商业银行信贷业务课件：个人住房按揭贷款

商业银行信贷业务个人住房按揭贷款个人住房按揭贷款业务介绍学习目标学习重点和难点学习方法个人住房按揭贷款业务住房按揭贷款的含义购房者以所购住房做抵押，向银行或专门的房屋贷款机构申请的个人住房贷款业务。在国内，通常由其所购买住房的房地产企业或者商业的担保公司提供阶段性担保。思考：按揭贷款和抵押贷款的区别？住房按揭贷款种类一手搂按揭贷款二手楼贷款个人住房按揭贷款业务申请个人住房按揭贷款的条件(详见教材）特别强调：还款能力、首付款、个人信用记录

申请个人住房按揭贷款的资料（详见教材）特别强调：身份证明、收入证明、首付款发票、买卖合同个人住房按揭贷款业务贷款要素贷款对象贷款额度贷款利率贷款期限还款方式担保方式1.贷款对象有完全民事行为能力的自然人银行重视的条件身份证明还款能力信用保障有效担保合法的购买合同或协议贷款利率利率的含义：利率的决定：法定基准利率（由央行规定）上下浮动的幅度(由商业银行根据客户情况确定）

利率的调整计息、结息方式固定利率浮动利率

贷款期限1年内（含1年）的，遇法定利率调整不分段计息，执行原合同利率；贷款期限1年以上，合同期内遇法定利率调整的，按照合同约定，按月、季、年进行调整。银行多采用次年1月1日起按相应的新利率执行。贷款期限概念：从贷款发放到约定的最后还款或清偿的期限。因贷款产品不同而期限不同问题：同样一笔贷款，贷款期限越长：利率水平

？每月还款额

？利率总额

？

期限确定的原则最长期限规定：不超过30年年龄限制规定：男性女性贷款年限不超过房屋剩余使用年限期限确定的参考值：15－20年，根据月还款额和月收入的比例要求调整担保方式抵押担保质押担保保证担保：保证人全额连带责任担保（期限不超过5年的短期贷款），组合担保没有抵押登记前，抵押加阶段性保证贷款的抵押＋阶段性担保一手楼由开发商承担开发商与银行签订《商品房销售贷款合作协议》二手楼由房屋中介或专门担保机构承担借款人、抵押人、保证人同时与银行签订《抵押加阶段性保证借款合同》保证人的保证阶段：所抵押房屋取得所有权证并办妥抵押登记起，保证人不再履行保证责任。贷款额度概念：银行向客户提供的以货币计量的贷款数额额度决定：提供的担保首付款的规定（根据央行和各商业银行的规定）资信状况还款方式到期一次还本付息等额本息还款法等额本金还款法第二节个人住房贷款流程掌握个人贷款受理和贷前调查的内容和程序掌握个人贷款审查和审批环节的内容和程序掌握个人贷款签约和发放环节的内容和程序掌握个人贷款贷后和档案管理的相关内容个人住房按揭贷款业务流程流程示意图（张贴流程图）流程中关键步骤介绍（彩色标注流程图中的重点步骤）流程中风险点提示一、贷款咨询个人贷款主要产品介绍申请人申请住房贷款应该具备的条件需要提供的资料办理的流程贷款合同的相关内容：利率、期限、额度提交资料的内容：申请书、相关证件为客户提供专业咨询客户通常关心的问题

我能贷款吗？我能贷多少钱？我能贷多长时间？我贷款的利率是多少？我每月需要还款多少金额？我需要提供什么？二、客户咨询和申请客户办理个人住房按揭贷款关注的问题即：贷款要素如何站在客户的角度来咨询指导客户填写贷款申请指导客户准备贷款所需的资料收入证明贷款申请客户申请《个人贷款申请表》的填写客户需要提交哪些资料？如果是二手楼，还要额外提供的内容？问题：借款申请人用什么证明自己的还款能力？三、贷款的受理了解客户贷款需求和个人情况受理客户的贷款申请初审贷款客户的贷款资料银行受理并初审客户经理受理客户申请，审核客户资料受理个人贷款必须遵循的原则：不承诺不拒绝不泄密初审银行客户经理初步审查客户填写的资料和审批表，主要审查：借款申请人的主体资格提交资料的完整性、真实性和规范性

初审环节的风险点：

身份的真实否？是否符合借款人的基本条件：年龄、贷款年限四、贷前调查搜集、整理和核实贷款相关资料信息；对借款人和保证人进行信用等级评定；贷前调查的具体工作内容（参见教材）根据调查结果，撰写个人贷款调查报告，提出贷款意见报上级审查与借款人、担保人进行面谈；通过电话、上门进行资料和信息核实；个借款申请人的个人信用报告；调查核实抵押物或质押物的真实性、权属及其价值，按规定办理抵押物评估；撰写个人贷款调查报告，对贷款给出意见和建议调查步骤：个人信用个人信用征信系统介绍个人信用报告报告内容不良记录和黑名单个人贷款调查报告内容格式撰写要求个人贷款调查报告一、借款人基本情况借款主申请人情况借款人配偶信息借款人基本情况分析资产情况二、担保情况分析三、借款用途、还款能力及收益、风险性分析1、道德风险分析（还款意愿）：2、偿还能力分析：（1）借款人收入及家庭资产情况（2）工作单位发展情况分析3、借款用途分析4、贷款可行性分析四、调查结论：经办信贷人员意见贷款资料的审核审核原则审核内