龙湖地产发展历程及模式分析

龙湖地产发展历程及模式分析竞争优势：龙湖的总结1、清晰的发展战略在发展过程中，公司一直坚持“区域聚焦”和“多业态开发”的发展战略。2008年1月至9月，龙湖住宅销售收入在重庆市排名第一、成都市和北京市均排名第三。根据未来发展规划，公司将继续实施“区域聚焦”和“多业态开发”的发展战略，并向“成为中国最受尊重和信赖的领先房地产企业”的目标不断迈近。2、健全的运营管理体系运营管理体系是龙湖成功的支撑系统。在项目运营过程中，项目团队可以借助公司设立的标准化工具、流程、模版进行快速的运营决策和操作，以实现项目规模化发展。3、引领市场的产品研发能力龙湖开发的每个项目都有其独特的设计构思和产品设计，公司坚持长期与国际设计大师合作，力求体现人性化、艺术化的规划设计。公司的多项住宅设计产品荣获国内外设计大奖。4、一流的物业管理物业管理是龙湖业务发展的一项重要内容，公司已建立了独具特色的物业服务模式和业务能力，并赢得市场和客户的广泛认可，形成了巨大的品牌价值。2006年龙湖获中国物业管理嘉年华金榜“年度业主最满意企业”荣誉称号，2007年旗下物业水晶郦城获国家建设部授予的“全国物业管理示范住宅小区”称号。龙湖布局，走向全国从2003年至今，龙湖的销售业绩经历了一个快速发展的跨越阶段。2003年，龙湖聚焦于重庆，开发销售收入为6.2亿元，2004年总销售收入10多亿元，到2005年已达23.6亿元，2006年则达38.3亿元，2007年销售收入为100亿元，从该年度开始，跻身全国10多家百亿地产企业行列；2008年龙湖销售收入达到115亿元，2009年上半年，销售收入达到95亿元，预计全年销售将超过180亿元。从区域性公司向全国性公司的跨越“区域聚集战略”在同一区域运用系统的优势提供多元化产品“产品扩张战略”：在同一区域掌握不同业态与产品习性，以高层公寓、花园洋房、别墅、购物中心并举为核心“产品差异化战略”：提供与众不同的中高档与高品质服务为战略中心1997年-1999年1999年-2001年第一阶段单业态单项目串联1第二阶段单业态多项目并联22002年-2004年第三阶段多业态多项目并联32005-2006年第四阶段异地扩张积累期4

开发结构标志值得关注事件糖葫芦型特点做完一个项目再做下一个鱼骨型一个主脉多个项目同时开展井田型龙湖花园水晶郦城北城天街蓝湖群住宅、别墅、商业多种业态多个项目跨区域、多项目空降进京奇袭成都2002年，网上办公和管理信息化平台搭建2004年，“仕官生制度”战略意图探究房地产开发与运作住宅业态掌握日益成熟，并在单一业态快速推进与精耕细作并举历练自己多种业态能力，尤为商业地产表现出色全国规模化扩张2007年4月,管理团队亮相

早在1995年龙湖成立之初，龙湖掌门吴亚军就亲赴深圳找万科的王石取经。然而，多年之后，龙湖终于化鱼为龙。在业界盛传一个故事，万科一位高层曾经来渝考察龙湖多日，感叹龙湖的“可怕”。宋卫平与吴亚军是“狂妄”与“谦虚”的两个极端，但在宋卫平炮轰万科的同时，却大赞了龙湖。他说：“龙湖是绿城惟一的竞争对手，我看过龙湖在重庆的项目之后，便让绿城的高管也坐飞机去重庆看项目，光是飞机票就花了60多万元。”吴亚军，女，45岁，高级经济师，1984年毕业于西北工业大学航海工程专业；1995年创办龙湖地产，历任重庆龙湖地产总经理、董事长，北京龙湖置业发展有限公司总经理、董事长；2005年9月内部机构改组成立龙湖集团，辞去兼任的所有区域公司总经理之职，任集团董事长兼总经理。

2006年万科集团二季度例会上，介绍到，中质协连续2年做的客户满意度调查，龙湖为94分，万科为64分，且龙湖工程质量满意度为5星级，万科为1星级。万科集团总部要求有关部门到龙湖交流学习，调查万科与龙湖的差距在什么方面。2006年6月23日，万科工程系统、物业系统组团到龙湖进行了考察，并向集团提交了考察报告（内容另行汇报）。2009年，龙湖让业界记得最深刻的一大事件便是龙湖如愿上市。是什么让龙湖一路走来，并得到业界认可的呢？可能看过龙湖的产品都会得出一致的结论，就是细节成就龙湖。现在龙湖也成了继万科、中海之后，被业界和广大研究机构作为研究学习对象的标杆企业。本文试图对其成功背后的有关要素进行一点解读。

发展战略：总体战略1995年总体战略龙湖地产在95年成立之初，确立5年后（2000年）成为重庆最好的房地产企业之一，10年后（2005年）成为全国最好的企业之一的发展目标。核心发展战略：区域聚焦、多业态发展。战略扩张路径：先产品扩张，后区域扩张。以香港新鸿基的发展模式作为标杆,重视区域聚焦及高资产周转率。发展战略：总体战略（续）2009年总体战略在未来5-10年成为中国最受尊敬和信赖的领先房地产企业并将继续专注于房地产领域，并透过“融入城市、引领生活、创造机会”三大战略主线达到愿景目标。1、融入城市继续推行“多业态、区域聚焦”战略。在每一个进入的城市进行多业态、多项目布局并快速开发与销售，力争用较短的时间实现当地市场的领先地位，并在此基础上有计划、有步骤地逐步推进新区域发展。运用业态与区域的双重平衡实现持续稳步发展，分散产品结构不均衡和区域周期不均衡带来的风险，并在少于同业城市布点的情况下运用多业态布局实现领先业务规模，达致最佳的资源使用效率。2、引领生活切实关注客户需求，运用全球优质资源和前瞻性理念不断提升楼宇及服务品质，引领市场潮流。将人文关怀和品质追求贯穿于规划设计、建造管理、营销销售与售后服务的全过程，致力于为客户提供最佳体验，在市场建立良好商誉，提升和保持高推荐和重复购买率。通过高品质多元化产品开发实现客户终身锁定。围绕商业资源管理和氛围营造来提升商业物业和地段价值。3、创造机会坚持以“志存高远、坚韧踏实”的核心价值观凝聚精英人才，为其提供宽广的个人发展平台及不断成长的个人发展通道。通过提供具有行业竞争力的薪酬和完善的个人发展计划吸引来自各行业的优秀高级人才，并不断发展和完善有助于培养该等素质的企业文化及培训计划。主要思路策略区域布局运用业态与区域的双重平衡实现持续稳步发展，分散产品结构不均衡和区域周期不均衡带来的风险运用帕尔迪模式进行全国布局：由北向南从沿海经济圈中心城市辐射到周边城市群10年左右完成全国基本布局业态布局在少于竞争对手业务城市布点的情况下运用多业态布局实现领先业务规模在每一个城市成为新鸿基：在每一个城市成为NO.1或者NO.2；集中于中高端市场，在城市内进行多业态布局；可售物业数量维持在高水平并快速周转；适时发展具有高升值潜力的地标性投资物业。集分权控制在城市领先与新城市进入产生冲突时，城市领先优先于新城市进入用霍顿模式进行集权分权管理：集分权视行业竞争、组织发展和战略需要进行动态调整；分权原则：在有利于激发地区公司活力与能量的领域分权；在地区公司核心业务职能上原则上不设集团的对应职能；随时警惕地区公司诸侯化；集权原则：在地区风险时间和风险点上集团管理；地区公司组织发展能力弱时集权管理；在规模效应的领域里集权管理；龙湖的战略发展战略：核心发展战略区域聚焦、多业态发展战略：在同等规模下,比竞争对手进入的城市少;追求在进入城市中的领先地位及市场份额;而产品集中于中高端市场,寻求多业态的发展。多元本地异地区域聚焦战略产品扩张战略产品差异化战略

在同一区域掌握不同业态与产品习性高层公寓花园洋房别墅购物中心

提供与众不同的高品质产品与服务

融入城市，在同一区域内运用系统的优势提供多元化的产品单一发展战略：区域选择立足重庆，布局全国：截至2009年，龙湖地产下设重庆、成都、京津、上海和西安五个地区公司。业态布局：在每一个城市成为新鸿基（不做首置产品，只做再改和豪宅客户）

在每一个进入的城市成为NO.1或NO.2

集中于中高端市场,在城市内进行多业态布局可售物业数量维持在高水平并快速周转(尤其是城市化的前期和中期)适时发展具高升值潜力的地标性投资物业，让公司也受益于自己的物业增值城市内业态平衡独立别墅联排别墅花园洋房高层公寓商业物业扩展进一步扩展业态在同一城市内不同业态产品有不同的市场周期，多业态开发可使地区公司在不同业态产品间平衡收入，实现持续稳定的发展，使每一个进入的城市都能成为稳固的根据地。独立别墅联排别墅花园洋房高层公寓商业物业扩展1、购物公园：后工项目相当于两倍北城天街的商业规模；2、创业基地：后工项目城市创业者的LOFT公寓；3、滨江住宅：春森彼岸；4、别墅：悠山郡独院别墅、东桥郡连排别墅、江与城连排别墅；5、洋房：悠山庭院、江与城、后工项目；6、写字楼：

龙湖国际，北部超高层写字楼；7、江景住宅：郦江的板式住宅与楼王单位；8、精装房：郦江好望岭；9、商业：江与城、春森彼岸、MOCO等城市大型配套商业区；

区域聚焦，城市占比优于区域规模运用业态与区域的双重平衡实现持续稳步发展，分散产品结构不均衡和区域周期不金衡带来的风险在少于竞争对手城市布点的情况下运用多业态布局实现领先规模区域与业态双重平衡发展风险区域聚焦的多业态布局单一城市占比优于区域规模增长在城市领先与新城市进入产生冲突时,城市领先优先于新城市进入商业物业成为关注点持有型商业整体发展原则：

选择性保留租金价值高或者租金增长快的商业物业。商业项目选择原则：组织能力、现金流量、开发节奏和团队迅速取得成功新公司一年内谨慎选择持有型商业物业面积比例超过30%的单个开发项目；新公司一年后两年内，可适当选择在商业物业面积在60%以内的单个开发项目，最好立足于选择能在本项目实现现金流平衡的项目；新公司三年后可以拿纯商业项目。在总结多业态开发经验的基础上，进入快速区域扩张的阶段发展战略：核心发展战略战略保障措施镜鉴-发达市场及领先企业研究城市地图-城市投资决策支持体系运营管理系统-PMO体系、会议管理体系、知识管理体系等新公司总经理宝典-新城市进入管理体系国家地图-城市进入顺序决策支持体系行业与市场分析体系

为保障公司战略的顺利实现，龙湖已开展及在进行的研究包括：发展战略：产品选择龙湖产品覆盖独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、花园洋房、高层电梯公寓、酒店、商务公寓、购物中心、写字楼等形态，覆盖了从多层住宅到高层住宅、从联排别墅到独立别墅、从大型购物中心到生活中心、从商务写字楼到高档酒店。主要代表性产品龙湖南苑重庆高档综合住宅小区标本龙湖香樟林都市顶级别墅区龙湖北城天街重庆目前最大的shoppingmall龙湖枫香庭都市景观华府龙湖北岸星座北部新城的地标建筑龙湖水晶郦城重庆首家高层低密度住宅龙湖蓝湖郡1600亩湖滨纯别墅社区龙湖紫都城节能住宅小区20发展战略：产品选择（续1）龙湖在重庆产品发展阶段及特征：阶段创业期发展期创新期升级期扩张期时间1997-19992000-20022003-20042005-20062007-区域特征蓄势九龙湖走出九龙湖多区域发展发展滨江区域走进南岸代表作龙湖花园香樟林、北城天街、枫香庭水晶郦城、蓝湖郡观山水江与城、西城天街、大学城项目产品特征高档综合住宅小区，第一代花园洋房别墅、商业、高层多业态并联高层低密度、湖滨纯别墅社区滨江高层豪宅第二代花园洋房、综合体商业、中国大院别墅简评奠定了龙湖的地产和物管双品牌，为龙湖的后续发展打下了坚实的基础。丰富产品线，多业态多项目并联开发，带动了九龙湖区域的发展。产品的创新，树立了龙湖高端产品的形象，奠定了龙湖的品牌地位。产品的升级，一步占领高端市场。挑战自我，进一步拔高龙湖形象。发展战略：产品选择（续2）产品特点：精细化运作：标准化模块，个性化拼凑，

龙湖经历了单业态单项目的串联、单业态多项目的并联、多业态多项目并联的发展阶段。精细化运作，注重产品细节

2005年被《新周刊》评为重庆十大名片之一。连续八年摘冠重庆“十佳住宅小区”第一名。

2003年获得“全国住宅满意度调查”第一。产品品牌形象一致

命名方式：主品牌+子品牌（公司名称+项目名称）

08年3月，“龙湖”被工商总局认定为“驰名商标”，重庆首家房地产“驰名商标”。从1997年“龙湖花园”起使用“龙湖”商标，2001年10月注册。

2003年，“龙湖”被认定为“重庆市著名商标”，2007年重庆复审认定。

发展战略：客户选择集中于中高端市场：项目编号产品目标客户地理位置滟澜山TOP2独栋、联排再改客户豪宅客户位于顺义温榆河畔中央别墅区，发展较早，最为成熟，是外籍高端人士首选聚居地。香醍漫步T2联排、洋房位于中央别墅区东北方向，潮白河畔，交通便捷、自然环境好花盛香醍C叠拼、洋房临近东五环，京沈高速路旁例：北京龙湖住宅产品发展战略：客户选择（续1）集中把握高端客户的关注重点，满足其需求：龙湖业务构架及产品系分析龙湖地产的三大业务板块地产开发物业管理商业运营龙湖——走在快速扩张，大品牌树立的路上客户满意度第一、重庆低密度产品老大……龙湖香樟林龙湖蓝湖郡龙湖弗莱明戈北京：龙湖·香醍漫步龙湖·滟澜山别墅……产品系研究-——龙湖成都市场北京市场龙湖.香樟林2001.11独栋、联排龙湖西苑2000.6多层公寓、高层电梯公寓1998联排别墅、多层公寓及高层电梯公寓龙湖南苑2002.3城市高层龙湖·枫香庭龙湖•水晶郦城2003.7高层龙湖·北岸星座2002.10酒店式商务公寓龙湖•蓝湖郡2005.4独立、联排别墅,花园洋房2006.12城市综合体：时尚商业mall、国际商务公寓、星级写字楼龙湖·西城天街龙湖·观山水2005.10高层2006.7高层、小高层龙湖·紫都城2006.8花园洋房独栋别墅,双拼别墅龙湖·弗莱明戈龙湖·好望山2006.9花园洋房2007.4城市电梯花园洋房、小高层龙湖·大城小院2007.3高层龙湖·晶蓝半岛龙湖·翠微清波2007.5高层龙湖·三千里2007.5高层独栋、洋房龙湖·香醍漫步龙湖·颐和原著别墅龙湖·名城天街（未开盘）顺义综合体纯联排别墅龙湖·滟澜山别墅重庆市场低密度混合物业城市物业异地开发开发历程阶段第一阶段第二阶段第三阶段龙湖产品系发展开发历程阶段第一阶段单系产品支撑品牌第二阶段品牌支撑多系产品第三阶段品牌领袖，综合开发，急剧扩张特征：大规模开发；客户群较为单一；成为某一个细分市场的“专家”；在细分市场中完成量的积累；开始建立品牌形象。特征：进入多个细分市场，多系产品开发；大品牌形象建立并统一。特征：急速扩张各个细分市场的市场份额；成为超大规模开发商；异地开发；资本运作。领先企业产品系发展规律特征业务︱项目︱高端别墅建设高端别墅项目近70万平方米，已竣工50.3万平方米，交付业主1300余栋。业务︱项目︱中高端花园洋房建设中高端花园洋房53.9万平方米，已竣工27.9万平方米，交付业主近2000户。

业务︱项目︱中端高层公寓建设中端高层公寓205万平米，已竣工115.8万平方米，交付业主8000余户。

业务︱项目︱商业地产建设商业地产近50万平方米，已竣工34万平方米，持有2个大型都市购物中心，三个社区商业中心，合作品牌商家800余户。北京区域09年内在建二级项目4个，一级开发项目2个牛栏山（一级开发）颐和原著（二级开发）东风商场(一级开发）半壁店（二级开发）清华园（二级开发）西小马（二级开发）重庆区域09年拥有二级开发项目7个，一级开发项目2个水晶K24春森彼岸江与城茶园新区开发项目大学城弹子石礼嘉后工成都区域拥有二级开发项目5个，一级开发项目1个北白云渡719项目（ING）青城山都江堰（一级）郫县新城世纪城西安区域拥有二级开发项目4个浐霸曲江曲江大城小院、龙湖艺墅、盛唐天街半坡项目上海区域拥有二级开发项目2个，一级开发项目1个嘉定会馆项目青浦赵巷项目嘉定公寓项目龙湖核心能力规划几个品牌企业的特点项目策划规划设计市场营销交房招商入住经营施工建造企业战略/基础管理/人力资源/品牌战略/客户关系管理注重对客户的研究；注重前期定位设计标准化合作伙伴管理客户服务万科注重对客户的研究；注重前期项目策划精细化运营体系设计标准化营销突出客户服务龙湖注重规划设计注重施工建造过程成本管理物业服务中海注重对客户的研究产品技术标准研究物业服务绿城从战略到核心竞争力核心竞争力最佳体验：围绕客户的最佳体验来设计产品和服务以达成溢价。效率提升：围绕快速复制产品模块与服务和优化流程来加快开发速度。商业增值：围绕商业资源管理和氛围营造来提升商业物业和地段价值使命为客户提供优质产品和服务并影响他们的行为。在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。产品研发战略成本战略合作伙伴管理战略客户关系管理战略品牌管理战略最佳体验最佳体验举措实例效率提升效率提升举措实例商业增值商业增值举措实例产品研发能力

龙湖开发的每个项目都有其独特的设计构思和产品设计，公司坚持长期与国际设计大师合作，力求体现人性化、艺术化的规划设计。公司的多项住宅设计产品荣获国内外设计大奖。2007年龙湖水晶郦城荣获“2007年度中国建筑工程鲁班奖”

2008年龙湖水晶郦城、北城天街在首届“广厦奖”评选中获奖，龙湖成为唯一在住宅类和商业类产品评选中双双获奖的企业。

2008年龙湖弗莱明戈（重庆）荣获中国土木工程学会评选的“2008詹天佑优秀住宅小区项目金奖

2009年成都龙湖·晶蓝半岛被中国土木工程学会评选为“2009中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖”1、设计奖项：产品研发能力产品研发能力物业管理2、设计细节：2、设计细节：滟澜山精细化的绿化理念，小尺度上注重植物层次的搭配！花盛香醍花盛香醍香醍漫步2、设计细节：大小尺度空间的把握！2、设计细节：2024/5/2052物业管理：善待你一生1、物业奖项：

物业管理是龙湖业务发展的一项重要内容，公司已建立了独具特色的物业服务模式和业务能力，并赢得市场和客户的广泛认可，形成了巨大的品牌价值。2008年入选国务院发展研究中心等机构评定的“2008中国优秀物业服务企业服务质量TOP10”。

2007年旗下物业水晶郦城获国家建设部授予的“全国物业管理示范住宅小区”称号。2006年龙湖获中国物业管理嘉年华金榜“年度业主最满意企业”荣誉称号龙湖地产荣获2003、2005、2006年全国住宅用户满意度指数测评第一名，这一测评由中国质量协会、全国用户委员会主办。

2、物业细化：

龙湖服务，秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户，进而形成美誉度。——重庆香樟林，示范区每平米需有多少银杏落叶也写入物业管理人员的工作指引里。542、物业细化：2、物业细化：龙湖集团企业文化框架1项龙湖使命5项核心价值观10项龙湖经营管理原则

40－50个龙湖集团企业文化案例概括长远利益原则（这是我们对待企业经营、发展的态度）先外后内原则（这是我们对待外部环境的态度）员工成长原则（这是我们对待员工的态度）精英原则（这是我们对待职业经理人的态度）同路人原则（这是我们对待同路人的态度）科学决策原则（这是我们对待决策的态度）改进创新原则（这是我们对待组织能力发展的态度）简单直接原则（这是我们对待员工关系的态度）团队原则（这是我们对待个人与团队关系的态度）经营管理原则追求卓越人文精神研究精神信任共赢企业家精神核心价值观客户至上原则（这是我们对待客户的态度）龙湖的管理体系运营架构8龙湖运营体系7投资决策15收益跟踪16投资分析模型18投资评价指标20阶段成果管理意义运营质量评价 阶段完 成标志 运营知 识积累对项目各阶段性的完成质量，由地区公司PMO成员、项目团队、下游相关人员进行评价明确项目信息流的管理，每阶段成果完成后向项目成员发出可进入下一阶段的明确信号项目运营知识的积累和共享

22阶段成果管理体系23阶段成果管理流程24阶段成果管理制度各子成果经办人为项目职能经理，将各阶段成果提交公司PMO会议审核和集团OA审批的责任人为项目负责人（土地投资分析阶段除外）；各子成果经职能部门内部研讨后才能提交公司PMO会议审核，各阶段成果经地区公司PMO会议审核通过后才能提交集团审批；项目前一阶段的成果经地区公司PMO会议审核通过，是进入后一阶段工作的依据；地区公司计划运营专员负责对项目阶段性成果的提交及时性、规范性等进行管理；集团运营中心负责对各地区公司的阶段性成果进行管理；项目阶段性成果提交时间按照各项目的一级计划节点执行；25阶段成果管理模块26①②③④⑤⑥⑦⑧项目启动阶段阶段起止：中标通知书取得～方案设计任务书发出所含子成果：《项目定位报告》——营销《成本敏感分析、价值分配和目标成本预设报告》——造价《售楼处、样板房选址、定位及开放计划》——营销《项目一二级计划》——项目负责人《投资分析模型（启动）》——投资分析专员《方案设计任务书》——研发《景观方案设计任务书》——研发《精装房定位、限价及建设实施方案》（如有）——研发、造价及工程第①、②、④、⑤、⑥、⑦项，集团均有标准模版。OA界面--提交、查询37PMO及其相关概念定义[PMO定义]：ProjectManagementOffice即：地区公司项目运营决策机构。[PMO最高负责人（主持人）]：地区公司总经理以下情况，由PMO最高负责人作最后的决定：当PMO成员之间不能达成共识不能实现相互承诺资源不能完成相互支持和配置时[PMO召集人]：由地区公司总经理任命负责审核PMO会议议题负责除PMO会议决策以外的项目沟通、协调和管理[PMO成员]：地区公司各职能负责人（部门经理）39PMO架构40地区公司会议决策体系运营会议体系非运营会议体系地区公司会议管理体系

414

运营会议体系1

PMO预案决策会拿地前2

PMO项目启动会3取得土地后15日内阶段成果审查会项目阶段成果审查PMO关键决策会根据需要5

半年年度运营总结会6月15日或6PMO月度运营会12月15日 每月头3个工 作日

7

项目周例会42每周五4

非运营会议体系1

办公周例会每周一2季度综合指标回 顾会3每季结束后15日内跨部门研讨会根据需要高层座谈会5每季或不定期半年年度总结表彰会6半年年度总结表彰会

年度二个重要运营决策会预案决策会就发展、营销、研发提供资料进行甄别讨论，以确定其方案合理性、可行性；找出关键计划节点、决策点和重要敏感指标，讨论如何提高项目竞争力和风险控制水平；对项目达成共识，对重要计划节点、工作包和工作质量做出承诺；项目启动会在项目获得后对项目进行审视、推演；对项目一二级计划及目标成本预案进行梳理；向项目负责人及项目职能负责人交底；进一步达成共识，对计划、成本以及相关工作包、工作质量作出承诺，完成资源匹配。二个重要运营管理会项目周例会项目团队成员参加，必要时请职能负责人参加团队成员互通信息，提出需配合解决的问题进度计划（非集团关键节点）的协商一致和承诺解决项目层面的问题，提出需PMO决策的问题和备选方案月度运营会PMO成员及项目团队成员参加集团关键节点的决策决策项目提出的问题和方案通过项目收益、成本、销售等多维度分析项目管理案例分析、知识总结如何运营决策？1、PMO会议中最重要的两个会议是：预案决策会和项目启动会；2、预案决策会的质量取决于对市场趋势的判断、对城市地段及发展的解读、预案深度、企业在溢价和成本上的竞争力；3、关键中的关键会议是项目启动会，若该会议质量差，通常会导致后期会议大量增加；4、每次PMO会议必须作出决定；5、不能决策、无决策能力、无决策权力的人员不能参会，不愿承诺、不敢承诺、胡乱承诺的人员不得成为PMO成员；6、判断是否胡乱承诺的方法就是在PMO会议上就承诺内容（往实施深度的方向）向承诺人追问；如何运营决策？7、项目职能负责人总倾向于把职能负责人牵进与他项目相关的决策会议，表现出项目职能负责人的能力有待提高；8、动辄即将问题推向PMO会议或者频繁动议召开临时PMO会议，表明该项目职能负责人、项目负责人或PMO召集人的能力有待提高；9、上述会议是根据不同目的作出的定义，实际操作中地区公司可将有的会议合并召开。计划管理常见问题缺乏计划意识缺乏系统性缺乏合理的分级计划层级缺乏主线和驱动缺乏持续性眉毛胡子一把抓深一脚浅一脚，东抓一下西抓一下体系内信息不对称。。。。。。。。。。计划体系52计划编制流程53计划反馈及调整流程54集团关键节点

14个关键节点：（1）取得国土使用权证（2）交地（3）完成方案设计（4）完成初步设计（5）完成施工图设计（6）取得施工许可证（7）项目开工（8）售楼处、样板区开放（9）取得预售许可证（10）开盘（11）景观施工进场（12）竣工备案（13）交房（14）交房完成率95％不影响集团管控的14个关键节点，地区公司可自行调整计划，只需将结果抄送集团运营中心；影响上述14个节点中5个节点（1、2、6、9、12），地区总经理应进行书面解释，并经集团总裁审批，以引起关注；剩余9个关键节点的变化由集团运营中心审批；

集团只考核项目关键节点的按时达成率。计划管理系统构架计划管理系统功能与目前相比：1、可以通过引用模板或已有相似项目实现计划的在线快速编制；2、方便、快捷的查看所有需要的最新项目计划信息；3、待办、提醒督促计划的按时完成；4、计划信息反馈、评价的快速和简捷；5、生成各类所需计划管理报表；5760《公司项目计划管理》模块项目团队成员项目负责人提供计划编制 的信息

计划反馈计划编制项目启动 决策会每月1日前每月5日前

反馈点评提供计划调整 的信息

反馈点评项目月度报告提交 项目计划调整PMO月度

运营会成本管理1、分阶段进行成本管理2、控制重点：加强设计阶段成本控制3、工程施工期间，控制成本方式：动态成本跟踪4、使用工具：成本系统5、明确责任人：项目成本经理6、配套制度：《集团成本管理办法》62分阶段进行成本管理土地投资论证阶段 项目启动阶段 设计阶段招标图完成后一月 施工过程中 竣工结算后一月

《项目成本预设》

项目设计阶段目标成本项目成本测算及验算（**阶段）

**设计任务书成本控制附件

项目目标成本 动态成本跟踪 项目竣工成本63

土地投标 指导方案设计 验算、控制各阶段设计指导工程合同签订 控制工程实际成本20%竣竣工设计阶段对于项目成本控制的意义100%

95% 75%成本决定曲线

施工图完成时，该 项目的建安成本的

80%已经确定成本发生曲线100%25% 20%设计0设计阶段64施工阶段竣工一个主线、三个阶段

设计阶段土地投资论证阶段项目成本经理

74工程实施阶段、投资论证阶段成本管理75根据发展部提供的土地信息，由地区公司总经理主持，地区公司PMO成员参加，确定拟取得地块的项目定位（含拟售价格及项目成本设定等）；根据地块项目定位，公司研发部负责完成《项目预案》，公司发展部负责提供土地信息及周边市政配套情况；根据项目定位、《项目预案》土地信息和周边市政配套情况，由公司造价采购部经理（或其指定人员）、负责完成土地投资论证阶段《项目预设成本》；

《项目预设成本》由地区公司PMO会审，地区公司总经理最终审定。如不能满足拿地成本要求，由总经理给定一个成本限值，公司造价采购部和研发部按此限值去重新规划和测算；

《项目预设成本》按照集团统一指导模板的要求完成；

《项目预设成本》是土地投资论证资料的一部分，需和其他资料一起报投委会委员审核；如土地中标，《项目预设成本》将作为项目设计阶段目标成本的参照依据。否则由地区公司成本管理专员存档。设计阶段成本管理设计目标成本预设在土地中标后，参照《项目预设成本》，由公司造价采购部经理（或其指定人员）负责组织，公司研发部和造价采购部一起负责完成《项目设计阶段目标成本》（含产品配置标准），在项目启动会上，由地区公司PMO审批后下达；根据《项目设计阶段目标成本》，项目成本经理（或公司造价采购部指定人员）负责组织项目团队成员一起研讨，最后由项目成本经理和项目研发经理负责形成《项目设计阶段成本控制重点和控制方案》，并经公司造价采购部经理、公司研发经理审核，地区公司总经理审批，送达地区公司PMO。设计阶段成本管理--------方案设计阶段根据《项目设计阶段成本控制重点和控制方案》，项目研发经理完成《方案设计任务书成本控制附件》，经项目成本经理、项目负责人、公司造价采购部经理、公司研发经理审核通过后，作为《方案设计任务书》的附件；方案设计完成后20个工作日内，项目研发经理负责完成《项目技术经济指标（方案）》和《项目产品配置标准（方案）》，项目成本经理据其完成《项目成本测算及验算（方案）》；如《项目成本测算及验算（方案）》未超过《方案设计任务书成本控制附件》中预设总成本（主体建安及装修工程费）的3%，则只需按《方案设计阶段成果》审批流程提交审批。否则，需项目研发经理和项目成本经理对超预设目标成本的原因进行分析和总结，并提交地区公司PMO进行研讨和审核。根据审核通过的《项目成本测算及验算（方案）》，由项目研发经理负责完成《初步设计任务书成本控制附件》，并报项目成本经理、项目负责人、公司造价采购部经理、公司研发部经理审核。设计阶段成本管理----------初步设计阶段（如无初步设计，可省略此步骤）初步设计完成后20个工作日内：项目研发经理负责完成《项目技术经济指标（初设）》和《项目配置标准（初设）》项目成本经理据其完成《项目成本测算及验算（初设）》

如《项目成本测算及验算（初设）》未超过《初步设计任务书成本控制附件》中的预设总成本（除土地外开发成本）的3%，则只需按《初步设计阶段成果》审批流程提交审批。否则，需要项目成本经理和项目研发经理对超预设目标成本的原因进行分析和总结，并提交地区公司PMO进行研讨和审核。根据审核通过的《项目成本测算及验算（初设），由项目研发经理负责完成《施工图设计任务书成本控制附件》，并报项目成本经理、项目负责人、公司造价采购部经理、公司研发部经理审核。工程实施阶段成本管理79目标成本制定《项目目标成本》由项目成本经理负责组织，项目团队成员参加，共同开会充分讨论最后经地区公司PMO审核后确定，同时抄送公司PMO、全体项目团队成员、集团运营中心、集团财务部；《项目目标成本》在初步设计完成后30个工作日内完成。（如无初步设计，需在招标图纸完成后30个工作日内完成《项目目标成本》）《项目目标成本》需按照集团统一模板编制。工程实施阶段成本管理动态成本跟踪项目成本经理负责将审批通过的《项目目标成本》录入到成本系统；合同执行人负责已发生成本的拆分，付款申请人负责已支付成本的拆分。项目成本经理负责对拆分情况进行复核。每季度最后一个月25日前，费项的指定责任人负责对未发生成本进行预估，并汇总提交给项目成本经理审核，最后由项目成本经理在每季度最后一个工作日前负责形成《项目成本回顾报告（季度）》《项目成本回顾报告（季度）》审批流程：a)如总动态成本（除土地外开发成本）＞总目标成本（除土地外开发成本）×（1+2%）审批流程：项目成本经理→项目负责人→地区公司PMO（会议形式）→地区总经理（抄送地区公司PMO、全体项目团队成员、集团运营中心、集团财务部）b)其余条件下，审批流程：项目成本经理→项目负责人（抄送地区公司PMO、全体项目团队成员、集团运营中心、集团财务部c)如出现总动态成本（除土地外开发成本）＞总目标成本（除土地外开发成本）×

（1+5%），应立即走a）流程。如出现上述a）、c）情况，项目成本经理可申请目标成本的调整。调整流程：项目成本经理→项目负责人→地区公司PMO（会议形式）→地区总经理；工程实施阶段成本管理

81项目竣工成本确认：由计财部负责组织，造价采购部、研发部、工程部、发展部、营销部参与，共同对已竣工项目进行成本确认，形成《项目竣工成本》。每年1-6月竣工项目，须在6月30日前；每年6-12月竣工项目，须在12月31日前，完成《项目竣工成本》，并通过审批。

《项目竣工成本》按集团统一指导模板进行编制。项目成本总结：项目竣工结算完成后30个工作日内，由项目成本经理负责，按规定格式形成《项目成本总结和分析》，并输入到项目成本系统。成本管理系统82动态成本跟踪及管理83动态成本跟踪及管理84资金计划管理资金计划如何编制按时间分为年度资金计划、月度资金计划和项目整体资金计划；按主体分为公司资金计划、部门资金计划资金计划管理流程所有的付款申请都应有相应的资金计划合同付款原则上以合同约定为准86预算管理预算编制的意义预算包括的内容预算编制的主导部门预算编制的依据87预算及资金计划管理88龙湖PMO体系—知识管理体系龙湖PMO体系—知识管理体系提供路径员工可每月或不定期的在知识建议模块向公司提出建议（原OA计划总结模块不再使用）；项目团队成员可在项目过程中或项目结束时就可上升为公司知识的阶段性成果及其他相关内容提出建议管理人员地区公司设知识专员1名，由PMO召集人或综合能力突出的职能负责人担任，集团设知识专员1名，由集团运营职能负责人或人力资源职能负责人担任。知识专员对要实施的改进建议应保持积极而谨慎的态度，须在调研基础上推动建议的完善和落实。知识专员进行评价回复时可参考员工评议，但须独立作出审慎的价值判断评分规则建议上升为知识的关键在于可实施性，知识管理积分为评定已实施建议价值贡献大小的计量标尺，分为4个等级：（1）、暂无实施价值的建议为0-40分；（2）、已实施的具体业务环节改进建议为40-100分；（3）、已实施的地区公司制度、流程、指引、模版改进建议100-500分；（4）、已在集团实施或在其他地区公司推广的改进建议为500-1000分。回复类型员工提出的建议须在知识管理系统中进行公示。知识专员对所有建议必须给予回复，以保持员工的知识创造热情。回复内容分5类：（1）、0-40分的建议回复：建议有一定的参考价值，但暂时无实施价值；（2）、40-100分的建议回复：感谢您提出的改进建议，建议现已落实到具体业务环节的改进；（3）、100-500分的建议回复：感谢您提出的改进建议，建议现已落实到部门或公司的制度、流程、指引、模版的改进；（4）、500-1000分的建议回复：感谢您提出的改进建议，建议现已落实到集团的制度、流程、指引、模版的改进或推广到其他地区公司；（5）