北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报市公开课金奖市赛课一等奖课件

破冰新城——北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报

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页目录图示定位方向1项目概况项目认知与思考基础研究234进一步研究5定位提议6推盘提议7第2页第2页第2

页项目概况用地基本情况：项目位置：青岛高新区新城占地面积：50.65万平建筑面积：68.43万平容积率：1.35建筑密度：45%绿化率：35%新城·中档规模·中低密度居住配套城阳区高新区管委会流亭机场青岛市区本案8km8km40km4km第3页第3页第3

页目录图示定位方向1基础研究34进一步研究5定位提议6推盘提议7项目认知与思考2项目特性开发目的思考方向项目概况1关键问题第4页第4页第4

页新城职能：产业、生态、示范以高新科技产业和当代服务外包产业带动都市创新中心依托滨海岸线和湿地、水系自然资源形成青岛北部生态旅游休闲中心生态宜居、友好发展示范城区政府主导：高调启动，快速发展基础设施建设快速招商引资高效田园属性产业新城政府保障，高品质要求项目特性1新城发展模式发展特点田园新城环境营造，就业、居住、消费平衡发展产业新城政府决议，引导产业汇集边沿新城都市快速扩张与郊区化TOD新城快速轨道驱动行政新城政府职能主导第5页第5页第5

页区域住宅市场处于破冰期，破冰项目决定区域调性，入市第一炮一定要打响项目65.1万平，中档规模需要高端形象营造市场影响力破冰期、中盘强势启动，高端站位项目特性2第6页第6页第6

页本案世茂新城雨润项目特性3本案南侧紧邻世茂新城与雨润项目两伴第7页第7页第7

页大盘、中高品质、高层为主开发商：香港世茂集团占地面积：93.16万平米建筑面积：138.89万平米容积率：1.49配套：小区医疗、中小学、幼稚园、商业等物业类型建筑面积（万平）面积配比联排别墅1.93%联排类独栋别墅11%合院别墅7.411%高层住宅57.585%项目特性3两伴：世茂新城第8页第8页第9页第9页第10页第10页第10

页占地面积：30.9万平米建筑面积：54.35万平米容积率：1.79配套：商业、会所、幼稚园物业类型建筑面积（万平）户数面积配比联排别墅1.735674%花园洋房4.183809%（小）高层住宅38.95331883%酒店式公寓（高层）23804%中小盘、中档品质、高层为主项目特性3两伴：雨润第11页第11页第11

页项目特性3世茂新城：大盘、中高品质、高层产品为主雨润：中小盘、中档品质、高层产品为主两伴合力铸大盘，升级高品质对于新城破冰期，世茂仍不大，世茂加上雨润也不大，本案与之合力才够大，共同撬动区域发展，主导区域调性升级世茂高品质，整体差别化发展第12页第12页第12

页生态环境内外结合，打造生态特色项目特性4生态大环境，本身缺乏强势资源生态湿地网络：大沽河河口湿地公园，墨水河河口湿地公园，新城中部湿地公园项目远离湿地公园，但紧邻两条湿地水系本案大沽河河口湿地新城中部湿地墨水河河口湿地第13页第13页第13

页开发目的北科建国企科技地产产业+配套社会责任全国战略第一个青岛项目树立品牌无论公建配套还是居住配套，北科建都是在打造——高品质特区模式打造都市特区撬动新城发展大中关村：中国硅谷中关村广场中关村软件园中关村广场金融中心中关村广场购物中心中关村广场商务中心领秀·新硅谷领秀·慧谷第14页第14页第14

页思考方向项目特性：政府保障，高品质要求高调入市，高端站位合力大盘，升级高品质内外结合，打造生态特色开发目的：高品质特区模式品质博位龙头，特区模式破冰新城第15页第15页第15

页关键问题产业新城中居住配套开发模式是什么？以什么样品质博位”龙头“，打造我们特区模式？如何处理好区域内合力与竞争？用什么样产品打造我们特区？开发模式研究用地研究市场研究客群研究特区模式研究竞争关系研究产品深化研究基础研究进一步研究需要我们进一步研究，攻克下列关键问题：品质博位龙头，特区模式破冰新城第16页第16页第16

页目录图示定位方向14进一步研究5定位提议6推盘提议7项目概况1项目认知与思考2基础研究3开发模式研究用地研究市场研究客户研究特区模式研究第17页第17页第17

页开发模式研究居住配套依托产业发展成熟，成功由低密向高密、由第二居所向第一居所转变发展周期荒凉期破冰期成长期繁荣期---以后产业发展无规模性产业入驻筹备新建产业区，基础设施建设投资无实质性产业入驻启动空港物流加工区，注册进出口公司82家限额以上贸易公司301家，与183个国家和地域建立了贸易往来空港物流加工区发展9月，首架空客A320飞机正式投产组装5月18日，首架津产空客A320起飞升级为空港经济区航空、电信、装备制造、软件服务外包、总部经济五大产业齐头并进产业超出400亿美元规模交通发展以自驾为主公交车、班车每半小时一趟地铁开通接轨都市交通网客群改变市区富贵投资度假客户；品牌追随客户市区富贵人士为主；辅以产业高管、地缘公司家以产业中高管、地缘型公司主；辅以市区财富人士产业精英、地缘型成功人士度假、投资度假、投资为主；自住为辅自住为主；度假为辅自住主要产品独栋为主；少许联排联排、洋房等洋房、联排、多层复合产品洋房、小高层、高层配套发展休闲度假配套：潜水会所、运动公园休闲度假配套：水上俱乐部、湿地公园、高端spa休闲配套：运动公园、儿童游乐、亲子空间休闲配套：休闲、娱乐设施齐全少许生活配套小区型生活配套：便利店、建设俱乐部、剪发店、餐馆区域型生活配套：小学、双语幼稚园、二十四小时诊所；个性化服务都市型工作、生活配套：大而全，服务新城1、田园属性产业新城居住项目案例——天津万科东丽湖第18页第18页第18

页开发模式研究产业发展滞后，无力支撑居住配套，居住配套只能以低密产品吸引外围客群分期一期二期三期四期五期时间-产业尝试引进物流、轻型制造等产业，由于基础较差，举步维艰产业运营不善，难以对住宅配套形成有力支撑客群改变北京客群为主、少许地缘客户；北京客群主要来自朝阳、海淀和西城区等关键城区北京客户为主朝阳、海淀和西城区为主北京客户为主丰台和大兴为主北京客户为主京城西南边沿为主休闲度假70%；自住惯用20%；投资10%休闲度假60%；自住惯用30%；投资10%自住惯用45%；休闲度假30%；养老15%；投资10%自住惯用50%；休闲度假20%；养老20%；投资10%主要产品R=0.58R=0.69R=1.0R=1.0R=1.0独栋65%，联排25%，洋房10%类独栋30%，联排、叠拼、院墅各20%，洋房10%叠拼50%，联排30%，洋房15%，院墅5%，类独栋5%类独栋60%，叠拼40%台地联排70%，叠拼20%，类独栋10%配套发展配套在规划中，尚未投入使用生活型配套投入使用：基础生活型商业、双语幼稚园、小区医院、爱心农场等爱心农场拟另选址扩建度假休闲型配套规划中：商业步行街、高尔夫球场、人工湖等2、产业区居住配套开发案例——固安孔雀城第19页第19页第19

页开发模式研究田园属性产业新城居住项目发展，以高端低密定位切入，伴随产业引入、发展、成熟，由第二居所休闲度假属性逐步向第一居所宜居自住生活属性转变产业发展无规模性产业入驻

引导产业入驻规模产业发展产业园区成熟客群特性市区化、富贵人士市区富人为主；产业、地缘富人为辅产业、地缘富人为主市区富人为辅泛化富人层级度假投资型度假投资兼自住以自住为主，度假投资为辅自住型产品改变稀缺、纯低密度精品化、以低密度为主高品质、中低密度、多层次高档、中高密度、多元化配套发展高端度假、小众型高档、品质、小区生活型宜居、生活化、区域型便捷、全面、大众化、都市型1荒凉期2破冰期3成长期4繁荣期3、田园属性产业新城居住项目发展模型第20页第20页第20

页开发模式研究高新区启动区当前入园项目已办理土地手续用地规模不足10%拟办理土地手续、未申请正式条件用地规模不足15%4、区域分析：现实状况当前高新区属于带动性产业引入期，预计既有入园项目的发展成熟大约需要2-4年时间第21页第21页第21

页产业发展阶段荒凉期破冰期成长期繁荣期无规模性产业带动性产业引入周期产业孵化、功效哺育周期产业区升级、都市功效提升之前----交通发展建设进度基础设施落后产业初级、规模小11月2日，重组高新技术产业开发区基础设施累计投资近百亿元加快产业引入截至，121个项目落户人口规模约18万综合都市功效哺育产业提升和集聚新区产业升级换代都市功效更新和提升人口规模约30万人开发模式研究4、区域分析：发展“环湾”交通项目提速打造“四纵四横”交通网环胶州湾高速改造M1号线建成M1号线通车M8、L2、L3号线新建交通欠发达区域发展与产业新城发展模式相契合，政府强劲建设力度促使区域成熟周期大大缩短第22页第22页第22

页开发策略新城发展1荒凉期2破冰期3成长期4繁荣期区域发展带动性产业引入周期产业孵化、功效哺育周期产业区升级、都市功效提升……-2014--客户本土市区富人为主，少许产业及地缘富人，度假投资兼自住需求产业及地缘富人为主，市区富人为辅，自住兼度假投资需求泛化富人自住需求产品独栋、联排、洋房联排、洋房、高层高层配套高端小区生活配套精品区域生活配套品质都市生活配套第23页第23页第23

页目录图示定位方向14进一步研究5定位提议6推盘提议7项目概况1项目认知与思考2基础研究3开发模式研究用地研究市场研究客户研究特区模式研究第24页第24页第24

页1、都市魅力东北亚经济圈、环渤海经济圈主要都市山东半岛蓝色经济区发展规划主要增长极：较强国际竞争力当代海洋产业集聚区、世界先进水平海洋科技教育关键区、国家海洋经济改革开放先行区和全国主要海洋生态文明示范区山东半岛“领头羊”

：“品牌之都”，海尔集团、海信集团和青岛啤酒等用地研究：都市中国十佳宜居都市之首（）

中国十佳旅游都市之一（年）青岛更具吸引力，引来投资、度假需求第25页第25页第25

页二线都市前列，国际化发展：国际高素质人才涌入，需求国际化2、经济产业数据起源：各市统计公报用地研究：都市稳定增长经济态势全国第三梯队，区域领先经济水平青岛在全国大中型都市中青岛市处于第三梯队，GDP高于沈阳、大连及济南旅游业发达，处于区域前列大批外企进驻，对外贸易繁荣第26页第26页第26

页3、人口消费人口、收入、消费稳步增长：本土富有阶层逐步壮大，高端需求逐步释放数据起源：青岛统计公报、市地税局常住人口逐年增长，都市规模加大：截至，户籍人口人口数量达到763万人，其中市区人口275万人。人均可支配收入稳步增长，生活水平提升：青岛人均可支配收入达到22368元，同比增长9.3%。人均消费支出逐年增长，居民消费意愿逐年增长：青岛人均消费支出为16080元，同比增长7.21%。年收入超12万高收入人群稳步增长：青岛高收入人群达35257人，同比增长16.3%用地研究：都市第27页第27页第27

页4、规划发展都市发展主方向，高端产业汇集、生态科技新城：高端产业人群引起高端居住需求“一主三辅”都市空间布局：《青岛都市总体规划（-）》：构建以青岛为主、黄岛、红岛（高新技术产业园）、崂山为辅当代化都市框架，发展为海湾型都市。“环湾保护、拥湾发展”：产业升级西海岸(以二产为主)：港口、制造业新城。北海岸(主导产业为二+三产)：国际一流生态型科技新城，是青岛以及半岛都市圈高端产业汇集区。东海岸(以三产为主)：以金融、信息、商务商贸、旅游等为主当代服务业集聚地。用地研究：都市高新区生态科技新城第28页第28页第28

页用地研究：都市5、小结都市更具吸引力，引来投资、度假需求国际高端人才涌入，引起国际化需求本土富人壮大，高端需求释放高端产业人群引起高端居住需求青岛多元化高端需求外来投资度假国际化需求本土富人需求高端产业人群需求第29页第29页第29

页级别：中国第一批国家级高新技术产业开发区之一发展目的：全球科技创新网络上主要节点国家主要高新技术产业新城示范城区山东半岛高新技术产业发展领军地域“环湾保护、拥湾发展”主要经济增长极、创新服务平台和北部都市新地标以高新技术产业为主体，宜业宜居生态新区城区职能以高新科技产业和当代服务外包产业带动都市创新中心依托滨海岸线和湿地、水系自然资源形成青岛北部生态旅游休闲中心生态宜居、友好发展示范城区

1、目的与职能用地研究：区域高站位、示范性、友好发展区域定位：区域高品质要求，高端产业人群汇集区第30页第30页第30

页区位优势明显：高新区管委会：5km青岛流亭国际机场：8km青岛市区：40km城阳城区：8km内外交通便捷：“三纵三横“对外交通：三横：204国道、正阳路、环胶州湾高速公路

。三纵：潮大路、规划青威高速公路、岙东路。

“三横四纵”内部交通：三横：春阳路、河东路、火炬大道。四纵：南海三路、创业大道、滨河路、站前路。空港优势、便捷内外交通，为外来流感人群投资、度假需求创造条件2、区位交通青岛流亭国际机场用地研究：区域第31页第31页第31

页生态健康湿地，宜居品质3、自然环境天然湿地环境丰富：胶州湾，以及由大沽河、墨水河河口湿地生态保护地域，棘洪滩水库构成“品字形”生态背景。大沽河、墨水河、桃源河、洪江河及盐田沟渠构成生态网络，为高新区发展提供了良好生态环境条件。用地研究：区域本案大沽河河口湿地新城中部湿地墨水河河口湿地第32页第32页第32

页4、区域规划产业与居住、配套共存：工作生活共融组团方式与我们特区模式相契合提出“生态经络，湿地岛链”空间发展理念。每个组团均作为功效复合体，有机融合办公-科研-商服-居住-产业功效空间布局：一核、两带、三岛群、多园区一核：以中央智力岛为中心科技创新关键区。两带：沿火炬大道、东路形成两条都市发展带。三岛群：中央科技岛群、东部创新岛群、西部创智岛群。产业布局：专业化产业集中、关联性产业集聚东部创新岛群北部：新材料、先进装备制造业、新能源和高效节能产业。东部创新岛群南部：重点发展海洋科技、生物与医药产业。

高新区关键产业汇集区：电子信息产业，海洋科技、生物与医药产业。综合服务产业集汇集区：商务办公、金融会展等当代化综合服务业研发中试产业汇集区：产业研发基地。科教研发汇集区：高校研发机构，哺育虚拟大学园区。

本项目科教研发汇集区用地研究：区域第33页第33页第33

页5、小结用地研究：区域高端产业人群汇集区具备外来流感人群投资、度假需求空间条件生态健康湿地，宜居品质工作生活共融组团方式与我们特区模式相契合项目具备高端产业人群需求基础项目具备外来投资、度假空间条件，详细需求特性需进一步研究具备特区模式发展外部条件第34页第34页第34

页1、位置产业园区中居住项目：合理利用产业带动，通过内部环境与品质打造实现与产业区隔项目用地位于东部创新群岛南部：该区域重点发展海洋科技、生物与医药产业。紧邻东部创新群岛北部：新材料、先进装备制造业、新能源和高效节能产业。用地研究：地块新材料、先进装备制造业新能源和高效节能产业本案海洋科技、生物与医药行业第35页第35页第35

页2、环境与交通无强势资源借力：内外结合，着力打造内部生态特色项目西侧水域、绿化项目北侧正阳路项目南侧与世茂新城一水相隔住宅项目东侧为配套产业园区西侧拥有良好水域和绿化景观资源北侧正阳路，当前对外主交通东侧配套生物科技产业园减少项目居住品质南侧紧邻水系用地研究：地块第36页第36页第36

页3、小结用地研究：地块合理利用产业带动，通过内部环境与品质打造实现与产业区隔内外结合，着力打造内部生态特色依托外部生态环境，通过内外结合，打造本身内部生态特色，提升居住品质第37页第37页第37

页用地研究小结青岛多元化高端需求为项目的“龙头”发展提供需求保障。高端产业人群是项目发展基础，其它需求需进一步进一步研究。内外结合打造生态小区，突破自然资源瓶颈。第38页第38页第38

页目录图示定位方向14进一步研究5定位提议6推盘提议7项目概况1项目认知与思考2基础研究3开发模式研究用地研究市场研究客户研究特区模式研究第39页第39页第39

页市场研究：整体市场GDP增速与房地产业发展关系都市化率与房地产业发展关系人均居住面积与房地产发展关系房地产业处于快速发展阶段，长远来看呈上升态势1、发展趋势数据起源：青岛市统计局网站房地产投资：稳步增长第40页第40页第40

页市场研究：整体市场2、一级市场土地供应：跨区跳跃式北移发展08-城阳区住宅用地成交量逐年减少，但住宅用地建筑规模较增长87%土地成交价格稳步提升，住宅楼面地价达1307元/平数据起源：青岛国土资源和房屋管理局市场跳跃式北移发展，区域未来市场热点，竞争与机遇并存区域住宅用地价格稳升，本案具备价格优势第41页第41页第41

页市场研究：整体市场2、一级市场08-青岛住宅成交用地（建面）主要集中在容积率1.5以上08-城阳区住宅成交用地（建面）容积率1-1.3有109万平，占22%；1.3-1.5有106万平，占22%数据起源：青岛国土资源和房屋管理局青岛中低密度住宅供应日渐稀缺，且向城阳区转移；未来城阳将成为青岛中密度住宅供应主力之一第42页第42页第42

页整体市场量价齐升，区域成为热点3、二级市场市场研究：整体市场数据起源：青岛政府网第43页第43页第43

页3、二级市场市场研究：整体市场中心城区别墅供应稀缺，城阳区成为供应主力之一城阳区别墅去化速度逐年上升，区域需求逐步释放第44页第44页第44

页4、政策办法国家主要政策04月17日《国务院办公厅关于增进房地产市场平稳健康发展告知》对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上家庭（涉及借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款百分比不得低于30%；对贷款购买第二套住房家庭，贷款首付款百分比不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房，贷款首付款百分比和贷款利率应大幅度提升，详细由商业银行依据风险管理原则自主拟定。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张地域，商业银行可依据风险情况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证实或社会保险缴纳证实非当地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可依据实际情况，采用暂时性办法，在一定期期内限定购房套数。9月29日，第二轮调控政策对贷款购买商品住房家庭，首付款百分比调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房家庭，严格执行首付款百分比不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍要求。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证实或社会保险缴纳证实非当地居民暂停发放购房贷款。金融政策从1月至12月，央行6次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，大型金融机构存款准备金率将达到18.5%，成为历史最高点。青岛政策5月青岛，依据“国十条”，出台“青岛14条”，商业银行可依据风险情况，以家庭为单位，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对不能提供1年以上当地纳税证实或社会保险缴纳证实非当地居民，暂停发放购买住房贷款。严格执行青财源〔〕2号文献要求，对房地产公司开发普通商品房计税毛利率由现行15%调至20%；对房地产公司开发非普通住宅(含别墅)和非住宅土地增值税预征率由现行1%调至2%。税务部门要严格按照税法和相关政策要求，认真做好土地增值税征收管理工作，对定价过高、涨幅过快房地产开发项目进行重点清算和稽查。克制投机、保障自用、预防过热、稳健发展，未来一段时间内政策松动也许行不大对开发商资金要求更高，本案开发商可乐观稳健发展市场研究：整体市场第45页第45页第45

页青岛市场依旧上扬，政策影响有限5、政策影响数据起源：青岛市统计局网站市场研究：整体市场1-12月份青岛住宅量价震荡上行12月份成交量达142万平，同比增长35%12月份成交均价6053元/平第46页第46页第46

页6、小结市场长期向好市场跳跃式北移发展，本案竞争与机遇并存区域住宅用地价格稳升，本案具备价格优势市场中低密度住宅稀缺，区域未来供应主力区域未来市场热点，别墅市场需求释放短期内政策松动也许性小，影响有限，进一步提升对开发商资金要求本案具备发展中低密度产品“龙头”条件，定位适当乐观市场研究：整体市场第47页第47页第47

页区域在售项目主要分布在城阳中心城区供应多为小高层、高层，别墅项目样板量少，有必要对整体别墅市场进行研究城阳南部区域:18、卓越蔚蓝群岛19、龙湖滟澜海岸20、靑特花溪地市场研究：竞争市场项目分布19183111021213456147891516171本案城阳中心城区:1、怡源居2、御景尚都3、崂山水岸枫景4、廊桥水岸5、阳光公园1号6、水榭花都7、千禧国际村8、香邑漫步9、万科都市花园10、中冶圣乔维斯11、都霖馨苑吉昌馨苑12、林溪美地13、金日紫都14、万科魅力之城尊域15、厚德森林国际16、明辉星光之城17、亿路发阳光景园二期20第48页第48页第48

页市南及崂山区-都市别墅

都市繁荣，海景充足，是青岛价格最高区域，户型面积单价总价均处于最高端水平市南及崂山区北部山区开发区高新区即墨市市场研究：别墅市场1、别墅板块即墨温泉镇-中央别墅区

纯别墅项目集中供应区，以海水温泉为卖点，是继市南崂山区后发展起来另一个相对高档别墅区高新区-品质型别墅当前主要以龙湖滟澜海岸、卓越蔚蓝群岛为代表以产品品质、完备配套为特性品质型别墅北部山区-经济型别墅

山体景观资源，不具优势，高性价比开发区-旅游别墅当前出于开发阶段，尚未供应，主要依托山海等生态资源，打造集旅游、度假、休闲为一体旅游别墅第49页第49页第49

页单价：25000-45000元/平总价：-2400万/套客户特性：省外北方内陆都市本土富豪由于当前青岛崂山区已没有在售项目，区域待售项目石湾山庄预计开盘起价为40000元/平当前崂山市场上二手别墅售价基本在25000元-45000元/平之间客户起源特性：山东省外客户占较大比重，约占60-70%，如东北、内蒙、山西、北京等北方内陆都市高收入人群；青岛当地客户约占30-40%客户职业特性：商人及私营公司主占多数，大体占70%客户主体特性：多为30-50岁人群客户消费特性：绝大多数属于自住或度假，投资客户很少吸引客户原因：海景、稀缺、都市之中、豪宅主力户型面积区间：500-600平未来作为崂山市场上主要别墅项目石湾山庄二期主力产品面积为500-600平米未来作为崂山市场主要别墅供应项目石湾山庄二期主力产品总价为-2400万/套市场研究：别墅市场2、市南及崂山区别墅市场供应特性供应：有效供应少，未来高度稀缺当前区域没有在售项目，未来潜在供应量基本来自老盘后期，主要为永盛蔚蓝海岸二期和石湾山庄二期，潜在供应量约为15.2万平米第50页第50页第50

页既有产品供应特性梳理：市场机会探测：土地稀缺、低密度产品稀缺凭借都市区位、滨海景观优势，产品普通，只是面积放大“三高”产品：单价：25000-45000元/平面积：500-600平总价：-2400万/套客户主要针对岛外高收入人群市场研究：别墅市场2、市南及崂山区别墅市场供应特性稀缺、滨海、都市、豪宅、省外别墅供应稀缺，高价格实现第51页第51页第51

页3、即墨别墅市场供应特性市场研究：别墅市场物业类型项目名称开盘时间主力户型面积（平米）均价（元/平米）总价（万元）销售速度（套/月）独栋海尔原乡墅.10.1626019000480-4901-3芭东小镇.5.10600-80021400-18001-3依泉美庐.6.25360160005703-8海信温泉王朝.11.8400170006802-5双拼海尔原乡墅.10.28230150003501-2天泰圣罗尼克.7230110002605海信温泉王朝.11.8300135004002-3联排海尔原乡墅.10.16180121010-15天泰圣罗尼克.7230110002605-10供应：供应量大，区域竞争激烈纯别墅项目多；未来潜在供应达82.9万单价：双拼联排趋同独栋16000-2元/平；双拼11000-15000元/平；联排11000-1元/平主力户型面积区间：度假特性独栋350-400平；双拼230-300平；联排180-230平总价：双拼联排货值趋同独栋500-700万；双拼260-400万；联排260-320万销售：联排最畅销，另一方面独栋，双拼普通独栋3-8套/月；双拼2-5套/月；联排5-15套/月客户特性：青岛市内，度假特性客户起源特性：以青岛市内为主，约80-90%，尤以市南市北偏多，青岛其它区域和外省约占10%客户职业特性：商人及私营公司主大体占70%客户主体特性：多为40-60岁人群客户消费特性：绝大多数属于度假兼投资吸引客户原因：温泉、别墅气氛、环境第52页第52页第52

页温泉度假郊区别墅产品特点：独栋为主青岛当地客户为主市场研究：别墅市场温泉、郊区化、度假型3、即墨别墅市场供应特性既有产品供应特性梳理：市场机会探测：郊区化已经成为主流第53页第53页第53

页4、北部山区别墅市场供应特性市场研究：别墅市场产品类型项目名称开盘时间主力户型面积（平米）均价（元/平米）总价（万元）销售速度（套/月）独栋百通香溪庭院.6.4400-50016000600-7002-5双拼泰晤士河.10.6250-30011000270-3501-3联排银盛泰德郡.9.14200-23010000200-23020-30叠拼千禧和院.9.18200-2306800135-1552-3供应：类别墅为主，复合小区，供应充足后续潜在供应量约55.5万平米，主要集中在青岛爱晚中心、栖霞沟别墅，主要为联排产品单价：双拼联排趋同，叠拼最低独栋16000元/平双拼11000元/平联排10000元/平叠拼6800元/平主力户型面积区间：经济型特性独栋400-500平双拼250-300平联排200-230平叠拼200-230平总价：独栋600-700万/套双拼270-350万/套联排200-230万/套叠拼135-155万/套客户特性：青岛市内，自住养老销售：联排最畅销，另一方面独栋，双拼、叠拼表现不佳独栋2-5套/月双拼1-3套/月联排20-30套/月叠拼2-3套/月客户起源特性：以青岛市内为主，约占80-90%，尤以市南市北偏多，青岛其它区域和外省约占10%客户职业特性：贸易、加工、建材生意个体户为主，大体占70%客户主体特性：多为40-60岁人群客户消费特性：绝大多数属于自住养老、度假客户，少许投资客户吸引客户原因：自然山景、交通以便、高性价比第54页第54页第54

页市场机会探测：市场研究：别墅市场4、北部山区别墅市场供应特性既有产品供应特性梳理：近郊、山景、经济型总价控制：经济型别墅热销主要确保第55页第55页第55

页均价：主力户型面积区间：总价：客户特性：市内、自住兼有投资度假龙湖独栋：16000元/平米卓越联排：13000元/平米客户起源特性：以市内四区为主，约占80%左右，尤以市南市北为主，其它为城阳和外省区域，其中有少许北京和东北客户客户职业特性：商人及私营公司主大体占70%客户主体特性：多为30-50岁人群客户消费特性：自住较多，兼有投资、度假吸引客户原因：小区品质，生态环境、相较其它区域与市区交通更为便捷龙湖滟澜海岸独栋：200-400平米卓越蔚蓝群岛联排：250-270平米龙湖独栋：约290-630万/套左右卓越联排：约325-350万/套左右销售速度：龙湖滟澜海岸6月开始蓄客，10月23日开盘至今销售400套，龙湖独栋销售速度达60-70套/月卓越蔚蓝群岛推出量较少，联排销售速度为8-10套/月市场研究：别墅市场5、高新区别墅市场供应特性供应：复合小区，别墅量小潜在供应量约283.4万平米，均为复合小区，别墅产品有效供应量较小第56页第56页第56

页既有产品供应特性梳理：市场机会探测：市场研究：别墅市场5、高新区别墅市场供应特性近郊、生态、1-1.5居所特性、稀缺、品质型产品导向：产品品质成为吸引客户主要原因生态健康：客户愈加关注生态健康生活品质第57页第57页第57

页6、别墅市场小结市场研究：别墅市场低密度产品市场日渐稀缺市场更为细分：第一居所、第二居所、休闲度假、投资注重资源占有转向注重品质与健康本案机会：低密产品、高品质、生态健康、本岛富人、第一居所与投资度假兼顾市场参考产品面积：独栋200-400平米，联排250平米左右，双拼、叠拼价格实现不高、销售情况不佳，提议本案不做或少做这类产品市场参考价格：独栋16000元/平米，联排13000元/平米郊区化发展大趋势本岛富人为市场主力，少许外来投资、度假第58页第58页第58

页市场研究：普通住宅市场板块划分311102121345614891516171本案城阳中心城区:1、怡源居2、御景尚都3、崂山水岸枫景4、廊桥水岸5、阳光公园1号6、水榭花都8、香邑漫步9、万科都市花园10、中冶圣乔维斯11、都霖馨苑吉昌馨苑12、林溪美地13、金日紫都14、万科魅力之城尊域15、厚德森林国际16、明辉星光之城17、亿路发阳光景园二期城阳南部区域:18、卓越蔚蓝群岛18第59页第59页第59

页市场研究：普通住宅市场——城阳中心城区项目名称产品物业类型廊桥水岸小高层万科魅力之城尊域小高层万科都市花园小高层水榭花都多层小高层中冶圣乔维斯洋房小高层明辉星光之城高层御景尚都洋房高层都霖馨苑小高层、高层怡源居高层阳光公园1号多层小高层金日紫都小高层、高层林溪美地小高层亿路发阳光景园（二期）小高层、高层香邑漫步多层小高层厚德森林国际高层崂山水岸枫景多层小高层、高层1、物业类型物业类型以小高层、高层为主小高层、高层占70%，多层、洋房占30%第60页第60页第60

页市场研究：普通住宅市场——城阳中心城区项目名称产品面积区间主力户型面积（平）水榭花都90-1202居80-90中冶圣乔维斯120-1803居130-140御景尚都90-1503居120-130阳光公园1号90-1803居90-100香邑漫步80-902居90崂山水岸枫景85-1503居90-1002、多层/洋房—产品户型面积区间：以120-140平米三居为主，另一方面为90-100平米三居，少许90平米两居和150-180平米四居第61页第61页第61

页项目名称均价(元/平)主力户型总价(万元)备注水榭花都8500102——中冶圣乔维斯9200120-130——御景尚都800096-104——阳光公园1号1110-120——香邑漫步660058——崂山水岸枫景600054-60——2、多层/洋房—价格单价：多层洋房均价为8000-9000元/平总价：多层洋房总价在100-120万/套左右市场研究：普通住宅市场——城阳中心城区第62页第62页第62

页市场研究：普通住宅市场——城阳中心城区项目名称开盘时间销售速度（套/月）畅销户型户型面积水榭花都-8/1210-152居80-90中冶圣乔维斯-515-203居120-130御景尚都-1120-303居110-120阳光公园1号-1010-153居90-100香邑漫步-1110-152居80-90崂山水岸枫景-710-153居100-1202、多层/洋房—销售销售速度：10-30套/月畅销户型：100-130平米三居第63页第63页第63

页项目名称起源职业置业目的水榭花都城阳当地60%%，市区20%，外地及周围20%私营公司主为主,少许政府机关和公司中层管理者二次改进自住,少许投资中冶圣乔维斯外地户口在城阳区工作人员30%、青岛市区10%、城阳当地人60%以贸易,加工,建材,钢铁私营老板为主,少许政府机关领导多次改进自住90%,投资10%御景尚都外地户口在城阳工作60-70%；城阳当地及市区30%个体户和政府机关单位领导约占50%,其它为公司员工多次敢删升级自住50%,投资50%阳光公园1号外地在城阳工作50%，市区20%，城阳及周围30%私营公司主为主,少许政府机关和公司中层管理者基本为多次改进自住香邑漫步当地工作外地户口60%、青岛四方李沧区20%、青岛市区10%，城阳当地人10%个体户和政府机关单位领导约占50%,其它为公司员工多次改进自住90%,投资10%崂山水岸枫景山东省内其它区域50%（度假，养老用房为主，在城阳工作很少）；青岛四方李沧区20%；青岛市区10%；城阳当地人10%私营公司主为主,少许政府机关和公司中层管理者二次改进自住,少许投资2、多层/洋房—客户市场研究：普通住宅市场——城阳中心城区来源：其中在城阳区工作外来人员占50%，城阳区当地人占30%，市区10%左右，10%远郊五市及外省职业：以韩日公司中高层管理人员为主，另一方面为私营公司业主，政府公务员置业目的：以多次改进升级自住为主，少许投资第64页第64页第64

页市场研究：普通住宅市场——城阳中心城区项目名称产品面积区间主力户型面积（平）廊桥水岸90-1502居90万科魅力之城尊域80-2003居110万科都市花园80-1202居80-90水榭花都90-1202居90中冶圣乔维斯80-1502居80-90明辉星光之城80-1302居80-90御景尚都40-1002居84-88都霖馨苑80-1302居80-90怡源居100-1303居110-130阳光公园1号70-903居80-90金日紫都80-1303居80-90林溪美地80-1102居80-90亿路发阳光景园（二期）50-902居60-70香邑漫步80-902居86/88厚德森林国际80-1402居80-100崂山水岸枫景85-1502居80-903、小高层/高层—产品面积区间：80-90平米两居为主，另一方面是100-120平米左右三居，有一定数量150-180平四居第65页第65页第65

页市场研究：普通住宅市场——城阳中心城区项目名称均价(元/平)主力户型总价(万元)备注廊桥水岸730060-65——万科魅力之城尊域9400103精装修1000元/平万科都市花园820067——水榭花都700063——中冶圣乔维斯700056-63——明辉星光之城780062-70——御景尚都660055-58——都霖馨苑小高层5500高层6000小高层48-53高层40-45——怡源居520060-70——阳光公园1号820070-80——金日紫都670050-60——林溪美地570045-50——亿路发阳光景园（二期）700040-50——香邑漫步580050——厚德森林国际570043-57——崂山水岸枫景520048——3、小高层/高层—价格单价：6000-8000元/平米总价：50-70万/套第66页第66页第66

页市场研究：普通住宅市场——城阳中心城区项目名称开盘时间销售速度（套/月）畅销户型户型面积廊桥水岸-1240————万科魅力之城尊域-3/9302居80万科都市花园-5/1230-502居/3居90/120水榭花都-8/1220-252居80-90中冶圣乔维斯-5——2居70-80明辉星光之城-840-502居90御景尚都-1140-502居80-90都霖馨苑-9602居80-90怡源居-5173居118阳光公园1号-1013-203居90-100金日紫都-8302居80-90林溪美地-12292居80-90亿路发阳光景园（二期）-9362居60-70香邑漫步-1120-252居80-90厚德森林国际-10272居80-100崂山水岸枫景-7152居80-903、小高层/高层—销售销售速度：30-50套/月畅销户型：80-90平米两居第67页第67页第67

页项目名称起源职业置业目的廊桥水岸城阳区70-80%,市内四区20-30%公司事业单位员工自住为60-70%,投资30-40%万科魅力之城尊域城阳当地50%，外地在城阳工作40%，市区及其它10%以贸易,加工个体户为主,另一方面为企事业单位员工,少许机场基本为多次改进自住万科都市花园城阳当地40%-50%，外地在城阳工作30%-40%，市区20%-30%50%私营公司主,50%企事业单位员工初次置业自住为主,投资少于10%水榭花都城阳当地60%%，市区20%，外地及周围20%私营公司主为主,少许政府机关和公司中层管理者二次改进自住,少许投资中冶圣乔维斯外地户口在城阳区工作人员30%、青岛市区10%、城阳当地人60%以贸易,加工,建材,钢铁私营老板为主,少许政府机关领导多次改进自住90%,投资10%明辉星光之城外地户口在城阳区工作人员30%、青岛市区10%、城阳当地人60%公司事业单位员工自住60-70%,投资30-40%御景尚都外地户口在城阳工作60-70%；城阳当地及市区30%个体户和政府机关单位领导约占50%,其它为公司员工自住50%,投资50%都霖馨苑外地户口在城阳工作60%（鲜族70%，其它30%）；城阳当地及市区40%个体户和政府机关单位领导约占50%,其它为公司员工二次改进自住,少许投资阳光公园1号外地在城阳工作50%，市区20%，城阳及周围30%私营公司主为主,少许政府机关和公司中层管理者基本为多次改进自住怡源居城阳和外地在当地工作者各半公司事业单位员工多次改进自住90%,投资10%金日紫都外地户口在城阳区工作人员60%；城阳及周围市区40%（即墨城阳当地80%，青岛市区20%）个体户和政府机关单位领导约占50%,其它为公司员工二次改进自住,少许投资林溪美地外地户口在城阳区工作人员60%；城阳当地30%，青岛市区10%个体户和政府机关单位领导约占50%,其它为公司员工初次置业自住为主,投资少于10%香邑漫步当地工作外地户口60%、青岛四方李沧区20%、青岛市区10%，城阳当地人10%个体户和政府机关单位领导约占50%,其它为公司员工多次改进自住90%,投资10%崂山水岸枫景山东省内其它区域50%（度假，养老用房为主，在城阳工作很少）；青岛四方李沧区20%；青岛市区10%；城阳当地人10%私营公司主为主,少许政府机关和公司中层管理者二次改进自住,少许投资亿路发阳光景园（二期）外地户口在城阳区工作人员50%；城阳当地30%，青岛市区20%私营公司主为主,少许政府机关和公司中层管理者初次置业自住为主,投资少于10%厚德森林国际外地户口在当地工作50%、城阳当地人30%，四方崂山区20%公司事业单位员工初次置业自住为主,投资少于10%3、小高层/高层—客户市场研究：普通住宅市场——城阳中心城区来源：其中在城阳区工作外来人员占60%，市区20%左右，城阳区当地人占10%

，10%远郊五市及外省职业：以韩日公司中高层管理人员为主，另一方面为私营公司业主，政府公务员置业目的：以改进升级自住为主，少许投资第68页第68页第68

页物业类型：以小高层为主，另一方面洋房洋房户型面积：120-150平三居为主，另一方面为80-90平米二居，少许150-160平米三居小高层/高层户型面积：80-90平米二居和120-150平米三居为主，少许150-200平米四居项目名称产品物业类型面积区间主力户型面积卓越蔚蓝群岛洋房80-1603居120-150小高层/高层80-2002居80-903居120-1501、产品市场研究：普通住宅市场——城阳南部区域第69页第69页第69

页洋房价格：洋房价格高出小高层高层15%，折算价格为9200元/平米小高层/高层价格：8000元/平米项目名称物业类型主力户型/面积（平米）均价(元/平米)主力户型总价(万元)备注卓越蔚蓝群岛洋房3居120-150700084-105已售完，初价格，当初小高层6200元/平小高层/高层2居80-90800065-73——3居120-15096-1202、价格市场研究：普通住宅市场——城阳南部区域第70页第70页第70

页销售速度：20-30套/月畅销户型：120-150平米三居项目名称物业类型开盘时间销售速度(套/月)畅销户型户型面积卓越蔚蓝群岛洋房-620-303居120-150小高层/高层-530-402居80-903居120-1503、销售市场研究：普通住宅市场——城阳南部区域销售速度：30-40套/月畅销户型：80-90平米两居，120-150平米三居多层/洋房小高层/高层第71页第71页第71

页起源：市内四区70-80%，城阳城区20-30%，少许远郊5市及外地人职业：基本为公司事业单位和政府公务员，有一定百分比私营业主置业目的：改进自住为主，有一定百分比投资度假客群项目名称起源职业置业目的卓越蔚蓝群岛市内四区70-80%，城阳15%，少许远郊五市与外地人私营业主、公务员、企事业单位职员教育、改进自住60-70%、投资度假30-40%4、客户市场研究：普通住宅市场——城阳南部区域第72页第72页第72

页城阳中心城区偏紧凑城阳南部区域小结产品价格客户偏舒适整体较高洋房价格比小高层、高层高出20%左右；小高层、高层趋同价格略高于城阳中心城区洋房比小高层高出15%城阳城区为主改进升级层级较高青岛市区为主改进升级、外溢刚需与投资度假并存层级复合本案机会：舒适户型、高品质、洋房产品、城区富人、第一居所与投资度假兼有市场参考户型面积：洋房120-150平米3居为主；小高层、高层80-90平米2居与少许120-150平3居，少许150-200平4居市场参考价格：洋房9200元/平米，小高层高层价格8000元/平米市场研究：普通住宅市场第73页第73页第73

页市场研究：小结中低密产品稀缺产品客群青岛城区富人为主，兼具自住、投资度假需求高品质与生态健康价值取向品质市场呼唤高品质低密产品，本案“龙头”站位顺应潮流本岛富人为当前市场主力，应着力研究其需求特性“龙头”发展适当乐观大势第74页第74页第74

页目录图示定位方向14进一步研究5定位提议6推盘提议7项目概况1项目认知与思考2基础研究3开发模式研究用地研究市场研究客户研究特区模式研究第75页第75页第75

页城阳区高新区管委会流亭机场青岛市区本案8km8km40km4km客户研究：构成本案区位特性决定了本案将会有三类客群：本岛富人产业人群高端流感人群（外地/国际）区域市场：当前主要为本岛富人区域发展：未来产业人群汇集区区域客群产业新城带来产业人群临近空港带来高端流感人群区域市场引起本岛富人项目基础客群市场主力客群市场次要客群第76页第76页第76

页当地富豪：《胡润财富汇报》显示，青岛市有570名亿万富豪及11100名千万富翁。每1万人中千万富豪数量达到13人（远高于全国6人原则）实力型私公司主不断涌现：上六个月青岛私企突破10万户，增长私企注入资金217亿外籍人口数量众多：依据市商务局公布《青岛市“十二五”商务发展前景规划》，预计在青岛工作和常住外国人将达到20万人数据起源：《胡润财富汇报》青岛千万富豪占山东36.4%36.4%33.1%青岛亿万富豪占山东33.1%青岛千万以上级富豪年增长率在12%以上1、数量级青岛富人基数大，构成丰富，成长性好客户研究：本岛富人第77页第77页第77

页排名项目名称区域成交面积（平米）成交套数销售金额（亿元）成交均价（元/平米）1青岛凤凰城开发区550124455.5100002中央国际市南区218182304.823那鲁湾胶南市293753634.7160004凯景花园市北区266672604150005金色国际公寓市南区162501283.9240006东海路9号市南区14825703.7250007颐和星苑崂山区291662693.518中海熙岸胶南市685436353.150009海尔山海湾开发区252322193110百通尚风尚水李沧区348491752.880001-6月青岛都市住宅销售金额排行榜青岛1-6月住宅销售金额排行榜中：单价≥10000元/平米项目占80%，成交套数比71%单价≥15000元/平米项目占50%，成交套数比53%单价≥0元/平米项目占30%，成交套数比40.7%2、消费能力青岛高端客户房地产项目消费百分比已相称含有规模富人对于房地产消费意愿高客户研究：本岛富人第78页第78页第78

页左右左右至今…梅江五大道东丽湖别墅区京津新城别墅区天嘉湖、团泊湖、后梅江、泛梅江别墅区…二线：天津东部沿海一线：海景别墅八大关北线发展：山地、温泉别墅环湾发展：环湾别墅带1996年左右左右至今青岛都市公园都市中心城边近郊郊区90年代左右左右至今中央别墅区皇城根西山别墅区潮白河、八达岭、CBD、亦庄别墅区…朝阳公园…一线：北京区别身份＆追求资源追求资源＆关注品质注重品质＆稀缺资源注重品质＆环境资源奥北别墅区3、发展趋势青岛富人居住选择正逐步向郊区进发，从以资源环境为第一置业要素，转变为愈加注重对生活品质追求客户研究：本岛富人青岛——富人离城第79页第79页第79

页国际化需求高端国际人士海外背景富豪品质化需求社会新贵行业精英贵族化需求本土富豪行业领袖注重家庭、关注健康生活模式关注家庭生活，喜欢家人互动空间注重健康生活，爱慕户外运动休闲注重生活品质，要求完备高品质配套注重私密与安全，高要求服务与设施高品质,个性化生活对舒适度要求高注重生活情趣与品位不喜欢平凡生活向往贵族化生活模式与身份认同由资源占有，追求物质逐步转变为注重内在品质，关注精神境界贵族身份认同消费旗手消费主力消费旗帜中低密产品高端配套:高端教育、娱乐休闲等独栋别墅国际化配套：国际水准教育、国际健诊等中高密产品精品配套：品质生活、保障教育分类4、价值体系国际化需求旗帜引领客户研究：本岛富人价值取向价值体系产品需求第80页第80页第80

页客户研究：本岛富人数量级：本岛富人基数大，构成丰富，成长性好消费能力：本岛高端客户房地产消费百分比已相称含有规模，富人对于房地产消费意愿高发展趋势：向郊区进发；由注重资源环境转向注重高品质生活模式价值体系：国际化需求旗帜引领“龙头”地位认知客群基础本案品质意见领袖引领本土富人贵族化生活价值导向第81页第81页第81

页客户研究：产业人群1、构成与数量区域人口规模：人口规模约18万人年人口规模约30万人年以后人口规模约35万人产业结构与级别：“环湾保护、拥湾发展”规划：新型高科技产业为主，是青岛以及半岛都市圈高端产业汇集区。青岛高新技术产业新城区总体规划：电子信息、生物与医药、新材料、新能源和高效节能、先进装备制造、海洋科技六大产业作为高新区重点哺育发展主导产业。层级收入高层管理人员，高级研发、技术人员高收入人群中层管理人员，基础研发技术人员中高收入人群基层管理人员，基础产业工人低收入人群高新产业规划决定了区域产业人群以研发、技术人员为主庞大产业人口规划使区域成为高端人才汇集区以研发、技术人员及高层管理人员为主中高端产业人群成为区域极具消费力主力人群行业精英第82页第82页第82

页客户研究：产业人群2、需求与趋势层级发展：各层级客户相伴而生，共同推动量级发展：伴随新城产业入驻量以及规模成熟而发展中高端产业人群倾向于宜居高品质产品项目对产业人群引入应符合区域发展层级关注产品高层管理人员，高级研发、技术人员宜居：生活模式、品质健康、环境中低密度产品：独栋、联排等高端精品配套：休闲娱乐、精品消费中层管理人员，基础研发技术人员宜居：品质、情调、环境中高密度产品：洋房、高层精品配套：休闲娱乐、精品消费基层管理人员，基础产业工人栖居：便捷、安全高密度产品或职员宿舍基本生活配套：便利店、药房等第83页第83页第83

页客户研究：产业人群2、小结基础主力客群本案应时刻保持动态高端宜居品质区域以中高端产业人群构成行业精英为主宜居、高品质产品倾向客群导入时序性第84页第84页第84

页客户研究：高端流感人群类型置业目的需求点高端商务人士投资、度假、短居强势自然资源巨大升值潜力旅游观光人士高端流感人群基数大青岛旅游接待4003万人，其中国内3903万人，国外100万人青岛流亭机场年旅客流量突破1000万都市关键高端公寓：大连裕景中心80%以上外地投资、度假客群；其中外籍客户2%-5%一线海景别墅：大连红星海世界观50%以上外地度假、投资客群，主要为东三省和北方其它内陆都市本案不具备强势自然资源，升值潜力尚未释放，高端流感人士不作为本案主要客群CBD一线海景：青岛万丽海景外地客户占60%，多为投资、度假第85页第85页第85

页客户研究：小结项目以本岛富人和中高端产业人群为主力客群本岛富人为意见领袖，产业人群为基础客群国际化需求彰显“龙头”地位，引领本土富人贵族化生活价值导向并时刻保持动态高端宜居品质第86页第86页第86

页目录图示定位方向14进一步研究5定位提议6推盘提议7项目概况1项目认知与思考2基础研究3开发模式研究用地研究市场研究客户研究特区模式研究第87页第87页第87

页特区模式研究产业就近工作便捷通勤居住离城纷扰宜居环境生活全体系高品质特区模式特点——离城、近业，独立成城融产业、居住、生活为一体，提倡宜业宜居、高品质生活模式第88页第88页第88

页特区模式研究1、产业本案具备特区模式良好产业基础区域为高站位高新产业区、本案”蓝色生物医药产业园”为国内外生物科技和蓝色经济领先者产业层级要求高：创新、智力、环境保护、高效、节能第89页第89页第89

页2、居住特区模式研究居住品质要求高：满足圈层需求居住理念和产品理念居住理念：远离都市嘈杂，环境宜人；品质邻里圈层感产品理念：整体规划表达，高端中低密度物业形式；户型功效空间设计与布局满足社交、家庭、私密多层次需求本案具备宜居生态大环境优势，可通过内部环境打造进一步提升居住品质通过先进产品设计实现高品质产品理念第90页第90页第90

页3、生活特区模式研究生活品质要求高：全体系、高品质尊贵闲适生活休闲：圈层社交、艺术收藏、家庭游乐运动：室内运动馆、户外运动场地健康：心理征询、生命修复、美容SPA、老人护理、母婴护理等教育：高端教育等消费：餐饮、家居、服饰等零售本案可通过国际学校、高端健康休闲会所、全方位运动设施、国际精品商业等配套来打造全体系、高品质尊贵闲适生活第91页第91页第91

页特区模式研究：小结产业：本身基础高新区产业大背景本案产业：蓝色生物医药产业园良好产业基础实现就近工作、便捷通勤就业需求居住：产品规划依托宜居生态大环境，通过内部环境打造进一步提升居住品质通过先进产品设计实现高品质产品理念生活：配套规划通过优秀教育资源（国际学校）强力引入、高端健康休闲会所、全方位运动设施、小区商业等配套来打造全体系、高品质尊贵闲适生活宜居宜业第一居所生活特区第92页第92页第92

页目录图示1进一步研究5定位提议6推盘提议7项目概况1项目认知与思考2定位方向4基础研究3第93页第93页第93

页我们拥有资源和所面临问题？——SWOT分析第94页第94页第94

页中低密度：F=1.35生态健康宜居大环境特区优势与空港区位优势综合分析：SWOT机遇市场热点，国际人士引领高品质需求，别墅稀缺，洋房产品竞争力本岛富人郊区化，高端产业人群发展新城快速发展劣势中档规模无强势资源用地分割产业园区中住宅威胁新城破冰期世茂新城：大盘、高品质未来区域竞争激烈政策影响通过别墅产品打造低密度小区结合宜居大环境打造生态健康小区发挥特区与区位优势吸引国际人士合力世茂新城，提升区域及项目标影响力经过内部园林景观打造与外部环境衔接增强环境优势，规避产业影响不同产品形式聚集与区隔降低用地分割影响立足国际人士需求，引领本岛富人满足高端产业人群需求，且依据新城发展动态引入利用高品质别墅产品提升项目高端形象利用洋房市场接受度增强竞争力合力世茂，高站位确立区域属性品质与生活模式提升与世茂及区域差别化竞争稳健操作，减少风险第95页第95页第95

页综合分析：市场策略客户：本岛富人和中高端产业人群为主力客群，国际化需求彰显“龙头”地位，引领本土富人贵族化生活价值导向，并时刻保持动态高端宜居品质产品：高品质低密产品引领项目高端调性，洋房产品增强竞争力；内部环境与外部衔接增强环境优势打造生态健康小区竞争：“龙头”站位合力世茂，差别化竞争第96页第96页第96

页我们将致力打造……第97页第97页第97

页世界青岛第98页第98页第98

页生态青岛第99页第99页第99

页贵族青岛第100页第100页第100

页岛内国际优品特区完全第一居所我们是……岛内：针对全岛，覆盖东北亚；滨海与内陆优势结合生活典范国际：打造国际化小区，引领与世界领先居住理念对接生活模式优品：贵族化产品理念特区：满足上层阶级离城近业第一居所生活特区第101页第101页第101

页在此定位方向上，依据市场机会与客户需求，我们提出两种产品方案——第102页第102页第102

页指导策略：主打本岛富人，做足低密品质产品：规划尽也许以独栋或类独栋提升本案调性，联排为主，辅以高层，整体小区表达低密度墅区品质；将洋房需求通过高层观景大户型产品进行转化。户型面积独栋300-500平米，联排250平米左右，高层120-150平米3居、80-100平2为主，少许150-180平3-4居客户：项目主力客群：本岛富人，自住兼投资、度假、养老需求项目次主力客群：产业富人，以自住为主，少许投资、度假方案一别墅最大化规划指标（住宅，不含商业）产品面积面积比占地比独栋2.78万4%65%联排20.21万32%高层40.44万64%35%累计63.43万100%100%第103页第103页第103

页指导策略：主打产业人群，在确保一定低密品质基础上尽也许多做洋房，打造整体低密感产品：规划以洋房为主，辅以联排，整体小区表达低密感；户型面积联排250平米左右，洋房90-180平米。客户：项目主力客群：产业富人，以自住为主，少许投资、度假项目次主力客群：本岛富人，自住兼投资、度假、养老需求方案二整体低密化规划指标（住宅，不含商业）产品面积面积比占地比联排8.88万14%20%洋房(局部少许小高层)54.55万86%80%累计63.43万100%100%第104页第104页第104

页方案对比：经济效益26.78%成本利润率121819税后利润额（万元）40606所得税（万元）【税前利润25%】162425所得税前利润额（万元）617300销售收入（万元）454875总成本（万元）方案二：整体低密化37.91%成本利润率158838税后利润额（万元）52946所得税（万元）【税前利润25%】211784所得税前利润额（万元）630730销售收入（万元）418946总成本（万元）方案一：别墅最大化﹥第105页第105页第105

页方案对比：操作控制方案一：别墅最大化方案二：整体低密化产业发展立足当前市场主力，对区域未来产业发展依赖滞后对区域产业发展依赖性高产品规划产品规划形式单一，缺乏品质与钞票流产品衔接整体品质感强，快销产品支撑不足第106页第106页第106

页方案对比：产品优劣势比较容积率奉献低密品质价格实现销售速度产品角色独栋或类独栋低最高最高较慢标高产品联排低高高较快高品质主力产品洋房中中高较高快平衡品质与钞票流产品高层高低中低最快主力钞票流产品洋房产品能够结合别墅产品实现局部用地低密品质，同时确保价格以及一定程度快销能够在“方案一”基础上，融入少许洋房产品，进一步提升品质第107页第107页第107

页我们提议在“