【物业服务合同存在的法律效力问题的完善建议综述2400字】

物业服务合同存在的法律效力问题的完善建议综述目录TOC\o"1-2"\h\u8862物业服务合同存在的法律效力问题的完善建议综述 119385（一）完善物业服务合同的法律体系 1268501.将物业服务合同性质有名化 149092.完善相关法律体系 128013（二）明确物业服务合同主体的法律地位 230712（三）健全物业服务合同安全保障义务 2241621.扩大安全保障义务的主体范围 2253902.将安全保障义务的内容明确化 33613（四）规范物业服务合同任意解除权 3（一）完善物业服务合同的法律体系针对当前物业服务合同汇总存在的法律体系不健全的问题，需要从以下两方面进行针对性完善。1.将物业服务合同性质有名化从理论上来看，物业服务合同理应属于民事合同的范围。《民法典》第85条规定:“营利法人的权力机构、执行机构作出决议的会议召集程序、表决方式违反法律、行政法规、法人章程，或者决议内容违反法人章程，营利法人的出资人可以请求人民法院撤销该决议，但是营利法人依据该决议与善意相对人形成的民事法律关系不受影响。”该条探讨的是营利法人内部决议和依据此决议作出的对外行为的关系，内部决议的撤销不当然影响对外行为的效力，如行为相对人为善意，则为保护善意相对人，对外行为有效。该条规定涉及的是营利法人，其目的在于通过保护善意第三人，维护商事交易的安全。业主大会作为非法人组织，其行为也有内部行为和外部行为之分，对外行为的善意相对人也有保护的必要。就业主大会而言，业主大会作出选聘物业服务企业的决议，业主委员会依据该决议与物业服务企业签订物业服务合同，物业服务企业的商业利益同样应得到保护。如业主大会选聘物业服务企业的决议被撤销，则要看物业服务企业是否为善意。如物业服务企业为善意，则物业服务合同不受业主大会选聘物业服务企业的决议被撤销的影响，依然有效。从法律上对现存的比较模糊的规定进行明确，可以精准解决当前司法实践中遇到的诸多阻碍，促进物业服务合同实现更好的施行，保护广大业主的合法利益。[12]2.完善相关法律体系为了促进物业服务行业实现更好的发展，让业主和物业公司之间的权利和义务更加平衡，当前国家必须完善相关的法律体系。在整个物业服务活动中，物业服务合同都属于核心内容，想要促进物业服务活动实现健康有序发展，就必须要针对物业服务合同的制定和履行，完善当前的相关法律体系制度，弥补现有法律体系中存在的诸多不足，有效规制相关物业服务活动。（二）明确物业服务合同主体的法律地位第一，可以引入业主团体制度，虽然国内法律规定了业主大会、业主委员会的成立和职责，但是其法律地位方面的规定却一直不清晰。所以在物业服务合同领域，需要明确当事人的主体问题，明确其职责和义务，确定一个清晰明确的民事主体，该主体代替全体业主的主观意愿。业主团体制度在国外广泛存在，美国、日本、法国等地区都有着业主团体方面的法律固定，其职责和权利也规定地很明确，业主团体代表着业主的利益，对外可独立代表着全体业主开展相关活动，可以独立承担民事责任，这样就可以让物业法律关系更加清晰和明确。业主团体必须是由全体业主组成，可以代表全体业主的利益，可以独立发起并参与相关民事活动，可以独立承担相关民事责任。第二，明确业主委员会、业主大会的法律地位。如果法律对业主团体的法律主体资格进行明确的规定，该组织就具备了基本的民事权利，也具备民事诉讼主体资格，拥有一定的民事权利，可承担相应的民事责任，在此基础上，业主委员会、业主大会的责任也就变得更加清晰，其法律地位也变得更加清晰，其对外可以代表业主团体，相关行为代表着业主团体的利益，权利和义务都可以落实到业主团体上，业主大会相当于最高决策机构，对外传达业主团体的意愿，同时对业主具有较强的约束力，而业主委员会就相当于执行机构，以业主团体的名义开展相关活动。（三）健全物业服务合同安全保障义务1.扩大安全保障义务的主体范围当前的安全保障义务的主体比较狭窄，需要扩大，业主的家人和亲属都应该被纳入进来，业主的亲朋好友居住在业主家时，也需要被纳入到物业服务合同安全保障义务的对象主体中来，这些人也需要享受到相关保护。此外，维修工人、家政人员、来访人员也应该被纳入到安全保障义务主体中，虽然这些人并不属于物业服务合同中所规定的权利义务承担者，但是他们会在一定时间内的物业公司所管辖的物业服务区域内活动，而物业公司对此区域有着管理和维护的义务，所以也应该将服务对象扩大到这些主体群体，如果这部分主体的人身、财产等受到损害，物业公司也需要承担起相应的责任。2.将安全保障义务的内容明确化在自愿、平等的基础上，物业公司需要根据业主的需求，明确自身应该承担的义务和责任。物业公司需要主动制定出一套行之有效的安全保障制度，用来指导自身的相关活动与行为。另外，物业公司还需要在服务区域内维护好公共场所的秩序，如果出现损害业主利益的行为，应该立即制止，发现有危险因素的存在，马上将其排除出去，做好日常巡逻工作，全方位保护业主的人身安全和财产安全。（四）规范物业服务合同任意解除权一是要限制业主大会的任意解除权。物业公司和业主方在双方自愿的基础上签订物业服务合同，共同约定了彼此的权利和义务，签订合同后，物业公司会根据合同所规定的内容在一定物业服务区域内投放一定的人力和物力，如果业主大会在物业公司没有做出重大违约行为时随意解除合同关系，会给物业公司带来较大的损失，所以必须对业主大会的任意解除权进行限定，在物业公司未作出重大违约行为时，或者不具备其他正当理由时，业主大会不可以随意解除与物业服务公司之间的合同关系。[[][]薛玉春.物业服务合同性质及效力认定分析[J].法制与社会,2018(2)：16.二是要明确物业服务公司的任意解除权。物业服务合同本是双方在公平自愿的前提下所签订的合同，物业公司作为合同中的另一方，也应该具备合同解除权，如果有业主拒不承担自身