国有企业资产出租存在的问题与措施

摘要：国有企业不断改革下，逐渐加大了对资产管理的关注力度，资产出租属于国有资产管理中的一个重要工作，对国有企业资产管理影响重大，虽然一些国有企业已将此项工作作为重点，不过实际推进中仍存在一定问题。基于此，本文重点从国有资产出租概述入手，分析国有企业资产出租工作中的現存问题，提出几点应对措施，希望助力国有企业资产出租工作良好开展，提升资产出租管理成效。关键词：国有企业；资产出租；措施市场经济环境下，国有企业应通过资产管理工作，提升自身管理水平，获得更高的市场竞争实力，不过受到多种因素影响，使得国有企业存在资产管理水平低下，资产应用效率不高等问题，尤其是在资产出租工作上，没有形成有效的管理模式，影响到了国有资产效益。因此，国有企业应重点关注资产出租存在的问题，制定出有效的管理措施，本文就此进行重要分析，具体如下。一、国有企业资产出租概述资产出租属于企业的一种经营管理模式，是在资产所有权不发生改变的情况下，资产所有者向承租人出租资产的行为。合同规定租赁期内，承租人享有资产的使用权以及占有权。资产出租不仅能够避免企业长期拥有机器设备承担相应风险，并且还能够在一定程度上增加企业利润，减少税负。新时期环境下，国有企业得以不断转型发展，资产出租已经成为国有企业的一种重要经营手段，并且，经济不断发展下，资产出租范围逐渐扩大，对国有企业影响也逐渐加深，因此，国有企业应加大对资产出租的重视程度，实现自身健康发展。二、国有企业资产出租问题国有企业资产出租活动中，仍存在一些问题，第一，不具备完善的出租制度。现阶段，大多数国有企业已经逐渐加大对资产出租的管理力度，也制定了相应出租制度，不过仍存在一些企业没有结合自身实际，完善自身资产出租管理制度，使得资产出租管理工作未能良好落实，在出租价格确定、承租人选择等方面，均缺少完善的制度规定，最终使国有企业面临相应的资产出租风险。第二，国有资产出租率不高。因为国有资产出租存在较为繁琐的流程，需要经历较多的审批流程，且并未发挥出明显的经济效益。尤其是一些国有企业资产出租并没有与工作人员业绩相挂钩，不会对个人业绩薪酬产生较大影响，从而导致较多资产闲置过久，浪费了大量资产。第三，租金收入管理混乱。通常情况下，国有企业资产长期出租时，均会进行租赁合同签订，而对于临时或短期出租，往往只是进行简单额度协议约定，这种情况下，会增加租金收取工作难度，甚至存在私吞资金的情况。一些承租者进行国有资产租赁时，没有按照国有物业出租经营管理要求，在出租价格上也与市场规定不符，以上问题的存在，使国有企业面临相应的财务危机。第四，缺乏专业人才。对于国有企业资产出租而言，属于一项系统性工程，人才综合能力会直接影响到资产出租管理质量。国有企业无论是在资产建设，还是在运营管理等方面，均需要有专门的人才，尤其是对资产出租相关内容了解的人才。不过一些国有企业并未注重资产出租审计人员的招聘与培养，并且，一些人员不具备合规意识，影响到了国有企业出租管理工作质量。三、国有企业资产出租策略（一）完善资产出租制度针对于当前一些国有企业不具备完善的资产出租制度，相关部门应对其予以重视，结合资产管理相关法律法规以及国有企业实际情况，建立健全资产出租管理制度，经过严格的上报审批后，才可进行闲置资产出租。从而使财政部门对国有企业资产出租情况进行全面了解，实施针对性的监督与管理，可以及时纠正资产出租管理中存在的问题，防止国有企业面临较大的资产出租风险。并且，资产出租管理制度中，还应对出租资产范围加以明确，规定出资产出租环节各部门的职责，资产出租程序以及审批流程等，为资产出租工作的良好开展，提供制度支持，在严格的管理下，避免不良问题的发生。（二）提高国有资产出租率资产出租中，国有企业应按实际情况，重点提升国有资产出租率。对于一些由于地理位置原因招租难度较大的资产，国有企业可强化房产营销，选择商家联合的方式，加大闲置资产利用力度，同时收取相应资金，进一步提升资产价值，增加国有企业经济利益。如果资产出租金额较小，可以适当简化出租流程，使国有资产出租率有效提升。此外，针对于房产出租人员，国有企业可制定完善的激励制度，强化资产租赁与个人利益间的联系，通过这样的方式，提升出租人员的工作积极性，获得更高的出租效率。合理规划以往盲目的建设，结合资产闲置及使用率，重新规划新项目，将企业承租向公开招租进行转换，最大程度上提升该国有企业资产使用率。存在外来企业入驻时，应对相应手续内容加以完善，收取相应租金后才可入驻。在资产出租金额上也需要符合市场标准，以此保证资产出租的良好落实。（三）强化租金收入管理国有企业资产出租过程中，完成出租合同签订后，应根据合同规定，定期进行租金的收取，防止存在免租期的情况，并且，承租人消费支出，不可进行押金抵减。应重视场地以及广告等费用的收费管理，保证国有资产出租收益，充分发挥出国有资产出租的效益。对于实力较强的国有企业，可以引进先进的信息技术，构建出租信息管理平台，有机融合企业日常业务与财务，避免受到多种不良因素的影响。此外，如果出租人在出租环节存在违规行为，如不与承租人签订出租合同，或者擅自减免租金，一旦发现，则做出严厉处理。如果情节严重，使国有企业发生了严重的资产流失情况，需将其交由司法部门做出处理。若承租人出现拖欠租金的情况，需要及时进行催收，提醒承租人交租。如果多次提醒后没有效果，出租人应通过法律的手段，维护自身权益，并将其列入失信名单。（四）重视人才培养，强化合规意识国有企业若想强化资产出租管理工作，应重视人才招聘与培养工作。在人才培养上，应制定出相应计划，选择多样化的方式，培养资产出租管理专门人才，为人员提供学习资产出租业务的机会，更新专业知识及专业结构，从整体上提升人员组织，实际工作中，可以及时发现资产出租问题，并对其做出优化管理，优化资产出租管理工作。此外，还应强化工作人员合规意识。国有企业资产出租环节，应基于国家法律法规要求进行风险防范，为保证资产出租合规性，首先，根据现行法律法规，对企业规章制度加以完善，实施动态调整，不仅要做好事后监督，还应重点进行事前预防与事中防范。其次，强化人员法制教育，提升其风险防范意识，定期组织人员进行业务培训，特别是重点宣讲资产出租法律法规制度，同时，通过案例分析的方式，使工作人员具备较强的风险辨识能力，具体工作环节，及时发现其中存在的异常活动，及时通过有效的方式加以处理，利用法律武器，保证国有企业资产安全。最后，国有企业应构建出廉洁从业氛围，要求资产管理人员严守纪律，对资产出租实施全过程管理，确保资产出租的公正性与效益性。（五）严格租赁审批流程对于国有企业而言，进行重要资产出租时，需要结合实际，进行出租方案的科学制定，出租方案中，不仅要涵盖出租资产的基本情况、用途、目的、期限以及可行性，还应存在招租底价以及承租条件等内容，方案制定后，需要将其交由上级相关部门做出审批。国有企业资产出租，应严格遵循公正、公平及公開原则，通过公开招标及比选等方式，合理确定承租人，并公示出招租公告与结果，根据规定程序，完成审批后，进行租赁合同签订。在资产出租底价上，可通过多家评估机构做出科学评估。国有企业应结合实际情况，对评估结果进行综合考虑，科学设置底价系数，提升出租资产收益及价值，相关主管部门对资产出租评估结果进行备案，最终合理确定出租价格，并严格保密使用。并且，还应避免调整出租资产账面价值、化整为零、连续短期出租等情况的出现。（六）做好监督管理工作为有效促进资产出租顺利开展，运营做好监督管理工作，首先，确保房屋出租规定的有效落实，构建完善的招标机制，进行公共租赁信息发布，吸引更多的公司参与到租金竞争中。其次，对物业出租管理规范及工作程序加以完善，强化来源监督。通过电子系统开展各项管理工作，及时找出资产出租中的问题，科学制定工作规则，实现有据可查。再次，根据资产出租审批程序开展工作。资产出租过程中，需要根据法律法规要求，进行审批手续办理。最后，加大金融监管力度，尤其是对于重大金融活动，更应重视日常监管工作的良好开展。构建出重大问题报告以及审批制度，清晰组织责任，细化责任分解，形成完善的绩效考核指标体系，禁止出现违法行为。此外，还应强化审计监督。严格开展资产出租审计工作，对资产出租合理性以及真实性进行深入的调查分析，了解资产出租投资与产出情况，并且，在信息披露以及监督检查工作的良好开展下，避免出现国有资产流失情况。（七）健全资产租赁政策、法规资产出租属于国家方向工作中的一项重要内容，为促进国有企业资产出租工作的良好开展，首先，国家与政府相关部门应结合实际，构建出完善、健全的资产租赁政策法规，保证内容的不断完善，包含债务的处理；资产出租协议、合同签订；富余人员安置；出租资产租金使用、管理、收缴；社会保障制度改革等，与国家现行政策法规配套。其次。相关职能部门，应重点关注资产出租企业过去债务，制定出相应的优惠政策，在对原企业从资产租赁之日起对银行、财政等部门贷款实行挂帐停息，缓征原企业欠交税收，并且，取消企业主管部门在企业收取的各种费用，如交通管理费、城建费、治安管理费以及环保费等。最后，各地应归纳、总结现行政策法规，结合本地实际情况，有效应用各项政策，严格按照政策法律要求，对资产出租行为进行指导与规范，保证资产出租工作有法可依，有章可循，促进国有企业资产出租工作良好开展。（八）注重资产整体出租国有企业资产出租过程中，会通过社会招标的方式进行，不过在资产出租时，应注重资产整体出租，鼓励承租者进行资产的整体租赁，避免承租者仅对企业某个车间中的部分设备进行租赁，从而防止车间其他未被租赁的资产缺乏相应的安全保护与保养受到破坏。并且，鼓励承租者对租赁的设备、厂房等资产实施更新改造，增加配套设备、附属设施，进一步扩大生产规模，获得更高的产品质量使企业获得更高的效益，可以聘请专业的评估机构，进行改造和配套设备及增加附属设施的重新评估，明确双方产权，实现出租资产整体使用效率的有效提升。（九）建立租赁企业管理协调机构国有企业资产出租中，需要构建出相应的管理协调结构，重点落实出租时间以及出租劳务用工制度等，并且还能保障职工合法权益，保证国有企业健康可持续发展。首先，资产出租时间不可过短，通常情况下，资产出租不可低于3年，出租时间越长越好；其次，制定租赁企业劳动用工制度，相关劳动部门应积极参与到租赁企业用工管理中，构建完善的劳动用工制度，劳动用工方面，资产承租者应满足本企业职工要求。租赁期间不可将聘用的企业工人随意开除，同时，确保聘用工人工资处于正常水平；再次，应构建劳动保险以及职工养老保险制度，承租者应为聘用的企业工人缴纳养老保险金；最后，构建完善的租赁企业工会组织，依法维护企业工人的合法权益。（十）重视合同管理，明确职责国有企业资产出租环节，合同是保证双方权益的关键，因此应重视合同管理工作。第一，加大资产出租合同的管理力度，结合实际情况，构建全面且完善的合同管理体系。无论是合同起草，合同签订，还是合同执行，进行严格监控。第二，选择统一的审计管理方式。应由法律顾问对合同进行检查，现场人员需要对合同履行情况进行监督。第三，需要定期实施合同审计，并通过多样化的手段，防止出现合同执行不力以及阴阳合同等不良情况，对国有企业合法权益加以维护。并且，还应对各项职责加以明确，使各方清晰自身职责，如资产出租产权方、承租方以及第三方物业公司等，全面落实各项职责，以免使资产面临较大的安全隐患，当发现问题时，需要及时加以处理，使资产出租责任与权力得到进一步明确。（十一）加大资产出租信息管理力度国有企业资产出资工作中，应积极引进现代化信息技术，加大资产出租信息管理力度，通过进行管理系统的构建，并强化台账管理，使出租物业信息更加全面、准确、真实，及时进行信息更新与汇总，还应进行各项数据的对比分析，对资产出租管理进行不断分析与优化，从而形成闭环式管理模式。国有企业需要通过内部审计工作，对资产出租额进行定期的检查，避免存在较大的风险问题，在大数据分析与智慧物业系统的良好应用下，进一步加大资产出租管理的信息化建设，降低国有企业内控风险，进一步提升内控效率及水平。在此项工作良好开展下，防止国有企业资产管理环节面临较大的暗箱操作风险，实现公开公正，尽可能将人为不良因素排除，促进