资本投资收益入驻企业、二级开发商租金、固定资产投资、流动资金经营利润5成片开发40围海造地海洋功能区划2012年3月3日，国务院批准了《全国海洋功能区划（2011-2020年）》10月16日，国务院批复了广西等8省区《海洋功能区划（2011-2020）》11月6日，国务院批复广东等3省市《海洋功能区划（2011-2020）》，其中，到2020年，广东省建设用围填海规划控制在2.3万公顷以内。管辖权现状：城市建设用地归口国土部门，农村集体用地归口农业部门，滩涂未利用地归口国土或水利部门，林地归口林业部门，海域与海岛归口海洋部门趋势：海域比照陆域、集体比照国有用地统一归口到国土部门2012年2月24日，广东省土地开发储备局成立，尝试将围海造地纳入土地管理系统开发审批流程：海域使用权审批：适用《海域使用管理法》围海造陆工程实施：适用工程管理相关条例办法围海造陆后土地使用权管理：适用《土地管理法》、《城市房地产管理法》5成片开发41海岛开发《无居民海岛使用权登记办法》：2010年12月7日，由国家海洋局出台，可以通过申请或招拍挂公开方式获得无居民岛使用权，并公布了“无居民海岛使用权出让最低价标准”我国首批可开发无居民海岛公布：2011年4月12日，176个可开发的海岛涉及辽宁等8个省区，其中，广东最多共60个我国第一本无居民海岛使用权证：2011年11月8日，国家海洋局向宁波商人黄益民颁发编号为110001的宁波象山的旦门山岛50年的海岛使用权证5成片开发42成片项目退出机制/盈利模式卖协议：协议体现了企业的商务谈判能力，更是企业品牌影响力的综合体现，所以，能够达成协议本身也是有价值的。协议甲方分为各级政府、政府专业部门及政府所属国有企业等，协议深度分为意向书（明确投资意向及项目）、框架协议（明确项目用地及投资内容、投资计划等）、协议（明确开发模式、双方的责权利及罚则等）。卖批文：获得核心引擎项目立项批文及片区城规、土规及控规等规划批文。卖工程：完成市政及公益项目所有手续后转包工程获得收益。卖土地：整理开发完成后经营性用地出让，与政府分享土地增值收益。卖股权：低价曲线拿地后打包或分别转让子公司。卖房子：曲线拿地后自行或合作进行二级开发，出售房子获利。卖管理：通过出租房子或物业管理获得收益，也可以输出品牌管理，品牌连锁获益。5成片开发43地产大鳄吞噬海南崔元星：寻找海南大地主2010年3月24日《深圳商报》中粮集团——亚龙湾：17年前进入海南，拥有开发面积18.6平方公里，正在争取亚龙湾二期10平方公里开发权鲁能集团——盈滨岛：目前在海南拥有约19平方公里土地，2006年2月20日，获得11平方公里盈宾岛开发权华润集团——石梅湾：1999年，180公顷土地使用权，2003年4月，12平方公里的主开发商中信集团——博鳌二期：2004年海洽会上，在原41.8平方公里博鳌特别规划区的基础上将规划区扩大到122平方公里天津万隆——海口新埠岛：2005年3月7日，1.3万余亩土地的开发权李嘉诚等——海棠湾：2005年，李嘉诚父子、保利集团及以上海家化为首的上海联合体就一同开发海棠湾达成协议，后搁浅。2006年11月，确定7家企业分割总规划面积98.7平方公里的海棠湾开发权5成片开发44中信泰富——神州半岛：2005年，规划范围约37.93平方公里深圳华隆——铜鼓岭：2005年10月，总规划面积84.3平方公里，其中陆地面积46.64平方公里，2009年底，鲁能集团收购该项目60%股权。雅居乐——清水湾：2006年8月，清水湾1.5万亩土地、12公里海岸线，2008年7月4日，出售清水湾项目30%的股权，作价为人民币52.8亿元富力——澄迈等：近2万亩土地的开发权，其中，澄迈富力红树湾项目占地6700亩，在陵水富力湾占地2500亩香港骏豪——海口羊山：2007年，海口“791工程”，协议开发面积3.5万亩海航置业——新生的本土大地主：成立于2007年的企业，已在海南18个市县拥有土地储备，仅在保亭县，海航置业就拥有150平方公里的一级土地开发权，在兴隆的土地储备高达1万亩，在临水有10平方公里的土地储备江苏中南集团——儋州滨海新区：2009年8月，1万余亩的滨海新区江苏国信集团—乐东龙沐湾：2007年6月9日，25.28平方公里公开报道的海南已签约一级开发总面积610平方公里，开发总投资逾3000亿元，至少可满足新增人口300-500万人居住（全国第六次人口普查公布，截至2010年11月1日零时，海南省总人口为人，十年增加80万人）5成片开发45成片地产开发新趋势管理去二元化：城乡统筹、国有与集体一体化、海陆协调开发概念细分化：旅游地产、养老地产、农业地产、产业地产等拿地方式多元化：一级开发曲线拿地、自主更新、合作、合股、收购等绿色地产：绿色建筑、生态城市、低碳城市、智慧城市蓝色地产：填海造地、海洋经济、滩涂开发、无人岛开发土地立体开发：向上、向下、上山、下乡5成片开发46一级开发现状6一级开发土地一级开发三个历程：合二为一、政府独揽、逐步市场化三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）一级开发的核心、难点：征地和拆迁，其实是利益平衡一级开发的瓶颈：融资难、一级开发企业的利益难以保障一级开发热点问题：影响大、诱惑大、弹性大47开发方式成片与分片存量与增量割腊肉式指婚式（即五统一）招亲式新城公司式借壳上市式盈利方式工程管理费土地增值临时性地租经营性基础设施项目营利性公建配套项目垄断性资源文化视觉资源6一级开发48一级开发模式BT模式——工程管理费理论模式——土地增值分利实践模式——低价曲线拿地二级开发获利6一级开发49政府主导下的市场化模式政府税收财力不足银行贷款严格限制中央发债杯水车薪自行发债遥遥无期联姻社会资金也许是不错的选择“三共”保障体系理念共鸣：公开招女婿资源共享：公平谈条件投资共赢：公正建家庭操作要点与政府签订投资协议发改委立项纳入规划合资注册公司报批土地一级开发方案土地整理计划土地供应计划土地出让收益合法分配：财政收入与企业收益6一级开发《城市开发》独家专访50各地一级开发政策差异国务院国发〔2010〕13号《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》第二条的第（十）款指出“鼓励民间资本参与土地整治和矿产资源勘探开发”国土资发〔2012〕100号《关于进一步鼓励和引导民间资本投资国土资源领域的意见》北京2002年2月，《北京市土地一级开发管理暂行办法》2005年9月，《北京市土地储备和一级开发暂行办法》2006年5月，《北京市土地一级开发项目招投标暂行办法》政府出资，利润不高于开发成本的2%企业自筹，不高于开发成本的8%部分招商项目，确保8%收益的前提下5:5分成北京的一级开发实质是工程总承包，曲线拿地、一级转二级是无奈的选择杭州2006年3月，《关于进一步加强政府储备土地开发整理的实施意见》海南2006年7月19日，《关于规范企业参与土地成片开发的通知》一级开发商最高可以分得70%的土地纯收益成都2007年9月29日，《关于积极引进和规范社会资金进行一级土地整理的意见》2011年5月10日，川国土资发〔2011〕36号《关于进一步加强国有土地使用权出让收支管理的通知》，清理一级开发违规问题2011年9月27日，成府发（2011）26号《关于进一步规范引进社会资金进行一级土地证意见的通知》，废止2007年文件。昆明2010年7月20日，《昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法》湘潭2010年9月13日，潭政办发（2010）34号文，《市城区国有建设用地使用权出让管理办法》（国土资发〔2012〕100号）

6一级开发51土地一级开发地方政策派系川派（滇黔）：规范管理、暗含分成，成都、绵阳湘派：代建工程、明确分成，湘潭、永州、常德等琼派：政府让利、自由市场化，海南各地京派：工程总承包、成本抵扣，北京、天津、石家庄、周边地区粤派：自主开发、成本拿地，惠州、珠海等6一级开发52土地一级开发技术关键要素（经理人秘籍）技术关键法规依据执行部门土地利用总体规划2009年2月4日国土部34号令《土地利用总体规划编制审查办法》，5-10年一次修编，局部调整必须符合严格的要求国土局土地利用部门城市规划（总规、控规）2008年1月1日实施《中华人民共和国城乡规划法》及其细则规划局产业规划国务院国发〔2010〕46号《全国主体功能区规划》及各省市主体功能区规划、国家发改委2011第9号令《产业结构调整指导目录》（2011年本）、国土部和国家发改委出台的限制用地项目目录、禁止用地项目目录（2012年本）发改局年度土地储备计划（征收）《土地管理法》及《实施细则》、国土资发[2007]277号《土地储备管理办法》土地储备中心年度土地供应计划土地市场部门6一级开发2013年2月4日，广东省国土资源厅出台《广东省土地利用总体规划修改管理规定》，为暂不符合土地利用总体规划的成片开发项目开辟了生存空间53土地一级开发的情商要素（老板秘籍）高度：思想，修养，战略高度，与政府对话的高度，对城市发展的理解及社会责任深度：专业水准，专业素质，一级开发涉及的规划、土地、产业、金融等专业深度温度：持续性，耐力，耐心，张弛有度，对市场的敏感性及时机的把握6一级开发54土地一级开发政策红线收支两条线：成本抵扣，直接返还，市政项目换土地，先征后返，各类补贴，土地出让收益直接分成经营性用地招拍挂：一级二级联动，约定地价，设置限制条件土地一级开发项目红线高尔夫球场（虽已纳入奥运项目，10次禁令，土地督办案件70%跟高尔夫有关），变种：体育公园、休闲公园、高球学校、练习场别墅政府楼堂管所跑马场（马术俱乐部）主题公园（2011年8月5日国家发改委发布《关于暂停新开工建设主题公园项目的通知》）6一级开发55地区及项目名称开发规模开发商海南神州半岛规划面积37.93平方公里，2.5万亩经营性用地，3万亩生态保护用地香港中信泰富广东大亚湾澳头海滨城占地4.14平方公里广东合生创展上海新金山国际生活社区17平方公里一级开发上海融建、港力集团（李嘉诚）天津团泊湖新城国务院批复的天津11个新城之一天房、松江集团、仁爱集团等多家企业北京顺义新城总占地面积约14665亩，其中可开发建设用地6037亩，项目总投资约52亿元鲁能集团和北京财富房地产开发集团辽宁东戴河国际旅游新城规划占地11平方公里深圳佳兆业集团成都郫县中信蜀都规划面积7343亩中信深圳集团长沙梅溪湖项目规划11000亩，3000亩内湖，4300亩山地，4000余亩建设用地中化集团方兴地产全国土地一级开发典型案例6一级开发56海南神州半岛开发商：中信泰富规划面积：37.93平方公里，2.5万亩经营性用地，3万亩保护地一期土地开发投入：12亿元，一次性全部交给万宁市政府操作，征地款、青赔、税费及政府收益各占1/4左右土地增值收益5:5根据营销、开发进程挂牌自建的五星级酒店、高尔夫正在启动国际营销6一级开发57土地是商品商品需要营销营销需要策划土地是特殊商品土地需要特别的营销策划土地营销解决的基本问题：挖出来、传出去土地产业链7土地营销土地为什么要营销？政府一、二级开发商居商办产者土地营销房地产营销营销理论演变4P4C4R产品顾客关联价格成本反应渠道便利关系促销沟通回报目标商户项目定位卖点挖掘推广渠道地书成本收益……目标客户客户诉求项目定位户型设计营销策略楼书……58土地价格策略基准地价成本地价评估地价出让底价交易地价价格策略的核心就是掌控交易地价与竞争关系7土地营销59土地营销的本质双向、互动，把控市场局面根据土地开发模式，制定营销目的及策略如果是分利模式，确保土地价值最大、最快变现如果是工程委托，确保低价拿地用地预审请/勾地制度7土地营销60土地怎样营销？推介一个做法：开土地策划先河消除两大误区：成片开发抬高门槛土地推介抬升地价收获三点意义：挖掘土地价值促进有效传播提供规划指引牢记四条要诀：切合实际齐抓共管借助外脑持之以恒7土地营销61卖方技巧变土地出让为项目招商注重土地的个性、文化、品牌包装合理搭配、组合经营性用地和公共基础设施用地合理控制供地计划与地价走势市场预热：走出去，请进来注重推介活动的高度、个性、价值招、拍、挂的有效组合7土地营销买方可控环节年度供地计划规划条件通知书土地评估报告土地出让方案土地招拍挂公告6263门当户对：找媳妇与深圳地产商异地扩张

2009年11月20日《深圳商报》2011年4月30日湖北孝感（深圳）土地推介会处女型项目：各地土地市场中心公开招拍挂的项目，只要通过常规的预测及测算，就知道该不该拿了，市场空间不会太大，但短期内不会有太大风险。二婚型项目：土地使用权已经在别人手里，需要转手给你的开发项目，为了合理避税，可通过转让股权或合作开发的模式，有的刚办了土地证，有的规划许可证、施工许可证、甚至预售证已经齐全，好处是短平快，很快可开发变现，麻烦是前期债权债务关系难以一刀两断，担心“前夫”或者“前情人”找上门耍赖。村姑型项目：包括“三改”项目（旧城改造、城中村改造、棚户区改造）、三旧项目、退二进三项目、小城镇项目、新农村建设等政策性项目，总之需要变规划、改用途、争取用地指标等，需要走灰色地带、打擦边球，拿地的资金成本低，但关系成本、时间成本高，需要耐得住、等得起。明星型项目：包括新城/新区开发、成片土地开发、大型旧区改造（如老机场变新区）、大型城市综合体项目等，万众瞩目，功能综合，片区辐射力大，需要开发商有足够的实力、品牌影响力及掌控能力（引导市场及斡旋政府的能力）。7土地营销63地产商异地扩张模式拼爹型砸钱型草根型：干爹经济学、慈善经济学7土地营销645个项目1.7万余亩3次系列活动200余位客商、专家、媒体参与走出去、请进来徐州土地包装营销策划7土地营销65云龙山巅鸟瞰、会场、展厅、场外、伴餐演出、郝副局长现场演说7土地营销66项目名称位置用地面积1．和平绿源主城区东，庆丰路西937亩2．城市中央会所迎宾路西1429亩，一期790亩3．鼓楼生态园主城区北，九里山南3000亩，一期1000亩4．淮海商务休闲港云龙湖南岸2855亩，经营性用地1004亩5．新区起步区主城区东南10平方公里，首期800亩7土地营销67城市新区选址依托产业基础自然资源文化底蕴交通枢纽8.1城市新区68规划成果的五性技术性艺术性政治性商业性合法性逮住糟蹋城市的五只黑手无聊的政客无奈的规划师无能的专家无情的开发商无知的市民中国的城市跟市长一个姓市长决定着城市的发展方向市长决定着城市的喜好市长决定着城市的相貌8.1城市新区69城市新区的误区规划大得离谱千城一面引擎动力不足新旧区不协调城市新区面临的问题基本问题：人从哪里来？现实问题：钱从哪里来？核心问题：地从哪里来？8.1城市新区鄂尔多斯绝不只是个案70城市长大的动因规划拉动媒体煽动投资驱动领导撼动城市新区的时空价值观时间：规划修编前后的一两年间最值得关注空间：城乡结合部和行政区划边界8.1城市新区71炒城四招捞名分修规划建引擎办节事8.1城市新区72国家级名分名录：国家级经济特区国家综合配套改革试验区国家级循环经济试验区国家级经济技术开发区国家级高新技术产业开发区国家级保税区国家级边境经济技术合作区国家级出口加工区国家新材料产业基地国家级文化产业示范区国家可持续发展实验区国家农业产业化基地国家级农产品标准化示范区国家级旅游度假区国家级风景名胜区国家旅游休闲度假示范区国家地质公园国家森林公园国家矿山公园国家遗址公园国家湿地公园国家级水利风景区国家级农业旅游示范点国家级生态省、生态市、生态县、生态镇、生态村8.1城市新区73国际级生态示范区国家级自然保护区全国文明城市国家卫生城市（县、镇）国家园林城市国家森林城市国家级历史文化名城（镇、村）全国双拥模范城市国家环境保护模范城市国家生态园林示范城市全国绿化模范城市中国优秀旅游城市全国甲级对外开放城市全国城市环境综合整治优秀城市中国魅力城市中国宜居城市中国人居环境奖全国百强县市区全国环境优美乡镇国家小城镇建设示范镇国家级村镇建设先进镇全国发展乡镇企业先进镇8.1城市新区74造城模式

产业造城

人口城镇化造城

节事造城：商务、体育、演艺等

产城一体：避免睡城、死城、鬼城、空城

产城节一体：让城动起来、活起来政府主导的新城一般动用行政资源，多以行政中心带动8.1城市新区75城市的灵与肉除了钢筋水泥，城市的精神要素——城市需要什么城市需要概念概念无处不在概念是土地增值的核心知本城市开发需要资本投入，但更是概念显化的过程城市需要名片需要与时俱进的名片城市需要节事没有庙会的村子是寂寞的没有节事的城市是冰冷的世姐赛成就了三亚，时装节点靓了大连中国21世纪初三大盛事：2006杭州休博会、2008北京奥运会、2010上海世博会城市需要耐力与想象力文化积淀与精雕细琢缺乏想象力的城市是静止的城市需要共赢的心态城市间的协作与分工政府与企业的共赢新区与老城的共赢我们在为城市新区备足银两、备足钢筋水泥的同时，也要为新区塑造精神要素，让新区形神兼备8.1城市新区76成立背景曹妃甸国际生态城作为唐山市“双核结构”的沿海增长极和市域副中心城市，需提升国际知名度与美誉度，确立国际上的地位，曹妃甸论坛应运而生永久主题“科学发展、可持续发展”组织形式由河北省人民政府、国土资源部、环境保护部、国务院发展研究中心联合主办，唐山市人民政府承办功能提高曹妃甸生态城国际影响力提升曹妃甸城市品位永久会址景区项目：商务会议区：渤海国际会议中心（包括7个项目：五星级渤海大酒店、四星级海员俱乐部、体育中心、休闲中心、专家公寓楼、临湖别墅群、商务办公楼）商务休闲区：国际会所、湿地高尔夫旅游观光区：湿地迷宫、曹妃湖曹妃甸论坛

CaoFeiDianForum曹妃甸论坛会址8.1城市新区772006年底，受邀顾问曹妃甸湿地公园开发并首次提出曹妃甸论坛概念2007年2月13日，唐山市委宣传部长郭彦洪、著名歌唱家谭晶、国家环保部副司长王德辉等出席曹妃甸论坛项目暨电视剧《李大钊》投资签约仪式2009年10月15日，首届论坛召开，贾庆林出席，每两--三年举办一届本论坛的倡导者、现河北省委副书记赵勇指出，曹妃甸论坛的顺利召开极大地丰富了曹妃甸的内涵、提升了唐山市在环渤海及全国的品牌影响力，带动了曹妃甸新区开发8.1城市新区78古城西安新区运营模式解密曲江新区：西安市政府副市长段先念大项目带动雁塔喷泉广场大唐不夜城商业综合体大唐芙蓉园主题公园浐灞新区：西安市委宣传部长王军有影响力的活动激发F1摩托艇世锦赛欧亚国际论坛世界园艺博览会8.1城市新区79园区经济——特色产业园区1984年大连开发区首个国家级开发区1988年北京高新区首个国家级高新区1995年江苏海门首个国家级新材料产业基地截至04年8月，全国清理开发区(工业园）：原有6866个，面积3.86万平方公里撤销4813个，核减2.49万平方公里2006年12月22日，国土资源部公布：222个国家级园区、1346个省级开发区完成核定继续停止开发区新设、升级和扩区中国园区经济走到了十字路口！（挂靠或隐姓埋名）2008年下半年，园区升级、扩容重新开闸截至目前，国家级园区305个（开发区102个，高新区84个，其它119个）省级开发区1568个，加上市、县级，共4000余个以化工产业为例，省级以上专业园区358个，盐化园区近10个8.2产业园区80园区竞争力阶梯图政策地价区位区域/城市竞争力产业集群服务配套环境地价只占工业项目总投资的5-10%，地价变动一倍，只影响项目总投资的2-5%但产业集群程度及区域竞争力的微弱差异可能会对项目投资价值产生革命性影响8.2产业园区81园区招商方式以商招商（口口相传）大项目带动招商行业营销招商（在行业活动、媒体中争当主角）特色节事招商8.2产业园区82

惠州市鸿海精细化工基地—《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》

区位：承接大亚湾世界级石化区的辐射带动作用与紧邻的惠州数码工业园共享基础设施及政策配套产业定位：工业涂料、合成树脂、电子化学品、日用化学品开发规模：总面积346.92公顷预计总投资55亿元人民币年产值百亿元以上安排就业岗位近万人已引入68家企业，其中，上市及高家级高新技术企业10家8.2产业园区83原惠州市委书记黄业斌、市长李汝求、惠阳区委书记邓木林等视察基地2009年3月16日8.2产业园区84项目地址：海南省万宁市规划面积：5平方公里功能定位：集农、工、贸、研、游、居于一体的区域化布局、专业化生产、产业化经营、标准化管理的新型生态城区新兴农业：农业旅游、农业会展、农业演艺、农业地产通过对农村的生态化改造，探索解决“三农”问题的创新思路，农民可以获得短、中、长期利益农村经济组织以土地使用权入股，核心区已于2004年底投产应邀在中国生态论坛作专题演讲（05.1.09博鳌亚洲论坛）海南省4套班子陆续现场调研中国热带亚热带农业生态村8.2产业园区852006年10月31日，中共中央政治局常委李长春等视察生态村农业园区项目，央视《新闻联播》8.2产业园区86海南省委书记罗保铭视察海南生态村项目8.2产业园区87集贸市场店铺小商圈大商圈主流商业骨干入驻大型mall知名品牌集群、旗舰店/都市综合体商业及商业街发展历程8.3商业街区88商业街基本要素类型：按主题分:主题型、综合型、混合型按交通组织：非步行、准步行、步行按形成机制：历史、逐渐、改建/新建辐射半径/影响力：社区、城区、市级、国家、国际规模：长度、宽度/纵深、建筑面积/营业面积空间结构：线性（弯/直）、网状、立体建筑形态：单体、连排、组团式目标市场：投资商、经销商/经营商顾客（本区、本地、外地、外国）业态比例：百货店、专业店、专卖店、连锁店、mall泛商业业种比例：商业、餐饮、娱乐、文化、会展等8.3商业街区89国际知名商业街特征硬件环境一流功能齐全,包含购、游、娱等多方面管理及推广一流注重文化内涵及艺术品位一般比例商业３０－３５％餐饮２０－２５％休闲娱乐服务等３０－４０％8.3商业街区90中国商业发展趋势竞争激烈，我国零售业已进入微利甚至无利时代业态多元化，各业态间的纵向延伸及横向渗透城市空心化，人口及购买力外移，尤其是大额及专项消费外移单个商业企业间的竞争商圈竞争城市形象/城市名片8.3商业街区91中国商业街现状、存在问题及发展趋势现状：全国现有著名商业街步行街200多条其中，中宣部等六部委认定的全国性示范街81条，各省市级示范街112条，另有正在建设和规划中的商业街百余条趋势：购物比例下降，而旅游、餐饮、娱乐、休闲比例呈上升的趋势，正面临经营业态和错位经营的调整王府井60%以上的顾客以游览和休闲为第一目的南京路的百货由原90%调整到70%，目前50%大城市商业街步行街的改造建设正向中小城市幅射投资主体多元化演出、文化、节庆活动增加问题：商业利润下滑功能单一，文化休闲功能不强交通系统滞后，内外部交通组织不畅缺乏统一规划、统一管理、统一推广8.3商业街区92商业街发展商误区把规划指标用到极致盲目追求高利润，没有预留空间，缺少弹性开发思路与经销商经营思路的不一致建筑形态、功能单一，不满足经销商的个性化需求崇洋媚外、迷信高人、重金策划照搬所谓的先进理念，不能把握文脉、地脉、人脉；投资商不买账，消费者不买账；本土化的、最赋特色的，才是最富生命力的简单套用房地产或一般项目投资方面的模式忽视经济、社会、环境效益三者的平衡8.3商业街区93商街是城市的晴雨表名片引擎商街给城市带来灵气朝气财气名气商业街区与城市运营8.3商业街区94中国知名商业街街名历史改造规模（长，铺面）客流量特点北京王府井10099.9.810,3450-90外地客80%上海南京路15099.1900,20050-130区段分明深圳东门30099.9.占地12.8万,40万30-60岭南风情文化气息8.3商业街区95北京天坛国际演艺大道2008奥运专项2001年10月总体策划2002年8月批准天坛—崇文门西大街1400米71.4万平米150亿元与城市总体规划紧密协调与城市改造方案有机配套2005年美国兰德玛克娱乐集团中标2012年港中旅集团接手天坛演艺区8.3商业街区96我国旅游总收入占GDP的比重2000年5%2010年7%预计：2020年11%（全世界96年平均10.7%，目前12%)世界旅游组织预测，未来10年中国旅游年增长率将达10.9％，到2020年，中国将成为第一位旅游目的地国家和第四位客源输出国据官方统计，全国共有各类成规模主题公园2500个（美国36个，日本40个），70%亏损，20%持平，10%盈利。症结：盲目建设，主题雷同8.4旅游景区97旅游地产产品分类旅游地产是个很宽泛的概念起初是为了发展旅游配套房子现在是依托旅游景区盖房子旅游景点地产旅游商业地产旅游度假地产旅游住宅地产（旅游与住宅存在一定的关联但又致命的冲突）旅游地产模式分类搬运旅游者：把有闲暇时间、有消费能力的人搬到有吸引力的旅游项目去，以时间赢得空间，自然景观旅游地产搬运旅游产品：把有吸引力的旅游项目搬到有消费能力但闲暇时间有限的人群中，以空间争取时间，人造主题公园8.4旅游景区98

创新是旅游项目发展的灵魂永恒动力

创新领域：定位模式流程精确定位瞄准定位意义：集中优势兵力、有限资源打歼灭战避免遍地开花，地毯式轰炸定位内容：发展目标、主题、功能、目标市场

定位思路：差异、逆向、互补、避强、集聚、出众8.4旅游景区99大型旅游景区项目盈利模式创新盈利模式管理及其他配套服务出售房地产增值出租租金合作/合资投资收益+房地产增值按利润分成、按收入分成

土地转让租赁合作/合资房地产出售出租合作/合资先建后招先招后建(根据需求定做)门票会员文化视觉资源品牌输出文化衍生产品8.4旅游景区100大型旅游景区项目易出现的三个先天不足只注重项目建设内容的规划，而忽略了项目运营策划只考虑了静态项目的建设，忽略了动态的、常态的活动营造只考虑了投资平衡，而忽略了经营平衡8.4旅游景区101昆明世博园时间：1999年5月１日—10月31日规模：16.5亿元，3270亩活动：99昆明世界园艺博览会（世界Ａ１级园艺博览会）沈阳世博园时间：2006年5月1日—10月31日规模：2.46平方公里核心园区及5平方公里背景区活动：第56届世界园艺博览会（A2+B1级专业国际展会）深圳园博园时间：2004年9月20日—2005年3月20日规模：2.3亿元，990亩活动：第五届中国国际园林花卉博览会南京绿博园时间：2005年9月26日—10月16日规模：3亿元，1155亩活动：首届中国国际绿化博览会漳州花博园时间：1998年夏兴建，历届花博会举办地规模：已投入5000万元，计划由原来的600余亩扩建为7800亩活动：海峡两岸（福建漳州）花卉博览会杭州休博园时间：2006年4月22日—10月22日规模：2000亩活动：2006杭州世界休闲博览会方兴未艾的会址旅游（园艺、论坛、赛事）8.4旅游景区102华侨城旅游地产产品模式追溯阶段产品模式代表作拓展区域第一微缩景观主题公园世界之窗长沙、美国奥兰多第二大型娱乐主题公园欢乐谷北京南磨坊、上海佘山、成都金牛第三大型生态主题景区东部华侨城武汉东湖、天津东丽湖、青岛世博园第四都市高端会所群欢乐海岸欢乐海岸“只租不售”模式遭质疑华侨城是怎样炼成的崔元星《房地产世界》2006年第2期子虚乌有的小镇故事：波托菲诺、茵特拉根……鸿篇巨制的常态剧目：《跨世纪》、《创世纪》、《天禅》、《天机》……挖空心思的世界之最：最大落差人造瀑布……华侨城的故事在传颂，华侨城的剧目在上演，故事和剧目是否精彩，由看客来点评；手法是老套的，但内容可能是全新的，华侨城的篇章是否可以续写，自有华侨城和其他商家去冒险！8.4旅游景区103东部华侨城数字解码占地：8.525平方公里总投资：预算35亿元，实际估算97亿元功能布局：6大板块，2个主题公园、3座旅游小镇、8家主题酒店、2座标准球场、4台主题剧目，满足9个层面消费心理需求建设期：938天（2004年12月30日动工，2007年7月28日一期开放）总建筑面积：391630平米，景区建筑246030平米，天麓大宅145600平米（容积率0.15）东部华侨城能否复制、移植，值得商榷？！交通条件、市场需求、住宅反哺8.4旅游景区104成片存量改造国有矿区：唐山南湖生态城、徐州贾汪采煤塌陷区生态工业园、湘潭锰矿地质公园国有盐场：茂名电白盐场—碧桂园、曹妃甸新城钢城搬迁：7.4平方公里首钢原址老飞机场：赣州黄金机场、广州白云机场、海口大英山机场，长沙解放垸军用机场国有水库：天津津南水库，天嘉湖，星耀五洲，7000亩水面，4100亩建设用地围海造地：10平方公里浙江海盐黄沙坞项目—深圳凯东集团老工业区/仓储区：西安大兴新区大城中村：深圳岗厦—金地集团，大冲—华润集团全国土地利用现状分类GB/T21010-2007，水库地类113，沿海滩涂115，均属存量建设用地

陆地生态资源开发（在保护的前提下适度开发）森林-地球之肺，草原-地球之肤，湿地-地球之肾按比例配套规划建设用地（5-10%）国家级、省级森林公园：凤凰南华山—深圳启雄、海口火山森林公园—香港骏豪湿地（实验区）：曹妃甸湿地公园—中冶京唐、深圳大中华草原：承德木兰围场国有林场：惠州汤泉林场—深圳佳兆业国有农场（海南农垦、黑龙江农垦/北大荒集团）存量改造为何成为香饽饽（为何暴力拆迁频发）依托原有的城市资源、生态资源原有的人气存量建设用地指标（新增指标获取太难）8.5成片改造105存量建设用地挖潜的央戏及地方戏种中央文件：集