金茂地产2016年度经营计划及全周期运营目标计划执行

xx公司2016年度经营计划及全周期运营目标计划执行预测2015年11月目录一、2015年度经营总结二、2016年度经营计划三、全周期运营目标计划执行预测2015年度经营总结一总体情况回顾开发进度营销管理成本管理投资拓展公司建设重点战略议题及重点工作推进问题与不足总体情况回顾主要经营指标2015年目标2015年1-9月份实际完成2015年10-12月份预测2015年全年预测年度目标完成率差异分析营业收入珑悦项目超额完成营收指标。利润总额①xx公司只考核珑悦项目，因此该项指标仅包括珑悦项目。②销售物业价格调整（包括社区商业整售），珑悦项目利润总额及净利润达成减少约43%。净利润经营性净现金流经营性支出签约额①盘龙项目运营目标计划调整，部分销售类物业改为自持5年后销售或延缓推售节奏，项目2015年推售货值相应减少，从而影响公司整体销售签约指标及销售回款指标的下降。②珑悦项目社区商业按1万元/平米价格折价整售，导致项目签约及销售回款有所减少。销售回款2015年公司主要经营指标回顾：（单位：亿元）备注：1、珑悦、盘龙项目目标值以年初批复预算、绩效评分卡准，空港项目目标值以《项目运营目标计划书》为准。2、珑悦项目社区商业整售部分（与盘龙项目进行股权运作）计入2015年签约额及销售回款。12开发进度——开复工情况项目分期/标段包含楼号目前主要进度年度复工面积年度新开工面积年度竣工面积面积开工时间面积竣工时间珑悦项目三期9-14#楼项目施工收尾及竣工验收办理阶段/2015/1017#楼2015/11盘龙项目一标段1-4及11#楼及地库楼栋粗装饰施工阶段//二标段7-8及10#楼及地库主体结构施工阶段//5-6及12#楼基础工程施工阶段2015/07/空港项目一期/6#地1-7#楼基础及主体施工阶段2015/05/备注：1、年度复工面积、新开工面积、竣工面积均指总建筑面积（含地下），其中新开工面积按现场实际动工计算，

非已取证面积。2、年度复工面积指之前年度已开工未竣工的复工面积。3、①珑悦项目三期住宅部分楼栋（9-14#楼）预计于2015年10月30日前完成竣工验收备案工作，三期17#写字

楼预计于2015年11月30日完成竣工验收备案工作。（单位：平米）开发进度——珑悦项目一级节点完成情况项目分期/标段一级节点名称计划完成时间实际完成时间差异原因分析珑悦项目二期住宅/公寓集中交付提前完成三期※主体结构封顶提前完成外装修工程如期完成内装修工程如期完成市政工程延后完成※住宅竣工备案证预计2015年10月30日前完成※写字楼竣工备案证预计2015年11月30日前完成住宅集中交付预计2015年12月实现做收，实际集中交付时间预计为2016年4月珑悦项目一级节点完成情况具体如下表所示：备注：1、写字楼于2015年12月底前可具备做收系列条件，满足集团相关要求；项目集中交付暂安

排在2016年06月（合同交付时间），后期交付时间视大客户情况具体调整。

2、按照总部相关要求，本项目不需要进行计划系统上线工作。2开发进度——盘龙项目一级节点完成情况项目分期/标段一级节点名称计划完成时间实际完成时间差异原因分析盘龙项目一标段※主体结构封顶如期完成二标段施工图外审批复提前完成※工程规划许可证提前完成※施工许可证提前完成主体结构正负零如期完成工程预售条件如期完成※预售许可证如期完成首期开盘项目运营目标计划调整,详见备注盘龙项目一级节点完成情况具体如下表所示：备注：1、按照总部相关要求，本项目不需要进行计划系统上线工作。

2、因市场情况变化及项目运营计划调整，盘龙项目二标段首期开盘公寓楼栋在具备开盘条件的情况下，公司决定暂不开盘并取得总部认可。2开发进度——空港项目一级节点完成情况项目分期/标段一级节点名称计划完成时间实际完成时间差异原因分析空港项目1-2、4、6#地国土使用权证1-9#地项目定位及产品策划用地规划许可证一期/6#地规划方案批复意见规划许可证施工图外审批复总包单位确定施工许可证基础（桩基）开工主体施工至正负零示范区开放工程预售条件预售许可证当期首次开盘二期/5#地总包单位确定二期/2#地规划方案批复意见空港项目一级节点完成情况具体如下表所示（较启动会版）：备注：1、已按总部要求完成一期6#地项目计划系统上线，后续地块待具备条件后开展系统上线工作。

2、因空港项目业态调整后，项目分期分区及开发节奏发生调整，各地块计划节点较原计划节点有较大变化。2营销管理总体阐述各项目销售情况：珑悦项目：珑悦项目2015年签约目标xx亿元，截止2015年9月，完成净签约xx亿元，签约完成率61.12%，回款任务xx亿元，完成xx亿元回款，完成率66.6%。（备注：）盘龙项目：盘龙项目2015年签约目标xx亿元，截止2015年9月，完成净签约xx亿元，签约完成率29.64％；回款目标xx亿元，目前完成回款xx亿元，回款完成率36.20%。（签约回款目标暂以年初预算为准，因盘龙x）空港项目：2015年空港项目（金茂国际生态新城）签约目标xx亿元，回款目标为xx亿元，截止2015年9月，已完成认购xx套，认购金额xx亿元，因未开通网签，故签约及回款金额为0。（备注：空港项目2015年销售目标根据业态调整后的《空港项目运营目标计划书》制定）小结：根据2015年初批复预算、绩效评分卡以及业态调整后的《空港项目以运营目标计划书》相关要求，金茂xx2015年销售签约目标为xx亿元，回款目标为xx亿元；截止2015年9月，完成净签约xx亿元，签约完成率xx%，完成回款约xx亿元，回款完成率52.46%。33营销管理——年度销售情况（珑悦项目）珑悦项目本年销售情况：（平米，万元）分期业态/楼号2015年确保目标1-9月份完成情况10-12月份预测全年累计完成情况合同总价回款套数签约建面合同总价回款套数签约建面签约回款合同总价回款一期住宅1-6#楼二期住宅7-8、15-16#楼三期住宅9#楼住宅10#楼住宅11#楼住宅12#楼住宅13#楼住宅14#楼二期公寓18-20#楼二期商铺21及23-26#楼三期商铺22#楼写字楼17#楼北区车位幼儿园合计执行差异分析（数据修改）▲2015年大坪项目（金茂珑悦）签约目标xx万元，1-9月已完成签约xx万元，距离目标还差xx万元；预计10-12月份还需完成签约xx万元。全年净签约预计完成xx万元，▲2015年大坪项目（金茂珑悦）回款目标xx万元，1-9月已完成回款xx万元，距离目标还差xx万元。预计10-12月份可完成回款xx万元。全年回款预计完成xx万元。3营销管理——全案累计销售情况（珑悦项目）珑悦项目全案累计销售：（平米，万元）业态/楼号全案可售全案累计推盘全案累计完成认购未签约签约逾期套数建面套数建面套数签约建面合同总价回款套数合同总价未回款未回款住宅/1#楼住宅/2#楼住宅/3#楼住宅/4#楼住宅/5#楼住宅/6#楼住宅/7#楼住宅/8#楼住宅/9#楼住宅/10#楼住宅/11#楼住宅/12#楼住宅/13#楼住宅/14#楼住宅/15#楼住宅/16#楼公寓/18-20#楼商业/22-26#楼写字楼/17#楼幼儿园总计营销管理——差异分析各项目认购未签约原因分析：（单位:套数）项目认购未签约原因分析客户资质原因客户意向原因客户资金原因其它珑悦项目00010盘龙项目0201空港项目00082总计02095各项目逾期未回款原因分析：

（单位:套数）项目逾期未回款原因分析外部客户原因关系客户原因内部员工原因银行原因工程进度抵押登记其它珑悦项目175074701350盘龙项目1730

180

630空港项目00000082总计348085501988231、珑悦项目：其他正常认购未签约10套。2、盘龙项目：其中2套为客户购房意向问题，另1套为正常认购未签约。3、空港项目：

9月26日完成内部认购工作，由于时间短，暂未开通网签，无法完成签约工作。1、珑悦项目：外部客户缺资料等原因未回款175套；内部员工7套；银行未放款47套，抵押登记办理中135套。2、盘龙项目：由于缺资料等外部原因未回款为173套；超出登记规定时间约63套；因银行原因未回款8套；内部员工未回款1套。3、空港项目：由于时间紧张，认购后未完成签约工作。营销管理——库存情况（珑悦项目）珑悦项目全案已推未售情况：备注：“已推未售”指已推盘但尚未认购或签约。滞销周期较长且占比较大的产品及户型分析：①住宅主要剩余11号楼103平米户型，因单价、总价均较高，去化速度放缓。②公寓长期滞销，公寓户型与xx市场同类产品相比，总价高、面积大，市场投资意向疲软，导致去化速度缓慢。③商铺目前已恰谈整售，根据整售方案，暂按1万元/平米的销售价格计算销售签约额。（平米，万元）3分期楼号推盘全案累计已推未售主要产品及户型其它说明时间套数面积金额一期住宅/3#楼2013/05样板房，共计3套

二期住宅/7#楼2013/675㎡二变三房：1套

住宅/8#楼2014/0390㎡顶楼：2套

住宅/15#楼

2013/9

三期住宅/10#楼2015/0385、87㎡二变三：4套103㎡三变四：4套

住宅/11#楼2015/0685、87㎡二变三：35套103㎡三变四：64套

住宅/12#楼2015/0490㎡顶楼：2套

住宅/13#楼2015/01

90㎡顶楼：2套75㎡二变三房：2套

二期公寓/18#楼2013/1145-47㎡单配：228套

公寓/19#楼2013/1138-93㎡单配：126套

公寓/20#楼2013/1145-47㎡单配：333套

商业/22#楼2015/08

商铺整售，另21#楼商业尚未进行推售，该部分商业将一同进行整售，整售面积为1888平米，整售金额为1888万元。

一期商业/23#楼2014/06

商业/24#楼2014/06

二期商业/25#楼2015/08

商业/26#楼2015/08

三期北区车位2015/10

总计

3营销管理——交房情况各项目本年交房情况：项目分期交房楼号集中交房时间计划交房套数实际交房套数交房完成率一次性交付率户均缺陷率珑悦项目

二期7-8、15-16#楼2015/4/17

731

97.4%

0.23条/户

合计731

97.4%

0.23条/户

报修内容体现在入户门、铝合金门窗、给排水、厨卫防水、土建类、栏杆6大类。其中：

1、入户门累计报修595项，主要为划痕及门锁调试；

2、铝合金门窗累计报修591项，主要为外墙漆清理过程中的划痕且玻璃更换时间长，五金件调试；

3、给排水累计报修194项，主要为沉水弯漏水（生活阳台上方），厨房阀门关不紧；

4、土建类累计报修892项，主要为墙地面空鼓开裂，阴阳角不顺直，门洞大小头，15-16#楼墙面掉沙；

5、栏杆累计报修84项，主要为栏杆掉漆锈蚀，收口粗糙；

6、厨卫防水累计报修60项，主要卫生间渗水，防水起层。交房后客户集中投诉情况说明：3营销管理——营销费用（珑悦项目）珑悦项目营销费用使用情况：项目指标名称合计分年度使用情况费效比（占项目累计签约比例）累计已支付额度2012201320142015珑悦项目媒介广告费9460443412900.3%919推广活动费17151158385302330.59%1715销售代理费及佣金158402736796320.54%767策划及咨询费35640140681080.12%268宣传资料及礼品费200327442520.07%157薪资福利10701512952633620.37%885行政费用3013512195500.10%270房产交易费207039118500.06%211固定资产折旧费321910110.01%29示范区软装000000.00%0物业前期运营费000000.00%0其他106635755524030.37%882合计71554092308244719902.45%6104单位：万元备注：各项费用以权责发生制口径进行统计3营销管理——营销费用（盘龙项目）盘龙项目营销费用使用情况：项目指标名称合计分年度使用情况费效比（占项目累计签约比例）累计已支付额度20142015盘龙项目媒介广告费推广活动费销售代理费及佣金策划及咨询费宣传资料及礼品费薪资福利行政费用房产交易费固定资产折旧费示范区软装物业前期运营费其他合计单位：万元备注：各项费用以权责发生制口径进行统计4成本管理——目标成本控制各项目2015年成本控制情况：项目分期目标成本（建造成本）动态成本（建造成本）规划余量动态成本偏差率珑悦项目一期-0.48%二期-6.12%三期-2.08%盘龙项目全区-4.37%空港项目一期-0.42%二期-0.42%三期-0.41%四期-0.42%单位：万元成本超支情况说明：各项目均未出现成本超支。4成本管理——珑悦成本优化珑悦项目2015年成本优化工作推进情况：项目优化项优化前对应目标成本优化成本优化后对应目标成本推进说明珑悦项目三期（9-14号楼）院馆栏杆优化已完成二期外墙保温材料由无机保温砂浆变更为胶粉聚苯颗粒已完成二期屋面保温材料由泡沫混凝土变更为40mm挤塑聚苯板已完成三期公区装修招标过程通过采取措施降低成本已完成三期住宅22、25、26#商业及17号楼写字楼外立面石材装饰材料优化已完成优化取消住宅户内燃气探测器已完成三期住宅（9-14号楼）交房标准变更已完成三期院馆封闭窗施工优化已完成合计单位：万元根据总部要求，珑悦项目2015年成本优化目标值为834万元，截止2015年9月，实际优化成本为1307万元，完成率157%，提前超额完成优化任务。4成本管理——盘龙成本优化盘龙项目2015年成本优化工作推进情况：优化项优化前对应目标成本优化成本优化后对应目标成本推进说明盘龙项目将住宅阳台栏杆变更为铁艺栏杆565199366已完成将住宅过道墙面瓷砖变更为乳胶漆340237103已完成将保温外墙厚度由40mm厚的外墙聚苯板变更为35mm厚的聚苯板72929700已完成将厨卫墙面1.5mm厚的JS防水变更为1.2mm厚的JS防水1012575已完成将住宅凸窗玻璃由5+LOW-E+12A+5的玻璃变更为5+9A+5的玻璃19583112已完成取消排烟风井内的金属管道38380已完成将车库防排烟风管的材质镀锌钢板风管改为玻璃钢风管16966103已完成运用价值工程方法对可视对讲系统、视频监控系统、车闸系统进行优化2442440已完成防火门在不影响消防验收情况下，取消“人眼高度亮窗”优化28280已完成取消商业门面配电箱中多功能表（用于能耗分析）；双电源转换开关的机械寿命技术要求中过高，改为行业一般水平47470已完成通过对商业供电负荷的经济评审，避免了商业供电负荷的浪费4004000已完成10#楼商业部分，石材幕墙建议只做与室内对接的平层（及吊二层），其余楼层采用GRC喷仿石涂料1671670已完成盘龙石材及玻璃幕墙工程中住宅及商业的外立面石材由卡拉麦力金及英国棕变更为黄金麻荔枝面及国产皇室啡1384791已完成盘龙边坡设计时，原6-6剖面设计为重力式挡墙，开挖后此部分边坡地质状况较好，后修改为挂网喷射砼692643已完成合计322916371593单位：万元根据总部要求，盘龙项目2015年成本优化目标值为1515万元，截止2015年9月，实际优化成本为1637万元，完成率108%，提前超额完成优化任务。4成本管理——空港成本优化空港项目2015年成本优化工作推进情况：项目优化项优化前对应目标成本优化成本优化后对应目标成本推进说明空港项目一期合理控制地下建筑层高及标高，适当采用半地下室，减少土石方开挖量已完成对标竞品项目，优化外立面设计方案已完成合理排布车位，单车位面积控制在35㎡/个以内已完成施工用电工程、10KV电线杆搬迁工程已完成通过限额设计，保证总包工程成本在重计量时优减已完成合计单位：万元根据总部要求，空港项目2015年成本优化目标值为6363万元，截止2015年9月，实际优化成本为6600万元，完成率103.7%，提前超额完成优化任务。4成本管理——付款进度各项目累计付款进度控制情况：项目分期目标建造成本标段及占比标段分摊（建造成本A)累计付款（建造成本B）累计付款率(B/A)公司控制标准进度付款匹配说明珑悦项目一期14376330%匹配进度。二期36%匹配进度。三期34%匹配进度。盘龙项目全区95533一标段实际支付金额小于公司控制标准。二标段二标段因进度推迟，故实际支付金额小于预期金额。空港项目一期309970一期1、6#地施工至主体正负零满4个月，5#地平基土石方施工完毕；2、示范区施工完毕。二期二期1、2#地平基土石方完毕；2、示范区施工完毕。三期三期示范区施工完毕。四期四期示范区施工完毕。单位：万元超出公司控制标准付款的情况说明：没有超出公司控制标准付款的项目。备注：期内按建筑面积占比进行分摊；累计付款预估至年底。5投资拓展1、xx区域对xx渝北xx地块、渝北xx侧地块、悦来地块等拟出让土地进行跟踪和重点研究，并积极寻求一二级联动项目投资机会。2、西安区域先后对西安市浐灞xx、万通xx、雁鸣湖、大明宫等收购项目，文化商务区一二级联动项目进行现场勘查工作，并形成考察报告和立项报告，其中文化商务区一二级联动项目完成总部立项备案，浐灞xx、雁鸣湖项目通过xx公司立项。3、成都区域

先后对成都市xx、秦皇寺、xx、武侯xx等招拍挂项目，江安社区等收购项目进行现场勘查工作，并形成立项报告，其中北湖项目立项报告完成总部立项备案，江安社区项目通过xx公司立项。

2015年1-9月金茂xx先后跟踪了xx、成都、西安区域20余宗土地，完成并提报《成都北湖项目立项报告》、《西安文化商务区项目立项报告》研究报告至总部立项备案，完成并提报《成都江安社区项目立项报告》、《西安雁鸣湖项目立项报告》、《西安浐灞181项目立项报告》研究报告至xx公司立项。6公司建设——人员队伍情况专业名称人数比例营销15.79%工程15.79%财务10.53%设计8.55%成本6.58%客服5.92%招采5.92%行政5.26%商业4.61%投发4.61%HSE3.95%运营3.29%报建3.95%人力2.63%IT1.32%综合管理0.66%法律0.66%总计100.00%开发板块核心专业金茂总部统一口径：设计、工程、成本、招采、营销、客服。核心专业人员占公司总人数58.55%人数占公司比例最高的前三位分别为：营销、工程、财务。核心专业名称人数工程营销设计成本客服招采小计占总人数比例58.55%团队概况——核心业务支撑度分析16公司建设——人员队伍情况项目人员：80人空港珑悦盘龙在建面积29.8（含小学）18.123.8HSEIT报建财务成本法律工程行政客服人力商业设计投发营销运营招采综合总计单位面积人数（每1万方人数）核心专业支撑度空港珑悦盘龙总计在建面积（万方）29.8（含小学）18.123.871.7

成本工程客服设计营销招采总计单位面积人数比较三个项目单位面积人数指标，内部排序，配置从强到弱，分别为珑悦、空港、盘龙，可以看出，盘龙项目的人员配置相对于其他项目偏低，服务于盘龙项目的人员工作压力相对较大。16公司建设

2015年金茂xx在组织建设方面以加强员工体验式关怀、鼓励全员创新为抓手，努力营造“不创新不甘心、不极致不痛快”的文化氛围，致力提升员工满意度、打造高士气团队。

员工满意度持续提升2015年金茂xx对于员工的满意度、敬业度的管理引入盖勒普Q12测评工具，目的是能更加客观的评价团队的进步和变化。截止到目前，公司Q12问卷调查结果对比年初，各项指标均有提升，提升较为突出的是：工作环境和个人成长、培养两个方面。16公司建设

公司Q12测评结果中“成长和获取”分项指标接近或达到标杆（万科）企业的水平。这也表明在公司建设的工作环境、员工关怀、沟通渠道以及梯队培养体系的建设方面有较长足的进步。但在“归属感、奉献意愿”的分项指标虽有提升，但与标杆企业还有一定的距离。说明在员工归属感提升和工作极致追求方面还有提升空间。公司建设关注重点：1、持续加强有感员工关怀，要求管理者加强与员工的沟通，关注员工在工作中成就感的提升和引导。2、在2015年工作的基础上持续加强“追求卓越”的极致文化的落地。17重点战略议题及其他重点工作推进战略议题一：营销创新（众筹、自销、定制）2015年2月启动与诺亚财富的接洽，6月30正式签署合作协议，建立了诺亚易捷金融众筹平台；该众筹平台广泛应用于珑悦、渝北金茂悦项目，累计众筹客户超过240组，取得了良好的市场和业界口碑。截止目前已累计面试200余人，面试合格10余人，初步完成空港项目的自销团队组建，珑悦、盘龙项目的自销团队组建预计11月初完成。珑悦幼儿园首次通过拍卖的创新形式销售，以1520万元成交，较原计划溢价520万元，实现了公司利润的最大化。战略议题二：空港优质教育资源落地巴蜀小学是xx市的明星学校，连续多年在xx市小学的综合排名中名列第一，我司各部门通力合作，争取xx渝北区教育委员会于8月25日正式批复巴蜀小学入驻渝北金茂悦项目，9月23日小学奠基仪式隆重举行。依据巴蜀小学的优质教育资源，空港项目梳理出“六大标准，二十八大体系”项目价值体系，并在项目开发过程中逐步进行落实。战略议题三：盘龙项目住宅减亏扭亏经过前期调研和策划，金茂xx于9月6日完成盘龙项目减亏扭亏的整体策划方案，并于9月7日向总部财务、营销、运营等相关部门进行了汇报，并取得了初步认可。目前，金茂xx就盘龙项目商业（自持5年后销售）整体策划定位已形成初步报告，预计11月中旬向总部进行汇报。战略议题四：年内新增的重点督办事项2015年金茂xx新增的重点督办事项共计6项，其中5项完成，1项未完成，完成率83.33%。未完成项目为2015年度直接采购工作，包括2015年9月30日前完成柴油发电机的直接采购工作以及2015年10月15日前须完成防火门的直接采购工作。截止目前，柴油发电机的直接采购工作在总部产品研发部和成本合约部的配合下完成了厂家选择、设备选型工作，并于8月20日完成招标启动策划会，目前第一次清标完成，预计11月28日定标。防火门在直采工作进行过程中发现因为地域性的原因不具备直采的条件，因此改为了应急灯具和给排水管材两项直采，已经考察完成并于2015年10月27日上会，预计定标时间11月5日。7重点战略议题及其他重点工作推进巴蜀小学奠基仪式珑悦项目幼儿园拍卖空港项目自销团队培训空港项目众筹平台8问题与不足1.客服满意度亟待提升①销售管理及客户服务流程和标准不清晰，对于客户接触面的一线员工培训不到位；②销售说辞、沙盘、户型图、楼书等敏感点的风险梳理工作没有前置，造成较多客户投诉隐患；③对于客户问题的敏感性缺乏，身处客户接触面的一线员工对于客户意见反馈准确判断的能力不足；④对于客户投诉问题和群诉事件预案准备不充分，应急反映能力和临场判断决策能力偏弱。2.投发能力短板突出①项目拓展阶段对目标地块市场、客群分析的调研和分析深度不够，造成项目获取后再次对市场调研和产品定位，影响项目推进效率，同时造成所测算指标与实际运营中的指标差异较大；②潜在拓展项目资源获取渠道较常规，主动拓展项目信息渠道做得不好、对潜在项目的考察做的不够；③目前在开发项目均以常规招拍挂方式获取，拿地方式单一，对并购、合作考虑较少。3.运营管理提升①运营的分级管控不到位，项目层面缺乏管控力度，造成问题上交、预警不够等。②对竣备、交房等专项计划的监控较为重视，但是对开盘前专项计划推动不足，各专业间的交圈不细致、考虑不充分，导致节点滞后。③计划执行过程中调整频繁，造成计划管理缺乏权威性和严肃性。④计划运营缺乏创新，只按照常规方法和经验判断编排项目运营计划，缺少对于工作前置的考虑，无法掌握运营周期管理的主动权，财务指标也无法实现更好的提升.8问题与不足(续）5.示范区管理能力需要加强①金茂国际生态新城项目示范区建设进度滞后，导致蓄客时间短，影响按时开盘：a.内部各专业协同不够充分；b.工程主导意识不强，未能作为最后的落地实施部门，积极推动上游部门工作进度，对影响最终节点的关键工作滞后未能及时预警。②金茂国际生态城项目示范区HSE管理不到位：a.在示范区工期紧张的情况下，项目承包单位HSE管理意识不高，安全措施落实不到位；b.

QHSE部和项目工程部对示范区HSE监督管理力度不够。4.设计质量亟待提升①设计单位的选择：仅考虑设计单位知名度高、规模大，忽略了对设计执行团队（如主创设计师）的考察。②设计单位的管理：变更洽商多，过程配合效率较差，合同中缺乏对设计质量、出图效率等指标的有效考核条款。③组织能力：设计管理部门专业能力和责任心有待加强，对图纸成果审核、把关不仔细，图纸缺项、漏项较多2016年度经营计划二主要经营指标进度计划营销计划做收计划成本管理计划投资计划资金计划公司建设其他重点工作计划11年度主要经营指标主要经营指标2016年经营目标备注合计珑悦项目盘龙项目空港项目营业收入利润总额净利润经营性支出经营性净现金流签约额回款额(单位：亿元)2016年度主要经营指标：备注：珑悦社区商业整售部分回款按项目投资收益计算，不体现为项目销售回款。2进度计划——年度开复工计划项目分期/标段年度开复工年度新开工年度竣工面积包含楼栋面积开工时间包含楼栋面积竣工时间包含楼栋盘龙项目一标段1510921-4及11#楼1-4及11#楼二标段866137-8及10#楼7-8及10#楼561905-6及12#楼/空港项目一期/6#地2164381-7#楼/一期/5#地59354全部楼栋/二期/2#地33283全部楼栋/二期/1#地139215全部楼栋/（单位：平米）备注：1、开复工面积、新开工面积、竣工面积均指总建筑面积（含地下），其中新开工面积按现场实际动工计算，

非已取证面积。2、年度开复工面积=之前年度已开工未竣工且复工面积+本年度新开工面积。进度计划——项目一级节点计划月份珑悦项目盘龙项目空港项目三期一标段二标段一期二期5-6及12#楼7-8及10#楼6#地5#地2#地1#地0102规划方案批复规划许可证施工图外审批复03外装修工程国土使用权证规划许可证04集中交付内装修工程市政工程竣工验收备案内装修工程规划许可证施工图外审批复施工许可证05外装修工程施工许可证基础开工基础开工施工许可证06集中交付总包中标通知书总包中标通知书07主体结构封顶市政工程主体结构封顶主体施工正负零主体施工正负零基础开工08示范区开放示范区开放09预售工程条件预售许可证当期首次开盘10竣工验收备案预售工程条件预售许可证首期开盘主体施工正负零1112集中交付预售工程条件22进度计划——进度匹配分析项目分期/标段楼栋形象进度达到预售条件要求时间推售时间是否满足推售要求备注盘龙项目二标段5#楼预计2016年4月上旬具备预售工程条件，2016年4月中下旬实现开盘。空港项目一期/6#地7#楼无1#楼无2#楼无3#楼无一期/5#地第一批次楼栋项目2、5#地尚处于规划设计及报建阶段，因此各地块各批次楼栋号暂不能最终确定。二期/2#地第一批次楼栋2016年各项目工程进度与销售匹配分析：3营销计划——进度匹配分析项目业态类型可售资源年度销售目标供销比（3/6）可销售面积(1)可销售套数（2）可售货值（3）销售面积（4）套数（5）签约额（6）回款额（7）珑悦项目公寓车位小计盘龙项目住宅车位社区商业小计空港项目高层叠拼联排商业小计合计备注：1、可售资源=截至2015年底工程进度具备销售条件但尚未签约量+2016年新增的达到销售形象进度要求的货量。2016年各项目可销货量与签约匹配分析：（万平米，亿元）3营销计划——进度匹配分析（珑悦项目)单位：亿元2016年新推盘货值统计表2015年末货值盘点统计表

项目分期业态类型全案累计推盘全案累计签约全案累计回款推盘未签约签约未回款珑悦项目一期住宅/1-6#楼二期住宅/7-8及15-16#楼三期住宅/9-14#楼二期公寓/18-20#楼一期车位/北区车位商业-幼儿园小计

项目分期业态类型推盘时间新推盘货值新推货值签约额新推货值回款额签约去化率签约回款比例珑悦项目二、三期车位/南区车位66.7%100%小计66.7%100%2016年签约、回款推演

项目

预计签约额预计回款额16年计划完成签约额16年计划完成回款额签约检查回款检查珑悦项目合计备注说明：珑悦社区商业整售部分回款按项目投资收益计算，不体现为项目销售回款。3营销计划——营销计划（珑悦项目）珑悦项目分业态、分季度营销计划：业态指标名称合计2016年Q1Q2Q3Q4车位签约额（万元）回款额（万元）签约面积(平米)平均售价(万元/个)签约毛利率住宅签约额（万元）回款额（万元）签约面积(平米)平均售价(元/平米)签约毛利率幼儿园签约额（万元）回款额（万元）签约面积(平米)平均售价(元/平米)签约毛利率公寓签约额（万元）回款额（万元）签约面积(平米)平均售价(元/平米)签约毛利率合计签约额（万元）回款额（万元）签约面积(平米)营销计划——货量组织业态指标2016年高层住宅推售时间（月）2015年3月2015年5月2016年6月2016年9月

推售楼座6#地-7栋6#地-1栋6#地-2栋6#地-3栋

推售面积（㎡）17750229752289826164

推售套数（套）156251251274

联排住宅推售时间（月）

2015年9月

推售楼座

2#地第一批次

推售面积（㎡）

6891

推售套数（套）

33

叠拼住宅推售时间（月）

2015年10月推售楼座

5#地第一批次推售面积（㎡）

6865推售套数（套）

54社区商业推售时间

2015年10月推售楼座

6#社区商业推售面积（㎡）

7953推售套数（套）

—

合计推售面积（㎡）1775022975228983305514818推售套数（套）15625125130754空港项目分业态推盘计划：3盘龙项目分业态推盘计划：于2016年4月推售5#楼高层住宅，推售面积共计22300平方米，推售套数共计288户，2016年11月推售一标段车位，共计推售1196个车位。珑悦项目分业态推盘计划：于2016年4月推售南区车位，推售共计600个。3营销计划——开盘及交房计划节点项目分期计划时间业态类型包含楼栋套数（套）可售面积（平米）金额（万元）开盘计划珑悦项目二、三期车位南区车位盘龙项目二标段住宅5#楼空港项目一期/6#地高层7#楼一期/6#地高层1#楼一期/6#地高层2#楼一期/6#地高层3#楼一期/6#地社区商业第一批次商业一期/5#地联排第一批次楼栋二期/2#地叠拼第一批次楼栋交房计划珑悦项目三期高层住宅9-14#楼写字楼17#楼社区商业22#楼盘龙项目一期高层住宅1-4#楼分业态开盘及交房计划：3营销计划——营销费用（珑悦项目）珑悦项目分季度、媒体类别的年度营销费用计划：指标名称合计费效比（即占销售额比例）2016年2016年计划支付Q1Q2Q3Q4媒介广告费推广活动费销售代理费及佣金策划及咨询费宣传资料及礼品费薪资福利行政费用房产交易费固定资产折旧费示范区软装物业前期运营费其他合计单位：万元备注：费用发生以权责发生制口径进行统计4做收计划珑悦项目2016年度做收计划：项目名称项目分期楼栋号产品类型计划做收时间

做收情况套数面积金额珑悦项目一期3#楼住宅2016/06

8#楼住宅2016/0610#楼住宅2016/06

11#楼住宅2016/06

12#楼住宅2016/0613#楼住宅2016/06

小计二期18#楼公寓2016/06、12

19#楼公寓2016/06、1220#楼公寓2016/06、12

小计

车位北区车位签约当月南区车位签约当月小计合计4做收计划盘龙项目2016年度做收计划：项目名称项目分期楼栋号产品类型计划做收时间

做收情况套数面积金额盘龙项目一标段3栋住宅2016/6-94栋住宅2016/6-92栋住宅2016/6-91栋住宅2016/6-911栋社区商业2016/10-12

车位2016/10-12小计5成本管理计划——成本优化目标项目优化项完成时间优化前对应目标成本(A)优化后对应目标成本(B)年度优化目标(A-B)盘龙项目通过招投标，选择合理低价的中标单位进行优化2016/12控制变更、签证的发生率，将变更签证率控制在0.5%以内2016/12建立全员成本意识，进行合理的淬金优化2016/10对金额大的结算进行二审复核机制2016/12小计空港项目二期合理控制地下建筑层高及标高，适当采用半地下室，减少土石方开挖量2016/04对标竞品项目，优化外立面设计方案2016/05合理排布车位，单车位面积控制在35㎡/个内2016/05通过限额设计，确保项目达到预期建造指标2016/05通过招投标，选择合理低价的中标单位进行优化2016/12控制变更、签证的发生率，将变更签证率控制在0.5%以内2016/12对结算进行二审复核机制2016/05小计单位：万元5成本管理计划——付款控制项目分期目标建造成本标段及占比标段分摊建造成本A2016年计划付款2016年底累计付款(建造成本B)年末累计付款率(B/A)公司控制标准进度付款匹配说明珑悦一期143763匹配进度二期匹配进度三期匹配进度盘龙全区95533一标段全部竣工验收合格。①7-8#楼及10#楼达到竣备条件；②5-6#楼主体封顶且插入大量分包。空港一期95,9011、6#地主体完毕；2、5#地主体完毕；3、小学施工完毕。二期59,8731、1#地基础完毕；2、2#地主体完毕；3、小学施工完毕。三期61,959小学施工完毕。四期92,238小学施工完毕。单位：万元6投资计划项目2016年投资计划2017年投资计划2018年投资计划新增土地储备（规划建筑面积）80万平米120万平米160万平米

新增拓展项目2个3个

4个新增土地投资金额35亿元54亿元72亿元

新增进入区域成都或西安成都或西安成都或西安基于总部战略发展要求，西部区域作为总部八大战略布局之一，需大力发展西部城市。若xx公司要在2018年进入xx市场前十强，则在2018年需完成销售金额约50亿元（按照近几年的xx市场前十强销售额的发展趋势）。按照单项目年均8亿元销售金额推算，西部区域于2018年需保证6-7个强销在售项目，xx金茂珑悦项目及盘龙项目预计均将于2017年基本清盘，即至2017年底需新增5-6个项目，以此为基础制定未来3年投资拓展目标：7资金计划序号项目合计2016年1季度2季度3季度4季度一经营活动1经营活动现金流入1.1销售房屋收到的现金1.2租赁房屋收到的现金1.3物业管理收到的现金1.4酒店经营收到的现金1.5其他业务板块经营收到的现金1.6收到的税费返还1.7收到的其它与经营活动有关的现金2经营性现金流出2.1土地获得价款支出的现金2.2前期、建安、基础设施、公共配套等开发成本支出2.3租赁业务运营支付的现金2.4物业管理经营支出的现金2.5酒店运营支付的现金2.6其他业务板块运营支付的现金2.7支付给职工以及为职工支付的现金2.8支付的各种税费2.9管理费用支付的现金2.10销售费用支付的现金2.11支付的其它与经营活动有关的现金3经营净现金流量7资金计划（续）序号项目合计2016年1季度2季度3季度4季度二投资活动1投资活动现金流入2投资活动现金流出3投资活动净现金流三筹资活动1筹资活动现金流入1.1吸收实收资本收到现金1.2向银行借款收到的现金1.3向股东借款收到的现金1.4向少数股东借款收到的现金1.5收到的其它与筹资有关的现金流入2筹资现金流出2.1偿还银行借款支付的现金2.2偿还股东借款支付的现金2.3偿还少数股东借款支付的现金2.4支付的现金股利和支付的利润2.5支付借款利息和债券利息2.6支付的其它与筹资有关的支出3筹资净现金流量四盈余资金五可回流股东现金问题一：员工的贡献意愿、归属感仍然有较大的提升空间。问题二：通过每半年一次的人才盘点，发现各部门尤其是营销团队在规划类人才方面比较缺乏。问题三：通过每半年一次的人才盘点，发现团队中擅长沟通协调的人数不足，内外部沟通和向上沟通效率、效果急需提升。8公司建设——问题与现状团队建设的问题与现状：18公司建设——愿景及目标城市公司区域公司组织跨越发展契机城市公司区域公司18公司建设——对人的管理城市公司区域公司关注文化落地、统一思想的团队活力激发为重心！

xx区域人才队伍的优化与跨区域人才队伍的保障、梯队培养！统一思想人才保障敬业度提升坚持企业文化落地坚持价值观统一坚持管理、专业职业双通道政策坚持优才重点培养政策坚持内部造血、外部引进双渠道政策坚持对员工敬业度提升的关注坚持“政委”发掘与BP项目落地工作持续开展18公司建设——3D化人力资源管理流程实施创新成果形成实施计划统一思想团队凝聚问题发现推陈出新问题方案专项推进SSC共享服务中心HRBP战略目标达成支持COE领域专家中心交付/执行发现问题设计方案提升的核心能力人才管理领导力组织文化绩效互联网企业采用的3D业务模型，通过三个业务模块，形成良好的业务循环，使得企业在保障战略目标达成的同时，保持创新改革的动力，同时能将企业文化种植长青。人力资源伙伴=政委18公司建设——3D模型落地措施BP计划规划与落地实施，员工整体敬业度怠工人数下降5-7%，员工贡献度、归属感提升5%选拔并培养超过职能部门数量半数的“政委”（BP）建立BP成员的发展路径与训练计划将提升责任团队敬业度提升作为BP考核重要指标企业文化落地，从价值观开始，实现“认知—熟悉—理解—践行”的落地过程认知：开展企业文化宣讲教育，开展企业文化笔试考试熟悉：开展“价值精神红榜”活动，针对涌现出的优秀价值观行为的个人，即时给予通报与公开表扬，在公司APP服务平台、OA平台及公司群等各类平台进行表扬；同时开展工会、优才班系列微拓展活动和兴趣活动，将价值观概念反复植入活动中理解：开展“企业价值精神”、“我理解的价值行为”等主题workshop，让员工参与集中讨论价值观所对应的行为要求，在研讨中，产生落地行为要求，并张贴至公司宣传栏践行：对于违反公司价值红线的行为，一经发现，通报批评，给予一票否决，剥夺选拔优才、优秀个人、优秀绩效等级的权利，评选出季度优秀价值观个人，给予即时奖励与资源倾斜，有奖有罚，促使团队成员践行价值观18公司建设——人才梯队建设优才管理工作重点持续培养选拔新鲜血液淘汰管理思想塑造现有优才持续培养，引入重点课程，加强优才相互交流与外送培训强化轮岗管理，建立优才例行交流与评估体制2015年12月完成规划新增10%优才人员，淘汰5%原有优才人员，使优才团体保持活力2016年2月前完成调整开展价值观塑造相关活动，通过竞争、选拔、标杆塑造等方法，引导优才团队，先行实现思想统一，为全员价值观落地，提供星星之火18公司建设——跨区域人才保障优秀人才引进保持10%淘汰率，对于不合格的在岗员工，加快调整速度，保持团队活力抓住外部市场调整，部分房企裁员契机，引进优秀人才快速建立外部人才地图，截止2016年12月，建立超过100人的优秀人才库内部造血呼应金茂总部“方舟计划”，开展“星火计划”，适当招募适合往专业方向发展的应届生，往专业方向培养，建立核心业务年轻骨干人才梯队，要求调动性、灵活性更高选拔部分优才晋升为骨干员工，关键岗位，实现优才流动人才引进与发展策略调整重点引入规划类人才重点引入攻守兼备型人才重点引入沟通协调与目标导向兼备类人才重点引入一专多能，机动灵活类人才严格选拔价值观优秀人才明确晋升规范，实现晋升发展公开透明化跨区域发展人才队伍建设思路：星星之火可以燎原——人才本地化1全周期运营目标计划执行预测三1、开发进度2、成本控制3、营销管理4、收益指标11开发进度——盘龙项目一标段（1-4及11#楼）一级节点总部批复运营目标计划现预测时间差异分析1取得《国土使用权证》已提前完成2项目定位及产品策划已提前完成3取得《建设用地规划许可证》已如期完成4取得规划方案审查批复意见已提前完成5取得《建设工程规划许可证》已提前完成6取得施工图外审批复意见已提前完成7总包中标通知书发出已提前完成8取得《建筑工程施工许可证》已提前完成9基础（包括桩基）开工已提前完成10主体施工至正负零已提前完成11示范区开放已提前完成12工程形象进度达到预售条件已提前完成13取得《预售许可证》已提前完成14当期首次开盘已提前完成15主体结构封顶已如期完成16外装修工程(施工完成并落完外架)预计如期完成17内装修工程预计如期完成18市政工程预计如期完成19取得竣工备案证预计如期完成20集中交付入住预计如期完成1开发进度——盘龙项目二标段（7-8及10#楼）一级节点扭亏方案版运营目标计划现预测时间差异分析1取得《国土使用权证》2014/03/28已如期完成2项目定位及产品策划2014/03/04已如期完成3取得《建设用地规划许可证》2014/04/25已如期完成4取得规划方案审查批复意见2014/07/01已如期完成