深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108课件

深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告01082024/5/12深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108（一）地理位置及城市区划一、城市概况是连接香港和中国内地的纽带和桥梁，是我国重要的对外门户深圳市位于珠江三角洲东岸，作为中国第一个经济特区，是连接香港和中国内地的纽带和桥梁，是我国重要的对外门户。全市土地总面积1952.84平方公里，常住人口1046.7万人，下辖10个区。深圳市2深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108（二）城市定位一、城市概况深圳是我国经济特区，全国性经济中心城市和国际化城市（三）城市土地资源状况土地资源日趋紧张，城市更新已成为挖掘城市潜力、提升城市层次的重要途径土地资源紧张应成为深圳城市发展的最大瓶颈，目前深圳未利用地仅4360公顷，仅占全市陆地总面积（1952平方公里）的2.23%。未来全市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，占到深圳陆地总面积的12.3%。城市更新将成为挖掘城市潜力、提升城市层次的重要途径。3深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108二、城市发展的规划背景（一）城市总体规划三轴两带两大主中心、四大副中心、八大城市组团中心根据《深圳市城市总体规划》（2010-2020）城市布局结构进一步明确，深圳的城市布局结构为“三轴两带两大主中心、四大副中心、八大城市组团中心”城市空间架构。4深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108二、城市发展的规划背景（二）关内外一体化规划关内外一体化进程加快，快速提升关外区域的城市价值2010年7月1日后，宝安、龙岗龙两区正式纳入特区范围，深圳进入大特区时代。以公共服务均等化为目标，以转变发展方式为核心，以体制机制创新为动力，以财政体制改革为抓手，以基础设施建设为支撑，全面推进特区一体化发展。5深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108二、城市发展的规划背景（三）城市轨道交通规划未来将由16条地铁线组成完善的地铁网络，地铁覆盖城市每个区域根据深圳市地铁总体规划，全市轨道网共１６条线路，全长585.3公里；分４个阶段实施，一期工程2004年底建成通车；二期工程（2005-2011年），2011年６月底陆续开通；三期工程（2011-2016年），部分已经动工；四期及以后工程（2016-2030年）。6深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108三、城市发展的经济环境根据“十二五”规划，深圳经济发展依然处于重要的战略机遇期，深圳经济社会发展的目标是：经济发展方式转变取得显著成效，经济保持平稳较快发展。经济实力进一步增强，经济增长质量和效益明显提高，本市生产总值年均增长10%左右，到2015年达到1.5万亿元，人均生产总值达到2万美元。根据“十二五”规划，经济结构更趋优化。经济增长实现内外需协调拉动的良好态势，产业国际竞争力显著增强，到2015年第三产业增加值占GDP比重达到60%，战略性新兴产业增加值占GDP比重达到20%。特别提出大力发展物流业，构建全球性物流枢纽城市，大力提升深圳机场国际与国内货运枢纽地位，建设平湖公铁联运物流集聚区。（一）经济发展目标目标：生产总值年均增长10%左右，到2015年达到1.5万亿元（二）产业发展目标目标：经济结构更趋优化，到2015年第三产业增加值占GDP比重达到60%7深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108三、城市发展的经济环境近几年来深圳市经济仍然保持较快增长，但相对于前几年增长速度有所放缓，2012年前三季度深圳经济运行良好，根据统计局的初步核算，前三季度全市生产总值9123.37亿元，比上年同期（下同）增长9.0%。经济总量将在全国内地大中城市中继续保持第四位。2006-2012年前三季度深圳生产总值城市生产总值

（亿元）较2010年增长率排名上海市195008.00%1北京市160008.00%2广州市1238011.00%3深圳市1150210.00%4天津市1130016.50%52011年全国内地城市经济总量排名（三）经济总体发展概况经济保持较快增长，经济总量在全国内地大中城市中继续保持第四8深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108三、城市发展的经济环境随着经济的发展以及政府政策的引导，近几年深圳市产业结构得到了进一步调整。第一产业的比重持续下降，第三产业比重不断上升，到2012年前三季度深圳市的第三产业比重达到55.2%，，第三产业比重较去年同期提高1.7%。年份200720082009201020112012年前三季度第一产业增加值（亿元）6.236.666.47603.24第二产业增加值（亿元）3444.743815.783831.644523.365348.464248.58第三产业增加值（亿元）3314.443984.14363.124981.556153.64871.55三大产业结构比例0.1：50.9：49.00.1：48.9：51.00.1：46.7：53.20.1：47.5：52.40：:46.5：53.50：44.8:55.22007-2012年前三季度深圳市三大产业结构变化表（四）产业结构发展概况产业结构得到了进一步调整，第三产业比重不断上升9深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108三、城市发展的经济环境投资、消费继续引领经济增长。2012年前三季度固定资产投资1573.43亿元，初步预计增长12.3%（未经省局核定），固定资产投资保持较快增长，有力拉动了经济的快速发展。社会消费品零售总额继续保持快速增长，根据统计局的初步核算，2012年前三季度社会消费品零售总额2895.78亿元，增长15.5%，继续领跑全省。成为了深圳市经济增长的重要助推器。

2006-2012年前三季度深圳固定资产投资及增长速度（五）投资、消费发展概况投资、消费继续领跑全省，成为了深圳市经济增长的重要助推器10深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108四、城市发展的社会环境到2010年底，深圳常住人口规模突破千万，实际人口迅猛膨胀势头得以遏制，但仍然保持较快速度增长，户籍人口规模达到259.42万人，较2005年增长77.49万人，增幅居国内同等城市前列。城市人口的快速增长的同时对住宅也产生了具大的需求。19801990200020052010常住人口：167.78万户籍人口：68.65万常住人口：701.24万户籍人口：124.92万常住人口：827.75万户籍人口：181.93万常住人口：33.29万户籍人口：33.09万常住人口：1005.2万户籍人口：259.42万（一）城市人口规模城市人口的快速增长的同时将对住宅产生具大的需求11深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108深圳市是年轻的城市，常住人口年龄中位数为29.9岁，其中15至64岁人口占比重高达88.3%，比广东省高出12个百分点，比上海市高出7.2个百分点，比北京市高出5.7个百分点；城市劳动力资源整体年轻充裕，创新创业活力较强，年轻人占主导的城市或区域对住房需求量也较大。四、城市发展的社会环境深圳市各年龄阶段的人口占比（%）各区域15至64岁人口占比对比（二）城市人口年龄结构深圳是年轻人占主导的城市，常住人口年龄中位数为29.9岁12深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108近年来深圳人口文化程度有了较大提高，普查数据显示：全市常住人口中，具有大学（指大专以上）程度的人口为177.90万人；10年来具有大学程度的人数增加了121.41万人，平均每年增加12万人。四、城市发展的社会环境高等院校毕业生直接入户孔雀计划人才安居工程＋＋到2020年，打造“人才特区”，人才资源总量占全市人口总量比重逐年递增，达到500万人，比2010年增长40%，人才结构更趋优化。未来高素质人才的聚集将增加对房地产市场的需求。（三）城市人口素质结构深圳未来人才结构将更趋优化，成为高素质人才的集聚地13深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108户均人口：2-3人户均人口：3-5人户均人口：5-8人四、城市发展的社会环境普查数据显示：全市常住人口中共有家庭户350.32万户，家庭户人口为740.24万人，平均每个家庭户的人口为2.11人，比2000年第五次全国人口普查的2.63人减少0.52人；比北京市的2.45人，上海市的2.49人都要少。表明深圳家庭户均人口减少，家庭呈现小型化趋势。户均人数为2-3人对住宅的潜在需求大幅增加主要为刚性需求，对面积需求集中在90㎡以下的小户型户均人数为3-5人对住宅的潜在需求量适中主要为改善性需求，对面积需求集中在90-144㎡的中大户型户均人数为5-8人对住宅的潜在需求量较小主要二次改善性需求，对面积需求集中在144㎡以上的大户型（四）户均人口结构深圳家庭户均人口减少，家庭呈现小型化趋势14深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108四、城市发展的社会环境根据相关调查显示，四成深圳常住人口租房，潜在需求仍然很大；约五成是家庭自有产权居住房；而住集体宿舍及借住的客户仅占10%。根据“十二五”规划，深圳将建设各类住房54万套、总建筑面积4236万平方米，其中，商品房30万套，保障性住房24万套。拟将常住人口住房自有率从现有的40%提高到50%。美国不同时期住房自有率（%）欧洲发达国家住房自有率（%）（五）城市人口住房自有率分析深圳目前住房自有率相对较低，未来潜在需求仍然很大15深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108第二部分：深圳房地产市场分析深圳房地产市场发展特征分析贰深圳房地产市场发展趋势分析叁深圳房地产市场发展现状分析壹16深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108一、深圳房地产市场发展现状分析（一）房地产投资开发状况分析2012年前三季度固定资产投资1573.43亿元，初步预计增长12.3%（未经省局核定），固定资产投资保持较快增长，有力拉动了经济的快速发展。其中房地产投资为444.5亿元，占总投资28.25%固定资产投资保持较快增长，房地产开发投资较为平稳17深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108一、深圳房地产市场发展现状分析（二）一级市场运行情况分析随着城市更新用地力度的加大，深圳土地资源的匮乏；在持续吃紧的遏制高房价政策下，楼市前景不明朗，开发商对拿地持谨慎态度等方面因素，2012年1-11月深圳土地市场供应和成交甚少，仅仅成交4块居住用地，总面积为34.3万平米。比前几年大幅减少。受土地资源及调控政策的影响，土地供应及成交大幅下降占地：15.97万平米建面：37.94万平米楼面单价：3226元/㎡竞得者：招商地产占地：3.15万平米建面：9.45万平米楼面单价：3206元/㎡竞得者：金地集团占地：15.18万平米建面：18.21万平米楼面单价：10983元/㎡竞得者：中海地产建面：7.81万平米楼面单价：6659元/㎡竞得者：鸿荣源18深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108一、深圳房地产市场发展现状分析（三）二级市场运行状况分析——市场供应分析——供应量分析2012年1-11月，深圳二级住宅市场总推售量为431.6万平方米。从06年开始深圳预售面积总体呈递减趋势，特别是在10年调控政策出台后，供应量迅速减少，直到2012年市场供应逐步增加，楼市逐渐回暖。2006—2012年1-11月深圳房地产预售面积情况2012年1-11月深圳房地产各月预售面积情况进入2012年市场供应逐步增加，楼市逐渐回暖19深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108一、深圳房地产市场发展现状分析（三）二级市场运行状况分析——市场供应分析——供应结构分析深圳市场的供应量将主要集中在关外区域，产品结构主要为小户型■产品结构2012年1-11月供应结构主要集中在90㎡以下，主要为小户型，改善型物业和大户型供应量较少。2012年1-11月深圳各区市场供应情况2012年1-11月深圳供应产品结构占比■区域结构2012年1-11月供应主要集中于宝安、龙岗关外两个区域，关内主要集中在南山区。特区外、特区内新房的预售量之比为5.8:1。从目前的发展趋势可以看出，深圳市场的供应量将主要集中在关外区域。20深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108一、深圳房地产市场发展现状分析（三）二级市场运行状况分析——市场成交分析——成交量分析2006-2012年1-11月深圳房地产市场成交趋势图近年深圳房地产市场成交总体上呈现下降趋势，特别是2010年调控政策出台后，成交量迅速下降，到2012年深圳房地产市场有回暖趋势。进入2012年后，楼市成交量逐步上升，回暖趋势明显21深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108一、深圳房地产市场发展现状分析（三）二级市场运行状况分析——市场成交分析——成交量分析2012年1-11月深圳房地产市场各月成交趋势图虽然调控大环境依旧，但一方面开发商理性应对淡市，定价谨慎，采用“以价换量”的营销策略；另一方面，政策的微调，如利率优惠，以及上半年的两次降息等金融政策。促使刚需入市，使得成交量呈不断攀升的趋势，到11月，成交量41.67万㎡，达到了近二年来的新高，房地产市场回暖趋势明显。政策微调以及“以价换量”的营销策略促使楼市成交量不断上升，回暖趋势明显22深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108一、深圳房地产市场发展现状分析（三）二级市场运行状况分析——市场成交分析——区域结构分析2012年1-11月深圳各区成交面积（万㎡）2012年1-11月深圳各区成交面积占比（%）市场成交主要集中在关外两区，总成交量超过全市成交量的83%。其中，宝安区表现出更受置业人群的青睐，成交面积高于龙岗区，总成交量超过全市成交量的50%。从区域结构来看，市场成交主要集中在关外两区23深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108一、深圳房地产市场发展现状分析（三）二级市场运行状况分析——市场成交分析——产品结构分析物业型态方面，成交的新房以90㎡以下的小户型为主，成交面积超过232.19万平方米，占全市的71％，90-144㎡的改善型物业成交近46万平方米，占14％，144㎡以上的大户型成交超过46.8万平方米，占14％。从最近几个月各类型产品走势来看，“刚需产品”已经成为了楼市的主旋律。2012年1-11月各类型产品的成交量占比2012年7-11月各类型产品的成交量占比趋势图从产品结构来看，“刚需产品”已经成为了楼市的主旋律24深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108一、深圳房地产市场发展现状分析（三）二级市场运行状况分析——市场成交分析——户型结构分析从户型结构来看，二房和三房的户型产品最受市场青睐25深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108一、深圳房地产市场发展现状分析（三）二级市场运行状况分析——市场成交分析——成交均价分析2012年1-11月各月成交均价走势图2012年1-11月各区成交均价“刚需的产品，刚需的价格”成为上半年楼市的主旋律。上半年成交主要集中在关外的刚需产品，在以“刚需”为主要消费群体的背景下，“性价比”成为取胜王道，因此上半年深圳楼市保持“量涨价跌”的行情，成交均价低位震荡。进入下半年，随着关内成交量的提升，成交均价连续4月在2万以上。到11月，受刚需户型产品的成交价格影响，价格有所回落。从各区域成交均价来看，目前南山区成交均价最高，龙岗区成交均价最低。“刚需的产品，刚需的价格”成为上半年楼市的主旋律，下半年随着关内成交量的提升，价格有所上扬26深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108一、深圳房地产市场发展现状分析（四）供求比分析2012年1-11月深圳新预售住宅面积为431.6万平方米，销售面积为324.99万平方米，处于供大于求的状态，供求比为1.33：1

。各行政区方面，只要南山区和盐田区处于供不应求的状态，能消化部分库存，其他区域都处于供过于求的状态。2012年1-11月深圳房地产市场总体处于供过于求的状态区域罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区全市供应面积（万㎡）8.9817.7435.251.32192.65175.42431.6成交面积（万㎡）5.0611.436.191.8163.63108.57324.99供求比1.77:11.56:10.97:10.73:11.12:11.62:11.33:12012年1-11月各区及全市供应面积与成交面积对比27深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108截至2012年11月底，深圳可售商品住宅307万平方米，去化周期约9个月，其中两个极端面积区间的产品区间库存最多，90平方米以下的产品占比近半，有150.43万平方米，而144平方米以上产品也有119.73万平方米。（90平方米以下的产品去化周期约为7个月，而144平方米以上产品的去化周期约为25个月。）一、深圳房地产市场发展现状分析（五）库存分析截至2012年11月底，深圳可售商品住宅307万平方米，去化周期约9个月28深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108二、深圳房地产市场发展特征分析（一）房地产开发投资特征2006—2012年1-11月深圳房地产投资情况深圳房地产投资开发总体上保持较为平稳的态势，房地产投资处于合理范围近几年深圳市房地产开发投资比较平稳，房地产投资额处于450亿元左右，房地产开发投资额占固定资产投资额的比例处于22%-28%的区间，根据房地产市场预警预报体系以及能够反映区域房地市场发展状况指标的对比分析，可以得出深圳市目前房地产总体发展平稳，房地产开发投资与固定资产投资的比例都处于比较合理的范围。29深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108二、深圳房地产市场发展特征分析（二）供应区域特征关外已经成为房地产市场供应的重点及热点区域近年以来的土地出让主要集中在关外区域，其规模已远远超过关内区域。与之同步，关外区域的商品房开工面积亦逐年递增，从2004年开始超过关内开工规模，2006年之后已成为全市商品房供应的主力区域。2012年1-11月关外的供应量为关内的5.8倍，远远超过关内的供应量。占比：14.66%占比：85.28%2012年1-11月关内外供应量对比关内外商品房新开工面积变化趋势图（万㎡）30深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108二、深圳房地产市场发展特征分析（三）需求特征自住客户占市场成交主力，投资需求得到有效抑制从购房用途来看，自住客户仍占市场成交主力，占比接近九成。受调控政策的影响，投资需求得到了有效抑制。2012年1-11月深圳房地产市场自住与投资比2012年1-11月深圳房地产市场各区自住与投资比31深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108二、深圳房地产市场发展特征分析（四）价格特征商品房住宅价格总体上呈周期性上升趋势历年深圳房地产商品房住宅成交均价（元/㎡）深圳房地产市场商品房住宅价格在2010年以前一直处于上升趋势，到2010年均价突破二万大关，但随着关外供应量增加，刚需集中入市，成交主要集中在关外，价格也出现了结构性下调。32深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108二、深圳房地产市场发展特征分析（四）价格特征关内外价格差异明显，关内市场价格仍占据着明显的优势，关外市场则表现出强劲的潜力2009-2012年深圳各区房价走势图（元/㎡）33深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108三、深圳房地产市场发展趋势分析（一）居住用地供应趋势居住用地供应将从增量土地向存量土地转变深圳经过30年的飞跃发展，土地稀缺问题日益突出，“土地难以为继”已成为约束深圳发展四大难题的首要问题。未来土地供应将主要依托城市更新释放发展空间，根据深圳市的总体规划，需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，历年深圳居住用地供应量（万㎡）34深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108三、深圳房地产市场发展趋势分析（二）政策环境趋势房地产调控政策总体基调将保持不变，房价将继续保持温和上涨2012年11月8日，国家主席胡锦涛在十八大报告中做出“坚持房地产市场调控政策不放松”的表态；2012年12月4日中央政治局会议提出“加强房地产市场调控和住房保障工作”；中央经济工作会议提出“要继续坚持房地产调控政策不动摇”；总结：中央信号坚定明确，房地产调控政策总体基调将保持不变。李克强多次强调城镇化是未来中国经济增长的动力，未来将加快城镇化速度。城镇化将带来较大的市场需求；在市场需求端，尽管投资和投机需求受到抑制，刚性需求还是有持续增长的可能，并将导致总体需求略有增长；总结：房价将继续保持温和上涨的态势。35深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108三、深圳房地产市场发展趋势分析（三）城市发展策略趋势关内外一体化进程加快，关外区域的城市价值将得到快速提升法规政策一体化规划布局一体化基础设施一体化城市管理一体化环境保护一体化基础公共服务一体化全面推进六个一体化关外区域的城市价值将得到快速提升36深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108三、深圳房地产市场发展趋势分析（三）城市发展策略趋势深圳已基本完成城市中心功能聚集期，正在向城市核心功能分化期过渡中心区西方著名经济地理学家迈达尔理论指出：市场经济国家在城市化过程中，当城市中心区已高度聚集时，部分功能就会向外扩散。深圳通过三十多年的发展，中心区日趋成熟，已基本完成城市中心功能聚集期，正在向城市核心功能分化期过渡，关外已迎来了发展的战略机遇期。37深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108三、深圳房地产市场发展趋势分析（三）城市发展策略趋势城市更新加快推进，有利于改变关外配套落后的局面据统计资料显示，深圳市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，其中城中村为100平方公里，旧工业区126平方公里，旧工商住混合区6平方公里，旧住宅区8平方公里。大规模的城市更新将改变关外配套落后的局面。38深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108三、深圳房地产市场发展趋势分析（四）市场供应趋势关内供应紧缩，关外成为深圳房地产市场供应的主力军关外市场作为深圳市场供应主力的地位已从近年来的数据得到印证，同时随着关外城市基础设施建设的不断完善、环境的不断美化，地铁交通的完善以及一体化进程不断加快，关外板块的“特区价值”亦将得到快速的提升和强化。关内土地资源稀缺五大因素推动关外价值凸显成为市场供应的主力军关外基础设施不断完善一体化进程加快地铁交通网络不断完善城市更新进程加快39深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108三、深圳房地产市场发展趋势分析（五）市场需求趋势“逆城市化居住”将成为市场需求的鲜明趋势，满足自住需求将成为主旋律关内居住用地日益稀缺三大因素推动“逆城市化居住”将成为市场需求的主流方向公共配套负荷日益加重关外居住价值日益凸显刚性需求集中爆发二大因素推动满足自住需求将成为主旋律调控政策对投资需求的抑制40深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108三、深圳房地产市场发展趋势分析（六）户型赠送面积发展趋势随着《关于建筑设计审查有关控制要求的通知》出台，赠送面积将受到影响（一）单套户型建筑面积90平方米（含90平方米）以下复式户型不得设置透空；（二）住宅户型内部仅限于复式户型的起居室（客厅、餐厅）设置透空。户型透空部分的投影面积不得超过该户型套内建筑面积的20%，且最多不得超过40平方米；（三）房与房之间原则上不得设置框架及连扳；（四）住宅阳台（含花池）总投影面积不得超过每户套内建筑面积的20%，其中两层高及以上阳台投影面积不得超过每户套内建筑面积的10%。不得设置进深小于0.6米（含0.6米）的阳台；（五）住宅建筑单一层高不得超过3.3米，低层住宅建筑单一层高不得超过3.6米。41深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108第三部分：区域房地产市场分析区域房地产市场总体特征贰区域房地产市场发展趋势叁区域房地产市场地位壹区域重点案例分析肆42深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108一、区域房地产市场的地位平湖房地产市场在深圳属于“非热点”片区从地理位置来看：平湖位于深圳北部，与市中心距离较远。从交通通达性来看：目前平湖没有开设城际轨道，与市内主要通过城市快线或高速联系。从配套角度来看：市政基础设施及生活配套设施建设仍比较薄弱，在城市建设上属于深圳比较落后的区域。43深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108二、区域房地产市场总体特征（一）供应量特征平湖房地产市场（住宅）的供应量比较少，房地产发展处于起步阶段1998-2012年平湖商品房住宅供应量（万㎡）44深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108二、区域房地产市场总体特征（二）供应区域结构特征供应主要集中在平湖中心区或景观资源丰富区域由于平湖房地产市场还处于起步阶段，加之片区属于深圳“非热点”片区，房地产项目主要依托平湖中心城较为成熟的配套资源或依托于凤凰山公园的景观资源。已售项目在售项目45深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108二、区域房地产市场总体特征（三）供应户型结构特征由中大户型为主导向中小紧凑户型发展片区前期的九号院馆、威凤山庄等项目主要以中大户型为主，到目前在售项目融湖中心城以中小户型为主，御峰园四期以大户型为主同时兼顾有少量的小户型。项目户型占比面积融湖中心城二房26%62-73㎡三房44%85-89㎡四房30%124-139㎡御峰园（四期高层）二房8%77-78㎡三房52%115-130㎡四房32%156-158㎡片区在售项目户型占比及面积区间说明：上表融湖中心城的户型配比是指整个一期住宅的户型配比46深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108二、区域房地产市场总体特征（四）成交均价特征平湖的房价在全市的价格体系中仍处于“价格洼地”根据目前平湖在售项目融湖中心城、御峰园的成交均价来看，目前平湖新房均价为1.1—1.3万元/㎡。布吉片区1.8万/㎡龙坂片区2.1万/㎡罗湖片区2.9万/㎡横岗片区1.6万/㎡福田片区3.1万/㎡南山片区3.3万/㎡西乡片区2.万/㎡光明片区1.1万/㎡中心城片区1.3万/㎡47深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108三、区域房地产市场发展趋势（一）总体趋势未来平湖房地产市场将成为深圳的“热点”片区，区域发展前景大不断向外扩张是深圳市城市发展的总体特征，随着平湖基础设施不断完善以及名企、名盘的带动，平湖将成为下一阶段深圳整体向外扩展的“桥头堡”，区域市场的号召力也将可获得突破性的增长。罗湖、福田…过去南山、宝城、龙华梅林、布吉、西乡…现在平湖、观澜、坂田中心城、光明新区…未来48深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108三、区域房地产市场发展趋势（二）供应趋势未来平湖房地产市场供应将逐渐增加从平湖过去十几年的发展趋势来看，市场供应量在逐步增加；随着平湖基础设施的进一步完善，城市更新进程不断加快，名企入驻，未来平湖房地产市场供应量将进一步增加。49深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108三、区域房地产市场发展趋势（二）供应趋势未来平湖房地产市场供应将逐渐增加根据平湖街道更新单元初步拟定，未来整个平湖街道办将释放319.85公顷居住面积。近2-3年新增供应将包括融湖中心城2、3期，总体量将近40万平米；佳兆业金域天下，总体量将近50万平米；上木古城市更新项目，体量将近20万平米；随着城市更新快速推进，未来平湖房地产市场供应量将逐步增加。50深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108三、区域房地产市场发展趋势（三）需求趋势从满足当地自住客户为主向满足关内与当地自住客户均衡发展年份项目客户群体2006九号院馆主要为本地自住客户和部分投资客2010佳兆业茗萃园主力客群为本地自住客户，同时也吸引部分投资客户，由于佳兆业地产名企开发，也有小部分市区自住客户购买；2012御峰园高层住宅由于是名企开发，片区唯一定位高端项目，环境配套相对优越，此项目吸引了更多的关内客户，但是本地客户也占相当比重；2006年的九号院馆几乎全部为本地自住客户或投资客，但到2012年御峰园高层住宅项目吸引了更多关内客户，从平湖过去的发展趋势来看，平湖房地产市场已开始受到关内客户的青睐；随着平湖各项设施的进一步完善，平湖的价值将进一步凸显，将吸引更多的关内客户。51深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108四、区域重点案例分析（一）御峰园总占地面积223697（平方米）

总建筑面积304000（平方米）

总共为四期开发商和记黄埔总容积率1.36绿化率30%物业地址龙岗平湖街道办凤凰大道项目产品联排别墅、叠加别墅、洋房及高层项目特色依托八十万平方米的凤凰山，打造低容积率的高端产品；包括亲地叠墅、山体叠墅，辅以水岸双拼、水岸联排、小高层及高层；建筑和园林均为现代简约风格一期二期三期四期52深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108四、区域重点案例分析（一）御峰园近期供应的为项目四期高层住宅预售时间期次栋数户数2012-10-16四期I3、I4、I5栋4802012-11-26四期I1、I2栋320近期供应的主要户型为御峰园（四期高层）二房8%77-78㎡三房52%115-130㎡四房32%156-158㎡53深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108四、区域重点案例分析（一）御峰园主要卖点：景观自然：被城市遗忘的休闲及景观区位概念：平湖半小时生活圈，繁华宁静自由切换完善配套：星级会所、完善的教育，平湖片区最耀眼的新星产品品质：墅居之上，无际视野，低密度豪邸，坐拥星级园林名企：和记黄埔规模概念：完善的大盘配套54深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108四、区域重点案例分析（一）御峰园近期供应的销售情况：预售时间期次栋数供应户数已销售户数剩余户数2012-10-16四期I3、I4、I5栋480477158㎡的四房1户，125㎡的三房2户2012-11-26四期I1、I2栋320230150㎡的四房13户，130㎡的三房22户,77㎡的二房55户主要客户分析：由于是名企开发，片区唯一定位高端项目，环境配套相对优越，此项目吸引了更多的关内客户，但是本地客户也占相当比重。近期销售总结：销售速度快，开盘二个月时间销售率已将近90%，从户型来看，御峰园大户型销售情况远好于小户型。数据更新截至日期为2013年1月8日55深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108四、区域重点案例分析（二）融湖中心城总占地面积64378（平方米）

总建筑面积334218（平方米）

总共为四期开发商深圳岗宏集团有限公司总容积率3.96（其中住宅容积率达到了5）绿化率37.44%物业地址龙岗区平湖镇平龙路与平新路交汇处项目产品主要为高层住宅项目特色融湖中心城是深圳最大的旧改项目，70多万建面，分4期开发，将建成一个集居住、商业、学校、文体娱乐于一体的大型高尚社区。户型设计结构方正，赠送空间大。目前在售的部分56深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108四、区域重点案例分析近期供应的为项目一期的1栋、2栋A单元、5栋、7栋的B单元预售时间期次栋数户数2012-11-10一期部分1、2、5、7栋656近期供应的主要户型为融湖中心城（近期推售部分）二房14%62-73㎡三房50%85-89㎡四房36%124-155㎡（二）融湖中心城说明：上表融湖中心城的户型配比是指近期推售部分的户型配比57深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108四、区域重点案例分析主要卖点：区域概念：主打大罗湖都市圈概念；平湖中心概念；未来规划：双地铁物业，未来城市综合体，城市地标；配套概念：九年一贯制公立学校，国际顶级物管，一站式购物；产品特色：高拓展户型，赠送面积大。（二）融湖中心城58深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108四、区域重点案例分析近期供应的销售情况：预售时间期次栋数供应户数已销售户数不同户型销售套数2012-11-10一期1、2、5、7栋656263124-155㎡的四房销售套数为28套；85-89㎡的三房销售套数为192套；62-73㎡的二房销售套数为43套。主要客户分析：以平湖本地的客户为主，由于项目容积率过高，产品质量一般，对关内客户的吸引力不够。近期销售总结：销售速度较慢，开盘二个月时间销售率只有四成，从户型来看，融湖中心城小户型销售情况远好于大户型，其中小户型的销售率为56%，大户型的销售率只有12%。（二）融湖中心城数据更新截至日期为2013年1月8日59深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108第四部分：消费者群体研究分析消费者置业意向分析贰消费者置业决策因素分析叁消费者基本信息分析壹消费者置业渠道分析肆60深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108一、消费者基本信息分析（一）消费者年龄阶段分布年轻客户为目前主要的潜在置业者根据相关调查目前深圳购房的主力群体是26-35岁的青年置业者，占比为48.96%；其次是36-45岁之间的客户群，占比为26.35%；接着是25岁及以下的年轻置业者，占比为17.3%；有购房意向的中老年客户数量较少，仅占总体客户的7.39%。61深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108一、消费者基本信息分析（二）消费者行业分布购房者从事的行业主要集中在会计/金融/银行/保险、计算机/互联网/通讯/电子、房地产/建筑三大行业根据相关调查目前深圳购房者从事的行业主要集中在会计/金融/银行/保险、计算机/互联网/通讯/电子、房地产/建筑三大行业，占比分别为21.97%、15.98%、13.95%。来自政府/非盈利机构、制药/医疗和物流/运输行业的客户最少，三者加总占比仅5%左右。62深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108一、消费者基本信息分析（三）消费者家庭结构及收入分布以两口之家为主，家庭年收入集中在13-30万之间根据相关调查目前深圳购房者以两口之家为主，占比为36.3%；其次是与子女在一起的三口之家，占比为28.3%；第三是与父母在一起的三口之家，占比为24.8%。从家庭的收入结构来看，45%的家庭年收入在13-30万之间，且以两口之家为主；31.5%的家庭年收入在13万以下，以单身群体为主；18.5%的家庭年收入在30-50万之间，年收入在50万以上的家庭仅占总体客户的5%。63深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108二、消费者置业意向分析（一）区域意向分析福田、南山和宝安是客户第一选择的三个主要区域根据相关调查目前深圳购房者主要意向区域为福田和南山，各占总客户的20%左右，其次是宝安中心区、罗湖区、盐田区，占比分别为15.4%、11.2%、10%。选择前五大区域的客户在总客户中的占比为七成以上，坪山新区和观澜片区是客户关注最少的两大区域。64深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108二、消费者置业意向分析（二）意向面积及户型有意向购买61-120㎡的客户占七成以上根据相关调查目前深圳购房者考虑购买61-90平的客户占比为38.7%，打算购买91-120平的客户占比为33.6%，有意向购买120平以上大面积房屋的客户占比不足10%。65深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108二、消费者置业意向分析（二）意向面积及户型有意向购买二房和三房的客户占七成以上根据相关调查目前深圳购房者考虑购买三房的客户占44%；其次为考虑两房的占33%。2-3房仍为客户主要选择的户型。66深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108二、消费者置业意向分析（三）总价意向分析大部分客户能承受的首付款约为15-45万之间根据相关调查目前深圳购房者可承受总价在100-150万的客户占比为37%，50-100万的客户占比约为32%，150-200万的客户占比约为17%。从客户能承受的付款方式中来看，约有64%的客户表示愿意承受首付三成的方式，其次是首付四成的方式。两者结合来分析，大部分客户能承受的首付款约为15-45万之间。67深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108三、消费者置业决策影响因素分析主要影响因素为产品的价格、周边配套及户型根据相关调查，影响其置业决策的五大因素分别是价格、周边配套、户型、区位交通和社区品质，最不受关注的三大因素是准业主群体素质、开发商品牌及是否带装修。相比前的调查结果，区位交通因素影响趋弱，户型因素越来越重要。注：本图表数据来源为多选题目，多选题数据处理采取计算各选项被提及频次的方式68深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108四、消费者置业渠道分析根据相关调查显示，消费者获取新房资讯的主要渠道为网络，占比约为28%，其次是户外广告、电视和朋友推荐，占比分别为16.4%、15.4%和15%。其中客户最关注的房产信息网站前五名依次为搜房网（占比24%）、深圳房地产信息网（占比15%）、安居客（占比15%）、58同城（占比11%）、搜索引擎类网站（占比10%）。消费者获取新房资讯主要来自网络，其中最受关注的网络为搜房网注：本图表数据来源为多选题目，多选题数据处理采取计算各选项被提及频次的方式69深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108第五部分：项目分析及SWOT分析项目SWOT分析贰项目分析壹项目战略发展思路贰70深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108一、项目分析（一）项目位置及经济技术指标用地性质二类居住用地总用地面积52785.18㎡建筑面积179470㎡住宅建筑面积161523㎡（含安居房16200㎡）商业建筑面积14167㎡幼儿园2400㎡（需独立占地2700㎡）建筑容积率≤3.4建筑覆盖率≤25%停车位1480个评价：1、项目属于二类居住用地，要求配套设施齐全，布局较为完整，建设有多层、中高层及高层单元式住宅；2、项目总建筑面积将近18万平米，在深圳房地产市场属于中大型项目，有利于项目营造良好的居住氛围；3、容积率3.4在旧改项目中属于偏低型，有利于项目在档次定位上寻求突破。项目位置项目位于龙岗平湖街道辅城坳社区金城路（规划中的阳光路与中环大道交汇处）。71深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108一、项目分析（二）项目所在区域现状分析——平湖概况平湖位于深圳市北部，东邻横岗，南靠布吉、坂田、南湾，西北与宝安区接壤，距离香港特别行政区25公里，是深圳和东莞、龙岗和宝安的交接点。辖区总面积41.8平方公里，2008年年末的总人口约50余万人，其中户籍人口约1.9万人，下辖12个社区。平湖72深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108一、项目分析（二）项目所在区域现状分析——区位特点立足深圳，连接珠三角，远而不偏，倚重一方香港龙岗中心城东莞“左右逢源”：东面依次是坪山新区、龙岗中心城，西面是龙华新区，同处在深圳城市发展主轴上。“南北贯通”：与东莞、布吉、罗湖-福田中心区、香港同在一条纵向轴上。73深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108一、项目分析（二）项目所在区域现状分析——区域对外交通通过南坪、水官、清平等多条高速或城市快速能快速到达中心区；通过丹平快速可快速到达罗湖、布吉。同时，区域紧靠城市地铁交通网络，由地铁3号线丹竹头站片刻即达区域，大大加强了区域与福田、罗湖和龙岗的交通联系。加上规划中的16号线和13号线，片区对外交通联系将更加便捷。区域对外交通联系便捷74深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108一、项目分析（二）项目所在区域现状分析——城市功能及城市面貌以工业生产为主导，生活性服务业发展基础薄弱，商业、商务、居住功能相对较弱，工业化的城市界面是该区域的城市面貌特征。75深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108一、项目分析（二）项目所在区域现状分析——区域配套环境整个区域道路等基础设施相对滞后，公共配套缺乏，日常生活配套的功能不完善、档次、规模均亟待提高。76深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108一、项目分析（二）项目所在区域现状分析——区域产业环境第二产业占主导地位，但第二产业以中低端为主，生活性服务业发展基础薄弱；主导产业不明确，缺乏朝阳前景的产业链和产业集群，房地产市场缺乏高端产业的支撑。平湖主要的产业类型电子机械及器材制造业工艺品制造食品加工业通讯设备制造业木材加工业家具制造业造纸业五金制品业塑胶制品业非金属矿物制品业产值区间企业数量占比（%）超过1亿元412.98%5000万-1亿745.39%1000-5000万15411.21%500-1000万423.06%500万以下106377.37%数据来源于平湖“十二五”产业规划77深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108一、项目分析（二）项目所在区域现状分析——区域人口状况区域总人口户籍人口暂住人口平湖街道50000019000481000辅城坳社区55870145954411白坭坑社区35000106133939鹅公岭社区42000170440400平湖社区41570157240000新南社区32236303029206力昌社区2900090428096禾花社区3900060033000山厦社区41200120040000良安田社区1300080012200新木社区3063063030000上木古社区2200045421546凤凰社区49806481244994区域户籍人口少，只占总人口的3.8%，远低于深圳25.8%的平均水平78深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108一、项目分析（三）项目所在区域规划分析——城市功能定位

平湖——深圳的第三级城市中心，中部组团中心深圳城市发展总体规划（2007-2020年)确立的三级城市中心体系包括2个城市中心、5个城市副中心，8个组团中心。平湖为其中的城市组团中心之一。平湖中心79深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108一、项目分析（三）项目所在区域规划分析——产业规划根据平湖产业规划，将以四大产业园区（平湖物流基地（华南城）、（海吉星）国际农产品物流园、金融产业服务基地、鹅公岭战略性高新技术产业园）为轴心，按照现代化、生态型高新科技产业园区的要求，以四大产业园区为主轴，依条件成熟程度和产业园未来龙头的发展需要，将龙头企业前后向产业逐步向园区周边扩张延伸布局，使平湖形成一个产业集聚程度高、产业关联密切、产业布局合理、业态高端高质高效的现代化、生态型高端综合产业园区。80深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108一、项目分析（四）项目所在区域现状与区域规划分析区域热点区域非热点区域未来（规划）现状城市定位产业支撑地铁开通，交通改善城市配套完善城市面貌的改善城市更新进程加快户籍人口的增加位置较偏交通网络不完善工业化的城市界面区域配套不完善区域户籍人口少81深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108一、项目分析（五）项目地块现状分析——地块内部分析项目用地主要为丘陵地貌，地块内的高差约为12-15米，地块内景观资源丰富，在坡地上有较大面积的高大乔木林。有利于进行生态型坡地建筑的规划与设计。82深圳市集成置业有限公司平湖基地项目前期策划报告0108一、项目分析（五）项目地块现状分析——地块周边分析■道路设施：路况较差，通过社区支路进入本项目，可达性较差。■周边建筑：以当地农民房、陈旧厂房为主■人口结构：以当地原住民及外来工厂务工人员为主，治安较差；■生活配套：低端的社区店、便利店为主■生态景观：总体景观质组较差，以少量坡地植被、鱼塘为主。地块较偏僻