强排方案设计培训课件

强排方案设计培训课件（入閤目录CONTENTS01强排的概念02强排包括什么03强排怎么做04强排的常见错误moi•定义强排的概念01强排的概念&定义排定义建筑设计中所指的强排方案就是根据地块的规划指标排布建筑的基本方案,:按照建筑强制性规范尽可能布置建筑轮廓。•用地强度•强迫一般来讲，强排方案的主要目的是为了测算项目成本及利润率，而非设计理念等。强排的理念是一直在变的。m

02强排包括什么•周边情况分析+产品分析*总平面图+日照•指标02强排包括什么&周边情况分析+产品分析“-，用地区位分析对用地的地理位置，据地标方位（如市中心、高速公路口）等的距离的分析周边情况分析《——-，用地现状分析对周边环境、道路、交通、配套,以及土地本身控规分析--，用地价值分析对土地按照资源分布价值进行分类产品分析，-•周边竞品分析对具有地区适应性的产品及户型类型进行分析天华Tianhua02强排包括什么&周边情况分析+产品分析周边情况分析虹桥机场2号航站楼虹桥火车站九亭镇夢一上海松江北场项目?—*用地区位分析3用地现状分析3用地价值分析■用地区位分析：对用地的地理位置，据地标方位（如市中心、高速公路口）等的距离的分析天华Tianhua02强排包括什么&周边情况分析+产品分析周边情况分析周边水系城市干道髄路莘庄立交桥O莘庄地铁站上海松江北场项目?—*用地区位分析用地现状分析3用地价值分析■用地区位分析：对用地的地理位置，据地标方位（如市中心、高速公路口）等的距离的分析天华Tianhua02强排包括什么&周边情况分析+产品分析周边情况分析上海松江北场项目用地区位分析用地现状分析•用地价值分析■用地现状分析:对道路、交通、周边环境、配套，以及土地本身控规分析天华Tianhua02强排包括什么&周边情况分析+产品分析職价值分析;•呉卿W目影晌造房•逢响改善绿化改善块3外部影响（不利）因素：高压线影响、南侧厂房影响、经济适用房影响、其他项目影响外部改善（有利）因素：绿化带改善居住品质地块价值排序:地块4＞地块1＞地块3*用地区位分析用地现状分析用地价值分析周边情况分析上海松江北场项目■用地价值分析:对土地按照资源分布价值进行分类天华Tianhua02强排包括什么&周边情况分析+产品分析产品分析-周边竞品分析-梯二户-梯三户一梯四户-梯五户-梯六户其他万科金色名郡绿地海顿公馆•f離叫y逍、，」，绿城玉一公寓‘绿城百合公寓•碧水源滨湖品阁••M垂••扇r+r離合肥万科金色名郡■意向产品分析:对具有地区适应性的产品及户型类型进行分析天华Tianhua02强排包括什么&周边情况分析+产品分析通过前期分析应得出以下结论:-•产品类型----商铺定位。->产品分布原则'-®园区出入口位置<'-9园区景观设计原则天华TianhuaWS0B+图铛•_科鵬柵乙0m02强排包括什么&总平面图+曰照分析+指标总平面图沈阳万科铁西蓝山总用地面积154535.7\m住宅建筑面积底商建筑面人LOFT&筑面配套建筑面积118810.m24972.210161.2m662.2商业比22.6%总户数1,242地下建筑面积23,039Z2?*其中人防地下室7,590非人防地下室15,449停车位970其中住宅（0.5）地下621商处（100O17个）地下39地上310产品面积段套数占比功能性两房75-8517914.4%舒适性两房86-9561449.4%功能性三房96-10531425.3%舒适性三房14013510.9%1242100.0%天华Tianhua02强排包括什么&总平面图+曰照分析+指标曰照分析沈阳万科铁西蓝山天华Tianhua沈阳万科铁西蓝山总占地面积104600m2建筑用地面积104600m2总建筑面积327,901m2建筑物占堆面积41885m2建筑密度40.04%绿地率40%计容积率面积262,458m2处W#不计容积率各积率建筑面积2.5092.509商业比12.00%道路用地合计沥靑路面车行道於路面车行道硬质铺装车行道硬质铺装广场硬质铺装人行道0绿化用地合计承要公共绿地组团宅间绿化底足私家花园体育（游乐）设施占地水景占地面积0产热构成占地面积容积率建筑面积可售面积产品比例积单元数磨数户数住宅73+76+86#D/V/O!6183063,19228%791Q81：135+135名¥ffDIV/O!14.850J4.7026%1351111nc90+90+90+105ffDIV/O!82,22781.40536%95Q986,90+90ffDIV/O!14.99314.8437%91Sr16、96+78ffDIV/O!18,66718.4808%892U135+135多居ffDIV/O!22,68022.45310%135616t110多辰ifDIVfO!12,540J2.4155%110IQ6//<住宅小计#D!229,787227.48995%10:612,44:公共配套建筑商业#D1V/O!31.49631J81成本核算说明需分摊所有八大类费用写字楼（产品信息详见批注）mv/O!0公离0分摊本身主体建造成本ttDlV/O!0小学入可饵部分,不单独保留r^jfr勿业用房785成本全部摊入可售部分，不笮独保留成本」社区391成本全部摊入可隹部分，不单独保留成本布政公用0成本全部摊入可隹部分,不单独保留成本车位数建筑面积可售面积停车地下车位（入防51519,579R分摊主体建安成本，或保留定额成本地下车位（非人防1,37246,648根据是否可隹及收入配比原则自行确定0根据是否可售及收入妃比原则G行确定0不单独留成本地上车位208不计面积小计2,095I1合计327,901天华m03强排怎么做•各个公司强排的侧重点•天华怎么做强排天华Fianhua&各个公司强排的侧重点I/*tiLV中泡•H舊雷抑荘值J/I•KI->=+•/jzL^zxIS.沈阳中海寰宇天下天华：ihua03强排怎么做&各个公司强排的侧重点洋房双拼会所道路宽约2米S3~天华Tianhua03强排怎么做&各个公司强排的侧重点2.万科：硏究产品合肥万科金色名郡天华Tianhua03强排怎么做&各个公司强排的侧重点2.万科：研究产品合肥万科金色名郡塔条组合双排一容积率=488塔条组合双排二容积率470塔条组合双捃三容积率=488塔条组台双排四容积率=451塔条组合双梭五容积率：503塔条组合双排六容K率：573塔条组合三格一容积率=470塔条组合三排三容积率=453塔条组合三排四容积率=<62塔条组合三捃五容积率=441塔条组合双律压100m范®线容积率=488塔条组合双排压10加范围线容积率21天华Tianhua03强排怎么做&各个公司强排的侧重点2.万科：研究产品合肥万科金色名郡结论一：板塔结合，两排，围合中心大景观绿地。结论二：板塔结合，结合办公和商业适当做Loft,但存在一定的报批风险。天华Tianhua03强排怎么做&各个公司强排的侧重点3.天华：除以上条件外，更要侧重空间和设计青岛方兴项强调中轴对称布局高层塔楼+18层小高层围合布局此方案庭院尺度可实现最大化,列为深化方向此方案玄园洋房可实现最大化，列为深化方向天华Tianhua03强排怎么做&各个公司强排的侧重点3.天华：除以上条件外，更要侧重空间和设计上海松江北场川娅Z地形排布的方式有利于把地块:总量做高（偏角＜30°）纯南北朝向排布会导致很多边角无法用足,总量难以鵬强排怎么做&各个公司强排的侧重点3.天华：除以上条件外，更要侧重空间和设计上海松江北场强排方案1两梯四户+—梯两户面积总量：190760超出面积：9860(jTin多层楼栋25强排怎么做&各个公司强排的侧重点3.天华：除以上条件外，更要侧重空间和设计上海松江北场26强排怎么做&各个公司强排的侧重点3.天华：除以上条件外，更要侧重空间和设计上海松江北场强排方案1两梯四户+—梯两户+一梯三户面积总量:182140超出面积：3446多醐^27强排怎么做&各个公司强排的侧重点3.天华：除以上条件外，更要侧重空间和设计多层楼栋上海松江北场规划可能性分析形态丰富，利于形成多个节点空间有利于分期有利于组织交通栋距没有明显优势组团式形态单调不利于分期不利于组织交通栋距相对较大带形花园式28m03强排怎么做•各个公司强排的侧重点•我们沈阳天华怎么做强排■■■on■天华fianhua03强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排设计前期需要掌握:®建筑间胆：曰照间距:指前后两排或者几排房屋之间,为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。沈阳地区参照64号令,其他地区参照当地相关规范。防火间距：高层&高层13m,高层&多层9m,多层&多层6m,【建筑设计防火规范】一卫生视距:建筑山墙相对房间距离宜大于18m.前楼后楼曰照间距一般与项目所在的城市（纬度和气候区划分）有密切关系。輋天华Tianhua03强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排"■-—-j—:二号:北h，项目地块其他项目其他项目②日L不允许紧贴红线进行建设‘沈阳地区沿獅主干路、E层建筑后退道路规划红线南北向道踣¥雀一天华Tianhua03强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排搞清几项指标：1.道路红线.规划主管部门确定的各类城市路幅（含居住区级道路）用地界线。2.用地红线：规划主管部门批准的各类工程项目的用地界线。3.容积率建设用地内的总建筑面积与建设用地面积的比值，是衡量建设用地使用强度的一项重要指标；容积率指标中所指的总建筑面积,一般是指的地上建筑面积,地下建筑面积一般不计入容积率指标计算中；规划设计条件给定的容积率指标的约定，一般是小于等于某一数值。一般情况下，建筑产品形态与容积率有一定的对应关系。容积率指标与相对应的产品形态容积率指标<0.503-0.70.7~1.01.0~1.61.6〜2.1>2.1对应的产品形态独栋/双拼别墅联排別墅叠拼+联排多层住宅小高层高层天华Tianhua03强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排容积率拆分：通常，给定的一定数值的容积率，会对应一定的产品形式，如前表所示;但是，由于种种需要,在满足其他指标的前提下，对给定的容积率进行分解，从而在一个项目里面形成不同的产品形式，这种做法就叫做容积率拆分。六层住宅六层住宅六层住宅容积率拆分前三层联排六层住宅小高层住宅容积率拆分后天华Tianhua03强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排项目容积銮产品类型层数类独栋54-55~66-90-3艺30住宅顶目容积率与产品对应关系参考<0.401.拆分容积車受规划条件彰响，结果会不相同•如限离、地诀周边退让关系等；2.拆分容积銮应梱据市扬结论及市场需求进行调整<避免为拆分而拆分.常规均龍做法10-11.512-180~13-1双拼+联排双拼+咎拼合院/类独栋联排+洋房合院/类独栋联排+小鬲层昼拼+洋房洋房+小高居小鬲层枵拼+小萵层洋房+小高层洋房+鬲层•洋房+顯2.5~156-1811/3315/33眹排瞻+洋房联排+小鬲层联排+小高层小高层+高层小裔层+裔层小鬲层+高层______02705054~06-08~1独栋+哪双拼+醐独栋双拼糊,醐洋房/醐洋房/类洋房小高层■高层高居_鬲层富居2/2.S/32.5/32.5/3天华Tianhua03强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排容积率拆分方法及案例:昆山世茂蝶湖湾项目区位:江苏昆山市，毗邻上海项目总建面约107万平,容积率1.5地块原始状况:优势：地块内部有天然水系，内部地势平整。劣势：地块北侧临近沪宁高速，存在较大的噪声和尾气污染。天华Tianhua03强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排顶目规划特点：1.5的容积率拆分到极致，仅两种基本产品类型，高层（28-32F,另有一幢153m的地标公寓）和別墅。高层沿北侧，弧型单排"流线型"排列，既隔绝沪宁高速干扰，又尽量节省占地，便于内部打造大面积集中绿地水面，对原生水系重新设计，形成较大面积的湖景，湖中建岛，打造私密性很强的独栋、双拼别墅区。9F小高层28-32F高层3.2-3.5联排曾拼剖墅07-0.8独栋双拼?“燹10.4-0.5前提还是不限高！天华Tianhua03强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排效果图天华Tianhua03强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排①航空限高：建筑物室外地坪至建筑物顶部最高处（楼梯间、水箱间、天线、避雷针等）之间的高差，是规划部门在规划设计指标中规定的对宗地内建筑的高度限制。②常规建筑高度：由于对建筑高度定义不同，不能将消防设计中的建筑高度计算与规划设计中的建筑高度计算混淆，一般意义上，消防设计专篇中描述的建筑高度应为消防设计建筑高度，。报领规证，以及其他手续，施工图建筑说明中的建筑高度指规划设计建筑高度，平屋面计算至女儿墙顶O限咼的控制点般有"建筑最咼点咼度"和"檐口咼度"两种。天华Tianhua03强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排5.建筑密度各类建筑基地面积的总和/场地用地面积xlOO%建筑密度一般会在规划设计意见书里面有明确规定;一般情况下，为了控制项目的品质、尽量提高人均绿化率和人均活动空间，对多层小区和高层小区有一个大致的建筑密度控制：多层小区一般为25%~30%,高层小区一般为20%~25%;_____公建或商业的建筑密度一般会根据项目单独给定，一般会比住宅项目高，例如45%甚至更高。6.总用地面积：用地红线坐标范围内的用地面积。7.商业比：商业面积/计容建筑面积。8.绿线、蓝线、紫线、黄线等不常用，用到时需查相关规范。天华Tianhua03强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排相关规范:沈阳政府64号令多层建筑遮挡相邻住宅，当两幢建筑平行布置或相互夹角在30度以下时，建筑间距按下列标准执行：(-)在三环路以内地区，当遮挡建筑计算高度小于18米时，建筑间距系数不得小于1.5,且建筑间距不得小于9米；当遮挡建筑计算高度大于18米时，建筑间距系数不得小于1.7。(二)在三环路以外地区，建筑间距系数不得小于1.7,且建筑间距不得小于9米。第+三¥高层i筑遮挡相邻住宅，当建筑高度与建筑面宽之比小于1.2时，按遮挡建筑计算高度确定建筑间距系数_(-)在三环路以内地区,建筑间距系数不得小于1.7；(二)在三环路以外地区，建筑间距系数不得小于2.0；第十四条高层建筑遮挡相邻住宅，当建筑高度与建筑面宽之比大于1.2时，按_挡建筑面宽确定建筑间距系数：(-)在三环路以内地区，当建筑高度在40米以下时，建筑间距系数不得小于1.3,且建筑间距不得小于30米；当建筑高度在40米以上时，建筑间距系数不得小于L4,且建筑间距不得小于40米;()在三环路以外地区，建筑间距系数不得小于1.5,且建筑间距不得小于40米；天华Tianhua03强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排m操作方法1.用地测算2.测算结果综合3.计算指标4.加入设VI•含量天华Hanhua03强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排1田伸刪酋多层强排横向测算S=180x6xl3=14040m2S=180x6xl3=12960m2S=240x6xl0=14400m2S=240x6xll=15840m2■通过对用地横向逬行多种排布方式的尝试，找出获值最大的一种情况■6F6F12mX15m■■12mX20m■S=每单元标准层面积x层数x单元数天华Tianhua03强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排1.用地测算多层强排横向测算238m260m®5=180x6x6+240x6x4=12240m2S=180x6x8+240x6x4=14400m2（7）S=180x6x6+240x6x6=15120m2■通过对用地横向逬行多种排布方式的尝试，找出获值最大的一种情况■二5m■I■S=每单元标准层面积x层数x单元数天华Tianhua03强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排1.用地测算多层强排纵向测算天华Tianhua03强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排2.测算结果综合■6F6F「••]5F■■■5F12mX15m■■12mX20m12mX15m■■12mX20m■通过对用地横向及纵向的排布测算，得出能够最大限度用足用地的初步强排方案天华Tianhua03强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排2.测算结果综合如果容积率不足：加大户型进深，可以提高容积率增加进深，缩小面宽如果容积率超过要求：增加面宽，可以提高住宅品质増加面宽天华Tianhua03强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排天华Tianhua03强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排2.测算结果综合高层强排测算L最多排列个数高层户型面宽天华Tianhua03强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排更多的变化要靠各位在实践中磨练...天华Hanhua#D!V/O!公寫#D1V/O!小学公純建筑囪积下车位（入防5/519,5791372地上车位不计面积小计合计U7,训258.67H写字楼（产品信息详见批注）2K成本核算说明下车位（非人防物业用房市政公用7853912082,095总占地面积「104600

//^1建筑用地面积104600m2总建筑面积327,901m2建筑物占堆面积41885m2建筑密度40.04%绿地率40%计容积率面积262,458m2容积率不计容积率建筑面积2.5092.509商业比12.00%道路用地合计沥青路面车行道於路面车行道硬质铺装车行道硬质铺装广场硬质铺装人行道0绿化用地合计承要公共绿地组团宅间绿化底足私家花园体育（游乐）设施占地水景占地面积0产蛀构成占地面积容积率建筑面积可售面积产品比例平均每户面积单元数磨数户数住宅73+76+86#D/\70!6183063,19228%79^9r81:135+135錫ffDIV/O!14.850J4.7026%1351190+90+90+105ffDIV/O!82,22781.40536%95986‘90+90ffDIV/O!14.99314.8437%91816‘96+78ffDIV/O!18.66718.4808%892135+135錫ffDIV/O!22,68022.45310%13514-■<•"0+110多M林1）1糧12,540J2.4155%11010商业tfDIV/O!229,787227.48995%/nd244：#DIV/O!31.49631J81需分摊所有八大类费用分摊本身主体建造成本成本全部摊入可铒部分,不单独保留r^jfr成本全部摊入可隹部分，不单独保留成本成本全部摊入可吿部分，不单独保留成本成本全部摊入可吿部分，不单独保fff成.本只分摊主体建安成本，或保留定额成本报据是否可隹及收入配比原则自行确定很据是否可售及收入妃比原则自打确定不单独留成本天华03强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排3.进行指标计算--指标的两种计算方法案例：两栋18层住宅，标准层面积为100+60+60+100=320优势：计算多层洋房等利于自由组合楼。①以100+60两户为计算单元建筑面积：100x(2x18x2)+60x(2x18x2)=11520