【房地产企业流动资金不足的原因及对策-以万达为例9300字（论文）】

房地产企业流动资金不足的原因及对策—以万达为例摘要企业的经营过程也就是资金的流动和形式不断变化的过程。资金的存在有着重要的意义，只有具备一定量的资金，企业才能作为最初的资本，开始运作。随着我国的经济增速放缓，广大人民群众对于购房持观望态度，在这种环境下房地产行业如果想摆脱现状，资金成为了关键所在。房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。现金流的意义对于房地产行业的影响远远大于其他行业。在必要的时候必须注入一定的流动资金。企业流动资金是指投放在企业流动资产上的资金，是企业资金中最具活力的部分，它不断投入和回收，往复循环。本文首先对流动资金的定义、特点、重要性做出阐述，其次结合已有研究资料对房地产行业的特征进行分析。在之前有关理论分析之上，紧接着是有关万达案例的分析，具体分析万达流动资金不足现状及原因，并在此基础上提出对策建议。关键词：房地产企业；流动资金不足；原因；对策目录TOC\o"1-3"\h\u98781房地产行业流动资金相关理论概述 1171241.1流动资金概述 1229671.1.1流动资金的定义 1243071.1.2流动资金的特点 128981.1.3流动资金的重要性 1180301.2房地产行业的特征 1141121.2.1项目投入比较高 258671.2.2成本收回时间长 2230631.2.3具有很强的风险性 2164702万达流动资金不足的现状及原因 2143372.1万达流动资金不足现状 2257852.1.1万达资本运作方式 3109042.1.2万达的快速发展与扩张使其有着强烈的融资需求 480202.1.3商业地产高投入性质令其现金流状况难有根本性的改善 5119762.1.4万达广场租金回报率较低 5136702.2万达流动资金不足的原因 6186332.2.1企业间的拖欠 616282.2.3对于银行依赖太大 7241002.2.4企业经营管理不善造成资金流失 8323092.2.5信贷政策调整使企业更难获得贷款 8237923房地产企业流动资金不足的对策 993193.1加强应收账款管理 94433.2建立多元化的融资渠道 9293183.3健全企业的资金管理制度 10230393.4政府要努力为企业改善外部环境，提供积极政策 1114710结论 1120252参考文献 131房地产行业流动资金相关理论概述1.1流动资金概述1.1.1流动资金的定义流动资金是指项目投产后，为进行正常生产运营，用于购买原材料、燃料，支付工资及其他经营费用等所必不可少的周转资金[2]。流动资金因其较强的流动性而成为企业日常生产经营活动的基础，企业持有一定量的流动资金十分重要，又由于它的获利能力相对较弱，企业需在风险和收益率之间进行权衡，把流动资金控制在一定的合理范围内，既不可不足，也不可多余。1.1.2流动资金的特点流动资金是企业在生产经营过程中占用在流动资产上的资金，具有周转期短、形态易变、流动资金占用数量具有波动性、流动资金循环与生产经营周期具有一致性的特点[3]。拥有较多的流动资金，可以在一定程度上降低企业的财务风险。通过对现金、应收账款和存货等主要流动资金项目的管理，以达到既能节约合理使用流动资金，又能加速流动资金周转，提高使用效率，降低风险的目的。1.1.3流动资金的重要性资金是企业赖以生存和发展的基础，流动资金是企业的血脉，是企业实现自负盈亏、参与市场竞争的必备条件[4]。企业管理以财务管理为中心，财务管理以资金管理为中心，企业不仅要能够合理筹措资金，更要能够合理地使用资金。通过各种财务管理措施提高资金使用效率，保证资金的有序循环。1.2房地产行业的特征1.2.1项目投入比较高房地产行业是一个前期投入成本比较高的行业，因为土地资源是十分珍贵的，而房地产行业就是以土地为基础来进行后续的建设工作，随着房地产行业的发展，使得可开发的土地变得越来越少，这也就使得土地价格迅速增长，使得房地产企业的资金投入就比较多。正常经营以后，企业所面临的环境是千变万化的，各种各样的原因会造成在某一环节资金积压，造成资金短缺。再加上房地产企业之间竞争越来越激烈，同行之间为争夺一块地皮经常将打价格战，而且在对于房屋的建设还需要大批的施工人员以及许多的机器设备，这些因素汇集到一起，使得房地产行业的投入成本比较高。1.2.2成本收回时间长一般房地产行业的项目建设需要经过一连串的资金流动才能得到利润，包括地皮的规划，施工建设以及房屋的出售这一系列的流程完成之后才能有最后的利润，一般情况下从土地项目的规划到房屋出售之间的时间都要经过3到5年才能得以实现，施工期一般最长，如果房屋建成之后采用房屋出租的方式来收回成本的话，那样会使收回投资获得利润的时间更长。1.2.3具有很强的风险性房地产行业是一个高投资、收益慢的行业，使得它不能够像其他商品以及股票一样能够快速的在短期内获得利润，因为对于它的投资需要数年之后才能得以收回[4]。在当前房地产行业诸多的不稳定因素影响下，其成本回收或许更久，这就需要房地产行业的经营决策者要具有不断学习的心态，通过在学习中不断提高自己的管理水平从而更好的去应对企业所面临的风险。2万达流动资金不足的现状及原因2.1万达流动资金不足现状2.1.1万达资本运作方式随着空前严厉的楼市调控潮在多城落地，房企面临艰难的关口。调控政策出台后首个开盘日，地产股集体受挫[5]。更令房企坐立难安的是楼市成交量下滑预期大增，房企再融资全线收紧，早先激进拿地的企业将自食其果，遭遇现金流危机。目前房企龙头和中小企业应对招式迥异。抗震力稍强的龙头大鳄将趁机加速侵吞中小房企，争夺行业资源；中小房企被逼至墙角，或被收购兼并，或干脆买壳转型奋力一搏。南京、武汉、北京、上海等城市的成交量出现明显下滑[6]。以北京为例，亚豪机构统计数据显示，2016年国庆长假7天，北京商品住宅（不含保障房与自住房，含商住）共实现成交1154套，日均成交量仅165套，相比9月的日均成交量减少了320套。同时，受二套非普通住宅首付大幅提升影响，北京市场上目前已经出现买方解约或计划解约案例。各地调控政策密集出台释放了稳定市场预期、抑制投机性需求的信号，短期内热点城市楼市降温、成交量下滑是大概率事件，将对房企资金回笼造成一定冲击。中原地产研究部统计数据显示，2016年以来，一线城市住宅土地平均溢价率达到了94.6%，二线城市达到了65.23%，超过10亿元的地块高达405宗，溢价率超过100%的地王高达211宗，屡次刷新创造历史记录。按部分城市土地新政，有些地王需要现房销售，拍地之后开工时间、达到预售条件和竣工时间均遭到限制。2015年下半年至今已经出让的地王项目如果打算2017年入市，预计将很难通过房价上涨获得收益，拿地王的企业很有可能陷入困局。2016年9月初，监管部门人士在《证券经营机构公司债业务高级管理人员》培训会上强调，将重点关注“房地产、市政建设、产能过剩”等行业公司债券发行情况。一般而言，商业地产开发所需资金约20%由万达直接投资——销售利润+内部资金调配：商业地产约60%的投资为当地银行贷款；另20%左右由主力店企业自己投资[12]。万达需以分期滚动以减少某一时间节点的资金占用，通过项目快速销售回款以及所持物业租金以平衡现金流。万达的资本运营战略主要可以概括为“订单地产”和“城市综合体”模式，依托于此，万达得以实现资金平衡与快速扩张。“订单地产”是指低价拿地，享受城市化进程中的成倍的土地增值收益以及物业增值，利用住宅、公寓在这个时期的快销快速回笼资金，利用半租半送的方法拉拢沃尔玛等主力店迅速复制扩大规模，并以品牌影响力占据大量黄金地段，最终实现所持物业的长期增值。“城市综合体”是以住宅地产开发和销售支持万达广场商业运营，而以万达广场的就业、税收和形象效应低价获取核心地段的紧缺土地资源；其次，以可售物业的快速销售及旗下影院、百货等现金流回笼自持物业的投资，然后以自持物业抵押贷款快速推进下一个万达广场项目的开发。2.1.2万达的快速发展与扩张使其有着强烈的融资需求依托城市综合体的这一商业战略，万达得以快速发展与扩张壮大。但其在如何对接资本市场的问题上，走得似乎就没那么顺利了。由于万达未上市，外界无法获知其内部真实的资金状况，根据目前公开的信息预测，万达的土地储备约为3000万平方米，如此庞大的储量也仅够万达一年开发，而其开发资金亦将是天文数字，因此万达有着强烈的融资需求，这亦对的万达资金链提出更大的挑战。万达商业意图从以售养租的模式中变得更轻。此前，销售住宅与部分商业的现金流为万达自持性商业物业提供血液[13]。但根据可见的最新数据显示，2014年上半年，万达商业的现金流净额为-89.5亿，同比下降94.4%。万达销售型业务现在提供不了太多钱去盖购物中心。这让万达对资金的饥饿感越来越大。2014年上半年，万达融资活动现金流量净额高达351.35亿元，年底上市筹资更接近40亿美元。万达与投资方共出资240亿建20座万达广场，等于每个万达广场耗费12亿。万达将在合作平台中所占股权较小。这意味着，万达借“合作性融资”春风，预备用较少的资金撬动20座万达广场，自身风险也随之降低。2.1.3商业地产高投入性质令其现金流状况难有根本性的改善商业地产高投入性质令其现金流状况难有根本性的改善。在房地产信贷紧缩当下，这一问题尤显突出[14]。2011年之前，万达仅发行过一次信托融资，但今年万达已发行了10只信托产品，募集资金额达78亿。以泉州浦西万达广场项目为例，其信托规模约10亿元人民币，期限为2年，万达将该项目47.62%的股权予以质押。除去给予投资者8.5%的固定收益，万达还需要承担6%到7%的其他成本，总计14%到15%的融资成本远高于7%左右的贷款利率。万达项目信托融资并非极度缺钱，而是受调控影响，当地银行信贷额度收紧所致。对于这类短期融资万达多提前还款，借期名为两年，实则13个月到16个月即要提前还款。但不幸的是6月份，银监会要求将房地产信托从“事后报备”改为“事前报备”，并对项目立项“窗口指导”，实质上实行审批制。显然，房地产商试图从房产信信托基金渠道融资的计划大大受挫。2.1.4万达广场租金回报率较低万达的资本之路早已起步。2005年初，万达最初的设想是赴港上市，不过，这一计划很快就被REITs所替代。当时万达和麦格理银行合作，计划在香港发行REITs来融资。麦格理银行出资持有9家万达商业广场28%的股权，这9家商业广场，正是当时万达RE-ITs上市的主要资产。然而，想成为首只内地REITs的计划最后却“破产”了。2006年7月，国家部委联合发文严格限制境外公司收购内地物业，这被认为是导致万达REITs破产的政策因素。不过，租金回报率过低，一直是万达商业模式受到质疑的一个主要因素，只是之前外界一直没有获得其回报率水平的准确数据。作为国内商业地产的领军人物，万达集团的产品类型为城市综合体，2004年以后，万达转向持有大量商业面积，租金收入为其利润来源，其中以大型主力店的长期租约为主，这导致租金水平更低。2005年底，首只以内地房地产为资产的REITs——越秀房地产投资信托基金成功在香港联交所挂牌。当时香港股市共有三只REITs，除越秀基金外，还有领汇基金、泓富基金，其股息回报率分别为6.54%、6.31%和5.31%。REITs需要扣除税和其他成本，从投资者的角度，总回报率至少要在7%-8%，才能保证5%的净回报率。万达广场租金回报率较低，约在3%到8%之间，大多是在5%左右，租金仅占万达总收入的3.5%左右。显然，万达当初2%-3%的租金回报率，完全无法支撑投资者的回报需要，REITs计划破产在情理之中。尽管2014年万达租金收益占总业绩比例上升到约20%，但销售业绩仍占大多数，且需用来偿还目前700余亿债务。这导致万达在有限现金回流外，只有不断增加新债务融资，才能供养新的购物中心。万达广场租金回报率目前并不高，原因主要有二，一是对沃尔玛等主力店采取折扣租金甚至零租金，主力店租金回报率很低。第二，商业步行街区租户租金虽高，但为聚敛人气，万达被迫大量面向本地餐饮娱乐业等低租金招商，这一局面将长期难以改 观[13]。2.2万达流动资金不足的原因2.2.1企业间的拖欠应收账款的增加直接影响到企业的资金流动，一般情况下，应收账款周转率越高越好，应收账款周转率高，表明收账迅速，账龄较短；资产流动性强，短期偿债能力强；可以减少坏账损失等[7]。通常房地产企业的应收账款回收期为30天（2015年年报表示房地产整个行业的平均应收账款的回收期为30天）。一般来说，应收账款周转率越高，平均收账期越短，说明应收账款的收回越快。否则，房地产公司的营运资金会过多地呆滞在应收账款上，影响正常的资金周转。企业造成流动资金紧张原因归属为企业之间的拖欠，主要依据就是企业应收帐款净额及其流动资金比重不断扩大[14]。总的说来，全社会所有企业帐面“应收帐款”余额之和与所有企业“应付帐款”余额相互平衡，若通过金融机构、市场作用，调节宽裕资金流向紧张的企业，企业资金紧张也会得到解决。所以我们需要进一步寻求资金占用，流失的去向，以便找出对策。2.2.3对于银行依赖太大上市公司大部分属于规模大型的企业，能够利用证券市场完成资金的融通，资产负债率尚且这样大，其他的小型房地产企业就仅仅依靠向银行借钱进行融资，因此资产负债率也就相应较之更大，如此庞大的负债数目随之招来的是更高的财务风险，大量的依靠举债经营，倘若工程规模超越了企业本身所能承受的极限，那么就势必要导致资金的不足，缓解这一资金问题通常也只能是依赖向银行借款。依靠银行贷款，这其中主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行，银行的直接和间接贷款维持房地产的简单再生产和扩大再生产，一般占到总投资的63%左右。虽然在近些年来出现了其他的融资渠道，如社会资金和境外资金，但这些资金投资和投机的成分加重，需要对其进行一定的约束，所以，并没有扭转房地产公司资金管理中融资过分依赖银行的局势。造成这种现象的原因是我国的房地产金融市场尚未构建出多元的支持体系和风险分担体系。首先，从我国的情况来看，目前的房地产金融市场以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来[8]。一级市场中虽已包括商业银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构，但仍以银行为主，其它机构发展并不充分或仅处于起步阶段，房地产信托规模小且单一，股权融资和债权融资缺乏，住房抵押贷款证券化刚刚起步，房地产信托基金等金融产品还在探索。其次，房地产金融市场上专业化的房产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构的缺位问题严重，资产评估、信用评估、金融担保、法律咨询等专业化中介服务机构发展薄弱，缺乏独立有效的地产金融市场中介服务体系。长期以来，自筹资金能力不足、资金需求过分依赖银行是我国企业普遍存在的问题。受传统体制的影响，相当多的企业都习惯于将公积金、留存利润等大量用于基本建设和技术改造等扩大再生产，而很少用于补充流动资金的不足，这导致了企业过分依赖银行贷款来满足短期资金的需要，资产负债比率较高。2.2.4企业经营管理不善造成资金流失部分房地产企业多为家族化经营的民营企业，个人资产与企业资产混同严重[9]。有的公司经营管理极不规范，控制股东随意处置公司资产，甚至挪用销售资金偿还个人债务，导致销售资金未按规定进入商品房预售监管账户。有的公司的控制股东擅自以房抵债，私下与债权人达成抵债协议，致使公司资产流失严重。管理人员的管理手段、方式落后，企业中缺乏明确的分工责任，管理模式简单化使得企业在管理上出现很多漏洞，有些人就利用这样的漏洞使得自己获得利润，致使企业发生经营亏损；高层管理人员目光短浅，缺乏对所投资产品市场前景的分析与投资决策研究；有些企业的高层管理人员喜欢冒险，投资经营高风险业务，一旦经营不善造成经济损失，企业的流动资金的机会成本增加，挤占了生产资金。2.2.5信贷政策调整使企业更难获得贷款宏观调控对信贷政策的调整，在抑制一些行业过度投资的同时，对企业流动资金贷款也有了较大的压缩，企业一时间难以适应[15]。银行对列入宏观调控行业企业的流动资金贷款普遍进行压缩，使企业很难获得国有商业银行的贷款，不可避免出现流动资金吃紧、经营困难的状况。建筑、房地产、钢铁等行业的企业资金紧张状况尤为突出。银行业为了防范金融风险，加大了监管力度，信贷压缩较大。宏观调控中银行对贷款实行总量控制，由于各商业银行放贷条件日趋严格，贷款审批时间也更长。客观上，不但严格控制了对中小企业的贷款，还减少了一批经营状况不佳的大企业流动资金。如万达反映：由于万达效益出现下滑，影响了公司信誉等级，银行将该万达列为收贷和利率上浮的对象。目前建设银行、工商银行明确表示，万达以前的担保单位作为关联企业不能为万达贷款担保，因此在没有找到互保单位前，贷款到期后要用土地、房产做抵押贷款；交行、中信银行也提出至少50%的贷款要以土地、房产做抵押。目前万达可用于抵押的土地、房产由于种种原因办理的进展缓慢。3房地产企业流动资金不足的对策3.1加强应收账款管理在市场经济条件下，公平激烈的市场竞争，赊销成为企业扩大销售的手段，赊销是一种重要的促销手段，对于公司销售产品、开拓并占领市场具有重要意义[16]。公司在销售产品的同时，向卖方提供了可以在一定期限内无偿使用的资金，对卖方有极大的吸引力，也不断把产品推向市场。但是，要注意在充分发挥应收账款功能的同时尽量加速账款的收回。公司为了扩大销售而产生应收账款，意味着公司不能及时收回货款而要为客户垫付一定的资金，公司的应收账款越多，为客户支付的资金越多，付出的代价越高，所以尽可能降低应收账款的机会成本、管理成本和坏账成本。通过账龄分析调整企业的信用政策，努力提高应收账款的收现效率。3.2建立多元化的融资渠道房地产企业在融资过程中会考虑降低融资成本，融资方式的选择等诸多问题。房地产企业多元化融资渠道的建立，使企业资金更易筹集又分散了筹资风险。除了房地产企业自有资金、银行借款、客户投资等传统的融资渠道外，在房地产多元化的融资渠道建设上可以考虑以下几个融资方式：股票证券融资[17]。股票证券融资，是房地产企业最为有效的融资途径之一，它可以促企业经营管理的专业化、资源利用的合理化，是房地产企业筹资的发展方向。股票证券是通过上市为房地产企业筹集资金，上市融资企业是获取资金、提高资本运作效率的主要方式，也能够提升企业的品牌形象。目前由于房地产开发商数量过多、经营水平良莠不齐，欲通过上市解决房地产行业性的资金短缺问题存在一定的困难。典当融资。典当融资主要是指房地产企业通过利用不易变现的资产，换取企业目前所急需资金的融资方式。典当融资作为银行信贷融资的拾遗补网，以其灵活、快速、短期、便捷的特性，为中小房地产企业融资和个人房地产投资提供了又一有效途径。信托项目融资。信托融资即信托公司对于比较好的有赢利前景的房地产投资项目提供信托贷款或直接参与信托投资的融资方式，信托独具制度优势，并具有较强的灵活性，已成为目前房地产企业新兴的融资热点，是与银行并驾齐驱的融资模式。利用流动负债筹资。大多数房地产企业资信较低、资金经营的能力差，要通过证券市场进行融资是难以实现的。房地产企业营运资金管理即涉及到流动资产项目，又涉及到如应付账款和短期借款等流动负债项目，可以利用企业的流动负债项目进行短期融资来缓解目前房地产企业融资困难的现状。房地产企业的短期融资包括，商业信用筹资（如应付账款、应付票据、预收账款）、银行信用筹资（如短期借款）、自发性筹资（应付职工薪酬、应交税费），对于房地产企业而言，建立起合理的流动负债筹资的内部组合，能有效降低不同的筹资项目的风险与成本。流动负债筹资的内部组合，应当在满足房地产企业资金需求的基础上，尽可能降低短期筹资的成本，在充分利用自发性筹资的前提下，合法利用企业采购所形成的商业信用，同时要事前规划短期借款[18]。3.3健全企业的资金管理制度在企业进行资金的管理中一定要进行相关制度的建设，俗话说“无规矩不成方圆”，所以企业在发展过程中也要对于资金的管理制度进行相应的完善，用制度的方式对于企业的资金进行管理，用制度来规范企业内部人员的行为，完善企业资金的预算审核制度，在日常工作中成立专门的小组，并根据相关的制度与情况制定企业的预算计划，对于企业的一切现金收入都要进行票据相关方面的开具，并加盖印章。同时严禁以个人名义开设银行账户来进行企业的资金运作，各地的项目主管应该以每周一次的方式向公司汇报自己的资金使用情况，同时财务部也应该对于各个项目的资金流动情况进行检查，这样可以对于项目部分资金的使用得到了解，也可以防止项目部管理者擅自挪用资金为他用[19]。只有从制度上健全了企业的资金管理制度，才能使企业内部的资金流向得以明确，更加有利于企业内部资金的管理。3.4政府要努力为企业改善外部环境，提供积极政策进一步改善企业经营的外部环境，加大政策扶持的力度。政府需要继续采取适当的宏观调控措施，加强对基础性价格的指导、监督和调控，运用供需经济杠杆调节和控制能源及重要材料价格，建立反映资源稀缺程度的价格形成机制，减轻煤、电、油等能源的负担，积极消除由不可再生能源以及重要原材料价格上涨带来的负面影响，合理控制物价上涨的幅度，使应用于企业的原材料价格在一定时期内保持稳定，由此减轻价格给企业带来的生产经营成本的压力，完善企业改革的相关配套措施，保持经济平稳协调发展。完善政府救助机制[20]。政府要建立一个完善的信息交流平台，使企业、银行、和政府之间能够更好地沟通交流，使企业在面临危机时能够找其信任的政府职能部门帮助其度过难关。结论通过研究分析发现，房地产行业流动资金不足的现状比较严重，而造成房地产行业流动资金不足的原因主要表现为与企业应收账款、融资过度依赖银行信贷、企业内部管理混乱、受国家宏观调控影响较大等四个方面的因素。具体到万达来看，主要是由于企业间的拖欠、对于银行依赖太大、企业经营管理不善造成资金流失、信贷政策调整使企业更难获得贷款。基于此，本文提出了房地产企业流动资金不足的对策，主要包括：加强应收账款管理；建立多元化的融资渠道；健全企业的资金管理制度；政府要努力为企业改善外部环境，提供积极政策。

参考文献[1]刘景兰,徐耀明.企业流动资金不足的原因及对策[J].兰州学刊,20