城市商业综合体案例分析（新版）

城市综合体案例分析2010-7什么是城市综合体？定义：“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。1、香港太古广场2、深圳华润万象城3、北京华贸中心4、北京三里屯village5、上海新天地6、成都宽窄巷子7、北京前门大街1、香港太古广场概况：1990年建成，连接全部地铁站，包括香港和九龙地铁线的重要接驳点，面积超过五百万平方尺，是全球最大的市区商业及零售商场之一流线特点：物业四周串联着放射状的过街人行天桥，将不同功能、用途的物业贯穿起来，形成人流、物流、钱流的共享互通，共同把所处的商圈做大做旺；太古自行搭建一条直通商场高层的“私家路”好让城中名流进出购物方便等等；一直保留有三米宽的走廊，没有次走廊，基本难觅二、三线铺位的“经营死角”业态分布：购物广场由4个塔楼和1个裙楼构成，由时尚服装、珠宝首饰、古董摆设、影音器材、名牌手表，以至各国美食佳肴（整个太古广场项目由购物广场、酒店式住宅、商业大厦、会议中心、酒店等）总体定位：一个购物饮食商场，一个娱乐及消闲理想之选，除有音响设备先进的电影院欣赏中外猛片外，广场更会定期举行各式表演节目及推广活动，如时装表演、专题展览、节日布置及音乐演奏等。太古广场可说是一个充满时代气息及多元化的大型购物广场OnepacificplaceJWMarriottIslandShangri-laPacificPlaceApartmentHSBCConradHongKongTwopacificplace楼层分布3-4HongKongSeibuLaneCrawfordAMCPacificPlaceParkCourtLaneCrawford楼层分布1-2JWMarriottGardenCourtGreatFoodhall楼层分布-1业态分布与比例序号类别店铺数量LGL1L2L3L4所占比例备注1百货公司2

11

1%

2女士时装44

81719

23%

3男士时装36

81315

18%

4童装玩具1

1

1%

5皮革制品/皮鞋/手袋33

4722

17%

6运动用品4

4

2%

7护理/美容7

421

4%

8书本/音乐/电子用品6

321

3%

9艺术品/家居布置/礼品9

324

5%

10珠宝/钟表/饰物25

5713

13%

11娱乐1

1

1%

12食肆1643

218%餐饮10家，其它6家13银行/服务11

6%银行7家，干洗1家，其他3家合计19544551771100%食肆除餐饮外、银行、服务等17家未计入所占比例

2%23%26%39%1%

返回2、深圳华润万象城概况：建筑面积：18.8万平米；商业定位：完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐；开发理念：全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合；商业形态：4家主力店+店中店商业规划设计：1、将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，完全站在购物的角度进行规划和设计，给予其设计规划的较大自由空间；2、整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面分布在动线两边，避免了商场死角的出现；3、平面动线设计流畅，在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流；立体动线设计减少了楼层之间的租金差距；4、内外部交通合理，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店面的货物区，真正做到人车分流、人货分流；5、出租空间呈现“两高”特色：层高高（5.6米至6.8米不等）、实用率高（达60％），方正实用；6、88部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便；店铺的可视性与通达性强；7、公共区域的空间舒适、色彩和谐；巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自然光；8、体现自然化、人性化，无障碍设计给残疾人购物提供了方便；女性洗手间配置高出国家标准的两倍。华润大厦——国际5A级甲级写字楼5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场“万象城”超大型室内购物中心REEL时尚百货、嘉禾影城、华润万家超市、“冰纷万象”真冰场内部架构项目由北、中、南三地块组成北区与中区通过地下一层及二层、三层之间的廊桥连接。万象城是华润中心的一个区域业态组合：主力店40%，国际品牌3%，餐饮15%，娱乐20%，精品店22%业态分布：1、负一层主力店：华润万家超市CITYVALUE超级广场餐饮主力店银行商铺主力店采取错位经营方式，走时尚路线，推特色商品，建设一个以进口商品为特色的新概念超市，避免商品组合与竞争对手同质化；2、1-3层主力店：Réel时尚生活百货（2万平米）

首次进入中国内地的百货公司，深圳百货真正市场细分，开创了个性化女性消费环境。它的购物环境、商品组合和服务极具个性化特色百货3、招商推广制定适合购物中心特点的招商策略和市场推广策略，并通过掌握招商知识和市场推广知识的专业人士将项目介绍、推介给潜在租户，是购物中心成功的关键所在

从开业时的招商成果看，租户和品牌有几个突出的特点：国际知名品牌多；有三分之一的品牌属于首次进入中国内地或深圳市场；大部分租户租期长；纷纷把万象城作为旗舰店所在地；多数租户有意与华润一起进行全国拓展。

在市场推广方面，华润（深圳）有限公司提出了“整合推广策略”，联合国际4A广告公司、公关公司以及本土广告公司开展了一系列的推广活动（如与租户的联合推广计划），为招商工作提供了有力的支持。活动名称内容深圳华润中心万象城国际招商发布会暨主力店签约仪式于2003年12月25日举行RÉEL时尚生活百货、嘉禾影院、CITYVALUE超级广场、华润万家等海内外知名商业机构正式落户华润中心万象城,奥林匹克标准真冰溜冰场项目也于同一日正式启动地点为深圳招商银行五楼,深圳副市长许宗衡,副市长陈应春、嘉德商业董事长陈永和、华润万家CEO陈朗、嘉禾娱乐董事局主席邹文怀、嘉禾娱乐董事总经理潘文杰、中国电影集团总经理杨步亭、亚洲滑冰协会主席TedWilson、花样滑冰世界冠军孙露、GRI香港公司总裁方方、华润集团副董事长兼总经理宁高宁、华润集团常务董事、副总经理宋林到场2004年4月26日深圳华润中心万象城发布第二次招商成果6个半主力店以及80多个国内外知名品牌宣布进驻。以世界冠军陈露命名的国际滑冰俱乐部同时宣布成立，陈露亲任“冰纷万象”冰场的滑冰总监。已经进驻万象城的6家半主力店包括：ESPRIT、NOVO、I.T、运动100、王子饭店、AZONA(阿桑娜)。NOVO和运动100都是首次进入深圳，该店将是它们在中国的旗舰店餐饮方面，全球最大的咖啡饮品零售商Starbucks（星巴克）将在万象城开设南中国最大的旗舰店；百胜集团旗下的必胜客、塔可钟、肯德基将进驻；日本餐饮名店“和民居食屋”同时落户，这是该店首次进入中国内地2004年8月21日在中国台北召开的亚洲滑冰协会（ISIA）年度董事会议上，华润（深圳）有限公司旗下华润万象城“冰纷万象”滑冰场成功获得2006年亚洲滑冰运动会（SkateAsia2006）的承办权2004年9月12日隆重举行第三次招商成果发布会确定顺电及其家居品牌店“生活本色”等主力店，在国际品牌招商方面取得的重大进展，这些品牌包括ErmenegildoZegna、AGNONA、AlfredDunhill、HUGOBOSS、KENZO、PalZileri、MISSONI、LAUREL、D．EXTERIOR、MARCCAIN、CIVIDINI、CHARRIOL、GIADA等。此外，300多个国内外知名品牌已经陆续进驻万象城2004年9月13日活动“华润万象城”

2004精英世界模特大赛中国区总决赛在深圳电视中心举行。38位进入决赛的选手经过激烈的角逐，决出冠、亚、季军并瓜分了11个奖项。23号广东选手蒋丹漪荣登冠军宝座，并获得了代表中国参加2004精英世界模特大赛总决赛的资格。本次活动与招商发布会是联动的主题活动2004年11月4日百货主力店开业深圳华润万象城最大主力店RÉEL百货开业，加快最后的招商进程2004年12月9日深圳华润万象城开业品牌结构经验借鉴在购物中心市场调查和主题策划方面下功夫，设计能够有效吸引人流的主题和业态方案，合理组合租户，解决吸引人流的问题。委托有经验的招商团队联合招商，对招商团队实行良好的激励与约束措施。

提前动手做好主力店招商，制定正确的招商策略由专家把关制定适当的招商预算，确保招商经费的充足。招商是实战的学问，招商也是一门科学，应该按照招商规律办事返回3、北京华贸中心概况：开发商：北京国华置业有限公司区位：华贸中心坐落于东长安街，位于CBD东侧，西距国贸桥900米，东临东四环四惠桥，南望长安街。至首都国际机场只需20分钟项目功能分区：1、华贸中心写字楼2、华贸商业区（新光天地+购物中心+商业街+广场）3、华贸国际公寓4、五星级酒店规划设计：

1、在总体规划上，建筑在南北向被有机的组织起来，写字楼区（1）面向长安街，并有其面向南侧的步行广场给写字楼提供高尚的商业办公氛围；

2、公寓区（2）位于用地北部，拥有它相对独立的公寓区花园及水景，且花园、水景在不同的平台高度上高低有致，形成整洁，宜人的空间秩序；另一方面，也使花园充分拥有阳光、拥有更大的日照角度。不同季节都尽可能给居民以最宜人的活动空间；

3、商业区（3）与酒店（4）位于用地的中部，由写字楼和酒店共同围合成一个在北京独具特色的主题公园，既形成了东长安街商业区的延续，又为酒店提供了广阔的城市公园性空间。通过建筑空间与元素的组织，使公共空间富有人情味，使北京华贸中心紧紧融入CBD的商业氛围中。4、商城和广场以"水主题"贯穿，是为整个华贸中心项目的公共共享空间而设计的21113（新光天地）3（商业街）3（购物中心）3（广场）4（丽思卡尔顿酒店）4（JW万豪酒店）交通设计：各占50%，共7.5亿1项目优势：1、交通：新光天地紧邻城市地铁一号线大望路站，明显的交通优势；华茂中心的定位是集写字楼、高档酒店、高级公寓与大型商业于一体，目标是建设成为100米之内47条公交线路停靠，具备成为城市综合体。2、品牌：MARRIOTT及RITZ-CARLTON两个五星级酒店品牌进住话买中心后，奠定了项目的城市综合体气势，也为其商业部分实现高端消费奠定了基础；3、区位：新光天地依托的是北京这个CBD商圈的商务人群和周边高端居住人群。目前CBD区域消费人群超过50万，其中，年轻时尚的商务白领占32万。CBD常驻财富阶层及涉外人士约有6万，商务旅行人群约2万，文化休闲人群约172万，观光人群8万人。业态配比特色物产BHGFAUCHON梦幻女鞋区护肤区梦幻内、睡衣室一茶一坐水幕空间综合信息交流中心儿童娱乐区鹿港小镇松伸日本料理B1层与新光天地及地铁站连通。华贸中心商业组群运营关键：为保证整体价值，降低短期利润，引进成熟商业运营商，改变原有购物形态，将“购物是买与卖”升级为“购物为一站式休闲生活”；

利用规划特点，将商业街区及公园广场有机结合，配合业态的补缺，形成品种丰富及档次各一的商业气氛；

商业整体体量较大情况下，商场进行差异化定位，购物中心与新光天地品牌互补，差异经营，互生互利，带动整体商业价值2服饰：

VERSACE（范思哲）,A.TESTONI（铁狮东尼）,BAUME&MERCIER（名士）,BROOKSBROTHERS（布克兄弟）,CANALI（康纳利）,FERAUD（菲罗）,JAEGER-LECOULTRE（积家）,LOR0PIANA（世界顶级面料商）,MISSONI（米索尼）,MOSCHINO（莫斯奇诺）,TOMMYHILFIGER（托米）等国际品牌已进驻华贸购物中心345678华贸中心项目启示与借鉴：1、华茂中心作为航母型综合体，业态完整丰富，呈现了综合体完整的生态发展链条，各个业态在整个系统中相荣相生，彼此促进；2、商业作为华茂中心最核心的价值因素，发展商放弃了短期的利润，引进成熟的商业运营公司进行合作，改变以往的商业经营模式，实现“休闲体验式”购物模式，通过不同档次及形式的业态组合（购物中心、华茂广场、商业街），补缺和提升整体的商业档次及氛围，支撑了综合体的形象档次，保证商务人流；3、为跨国大企业量身定做的写字楼，严格筛选入驻资格，保证商务平台的高端性，为商业提供固定的高消费人流，支撑公寓的租赁平台；4、2家五星级酒店的入驻，为生态链添加最具品质的物种，所有权和经营权的分离，保证了酒店的品质和形象，也为商务办公提供最齐全和高档的配套；5、公寓作为酒店的功能补充，为写字楼提供了办公平台的居住需求，是综合体链条实现“一站式生活”必不可少的因子；商务公寓为成长性企业提供高端的发展平台，成为写字楼的有效补充。

借鉴：公寓未待商业成型期的过早开发，导致利润未实现最大化。返回4、北京三里屯VILLIAGE南区主要面向年轻时尚人群，建筑风格前卫个性、色彩缤纷，独栋建筑之间纵横交错的连接，体现了老北京胡同的风味。5、业态组合与品牌：（1）主要针对年轻时尚客户群体来进行业态组合，汇集购物、餐饮、休闲、娱乐等功能，三里屯Village商家品牌中，有很多首次进入北京甚至中国的品牌，包括：Uniqlo、BenSherman、Eachway、Coldstone、SteveMadden、UnionAmericanBar&Grille、ElementFresh等品牌。同时还将经营范围延伸到了家电和儿童乐园的领域；（2）1层作为引入品牌专业店，则2-3层将有针对的引入餐饮业态来契合三里屯固有的酒吧气息，吸引人们重新回到三里屯；（3）商家组合创多个第一：A.

如Adidas概念店：全球最大、面积达3160平方米的Adidas环球店。这家通体四层楼的概念店如今已经成为了三里屯Village的第一门面了，从远处望过去，没有哪个人的视线会错过它。B.苹果店（AppleStore）：苹果店位于整个项目南区中间，分处1-3层，站在三里屯Village的小广场上，最吸引人目光的自然是苹果店的巨大的logo灯箱。C.美嘉欢乐影城（三里屯店）：位于中央广场旁地下，就来到了北京人气最高的美嘉欢乐影城。国际著名品牌Montblanc和Sephora也将在“三里屯Village”设立在中国最大的专营店，面积分别约为1700平方米和515平方米。D.Reiss，JNBY和Eachway和西班牙银饰品牌VVA，这些品牌的新品定会为时尚达人的整体造型增色不少E.全球最杰出的户外专业品牌TheNorthFace中国首家旗舰店落户三里屯VILLAGE，这家店在秉承“保护环境”的精神下，使用多种环保材料进行装修，整个项目由许多这些有特点的商家品牌组合而成一个非常潮流、时尚的购物综合体F.设有超过30家的餐厅和酒吧，从高档豪华餐厅到风味小食都能找到，以满足顾客对餐饮的不同需求。招商手册：讲三个主角的一天是如何度过的，从早上9点到凌晨5点都各有去处，全方面展示项目业态、功能区、建筑特色、品牌等，采用大量夸张的表现手法，表现出时尚、快乐、享受的氛围，招商手册最后才以简要的文字说明项目的基本概况。同时，将每层平面图单独制作成册，以高档的银色调为主，封面透明的盒装包装6、项目运营情况：项目北区的租金价格在95～100美元/平方米•月；而南区的平均租金价格也在70美元/平方米•月左右。分为几大行业，行业类型以零售业、餐饮业为主。零售业单位共118家，占商户总数的97.5%，2009年上半年实现销售总额2.2亿元，比2008年全年增加4670.4万元，增长26.5%。经营业态以专卖店为主，占零售业单位总数的91%，占商户总数的74.4%。餐饮业中，主要以正餐和快餐经营方式为主，分别占餐饮业单位总数的36.8%，共实现营业额2845.9万元，比2008年全年增加1957.9万元，增长68.8%。营业面积大的环球店和旗舰店拉动全行业零售额增长。8家单位营业面积超过1000平方米，共16310平方米，占总营业面积的42.3%，上半年销售总额1.7亿元，占总销售额的59.9%。新品牌成为发展亮点。优衣库、史蒂夫·马登、宾舍曼、酷圣石、新元素等5家新品牌上半年实现销售总额3444.4万元，占总销售额的11.8%。不同大小、不同颜色、凹凸不平的格子貌似是三里屯设计师很喜欢用的所有建筑几乎都是连通的，很容易就转到别的楼了，如果仔细逛完所有店铺的话，得花一定的时间才行这么大的入口如果做点景观就更好了即使是楼上，也有很大的空间，整个区域的颜色绝对是最丰富的返回5、上海新天地上海新天地60000平米，承租率100%，没有一间空置。抽样调查的租金：返回6、成都宽窄巷子规划与布局：1、总体布局：宽窄巷子项目由三条步行街组成，且中间用通道连通，实现了人气、商气的互动，也显得非常人性化。另外，在宽巷子两端分别设置了东广场和西广场，起到聚集人气、提供促销场地等作用。步行街长约400米，宽巷子宽度以6～7米居多，窄巷子宽度为4米，街巷距离适宜集聚人气。2、商业规划：整体上看，为突出项目“时尚生活街区”和“体验街区”的定位，将宽巷子定位为“闲生活”，窄巷子定位为“慢生活”，井巷子定位为“新生活”，既便于吸引各种业态的进驻，又使得整个项目层次分明；既保留了老成都的文化内涵，又融入了西方文化，在实现中西合壁的同时给老巷子赋予了新内涵。从建筑产品来看，整个项目显得空间层次舒适而人性化，建筑高度、街巷宽度、庭院宽度的尺度显得和谐，由街到巷到门厅、院落的空间层次也非常清晰。整个街区以巷子为中心，以院落为单位，局部2层，宅院式酒店以2层为主，局部3层。这都体现了项目空间的层次性。在业态、业种搭配设置上，也显得较为科学，符合人们逛街、购物消费的心理习惯，例如宽窄巷子以餐饮、茶馆为主，窄巷子以西餐、咖啡等为主，井巷子则以酒吧、夜店为主。此种业态分布还体现了时间序列的层次性，即人们上午可以在宽巷子体验原真成都生活，下午可以到星巴客品位午后时光，华灯初上后可到井巷子体验成都的阑珊夜色。业态分布

业态类型数量品牌所占比重中餐、私房菜12兰亭序、海棠晓月、养云轩、琉璃会、味典、香积厨1999、宽巷子3号、正旗府、三块砖、上席、子非、宽坐23.1%西餐、特色餐6Mynoodle悠格纳斯、尽膳、荷欢餐吧、瓦尔登、滴意11.5%茶、咖啡15而已、茶马古道、二号营地、百力咖啡、黛堡嘉菜、MyCoffee、里外院、一饮天下、可居、陆福茶艺、星巴克、磨坊咖啡、碎碟咖啡、花间、听香28.8%酒吧6胡里、品德、九拍乐府、白夜、柔软时光、点醉酒吧11.5%零售12水绘陶茶、不二、散花书屋、创意盒子、四川三宝、翠玉阁、蜀江锦院、谭木匠、魔力狮、古今屋语、熊猫屋、莲上莲23.1%精品客栈1龙堂客栈1.9%合计52100%区位及区块、业态图店招、导识特色之处1、文化墙2、成都原真生活体验馆3、琉璃会会馆4、白夜酒吧5、黛堡嘉莱

香港建筑师高文安开的咖啡馆6、MYCOFFEE7、JiongBox创意盒子100多平米的地方，叠加累积了100多个见方的盒子，里面放着上百位年轻设计师的创意作品，每个作品都蕴含这些年轻设计师们的灵感和故事项目总结1、宽窄巷子作为成都三大历史文化保护区之一，是成都最有特色的“院落式情景消费街区”和“成都城市怀旧旅游的人文游憩中心”，是具有“老成都底片、新都市客厅”内涵的“老成都原真生活情景体验街区”。2、宽窄巷子采取“修旧如旧”的开发原则，在建筑上保留了宽窄巷子传统四川民居融合外来文化影响形成的民居结构形态和特点，在功能上则恢复了少城作为成都城市文化商业母体的原始功能。3、宽窄巷子进驻商家大都具有鲜明的文化特色，做到了商业性与文化特色的有机结合。4、宽窄巷子项目通过业态规划、业种配比、商源准入等，既保留了老成都的原真生活体验，又融入了外地文化，实现了中西合壁。我们期待完整的宽窄巷子，更期待成都从此拥有自己的“新天地”。关于文旅集团返回一、历史概况7、北京前门大街迎奥运，北京08年前的施工建设不少，“前门地区恢复清末盛景”的工程，先是大规模拆迁，然后是重修前门五牌楼。

图为1900年后距离上张照片拍摄应该不超过5年，能看到西侧正在建房，梁架已经起来了。拍摄时间大概在1933年。49年解放前也就是这样子了，现在前门的改造估计就是照这个样式来的

。已然民国，有人说桥东侧一地石板是在拆前门的桥，从石条的尺寸和下面这张照片看，有可能是在为铺设电车铁轨修路

。二、开发概况

三、业态定位与招商概况

业态及品牌分布：

目前，共完成签约商户103家，其中国内品牌81家，占79%，国际品牌22家，占21%。汇集了全聚德、周大福、都一处、天福号、大北照相馆、内联升、吴裕泰、月盛斋、一条龙、中国书店、张一元、九龙斋、长春堂、馄钝侯等知名老字号和爱慕、美邦、李宁等民族自主品牌，以及瑞典H&M、西班牙ZARA、日本优衣库、瑞士斯沃琪、美国星巴克、哈根达斯、新百伦、新元素餐厅、澳大利亚M餐厅等众多国际知名品牌。整个东扩区，是指前门大街以东区域，在功能上共分为5个区，分别为中华老字号区、民俗餐饮区、高档商品区、四合院体验区和娱乐休闲区。这5个区，加上前门大街，构成了前门大街商业区，总规划修缮建设面积约40万平方米。前门大街自开放以来吸引了众多的中外游客，日均客流量达15万人，年客流量5000万，预计年营业额10亿。市场租金：

38-50元/天/平米不等，最高达60元/天/平米四、建筑规划与设计建筑设计在保留原有风格的基础上，将琐碎的细部进行简化重组在加以现在的元素进行结合。使得前门大街在继承历史的同时又焕发出新时代的时尚气息！色彩设计中国红琉璃黄

基础色彩

PANTONE:123C

CMYK:C0,M30,Y95,K0

RGB:R255,G179,B15

辅助色彩

PANTONE:152C

CMYK:C0,M50,Y100,K0

RGB:R2