原阳县黄河大道项目调研报告

原阳房地产市场分析报告启示：现阶段利用市场刚性需求及改善需求的增加，加快项目现金流速度，抢占市场先机。【原阳市场结构及主力楼盘分析】原阳市场结构主力楼盘分析原阳市场基本形成3大板块原阳地产市场结构老城区中心城区新城区新老城区交界，交通便利，公共配套成熟，生活便利度高；客户最容易接受的位置中心城区原阳市场个案分析基本信息重点项目调研——恒辉曼哈顿

周边环境：项目自建大型商场，外国语双语学校、原新大道。项目卖点：位置好，配套好，产品多样。劣势：层高2.6米，十字路口风水不好，不安全。主力户型：以120㎡-130㎡的三房为主。户型特点：配送飘窗、露台未建：目前还有4栋高层未建，约有500套库存。备注：自建商场正在招商中，营销推广多样化，包装到位，月去化8套左右。综合分析重点项目调研——恒辉曼哈顿基本信息重点项目调研——圣唐中心广场综合分析重点项目调研——圣唐中心广场

周边配套：项目自建大型商场，外国语双语学校、原新大道。项目卖点：位置好，配套好，产品多样。劣势：十字路口，风水不好，一期物业口碑不好。主力户型：120㎡-130㎡三房，搭配140㎡的四房。未建：4栋高层，约450套库存。备注：小区自建30万平方米商业综合体，月去化约4套左右行政单位、文化中心、市政广场集合地，商业也形成一定规模，地产集聚区。新城区原阳市场个案分析基本信息重点项目调研——上宅世纪公园综合分析重点项目调研——上宅公园世纪重点项目调研——华龙尚郡基本信息综合分析重点项目调研——华龙尚郡基本信息重点项目调研——东辉家天下综合分析重点项目调研——东辉家天下基本信息重点项目调研——航建香榭里

周边环境：靠近原阳县政府、财政局、建设局等政府单位，临市政公园（未建）项目卖点：双气，新城位置，产品品质中等。主力户型：140㎡四房为主，大户型居多。房源：一期9栋楼，还剩一半，项目共四期开发，目前2-4期基本上没动工。劣势：2014年公司内部出现股东分离问题，大股东撤资，当地影响比较差，施工进度缓慢。月去化约：1套综合分析重点项目调研——航建香榭里基本信息重点项目调研——御景龙城

周边环境：地理位置偏远，距离原阳县一中比较近。项目卖点：双气，新城位置，产品品质中等，项目初期景观已经出来，中间的湖景也出来，环境比较好。主力户型：140㎡四房为主。房源：二期4栋正在销售，库存约为100套左右。未建：约250亩地3000套房源目前处于空置状态劣势：地理位置偏远，当地影响比较差，知名度不高，施工进度缓慢。月去化约：1套综合分析重点项目调研——御景龙城繁华商业区，人口密集地，生活配套齐全，环境脏乱差，交通不便，城区一般不建设规划老城区原阳市场个案分析基本信息重点项目调研——晟基名苑

周边环境：紧邻原新路，双语学校，菜市场，信用社等项目卖点：交通方便，价格适中，送电暖，电线开关安装好，多层电梯居住舒适。劣势：老城区偏南方向；没有发展空间。主力户型：120—130㎡三房，140㎡四房已经售完备注：销售来访以外拓客户为主；月去化约：10套左右综合信息重点项目调研——晟基名苑基本信息重点项目调研——名都新城

周边配套：中学，购物。项目卖点：价格便宜，多层电梯居住舒适劣势：老城区城边位置，没有发展空间，生活配套不全，换过多家代理公司，目前基本处于滞销状态。月去化约：2套综合信息重点项目调研——名都新城【原阳市场分析及研判】原阳住宅市场分析原阳市场研判原阳置业客户分析1、各区域价格差距不大，原阳新区成为全县价格领跑区域各区域内价格差距不大，随着原阳规划的逐渐西移，原阳新区成为原阳楼市的领跑者，多层洋房均价3000元。2、由于市场竞争激烈，价格缺乏上涨动力受制于市场总体供过于求，虽然目前价格总体不高，缺乏持续上涨的动力，预计未来价格会维持在偏低的位置！住宅调研汇总——市场价格总结住宅市场分析2、市场供过于求导致市场竞争激烈由于市场总体供过于求，导致原阳房地产市场板块与板块之间、楼盘与楼盘之间均竞争激烈，价格战也成为潜在不安因素。住宅调研汇总——市场供需总结1、市场总体供应旺盛，尤其是原阳新区的位置房地产市场活跃，市场供应量巨大，原阳县在售楼盘的潜在供应量预计超过2500套，相对于原阳县目前每月不足100套的去化量，市场总体供应严重过剩！需要去化至少2年以上！过剩！竞争激烈！住宅市场分析市场预判：市场预判二：房地产市场平稳发展，价格上涨空间不大受调控舆论及二手房市场即将到来的冲击，房地产市场新增楼盘房价上升空间不大！目标客群分析通过对前期市场监控与梳理得知，目前原阳客户群存在以下特征：目标客群分析市场环境及消费层次的改变，决定了下阶段客户群体的改变：刚需型客户：作为青年消费客群，他们年轻，且文化程度相对较高，接触外界的信息程度较高，具有小资情结，追求现代化的生活方式；他们对居住的需求：价格适中、户型精简、功能齐全、景观好、社区氛围好；改善型客户：作为中青年消费客群，他们有稳定的收入，事业处于上升期，文化程度相对较高，与外界的接触较强，已有一套以上住房，为追求更理想的生活方式需要更房；他们对居住的需求：舒适的居住空间，宽敞通透户型结构、大面积的社区景观、较好的物业服务；

【项目地块分析及定位】项目地块分析项目地块状况项目地块总结项目地理位置本项目位于原阳县新老城区交会处，北邻主干道黄河大道，西临南北路思谦路；距新政府约500米，距离京港澳G4快速路约5公里；距离原阳县城老城区仅为500米，区域位置十分优越。本案项目周围配套情况本案原阳县新城区原阳县老城区项目处于新老城区核心中央位置，地理位置优越，交通便利，周边生活配套资源十分完善，5分钟生活需求圈遍布项目周围。项目交通动线本案京港澳G4原阳县新汽车站项目紧邻主干道黄河大道，距离北干道及原新路仅2分钟车程，距离原阳新汽车站仅5分钟车程，距离京港澳高速10分钟车程；交通路网发达，出行较为便利。至新乡项目自然条件与景观本案项目周边路况较好，整洁宽阔，给项目带来较好的交通环境；随着新城区规划的发展，形象路黄河大道扩宽绿化工程将于明年动工，将进一步改善项目的外围环境条件；项目处于新老城区中央位置，生活配套较为完善，解决置业者生活需求担忧;本项目周边品牌项目日渐发展，人流量巨增，将会促进该片区的商业氛围形成（曼哈顿商业、圣唐商业）。地块总结项目所处位置位于原阳县新老城区核心中央位置，区位地段优越；项目周边交通方便，大区域环境适合中高端房地产项目开发；项目地块目前不受拆迁影响，开发进度有一定保障；项目地块方正，无附属物，有利于整体开发；周边项目多为实力开发企业，且规模较大，带来竞争难度。【项目市场初步定位】项目市场分析项目客户定位项目产品定位项目形象定位SWOT项目市场定位原阳县房地产市场过于白热化，可操作性难度较大，在不断创新的市场趋向下，各种创新，各种主题社区不断涌现。建议项目走在区域地段前列，发展主题社区：主题性强的创新型社区宜居性较强的高端社区主题性强：主题景观、主题建筑、主题风格、主题营销宜居性强：空间尺度合理、物业管理完善、生活配套完善，产品附加值较高的；质优价低，轻松成就家的梦想。定位高端：形象高端，产品高端，价格中端，总价认可，接受度较高，的高端产品社区。项目目标客户群定位原阳县及其郊乡公务员及政府机关领导；原阳县及周边产业区单位管理层生活改善；原阳县及周边乡镇私营业主及个体商户；县区条件稍好的原住民；外出务工返乡置业的乡下刚需居民。经过研究，原阳县的主力客户群体主要集中在：建筑产品特色定位产品案名要具备特色意义建筑立面要体现项目特色产品有卖点利于品牌塑造要有景观特色，突出产品优势注重建筑新科技的使用要有产品附加值注重销售内外场营销的包装项目产品定位：A、建筑形态建议：根据项目呈长条状的地块特征，建议规划为“低容积率、低建筑密度、高绿化率、围合式的板式纯住宅高端社区。B、建筑（含景观）风格建议：

总体风格建议以新古典简约风格为主，整体布局线条明快、格局方正；外立面采用三段式造型设计，要求稳重大气，层次分明,外墙采用高档真石漆。底层以公共绿化名义给客户庭院使用权，不设围栏。中间层设计退台、观景阳台；顶层设置复式结构，超大露台，赠送阁楼。窗和阳台设计尽可能凸显品位和格调，全部双阳台，铁艺栏杆、双层中空玻璃窗，飘窗或落地窗。外立面上功能性设计要考虑周到，诸如空调外机的机位要统一设计、统一下水等。景观突出层次感和四季植被的色彩丰富感。虽配有小高层，但需要在规划时考虑整体视觉冲击力，错落有致，丰富楼盘的天际线。C、内部硬件要求：高档品牌电梯智能化系统包含：周界报警系统、电视监控系统、电子巡更系统、IC卡出入停车场管理系统、楼宇可视对讲系统、控制中心管理系统、公共区域广播系统（背景音乐）、门禁系统。小区组网宽带。净化供水，为用户提供可直接饮用的高品质直饮水。双气的引入墙体的隔音、外保温卫生间的标准浴池位置新风系统D、总体原则要求从对规划条件的分析出发，我们建议充分考虑一下原则：全局性原则从城市设计理论上来说，该地块是城市中的有机组成部分，我们必须从整个片区全局发展对该小区进行规划定性，充分考虑小区与周边用地在空间、功能、交通上的相互关联，有效整合周边的城市空间资源，最大限度提升区域内部的开发价值。舒居性原则在本小区设计中，贯彻“以人为本”、“尊重自然”与“可持续发展”等先进的居住区思想，综合分析区位条件及与周边环境的关系，以建设生态型居住空间环境为规划目标，做到人工环境与自然环境有机协调、和谐统一，以满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。经济性原则充分利用现状地形条件，利用高差关系，节约土方量，综合土地成本价格、建筑造价，以及定向开发等各种因素，从建筑材料上节约，从建筑设计上节能，从住宅使用上实用，从城市形象上优美，才是平衡各方经济利益和社会效益的根本。

考虑市场需求，市场潜力，结合项目自身情况、市场竞争状况，综合高性价比及客户对于单价的敏感度高于总价敏感度等系列因素，我们住宅主流户型以经济性宜居户型为主，套型面积略低于目前现有市场实际供应住宅套型面积以达到单价低、总价低、首付低、快进快出，实现短平快的销售效应。

结合市场情况及项目所处地段户型配比建议如下：

户型配比建议：

外立面建议景观小品建议打造欧式特色园林，主要在于广场、雕塑小品、台地景观、叠水景观、坡地园林等的运用；就现在的园林景观而言，应增加“互动功能”，增加情趣小品，融入名流生活的元素，比如景观、雕塑、指示等细节。欧式特色园林设置一些可供人们亲近的水设施，如卵石小溪、水舞广场、音乐旱喷泉等，并以亭、台、廊、榭点缀其间，改变大多数社区水只“可观”而不“可玩”的情形。同时通过浅水将几个景观水系结点相连，形成内循环，使水生动，更具灵性。建议展示具备色彩的台地及沉降景观，辅助开放多个特色的交流空间（如广场、景观大道、叠水、小径、架空层景观）。雕塑小品、叠水景观的运用；形象定位整体定位：城中央20m²新古典主义生活城邦

市场定位：坐拥中央，倡导品质，绝佳户型，领跑原阳操作模式：运用大盘操作模式，先造景观，后造房子；前期先把景观氛围营造出来，通过成熟的景观氛围吸引消费者。通过售楼部、样板房和景观区展示楼盘的高端形象整体同期内同步开发，形成规模优势，解决客户期房顾虑。整体形象定位【项目效益预算分析】整体经济效益测算根据本项目土地的取得方式，按65万/亩土地成本，折合总土地款7540万元，则：楼面地价：390元/㎡前期费用：50元/㎡建安费用：多层900元/㎡；小高层1350元/㎡；商业1400元/㎡；地下车位及人防2000元/㎡；景观费用：300元/㎡城市配套费用：70元/㎡管理及营销费用：240元/㎡其他不可估测费用：50元/㎡按照项目的资金需求情况、总体规划和建议的产品品质，按照初步总可售面积按为194985㎡：（其中商业面积为28930㎡；多层住宅预计占比为65%为85456㎡；小高层预计占比35%为46015㎡；地下400车位*35m²/位=14000㎡）那么总投入成本金额为39938万元；成本合计约：2048元/㎡销售利润情况测算如下：提高售价的方法：提高售价需要塑造项目的独有品牌，同时