【合肥市二手商品住宅房市场现状及影响因素实证探析8900字（论文）】

合肥市二手商品住宅房市场现状及影响因素实证分析TOC\o"1-2"\h\u20728引言 114675一、调查的基本情况 229404（一）研究背景 218087（二）研究意义 2385（三）研究方法 318420二、调查问卷的数据描述与结果分析 4649（一)调查问卷的数据描述 44139（二）调查问卷的结果分析 414742三、目前合肥市二手商品住宅房市场现状 626386（一）价格总体上涨，梯度进一步拉大 616210（二)区域分化加剧，市场冷热不均 715016(三）中介市场良莠不齐，扰乱交易秩序 92519四、对二手商品住宅房价格影响因素分析 1012388（一）政策因素的影响 1014689(二)供给的影响 1215791(三）需求的影响 1321348五、对策与建议 1526902（一）落实宏观调控政策，控制房价过快上涨 1510110（二）平衡供求矛盾，加大保障性住房 158696（三）整顿中介组织作风，规范行业发展 1613541结语 16摘要：通过资料查阅法、文献研究法、数据统计法和问卷调查法对合肥市房价进行调查，了解目前合肥市二手商品住宅房市场发展现状的同时，从政策、供给和需求三方面对合肥市二手商品住宅房价格变动进行研究分析，并针对目前合肥市二手房市场现状中价格总体上涨，梯度进一步拉大；区域分化加剧，市场冷热不均；中介组织良莠不齐，扰乱市场秩序等问题进行分析，提出落实宏观调控政策，控制房价过快上涨；平衡供求矛盾，加大保障性住房；整顿中介组织作风，规范行业发展的建议与对策。关键词：二手房；住宅房；价格引言商品住宅房不仅是房地产开发的一种形式，也是国民经济的主导产业。商品房的价格与人们的生活息息相关。它不仅是人们生活中的必需品，而且关系到一个地区的经济发展潜力，与国家宏观经济和金融稳定密切相关。近年来，随着合肥经济的快速发展，合肥商品房市场发展迅速，整个房地产市场也相对成熟。经过大量的城市土地开发，政府逐渐开始引导二手房市场的发展。在政府政策的引导下，起步较晚的二手房市场逐渐发展起来。二手房市场交易量大幅增加，近十年来价格总体上涨，而且上涨幅度远远超过收入增长幅度，造成了普遍的购房困难。国家采取了促进一系列调控房价的政策，对房价的猛升起到了制止的作用。可以预见的是，由于国外相对成熟的房地产市场的发展，中国未来的房地产交易市场也将以二手房地产交易为主导。因此对影响商品住宅房价格因素进行分析是具有一定意义的。一、调查的基本情况（一）研究背景城市化步伐的加快，导致了房地产行业的飞速发展，今天的老房子，就可能是明天的新别墅。经济的发展和房地产行业的发展息息相关，结成了命运共同体。当然，这是利弊都很明显的事，比如合肥房价的上涨，就是房地产行业飞快发展的一个结果。换句话说，合肥房价的上涨固然有其积极的一面，但同时，高房价也加重了居民的生活负担，打击了他们的购买积极性。而与此同时，合肥房价仍然在呈现上涨的趋势。在这种背景下，本文针对合肥二手房价格的变化进行一个深入调查研究，发现问题，并给出解决问题的一点建议。研究意义随着房地产开发在国民经济发展中作用越来越大，本文针对近年来合肥市房地产价格的飞速增长以及影响价格飞速增长的因素进行调查分析，找出原因，并提出具有针对性的几点建议。主要一是分析了经济政策，行政政策，市场政策对二手房价格的影响，并提出了几点政策建议。二是通过分析现状提出促进市场健康发展。目前，人们把投资的眼光转移到房地产市场上，房地产投机需求不断上升。房地产投资不仅具有居住的功能，而且具有升值空间，最重要的是具有货币价值。如今大量的投资涌向房地产市场，增加了资本投资，房地产市场所以在飞速的增长。由此得出，确保发展普通住房和负担得起的住房以满足人们的需求已成为一个重要问题。三是为房地产市场的买房和卖方的交易提供一些基准。通过问卷结果分析，初步获得每个指标的影响程度，可以为买家参考。（三）研究方法1.资料查阅法利用知网和搜索引擎，收集、鉴别和组织主题所需的材料，并通过搜索资料，形成对商品住宅房价格变化的科学理解。通过电子数据库如中国知网和图书馆内的纸质书籍，搜集和筛选有关文献，为课题的研究提供科学的论证材料，并对主题内容进行分析和分类。2.文献研究法通过国家统计局、上海统计局、知网等网站与链家网等平台进行相关资料的查询与数据的收集。同时在合肥市人民政府网查询关于合肥市房地产调控政策及限购细则，了解政府对房地产市场的调控力度，通过分析数据和相关资料，对合肥市二手房价格变动的影响因素进行研究分析并提出建议对策。3.数据统计法将从网上搜集到的数据进行整理归纳，借助EXCEL等软件对数据进行分析整合处理，借助作图软件对所得数据结果进行图表转换，并以图表的方式展现出来。4.问卷调查法通过查阅相关文献和资料对合肥市二手房市场有了初步了解，为了更全面的了解购房人群基本特征、影响购房的因素等方面的信息获取，特站在购房者角度制定一份关于合肥市二手房市场的调查分析问卷，收集问卷数据并结合资料和所学理论分析所得数据，进而针对这些问题寻求有效的应对措施。二、调查问卷的数据描述与结果分析（一)调查问卷的数据描述为了了解合肥市二手房价影响因素，本文以早期调查为基础，融合二手房中介机构提供的信息设计了问卷。调查问卷主要包括四个方面：第一，国家宏观调控政策和地方二手房政策。第二，二手房本身包括面积、价格等。第三，市场环境，即交通、位置等。第四，个人购房者的期望和个人偏好。此次问卷调查于发放后两周内收回，对收回问卷做整理归纳和分析，本次发放问卷410份，收回问卷401份，回收率97.8%，有效率98.5%。表2-1问卷回收情况表问卷分析份数百分比(%)收回问卷40197.8%有效问卷39598.5%（二）调查问卷的结果分析如图2-2所示总体上看，影响市民购买二手房的因素中，国家政策比例最高，约占85%；其次是地方政策，约占82%；再次是自身因素，约占80%；最后是周围环境和相关信息的准确度，分别占60%和33%。图2-1购房者购买行为影响因素为了更深入的了解政策对二手房的影响，又做了更详细的调查。在政策影响程度中，金融政策排在第一位，占了70%；其次是市场制度，约占15%；再次是限购政策约占10%；税收和其他因素各占4%和1%。由于居民有限的购买力，大部分买家会选择使用贷款购买。因此，利率的高低直接决定购房者的还款压力和购房成本。图2-2国家政策对购房者的影响占比图从周围环境来看，结果显示地理位置约占54%，交通的便利程度约占28%,配套设施约占12%，学区约占3%，其他占3%。可见居民购买二手房时较多考虑地理位置。同时地理位置也影响着二手房的价格。图2-3周围环境对购房者的影响占比图三、目前合肥市二手商品住宅房市场现状近年来，随着合肥房地产的快速发展，房地产价格也在不断上涨。特别是2016年，合肥市房地产开发投资1352亿元，同比增长7.4%。其中，住宅投资占比最大，达到861亿元，增长10.6%。商品房销售面积和销售额分别增长32%和64。4%，房地产市场呈现快速发展态势。结合调查问卷和搜集到的资料，总结出当前合肥市二手商品住宅房有以下三个特点。（一）价格总体上涨，梯度进一步拉大表3-1合肥市2012-2020年二手房平均销售价格（元/平方米）2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年64907032774480901206914671143711429714351注：数据来源于链家网（时间截止于2020年12月）表3-1是2012年至2020年间合肥市二手商品住宅房的平均销售价格，从表中数据可以看出合肥市的二手房房价在逐年增加，2012年中国银行首次下调了存款准备金率，宽松的货币政策使市场火热。尤其是在2016年，合肥市房价增长速度惊人。主要是由于当时政府实行宽松的财政政策，税费优惠政策使购房者购房成本降低，买房的人增多，从而引起了房价的上涨。其次，随着户籍制度的改革和城镇化的发展，大量外来人口流入合肥，导致住宅供不应求。然而，在房价飞涨的背后，却有一种现象，即几乎每一个居民小区附近都涌现出了不少房地产中介。每家二手房中介挂牌的房子价格都和新房差不多，甚至有些房子地理位置（地铁沿线）更方便，使用时间更短（十年以内），户型更好，环境较好的二手房价格甚至略高于新建商品房。图3-12018-2020年各成交均价段房源占比图（单位:%）如图所示，2018年1万元以下房源成交占比2.5%,3万元以上房源成交占比0.3%，相差2.2个百分点。2019年1万元以下房源成交占比5.7%,3万元以上房源成交占比1.2%，相差4.5个百分点同时，2020年1万元以下房源成交占比9.0%,3万元以上房源成交占比3.9%，相差5.1个百分点。由此可见高价房和低价房成交占比均有所增加，但是低价房增加的更快，梯度进一步拉大。（二)区域分化加剧，市场冷热不均表3-22020年各城区二手成交均价及同比涨幅区域均价（元/平米）同比涨幅庐阳187108.60%蜀山174474.87%长丰10303-3.87%政务2755113.03%肥东9338-5.29%包河162563.14%瑶海12124-0.59%高新180957.27%滨湖202678.64%经开177245.71%肥西141710.18%新站12100-0.48%从2020年各区二手房成交情况来看，政务区仍然是涨幅最高的，房价最贵城区，成交均价高达2.75万元/㎡，远高于其他城区；肥东房价最便宜，均价仅为9338元/㎡，前者为后者的2.95倍，区域差距较大。从涨幅来看，八区（县）上涨，三区（县）下跌。政务房价上涨最明显，同比增长达13.03%，其次为滨湖和庐阳，同比增长均超过7%；而瑶海、新站、长丰和肥东房价均出现下跌，肥东跌幅最大，同比下降达5%。房价上涨较快的区域全部为地理位置较为优越的区域，房价有明显下跌的区域为主城区外围区域，区域分化正在加剧。图3-22020年各城区房源平均成交周期（单位：天）如图3-3所示，到2020年，住房供应的平均交易周期将达到126.9天。受疫情影响，一季度住房供应成交周期最长，疫情过后逐渐缩短。第四季度的交易周期缩短到120天。从城区来看，政务区的平均交易周期最短，只有104天，其次是滨湖区和经济开发区；包河区成交周期最长，比行政区长50天。由此可以看出，各城区间差异较大，市场冷热不均。(三）中介市场良莠不齐，扰乱交易秩序二手房市场中介从业人员专业素养良莠不齐,行业准入门槛低,中介公司缺乏完整系统的规范管理。主要是第一，中介从业人员缺乏服务意识，尤其是在估价和咨询等方面的，在交易时只注重对买方和卖方双方的收费，而忽视了最重要的服务，对于信息的传达和对于价格的指导。夸张的宣传，无法提供令人信服的建议价，比市场价高的挂牌价，严重的价格无市场现象和价格和数量偏差现象，对买方和卖方双方造成严重的误导作用，从而导致价格报价和交易价格明显偏离。二手房市场中介组织机构尚没有形成规范的市场运作机制。组织机构混乱，缺乏严格的规章制度，员工技能低下，公司内部发展混乱。信息严重不匹配，它仅着眼于向买卖双方收取费用。由于市场参与者之间信息的不对称性，从而对二手房的健康发展造成了各种阻碍，从而故意提高了二手房的价格并从中受益。四、对二手商品住宅房价格影响因素分析（一）政策因素的影响1.经济性政策政府采取货币政策对房地产市场进行宏观调控。主要是利率和银行贷款对开发奖和购房者的影响。开发商需要大量资金购买土地。这些资金大多来自银行贷款。银行贷款利率增加，开发商拥有土地的费用就会增加。此时，高成本必会转移到买房者身上，如果没有成功转移，成本收不回来，投资规模就会受到限制，就会导致土地供应量减少，供不应求，从而导致了房价的上涨。对于购房者来说，大部分都是会通过银行借贷买房，当借贷的利率增加时，随后利息也会增加，由此购房者会观望买房。图4-12011年-2018年合肥市住宅价格和贷款利率变化趋势图如图4-1是近几年合肥市住宅价格和贷款利率之间的影响。由此可以看出2015年贷款利率开始大幅度下降，对应的住房价格开始大幅度上升。政府还会通过财政政策对房地产市场进行宏观调控。主要包括财政收入和财政支出。其中税收收入是财政收入的主要组成。政府通过对税种的开征和停征、调整税率及税目等方式，从而调整房地产市场的税制结构和税负水平，进而影响房地产的供给与需求关系，最后对房价产生作用。2.行政性政策行政工具也又称监管工具，它是指建立某些规则，发布明确的禁止或许可并指导公众成为团体服从的政治工具的政府工具。它是在政府的带领下，多个部门之间协调配合，使用权力，根据行政系统，行政级别和行政区划，使用行政命令，行政法规，作为监督执行的工具。市场运作，协调和领导市场。包括行政调解，行政法规，行政奖励，行政处罚。合肥市政府也在积极的响应国家政策，根据自身情况出发，认真执行中央国务院和省政府的决定和安排，认真执行房住不炒的定位守护，积极落实城市主体责任，稳定土地价格，稳定住房价格以及稳定预期。为了准确打击部分地区二手房和学区房的投机，在严格执行通知的基础上，进一步加强合肥市部分地区二手房限购政策，也就是暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内购买二手住房。市场性政策随着合肥市经济发展水平的不断提高，产业聚集水平进一步提升，国民生产总值接近万亿水平，大大加强了城市竞争性；由此，吸引了人口的大量涌入，进一步推动了积极的市场政策。根据《合肥市第七次全国人口普查主要数据》全市常住人口为9369881人，与2010年的“六人普”的7457027人相比，增加1912854人。占全省比重由2010年“六人普”(第六次全国人口普查)的12.5%提高到“七人普”的15.4%。庞大的人口涌入存在着巨大的住房需求，扩大了住房交易市场的受众群体，市场交易主体变动明显。为了满足“新合肥人”的住房需求，市场政策更为宽松。随着合肥经济发展水平的不断提高，已推动了合肥住房价格的大幅提高；为满足“新合肥人”的住房需求，而实施地积极的市场政策，进一步提升了住房价格的上涨幅度。由此可以得出，市场性政策是影响住宅价格的重要因素。(二)供给的影响供给因素是房地产价格的重要影响因素，也是房地产价格的形成要素。所谓房地产的供给，指的就是开发商等群体可以给出的房地产的供应数量。价格涨跌很多时候就是供求关系的反映，所以，在这里，房地产价格的上下也跟随着房地产供应数量的变化而变化。房地产可供应数量越多，房地产价格越低，反之也是一样，供应数量越少，价格越高。所以说，房地产供应数量是房地产价格变化的重要影响因素。房地产供应是合肥房地产市场发展中的一个日益突出的问题，现在拥有的住房供应数量根本满足不了市民的住房需求。虽然房地产市场火热，但根据调查适合大多数居民居住的中低价位的楼盘依然稀缺；中低价位的二手楼盘及其罕见。表4-1合肥市土地供应计划表土地供应的紧缩和获取成本的增加。由表4-1可知，2017年合肥市商品住宅房用地7400亩，2018年供应7100亩，2019年缩减到5000亩，从而得出合肥市城市土地供应日趋紧缩，住宅产品供给压力不断增加，从而一定程度上导致供求关系紧张，致使房价持续上涨。另外，现在市场上卖的不动产主要是通过拍卖取得土地使用权。因此，在土地供应日益减少的情况下，土地的取得成本不断增加，住宅价格不断上涨。商人恶意囤积和宣传带来了住宅价格的上涨。地方为了增加财政收入，提高地价，不知不觉间给开发企业带来负担，为了获得更大的利益，提高房价。中国的房地产市场发生了“高地价-高价格-高地价”的恶性循环。开发者为了获得更大的利益，囤积了大量的土地，高价收购，减少了供给的新楼盘。建筑材料价格的上涨也会导致供给的变化，也是影响住宅价格的重要因素。住宅房价格构成中的建筑材料价格所占比例较大。现状大力倡导住宅质量，提高科技含量，再加上节能省地型住宅的推广，这些都增加了成本。建筑市场的工人安排和消费成本也在增加。有数据显示，2006年至2012年，合肥市建筑工程人工成本增长了60%。随着现在住宅的质量和科技的融合，从而导致了建筑成本也在大幅度的增加。然而，2012年之后，钢材市场却出现了大幅下跌。由于产能过剩，国内钢材市场需求萎缩，钢材产量下降，钢材出口大幅增加，历史性突破1亿吨，钢材价格再创新低，整个钢铁行业亏损巨大，资金紧张局面持续。受此影响，2017年，合肥30个主要钢材品种价格环比下降24%，平均价格2732元/吨，创历史新低。随着钢材价格的下跌，房地产建设成本也随之下降，这也在一定程度上带动了房地产开发投资的增长。由上述分析可得出，在住房的供应上由于土地供应的紧缩和获取成本的增加，开发商低价囤地，高价捂盘的利益驱使下，使得住房价格不断上涨，间接造成二手房价格的不断提高，因此住房的供应是引起二手房价格变动的重要影响因素。

(三）需求的影响目前，合肥市居民的住房压力很大。近年来，随着合肥的迅速发展，人口大幅度增加。例如，2016年末，仅常住人口就比上年增加了7.95万人，达到了786万人之多，而户籍人口，则达到了29.83万人，比上一年增加了12.11万人。巨大的人口增加，带来的的不断上涨的住房需求，远远超过了住房的供给数量，也因此，房地产价格不断上升，居民的购房压力越来越大。所以，房地产市场的改革也需要提上日程，从2017年起，合肥市对户籍准入条件就作出重大改革。合肥城镇化率越来越高，城市的规模不断的增大，人口也不断的增加，在这种背景下，房地产市场会在一定时间内，供小于求，需求量庞大而供给量跟不上，房价依然会上涨。消费者收入水平对房地产需求有直接影响和间接影响，直接影响主要表现在对住宅的需求上，基本上正相关关系，间接影响主要表现在收入水平的提高会促进产业发展进而扩大对生产性房地产的需求。当然，除需求以外，居民的购买力也是重要影响因素，甚至是比供给量，需求量更重要的因素，毕竟没钱是真的买不起。这里购房者的购买力和对住宅的需求体现的是一荣俱荣，一损俱损的关系，居民收入水平上升，促进产业发展，房地产需求也会增加更多。消费者的住房消费意识对住宅价格的影响。住房消费观念是指消费者对于住房消费所持有的态度和看法，是指导消费者购买住房的价值判断。近几年来，经济发展迅速，居民收入稳步提高，金融和货币政策环境宽松，人民币升值和外资大量流入房地产。由于二手房拥有投资和消费两种属性，所以成为了许多投资者的投资对象。但是居民进行个人投资和理财的渠道非常单一，已经塑造了消费者的期望，住房购买市场和租赁市场之间价值关系的偏差，进一步使住房需求加剧并且膨胀。图4-1购房者对住房面积的意愿度调查占比图根据调查显示，50-70平和70-90平占比较高。由此可看，大两房或者小三房的户型依然是二手房市场交易过程的主流户型面积，说明目前合肥市二手房市场的主力消费群体依然是刚需和改善型需求群体。五、对策与建议（一）落实宏观调控政策，控制房价过快上涨目前合肥二手房价格一直在上涨，但是成交量却有下跌趋势，根据此现状,为了刺激二手房交易的增加,建议政府及相关部门及时调整税收政策。首先，政府要积极推进对房产税的立法。在开发环节，税费种类繁多，企业税收负担较重，对消费者而言往往很难，会转嫁给消费者。因此，应减少开发环节中的税收或相应地将税收优惠政策转租给房屋开发公司。其次，交易环节的税收负担较重，应相应减少税收负担，降低税率。最后，对于保留环节。应重点提高税收，如空置税。保留环节是税收的重点。一方面，它可以减少房屋的空置率并合理地利用资源；另一方面，它还可以减少投机需求。政府要加强地方房地产税的征管问题。房产税是一种重要的税种，也是地方主要的税收来源。中央政府应立法征收房产税，然后赋权政府征收和审查的权利，以通过将地方政府对土地财政的依赖转移到房产税来代替土地财政。然后逐步使财政权力与地方政府权力保持平衡。最后，针对不同层级的纳税人采取不同的税收政策。这样既可以保证国家稳定的税收也可以控制房子价格的快速上升；同时，还可以适当降低首付比例和利率，落实公积金和商业贷款相结合的政策，落实住房货币补贴政策，共同促进二手房的交易。（二）平衡供求矛盾，加大保障性住房土地的供应量是有限的，为了扩大供给，只能充分发挥土地的利用率。在土地一定的情况下尽量增加房子的数量，提高建筑的容积率，这样就可以增加住房的数量，从而加大供给。除此之外，还可以加强城市规划建设，充分利用土地利用率，从而提供更多的房子。随着人口的增多，住房需求不断增加。由于房地产具有消费和投资两方面的作用，除了满足刚需性住房的购买者，现在还出现许多投资者，要控制这些投资者对房价的炒作，从而抑制房价的上涨。政