20141021商业定价流程专题

商业定价流程专题研究安徽区域商业运营部2014年10月报告目录1商业定价方法简述2常用定价方法解读3商业物业形态划分4各物业形态商业定价流程5案例分享—合景峰汇报告逻辑大纲商业定价方法简述本钱法：通过售价、地价、建安费用、建设期费用、销售费用、销售税金、土地增值税、所得税、净利润、销售利润率之间的关系确定售价水平。市场比较法：通过对市场周边的价格及其预期进行比较得出工程的参考价格。收益法：售价＝每平米租金年收入×〔1－空置率〕×〔1－运营费率〕/折现率〔在写字楼和大型商业中空置率一般控制在5％－10％，运营费率为7%-13%，折现率一般取7%-8％。〕租金复原法：销售价格＝单位面积年租金收入/资本化率住宅价格比较法：一般商业的售价是住宅价格的2－5倍，但是在特殊的条件下可能估值会更高，由于商业处于不同的开展阶段，各地的市场差异比较大。年限法：销售总价格＝单位面积年租金收入×N年〔…N年〕综合法：综合运用几种方法通过一定的权重加权得出一个平均价格，如：售价＝市场比较法售价×35％＋收益法售价×35％＋本钱法售价×30%商业定价方法多样，主要为以下几种定价方法目前市场操作中商业定价常用方法为市场比较法、租金反推法。常用定价方法解读常用商业产品定价思路方法1：市场比较法P1方法2：租金反推法p2以周边在营业商铺租金回报作为定价参考依据以周边在售的商铺销售价格作为定价参考依据结合销售目标及企业利润目标对市场价格进行微调整，从而确定商业产品价格(p1+p2)/2推导商业产品市场价格基于城市价值体系和现有区域商业价值体系条件下市场比较法：通过与工程条件相似的在售商业售价为参考的售价测算方法；租金复原法：通过工程周边现有商业价值表达出租金为根底，测算能支持的工程售价。实际操作中：常用两种方法相结合，推导出工程的市场基价。同时根据企业的销售目标、利润目标、工程自身特性、入市时间等因素对所得的市场基价进行微调，从而确定商业产品的价格2024/5/21市场比较法解读市场比较法步骤步骤1：确定影响商铺价值的因素步骤2：选定工程的市场比较对象步骤3：对各市场比较对象的商业价值因素专家打分步骤4：工程市场价格测算——对各相关楼盘价格的加权平均，得出本工程市场比较价格市场比较法解读选定项目的市场比较对象主要考虑因素

距离本项目的绝对距离

业态规划的重合度

项目规模的可类比性

市政区域规划的竞争

所属商圈的辐射力、客流量招商政策及主力店竞争的竞争性

物业类型的相似性

项目定位的相似程度确定影响商铺价值的因素主要考虑因素项目所处的地段位置项目周边商业氛围所属区域人流量、固定人口比例周边商业环境交通通达情况内部规划设施、规模、发展商信誉及开发能力经营公司的经营能力招商业态的承租能力步骤1-2：确定影响商铺价值的因素并选定市场比较对象注：一般会选择4-6个竞争工程作为比较对象市场比较法解读步骤3：确定各商业价值影响因素的所占的比例，对各市场比较对象的商业价值因素专家打分，并得出每个工程得分的加权和序号商铺价值因素满分本项目A1A2A3A4A5PX=?P1=P2=P3=P4=P5=1位置25

2商业氛围20

3人流量15

4业态承租能力10

5周边环境6

6交通情况6

7内部规划设施5

8规模5

9发展商实力评估4

10运营商能力评估4

合计100∑X∑1∑2∑3∑4∑5注：A1-A5代表选定的市场比较对象；P1-P5代表所选竞争工程的销售均价；∑1-∑5代表所工程竞争工程各项价值评分的加权和；∑X代表本工程价值评分的加权和2024/5/21市场比较法解读步骤4：根据与本工程的可类比性赋予每个比较工程不同的权重，按照所占权重推算中本工程价格项目名称本项目A1A2A3A4A5加权得分∑X∑1∑2∑3∑4∑5均价PX=?P1P2P3P4P5对比权重

W1W2W3W4W5步骤1：P1′=〔∑X/∑1〕*P1*W1P2′=〔∑X/∑2〕*P2*W2P3′=〔∑X/∑3〕*P3*W3P4′=〔∑X/∑4〕*P4*W4P5′=〔∑X/∑5〕*P5*W5步骤2：PX=P1′+P2′+P3′+P4′+P5′注：A1-A5代表选定的市场比较对象；P1-P5代表所选竞争工程的销售均价；∑1-∑5代表所工程竞争工程各项价值评分的加权和；W1-W5代表赋予每个工程的比照权重；PX代表所推导出来的本案价格2024/5/21租金复原法解读租金复原法——资产定价的最主要和最根本方法，是商铺租金按照投资回报率贴现的现值。租金复原法释义：综合租金水平是影响商铺定价最直接因素，租金反响商业繁荣程度和经营状况租金复原法是商铺估价最常用的方法之一。它是对房屋、商铺等不动产或其他具备收益性质资产进行估价的根本方法。租金反推法实质是商铺价值通过租金以投资回报率进行贴现。租金复原法是估算商铺在未来每年预期纯收益的根底上，以一定的复原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法2024/5/21租金复原法解读租金复原法步骤步骤1：充分采集工程所属区域及周边四至的租金水平步骤2：拟定租金取值参考工程并确定各参考工程所占权重步骤3：确定投资回报率取值，步骤4：确定参加销售溢价后的投资回报率取值步骤5：反推出工程销售价格——年租金/年投资回报率注：目前市场上的商业回报率约为5-10%,投资回报年限约为12-20年，计算的租赁时间定为365天/年。一般会取平均值8%做为商铺的年投资回报率。参加销售溢价因素时商铺的年投资回报率业内一般取值为6%租金复原法解读序号项目名称/路段所占权重租金/月/㎡租金取值1AW1Z1W1*Z12BW2Z2W2*Z23CW3Z3W3*Z34DW4Z4W4*Z45EW5Z5W5*Z5通过对工程四至及周边的租金调研，得出本工程的市场租金取值后除以参加销售溢价后的年投资回报率取值即可推出工程售价步骤1：本工程月租金取值Z=W1*Z1+W2*Z2+W3*Z3+W4*Z4+W5*Z5步骤2：按照8%的年投资回报率计算售价本工程销售价格P=本工程月租金取值z*12/8%步骤3：考虑销售溢价因素按照6%的年投资回报率计算售价本工程销售价格P=本工程月租金取值z*12/6%注：A-E代表四至路段或参考工程；W1-W5代表权重比分；Z1-Z5租金水平一般采集项目周边四至路段及区域内代表性商业项目的的租金水平做参考街铺：分散布局，沿街摆放、进深较短〔单排铺，进深不大于30米〕，最高不超过3层，各店铺面积较小，通常10-200平米之间商业街：2排街铺之间围合，形成相对独立的街道商业街区：2条以上商业街的组合或Block街区建筑形式商业〕集中式商业：写字楼、住宅或酒店附属底商或独立占地、零售、娱乐为主的纯商业，层数通常在1-6层，整体性较强。商业物业形态划分各商业形态定价流程不同的商业物业形态在定价流程上存在一定的微差异，以市场比较法和租金复原法为根底，对各类商业定价流程进行一定细分。底商定价流程街铺定价流程此定价流程为单排街铺1拖2或1拖3销售定价流程单排街铺如果仅一层，推导出销售基价后直接进行一铺一价推导单排多层街铺分层销售，需参照分层定价系数对各层进行定价〔相对较少〕2024/5/21街区商业定价流程街区式商业流程此定价流程为规模相对较大的街区商业定价流程，规模较大的街区式商业可不做分区定价1F如有内外铺情况需考虑内外铺价值系数根据根据企业销售策略利润目标对整体均价进行微调2024/5/21集中式商业定价流程集中式商业流程市场比较法+租金还原法推导出项目1F销售基价在各区均价基础上根据楼层差价系数确定各区各层均价及整体均价在各层均价的基础上考虑个铺特性推导1铺1价根据分区评分系数进行1F分区定价此定价流程为规模相对较大的集中式商业定价流程，规模较大的集中式商业可不做分区定价根据根据企业销售策略利润目标对整体均价进行微调2024/5/21商业定价案例分享案例1：苏州合景峰汇〔街区式商业定价案例〕苏州合景峰汇：中国首席4.5代城市繁华体”〔源于综合体，超越综合体〕，致力为苏州打造城市客厅，为城市创造价值，工程涵盖“一站式绿氧购物中心、中国〔苏州〕首创情景式立体商业街、城市中心豪宅、国际公寓、5A甲级智慧写字楼和国际标准酒店”六大业态板块，力争打造成苏州相城区“最中心、最智慧、最繁华、最非凡”的城市繁华体新地标。定价分享主要针对合景峰汇8万方的情景式立体商业街的定价，定价过程中以市场比较法租金反推法为根底，推导出工程分区定价、分层定价、分栋定价等定价环节街区式商业定价案例—合景峰汇市场比较法租金复原法入市价值推算项目对比因素权重地段30%商业氛围20%人流量16%周边环境5%交通条件6%内部规划设施6%楼盘规模7%开发商品牌4%经营公司6%总分100%序号楼盘名称产品选择1繁花世界广场综合体商业2相城区万达广场综合体商业3金辉商业街项目区域商业比照工程选择：商业价值因素选择及权重：选择依据：繁花世界与本工程商业形态和区域繁华度上最相似；万达广场为相城区区最具代理性可售商业，与本工程在综合体性质上较相似；金辉商业街距离本工程最近在售商业工程。序号评估项目满分本项目繁花世界广场万达广场金辉商业街均价（元/平方米）PXP1=55000P2=38000P3=357001地段30272923252商业氛围20171915143人流量16131511104周边环境543535交通条件655436内部规划设施655537楼盘规模766638开发商品牌433329经营公司65554合计10085907766价格测算：1、繁花世界：现一层内铺销售均价为35000元/平方米，外街1拖2销售均价30000元/平方米，1拖2按70%价值测算单层均价为43000，内铺总面积大于外铺总面积，最终测算一层整体均价约38000元/平方米。2、金辉商业街：商业性质为1拖2商业，价格25000元/平方米，1拖2按70%价值测算单层均价为35700元。市场比较法租金复原法入市价值推算本工程与其他工程的商业因素权重评分比较：步骤一：修正后各相关楼盘价格P1=〔85/90〕X55000=52000〔繁花世界〕P2=〔85/77〕X38000=42000〔万达广场〕P3=〔85/66〕X35700=46000〔金辉商业街〕步骤二：根据权重加权测算价格三个工程权重：繁花世界在产品形态和销售方式上与本工程相拟，因此权重为50%；万达广场同为综合体工程，有内街，有外街，属同类工程，定为30%；金辉商业街为同区域商业，商业价值有一定参考，定为20%PX=52000X50%+42000X30%+46000X20%=47800根据市场比较法，不同工程赋予不同权重，本工程现阶段一层整体商业销售均价为47800元/平方米。通过市场比较法得出1F价格取值：47800元/㎡市场比较法租金复原法入市价值推算市场比较法租金复原法入市价值推算元和路太湖路人民路1101701201308080根据市场租金调研，因本工程局部区域拆迁，无营业商业，通过相应区域租金分析。工程四至租金大约80-170元/平方米，局部为一、二层连体商业，如工程对面一、二层租金为110元，单层租金相对高出很多，同时本工程的售中商业必定会带动区域未来租金大幅上涨，固整体一层租金平均值130元/平方米/月调研工程周边四至租金，并取平均值，得出本工程现阶段1F租金取值约为130元/㎡/月市场比较法租金复原法入市价值推算案例：人民路万达广场2011年12月万达正式开业，目前已经运营近三年，根本比较成熟，本次调研主要围绕万达外街调研，二楼租金120-200不等，根据实际调研万达金街一层租金大约为二层租金的两倍左右，一楼租金约240-400不等。店面面积楼层月租金每平米租金位置微时光150平米1-2层10000元67元/平/月商业街最差地段台湾小站77平米2层12000元156元/平/月靠近马鞍山路入口海之鲜120平米2层24000元200元/平/月2层扶梯口趣捞130平米2层16900元130元/平/月中间位置爱米粒68平米2层8160元120元/平/月中间位置中国移动50平米2层10000元200元/平/月最靠近芜湖路入口万达对面延齐门路商铺租金（每平米90-110元/月）调研工程所属商圈内成熟的商业工程相城区万达金街作为租金调研对象，推导1F租金取值约为320元/月/㎡市场比较法租金复原法入市价值推算权重加权测算租金：万达商业街与本工程商业模式较相似，对商业运营有一定铺助影响，权重定为60%；工程四至虽与工程地段最接近，但运营模式区别较大，权重定为40%；万达商业街一层租金320元/㎡/月，工程四至租金130元/㎡/月租金=320X60%+130X40%=244元/㎡/月目前商业价值测算〔投资回报率8%计算〕年租金为：2928元/平米目前平均每平米售价为：2928/8%=36600元参加销售溢价因素的商业价格测算〔投资回报率8%计算〕考虑溢价因素每平售价为：2928/6%=48800元通过租金反推法推导出参加销售溢价因素后的1F整体销售均价为48800元/㎡，不加销售溢价的1F均价为36600元/㎡注：商铺的转让费加大商铺投资门槛，反映商铺价值。虽然转让费能在商铺下次转让中收回，但转让费会在经营期产生资金本钱，租金反推法并未计入这局部本钱，所以租金反推法计算出的售价比实际售价偏底。2024/5/21入市时间轴2013.42013.102014.42014.102015.42015.102016.42016.10备注市场比较法推算值4780049712517005376855919581566048262902市场比较法的价格增长率按年均8%增长率计算。租金反推法现有推算值3660038430403524236944488467124904851500租金增长率估算：市场研究显示区域年均租金上涨率约为8%-15%，租金增长率估算取值10%。

销售价格推导4220044071460264806950203524345476557201租金反推加入溢价的后的价格推算4880051240538025649259317622836539768667销售价格推导48300504765275155130

57618602196293965784本工程既定的入市时间为2014年10月，入市时的合理售价区间在48000-55000之间，取平均值51500元/㎡作为1F的入市基价市场比较法租金复原法入市价值推算分区商业价值判断分区商业均价推导元和路太湖路人民路大场路规划道路规划道路入口一入口二入口三入口四高峰值高峰值次峰值次峰值其次峰值根据商业街入口位置、周边商业环境、业态规划情况为依据，划分出整个商业街的人流峰值点。人流峰值计算：入口三：人民路、太湖路、大场路、购物中心入口二：人民路、购物中心、百货店商业街中段：大场路、购物中心、入口四入口一：人民路、百货店社区规划路：住宅社区、大场路分区商业价值判断分区商业均价推导2024/5/21分区商业价值判断分区商业均价推导元和路路太湖路人民路大场路规划道路规划道路高阶值段其次阶值段沿街阶值段A高阶值段次阶值段通过四至分析和工程规划判断：A：第二、三入口为第一最高阶值段；B：中央内街为第二次阶值段；C：第一入口和沿线内街为第三阶段段；D:工程东段1拖2规划道路沿街商业以沿街铺面概念实现价值；ABCD根据对人流峰值的判断，将整体商业分为A/B/C/D四个价值段，其中商业价值A＞B＞C＞D分区商业价值判断分区商业均价推导影响因素总分ABCD客流量3.002.802.502.101.70道路通达性2.502.402.202.101.90商业环境2.001.501.401.301.00昭示性1.501.401.401.201.00其他有利因素1.000.800.500.400.40合计10.008.908.007.106.00权重之和30.00平均权重7.50基价51500.00平均基价6866.67价格61113.3354933.3348753.3341200.00项目规划对价值提升0.050.030.010.00最终价格64169.0056581.3349240.8741200.00

一拖二商铺均价70.00%

28840.00转角铺均价125.00%80211.2570726.6761551.0851500.00现有商业价值测算通过分解影响商业价值的因素，打分、比较法，得出第二、三、四阶值段的商业价值已市场推导出的价格为基价，测算出各区域价格取值工程规划对阶值段的调整：主要考虑动线出口和主力店两个因素共提升5%1拖2连体商业为沿街外铺价值的70%，转角铺位均价的125%选择市场可类比的街区式商业工程做类比，以取平均值的形式得出市场各类比工程的普遍分层价值系数。推导本工程分层系数值。