北方海岛国际度假村可行性研究报告

专业编制可行性研究报告了解更多详情..咨询公司网址PAGEPAGE1目录第一章总论 1第一节项目名称及建设单位 1第二节可行性研究报告编制依据 3第三节研究范围及内容 4第四节项目概述 4第五节可行性研究结论 7第二章项目背景及提出的理由与过程 8第一节项目提出的背景 8第二节项目提出的理由与过程 10第三章市场分析与建设规模 12第一节市场分析 12第二节建设规模 17第四章建设地点及场址选择 18第一节建设地点 18第二节建设条件 18第五章总体规划方案 25第一节项目概况 25第二节总体规划 25第六章设计方案 28第一节建筑设计 28第二节结构设计 30第三节给排水设计 32第四节电气设计 36第五节空调通风设计 39第六节建筑节能设计 43第七节环卫规划 45第七章环境保护与节能、安全 46第一节环境保护 46第二节节能、安全 47第八章组织机构与物业管理 49第九章工程及销售进度安排 51第十章投资估算和资金筹措 52第一节投资估算 52第二节资金筹措 54第十一章财务评价 55第一章总论第一节项目名称及建设单位一、项目名称某度假村项目二、建设地址某县城区东部王沟村的70.5高地三、承办单位概况承办单位：蓬达房地产开发有限公司承办单位简介：蓬莱市蓬达房地产开发有限公司始建于1997年，注册资本一亿元，是具有山东省颁发的三级资质证书的正规房地产开发公司。通过几年的发展，公司现有拥有资产总额10亿元，专业工程技术人员50余人，下辖山东蓬达股份有限公司、蓬达期货经纪有限公司、蓬莱市华鑫建筑工程有限公司、蓬莱市旌旗广场商贸有限公司、山东海阳新元广场商城、长岛海泉供水有限公司、菏泽蓬达木业有限公司、蓬达大酒店、蓬莱金港湾大饭店、某度假村、蓬莱市蓬达商城等35个控股公司，是蓬莱市最大的房地产开发企业。公司始终贯彻“一流管理、一流素质、一流质量、一流服务”的方针，追求科学的管理体系，过硬的工程质量，完善的物业管理，迅速成为蓬莱市房地产业的中坚力量。1997年以来公司从投资开发蓬达小商品批发市场起步，打下了房地产开发的坚实基础。开发建设的蓬达苑小区包括蓬达东苑、蓬达西苑、蓬达北苑。其中蓬达西苑工程为蓬莱市精品工程，是蓬莱市2000年二十项重点工程之一，小区地处市中心繁华地段，由花园广场、空中花园及两栋高层住宅楼望海楼、望阁楼、蓬达商城小区组成，占地面积4公顷，建筑面积10万平方米，总投资1.3亿元。蓬达东苑建筑面积4万平方米。蓬达北苑老城区改造工程建筑面积12万平方米，现已全部交付使用。公司新近开发的黄海花园蓬达苑多层住宅、黄海花园小高层，建筑面积7万平方米，总投资1.5亿元。蓬达花园住宅商业建筑面积5万平方米，总投资6000万元。这些项目已交付使用。公司正建设中的蓬达金港湾项目是2005年市政府重点工程，总建筑面积8.8万平方米，由两大主体建筑、五星级酒店和一条旅游商业街组成，2005年开工，2007年投入使用，该项目总投资2亿元人民币。现在，金港湾一期工程已经完成，进入初装修，二期工程已开工建设。公司不仅立足蓬莱境内还把经营触角辐射到莱阳、海阳等周边城市，现已竣工投入运营的莱阳旌旗广场商贸城，建筑面积6.7万平方米，是莱阳最大最繁华的商业中心。在海阳建设的新元广场商城总投资4000万元，海福莱连锁超市和精品屋现已建成并运作经营。在沾化投入的2000万元建设的蓬达大酒店等项目正在建设中，2007年投入运营。投资近亿元的海阳大酒店和莱阳蓬达花园开发项目；以及投资8830万元的栖霞海福莱花园商住项目；投资1.9亿元的长岛东海赢洲国际会议度假村旅游项目，现正在运作当中。另外，公司还于2000年8月份收购烟台市物资期货经纪有限公司，更名为蓬莱期货经纪有限公司，注册资本5000万元，是现在国家证券会管辖的在国家工商局注册的一级期货经纪公司。2005年交易量在全国排名58位，全国共计有168家期货经纪公司，山东省共6家，我们其中之一。2002年出资5000万股入资恒丰银行，公司法人代表盖其东现任恒丰银行董事。恒丰银行是中国11家股份制银行之一，我公司是该银行股东之一。公司主要从事房地产开发、建筑、物业管理、金融、商业、旅游、酒店等。先后在蓬莱市、莱阳市、海阳市、栖霞市、某县、沾化县等地开发大量的商业及住宅。共计100多万平方米。几年来蓬达房地产开发有限公司在公司规模迅速扩展的同时，本着以繁荣蓬莱为己任的原则，为蓬莱市城市建设做出了突出的贡献。现在正在开发建设的项目运作良好，预计销售额达七个亿，同时公司为了长远的发展目标还在黄金地段储备了几百亩的土地，以确保公司持久、稳定、高速的发展。第二节可行性研究报告编制依据一、蓬达房地产开发有限公司关于委托烟台元亨管理咨询有限公司编制本项目可行性研究报告的委托书二、国家、省、市有关政策、法律、法规、规定要求三、国家现行有关技术设计规范和标准四、国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度规定要求五、城市居民住宅规划设计规范六、《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社）七、《建设项目经济评价方法与参数实务全书》（中国建材工业出版社）八、建设单位提供的基础数据资料九、山东省建筑工程综合定额十、山东省安装工程综合定额第三节研究范围及内容一、项目背景及提出的理由与过程二、市场分析与建设规模三、建设地点及场址选择四、总体规划方案五、设计方案六、环境保护与节能、安全七、组织机构与物业管理八、工程及销售进度安排九、投资估算和资金筹措十、财务评价第四节项目概述一、基本概况近年来，各地城市化水平持续提高，随着城镇化进程的加快，居民对城镇住房的需求也在逐年增加，项目承办单位蓬达房地产开发有限公司为满足长岛周边地区、沿海城市白领阶层等人们日益增长的住房需求，促进企业的自身发展，决定在某县城区东部王沟村的70.5高地进行本项目的建设。本项目由高层住宅楼、商铺、公共建筑、停车场组成。二、建设规模项目结合市场需求情况、建设用地条件及周围环境状况、房型结构及绿化条件，同时考虑到资金筹措的可能，规划总用地面积为13424平方米，规划总建筑面积49600平方米，建筑层数18层，建筑高度58米，容积率为3.69，建筑密度为29%，停车泊位总计94个（地上停车12个、地下停车82个）。三、建设地址项目建设地位于某县城区东部王沟村的70.5高地，基地毗邻长岛望夫礁和仙境源两处著名景区。四、建筑特征与结构本项目建设结合某县地质情况，及其交通状况，房屋均为精装修，可以直接入住。五、户型设计本项目住宅为高层住宅，地上三层为商铺，四层至十八层为住宅区，设计提供了多种户型，面积为70-130平方米，可满足不同阶层、不同业主的要求。主力户型为两室两厅一卫和三室两厅两卫。六、环境保护本项目选址位于某县城区东部王沟村的70.5高地，基地毗邻长岛望夫礁和仙境源两处著名景区。该区域周围环境状况良好，周边水体、大气、土壤具有较强的自净化能力，且有一定的环境容量，适合本项目的建设。本项目主要可能的污染源有生活污水、厨房油烟和生活垃圾，除此之外基本无其他污染物排放，因此，经过适当处理后对周围环境不会产生不良影响。七、项目实施进度计划本项目建设期为24个月，从2008年3月开始至2010年2月底结束。建设完成后1年内完成全部工程的销售。八、投资估算经测算，本项目总投资估算为11354.32万元，其中土地费用为161.09万元，前期工程费为59.11万元，配套建设费636.51万元，建筑、安装工程费7383.97万元，公共配套设施建设74.4万元，管理费用为65.04万元，财务费用为897.75万元，销售费用为180.42万元，其他费用为1692.07万元，不可预见费为203.96万元。九、资金筹措方案本项目总投资为11354.32万元，其中企业自筹资金6604.32万元，自筹部分包括自有资金5500万元，预（销）售收入1104.32万元，本项目拟采用滚动发展的开发方式，即把先期预售房款作为其他自筹资金用于项目后期的开发建设；申请贷款4750万元。十、盈利能力分析经测算，本项目建设完成，可实现销售收入18042.34万元，可实现利润总额4513.35万元，利税总额为6688.02万元，税后利润3385.01万元。投资利润率为39.75%，投资利税率为58.9%，销售利润率25.02%。十一、主要经济技术指标序号项目数量单位备注1占地面积13424平方米2总建筑面积49600平方米3高层住宅比例100%4容积率3.695建筑密度29%6停车泊位总计12个地上停车82个地下停车7总投资11354.32万元8销售收入18042.34万元9投资利润率%39.7510投资利税率%58.911销售利润率%25.0212投资回收期(税后)年2.6113投资回收期(税前)年2.5214财务内部收益率(税后)%2615财务内部收益率(税前)%34.5第五节可行性研究结论项目的建设符合当今社会人们返璞归真、回归自然的需求，符合构建和谐社会的大环境。项目建设地环境优美，及其适宜人度假休闲、居住。建成后，将为某县、及其周边地区、沿海白领阶层提供优质商品住房。同时，在这个卖地段不如卖环境的年代，像这样有价值的人居环境必将成为人们疯抢的楼盘，项目销售状况必定一路飘红，项目具有良好的市场前景和较好的经济效益。综上所述，本项目的建设是必要的、可行的。第二章项目背景及提出的理由与过程第一节项目提出的背景一、品位住房呼声高涨无论一个人，还是一个家庭，总要有最起码的遮风挡雨的空间和面积，这是满足人们生理需求的起码条件，也是解决温饱的必要条件。随着人们物质生活水平的提高，购买能力也水涨船高，大多数人们在购买房屋时，已将注意力转移到对住房品位的需求。追求尽善尽美的人生是人类永恒的理想，住房既体现个人和家庭的物质文明，也体现其精神文明。因此，住房品位综合反映出个人和家庭的生活品位、文化品位、艺术品位。随着人们对住房品位的要求越来越高，房地产产品不断花样翻新，位置、户型等因素已经不能完全“左右”消费者的判断，景观自然而然地成为了人们购房时的决定性参考因素之一。住宅与各种天然、人工景观的结合，正使得景观住宅日渐成为名副其实的“地产风景线”。根据景观的形成方式进行划分，景观住宅大体包括三种类型：1、天然或者现存景观型即借景类景观住宅，这种类型往往位居自然风景条件非常优越的区域，与大自然充分融合，常被认为是更加纯粹、更加天然、更加典型的景观住宅。对这种类型的景观住宅进行细分，通常包括水景住宅、绿景住宅和公园住宅等等几种常见形式。“水景住宅”是指在河湖旁边的物业项目，即借河流之景，此河流可能是天然的江河湖泊，也有可能是人工挖凿引导的。“绿景住宅”是指以城市中的森林、草地景观为主要卖点的楼盘，换句话说是借助了某处绿化带的生态、美学功能而兴建的住宅。“公园住宅”是指临近公园的物业，这种借助公园的集成环境优势的项目。2、人工景观型即造景类景观住宅，所谓造景类景观住宅即为了营造良好的生活环境、满足业主对于舒适的居住环境的心理诉求，精心设计、人工打造出各种景观的小区。3、兼用类景观住宅顾名思义，这类景观住宅既有天然景色可以借用，又在社区内精心营造出了特定风格的与个性特征明显的人工景观。在广大消费者对居住环境的要求越来越高的时候，景观住宅的发展已经进入了新的时期，拥有双景观或者多重景观的住宅自然越发受到购房者青睐。二、某县房地产发展概况某县大部分地区居民都居住在自建的房屋里，只有县城分布着较为集中的居民住宅楼。长岛拥有得天独厚的自然环境，是休闲度假、居住、养生的好地方。不过受房地产热的影响，某县房地产开发较呈现较强的势头，近几年，新建不少的住宅小区：璀海茗居、长岛水岸、迎宾泉小区、凌云小区、望海园。随着长岛旅游业的发展，更多的人们青睐于来此投资房产。本项目的建设将极大的提升了某县地产业的档次，将成为某县较为标志性的建筑，为长岛房地产业注入了新鲜的建筑理念及其开发思路。第二节项目提出的理由与过程一、本项目符合国家和地方产业政策和发展规划要求1、保持房地产市场持续健康发展对全省经济发展具有重大意义。2、符合房地产市场发展的指导思想。3、符合完善住房供应政策。4、符合增加普通商品住房供应政策。二、某县政府政策导向二十一世纪的旅游主题是：人与自然的和谐统一，二十一世纪的理想圣景是：回归自然，野趣浓郁，环境幽静，空气清新。人们的旅游观念更加成熟，已不再满足于走马观花式的观光游，而是更注重于亲身体验，度假旅游已逐渐为人们所喜爱并接受。众所周知，长岛海域辽阔，碧波环抱，岩礁争奇斗险，风光旖旎秀丽，景致奇特，气候温和，自然环境十分优越，旅游资源潜力巨大。随着长岛旅游向深度、广度发展，也逐渐暴露出一些问题，在以往旅游资源开发利用上，只注意观光型旅游项目的建设，而在度假旅游项目、房产开发项目上投入不够，严重影响了旅游市场的进一步开拓，使长岛旅游业的快速、全面发展受到限制。从改善产品结构、提高经济收入的角度出发，应该着重把发展度假产品提到战略位置，逐渐实现长岛由观光型旅游地发展为具有观光与度假、养生多重功能的圣地。三、项目建设将促进当地旅游业的发展本项目建设将极大的促进某县旅游业的发展：（1）利益比较直观，容易招商引资周边房地产开发最直观的是其地价，如从零地价到市场价的一半，这点对于招商引资具有一定的吸引力，地价实质是政府基本地价、报批费用、附着物处理费用、征地费用等的成本价格。（2）以项目为龙头，带动起一片“生地”变“胜地”随着旅游方式逐渐从传统的观光游览型向更高层次的休闲度假型过渡，“旅游生地”找到了再生的机会。将旅游与房产联姻，资源与资金相结合，开辟出一块新的房地产细分市场。四、本项目建设重在建设高质量住房，符合现阶段购买力的需求随着人民生活水平的提高，我国现有商品房市场中购买力的需求已进入到要求提高住房质量和整体提高住房水平的阶段。现阶段社会经济的发展和人类文明程度的提高，人们更多地关注“人”本身生存条件的改善和合理性，改善居住条件，也随之成为人们关注的生存大事之一。本项目实施的高层住宅建设，面向中高等收入家庭，项目实施后，将满足白领及更多注重养生人们的住房需求，引领当地住宅市场发展方向，符合经济发展的要求。第三章市场分析与建设规模第一节市场分析一、购买力市场分析我国现阶段国民经济发展持续看好，居民收入增加，城市居民人口逐年递增，致使城镇住宅购买力增强，房地产需求强劲。主动性消费将逐渐取代被动消费，成为市场住宅持续增长的主要因素，具体分析如下：1、国民经济持续看好近年来随着全球经济的转暖，我国国民经济状况持续看好，根据我国经济发展现状，国家制定“全面建设小康社会”的宏伟目标，计划到2020年，GDP要比2000年翻两番，这一目标的实施，必定带动居民收入的大幅增长。2、城镇人口比重大幅提高据专家预测，到2010年我国城市化将达到46%，城市人口将达到6.4亿人，城市化进程的加快，必然增强城市居民住宅市场的购买力。3、作为家庭财产的重要组成部分，需求量增加房产已经成为城市居民家庭财产中最重要的组成部分，价值量最大的财产。为了实现“家庭财产普遍增加”的目标，城镇居民不仅需要增加家庭财产的数量，而且更需要提高家庭财产的质量。二、城镇住宅市场分析1、我国房地产市场总体趋势2006年，我国房地产行业以继续落实现有的政策为主，巩固宏观调控取得的成效。房地产行业整体将进入政策平稳期；全国房地产市场总体将呈现涨幅趋缓，稳中有升的态势；为“十一五”计划后期的行业快速发展夯实基础。由于宏观经济背景被持续看好以及居民收入水平的提高，需求将逐步释放，价格稳中缓升，房地产住宅市场前景看好。而在土地政策方面，仍将围绕总体供应紧缩、结构调整和土地资产收益分配的主线展开。2、城镇住宅市场分析我国城镇住宅建设在保持总量增长的基础上长期持续增长，还着重表现在住宅产业现代化的不断推进。住宅建设的科技进步，住宅建设质量的不断提高，既可以增加住宅的有效供给、扩大消费需求；也由于单位面积住宅投资的增加，推动全社会住宅投资和消费的增长，成为促进住宅建设、拉动投资和消费增长的新的动力。源于上述观点以及我国城市土地资源贫乏和城市化进程推进的矛盾，对于一个城市来说，高层（及小高层）住宅的兴起应是其发展的必然结果。因为高层（及小高层）住宅可以降低城市的建筑密度，提高城市绿地率，对于适合人居住的城市来说，住宅的高层化应是个趋势。所以无论是纽约还是香港，都有一批颇具特色、功能完善的高层住宅得到购房者的青睐，成为楼市的一个新亮点。从这个意义上讲，城市的发展需要有一批高层（及小高层）建筑的点缀，以增添城市的景观和建筑风格。三、建设项目的区位优势本项目所具备的“值得开发”的条件：一是它位于现存在的旅游资源地、环境是它最大的卖点；二是它有较好的可进入性，通过山路、水路可以进入，新奇而独特；三是就房产归属而言，它属于远郊房产范畴。1、旅游景观长岛素有“海上仙山”之称，是理想的旅游休闲避暑胜地，是国家级重点风景名胜区、国家级自然保护区和国家森林公园，建有距今880多年历史的北方最大的妈祖庙，有半月湾、九丈崖、黄渤海分界线、万鸟岛等10多处美丽的旅游景区，其中3A级景区一处。本项目建设地址在某县城区东部王沟村的70.5高地，基地毗邻长岛望夫礁和仙境源两处著名景区，是居住观光的良好地段。①望夫礁坐落在南长山岛脚下的望夫礁公园，园中有一礁石形状极像一妇女头戴围巾，怀抱婴儿迎风而立，好像在等丈夫归来，故此人称此礁为“望夫礁”。这里有一个动人的传说，有一年腊月二十八，一位渔夫被迫出海打渔，突遇风浪而一去不返，他结婚一年多的妻子悲痛欲绝，整天抱着不满月的孩子站在海边，希望有一天奇迹出现，她的丈夫能够平安归来。但是过了很多年，亲人没有归来，她变成了不动的石像伫立在那里。望夫石是一块天然形成的石头，没有经过人工雕刻，由页岩与石英岩石交替叠压形成的。②仙境源仙境源位于某县城东部，景区占地面积为2平方公里，自然景观和人文景观相结合。二十世纪八十年代，考古学家在此地出土了一颗距今有两万五千年人类头盖骨化石（属国宝级文物），还出土东周墓葬近百座，其中有七鼎诸侯墓一座，之后的历朝历代遗存遗物均有发现，因此，这里也可谓是长岛乃至胶东半岛人类起源的第一村了。仙境源内主要人文景观有城墙、高阁、秀亭、瑶池、钓鱼台、九龙洞、海上游乐场、唐王征东浮雕群等五十余处。主要自然景观有海水浴场、珠玑沙滩、海上日出日落、渤黄二海、三神山及奇礁异石、涵洞山泉、峻峰岭崖等百余处。在这里有幸还能观赏到海市蜃楼、海滋、平流雾和过龙兵（鲸鱼群）海上四大千古奇观。这里可以让人与外界的喧嚣隔离，真正体现人与人、人与自然的相互联系。2、环境绿化全县森林覆盖率达55%，大气环境质量达到国家一级标准，空气中每立方厘米负氧离子含量高达2万个，是天然的“氧吧”。大气环境质量达到国家一级标准，辖区海域水质达到国家一类海水标准，区划环境噪声平均值控制在54.3分贝以内。城区新增绿地面积达13万平方米,城区绿化覆盖率达到47%,城市人均绿地24平方米。项目建设地环境幽静、闲舒能够沉淀人的心绪，净化人的心灵，是养生的好去处。3、特色产业长岛海产品品种多、质量好，特别是海参、鲍鱼、海胆、虾夷扇贝等海珍品，在国内外享有盛誉，是我国重要的海珍品出口基地，盛产30多种经济鱼类和200多种贝藻类水产品，被命名为“中国鲍鱼之乡，中国扇贝之乡，中国海带之乡”。在这里居住能够常年饱尝海味。4、项目所在地房产信息比较序号项目名称商业网点售价居民住宅售价1璀海茗居4300元/平方米3180元/平方米2长岛水岸2600元/平方米3迎宾泉小区2500元/平方米4凌云小区2700元/平方米5海景源2400元/平方米以上表格内显示的信息是当前的房价，而就在2005－2006年间，长岛当地的房价均在1800元/平方米。由此可见，长岛的房产极具有升值潜力。四、购买群体分析现今，人们购房对居住品质的要求，已经从单纯对户型功能的要求逐渐升级到对配套、环境等综合品质的要求，而景观型的住宅也逐步升温，更多的人将注意力转移到具备自然景致的房产上。这类房产包含多个基本条件：声、光、水质、地质、绿化率、抗灾能力等自然环境，通风、换气、日照、采光、空气清洁度、温度、相对湿度、建材、饰材及施工技术等室内空间环境。长岛平均气温为12.1℃，平均相对湿度为67%，年日照率为59.6%，是纯自然、纯天然的生态居所。1、白领阶层滨海度假休闲已经成为当今城市之中流行趋势。白领阶层平常工作中压力较大，会在周末及其假期，选一个环境优美的地方放松心情，并且这种趋势正在逐步转变，由游牧式的过渡到定居式。他们会选一个相当满意的地方，购买房产。特别是，当前，我国一些沿海发达地区的人均GDP已经越过所谓的休闲临界点（2000美元），其中有些地方已经超越了度假门槛（3000美元）。很多购房者把目光投向景观型住宅物业，一方面是居住期间的视野享受；另一方面则是对都市自然生活的一种社区向往和弥补，他们购买住宅的本质实际上也就是购买一个轻松、舒适、放松的环境。本项目拥有阳光、海浪、沙滩，空气又好，确确实实是白领休闲、放松的好地方。希望这里成为一个能够欣赏大自然，远离喧嚣的避难所。2、周边地区的居民基地养老，是在我国毗邻大城市的周边一两小时车程的地域，选择若干生态环境优越、依山傍水、空气清新而经济相对不够发展适于养老的地域。由于，城市节奏快、物质生活水平较高，年轻的子女在郊外购置房产用于养老，不失为良策。长岛依山傍水、环境优越是个养老的好去处。长岛东临烟台、威海，南有青岛，近靠蓬莱，北临大连、旅顺，西临北京、天津等开放城市，这些城区将会对长岛旅游业产生巨大的辐射作用。同时，长岛以其奇特的海蚀地貌、美丽的神话传说，独特的风土人情、丰富的海产和生物资源，每年吸引着大量的崇尚自然的人们。第二节建设规模本项目根据某县统一规划，结合市场需求情况、建设用地条件及周围环境状况、房型结构，同时考虑到资金筹措的可能，确定建设规模为：规划占地面积为13424平方米，建筑面积49600平方米，建筑物总计18层，高度为58米，停车泊位总计94车位（地上停车12车位、地下停车82车位），容积率3.69，建筑密度29%。主要建设商铺、住宅、停车场、公用建筑等。第四章建设地点及场址选择第一节建设地点一、建设地点某县城区东部王沟村的70.5高地，基地毗邻长岛望夫礁和仙境源两处著名景区。二、拟建场地分析综合分析建设场地具有以下优点：1、符合某县规划要求；2、属某县居住区的一部分，本项目建成后，区域人文环境将得到较大改善；3、区位适宜；4、水、电、暖、煤气供应均有保障。第二节建设条件一、自然条件1、地理位置长岛，又称庙岛群岛，是山东省唯一的海岛县，位于胶东、辽东半岛之间，黄渤海交汇处，地处环渤海经济圈的连接带，东临韩国、日本。全县由32个岛屿组成，其中有居民岛10个。某县最高的岛屿是高山岛，海拔202.8米；最低的岛是东嘴石岛，海拔7.2米。岛陆面积56平方公里，海域面积8700平方公里，海岸线146公里，辖8处乡镇，40个行政村。2、气候条件某县属亚洲东部季风区大陆性气候，大陆度为53.2%。因受冷暖空气交替的影响，加之海水的调温作用，四季特点是：春季风大回暖晚，夏季雨多气候凉，秋季干燥降温慢，冬季风濒寒潮多。①气温全县历年平均气温为12.1℃，最高年为13.2℃（1994年），最低年为10.7℃（1969年）。极端最高气温36.5℃（1959年7月30日～31日），极端最低气温-13.3℃（1970年1月4日）。1月份平均气温最低，为-1.6℃，8月份平均气温最高，为24.5℃。年较差为26.1℃。②降水全县历年年平均降水量为537.1mm。其中，春季占14%，夏季占59%，秋季占22%，冬季占5%。最大年降水量为881.4mm（1973年），最小年降水量为204.7mm（1986年）。县境之内的降水由南向北呈递减趋势，年度相差在100mm以上。③湿度全县历年年平均相对湿度为67%，其中7～8月最大，为85%；12月最小，为60%。年平均绝对湿度为11.6毫巴，其中8月份最高，为25.6毫巴；1月份最低，为3.4毫巴。④日照全年日照总时数历年平均为2612小时，年日照率为59.6%。一年中，5月份日照时数最多，为269.7小时，12月份日照时数最少，为151.1小时。⑤风向全县季风显著，夏半年多偏南风，冬半年多偏北风，由于处风道，年均大风日67.8天。全年大风日数冬季最多，夏季最小，最大风速为40m/s（1985年）。3、资源优势海域辽阔，条件优越，进行海珍品养殖有得天独厚的优势，适宜海参、鲍鱼、海胆、虾夷扇贝、海带的增养殖，盛产30多种经济鱼类和200多种贝藻类水产品，被命名为“中国鲍鱼之乡，中国扇贝之乡，中国海带之乡”。长岛四面环海，八面来风，全年有效风能时间高达2300小时，是全国著名的三大风场之一。长岛旅游资源十分丰富，岛屿山清水秀，礁峻滩美，文化底蕴深厚，是理想的旅游度假胜地。4、地形某县诸岛北邻辽东隆起，南连胶东隆起，处于胶辽隆起的接合部位，西邻渤海海坳陷。出露的地层为上元古界“蓬莱群”，出露岩性多为石英岩和泥质岩层的千枚岩、板岩和石英岩，表层风化较强烈。岛陆构造简单，地层多呈单斜，断层规模较小，岩浆活动较微弱。诸岛除基底长期隆起外，主要受北东向沂沭断裂带和北西向威海—蓬莱断裂带所控制，这两组断裂为长期继承性活动断裂。新构造运动时期也有明显活动，推测诸岛为断块上升部分。岛陆上的构造线方向同区域一致，但不发育，规模亦小。长岛从公元495年～1995年间共发生5级以上地震11次，城市建设地震烈度按7度设防。5、海况①潮汐长岛海域的潮汐性质属正规半日潮，其规律是一昼夜两涨两退，俗称“四架潮”，潮高地理分布北部高，南部低。8月份平均高潮高：砣矶岛为212cm，南长山岛为143cm。②潮流长岛海域的潮流，主要水道多为东西流，港湾多为回湾流，北部水道为西流，南部水道为东流。夏季海流，南部海区一般在0.6～1.03m/s之间，大黑山岛海区最小，为0.6m/s；北部海区一般在1.2m/s左右，港湾回湾流的流速更小。③海浪长岛涨域的浪型，主要为“风浪”。秋季和冬季偏北风浪，夏季偏南风浪，浪高的四季变化是：冬季（10月～翌年1月）月均浪高1.1m，春季（2—4）月均浪高0.47年，夏季（5—7）月均浪高0.5m，秋季（8—9月）月均浪高0.8m。历年年大浪高平均为8.6m，极端最大浪高10m。④涨水表层温度长岛海域历年海水表层温度年平均为11.5℃，月平均温度8月份最高，为22.1℃；2月份最低，为2.5℃，极端最高温度为27.3℃（1963年8月28日），极端最低温度为-1.2℃（1969年2月28日和3月1日）。⑤海水透明度长岛海域海水透明度北部海区一般在3.7～9.5m之间，南部海区一般在1.7m～3m之间，一般冬季透明度较小，夏季透明度较大。二、社会经济发展状况1、人民生活长岛2006年底总人口4.4万人，其中非农业人口1.6万人。男女性别比95：100。人口出生率4.9‰，死亡率4‰，自然增长率0.9‰。有少数民族10个，36人。2006年实现国内生产总值24.2亿元，农林牧渔业实现总产值23亿元，比上年增长10%。水产品总产26.1万吨，增长4.8%。全年人工造林面积66.7公顷。城镇在岗职工年平均工资18024元，农民人均纯收入7052元。2、财政金融2006年实现生产总值24.2亿元，按可比价格计算，比上年增长12.5%。其中，第一产业增加值13.4亿元，增长10.1%；第二产业增加值2.92亿元，增长18.9%；第三产业增加值7.88亿元，增长14.5%。三次产业比例为56：12：32。全社会完成固定资产投资5.1亿元，减少28.4%。实现财政总收入0.5亿元，增长33%。税收总收入0.6亿元，增长21.4%。年末金融机构本外币各项存款余额15.8亿元。其中居民储蓄存款余额10.92亿元，比年初增加0.95亿元。3、农业全县有养殖海域350万亩，采取筏养、底播、圈养、围网养殖等多种养殖方式，重点进行海参、鲍鱼、海胆、虾夷扇贝、海带、栉孔扇贝、经济鱼类等海产品增养殖。全年农林牧渔业实现总产值23亿元，比上年增长10%。水产品总产26.1万吨，增长4.8%。全年人工造林面积66.7公顷。全县农机总动力9.7万千瓦，与上年持平。4、科教文卫2006年现有普通高中1所，在校生0.0864万人。九年一贯制学校3所，在校生0.44万人。共取得市(地)级以上各类重要科技成果4项，专利申请量6件，授权专利2件。有各种艺术表演团体1个，公共图书馆1处，群众艺术馆、文化馆1处，档案馆1处。广播、电视人口覆盖率分别达到99.8%和99.9%。有卫生机构13所，其中，医院、卫生院10所，卫生防疫防治机构1所，妇幼保健机构1所。各类卫生机构共有床位194张，卫生技术人员246人，其中，执业医师118人，注册护士66人。5、旅游长岛素有“海上仙山”之称，是理想的旅游休闲避暑胜地，是国家级重点风景名胜区、国家级自然保护区和国家森林公园，建有距今880多年历史的北方最大的妈祖庙，有半月湾、九丈崖、黄渤海分界线、万鸟岛等10多处美丽的旅游景区，其中3A级景区一处，2006年接待游客128万人次，增长12%；实现旅游总收入3.3亿元，增长10.9%。三、某县配套条件1、公路公路密度平均每百平方公里有公路129公里，实现了村村通公路的目标。陆上交通方便，各种大巴、中型客车、出租车300多辆，可满足各种需求。2、海运海上交通便利，全县有陆岛交通码头10处，实现了岛岛通轮渡；拥有客滚船7艘，客船11艘，旅游船艇14艘。蓬莱至长岛港各类定员班船每日往返24个班次，平均每半小时一班。县内海上旅游专用船可通往各岛。3、通讯海岛通讯达到国内先进水平，相继开通了微波、光缆和因特网通讯，电话全县实现程控化。固定电话和小灵通普及率达到每百人46部。移动电话普及率每百人31部。4、供水县城区日产1000吨淡水的海水淡化工程建成并投产，北隍城乡和小钦岛乡两处50吨海水淡化站已投入使用。其他乡镇的海水淡化站建设积极推进。5、供电电力供应充足，通过海底电缆与山东电网相联，全县8处乡镇目前全部用上网电。110千伏长山输变电工程于2003年竣工，某县电力保障能力得到大幅提高。立足海岛丰富的风能资源优势，先后与鲁能、华能、荷兰西门子等国内外知名企业成功合作，总装机容量10万千瓦的各个风电项目已陆续开工建设。2007年，全县风电总装机容量达到6.2万千瓦，风电产业实现产值1820万元，增长49.5%。第五章总体规划方案第一节项目概况长岛由32个岛屿组成，是山东省唯一的海岛县。岛上林木茂盛，气候宜人，拥有独特的地理位置和优越的自然条件。东海瀛洲国际会议度假村项目位于某县城区东部王沟村的70.5高地，总用地面积为13424平方米。基地毗邻长岛望夫礁和仙境源两处著名景区，依山傍海，景致幽雅。它的建成将为长岛的旅游业发展增添一个新的亮点。第二节总体规划一、总体规划1、充分利用现状地形高差，合理划分地坪标高，尽量减少场地开挖的土方量基地现状为西南高、东北低的山体陡坡，山顶道路与海岸沙滩高差约80米，石崖耸峙，山势陡峭。建筑顺应山体等高线，体量分作三处不同的地坪标高，与现状山体紧密结合。建筑北向退让海岸线适当距离，作为海滨浴场等室外活动区，南侧保留基地内主要的自然山体景观。场地西南地势较平坦，与道路高差较小，布置度假村的主入口前区广场和地下停车库。2、力求发掘项目本身的景观潜力，充分利用山与海两大景观特色建筑主体呈“U”型布局，拥抱大海，增加海景房间数量；南侧设置部分山景房间，使度假村住宅等主要功能空间均可获得良好的自然景观——东望海上日出、水天一色、烟涛微茫；南观奇石耸立、崖险山幽、石青树茂。以不同的观点、视角营造出情致各异的观景情趣与浓厚的现实神话氛围，体现了“东海瀛洲”企业文化中独特的地域人文底蕴。二、建筑单体设计1、功能分布本项目包括住宅区与物业服务两个主要功能区。度假村入口大堂设置在第十八层，通过前区广场与道路联系。从广场景观起，出挑深远的入口雨篷，度假村大堂，观海大堂吧，这一空间序列构成了最富特色的度假村公共空间，透过层高5.4米的开敞空间将住户视线引入大海。高大空透的序列空间采用开放的外围护结构，最大限度地将海景引入大堂，视野开阔，清爽宜人。住宅主要分布在四层至十七层。其中70%以上为海景住房，房间开窗与阳台均朝向大海，保证每个房间都拥有良好的景观条件。物业管理部分主要分布在十八层。结合地下车库布置在建筑西南部景观不利处，与住宅区之间保持相对独立，避免相互干扰。考虑到建设过程中通过海路进行设备运输，设备机房安置在建筑底层南侧，位置隐蔽。2、流线组织度假村通过主入口前区广场组织对外交通，结合广场绿化率等景观设计，流线明确，空间开敞。后勤出入口结合地下车库设置在广场地下，形成立体交通形式，即隐藏了后勤区，保证了建筑的外部景观完整，又形成了独立的对外交通。3、竖向设计根据地势高差，建筑体量分为四处不同的地坪标高，与现状山体紧密结合。建筑底层标高定为15米，与海岸线高差10米；住宅部分地坪标高46.7米；入口标高根据道路标高定为58米，利用前区广场与山体的架空部分设置两层地下停车。4、建筑造型设计中追求体现度假村的休闲气息与海滨风景区的地域特征，运用现代主义的手法，寻求简单排列中的韵律变化，赋予建筑和谐统一的建筑美感。建筑临海面通过阳台的角度变化与拆线造型形成错落起伏的立面肌理，隐喻波涛翻涌的海浪意象，以素雅的暖色调为主，取得与环境色彩的协调；在强调建筑体量感的同时，以丰富的建筑构件和材料机理变化使建筑更具有可视性。简洁的体量组合，丰富的细部设计，舒展的建筑形态营造出滨海建筑典雅大方，质朴亲切的风格。达到建筑与环境的融合、共生，使建筑之美与自然之美和谐的融为一体。第六章设计方案第一节建筑设计一、设计依据1、《民用建筑设计通则》JG37-872、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-973、《人民防空地下室设计规范》GB50038-944、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001二、设计构思1、从场地现状出发进行设计，把握环境特征，充分利用山地高差，使建筑与自然环境有机融合。2、总体布局顺应地势走向，建筑朝向强调对景观资源的利用。3、环境、建筑、文化三位一体，整体设计，相互交融，展现“东海瀛洲”企业文化中丰富的历史人文色彩。三、建筑设计1、设计理念坚持“以人为本”“生态居住”理念，遵循“现代，自然，艺术，亲和”的设计原则，合理、经济的利用土地和空间，运用各种现代设计手法，把度假村建成一个布局合理，生活品位高雅舒适，交通安全高效，环境优美、安静生态化、现代化，智能化的度假村。独具特质的山东文化内涵和历史文化底蕴与现代化生活品的完美统一。2、设计要求=1\*GB2⑴体现长岛现代、庄重的建筑风格。与烟台海边城市现有现代建筑风格相协调。=2\*GB2⑵体现意识与可持续发展性。由于其独特的地理位置与商住背景和发展要求，本规划具有超前的建筑意识，立意新颖，设计水准一流，突出高科技特色。=3\*GB2⑶体现文化内涵丰富性、大众化，必段富含文化元素，体现高品位、高质量的标准。3、平面和内部功能从全局出发，将整个地块合理分区，综合规划，交通流线统一、流畅、有序的住宅空间。在居住上体现生态绿色的居住理念，给每个居民最充足的阳光、景观、绿化和新鲜空气。同时注重在开发建设上的可持续性，在规划上的完整性，使政府与开发商利益得到完美体现。4、项目规划、建筑设计特点=1\*GB2⑴现代前卫的造型理念整体建筑风格以现代简洁的几何造型塑造高品位的建筑空间，在追求与时代同步、与世界同步的精神品质，且与烟台市城市建设的先进性相吻合。其内部的建筑空间也与简洁高效的风格相一致，体现出注重实效、高级、干练的现代城市生活品位和人文意趣。=2\*GB2⑵尊重地域特色的设计对所处大的地域环境和风俗给予充分的尊重，建筑布局符合南北朝向，并且保证足够的建筑间距，以争取最佳的日照效果，使每个家庭的生活充满阳光。在建筑布局上争取建筑与景观的最佳结合，使生活的空间得到良好的景观效果。在建筑内部尽量保持室内空气的贯通，以取得良好的自然通风效果，减少疾病发生机率。建筑单体设计符合国家有关的节能规范，做到绿化、环保。=3\*GB2⑶合理的户型设计项目户型方正；功能分区明确，内外分区、动静分区、洁污分区；生理分室、功能分室；“食寝分离”、“居寝分离”、“公私分离”、“洁污分离”和“动静分离”其本实现四明设计明厅、明厨、明卧、明卫；合理的户型和面积搭配结合保证了高得房率；三房户型采用错层设计，使现代居家更舒适、时尚。在户型设计上原则体现“三大一小一多”的套型模式。即扩大起居室、厨房、卫生间的面积，适当缩小卧室面积，增加贮藏室。应以起居室（厅）为中心的原则，合理组织套内空间设计。提高厨房、卫生间的功能和质量，按照炊事操作顺序与个人卫生生活规律合理布置厨房、卫生间。合理布置各种管道、做到设置管井集中、隐蔽、暗藏、短捷，实现各种管道布置的整洁、美观、合理。建筑标准应与居民小康生活水平相适应。在户型设计上，厨房面积应不小于5平方米，卫生间一般不小于4平方米，起居室不小于12平方米。在土建和水电设计上，应满足若干基本电器的设备要求，即使未普及的高档家电，在设计上也应留有余地，因此在起居室、厨房和卫生间均有适当的位置设置相应的插座，在起居室和卧室相应位置应装设有线电视插座。第二节结构设计一、设计依据1、《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）2、《建筑结构设计规范》（GB50010-2002）3、《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）4、《建筑地基基础设计规范》（GN50007-2002）5、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）6、《建筑桩基础技术规程》（JGJ94-94）二、工程概况项目建设地位于某县城区东部王沟村的70.5高地，基地毗邻长岛望夫礁和仙境源两处著名景区。主要建设住宅、商铺、车库。三、结构设计1、荷载取值住宅2.0kN/m2厨房、卫生间2.0kN/m2挑出阳台2.5kN/m2走廊、门厅2.0kN/m2配电间5.0kN/m2上人屋面2.0kN/m2车道、停车场4.0kN/m2消防车道35.0kN/m22、结构体系本项目由于其特殊的地理位置，所有住房、车库等建筑均精装修。3、混凝土强度预应力混凝土管桩：C80三层面以上：C40车库：C40结构抗渗系数：S604、钢筋强度d≥12用HRB335级钢筋（φ），d<12用HPB235级钢筋（φ）；钢材：Q235。5、结构特征住宅：结构体系：高层住宅为部分框支剪力墙；建筑结构安全等级：二级；抗震设防类别：丙类；抗震设防烈度七度；抗震设防类别：丙类；抗震设防烈度七度。6、本工程拟采用如下构造措施：=1\*GB2⑴设置后浇带，兼作施工期间沉降调整缝，此方法是扩大伸缩缝间距、调整沉降的一种有效措施。=2\*GB2⑵在温度影响较大部位提高配筋率。=3\*GB2⑶截面设计应遵照直径细间距离的配筋原则。=4\*GB2⑷严格控制混凝土原材料质量和技术指标，选择良好级配，提高混凝土密实度降低水灰比，减少水泥用量。第三节给排水设计一、给水工程1、规划依据《烟台市城市总体规划》《城市给水工程规划规范》（GB50282-98）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005年版）《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年版）2、水源本项目采水拟在就近引入市政供水管网。3、用水量估算序号名称用水定额数量最高日用水量（m3/d）用水时间（hr）时变化系数（kh）最高时用水量（m3/hr）备注1住宅250L/人·d2358人589.5241.536.92公建6L/㎡·d500㎡3.0101.33.93楼道2.5L/㎡·d600㎡1.581.20.34合计594.041.15未预见用水59.44.2按用水量的10%计6总计653.445.34、管网布置=1\*GB2⑴管网布置原则A、管道沿道路敷设。B、供水管网形成环状，并尽可能从不同方向引入，以提高供水的安全性。C、本规划区管布置应与外围协调，以达到总体的合理配置。D、管网规划适当超前，并充分考虑近远期的结合。E、给水管网按最高日最大时用水量计算确定管径，按最高日最大时用水量加消防用水量及事故供水量校核管径。=2\*GB2⑵管网规划沿本规划区各主要市政道路布置DN300给水管，局部以DN200管连成环状以提高供水的可靠性。管网的布置详见规划册之《给水工程规划图》。二、污水工程1、规划依据《烟台市城市总体规划》《室外排水设计规范》（GB50014-2006）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）2、排水系统生活污水、废水的排出排水系统经计算可采用设无专用通气管排水方式，室外化粪池应甲方要求由甲方自理（与建筑外墙不宜小于5m）塑料热电厂水主立管及水平干管管道均应做通球试验，通球径不小于排水管道管径的2/3，通球率必须达到100%。3、管网规划=1\*GB2⑴规划原则：按地势划分区域，并与上层次规划协调衔接。污水管网的设置，尽量采用自流形式。统筹安排排污主干管，做到干管距离最短。管风规划适当超前，并充分考虑近远期的结合。污水管道埋设尝试不大于6m，超过6m采用污水泵站提升。=2\*GB2⑵管网规划：规划区内的各居住区和小区的污水须经化粪池处理后方可排入周边各市政污水管网。三、雨水工程1、规划依据《烟台市城市总体规划》《防洪标准》GB50201-94《室外排水设计规范》（GB50014-2006）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）2、雨量计算根据烟台市暴雨强度公式，进行雨水水计算：q=600（1+0．81gp）/t0.55L/S.ha)雨水量Q=W.q.F(L/S)其中：重现期P=1年t=t1＋mt2地面集水时间：t1=10分钟延缓系数：m=2.0径流系数：w=0.6管内雨水流经时间t2(分钟)汇水面积：F(公顷)3、管网规划避免过分集中汇流，采用分散排放，做到高水高排，低水低排。近期应急措施与远期相结合，避免重复建设。道路宽度大于40m时，采用双侧布管。雨水管道以最短距离排入夹河。尽量沿道路顺坡布置管道。四、管材与接口1、室外给水管：DN〈70时,采用聚乙烯(PE)埋地给水管,DN≥70时,采用球墨铸铁管,橡胶圈接口。2、雨、污水管：管径d〈600采用HDPE双壁波纹管，橡胶圈接口；管径d≥600时采用钢筋混凝土管，承插连接。第四节电气设计一、设计依据1、依据国规范及行业标准有关电气部分：“民用建筑电气设计规范JGJ/T-16-92”；“高层民用建筑设计防火规范GB50045-95”；“建筑物防雷设计规范GB50057-94”；“人防工程设计防火规范GB50098-98”等。2、建筑专业规划方案资料及其他专业提供资料。二、负荷1、负荷估算：公建装机密度按60VA/m2,住宅装机密度按25VA/m2,地下室装机密度按15VA/m2进行估算,变压器总装机容量为2164KVA。2、负荷分类：消防设备、应急及疏散照明、电话光端机房属一类负荷。生活水泵、客梯为二类负荷。其它为三类负荷。三、供电方案1、供电本项目采用两路10KV电源供电，由市政电网引入，设2个变配电所，各变配电所之间采用10KV环网电源供电方式。建筑采用380/220V低压电源供电。2、应急柴油发电机供电本项目一、二类负荷将用应急柴油发电机组做备用电源。3、一、二类负荷采用双电源在配电末端投切的方式供电。4、低压供电系统TN-S系统。四、单体建筑电气设计1、设计范围：动力、照明配电系统、电话系统、宽带网、火灾自动报警系统、有线电视系统、对讲呼叫门卫系统及安全防雷接地系统。2、各建筑按二级防雷保护设计，设防直击电、侧击电装置。各栋设总等电位、卫生间设局部等电位连接措施。3、工作接地、保护接地和防雷接地合用接地装置、接地电阻不大于1欧姆。利用建筑物的基础作自然接地装置。4、各单体的供电电压为380/220V。由变配电所用低压电缆放射式送至各栋后与不超过5个电度表箱进行链接配电。5、电度表每两至三层集中设制。6、电话系统、电视系统、保安设施分别见本说明第五项第1.2条、第六项、第七项第1条。五、电话及宽频（带）网络1、电话计（估）算：住宅2门/户布线，1.5门/户计算、社区管理用房1门/50㎡。2、宽带网终端估算：住宅1个/每户，商业服务1个/50㎡。3、电话采用光缆由市政电话网络接入小区光端机房，经交换后用电话电缆放射式分配到各栋电话接线箱，由接线箱经电气竖井分配到各户。小区电话光端机层设在管理用房内。4、宽频（带）与电话分配网络类似并与电话线路同路径敷设，本设计只预留管路，由网络公司统一规划敷设，逐步实施。六、有线电视网络1、共有有线电视终端：住宅2个/户、公建服务1个/50m2。2、有线电视前端信号采用光缆由市政电视网路接入度假村光端机房进行配置后，再放射式送至各栋电气竖井电视信号前端箱，经分配分支网络送到各用户。七、保安设施1、每套住宅都要安装可视对讲系统，在度假村对每层住户对讲系统进行总监视。2、在主要出入口及各栋电梯桥箱内设可监控系统。智能管理中心进行总监视。3、车辆管理与上述第2条统一协调考虑。八、自动化设施及火灾自动报警系统1、按一级保护对象设置火灾自动报警系统。采用控制中心报警系统的方式对度假村的消防设备及各栋的消防状态进行总控制和总监视，并实现与度假村各部位进行消防对讲和进行火灾报警广播。2、消防控制中心值班室设于度假村内。内设火灾集中报警控制器、消防设备联动控制柜、消防对讲电话总机、火灾报警广播装置。九、供配电线路敷设1、各变配电所对各建筑采用电缆放射式配电。其配电半径不大于250米。2、变配电所低压配电线路尽量沿地下室电缆桥架敷设到各栋电气竖井。无地下室连接的建筑配电线路采用电缆管埋地进入各栋电气竖井。十、其它线路敷设电话、电视、保安、宽频（带）网络、火灾报警及控制等线路在非人防地下室用防火电缆桥架敷设。其它采用穿管埋敷设。设计中为各线路预埋保护管，由各系统实施时穿线。第五节空调通风设计一、设计内容本专业根据建设单位要求及建筑物使用性质，设计内容包括：1、管理用房的舒适性中央空调系统；2、建筑物通风及防排烟系统。二、设计依据1、工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）；（2002）2、采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）；3、建筑设计防火规范（GBJ16-87）；（2001年版）4、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）；（2005年版）5、汽车库、修车库、停车场设计防火规范；（（GB50067-97）6、公共建筑节能设计标准；（GB50189-2005）7、全国民用建筑工程设计技术措施（暖通空调、动力）；（2003年）8、业主设计委托书及有关来函。三、设计参数1、室外主要计算参数地区：山东省城市：烟台纬度：37.53经度：121.40海拨高度（m）：46.70夏季大气压力（HPa）：1001.0夏季平均室外风速（m/s）：4.8夏季空调室外设计干球温度（℃）：30.7夏季通风室外设计干球温度（℃）：27.0夏季空调室外设计湿球温度（℃）：25.8冬季大气压力（Hpa）：1021.0冬季平均室外风速（m/s）：3.3冬季空调室外设计干球温度（℃）：9.0冬季通风室外设计干球温度（℃）：-2.0冬季采暖室外计算干球温度（℃）：-6.0冬季空调室外设计相对湿度（60.0）最大冻土深度（cm）：43.02、室内计算参数房间功能夏季/冬季人员密度（人/m2）新风量（m3人．ｈ）允许噪声标准（NR）温度（℃）相对湿度（%）商业25/1860/<500.352555住宅25/1855/<500.23050四、空调系统本项目管理用房考虑采用分体空调机，各住户统一安装空调。五、通风设计1、地下机动车库和非机动车库通风设计地下室机动车库和非机动车库设通风系统，排风按照6次/h换气计算，新风采用机械补风和车道自然进风相结合，补风量为排风量的80%。2、变配电等设备用房通风设计变配电等设备用房设通风系统，排风按照6次/h换气计算，补风量为排风的80%。3、卫生间通风设计公共卫生间设独立排风系统，排风通过百叶风口排出室外。办公楼卫生间排风通过排风管道排入垂直竖井，由屋顶高位排出。4、空调区域通风设计各空调区域排风均由排风统一排出，排风量略小于空调新风量，以保证空调区域的正压，过渡季节可以全新风运行。5、电梯机房排风经隔墙排气扇直接排到室外。七、防排烟设计1、靠外墙的楼梯间由建筑做成封闭楼梯间，每五层开窗面积不小于2m2，采用自然排烟的防烟措施；对不满足自然排烟要求的防烟楼梯间及其前室、消防电梯前室或合同前室分别设加压送风系统。2、地下室机动车库和非机动车库平时通风系统与火灾时机械排烟系统合用，机动车库排烟量按照6次/h*m2换气计算，非机动车库排烟量按照非机动车库面积乘以60m3/h*m2计算，新风采用机械补风，补风量为排烟量的50%以上。3、地下室设备房部分，制冷机房、水泵房由于无可燃物、人员不经常停留，只按通风考虑；变配电间及发电机房采用CO2，气体灭火，不考虑防排烟，在灭火完毕后，再打开相应的防火阀及风机排除废气；其他凡是面积超过50平方米的房间和长度超过20米的内走道均按防火分区设置机械排烟系统和消防补风系统；排烟量均按最大防烟分区面积与120m3/h*m2之乘积设计，补风量按不小于排烟量的50%设计。4、地上部分凡是面积超过100平方米的无窗房间（或区域）、可燃物较多且多人停留的房均设置独立的机械排烟系统；排烟方式以横向为主；对于负担两个及以下的防烟分区的排烟系统其风口采用单层百叶风口，排烟风机前设280℃的防火阀并与风机联锁，火灾时风机由消防控制中心控制直接启动，进行排烟；其排烟量按所有防烟分区面积之和与60m3/h*m2之乘积设计；对于负担三个及以上的防烟分区的排烟系统其末端采用280℃常闭排烟阀加单层百叶风口方式，当某个防烟分区烟感报警时，则该防烟分区的常闭排烟阀自动开启（亦可手动），并联动本系统排烟风机启动进行排烟；排烟风前设280℃常开防火阀并与风机连锁。其排烟量按最大防烟分区面积与120m3/hm2之乘积设计。5、中庭防排烟设计净空高度大于12米的中庭设置机械排烟系统，按6次换气计算排烟量，排烟风机布置于房顶。高度不大于12米的通厅靠外墙布置时，采用自然排烟方式，可开启的外窗大于通厅地面面积的5%。6、所有通风机房，风管进出机房均设防火（调节）阀，所有水平风道与垂直穿过楼层的风管连接处均设防火阀。八、防排烟自动控制1、当某层发生火灾时，该层（烟）温感器向消防控制中心输出报警信号，不需确认，由该中心自动（或手动）开启相应的多叶加压送风口及排烟口，并联动加压送风机及排烟风机。2、加压送风机、排烟风机、多叶送风口、280℃排烟防火阀开、闭状态在消防控制中心均要有灯光信号显示。3、加压送风机、排烟风机、多叶送风口、280℃排烟防火阀，除可在消防控制中心操纵外，也可就地操作。4、加压送风机、排烟风机、送风机均需有备用电源。对于采用气体消防的地下室柴油发电机房、房低压配电用房，在风机入口处风管设防火调节阀。5、消防时，消防控制中心关闭防烟防火调节阀，并联动切断风机电源。6、发生火灾时，由消防控制中心切断除加压送风机及排烟风机以外的所有空调通风电源。九、节能、环保及新技术的采用1、按照节能的、环保的、健康的、可持续发展的策略进行空调通风设计。采用建筑节能设计：包括建筑物的朝向和平面布置、维护结构的和建筑物遮阳等等。空调节能设计：过渡季节空调系统取室外新风自然冷动。2、所有空调机房内壁均贴吸音材料，其隔墙采用密度较高的隔音材料砌筑，机房门采用隔音门；空调送回风管进出机房均设消声器，消声器构造及形式、风速、长度等根据空调机组噪声频段分布及其声功率级经详细计算确定。3、各运行设备均采用高频率、低噪音类型产品。4、所有吊装的大、中型设备均设减振吊架。5、空调送回风管进出机房均设消声器，消声器构造及形式、风速、长度等根据空调机给噪声频段分布及其声功率级经详细计算确定。6、冷动塔设于塔楼的屋顶（需与建筑配合），采用不锈钢逆流方式超低噪声低飘水量新型产品。7、空调冷水系统设置电子过滤式处理仪，以物理方式防垢。8、座地式空调机组下均垫200x200的防腐垫木和SD橡胶减振垫，冷（热）水机组、空调水泵及柜式空调机组的进出水管处均安装不锈钢波纹减震器。9、采取合理措施，控制污水排放，减少环境的污染。第六节建筑节能设计一、设计依据1、国家标准《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》JGJ26-952、国家标准《民用建筑热工设计规范》GB50176-933、山东省标准《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）山东省实施细则》DBJ14-S2-984、建设部部分令第76号《民用建筑节能管理规定》二、烟台地区住宅建筑节能设计有关指标参数1、烟台采暖期天数：111天2、烟台采暖期室外平均温度：0.5℃3、烟台采暖期度日数：19434、烟台采暖耗热量指标：20.2qh（W/M2）5、烟台采暖耗煤量指标：10.8qc（kg/M2）6、烟台采暖期房间平均室内计算温度：16℃三、烟台地区采暖居住建筑各部分围护结构传热系数限值（W/M2.K）屋顶外墙不采暖楼间窗户(含阳台门上部)阳台门或单元门外门下部芯板地板地面体型系数≤0.3体型系数>0.3体型系数≤0.3体型系数>0.3隔墙户门接触室外空气地板不采暖地下地上部地板周边地面非周边地面81.281.001.832.004.002.51.702.700.600.650.520.30四、烟台地区围护结构传热系数的修正系数值窗户（包括阳台门上部）外墙（包括阳台门下部）屋顶类型有无阳台南东西北南东西北水平单层窗有无0.690.520.800.690.860.780.790.880.910.94双玻璃双层窗有无0.600.280.760.600.840.73五、不同朝向的窗墙面积比朝向规范限值本工程北0.250.259南0.400.419东0.300.12西0.300.12第七节环卫规划一、规划垃圾产生量为1.2-1.6kg/人·d。垃圾成分以厨房有机物和废品及包装材料为主。二、在楼层设专用垃圾收集间，袋装垃圾临时集中，专人定时收集至小区内的垃圾站。第七章环境保护与节能、安全第一节环境保护一、建设地点环境现状项目建设地位于某县城区东部王沟村的70.5高地，基地毗邻长岛望夫礁和仙境源两处著名景区。规划总用地面积13424平方米，该区域周围环境状况良好，周围水体、大气、土壤和植被具有较强的自净化能力，且有一定的环境容量，适合本项目的建设。二、污染分析及治理措施本项目主要可能的污染源有生活污水、厨房油烟和生活垃圾，除此之外基本无其他污染物排放。因此，对周围环境不会产生不良影响。1、主要污染源与污染物本项目主要污染源为生活污水、厨房油烟及生活垃圾。为确保度假村整体的环境卫生，避免对周围环境产生不良影响，对上述污染源必经采取适当的治理措施。2、环保治理措施本项目产生的污染物数量不多，对周围环境产生的影响较小。其主要治理措施如下：=1\*GB2⑴生活污水治理。因目前尚不具备将生活污水送入污水处理厂集中处理的条件，故本项目仍采用化粪池对生活污水进行处理，达标后直接排入污水干管。=2\*GB2⑵厨房油烟治理。本项目在厨房采取设置出屋顶的垂直排放烟气道，并加强防止烟气回流和串烟的措施，尽可能不在外墙或窗户上开洞设置排油烟装置。以防止厨房油烟气味污染环境。=3\*GB2⑶生活垃圾治理。本项目垃圾处理采用集中式垃圾中转站，组织专职卫生保洁人员；垃圾收集采用流动环卫车定点、定时、分类统一收集清扫，集中到垃圾中转站后，由城市环卫部门运往城市垃圾处理厂。3、施工中的环境保护本项目施工过程中，机械设备噪声及施工中粉尘对周围人群和环境会造成污染。因此施工中对产生噪声较大的机械设备需要隔声装置，对粉尘拟采用喷水除尘。总之，在项目建设和运营过程中，采取措施后均可符合环保法规要求。第二节节能、安全一、能耗分析1、水。主要耗水为生活和绿化用水，拟采用PVC管道，不采用铸铁管道，以减少管道阻力。2、电。主要耗电点为居民生活用电和楼道照明用电，配电干线均采用铜电缆，不采用铝胶线架空的方案，以减少线路损耗。3、采暖及煤气。供热管道采用焊管埋地铺设，液化气采用无缝钢管埋地铺设。二、节能措施1、太阳能采用太阳能电池板（pv板）安置于屋顶、遮阳板，将太阳能转化为电能。2、节电采用交通系统和汽车库自然通风系统节省照明用电和正压送风、机械排烟等设备用电。在民防地下室内采用诱导式通风系统，节电20%。3、降低能耗设计中满足使用功能的前提下，使外墙规整、减少外墙面积降低制冷等能耗。屋顶采用薄层屋顶绿化技术，降低热辐射。太阳直射下比传统通风隔热屋面表面温度（57℃）降低20℃。4、住宅卫生间采取节水措施，选用节水型卫生洁具，以节约用水。5、采用新型节能的墙体裁料，重点是使用轻质、高效、保温性能好的节能新材料和保温门窗，复合墙体，加强屋面保温。6、加强采暖管网的保温工作。7、积极推广应用太阳能设施。除以上措施外，管理机构应加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏现象，以减少不必要的浪费。三、安全本项目设保安巡逻，各住户安装防盗安全门，进出度假村采用门卡进行管理。第八章组织机构与物业管理一、组织机构蓬达房地产开发有限公司为独立法人，实行财务独立核算，自主经营，自负盈亏。公司实行总经理负责制，公司设总经理1人，全面负责公司的经营管理工作，设副总经理2人，协助总经理工作。二、物业管理项目建成后，物业管理向社会进行招标，物业管理公司负责对度假村、卫生、房屋维修和治安等进行综合管理，