房地产咨询产品研究世联特色商业街案例分享

在南区南北的主出入口以及内部关键节点位置安排有太古道路指示服务人员完善的导视系统，道路、交通标志、指示牌随处可见管理、服务及细节各方面免费畅游巴士购物免费停车服务、细节随处可见的指示系统“原创界”本土原创设计师在京展示作品的平台风尚V生素时装秀彩绘Barbie小型展酒店式公寓酒店公寓瑜舍位于北区最南端，共99间客房该精品酒店将为太古地产首家全资拥有及管理的酒店。英文名字TheOppositeHouse命名的灵感来自四合院正房相对面的客房北区——瑜舍瑜舍北区——瑜舍在交通组织、动线设计、主力店及公共空间设计上存在一些不足交通组织：三里屯Village南区在引导人们通往二层的通道较少、并且识别性不明显二楼及以上楼层均通过走廊相连，交通不明朗、指示系统不清晰动线设计：动线设计不合理，一条主动线较为突出，但次动线不明显，导致很多店铺的昭示性和可达性不强公共空间设置：整体可供人们休憩的空间以及绿化空间比较少。仅南庭设有少玲在。主力店设置:南区北侧缺少活力和带动性较强的主力店铺，现有店铺对人流的吸引力不够不足天阶理念“全北京，向上看”

“生活”向上看！

“时尚”向上看！

“品味”向上看！

“美食”向上看！

“创意”向上看！

天幕作为北京城独一无二的瑰宝，承载着“全北京，向上看”的理念世贸天阶——京城时尚旅游新地标京城独一无二的巨型天幕使世贸天阶成为时尚旅游新地标世贸天阶的巨型天幕，让这个仅百米长的广场变成了京城炙手可热的旅游景点，许多国内外旅客到京旅游，都已将这儿加入必赏景观之一。天幕播放时间：夏季：19：30至22：00

冬季：18：00至22：00西班牙时尚品牌ZARA北京第一家旗舰店,MissSixty/Energy北京旗舰店，FUBU北京唯一店；直营概念店AdidasHeritage，法国流行品牌promod北京第一家店，SJSJ北京第一家店；美国时尚品牌GUESS北京旗舰店，美国经典休闲品牌GANT中国旗舰店，法国品牌Lilith北京第一家店，西班牙鞋具皮具品牌Patricia的北京第一家店，德国女装品牌MARCCAIN的北京第一家店，高级服装订制台湾品牌GIOIAPAN的中国第一家店，雅诗兰黛集团设立MAC彩妆专卖店等等。别具特色的爵士乐酒吧CJW，北京第一家外文书店ChaterHouse；韩国高档超市及加州健身姚明运动馆的中国第一家店；GoldBo-tree菩提岛时尚生活SPA的北京每一家店；颂音乐厨房的中国第一家店等世贸天阶汇集了世界各地时尚特色品牌，其中包括很多北京首家店铺及旗舰店世贸天阶——时尚信息发布台定位国内首座LifestyleShoppingCenter，依托朝阳公园水景资源，打造全新商业形式Solana有别于传统商业，是集购物、娱乐、休闲、旅游，文化于一身的一站式体验消费场所。Solana最大特点是将丰富业态与顶级环境资源相融合，以完全开放式空间为城市中的精英群体营造闲适轻松的购物氛围，是都市水泥森林中的一处稀有风景。项目位置：北京朝阳公园西门占地面积：13万平米建筑面积:地上两层，6万平方米(部分挑高9~12米)地下两层，9万平方米开业时间：2007年底项目定位：国内首座LifestyleShoppingCenter（国际购物中心协会定义：“…具有露天开放及良好环境的特征…，多业态集合，以休闲为目的，包括餐饮、娱乐、书店、影院等设施，通过环境、建筑及装饰的风格营造出别致的休闲消费场所。”）亮马食街时尚Mall新生代主题店湖畔吧街酒店品牌街西主力店中央广场山湖广场核心娱乐区SOLANA包含购物、休闲、文化、娱乐等多种业态，经营内容丰富，满足各类人群消费需求特色风情建筑&合理动线设计整个建筑由19栋2-3层地中海风格的楼宇环型组成，拥有众多的国际品牌名店；8字动线SOLANA蓝色港湾独有一条巧妙的8字型的动线，消费者沿着这条动线行走，将不会错过SOLANA蓝色港湾的绝大多数店铺亮马食街时尚Mall新生代主题店湖畔吧街酒店品牌街西主力店中央广场山湖广场核心娱乐区时尚商业总结必备条件：区域具备良好的商业消费环境时尚体现建筑经营内容、品牌Solana地处CBD、燕莎和丽都三大商圈交汇处，形成了浓厚的国际化氛围；周围聚集了20多个北京最高档的涉外公寓和高尚社区，此区域已发展成为北京最具消费力人口的聚集区；周边涉外写字楼里工作的高收入白领为Solana提供了众多高素质、高收入的消费人流上海新地标外地游客来上海旅游的必到之地；上海的白领一族体验小资生活的专属地；居住在上海外籍人士进行交流和聚会的根据地；上海新天地上海新天地新天地是太平桥改造规划的首期项目

A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，已成为市中心景观

B新天地，占地3万，建面6万，分南、北里。

C翠湖天地高级住宅小区，总建68万

D企业天地甲级写字楼区，总建面50万

E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑基本情况今昔对比：改造前的上海新天地破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。富有特色的石门建筑元素，体现上海20年代建筑特色，是建筑修缮的基础开发理念今昔对比：改造后的上海新天地开发理念古今融合，中西交汇开发理念石库门由门框、门楣和门扇组成，尺度高大。门框早期多用石头砌成，后期则石头、砖头和水泥都有。早期门框多简洁，无装饰。后期则多有装饰，往往有多重线脚。有时在门框两边也会使用西方古典柱式的壁柱，而古典柱式中又多用科林斯式或爱奥尼式柱。门扇一般采用5～8厘米厚的实心木门，以门木轴开启，门面黑色油漆，门上有铜制或铁制门环一对。黑色门扇加上金属门环，使石库门住宅平添了几分庄重。门楣部分是石库门最为精彩的部分。这里装饰最为丰富。在早期石库门中，门楣常模仿江南传统建筑中的仪门做成中国传统砖雕青瓦压顶门头式样。后期受到西方建筑风格的影响，常用三角形、半圆形、弧形或长方形的花饰，类似西方建筑门、窗上部的山花楣饰。其中也有一些门楣做成颇为地道的西方古典山花式样，如三角形或弧形的山花，有时也有巴洛克式卷涡状山花。有些石库门中，在门楣与门框之间还有一个个过渡层。装饰上比上部的山花形楣饰简洁，两旁是门框两侧凸出墙体的壁柱的向上延伸，中间内凹部分则有浮雕装饰，亦或写上四字吉祥额批。石库门介绍设计理念：昨天明天相会在今天开发理念上海新天地定位为国际化休闲、文化、娱乐中心功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地一个国际交流和聚会的地点里会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会层层深化的定位明确了目标消费客群定位城市起居室北里以石库门旧建筑为主，商业形态为街铺，南里以新建筑为主，形态为购物中心北里约3.5万，以保留石库门旧建筑为主，内部为现代化装修南里以反映时代特征的新建筑为主，包括一座总建面达2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。

集中式商业与街铺的比例42％集中式商业（5层）＋58％街铺（2－4层）近乎40％：60％的比例北里南里规划布局北里南里购物、餐饮、休闲娱乐业态比例约为4：4：220－25％％35－40％35－40％12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等24家，主要为工艺品、饰品、家居用品22家，其中11家为欧美风味0.7－0.88万平米1.2－1.4万1.2－1.4万艺术休闲娱乐零售/服务餐饮南里：一座2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳餐厅、哈根达司、甜品店等。0.4万平18％艺术休闲娱乐45％37％1万平0.82万平零售/服务餐饮估算的业态比例零售：餐饮：休闲娱乐38％：42％：20％业态配比新意迭出的时尚活动，为新天地带来富有动感的现代时尚风采，使之成为现代潮流的领导者采取只租不售模式，后续统一经营保证品质，同时招商阶段严格挑选品牌盈利模式：经营者和管理者分离，采取只租不售模式，后续统一经营保证品质（开发商资金实力、商业管理经验）品牌选择：对租户严格挑选，现有租户中，85％来自中国内地以外的国家和地区。菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。盈利模式完善、细致的服务咨询中心免费提供新天地各个租户的店卡和各种关于新天地的资料、刊物，以及上海旅游交通地图等。电脑浏览新天地及其他相关的网站。中英双语服务。服务Zing新杂志

完整功能设置：88新天地酒店式服务公寓私人会所般的低调与尊贵。规模：座落于新天地广场南里，88新天地共有53套单元，5种不同房型可供选择风格：延续了新天地中西合壁、新旧结合的风格和理念。清水砖瓦墙加上明清木雕门

服务：五星级酒店个性化服务酒店服务公寓上海新天地商业功能实现成功因素选址差异化的定位商业业态比例商业形态比例商业盈利模式城市核心区中心位置、市级商圈、高档商务区附近，周围有高端住宅支撑与临近成熟商圈形成差异、功能综合、集餐饮、购物、娱乐休闲、文化于一体零售：餐饮：休闲娱乐及商服42％：38％：20％42％集中式商业＋58％商铺采取只租不售模式，经营者和管理者分离（开发商资金实力、商业管理经验）对租户严格挑选，现有租户中，85％来自中国内地以外的国家和地区。

成功因素北京、上海两个商业代表作成功的共同之处

南京1912——昔日总统府邸，今朝城市客厅，主打“民国文化牌”，兼具文化历史底蕴和现代时尚的休闲文化商街位置：位于南京市长江路与太平北路交汇处，规模：由１７幢民国风格建筑及”共和”“博爱”“新世纪”“太平洋”４个街心广场组成，总面积３万多平方米案名：从征集的600多个方案中确定，1912是民国元年定位：东方三采将南京1912定位于“城市客厅”，力图成为白领、小资、文化人群、外籍人士、商务客人、游客消费的“高尚休闲商业区”南京1912整体风格保留民国建筑的风貌青灰色与砖红色相间的建筑群，风格古朴精巧，错落有致、呈Ｌ形环绕”总统府”大多数新建筑中，无修饰与浮华的青砖既是墙体，又是外部装饰，烟灰色的墙面上，勾勒了白色的砖缝，除此之外无任何修饰。

南京１９１２”的设计风格与总统府遗址建筑群总体风貌保持一致。总统府是南京民国建筑风貌的集中地１７幢建筑，其中５幢是原有的民国建筑，最高的只有三层楼，大多数建筑是两层楼甚至是平房以酒吧为主要经营业态，消费档次定位中高档，注重国际一线品牌的引进业态：以酒吧为主，特色餐饮和休闲为辅经营模式：只租不售，经营者和管理者分离招商定位：招商方向主要定格在与旅游休闲相关的餐饮、酒吧、咖啡馆、茶馆、美容健身中心等国际顶尖品牌。国际一线品牌将占有40％的份额，国内发达城市的一线品牌占有30％的份额，其余30％。总结选址：历史文化资源、遗留建筑1912：与民国总统府一墙之隔民国文化为载体

业态、定位上时尚、与建筑形成反差定位：旅游、外国人、本地高端白领、小资

成都锦里商业休闲街位于武侯祠东侧，建筑面积7920平方米，是融合巴蜀民风与三国文化的民俗风情街成都第一条仿古特色街，已经成为全国特色商业街的典范在三个主题区域坚持了主题和特色业态，再分别辅以其他业态，避免了相同业态过于集中，带来消费疲劳广场餐饮娱乐区锦锈文化区民俗市井区餐饮休闲公建住宿购物锦里商业街业态配比锦里在准确的消费定位与项目定位下，采取按营业额收租金等先进运营模式，国有资本，经营者与营销者三方持股，把项目真正的整合起来根据依附的地理空间所承载的文化内涵来确立建筑的主题，锦里外部为明清古建筑风格，与武侯祠现存的清代建筑融为一体

紧临武侯祠，依托于成都三国历史遗迹，“锦里古街”的品牌、土地和所有店面的所有权属于博物馆，经营权属于管理公司整个建筑系明清时代的建筑风格，与武侯祠博物馆现存的清代建筑融为一体青砖碧瓦、雕梁画栋、石板古街老街、青石板路青砖、青瓦锦里大门雕梁画栋客栈锦里休闲街主要卖的是“文化”，是三国文化的代名词，把文化与商业巧妙的融合起来，使顾客在体验文化的同时进行消费三国蜀汉文化川西民俗文化还有，民俗服装秀表演、皮影表演、西洋镜

锦里有如“三国茶楼”、“三顾园餐厅”、“张飞牛肉”等以三国文化为核心的商业，采用“以点带面”的策略和操作方式。酒吧文化打更人捏泥人剪纸张飞牛肉天津鼓楼商业街——集旅游、购物、娱乐、展示、休闲风情文化街商业街由三部分构成：南街（天津风情街）、北街（古董珠宝街）、东街（精品购物街）概况：位于东城区的西部。东邻交道口南大街，西靠地安门外大街，北接鼓楼东大街，南是地安门东大街。占地约一平方公里。全长786米,宽8米。建于元朝，至今700多年历史东西各有8条胡同整齐排列着特点：北京休闲旅游和文化创意的著名街区点点廊——剪纸书吧与食巨近餐厅过客酒吧陶艺社总结历史建筑或仿古建筑民俗文化分块潮流元素，胡同教育/培训机构设计公司/媒体/文化传媒时尚业（服饰、家居精品店铺）餐饮季节咖啡洞房咖啡]闲着也是闲着798料阁子老工厂天下盐江湖餐馆爱心旺…商业商务798生态系统衍生服务特色餐饮、零售节日广场廊街CityWalk（城市步道）是美国洛杉矶著名的休闲娱乐购物中心；距离市区相距3公里，于93年对外开放；共有40多家专营店、餐饮部和娱乐场所，总建面约为2.5万平米初期依托于奥斯卡典礼及电影主题活动，逐渐形成了以电影为主题的欢庆广场；目前已发展成为洛杉矶极具节庆氛围及文化特色的休闲旅游区之一。两条典型廊街交汇于一个节日广场，通过节日庆典、景观规划、娱乐场所的戏剧化手段，使这些地方成为舞台，而生活每天就在这些舞台中发生……在这里，银幕世界与真实生活的界限是消融的．除了电影以及怀旧，这里也有咖啡馆、club、综合性的购物中心和特色小店，它们如此协调的分布在街道中，不喧宾夺主，但也不乏特色美国洛杉矶—CityWalk以电影作为主题的休闲娱乐购物中心美国洛杉矶CityWalk：商业与电影主题的结合电影主题CityWalk的主题：城市步道真正让人难忘的是电影这里拥有全美最大的电影院，共能容纳6000名观众。动感影院，坐在靠水力控制移动椅子经历他们;电脑合成照片，可以进入上百种电影的任何一个场景中。电影主题建筑功能规划布局氛围夸张的装饰复古的立面喜剧场景廊街+节日广场银幕世界怀旧的商品美国洛杉矶城市步道CITYWALK特征要素音乐街位于天津音乐学院南门，是一条以经营乐器、音乐书籍为主，另配有音乐茶座、小型酒吧的特色商业街。贯穿整条音乐街的一条琴键路铺成整条商业街在装修及业态布设上极其注重文化情调的建立天津音乐主题商业街：商业与音乐主题的结合音乐主题日本秋叶原动漫商业街：商业与动漫主题的结合日本的秋叶原是新宿地区的电器集中商业区，同时也聚集了大量的动漫游戏商铺，被誉为动漫游戏的圣地。是众多游戏动漫fans们向往的天堂经过十年发展，秋叶原体系日渐完善，不但有男性消费者热衷的机械模型和loli手办，还形成了专为女性消费者服务的“女人街”。综合商店、同人志商店、二手交易店、模型、Cosplay专卖店、女仆咖啡VS.执士红茶等商业形态动漫主题东莞万科运河东1号商业街万科·运河东1号，位于东莞市南城区运河东三路,建筑面积24万平米，分五期开发。一期2万平米为商业，定位为餐饮、休闲、娱乐情景街区；建筑风格：利用个性化建筑小品、绿化等经营特色和品位，营造出现代、时尚国际化商业街区。自然曲折的路径，镶嵌着尺度宜人的共享空间，小尺度街区，人车分流。建筑单体平面布局：一期商业由3大公园式商业组团构成；3大组团各有1个主体广场。分布其中的建筑小品、绿树、特色建筑相映成趣，为商业提供一个绝佳的经营环境；一条主景观人流线贯穿证个商业街区，呈曲线型，可增加商铺临街面，增添街区游逛的趣味性。万科运河东一号商业单元借鉴建筑形式：东莞商业罕有8.1米层高，最大化增加经营空间的高附加值，节约经营成