精装预售核价培训讲解

如何精装预售核价精装核价背景01精装房成本核价内容02精装房核价流程03精装核价准备资料04目 录精装核价计价程序05精装对外公示清单06如何获取溢价空间07如何实现双赢08精装限价指导限额成本核价1.毛坯住宅：参照历史售价进行上下浮动进行限价确定；2.精装住宅：针对不同的客群和档次，无法按照按一个水平线进行确定。故某地区政府提出：1.按成本定价：根据精装修的成本来核定精装售价2.确定上限：且精装房最高限价为2500元/m2。“精装成本核价法”应用而生，带来两个课题：1.如何使用有限的配置，为公司取得较好的经济效益。2.如何平衡公司利益和客户对精装价值的认知。“住房不炒”，衍生限房价一、精装核价背景精装成本核价法1第三方咨询独立核价2第三方咨询随机抽取3精装部分定最高限价4精装核价确定游戏规则装修部分价格须由具备资质的第三方造价咨询机构进行核算第三方造价咨询机构在工程造价网“咨询单位抽选系统”随机抽取“限房价、竞地价”试点地块，全装修部分暂定不得超过2500元/m2，根据市场成本变化适时调整全装修商品住宅销售时应在售房现场和商品房销售合同中公示和标明装修内容、材质等级某市住房和城乡建设委员会于2018

年，颁布了关于印发《新建商品住宅全装修建设实施细则》撇关系控上限定规则2、精装房成本核价内容给成本人留下三道命题第一道命题如何完成核价任务？第二道命题如何获取溢价空间？第三道命题如何与客户实现双赢二、精装房成本核价内容第一步：精装核价前提1.精装施工许可证

.2.房屋预测报告书；3.已审查精装施工图；4.精装修审图报告；第二步：抽选咨询公司1.造价站咨询系统抽选咨询单位；2.咨询单位合同签订；第三步：提交核价资料1.开发商提交精装预算书2.开发商提交精装核价图纸第四步：1.咨询单位查看样板房2.咨询公司出具核价报告3.提交核价报告到市造价站；第五步：预算对审1.与市造价站完成价格对审和配置标准审核；2.对审完成，出具对审审核报告书；第六步：上传系统1.咨询单位上传核价报告书，装修配置表，至审核系统。第七步：政府签署审核意见1.市住建委签署审核意见2.市发改委签署审核意见；第八步：完成核价1.获得精装预售许可证2.核价完成三、精装核价流程1.精装施工许可证；2.房屋预测报告书；3.100%交付标准样板房1.核价报告；2.全装修用材、设备公示清单1.申报核价文件（计价软件采用智多星）；2.图纸、价格依据资料核价资料精装核价需准备哪些资料？做到每个步骤资料齐全，不遗漏造价站审核人员对审过程1.工程量对审、价格对审、配置标准对审；2.确定后造价站开通价格上传端口咨询单位上传核价报告书于造价系统1.咨询合同/咨询报告扫描件;2.计价文件，以及由计价软件导出的

Excel表格、计算程序及公式表扫描件（盖章）;3.材料公示清单市住建部、市发改委签署意见1.新建商品住宅装修部分价格备案表

;2.全装修用材、设备公示清单。咨询公司提交造价站资料核价咨询公司出具相关文件1.量价审核报告；2.智多星计价文件及审核报告书开发商提交咨询公司核价资料1.参照收费文件，洽谈合同价格；2.咨询方在系统中及时接受确认、双方签订合同前置条件相关文件造价站抽选咨询单位相关文件1.机构代码证、营业执照；2.抽选人及见证人身份证扫描件；四、精装核价准备资料咨询单位合同洽谈4、主材设备价格要求：主要材料、设备价格按实际价格计算（不得高于本市市场实际零售

价格）；五、精装核价计价程序2、清单描述要求清单内容描述需注明装修内容、部位、其中主要材料及洁具、家具、厨柜、电气设备应标明品牌、规格（设备还须标明技术参数）、材质、颜色、型号、产品系列

号；3、计价标准要求：新建商品住宅全装修工程计价标准执行

2014定额。经对消耗量标准中的工日量与市场实物量工资单价对比测算，全装修价格核算时，消耗量标准工日单价(包括安装、装饰)按

140元/天计算1、计量规则和计价规范《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）《房屋建

筑与装饰工程工程量计算规范》

（GB50854-2013） 6、商品房全装修销售价格计算程序及公式表：其中蓝色部分需通过计价软件智多星套价后填入（见下P）5、不应计入精装修成本：公共部分装修、普通入户门、室内排水、强（弱）电的配管、配线，应计入毛坯房价格，不计入全装修价格五、精装核价计价程序1、其中蓝色部分需通过计价软件智多星套价后填入；2、其他费、管理费、销售费、财务费、利润按计价文件规定费率计取。商品房全装修销售价格计算程序六、装修公示清单新建商品住宅全装修建设实施细则附件中“装修用材、设备公示清单”格式六、装修对外公示清单已完成精装核价企业装修标准对外公示清单：第一方面高溢价：加大配置第三方面图纸细节：符合要求第四方面价格依据：可信度高第二方面低溢价：减少配置第五方面定额水平：加大研究第六方面加大集采：以量换价第七方面柜体核价：重点关注七、如何获取溢价空间1、成本深入了解核价规则，对于哪些材料会有溢价，哪些材料无溢价甚至亏损，要做到心中有数七、如何获取溢价空间1.加大高溢价材料精装配置主要材料、设备价格可按本市市场实际零售价格核算，是允许开发商赚取价差。如：户内门、木地板、卫生洁具类、电器类等，一般京东、淘宝网上询零售价格,因大部分公司有集采优势，此部分一般可实现较高溢价，尤其电器类可适当增加配置。七、如何获取溢价空间2.减少低溢价甚至亏本项的设计采用定额计价的：因人工费日益上涨，定额计价中人工工日含量及价格收入无法跟进市场情况，出现亏项。如石膏板吊顶、瓷砖铺贴等；背景墙软包、造型设计，有可能套用定额出现亏本，如果单从产品溢价方面考虑，尽量减少此类设计，能不设计全屋吊顶就设计局部吊顶、能不设计较复杂软包工艺、复杂造型设就尽量简单设计；图纸细节的完善应符合精装核价的要求01.石膏吊顶图纸描述与清单项目特质要保持一致；吊顶不能简单写石膏板吊顶，应描述成为9mm+9mm

双层石膏板；02.涂料做法涂料不能简单写涂刷三遍；应描述如抗碱底漆一遍、腻子两遍、乳胶面漆两遍；03.吊顶龙骨吊顶主次龙骨间距布置，可根据图纸计算含量，调整定额含量04.瓷砖结合层瓷砖结合层、木地板找平厚度，不能写大概范20mm~40mm

厚，应明确具体厚度如

30mm

厚；05.开孔和包管主卧及其他区域窗台石开孔，排水管包管等工程量可在设计说明中直接明确；06.卫生间防水卫生间防水应

描述返边做法若图纸未明确，核算过程按图计算，此部分无法计价。七、如何获取溢价空间主要材料、设备按零售价格

计算，核价人员如何去相信你提供的价格？一方面让合作的供货商提供零星售价的证明资料，且市场上任何陌生人的询价应与我们提供的零售价要基本一致；如：马克波罗型号8FMB4240PCM规格600*600零星售价89元/m2,零星价格文件明确材料品牌、规格、颜色、零售价格等主要信息资料；另一方面淘宝、京东找一样规格型号提供相应的零售价格依据，比如：方太（FOTILE）水槽洗碗机“https:///productdetail/_t-1/_proid-1801.html”网页下有

详细产品信息，核价人员大部分通过第二种方式取价；4、提供可信度高的价格依据资料七、如何获取溢价空间定额研究透彻，同样工作内容，相近定额子目有很多，找到对核价最有利的子目，如定额中涂料腻子子目有三四个类似子目，尽量争取套用价格最高的子目。5、加强对定额的研究如：墙面贴壁纸，客户一般的感受应好于乳胶漆，核价也应该壁纸的收入高于乳胶漆，若可通过集采能实现壁纸的成本低于乳胶漆施工成本，即实现溢价6、加大集采力度，以量换价柜体类、瓷砖、木地板核价有上限限定，切忌投入的成本突破了核价最高限定，核价无法收回！如:柜体类设计材质选用、分隔等主要影响成本因素，通过溢价分析定合理选配7、柜体类核价要重点关注七、如何获取溢价空间案例：图纸小疏忽，损失300万某公司某项目第一次精装核价，因图纸做法表及节点图未明确石膏板为双层石膏板，节点图画的也是一层石膏板，涂料做法未明确抗碱底漆一遍；核价审核过程按图纸计价损失如下：单层石膏板计收入减少96

元/m2，抗碱底漆未予计价减少17.68

元/m2，以上两条可售单价减少近30

元/m2，销售面积98560m2,一个不小心疏忽，销售货值减少近296

万。七、如何获取溢价空间精装群诉事件导致公司品牌受损某标杆项目在精装核价早期获得精装销售价格每平米2400多，因装修配置不够丰富，客户认为其精装销售价格无法与配置相匹配。最终出现大规模群诉事件，甚至某业主代表出现在其集团半年度业绩发布会，直接对话高层领导。此事件在自媒体上的传播对该公司的品牌造成严重影响，隐形损失不可估量；一个有社会责任的开发商企业，一定会追求溢价的同时兼顾客户利益，并不一味追求高溢价。

客户满意度是企业长久发展的根基八、实现双赢举措从设计角度做一些人性化，解决客户的生活中的痛点，从而提升客户的满意度配置智能窗帘，让你的精装房充满科技感，但是增加成本确不多智能窗帘局部软包客厅和卧室局部设置软包，虽然溢价空间不大，但是看起来能提高装修档次电热毛巾架卫生间配置电热毛巾架，这样可解决客户卫生间挂毛巾总是潮湿的情况柜体灯带柜体内部增加灯带，有较好照明效果，使用更加方便。柜体阻尼系统柜体门增加阻尼器和阻尼导轨，可以防止柜门关闭的时候碰撞的响声厨房易洁板厨房增加易洁板，这样对于厨房产生的油烟后期便于进行清洗。淋浴间设置防滑槽瓷砖，可让客户在淋浴时候不需要垫防滑垫淋浴间防滑槽卫生间门槛设置挡水大理石跺脚，可防止柱脚霉变挡水大理石跺脚八、实现双赢举措作为开发商我们要知道如何实现项目高溢价和高利润，但是同时我们能深入的了解客户需求和痛点。在适当的情况下我们可能会牺牲局部的利润来换取市场上客户对我们的认可和支持。八、实现双赢举措对标同档次优秀标杆项目公司有初步的精装配置后，要收集本地区公认做得较好的项目进行对标，吸收标杆项目的亮点为自己项目所用。深度分析群诉项目对于精装问题引起的群诉事项，相应的问题应该进行深入剖析，在本项目应该尽量进行避8、实现双赢举措近期市场精装配置及核价情况案例分享精装配置案例一厨房配置：厨房二件套，洗碗机、橱柜，净水器；卫生间配置：淋浴屏，电热毛巾架客餐厅配置：局部吊顶，无背景墙；柜体配置：浴室柜，玄关柜；空调配置：日立中央空调；其他配置：指纹锁；精装批价：2357元/m2 成本价：****元/m2精装配置案例二厨房配置：厨房三件套、橱柜，净水器、美的冰箱卫生间配置：淋浴屏，凉霸、智能马桶、电热毛巾架客餐厅配置：局部吊顶，无背景墙；柜体配置：浴室柜，玄关柜，父母小孩房衣柜；空调配置：新风系统；其他配置：指纹锁，自动晾衣架，升降收纳架；精装批价：2322元/m2成本价：*****元/m2一枚新手，如何玩转精装成本核价法如何完成精装核价任务1.