有关商品房买卖合同法律法规

有关商品房买卖合同法律法规有关商品房买卖合同法律法规详解最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释“28条”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）将从今年6月1日起开始实施。该解释是根据人民法院在审理案例中，对经常出现争议的问题进行的法律界定，这不但对人民法院在审理案件中有实际指导意义，而且对开发商和购房者而言，也有了“参考”。

●尊重当事人的“意思自治”

该“解释”尊重当事人的自愿约定，全面体现了尊重当事人“意思自治”的原则。如第六条关于办理合同备案的效力的规定，第十一条关于房屋交付时间的规定，第十四条关于房屋面积“缩水”“涨水”的规定，第十五条关于合同解除权期限的规定，第十八条关于办理房屋权属证期限的规定，以及第二十和二十一条关于购房者和开发商与包销人法律关系的规定，均体现了“有约定从约定、没约定从法定”的“意思自治原则。”

建议：购房者和开发商在签订《商品房买卖合同》时，应将对合同条款的解释权掌握在自己手中，将双方协商、约定的事项在合同中予以明确。

●想说“合同无效”不容易《中华人民共和国合同法》规定，合同被认定为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

可见，合同被认定无效后的处理，将对房地产市场以及交易关系的稳定产生一定的影响。为此，该“解释”规定，人民法院在审理案件中，只要《商品房买卖合同》没有违犯《合同法》第五十二条关于认定合同无效的规定，并符合该司法解释的相关规定的，法院不支持“主张无效”的请求。

《城市商品房预售管理办法》有关规定，开发经营企业进行商品房预售，应取得《商品房预售许可证》，没有取得预售许可证的，属于不符合商品房销售条件和要求，所签订的合同，应认定无效。

而该“解释”明确规定，“商品房买卖合同”只要“在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。”这样的规定，可以稳定交易，并可以有效减少因认定合同无效造成的各方损失，在一定意义上保护了开发商的利益。

点评：其实，无论是尊重当事人“意思自治”，还是对合同不能轻易确认无效的规定，这些解释都是“以人为本”的原则进一步深化。

●特定的销售广告和宣传资料可视为合同条款在房屋销售中，广告和宣传资料对开发商包装“楼盘”，对购房者选房起着非常重要的作用。特别是在预售阶段，由于大部分房屋属于在建工程，根本无法从工地上看到房屋的全面情况。因章，对此也有明确规定，即房地产开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照规定的原则处理。

该规定以“解释”的形式出现，对制止开发商滥增减房屋面积，有了更明确的法律依据和标准。

●交易不诚信，开发商被严惩在房屋交易中，由于房屋的实际转移和取得房产证的时间不相一致，购房者往往在实际占有使用房屋很长时间以后，房屋的产权一般还在开发商名下，有的开发商就因资金紧张，将以售出的房屋作抵押贷款，这无形中就给购房者增加了风险。

为此，该“解释”第八条规定，对于开发商“一女多嫁”“嫁后抵押”的行为，购房者有权请求“解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”

可见，该规定加大了对恶意抵押和恶意销售行为的惩处力度。

点评：购房者应注意的是，只有在开发商恶意抵押和恶意销售行为而造成购房者无法实现购房目的时候，该惩罚才能生效。

另外，“