中国房地产发展历程

——房地产市场根底培训(péixùn)

课程第一页，共八十三页。

中

国

房

地

产

发

展

历

程回首改革开放33年中国老百姓的住房变迁，就会发现，房地产记载的既是一部中国33

年的建设史，又是一部浓缩(n会主义建设的改革开放史。第二页，共八十三页。目

录中国房地产行业开展(fāzhǎn)

模式中国房地产行业开展(fāzhǎn)

所经历的阶段与特点

中国房地产开展(fāzhǎn)

数据播报第三页，共八十三页。●

开

展

模

式

(mósh)Q●开

发

模

我つ●盈利模或

4

R2第四页，共八十三页.中

国

房

地

产

行

业

开

展(fāzhǎn)Q1980年4月，邓小平同志提出了“出售公房，调整租金，提倡

(tíchàng)个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序幕。第五页，共八十三页.当中国(zhōngguó)房地产起步之时，其他国家地产行业已经开展成熟，是借鉴成功模式还是摸索新的模式?中国房地产应该以何种模式开始开展??创

新借

鉴第六页，共八十三页。成

功(chénggong)不

能

复

制

但

可

以

借

鉴中

国(zhōngguó)房地产开展师从于香港、

起源于某某、传播于大陆内地中国大陆深圳香港Q②第七页，共八十三页。在过去20多年中，影响中国内地房地产行业(hángyè)开展的模式是香

港

模

式mshn香港模式本质特征：是房地产开发商以相对廉价取得oingying)导向；这主要源于香港土地资源严重稀缶垄断，商品住宅产品供不应求。第八页，共八十三页.近几年

，中国(zhongguo)房地产企业逐步看重美国模式，并以美国房企为标杆，借鉴与学习。美

国.,

模

式兴起美国模式本质特征，是以实际研究消费群的购置力及需求细分为经营导向。其原因是美国的土地资源几乎(jiho)无限供

给

。第九页，共八十三页。中国政府对土地用途的规定、超过闲置年限强制回收政策以及对商业住宅(zhùzhai采取的宏观调控，都对土地投机起到了有效的抑制作用。第十页，共八十三页.VS

美

国(meiguó)模

式兼

容

Pulte

Homes国

模

式

万科香港模式长

江(chángjiang)实

业中开

展

模

式(móshì)土

地的

根源

：第十一页，共八十三页。

s展hì模)?式第十二页，共八十三页.●●(m中国房地产行业(hángyè)开展开发模或●盈利模式Q②Q4☑1.招标：寻找施工单位2.领取《建设工程施工许可证》

3.开工建设cD

Q1.领取《商品房销售许可证》立

项取得土地规划设计开工建设竣工验收1.办理《建设用地规划许可证》1.领取《建设工程规划许可证》选

址

1.市场条件判断

2.项目位置选择9第十三页，共八十三页。1.确定开发方案

2.编制可行性研究报告开

发

(kāi流

程2.领取《国有土地使用证》Q房地产开发流程可以用“五证”的取得(qǔdé)

来贯穿中学人民共和国建

筑

工

程施工许可证江年)中学人民共和建

设

用

地

规划许可证建

设

工

程

规划许可证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房销售许可证国有土地使用证中华人民共和国

国有土地使用证第十四页，共八十三页.商品房预售许可中中人民兵和同安设部中要人黑共其建资*PARRGA●开展模式●开发模式●盈利模式9第十五页，共八十三页.中国房地产行业开展(fāzhǎn)

枝(móshì

只8RQ0房地产企业的赢利模式，具体而言，根据房地产整个工程全生命周期〔工程论证(lùnzhèng)、工程定位、

规划设计、工程建造、营销筹划、客户效劳、物业管

理〕七大环节，专业化房企的赢利模式大致可以分为六

大

类。第十六页，共八十三页.万〕地

产(dìchǎn)

经营模式〔政府公关能

方〕开

发

经

营

模

武

[

工

程

运

作

能

方

]第十七页，共八十三页。

投资经营模式〔资本(ziběn)

溢价能投

资(tóuz)运

作房

产

开

发土

地

开

发盈利模式之二盈利模式之三盈

利

模

式

之

一业

寺

有

模

式

〔

资

产(zichǎn)管理

能方〕整合营销模式[筹划(cèhuà)销售

能力门综合开发能力[资源整合能方]第十八页，共八十三页。

物

业(wùyè持有盈

利

模

式

之

五营销筹划综

合

开

发盈利模式之四盈利模式之六无论是开展模式、开发(kāifa)模式还是盈利模式。。。中国房地产行业仍然在学习，如何(rúhé)

有自己独特的开展模式??首

先

，

看

看

中

国

房

地

产

开

展(fāzhǎn)

历

程

与

特

点

。

a

○

○第十九页，共八十三页。中国房地产行业(hángyè)

开展所

经

历ug的

阶

段

与

特

点第二十页，共八十三页。中

国(zhòngguó)房

地

产

市

场

萌

芽

阶

段第

一

阶

段

：第二十一页，共八十三页。20212007199919911978从1958

年开始，房地产收归

国有，中国房地产从此(cóngen

消

失

。重点开展重工业，还不存在新中国成立战

争

摧

残(cuícán)一

穷二

白市

场

。1988完全意义(yìyì)上的房地产1991第二十二页，共八十三页。19791980195819861958197919801986198819911979

年开始(kaishn经济体制改革1980年4月邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡(tíchàng)个人建房买房”的设想拉开了住房制度改革契

机第二十三页，共八十三页。1986年1月，

国务院召开城

镇住房制度(zhìdù)改革问题座

谈会1988年4月，?中华人民共和k国宪法?规定(guidìg地使用权可以依法转让1958住

房

制

度

改

革(gig正

式

启

动19791980198619881991第二十四页，共八十三页。1

9

8

8

年

4

月创下三天(sān

tiān)一层楼的“某某速度”的某某国贸南国(nánguó)

土壤：八十年代中期的广州、某某

等最

早

一

批

被

改

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开

放

之

风

洗

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城

市第二十六页，共八十三页。大厦1

9

8

9

年

以

“

海

南

”

房

地

产

泡

沫破裂为标志的中国房地产

严冬如期而至。可以说，海南房地产泡深(pàomò)破裂之后，中国的房地

产才在阵痛中。1958真正(zhēnzhèng)

意义上走上了市场化的开展供求关系不合理虚

假(ajia)繁荣19791980198619881991第二十七页，共八十三页。冯

仑王

石

、

潘

石

屹

、第二十八页，共八十三页。”

海

南

“

地

产(dìchǎn)

泡

沫探

索(tàn

suǒ)阶

段

：

炒

作

与

调

整第

二

阶

段

：第二十九页，共八十三页。202120071978199119991992年邓小平同志的南巡讲话房地产开始迅速开展起来掀起了房地产开发(kāifā)的高潮炒作最严重区域：北海(běihǎi)、

大

亚

湾

、

海

南19931994199719981999繁荣萧

条调整期炒作期第三十页，共八十三页.等地19911991作s19941997萧

条(xiāotiáo)19981999第三十一页，共八十三页。期sh负

增

长亚

洲

金

融

危

机繁

荣(fánróng)调整期19931998年中国的福利分房制度

终止，货币化分房方案正式

启动。暴

风

雨

降

临前的寂

静

期19931994199719981999期

调

整

期繁荣(fánróng)萧

条(xiāotiáo)作第三十二页，共八十三页。1991。房地产快速(kuài

sù)开展阶段第

三

阶

段

：第三十三页，共八十三页。20212007197819911999宏观经济稳定开展房地产泡沫已得到控制(kòngzhì)房

地

产

市

场明

显

转

暖中国房地产市场进入(jìnrù)新一轮的开展时期第三十四页，共八十三页。

199920002001200220032004200520062007市场(shìchān

回

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0

0

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年

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资(tu

投

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词

：申

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成

功(chénggōng)温

州

炒

房

团9

·

1

1

事

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式

成

为WTC第三十五页，共八十三页。199920002001200220032004200520062007涨幅迅

速(xùnsùl温

州

炒

房

团从2000年开始温州人开始在某某、杭州、苏州、厦门、、宁波、金华等地置业。

”温州的房地产开发规模相当于江

西一个(yī

gè)省的总量，而温州市区的人口不过100万多一点。”在炒透本地楼市后，温州人开始大规模向外扩张，这就有了“温州购房团”。火

车(

uǒche炒

房

团飞

机cein炒

房

团第三十六页，共八十三页。名次财富(

亿元

，人

民币

)名次名字公司年龄性别总部教育上市地

点上市年份出生地估价主要行业183.02刘永行，刘永好及

其兄弟东方希

望

，新

希望53男上海大学深圳1998四川净资产饲料275.0杨斌欧

亚

集团38男辽宁大学香港2001江苏净资产房地产

，

旅游，

花卉370.0仰融华

晨

控

股45男上海博士纽约，

香港，

上海1992,1999安徽国际市值客车，

投资465.01荣智健中信泰富59男香港大学香港1986江苏国际市值投资560.0许荣茂世

茂集

团51男上海MBA上海2000福建净资产房地产655.0陈

丽

华香港富华国际集团60女北京高中北京净资产房地产740.06鲁冠球万向

集团57男浙江初中深圳1994浙江净资产汽车配件840.05吴一坚金

花

企

业集团41男陕西西

安硕士上海1997陕西净资产药业，房地产936.029孙广信新

疆

广

汇

企

业

集

团39男新疆乌

鲁木齐大学上海2000新疆净资房地产

，

建筑

材料，

锅炉1035.09张

思民

第海王集团

七页，共八十39页。男广东深

圳博士深圳1998吉林药业200120001999200020012002

quáiàn20032004200520062007恢全2002年，土地市场(shìchǎng)标准化政策出台招

拍

挂地

王别

墅(biéshù)供

地SARS2

0

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3

年

关

键

词

：第三十八页，共八十三页。2

0

0

3

年

，

地

王

现

象(xiànxiàng)出

现第三十九页，共八十三页。2003年2月，国土资源部叫停别墅(biéshù)

供地，低

密

度

住宅

成

”

抢

手

货

“2003年3月，

SARS爆发(bàofā),短暂”寒冬“出现第四十页，共八十三页。

2

0

0

4

年

，

房

价

大

涨2

0

0

4

年

关

键

词

：土地拍卖(pāimài)加

息

〔

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第

一

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〕个

人

集

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地

产

热

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从

某

某

一(chéngshì)

向内陆转第四十一页，共八十三页。199920002001200220032004200520062007荣象繁景2

0

0

5

年，走

低回

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0

5

年关

键

词

：

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房

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1

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1

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国

八

条4.27

新

八

条调控文件密度加大，但房价一算坚

硬第四十二页，共八十三页。199920002001200220032004200520062007荣(fánráhg)

象繁

景2006年，

一个(yī

gè)字“涨”20

0

6

年关

键

词

：加

息国

六

条diùtiáo)金

融

业

开

放199920002001200220032004200520062007繁荣(fánreng)

景

象第四十三页，共八十三页。云

语的天空0Aue

clea/an/tng风语一席谈：邹涛。谁给了你胡说八道的权利?通

1

1

四

月

。

ie1风语一郑谈，不买房的坚烫，你回深到干稿?美房的部涛，你回深圳干嘴?可声息的到涛再次出现在深圳人的面前，并且声称明良温一常计，解本，进法了作游温人温的权风通一常法本，

T中

级

人

权(中山测据生课签。开

1

,

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生

在

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，

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是不类e了某某市民邹涛发起(fāqǐ)

“不买房”运回家种田Supporfp

果w6FJSUPPORT.coM2

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6

年

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月

2

7

日再见了.让，

无奈的城市第四十四页，共人十三页再次加息

抑

制yizhi需求国

六

条(iùtiáo)2

0

0

6

年

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月

1

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日2

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0

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年

4

月

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8

日第四十五页，共八十三页。2

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0

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年

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国(zhōngguó)金

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010D0BDaun04OBBarn第四十六页，共八十三页。bn6gDoe00

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6

年

，

房

地

产

行

业

“

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事

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”

,

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集的调控政策(zhèngcè)难以撼动房价高第四十七页，共八十三页。2

0

0

7

年

，

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狂(fengkuáng)地暴涨2

0

0

7

年

关

键

词

：地

王

频

出上

市(shàng

shi筹

资199920002001200220032004200520062007宏

观

调

控第四十八页，共八十三页。2007年，地王频现面粉(miànfan)

比面包第四十九页，共八十三页。贵2007年房地产市场热潮推动土地市场的火爆，珠三角区域土地价格上涨迅猛，频频出现地价标王和抢地现

象

，土地价格在房地产商品价格中的结构比重越来越

大

，并呈现加速提升趋势。但到年

末

，受到国家政策和楼市(oush成交量萎缩等原因影响。土地流标现在屡次上演。第五十页，共八十三页.碧

桂

园

在

港

上

市

7

89江西赛的

S0+O

中国

中国泛海

中信泰案缔造了中国内地(neidn房地产企业在港最大筹资额25岁的杨惠妍因此跃升为内地女首富2

0

0

7

年

4

月

2

0

日

ab0碧样国

一茂集团

复星顶鲜

高力集团

苏宁电器福布斯亚洲版2007年中国富豪榜前10名寒2

3

510国美电器C6Gs第五十一页，共八十三页。万/平米2

0

0

7

年

商

品

房

预

售

均

价

首次(shǒu

cì)突破万元，达

1

2

4

3

6

.

2

元

/

平

米2007年某某汤臣天价(tiān

jià)11第五十二页，共八十三页。2

0

0

7

年

是

疯

狂

的

一

年

。房价完成了在这一轮中国经济景气周期中的冲顶(chòngding)表

演

，各大房地产商竞相圈地和上市筹资。但到下半年，此前屡屡收获甚微的宏观调控终于让这只停步下来的舞鞋放慢了节奏，市场(shìchǎng)观

望情绪

浓厚，房价企稳。给予房地产开发商更沉重打击的是，资本市场的时机窗根本关闭(guānbì),

被大量的土地储藏吸干了现金的一些开发商面临资金链断裂的局面。第五十三页，共八十三页。房地产行业全面(quánmiàn)调整第五十四页，共八十三页。

第

四

阶

段

：202120071978199119992021年关键词：土地市场降温中介倒闭(dǎobì)上

市

“

流

产

”销

量

萎

缩

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促

销持币待购2

0

2

1

年

，

寒

流(hánliú)

下

跌

低202120212021第五十五页，共八十三页。2

0

2

1

年

1

月

房

市

转

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天

置

业

、

长

河

地

产

、

创辉租售等一批房地产中介(zhōngjiè)倒

闭温

馨

提

示尊敬的业主、客户：由于市场低速，现我司根据市场进行

整。现将本分行暂时停止营业。相关人(迁至万科城(一期)4#楼D110

号。给您带来的若有相关事宜，请与以下人员联条!谢

小

姐

137121

7张小如13631E22053地不便，敬请谅解!第五十六页，共八十三页。89

54?2

0

2

1

年

3

月

因

认

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缺

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恒

大

地

产

被

迫

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弃

在

港IPO

方案

是中国(zhōng

guó)房地产业面临命运转折的具标志性事件第五十七页，共八十三页。2

0

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1

年

关

键

词

：救

市

效

果

初

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上

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回

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价

普

涨经济复苏(fù

sū)投

资

客火爆2021年，需求重新释放(shìfàng)

楼市202120212021第五十八页，共八十三页。2009年，房市百态之一

楼脆脆2021年6月27日6时左右，某某闵行区莲花南路罗阳路口—

幢13层在建商品楼发生倒塌事故，造成一名工人(gōng

rén)2

0

0

9

年

，

房

市

百

态

之

二

楼

歪

歪第一个楼歪歪指的是2021年7月中旬的一场大雨后，四川成

都“校园春天”小区原来距离就很近的两栋楼房居然微微倾斜，靠在了一起，人们形象(xíngxiàng)的称它为“楼歪歪,最令楼内居民郁闷的莫过于鉴定机构出具的一纸报告，

“

此楼平安

”

。第六十页，共八十三页。停

停2009年，房市百态之三

楼晃晃楼

坚

强jiānqiáng)楼

危危wiwe)楼

断断(duànduàn楼○

O

O

O

O

O第六十一页，共八十三页。QQ

②42第六十二页，共八十三页。2

0

2

1

年

，

楼

市(lóushì)

“

火

”

“剧”

---

蜗居中国房地产开展数据(shù

jù)第六十三页，共八十三页。20002000年2

0

0

1

年

2

0

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2

年2

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3

年

2004年

2005年

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年

2007年

2

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8

年

2009年

2

0

1

0

年

1s第六十四页，共八十三页。5500

54.2%5000

投机时代42.7%投资时代Q中

国

房

地

产

市

场(shichǎng)

从

安

居

时

代

到

投

机

时

代11.7%安居时代40003500300025004500低于近年来平均水平图

：1999-2009年房地产和住宅开发投资及其增长率40000

亿元

40%3

00

00

3

0%20

000

20%10

000

10%0

0%投资：开发投资增速逐月(zhú

yuè)上升

但仍数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统第六十五页，共八十三页。

房地产开发投资房地产开发投资增长率住宅开发投资住宅开发投资增长率09:1-1009.1-509:1-209:1-909:1-609:1-309:1-809:1-709.1-42001200220032004200520072006200819992000供给：09年施工和新开工面积(miàn

jī)低位增长市场略最借绘缺系

住宅施工和新开工面积及其增长率300000

万平方米

40%225000

30%150000

20%75000

10%0

0%19992000

200120022003200420052006

2007200809:1-10施工面积新开工面积施工面积增长率

新

开

工

面

积

增

长

率数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统第六十六页，共八十三页。需求

：

销售面

积

和

销

售

额

的

规

模(gum)与

增

速

均

创历

史

新

高第六十七页，共八十三页。2006200720082

0

0

9

年

1

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1

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月相

比

2

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8全年相

比

2

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7全年统计口径1杭州3085419109504222.641.63住

宅(

期

房

+

现

房

)2重庆971461634041330852402161.801.47商品房(期+现)3福州3021916675444712.671.47住

宅

(

期

)4深圳749824994443817647261.481.30住

宅(

期

房

+

现

房

)5天津7347887201465121137382.451.30住

宅(

期

房

+

现

房

)6苏州472575742634589693882.011.21住宅

(

期

)7厦门264108744311793.571.18住

宅

(

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)8大连322063240025200368351.461.14住

宅

(

期

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-

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0

月9西安8556658925901331.531.05住

宅

(

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-

1

0

月10成都126584806841262131.561.00主城区商品住宅(期+现)11武汉94891107536530301038881.960.97住

宅(

期

房

+

现

房

)12北京161761119473864711153691.330.97住

宅(

期

房

+

现

房

)13沈阳1059101268761283751137860.890.90住

宅(

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+

期

)

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0

月14广州11231210501252059958311.840.91住

宅(

期

房

+

现

房

)15上海1871312354231508472153261.430.91住

宅(

期

房

+

现

房

)16南京823769177042520826301.940.90住

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房

+

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)成

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：

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市

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套

数

创

历

史新

高表：06年至今主要城市成交套数及其增长率(单位：套数)数据来源：

中国指数研究院数糖信息中心、中国房地产指数系航序号市环比素需同比蔬复平均价格(元平方米1广州2.90%38.91%141812南京2.28%67.20%120413上海1.89%60.24%241854杭州1.82%87.34%2010705成部1.45%32.25%74796武汉0.51%27.42%89787重庆0.34%50.01%84078北京-0.18%79.37%219119深圳-0.24%58.57%2373810天津-2.04%53.14%12101房

地

产

城

市(chéngshn价

格

排

名2010年6月十大城市住宅价格指数(按环比涨幅排序)第六十九页，共八十三页。排名公司名称销售金额(亿元)排名公司名称销售面积C万平方米)1万科集团10261万科集团8472保利地产6602恒大地产8313绿地集团6503绿地集团7434中海外5784保利地产7235恒大地产5275碧桂园6006绿城中国5226中海外5307万达集团3697万达集团2788龙湖集团3368雅居乐2649碧桂园3309龙湖集团25810富力地产32110绿城中国255201

0年

度中国房企住宅销售排行傍第七十页，共八十三页.Q盘

点(pándiǎn)20

21

房地产关键词o1、

新

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kuǎn)购

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第

二

套

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的o2、限购令o

3、房产税o4、曲线购房o5、假离婚o

6、加息o7、

禁止群租家庭，首付款比例不低于60%,贷款

(dài

kuǎn)利率不低于基准利率的1.1倍。第七十一页，共八十三页。Q盘

点

(pándiǎn)20

21

房

地

产

关

键

词o

8.

公租房(za

fáng)o

9.

保障元年o

10.

环首都经济圈o

11.

倒春寒o

12.

一房一价o

13.分水岭2021第七十二页，共八十三页。2011年房企销售金额TOP50(N0.1