物业工程部维修管理制度汇编样本

目录TOC\o"1-3"\h\u17386物业工程部维修管理制度(含水电) 1607维修电工岗位职责 18162值班电工岗位职责 17583配电房管理要求/配电房安全操作规程 216072配电房安全操作规程 229856工程部岗位职责和考评细则 33537

一、工程部各工作岗位职责 315872

二、设备管理班组工作范围

430301

三、工程部各班组工作细则

532242二次供水管理规程 629409工程值班管理要求 722525工程部运作程序 726653工程部职责 86095机电设备维修保养和更新改造 919767日常点检由操作人员进行 1029050关键内容： 1016746高压室送电操作规程 1115582弱电系统维修保养规程 1125705建筑物易漏水部份及其原因 1219717高压运行工岗位职责 1211946工程部考评细则 1319388临时用水、用电管理要求 1512594☆水电维修岗位职责☆ 16697设施设备保养大全 178348干式变压器保养 171789油浸式变压器保养 1828011风机保养 198290水泵定时保养 1931724柴油发电机定时保养 2022126公共天线系统维修保养 2124630防盗监控系统维修和保养 215346气体自动灭火系统保养 2226373对讲、防盗报警系统保养 2211677疏散出口指示灯保养 2314973烟温感系统保养 2327347消火栓保养 2310790防火卷帘门保养 2315260自动喷水灭火系统保养 246043空调设备保养 255741自动喷水灭火系统保养 2621944火灾报警控制系统保养 2618433物业工程部工具及材料管理制度 2730296项目物业工程部材料管理制度 2823210物业工程部维修人员奖惩制度 288927物业工程部档案管理制度 2924881物业工程部安全管理制度 3015899关键机房门禁制度 302473物业工程部日常安全管理制度 3116975高空及外墙擦洗工作 3116351有毒物品处理 319307密闭地方工作 319296发生意外时处理 323425质量统计 32物业工程部维修管理制度(含水电)维修班工具使用管理措施、维修电工岗位职责、值班电工岗位职责维修班工具使用管理措施

为落实实施企业物品妥善保管，合理使用，有效控制方针，特制订本措施。维修班工程维修使用工具分为：共用工具和私用工具。所谓共用工具是指较大件工具（如切割机、电焊机、台钳、电钻之类）私用工具是指发放给个人小件常见维修工具。共用工具使用管理：1.共用工具由值班人员保管，只许可企业内部使用，不得以个人名义转借她人使用，如有尤其情况须由主管以上人员同意，方能借出。2.当值班人员下班时，须在交接班统计表上注明工具使用情况，并由接班人员清点检验工具使用情况确定后签收。3.全部使用工具人必需珍惜工具，遵守谁损坏谁赔偿标准，由值班人员监督。私用工具使用管理1.

发放给个人工具由个人妥善保管，并由个人在工具领用表上签收，离职时交还给企业。2.

个人所领取工具，自己必需珍惜，人为损坏由个人赔偿。3.

个人所领工具属常规性磨损折旧，日久不能使用，可申请换取新工具，但必需提供旧件。维修电工岗位职责

1.严格遵守企业各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地负担其它工作任务。2.努力学习技术，熟练掌握大厦强弱电设备，工作原理及实操作和维修保养。3.实施所管辖设备检修计划，按时按量完成，并填好统计表。4.主动配合值班电工工作，出现故障时无条件快速返回机房配合工作。5.严格实施设备管理制度，做好交接班工作。6.交班时发生故障，上班必需协同下班工作，排除故障后才能离去。7.维修人员外出巡查或维修，必需随身携带对讲机，随时随地和部门人员保持联络。8.在巡查过程中，发觉不正常现象，应立即进行处理，处理不了应做好统计，不得隐瞒故障现象。9.做好值班室清洁工作，填好工作统计表。10.完成领导交办其它工作。值班电工岗位职责

1.

严格遵守企业各项规章制度。2.

努力学习技术，熟练掌握本大厦供电供水方法，线路管道走向反设备原理，技术性能及实操作。3.

努力做好设备保养维修工作，做好防小动物工作，确保安全运行。4.

坚守岗位，定时巡视配电设备，亲密监视各仪表工作情况，正确抄录各项数据并填好设备运行统计表。5.

对来人来电报修应立即进行登记，并处理。6.

发生事故时，值班人员应保持头脑清醒，根据操作规程立即排除故障。7.

事故未排除不许进行交接班，应上下两班协同工作，直至排除故障。通常性故障，应交待清楚并做好统计。8.

按要求时间做好机房和走道清洁工作。9.

完成上级交办其它工作。配电房管理要求/配电房安全操作规程1.

配电房是大厦供电系统关键部位，应设专职电工对其实施二十四小时运行值班，未经主管人员以上许可，非工作人员不准入内。2.

值班是必需持证上岗，熟悉配电设备情况，操作方法和安全注意事项。3.

值班员必需亲密注意电压表、电流表、功率因数表指示情况，严禁变压器、空气开关超载运行。4.

配电房设备倒闸操作由值班员单独进行，其它在场人员只作监护，不得插手，严禁两人同时进行，以免发生错误。5.

因故停电，应提前一天向使用用户发生停电通知，对突发性停电事故，应经过电话、口头通知或广播向用户作出解释。6.

保持配电房消防设备完好齐备，确保应急灯在停电状态下能正常启用。7.

严禁在配电房内私拉乱接，随意改变供电运行方法。8.

配电房内严禁堆放其它杂物。配电房安全操作规程1.

严格实施“操作票制度”事故处理及单一刀闸拉合时，能够用操作票。2.

操作人和监护人应依据模拟图板或主结线对所填操作票是否正确，并经相关人员审核署名。3.

操作时必需按操作次序进行操作，每操作一项做一个记号，全部操作完成后进行复查。4.

下列项目列操作票A.

应拉合开关和刀闸位置B.

检验接地线是否拆除C.

检验负荷分配D.

装拆接地线E.

安装或拆除控制器路线或电压反感器回路保险F.

一切换顺路和检验是否确无电压等操作，应检验操作电源是否正常供给5.

操作发生疑问，应立即停止，并向相关人员汇报搞清问题后再进行操作，不准私自更改操作票，严禁酒后值班操作。6.

运行中电容开关跳闸时，应退出运行，经检验确定无异常后，方可试送。7.

关键回路跳闸时且伴随较大冲击时，许可不检验再强送一次，不成功时，严禁再次适用，带有重合闸且无伴随较大冲击时，许可不检验再强送一次，不成功，严禁再次合闸，带有重合闸保护，应立即检明原因，汇报上级。8.

遥测电容或电缆时前后应充足放电。9.

变压器预备信号动作时，应立即检明原因汇报上级。10.

操作电压反感器前，应考虑对应失压保护和计置装置等。11.

正常情况下发电机应处于自投状态，清洁发电机及隶属设备时，应将功效选择开关切断，工作完成后，恢复正常。12.

有高压接地现象或雷雨天检修电气设备时，必需穿绝缘鞋，雷雨天气严禁倒闸操作，巡视电气设备不得靠近避雷器。13.

变压器应保护跳闸后（速断、差动、油浸式变压器，还有重瓦斯）应退出检验。14.

倒闸操作次序：停电：负荷侧断漏器负荷侧刀闸母线侧刀闸。送电和之操作次序相反15.

电气设备停电后，即使是停电，在未拉开相关刀闸和做好安全方法前，不得触及设备和栅栏，以防忽然来电。16.

变压设备发生接地时，室内不得靠近故障点4m，室外不得靠近故障点8m，且应穿戴对应电压等级绝缘靴和绝缘手套。17.

巡视配电装置，进出变压室，应随手将门锁好，无关人员未经同意不得进入设备房。工程部岗位职责和考评细则工程部是实施楼宇设备、设施正常运行职能部门。工程部管理含有严密科学性和较高技术性，它是为业主（用户）发明安全、文明、舒适、方便工作环境和生活环境基础保障和坚强后盾，是反应楼宇服务水准、良好形象和社会声誉关键标志。关键职责范围是：1、负责楼宇供（配）电系统、电讯系统、电梯系统、给排水系统、空调系统运行管理，维护保养和故障检修。

2、负责楼宇公共设施、设备维修保养。

3、负责用户二次装修审批、监管。

4、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务。5、负责楼宇外判工程监管工作。

一、工程部各工作岗位职责

（一）工程部经理岗位职责

1、在总经理领导下，全方面负责工程部各项工作。

2、负责组织开展楼宇工程设备维修、养护、运行、管理。

3、负责制订工程部管理制度和设备操作程序。

4、负责制订培训计划，定时开展对本部门职员业务培训。

5、负责监督、检验、指导本部门职员工作，定时对本部门各岗位进行考评。

6、负责洽谈、评定、监督工程外包项目，组织对外包工程质量验收。

7、负责审核用户室内装修。

（二）系统工程师岗位职责

1、在部门经理领导下，管理本系统职员和所辖设备。

2、制订并监督实施本系统设备定时保养要求和技改项目方案。

3、制订本系统职员安全教育和业务培训计划。4、填写本系统操作要求和工作指令。

提出本系统备仓计划，帮助采购专用性较强工具和零件。

6、负责本系统外判项目（含外判工程、代维工程和仪器、仪表、工具送检）洽谈审定，监督并验收施工。

7、负责和相关业务主管部门进行业务联络。

8、负责本系统各类图纸和资料搜集、分类。

9、负责室内二次装修初审。

（三）班组长岗位职责

1、在系统工程师领导下，对所辖设备及职员进行管理。

2、安排实施所辖设备定时保养要求及参与实施相关技改项目。

3、监督实施部门工作指令。

4、负责跟进工程单作业情况。

5、定时组织所辖职员进行技术和安全生产等业务知识交流。

6、做好本班组技术档案、维修保养统计和交接班统计等原始统计。

7、负责监督、跟进相关外判工程进展情况。

8、立即反馈常见物料、维修零件、工具等材料品质情况。

（四）技工岗位职责

1、在领班领导下，具体实施工程设备设施运行、保养和维修。

根据工作指令和相关规程进行下列工作：

①对设备实施常规保养和维修。

②监管设备运行。③为用户提供维修、安装服务。

④填写好多种原始统计。

3、参与企业内部组织相关学习和培训。

（五）文员岗位职责

1、在部门经理直接领导下，负责处理本部门日常事务。

2、负责部门工作会议统计整理。

3、负责打印、搜集、整理工程部文件。

4、负责工程档案、资料、图纸管理工作。

5、负责查核工程部职员每个月出勤情况，汇总上报。

6、负责每个月统计发放工程部职员各项劳保福利用具。

7、负责接待用户、来访人员咨询、投诉等。

二、设备管理班组工作范围

强电组：

1、负责高低压配电房、高压电房、发电机房、冷冻机房、电梯机房、楼层配电房及冷却塔日常运行、维修和保养。2、负责非办公时间楼宇全部设备应急维修。

3、负责楼宇公共照明、室外照明灯具启、停。

（二）弱电组：

1、负责楼宇内工作电压36V以下弱电系统日常运行、维修、保养。

2、负责楼宇电话、闭路电视、宽带网等专线开通和维修。

3、负责室外弱电设备维修。

（三）维修组：

1、负责公共区域供水系统、供电系统、楼宇设备层设备日常巡查、运行、维修和保养。

2、负责业主单元水电及自用设备入室维修服务。

3、负责公共区域设施设备巡查、维修。

负责消防设备巡查、维修、保养。

三、工程部各班组工作细则

（一）强电组工作细则

1、每班每小时一次巡查高压室；

2、每班每小时一次巡查低压室；

3、每班每小时一次巡查发电机房；

4、每班每小时一次巡查变压室；

5、每班每小时一次巡查冷冻机房和控制室；

6、每班一次巡查电梯机房；

7、每个月一次巡查楼层配电房，并负责相关设备大保养；

8、每班一次巡查冷却塔；

9、每班按时间表启停室外、公共区域照明、电梯及空调；

10、负责非办公时间紧急维修；

11、负责供配电中心、冷冻机房、控制室各类设备保养及所属设备检修；

12、保持供配电中心、冷冻机房及控制室环境清洁，天天打扫一次；各配电箱、电柜表面天天清洁一次；

13、每班一次防火安全检验；

14、每个月一次发电机试运行。

（二）弱电组工作细则

1、负责楼宇用户直线电话、专线开通及维修；

2、每班巡查消防监控中心设备一次；

3、负责楼宇公共区域工作电压36V以下设备维修和保养；


4、负责为用户室内工作电压36V以下设备提供有偿维修服务；

5、每班一次防火安全检验；6、每七天一次按责任范围巡查责任设备；

7、天天清洁一次工作区域内环境卫生。

（三）维修组工作细则

1、天天二次巡查水泵房，并负责室内设备维修；泵体、地面每七天清洁一次；控制室柜内每个月一次清洁除尘。

2、天天二次巡查排污泵，并负责设备维修；每个月一次清洁控制柜灰尘。

3、天天二次巡查泵房，并负责室内设备维修；每七天一次清洁地面、设备表面。

4、每二周一次巡查消防水泵房，每七天一次清洁地面、设备表面。

5、设备责任人每七天一次巡查责任设备；每个月一次清洁责任设备及周围环境卫生。

6、每七天二次巡查公共区域供电、供水系统，并负责维修。

7、负责楼宇公共设施维修整改。

8、天天一次巡查辖区内是否有火灾隐患。

9、每七天一次巡查公共区域空调器，并负责维修。

10、为用户室内设备提供有偿服务。二次供水管理规程1.目标

确保大厦二次供水水质符合卫生检验标准，保障用户身体健康。2.

适用范围

适适用于各管理处二次供水管理。3.

职责

3．1

管理处负责制订年度水池（箱）清洗及消毒计划，并监督实施。

3．2

管理处给排水管理员负责水池（箱）管理，水池（箱）清洗、消毒及水样抽取和送检工作由水处理企业负责进行，工程部负责监管。

3．3

管理处管理员负责出停水通告，并通知业主。

4．

工作规程4．1

二次供水管理要求4．1．1

二次供水由指定给排水管理员负责管理。

4．1．2

给排水管理员负责水池（箱）管理工作，要求每个水池（箱）结构完整，加盖、加锁，水口洁净，并申办二次供水卫生合格证。

4．1．3

新建、扩建和改建二次供水设施，须经供水管理机构和卫生防疫站认可。4．2

年度水池（箱）清洗及消毒计划实施前二十四小时出停水通告，通知大厦用户。4．3

放水为确保用户正常供水，放水工作必需提前到清洗、消毒水池（箱）前3小时进行，并统计开始放水时间和结束放水时间。4．4

二次供水清洗、消毒4．4．1

工具、用具准备：工作服、扫把、尼龙刷、铁铲、消毒药品、安全照明灯具、水泵、鼓风机、口罩、眼镜等。4．4．2

安全须知

4．4．2．1电源：水池内作业电源要用隔离变压器变为36V以下安全电压作为工作照明，最好用手电、应急灯，三相水泵要装有漏电开头。

4．4．2．2缺氧；有些水池长久封闭，空气流通差，可在水箱口处连接鼓风机吹风，约3小时通风时间，然后选择以下试验：把燃着蜡烛放入水池，如不熄灭说明水池内不缺氧。不然须继续通风直到没问题为止。

4．4．2．3注意事项：在清洗水箱过程中，消毒人员须带护眼镜、口罩，如在水箱内感到身体不适，产生头晕、眼睛酸痛、心闷、气紧，要立即离开水池，用清水冲洗眼睛，呼吸新鲜空气即可恢复。

4．4．3

除杂物和清池时，先用铁铲铲出池内泥砂及多种沉积物，然后用扫把或尼龙刷从水池（箱）顶部——四面墙壁——水池（箱）底次序，依次反复刷洗。刷洗完成用水整体冲洗一遍，排出污水。

4．4．4

消毒

4．4．4．1用1100灭菌净（通常为漂白精粉）水溶液进行消毒，用扫把或尼龙刷依次反复刷洗消毒，并将水池（箱）盖好，封闭半小时后排出消毒水。

4．4．4．2水池（内）注入适量自来水，用清水将上述位置反复清洗，冲洗出消毒药水。

4．4．5

注水：在清洗工作根本完成后，开闸向水池（箱）注水，达成标定水位高度，并加盖加锁。

4．5取样送检;

4．5．1

水样抽取及送检工作由水处理企业完成。
4．5．2

水样抽取地点应从底层水池和顶层水箱抽样二支。

4．5．3

盛放水样容器为经消毒处理取样瓶，盛容量为500毫升水，并在瓶外贴上送样单位及送样日期。4．5．4

在取水样当日应工程部安排将水样送至卫生防疫站受检，并负责取回《卫生检测结果汇报单》。

4．5．5

如《卫生检测结果汇报单》结果为不合格时，应重新取样化验，如再不合格应安排重新清洗和消毒水池（箱），必需时请卫生防疫部门派人监督全过程，直至检测合格为止。

4．6

统计和汇报

4．6．1

管理处给排水管理员负责统计清洗、消毒水池（箱）全过程，并经机电主管审核，管理处经理签字后，交资料员存档。4．6．2

卫生防疫站《卫生检测结果汇报单》由管理处资料室存档。

5．0

相关文件和统计a）《生活饮用水二次供水设施管理制度》（附后）b）《水池（箱）清洗消毒统计表》工程值班管理要求为了确保工程部人员调动、车辆安排立即，提升工作效率，确保各管理处房屋设施、设备维修保养工作立即、有序地开展，能在紧急情况下立即组织人员快速赶赴现场，排除故障，特制订本要求。

1、

工程部职员必需配置必需通讯工具，任何时候必需确保通讯工具通畅。

2、

总值班室设在企业工程部，由工程部管理组负责安排值班人员，实施二十四小时值班；

3、

值班人员应坚守岗位，做好设备故障情况登记和各管理处报修情况登记，和本部门维修人员跟踪统计。

4、

依据相关统计，分清轻重缓急，合理安排人员、机具、材料、车辆，并组织实施。

5、

未能得到立即处理报修项目，应立即反馈信息给主管、工程部经理，方便依摄影关指示安排人员抢修。6、

遇突发性事故应立即跟总值班室人员取得联络，总值班室人员应快速向经理和主管汇报，方便立即组织抢修，维修人员接到指令后，应以最快速度赶赴现场处理事故，使损失减至最小。工程部运作程序1．0

目标：

为了工程部工作开展有序、高效，确保房屋、机电设备、设施正常运行，维修保养立即。

2．0

范围：2．1

工程部日常管理工作，房屋修缮及公共设施、设备维修保养。

2．2

管理处负责房屋、公共设施、设备日常巡查和住户设施维修

3．0

运作程序

管理组运作程序：

3．1．1

依据总值班室汇报，合理调配维修人员、机具、材料、车辆，进行房屋修缮及公共设施、设备维修保养。

3．1．2

依据房屋及公共设施、设备情况编制维修保养计划和对应材料、机具计划，报经理及主管领导同意后，组织实施。3．1．3

负责相关法律、法规和文件、技术资料搜集、整理、归档、保留和发放工作。3．1．4

发生紧急情况时，依据主管、经理指示，快速组织人员、车辆和物资进行抢修工作，并立即跟踪相关情况，并做好统计

3．1．5

负责维修保养工作质量检验和职员培训考评。

3．2

总值班室运作程序：

3．2．1

总值班室由管理组负责管理安排人员值班，确保二十四小时有些人接听电话。3．2．2

负责统计各管理处报修和维修组维修保养情况，并向管理组转报。3．2．3

负责统计各部室、管理处求援电话，并向管理组汇报。

3．2．4

发生紧急情况时，依据经理和管理组指示下达通知，调感人员、车辆、物资，确保通信通畅。并立即跟踪相关情况，并做好统计。

房屋修缮组、机电维修组运作程序：

3．3．1

对于管理处不能完成房屋修缮及公共设施、设备维修保养，经管理处报修，由工程部房屋修缮组、维修组负责，各管理处运行组配合，共同完成。

3．3．2

工程部房屋修缮组、维修组负责按管理组编制维修保养计划对房屋、设施、设备进行维修保养，发觉问题立即处理。

3．3．3

维修组人员应长驻总部，保持通信二十四小时通畅，接到突发事故汇报后，应快速集中，赶赴现场进行抢修。

3．3．4

维修组人员下班后离开驻地应向组长汇报去向，方便紧急情况下能立即调度。

3．4

工程部经理负责全方面管理工作和对外协调联络，每个月组织相关人员对房屋及机电设备、设施进行一次全方面巡视检验。在房屋、公共设施、设备维修保养时，应参见《机电设备管理工作手册》、《房屋及公共场地管理工作手册》等相关要求和相关程序要求。工程部职责

1、

认真落实实施国家和地方相关工程、设备管理法规和政策及企业制订《机电设备管理工作手册》，实施企业相关规章制度，确保房屋、设施、设备处于安全、良好运行状态。

2、

负责对企业所辖房屋设施、设备进行维修保养,。

3、

制订企业各管理处大型设备、设施中修、大修计划，并组织实施。4、

熟悉企业各管理处通讯、自控、智能化、电梯、发电机、供配电、给排水、通风、空调、建筑结构（含房屋装修）等方面设备、设施安装及运行情况，为各管理处设备管理工作提供有力技术支持，并负责大型设备、设施更新改造工作。

5、

组织抢修企业各管理处重大设备、设施突发故障，使之立即恢复正常运行，并为事后分析故障原因、总结经验教训提供技术意见。

6、

负责工程施工协议、预算编制、审核，为企业领导决议提供可靠依据。

7、

负责和水、电、燃气、电话、电视等单位保持良好协作关系，帮助各管理处进行相关业务联络及经济运行方案制订，降低管理成本。

8、

参与各管理处房屋二次装修工程审核；参与企业分包工程施工监理及工程验收。

9、

配合相关部门做好新接物业接管验收。

10、

负责组织对企业所辖物业多种工程技术资料、设备说明书、维修保养统计搜集、整理、存档、建立基础设施和设备台帐；

11、

负责企业设施、设备维修材料及备品备件采购、贮存、发放管理工作

12、

帮助企业办公室进行工程人员招聘及工程人员岗位培训工作，提升工程人员业务素质。

13、

完成企业安排其它各项任务。机电设备维修保养和更新改造1、设备维护保养

设备在使用过程中会产生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、振动、发烧、压力异常等多种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成事故。所以应常常对使用设备加以检验、保养和调正，随时改善设备技术状态，防患于未然。

（1）维护保养方法：

关键方法有：清洁、紧固、润滑、调正、防腐、防冻及外观表面检验；对长久运行设备要巡视检验、定时切换、轮番使用，进行强制保养。

清洁：大气中灰尘进入设备内，会加紧设备磨损和局部堵塞，还会造成润滑剂恶化和设备锈蚀，促进设备技术性能下降，噪声增加，所以设备清洁工作看似简单，是维护保养一个关键方法。

紧固：设备运转达相当一段时间后，因数次启停和运行时振动，地脚螺栓和其它连接部分紧固件可能会发生松动，造成更大振动，使螺帽脱落，连接尺寸错位和设备位移和密封接触不严形成泄漏等故障，所以必需常常检验设备紧固程度，热胀冷缩也会使紧固件发生松动。

润滑：润滑是正确使用和维护设备关键步骤。润滑油型号、品种、质量、润滑方法、油压、油温及加油量等全部有严格要求。要求做到“五定”即定人、定质、定时、定点、定量，并制订对应管理制度。调正：设备零部件之间相对位置及间隙是有其科学要求，因设备振动、松动等原因，零部件之间相对尺寸会发生改变，轻易产生不正常错位和碰撞，造成设备磨损、发烧、噪声、振动甚至损坏，所以必需对相关间隙、位置进行调正，再加以紧固。

外观表面检验：

设备外表面有没有损伤裂痕；

磨损是否在许可范围内；

防护罩等安全装置是否完整、齐全；

温度压力运行参数是否正常；

电机是否超载和过热；

传动皮带是否过松、断裂或脱落；

振动和噪声是否异常；

设备密封面泄漏情况；

设备油漆是否脱落，外表面是否锈蚀；

设备防腐、保温层是否损坏。

（2）维护保养工作实施：分日常维护保养和定时维护保养。

①日常维护保养：要求管理处运行人员对设备进行外观检验、加油，按操作规程进行操作，定时巡视统计各运行参数，随时注意运行中是否有异声、振动、异味、超载等现象，做好设备及环境清洁，尤其是周未或节假日更应注意。②设备定时维护保养，以管理处操作人员为主、检修人员帮助。有计划地将设备停止运行进行维护保养，需要对设备进行部分解体，并做好以下几项工作：

a、对内外根本清扫、擦洗、疏通；

b、检验运动部件运转是否灵活及其磨损情况；

c、调正配合间隙；

d、检验安全装置；

e、检验润滑油系统油路和油过滤器是否堵塞；

f、清洁油箱、检验油位指示器，换油；

g、检验电气线路和自动控制元器件动作是否正常；作用：清除事故隐患，降低磨损，延长设备寿命，发挥设备技术功效和经济特征。（3）设备点检：对设备有针对性检验。

日常点检由操作人员进行内容是：

①运行情况及参数；②安全保护装置；

③易磨损零部件；

④易污染堵塞，常常清洗更换部件；⑤在运行中常常要求调正部位；

⑥在运行中常常出现不正常部位。计划点检，通常由工程部专业维修人员为主，管理处操作人员帮助，关键内容：①统计设备磨损情况，发觉其它异常情况；

②更换零部件；

③确定修理部位、部件及修理时间；④安排检修计划。2、设备计划检修依据设备运行规律及计划点检结果能够确定其检修间隙期，由工程部编制检修计划，对设备进行预防性修理。

（1）计划检修种类：小修、中修、大修和系统大修四种。

①小修：关键是清洗、更换和修复少许易损件，并作合适调正，紧固和润滑工作，小修通常由维修人员负责，操作人员帮助；

②中修：除小修内容外，对设备关键零部件进行局部修复和更换；

③大修：对设备进行局部或全部解体，修复或更换磨损或腐蚀零部件，努力争取使用设备恢复到原有技术特征。在修理时，可结合技术进步，对设备进行技术改造；

④系统大修：检修方法是一个系统或多个系统直至整个企业性停机大检修，多个工种配合。

（2）计划检修和维护保养关系：维护保养为主，计划检修为辅。

（3）检修计划实施和验收管理:依据检修计划，能够预先安排停机检修日期和时间，确定修理内容和进度，统一组织检修力量和备品配件、修理材料和修理费用准备。

依据检修计划实施情况和多种数据资料，进行综合分析统计，对检修项目、内容、进度、费用和各类定额进行检验。在技术性能上由综合管理部组织对检修质量进行严格检验，要会同设备操作部门人员一起进行试车验收。验收合格后才能交付使用。同时要把检修统计、零部件更换情况和试车验收统计全部整理保管，归入设备档案内。3、机电设备更新改造

(1)、设备更新：采取在技术上比较优异、使用操作规程上比较方便、经济上比较合理、管理上比较进步新型设备替换原来使用老设备。

(2)、设备改造

关键路径有：

1）对设备结构作局部改善；

2）增加新零件和多种装置；

3）对设备参数、容量、功率、转速、形状和外形尺寸作调正，对设备改造，首先要对原设备进行分析论证、编制改造方案，其内容有：

①原设备在技术上、经济上、管理上存在关键问题、设备发生故障情况及原因；

②设备技术改造中所应用新技术及其合理性、可行性；

③设备技术改造部位和内容；

④设备技术改造后能达成技术性能、安全性能；

⑤估计设备技术改造后经济效益；

⑥设备技术改造费用预算和资金起源计划；

⑦设备技术改造时间及停机影响；

⑧设备技术改造后完工验收和投入使用组织工作。4、机电设备管理目标

用好、修好、管好、改造好现有设备，提升设备利用率及完好率，这是设备管理根本目标。

（1）

设备有效利用率：A=T/（T+T，）

A—设备有效利用率；

T—设备有效工作时间；

T/—设备停机或无效工作时间。

（2）设备完好率：B=Sn/S

B—设备完好率；

Sn—设备完好台数；

S—设备总台数。

完好标准：fUYJ

=uq

①

零部件完整齐全，符合质量要求及安全要求；②

设备运转正常、性能良好，③

设备技术资料及运转统计齐全；④

设备整齐，无跑冒、滴漏现象；

⑤

防冻、保温、防腐等方法完整有效。评定为不完好设备，应针对问题进行整改，经过维护、修理，消除不完好原因，升级为完好设备。假如经过维修，仍无法达成完好设备，应该加以改造或报废处理，不能长久处于不完好状态。高压室送电操作规程1.

关上柜门→抽出绝缘隔板→顺时针转90º→接地开关分闸→取出操作柄再次插入→顺时针转90º→隔离开关合闸到位

2.

操作柄插入孔（Ⅱ）→顺时针转动180º→负荷开关合闸到位.

高压室停电操作规程。1.

操作分闸手动按钮→负荷开关分闸到位。2.

操作柄插入孔(I)→逆时针转90º→隔离开关分闸→取出操作柄验电→无电时将操作柄插入孔(I)→逆时针转90º→接地开关合闸到位;3.

打开仪表门→插入绝缘隔板→将闭锁杆拨向左边→打开柜门。弱电系统维修保养规程1、弱电系统设备由弱电组负责维修保养。

2、主管工程师每十二个月12月制订下十二个月度保养计划并负责实施。

3、工作过程注意做好防静电方法。

4、对要抽出部件和拆除端子做好统计。

5、对于有一主一备设备不可同时退出主、备设备保养，通常是先主后备。

6、对红外线、激光、微波等发射装置不能用湿式清洁剂清洗，应用吸尘器或小气泵进行清洁。

7、依据系统特点关键做好清洁和坚固接线端口工作。

8、工作结束后要测试被保养设备并填写相关表格。建筑物易漏水部份及其原因一、屋顶：

A、无设计防水层

B、材料选择不正确、泛水、落水头、或防水施工者施工不良

C、施工面清洁不足及含水率测试不正确

二、窗户：

A、无塞水路设计、窗框填不正确

C、窗户气密性不够造成台风渗

D、门槛漏水、窗户下端排水孔被水泥阻塞。

三、外墙

A、水灰比过高造成吸附现象

B、地震应力造成裂缝

C、混凝土浇灌不确实造成蜂窝现象

D、磁砖沟疑进水

四、浴室：

A、防水材料选择错误

B、防水施工高度不足造成墙壁产生壁癌

C、水管破裂或破旧漏水

D、门槛漏水

E、防水层遭外力破坏。

五、地下室：

A、防水施工技术不依基础型式而改变

B工作缝未施做止水处理

C、结构体不良（蜂窝、包泥、水灰比过高、级配不良．．．等）

六、伸缩缝：A、预留缝宽不足（未经计算）

B、无排水设计（大部分是阻水设计）

C、非制式伸缩材料D、施工者专业程度不足高压运行工岗位职责（1）严格遵守企业职员守则和各项规章制度。

（2）努力学习技术，熟练地掌握所辖小区内供电方法状态、线路走向及所管辖设备原理、技术性能及实际操作。

（3）努力做好设备维修保养工作，做好防范小动物工作，确保安全运行。

（4）坚守岗位，定时巡视电器设备及水泵房，亲密监视各仪表工作情况。正确抄录各项数据并填好报表。

（5）对来人来电报修立即登记。

（6）值班长负责安排电工日常维修工作。

（7）负责和供电局业务联络，并做好登记。

（8）发生事故时，值班人员应保持冷静头脑，根据操作规程立即排除故障。

（9）事故未排除不进行交接班，应上下两班协同工作，通常性设备故障应交代清楚并做好统计。

（10）请假、补休需在一天前汇报主管（工程师），并由主管安排适宜替班人。

（11）按要求时间做好值班室内外清洁工作。工程部考评细则1

遵守劳动纪律，按企业制度要求每日按时签到。①迟到一次扣1分；②未签到一次扣1分；③早退一次扣1分；④旷工一天扣3分。2

服从工作安排，按时、保质、保量地完成工作任务。

①不服从安排一次扣2分；②未按时完成任务扣1分；③完成任务质量不好一次扣2分；④未按作业程序工作一次扣1分。3

尊重领导、团结同志，杜绝一切不利于集体行为及言论出现。①不尊重领导者一次扣3分；②同志间吵架者双方一次扣2分；③有不利于企业行为者一次扣2分；④有不利于企业言论者一次扣2分。4

按企业要求着装，确保良好仪表、仪容，表现零点物业精神风貌。①未按要求着装者一次扣1分；②留胡须、长发、带耳环者一次扣1分；③化浓妆、留长指甲者一次扣1分；④工服不洁净、整齐者一次扣1分；⑤工作时有不雅行为举止者一次扣1分。5

规范利用企业要求“三种”语言，即形体语言、情绪语言和表示语言。①服务时行为不规范者一次扣1分；②服务表情冷淡者一次扣1分；③语言生硬、不礼貌者一次扣1分；④对用户不尊重者一次扣2分；⑤未按要求程序服务者一次扣1分。6

主动参与企业多种培训，努力加强服务意识培养，自觉钻研业务知识不停提升服务质量。树立“业主至上、服务第一”工作理念。①不认真接收培训者一次扣1分；②未参与培训者一次扣2分；③受到用户公证投拆者一次扣3分；④和用户发生口角者一次扣5分；⑤就职期间取得学历证书或技术证书者一次加5分。7

珍惜企业荣誉，树立整体观念，反对本位思想处理好局部和全局关系。①未阻止有损企业行为者一次扣1分；②给她人工作造成障碍者一次扣1分；③影响企业整体工作步骤者一次扣2分。8

认真学习国家法规条例，严格遵守企业多种规章制度、争当爱岗敬业优异职员。①不认真学习法规而有工作偏差者一次扣1分；②不熟悉企业制度而有工作偏差者一次扣1分；③违反制度、违反法规者一次扣3分；④岗位职责者不明确一次扣2分。9

坚守工作岗位，遵守劳动纪律，保持严厉有序工作气氛。发扬艰苦奋斗工作精神，培养厉行节省良好习惯。①上班打瞌睡、哼小曲者一次扣2分；②私自离开岗位者一次扣1分；③工作场所不严厉者一次扣1分；④作风涣散、拈轻怕重者一次扣1分；⑤浪费财物、无节省意识者一次扣1分。10

主动交流工作经验，主动沟通工作疑难问题，立即汇报工作情况。①因为缺乏沟通而拖拉工作者一次扣2分；②未立即汇报工作疑难者一次扣1分；③未立即沟通而造成不良后果者扣3分。11

加强安全防范意识，立即排除一切不安全隐患，确保管理区域人员及财物安全。①未立即排除隐患者一次扣2分；②未排除隐患而产生不良后果者扣4分；③能立即排除隐患避免造成损失者一次加4分；④勇于和不法分子斗争者一次加4分；⑤勇于补救险情者一次加4分。12

献计献策。提议被企业采纳者一次加3分。13

配合部门经理做好日常管理工作未配合部门经理做好日常管理工作扣3分。14

检验工程部卫生、所辖区域物品，及值班工具，是否齐备。①未检验扣2分；②检验有遗漏扣1分。15

检验出勤、统计在考勤表上。①未按时统计扣3分；②工作遗漏扣3分。16

对日常维修工作派工、统计、协调安排多种工作。①未立即派工扣3分；②多种协调好扣3分。17

负责职员日常考评(工作量工作时间)。①未立即考评扣4分；②考评有遗漏扣2分。18

按保养计划安排职员对设备进行保养①未安排工作扣3分；②工作遗漏扣2分。19

监督、检验职员实施保养计划情况①未检验监督扣3分；②未立即发觉问题扣3分。20

帮助处理用户服务中心下达维修单①响应速度慢，延误或不立即维修扣3分；②工作质量差、效率低扣2分。21

立即了解设备运行情况制订维修计划，掌握工作进度①未按时制订计划扣3分；②对工作进度未进行了解扣3分。22

完成上级临时指派工作①未完成指派工作扣3分；②完成不立即扣3分。23

每个月月底安排下月排班表①未按时完成扣3分；②排班不合理扣3分。24

统计天天，当班维修统计①没有统计扣3分；②遗漏统计扣3分。25

维修材料备仓情况发觉材料不足，立即申请补充。①未立即了解、造成不足扣3分；②数量不合理扣3分。26

本人工作受到领导表彰或工作尤其突出。部门责任人酌情给予奖励加分1至10分。临时用水、用电管理要求为了加强小区水、电管理，预防出现浪费水、电现象。确保小区水、电正常供给，特制订

此要求：

一、前来联络临时用水、用电者，必需是合格水工、电工，向管理处提交书面用水、用电申

请，写明用水、用电量多少，时间长短，预付用水、用电押金。

二、临时用水、用电，不得影响业主正常见水、用电。

三、临地用水、用电必需安装由主管部门检验合格水表、电表。若私自开启改变水表、电表

封印或运行回程，影响正确计量，参考供水、供电部门相关要求给处理。

四、临时用水管道，不应给小区车辆或行人带来不便。临时用电最长使用期七天，需要继续

使用，必需提前一天，续办延长使用手续，报管理处审核、同意，但延长时间最长不得超出一个

月，不然必需拆除。

五、临时用电线路如发生危险，并证实是由装置不良引发，由承装部门负责。

六、未经申请同意临时用水、用电管道或线路，管理处有权令其停止使用，限期拆除。逾期

不拆，管理处强制拆除。

七、装置临时用电线路技术要求：

1、装置临时用电线，需用绝缘线，采取悬空架设或沿墙敷设，架线时户内离地面不低于2.5

米，户外不低于3.5米，架设时需设专用电杆和专用瓷瓶固定，严禁在树上或脚手架上挂线。

2、全部临时线装置必需有一总开关控制，每一分路需装熔断器。

3、全部电气设备，金属外壳必需良好接地或接零。

4、分路线不得在灯头内并头，须用丁字接法并用胶布包好。

5、临时线必需放在地面上部分，应加以可靠保护。如用胶皮线橡套电缆，则应在过路处

设硬质套管保护。管口要装护圈，以防割破电缆。

6、安装完成临时线，使用单位不得私自改动。

7、临地线和设备、水管、热水管、门窗架距离应在0.3米以外，和道路交叉处不低于6米。

八、移动照明、潮湿环境、地下通道线路必需使用安全电压，不听劝阻者停止供电。

九、电焊作业必需由合格焊工进行，作业前检验周围是否有可燃物，配置灭火器材。作业完成

后，仔细检验是否遗留火种，确定无热源后方可离开现场。☆水电维修岗位职责☆一、熟知水电行业管理法律法规和安全操作技术规程，遵守企业管理规章制度，切记“服务”宗旨，树立“节省”意识。

二、着装整齐，配戴企业服务标志，上门服务热情，使用文明礼貌用语，公用设施维修要有具体统计，实施收费服务时先通知并做好解释工作，维修完成请用户署名。

三、熟悉辖区内水电设施分布走向，负责对水、电、电梯设施维护保养并定时巡视，立即排除安全隐患，确保正常供电供水。

四、进行低压回路检修时，应有足够自保能力，确定电源断开后才能工作，因故需要带电工作，必需确保人身安全。

五、负责水池、水塔、水箱清洗消毒，确保供水质量。杜绝因多种原因引发自来水流失现象力行节省。

六、确保监控系统正常工作，妥善保管好监控录相，立即排除通讯、宽带、有线电视等出现故障，接到报修电话随叫随到。

七、完成领导交办其它任务，意处和突发事件在最短时间内抵达现场，尽早排除故障。☆水电抄表员岗位职责☆一、熟知水电行业管理法律法规和安全操作技术规程，遵守企业管理规章制度，切记“服务”宗旨，树立“节省”意识。

二、着装整齐，配戴企业服务标志，上门服务热情，自带拖鞋，并使用文明礼貌用语。

三、按季度到住户家抄水表，抄表完成立即向业主或住户汇报用水量，取得业主或住户认可，需要向业主或住户解释时，做好耐心细致解释工作。

四、按月到办公和公用设施区域电表，将核实后电量电费报各部门责任人签字，送资产财务部核实。

五、每两个月到租赁户门面抄收水费，做到上门热情，核实正确，收费立即，收入现金立即和资产财务部入帐查对。

六、抄表过程中，认真观察发觉计量装置出现问题立即上报，负责对业主经营户等反应其它问题及偷电偷水现象向企业或部门责任人汇报。

七、配合支持水电维修员工作并完成领导交办其它工作。设施设备保养大全干式变压器保养一、

目标确保变压器处于最好运行或备用状态。

二、

职责

1、供电局负责大厦干式变压器保养，在未移交前由机电班每十二个月组织保养一次。

2、操作人员必需含有高压进网作业证。

三、

内容

1、先投入备用变压器，再把待保养变压器退出运行。

A、

用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关，合上高压侧真空断路器，观察备用变压器空载运行是否正常。

B、

逐负荷转移到备用变压器。

C、

断开待保养变压器高压侧真空断路器，合上接地开关，并上锁，挂标示牌

D、

用手柄摇出待保养低压侧总空气开关，预防反送电。

2、检验变压器外罩有没有破损，铭牌是否完好清楚，紧固外罩螺丝，以降低变压器运行时外罩受振动产生噪音。

3、检验变压器高低压侧和电缆或母线联接处是否接触良好，紧固联接。螺丝生锈应予更换

4、紧固电压调整联接片固定螺丝。

5、检验冷却风机是否有异常，紧固风机电控箱内电线接头，并检验里面电器是否完好。

6、用吸尘器清洁变压器内部灰尘。

7、检验变压器中性点接地情况和变压器外罩接地线是否牢靠。

8、断开高压侧接地开关，用2500V摇表摇测变压器一次侧、二次侧线圈。相和相，相对地之间绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不低于300兆欧，二次侧绝缘电阻不低于10兆欧。

9、检验变压器内有没有遗留工具，锁上变压器外罩门。

10、合上高压侧真空断路器、变压器空载运行无误后，用手柄把低压侧总空气开关摇入，并转移部分负荷至保养后变压器，观察其带负荷运行情况。

11、做好保养统计。

四、

安全注意事项

1、操作高压开关应穿好绝缘鞋，戴好绝缘手套。

2、摇测绝缘电阻必需由两人进行。

五、

相关文件电力变压器保养统计

油浸式变压器保养

一、目标确保变压器处于最好运行或备用状态。二、职责

1、供电局负责小区（大厦）油浸式变压器保养，在未移交前由机电班每十二个月保养一次。2、操作人员必需含有高压进网作业证。

三、内容保养前先投入备用变压器，再把待保养变压器退出运行（若无备用变压器，通常应考虑在系统停电时进行保养）；

1、检验和清洁变压器：

A、检验磁套管是否清洁，有没有裂纹和放电痕迹，螺纹有没有损坏和其它异常现象，如发觉应立即停电处理；

B、检验各密封处有没有渗漏油现象，严重时应立即处理（用3－5毫米耐油橡胶制作密封垫，如密封绳、子老化应用专用件更换）；

C、检验贮油枕油位、油色是否正常，硅胶是否吸潮变色，若发觉油面过低应加油；

D、检验箱顶油面温度计温度和环境温度之差是否低于55摄氏度。

E、检验防爆管玻璃膜是否完整；

F、检验变压器接地情况；

G、检验高低压引出接头处有没有发烧变色及异常现象，如发觉引出螺杆丝牙损坏，应现场测绘备料机加，并立即更换；观看高低压侧电压、电流是否正常；

H、运行三年应进行油样化验。

2、拆装检验保养

A、检修时应谨防工具、螺钉、螺母等异物落入变压器内；

B、检修前预先放掉一部分变压器油，盛油容器必需清洁干燥，并能防潮；

C、吊铁芯前应检验吊装器具是否安全，如只是将铁芯吊起一部分检修时，必需在箱盖和相壳间垫上支撑物后才能进行检修；

D、对铁芯进行以下检验：

a、检验铁芯和夹件接地连接铜皮是否有效接地；

b、用1000V兆欧表测量铁轭夹件穿芯螺杆绝缘电阻是否合格，其数值大于2兆欧；c、铁芯底部平衡垫铁绝缘衬垫是否完整、松动；d、铁芯硅钢片是否有过热现象；

e、如发觉多种螺帽松动应加以紧固。

f、对绕组进行绝缘老化程度判定：如用手压绝缘时，有脱落现象裂纹很深、绝缘物呈碳片下落，则绕组绝缘老化严重，需更换绕组。好绝缘呈金黄色，手压时有弹性。g、对分接开关进行以下检验：检验开关旋转是否灵活，零部件是否完整或松动，注意动、静触点是否和指示位置一致，检验触点是否灼伤或因过热而变色，引线和开关连接处螺帽是否松动等。

h、变压器大修及多种高压试验暂外委专业企业进行，工程部负责跟踪。

3、做好保养统计和搜集相关试验汇报存档。

注：器身在相对湿度为75％以下空气中停留时间应小于二十四小时，如器身温度比空气温度高出3－5摄氏度时，则其停留时间可合适延长。

四、安全注意事项

1、操作高压跌落开关应穿好绝缘鞋，戴好绝缘手套按一定次序拉合。

2、摇测绝缘电阻必需由两人进行。

五、相关文件电力变压器保养统计风机保养

一、目标确保风机手动、自动能正常起动和运转。

二、范围：每六个月对大厦全部风机进行一次全方面保养，同时，应对风机控制柜风阀电气控制回路一同保养。

三、职责：管理处机电部负责日常保养，工程部机电维修组负责按计划维修保养。四、内容：

1、保养前应先断开风机主电源，并挂上标示牌。

2、手摇转动风轮，观察转动情况，调整好皮带松紧度，或联轴器间隙和对中度。3、检验各接合面垫片和密封填料，必需时应予更换。

4、清洁风叶，机壳外部及电机外表面。

5、向各转动部位加润滑油，调整风阀传动机构，动作灵活可靠。

6、检测电机绕组绝缘电阻，紧固电源线接线端子，检验电机接地是否良好。

7、检验风机控制柜内多种电器是否完好，紧固各接线端子。

8、检验风阀传动机构是否灵活可靠、电线有没有破损、电线接头紧固是否良好。

9、合上风机主电源，检验电源指示应正常。

10、开机试验连续运转半小时，观察各仪表、指示灯指示应正常，运转时应无异样声音。

11、每个月由消防管理人员开机试验、检验一次。

四、相关文件及统计：风机六个月保养统计。水泵定时保养

一、

目标确保水泵一直处于良好运行或备用状态。

二、

适用范围全部小区（大厦）安装生活水泵，消防泵、喷洒泵、补压泵、排污泵。

三、

职责管理处机电部负责日常维护保养，工程部机电维修组负责按计划维修保养。四、

内容

1、生活水泵每七天进行一次通常性检验保养（由管理处负责），每六个月进行一次全方面保养（由工程部负责）。

2、消防水泵和喷淋泵、补压泵每2周进行一次试运行（由管理处负责），运行时间10－15分钟，消防泵起动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程达6M以上，每六个月进行一次全方面保养。

3、排污泵每六个月进行一次全方面保养。

4、水泵保养时应把和泵体相连5米范围内阀门、压力表、管道等随泵同时保养。5、泵体保养：

A、

检验泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清楚、外观整齐、油漆完好。

B、

补充润滑油，若油质变色，有杂质，应予更换C、

检验盘根密封情况，若有漏水应增加或更换石棉绳填料。

D、

联轴器联接螺丝和橡胶圈若有损坏应予更换。

E、

紧固机座螺丝并防锈处理。

F、

生活水泵因运转频繁，每十二个月应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。6、电机保养

A、外观应整齐，铭牌完好，接地线连接良好。

B、拆开电机接线盒内导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕组相和相，相对地间绝缘电阻值应不低于0.5兆欧。

C、电机接线盒内三相导线及连接片应牢靠紧密。

7、阀门、管道及附件保养

A、各个阀门开关应灵活可靠，内外无渗漏。

B、单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。C、压力表指示正确，表盘清楚。

D、管道及各附件外表整齐美观，无裂纹，油漆应完整无脱落。

E、点动判定水泵转向是否正确，若有误应予更正。

8、控制柜保养：

A、

断开控制柜总电源，检验各转换开关，开启、停止按钮动作应灵活可靠。

B、

检验柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子接线螺丝。

C、

清洁控制柜总电源，检验各转换开关，开启、停止按钮动作应灵活可靠。

D、

合上总电源，检验电源指示应正常。

9、保养完成起动水泵，观察电流表、指示灯是否正常。

10、观察水泵运转应平稳，无显著振动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪音。柴油发电机定时保养一、

目标确保发电机正常起动和运行。

二、

职责管理处机电部负责日常维护保养，工程部机电维修组负责按计划维修保养。

三、

内容

1、2周空载运行10分钟，每六个月带负载运行半小时。

2、保养前应断开发电机自动空气开关，把发电机控制屏上选择开关置于“停止”位置，拆开蓄电池正负极电源线，确保发电机不能起动。

3、检验蓄电池电解液液位，偏低时应依据电解液浓度加装硫酸溶液或蒸馏水。

4、依据《机电设备管理工作手册》中《柴油发电机组管理规程》柴油发电机组检验保养内容及周期进行检验保养

5、检验机组有没有漏水、漏油现象，清洁发电机机身。

6、紧固蓄电池电源线和控制屏内电线接头，试验故障显示灯应全部亮。

7、检验接地线是否良好。

8、检验机房风机运行情况。检验柴油箱储油量是否能满足发电机带负载运行8小时。9、检验冷却水水位、机油油位应处于正常位置。

10、手动试机运行正常后合上发电机自动空气开关，把选择开关置于“自动”位置，进行模拟停电试验，观察发电机自动起动情况。

11、发电机带负荷运行半小时，观察各仪表指示和机组运行是否正常。

12、填写相关统计。

四、相关文件及统计

1、《机电设备管理工作手册》2、柴油发电机运行统计

3、柴油发电机六个月保养统计公共天线系统维修保养

一、

目标确保公共天线系统正常工作，住户能接收到清楚、无干扰良好信号。

二、

适用范围管理处机电部负责日常维护保养，工程部机电维修组负责按计划维修保养。三、

维修住户电视天线发生故障检修步骤：检验住户终端板上有没有信号；信号是否能达成；检验楼层分支器信号是否正常，若终端板无信号而分支器信号正常，则表明连接二者之间天线有问题，应对天线进行检验维修或更换；大楼分支器信号不正常时应检验分支放大器输出信号和输入信号是否正常，若输出信号不正常而输入信号正常则表明分支放大器损坏，应对其维修或更换；分支放大器输入信号不正常时，应检验主放大器输出信号和输入信号是否正常，若主放大器输入信号正常而输出信号不正常，表明主放大器损坏，应对其维修或更换；主放大器输入信号不正常时，应检验前置放大器输出信号，若正常，则表明前置放大器损坏，应对其维修或更换；若前置放大输入信号不正常，则应检验天线架方向和天线架本身是否有问题。四、

保养每个月对公共天线系统做一次全方面保养。检验天线连接有没有松动、生锈、断裂和绝缘老化。检验支撑杆、底座螺丝固定情况，并加黄油防锈，检验拉线松紧、防雷接地是否良好。天线接收系统因为露天安装，受风吹雨淋轻易生锈，通常铁件应每三个月在其表面刷银粉漆一次。如遇台风、大雨天气过后，应上天台检验天线一次。主放大器系统每个月除尘一次，检验通风是否良好，连线有没有松脱，并用场强仪检验主信号是否正常每个月检验一次分支放大器，其终端信号应在。防盗监控系统维修和保养

一、目标确保大厦防盗监控系统正常工作。

二、适用范围本企业管理小区（大厦）防盗监控系统。

三、职责：管理处机电部负责日常维护保养，工程部机电维修组负责按计划维修保养。

四、内容

1、维修：

（1）监视器图像不清楚检修步骤：A、调整监视器上旋钮；

B、检验视频线有没有松动；

C、校正镜头焦距；

D、清理镜头和防尘罩上灰尘；

E、检验摄像头或镜头是否损坏。

（2）监视器没有图像检修步骤：

A、检验摄像头是否通电；B、检验视频连线有没有断裂；

C、检验摄像头是否损坏。

（3）控制器不能控制检修步骤：

A、检验控制器控制电压有没有输出；

B、检验控制电压有没有输入；

C、检验输入插件是否损坏；

D、检验输出插件是否损坏。

2、保养：

（1）

要求每个月对系统进行一次维护保养。（2）

检验防尘罩，并清洁洁净，擦洗镜头，清理降温风扇，调校镜头焦距。（3）

检验摄像设备支撑杆固定及防腐是否良好。

（4）

检验监视室通风、照明，检验各控制系统、监视系统连线接触是否良好。

（5）

对于室外摄像系统，检验其防风、防雨、防尘罩密封，检验避雷针接地是否良好。气体自动灭火系统保养

一、

目标确保系统在任何时候全部处于正常备用状态。

二、

职责管理处机电部负责日常维护保养，工程部机电维修组负责按计划维修保养。三、

内容

1、月保养依据贮存器压力指标检验贮存压力，在要求值±10％范围之内。检验系统是否机械损伤和失灵，全部铅封和保险带全部完好无损。检验喷嘴在封闭空间中位置有没有改动，确保没有任何障碍阻止喷嘴喷射灭火剂。月保养以检验为主，若发觉有不合要求应立即纠正，确保系统正常。

2、年保养：完成月检全部项目。对系统中每个火灾探测器进行清洁，检验其连接可靠性。触发每路探测器，试验控制器和警铃响应情况。检验管道及其支架是否松动和损坏。检验喷嘴开孔是否堵塞。检验手动控制装置动作情况。清扫管道及罐灰尘，对文字标志脱落要重新修复。恢复并检验系统使之处理正常工作状态。

对讲、防盗报警系统保养一、

目标确保系统良好运行，保障来访客人和住户间联络和住户在紧急情况下报警求援可靠性。二、

职责

A、大堂保安随时解答住户对使用方法咨询；

B、工程部管理组接收管理处报修，故障处理由工程部机电维修组负责，住户故障投诉由管理处登记。

三、

内容大堂保安一旦发觉主机出现故障，应立即通知管理处机电部。工程部管理组应依据故障登记情况立即派专员维修。每六个月对整个系统主机、线路、层楼解码器进行一次全方面检验维修。检验机箱电源电压是否合乎要求，紧固各电线接头，清扫机箱内外灰尘。维修保养工作应指定专员进行，其它人员不得随意拔动解码器开关，不得对主机箱开盖检测箱内元件。清洁工清洁墙壁时，应避免对主机产生强大震动，并注意预防水流入主机箱内

疏散出口指示灯保养

一、

目标使疏散指示灯运行良好，当交流电断电以后能确保每个出口指示灯亮以引导人员疏散。'

二、

职责由工程部维修组负责保养，管理处机电部负责日常检验。三、

内容检验出口指示灯玻璃面板有没有划伤破裂现象。检验电源指示应常亮，当断开交流电而采取备用电池供电时，也应能亮，不然应检验修复。出口指示灯在交流电供电时应能常亮，若不亮，则检验修复。检验灯具安装是否牢靠可靠。清洁灯箱外壳及显示器表面。每个月每盏灯备用电池亮灯半小时，使电池放电后再充电，延长电池使用寿命。发觉故障立即修理，每个月检验一次。烟温感系统保养

一、

目标确保烟、温感系统一直运行在良好状态下，在火警情况下能立即正确地报警。

二、

职责由工程部维修组负责保养，管理处机电部负责日常检验。

三、

适用范围大厦（小区）全部烟、温感自动报警系统

四、

内容日常情况下，主控屏自检时若发出烟感报警信号，消防中心人员应快速通知巡查物管员赶赴现场检验报警原因，若为误报警，由消防专职人员对接收报警烟感作出清洁和复位处理。每个月抽取总烟数5％，用燃着香烟等烟源使烟感报警，试验烟感灵敏度，应该全部合格，若其中一个不合格，则应另外抽取总数10％试验，直至全部合格为止。对检验出不合格品进行立即修复或更换。对有因楼层跑水而危及烟感及其电路地方，应立即作出尤其检验。温感保养方法参考烟感进行，试验报警灵敏度时加温使其报警。消火栓保养

一、

目标确保消火栓箱内部配件齐全、完好，灭火时能快速下水正常地输出消防水。二、

职责由工程部维修组负责保养，管理处机电部负责日常检验。三、

内容1、季保养：栓外检验：检验栓门把手是否完好，栓门开关有没有卡阻，锁、玻璃有没有损坏。指示灯、报警按钮是否齐全，有没有脱落。栓门是否完好。测试：随机抽取消火栓总数5％，按消火栓报警按钮，消防中心应有正确报警显示。

2、年保养：完成季保养中全部内容。开栓门取出水带，仔细检验有没有破损、发黑、发霉现象，如有，应立即进行修补、清洗或更换。将水带交换展开交换摺边后重新卷起。检验水枪头和水带，水带和水龙头之间联接是否方便可靠，如有缺损应立即修复。将栓内阀门开闭一次，检验是否灵活，并清除阀门口周围锈渣，将阀杆上油防锈。将栓内清扫洁净，部件存放整齐后，关上栓门。逐一测试报警按钮灵敏性和检验指示灯显示正确性。

防火卷帘门保养

一、

目标确保防火卷帘门时刻处于良好备用状态。

二、

职责由工程部维修组负责保养，管理处机电部负责日常检验。

三、

内容：

1、季保养：

（1）、手控检验：

A、

外观检验门轨、门扇有没有变形、卡阻现象，手动按钮是否良好上锁。B、

卷帘门电控箱指示讯号是否正常，箱体是否完好。

C、

开启按钮箱门，按动向上（或向下）按钮，卷帘门应上升（或下降）。D、

在按钮操作上升（或下降）过程中，操作人员应亲密注意卷帘门应上升（或下降）到端部位置时能否自动停车，若不能，应快速手动停车，且必需待限位装置修复（或调整）正常后方可重新操作。（2）、自控检验：

A、

用燃着香烟等烟源使系统中任一烟感动作时，自动装置将发出报警信号，同时自动开启卷帘门电控系统两次下滑关闭卷帘门。卷帘门一次下滑至离地面1.2米左右停车，延时90秒左右，再自动开启卷帘门全部关闭。

B、

卷帘门关闭后，只有待烟感（或温感）信号消失，或复位按钮复位后方可重新开启卷帘门。

C、

消防中心按钮操作检验：消防中心只设置卷帘门关闭按钮，操作关闭按钮卷帘门经过二次下滑关闭到位后，检验消防中心信号指示是否正常。

D、

针对系统中检验出来缺点立即修复。

E、

1、对卷帘门进行清扫除尘，若有油漆脱落及局部变形地方进行修复，确保卷帘门外观清洁美观。2、年保养：完成季保养全部项目。对卷帘门控制箱自检按钮、故障报警消声键、复位键进行专门检验。

A、

紧固各电线接头、清洁控制箱内灰尘，检验箱内电气元件是否齐备。自动喷水灭火系统保养

一、目标确保系统处于正确工作状态。

二、职责：由工程部机电维修组负责保养，管理处机电部负责日常检验。三、内容：

1、天天巡视系统供水总控制阀、报警控制阀及其隶属配件，进行外观检验，确保系统处于无故障状态。

2、每个月检验一次警铃是否正常，报警阀开启是否灵活，打开试警铃阀，报警阀阀瓣应自动开启，延迟器延迟5-90秒后，水力警铃应发出报警信号，假如警铃不动作，应检验整个警铃管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流通畅，以防报警失灵。

3、每个月应对喷头进行一次外观检验，发觉不正常喷头应立即更换。

4、每个月检验系统控制阀门使其处于开启状态，若有破坏或损坏应立即修理更换，确保控制阀门不被误关闭。

5、每两个月应对系统进行一次综合试验，按分区逐一打开末端试验装置放水阀，试验系统灵敏性。A、观察阀门开启性能和密封性能，如发觉阀门开启不通畅或密封不严，应将供水闸阀关闭，打开放水阀将系统中水放掉，然后打开阀门盖检验，视情况调换阀瓣密封件，排除水垢及污物等。

B、检验流动水压，压力表所显示压力值不应显著下降，若显著下降，应检验闸阀是否堵塞，若压力下降显著且警铃不报警应检验湿式报警阀阀瓣是否锈蚀。

C、观察系统中水流指示器，压力开关，报警控制器各部件联动性能，应能立即报警。6、当系统因试验或因火灾开启后，应在事后立即使系统重新恢复到正常工作状态。空调设备保养

一、目标确保系统安全正常地工作，保障空调设备含有良好性能。二、范围企业管理大厦空调设备（空调柜机，冷却水塔、水泵，全部管线、阀门）。三、职责由工程部机电维修组负责保养，管理处机电部负责日常检验。

四、内容

1、月保养：

1）水系统保养：

A、检验冷却水塔冷却水是否清洁，若不清洁应全部更换；

B、清洗冷却水塔、塔盘；C、清洗冷却水管上过滤器；D、在冷却水系统中加入缓蚀剂；

E、检验冷却塔和膨胀水箱补水浮球阀是否正常；

F、检验系统阀门有没有渗漏，清洁系统设备表面。

2）盘管风机保养：

清洁过滤网、风机传动部位注油，检验电磁阀和温控开关。3）水泵保养：见水泵定时保养。

2、六个月保养：

1）主机保养：

主机由外委厂家维修单位每六个月全方面保养一次。机电安装维修部空调工检验合格后在保养统计上签字。



2）副机保养：

A、冷冻泵、冷却水泵保养见《水泵定时保养》。

B、控制柜保养见《低压配电柜、控制柜保养》。

C、电动阀开启和关闭性能、电器元件检验。

3）冷却塔：

A、风叶螺柱紧固，检验转动是否振动，刮塔壁。

B、齿轮箱油位检验、补油。轴承温升检验补加润滑油。

C、布水器转动情况检验。

D、塔盘、塔体倾斜校正。

4）管道系统：A、阀门漏水检修，保温层修补。

B、冷却水管道加药除垢、除水藻。

C、冷冻水管道加药除水垢。

五、相关文件及统计：

1、空调月保养统计

2、空调六个月保养统计自动喷水灭火系统保养

一、目标确保系统处于正确工作状态。

二、职责：由工程部机电维修组负责保养，管理处机电部负责日常检验。

三、内容：1、天天巡视系统供水总控制阀、报警控制阀及其隶属配件，进行外观检验，确保系统处于无故障状态。2、每个月检验一次警铃是否正常，报警阀开启是否灵活，打开试警铃阀，报警阀阀瓣应自动开启，延迟器延迟5-90秒后，水力警铃应发出报警信号，假如警铃不动作，应检验整个警铃管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流通畅，以防报警失灵。3、每个月应对喷头进行一次外观检验，发觉不正常喷头应立即更换。4、每个月检验系统控制阀门使其处于开启状态，若有破坏或损坏应立即修理更换，确保控制阀门不被误关闭。

5、每两个月应对系统进行一次综合试验，按分区逐一打开末端试验装置放水阀，试验系统灵敏性。

A、观察阀门开启性能和密封性能，如发觉阀门开启不通畅或密封不严，应将供水闸阀关闭，打开放水阀将系统中水放掉，然后打开阀门盖检验，视情况调换阀瓣密封件，排除水垢及污物等。

B、检验流动水压，压力表所显示压力值不应显著下降，若显著下降，应检验闸阀是否堵塞，若压力下降显著且警铃不报警应检验湿式报警阀阀瓣是否锈蚀。

C、观察系统中水流指示器，压力开关，报警控制器各部件联动性能，应能立即报警。

6、当系统因试验或因火灾开启后，应在事后立即使系统重新恢复到正常工作状态。火灾报警控制系统保养

一、目标：确保火灾报警控制系统运行在良好状态，能立即正确地报警。

二、职责：由工程部维修组负责保养，管理处机电部负责日常检验。

三、内容：

1、日检（对火灾报警主控屏进行自检功效检验）。

A、

按自检键，让主控屏进行自检，观察主控屏液晶显示，并把自检结果打印出来。

B、

按消声键，消除声音。

2、月检：

A、

完成日检全部内容。B、

测试主控屏关键工作电压，检验备用电源蓄电池是否正常，并进行备用电源自检试验。

C、

检验楼层井道内分线箱箱门及箱体外观情况，箱内外线路有没有缺损和故障隐患。

D、

检验楼