处理租赁合同纠纷

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出租人恶意违约引发的商铺租赁合同纠纷处理要点一、前言

随着大型商业综合体的兴起，各综合体在招商招租过程以及后期租赁合同履约过程中存在部分问题从而引发了大量的商铺租赁合同纠纷。除了少部分高美誉度的品牌，大部分租赁方在租赁合同中处于弱势地位，没有提商务条件的可能，双方在洽谈租赁商务条件时多是出租方占强势主导地位，商务条件及合同条款的确定大多是出租方单方制定而非双方协商形成。在这样的背景下形成的商铺租赁合同，一旦出现纠纷，出租方往往非常被动。实践中，还存在部分出租人恶意违约却反过来制造承租方违约假象，从而侵犯承租方合法权益的案例。出租方如何最大化保护己方利益值得我们思考研究，本文结合笔者近期代理的一个案子探讨一下这类型案件的处理要点。

二、案情简介

20XX年6月某诚公司与某宁公司签订《租赁合同》合同约定某宁公司将坐落在某区的生活广场二楼某号商铺套内建筑面积902平方米出租给某诚公司，某诚公司经营幼儿早教使用，租赁期限60个月，租金具体采用先付后用的方式，每季度结束前15日依据固定租金标准预付下一季度预付租金。合同同时约定，租赁方延期支付租金到达15日以上或者延期支付金额达到75600元时，出租方有权解除合同。合同签订后，双方一直履约良好。20XX年某宁公司因为商场业绩不好准备对整个商场进行装修和业态调整，此后，某宁公司一直未收取各商铺的租金，只收取物业费。在此期间，某诚公司询问交纳租金事宜，某宁公司一直回复不着急等通知，直到20XX年10月某诚公司突然收到某宁公司发送的《催缴通知单》，通知单上包含了高额的租金延期支付滞纳金。某诚公司收到后立刻提出异议与某宁公司联系，11月某宁公司负责人找到某诚公司负责人告知商场准备于20XX年11月30日闭店装修，重新调整商场业态后按照商场的安排，某诚公司如果继续经营只能到4楼重新装修，现租赁的2楼商铺商场准备收回。因为某诚公司的装修投入较大所以某诚公司不同意。随后，某宁公司又继续发送了一份《解除合同通知书》通知书载明某诚公司延期支付租金已经构成违约触发合同约定的约定解除条件。某诚公司提出异议，某宁公司按照通知于20XX年11月30日闭店装修，双方对于赔偿事宜未达成一致，酿成诉讼。

三、法院判决

一审法院认定了某诚公司未按时支付租金系某宁公司重新装修改造商场规划所致，并非某诚公司故意拖欠租金。本案涉诉合同履行过程中实际违约方系不依约履行出租商铺义务的某宁公司。但是对于承租方主张的损失中只支持了学员退费损失，以鉴定意见系单方委托不客观不真实为由未支持承租方装修损失。双方均不服提出上诉。

二审开庭期间，法官当庭询问承租方对商铺的具体装修金额，并释明询问承租方是否提交装修票据作为证据。承租方回复法官第一当时装修的原始票据只保留了部分，大部分都已丢失，二是我们主张的商铺装修现值损失，而非装修投入损失。但是考虑到鉴定的单方瑕疵性，我们还是提交了保存的装修票据作为证据。最后二审判决认定违约方为某宁公司，酌定支持了某诚公司的装修现值损失。

四、法律分析

初次接触这个案件时，团队律师都认为案件难度比较大，原因是合同条款对承租方不利，并且表面呈现出来的就是承租方没有按照合同约定支付租金触发了合同约定的解除条款。承租方感觉很冤。明明是他们因为商场生意不好想提前收回商铺才故意后面不收租金只收物业费，故意让我们违约。我们投入100多万装修才用了两年时间就被提前收回了，对方违约造成大量学员退费，造成巨大损失。当事人喊冤，但是作为律师的我们深知客观事实与法律事实的距离。我们总结了本案的两大要点和难点，一是如何还原客观事实，让法院认定出租方违约方；二是如果认定出租方违约，承租方损失如何确定。围绕要点，我们展开代理工作。

1、还原合同履行期间双方租金支付习惯，证明承租方未付租金系支付条件未成就。

将以往双方支付租金的所有记录整理出来，发现在双方履约过程中没有按照租赁合同约定的时间和金额支付租金。在后期履约中，某宁公司根据实际情况对租金优惠后收取。并且每次支付租金时，某宁公司都会先按照当季优惠核算金额后向某诚公司发送《缴费通知单》，该通知单同时包含租金及物业费。某诚公司收到通知单核对后向某宁公司支付租金及物业费。故从双方的交易习惯可以看到三个事实要点，一是某宁公司一直将租金和物业费一起收取，二是租金的支付金额并非合同约定金额，而是经某宁公司核算后发送某诚公司支付的。三是租金支付时间也并非合同约定，二是双方按照支付习惯支付。

与以往租金支付习惯不同的是，20XX年有两个季度的《缴费通知单》只有物业费没有租金。双方以往所有租金支付往来的表格列出来后，可以明显看到某宁公司打破双方租金支付习惯，故意不收取这两个季度的租金，造成某诚公司违约假象。

当然，严格讲，承租方支付租金是法定义务，如果出租方拒收可以采用提存等形式，但是我们说实践中，出租方拒收往往是具有迷惑性的，往往是表面上给承租方的感觉是双方友好履约中。所以为了最大化防范风险，我们还是建议承租方按照双方约定或者交易习惯交纳租金，如果确实遇到承租方通知不交或者拒收的情况，应该及时通过工作联系函，电话录音等将证据固定下来。

2、举证整个商场闭店装修，出租方不收取商户租金的违约真相。

某宁公司基于调整商场布局提前收回商铺的考虑，所以在正式通知商户前故意造成商户租金未付的现状，但承租方对于出租方回复等通知这些事实都没有证据证明。所以在后期某宁公司负责人与某诚公司负责人商谈调整商铺配合商场装修时，某诚公司进行了录音取证，将双方真实的履约过程进行了录音固定。一审时将录音证据提交。

同时某宁公司准备提前收回商铺调整商场布局故意不收取商户租金，不仅针对某诚一家公司，所以一审时某诚公司寻找其他商户证明某宁公司违约的行为。

3、装修现值损失的举证

还原了出租方违约的事实，承租方还面临一个大问题就是关于损失的举证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时……已形成附合的装饰装修物，出租人统一利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。这条法律规定是支持承租方装修现值损失的法律依据。但是对于商铺现值损失如何认定，法律没有明确规定。当然，诉讼过程中申请法院委托鉴定中心对现场进行鉴定当然是最好的方式，但是很多案件，往往到诉讼时已经不具备鉴定的客观条件。具体到本案，因为出租方收回商铺进行了重新装修，现场已经不存在无法进行鉴定。考虑到这个现实问题，承租方在闭店前单方委托具有司法鉴定资质的鉴定中心对于商铺的装修现值进行了现场鉴定，并且申请公证处对于整个鉴定过程进行了全程录像公证。虽然该鉴定及公证都是单方委托，程序上确实存在瑕疵，一二审法院都没有认定，但是对于装修现值损失这一事实出租方也客观向法庭呈现了，供法庭参考。

对于装修现值的举证，承租方还是要穷尽己方的举证能力。司法实践中，当无法评估装修现值，法院一般会综合考虑装修工程具体情况、实际经营的时间长短、折旧情况酌定商铺已形成附合的装修现值。所以对于法院酌定考虑的因素承租人还是应该尽量提供证据让法官参考。

4、可得利益损失的认定

与本案类似的有很多商铺租赁经营的是会员充值业务，出租方提前收回商铺必然会导致会员退费损失。对于这部分一般作为可得利益损失进行认定。可得利益损失的认定是买卖合同违约责任认定中的疑难问题。最高人民法院曾于20XX年发布《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》，该指导意见对可得利益损失认定提出举证责任的分配规则，即违约方一般应当承担非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、非违约方因违约而获得利益、以及非违约方亦有过失的举证责任；非违约方应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本的举证责任。所以实践中，法院在处理这部分损失时会相应的考虑必要的交易成本而不能直接认定退费金额就是损失金额，但由于必要的交易成本往往难以举证确定，所以实践中法官对于这部分损失也往往通过酌定支持。本案的二审法院根据承租方主张的退费损失，酌定支持了这部分会员退费损失。

五、总结

实践中，因为大部分承租人的法律风险防范意识不强，日常管理不规范，使得这类案件涉诉后证据相对缺乏，处理有一定难度。想要最大限度保护承租人合法权益，除了需要代理人在处理这类案件时精准制定诉讼策略，准确识别固定相关证据，深入研究同类案件司法实践处理规则外，还需要承租方完善日常经验管理，提高风险防范意识。

来源转载，仅用作普法

表面处理板租赁合同出租方：______________(以下简称甲方)

承租方：______________(以下简称乙方)

一、乙方承租甲方设备明细如下表：

司机补助标准：______________

设备运费：______________

备注：______________

二、设备服务范围

1、由于本合同中所提供的服务仅限于设备的租赁，对乙方的工程质量、进度等问题无连带责任。

2、甲方设备仅供乙方使用，乙方未经甲方同意不得向第三方转租甲方设备，甲方有权终止合同。

三、付款方式

1、乙方应在设备进场提前5天向甲方预付________元设备进出场费及租赁使用费，其中租赁费________元，设备运费________元。

2、租期按30天计算，乙方应提前5天预付下月租金，在工程完工(设备退场)两周内结清全部余款。

四、甲方的权利及义务：

1、甲方根据乙方要求，在规定的时间进入施工现场。

2、当乙方违章指挥强制作业时，甲方工作人员有权制止。

3、甲方每辆设备配备机手配合乙方正确使用设备并听从现场人员指挥调动。

4、设备因故障而停止运作3天以上不计台班费(含3天)，因其他原因造成设备停机台班费照常计费(如下雨、等候、监理要求停工等非甲方设备故障及人员责任外的原因)。

五、乙方的权利及义务

1、保障甲方设备及出场道路畅通，协助甲方卸车、装车，保障设备安全进出场。

2、由于乙方安全措施不利，指挥不当造成人身安全事故，由乙方全部负责。

3、施工质量没有达到技术要求，乙方有权制止并及时采取措施,如发现问题而不止,继续施工造成质量事故，则与甲方无关，由乙方负全面责任。

4、负责施工现场存放设备的看护及看护费，承担因看护不严而造成的设备损失、损坏、丢失等，按损失程度给予赔偿。

5、乙方负责机手的食宿问题及施工现场及生活区人身安全，当出现故障不能排除时及时通知甲方。

6、不准将甲方设备擅自转租、抵押、抵债和变相转卖，否则承担因此造成的全部损失，并给予赔偿。在租凭期限内调运设备需经甲方同意，月租金不变。

六、违约责任：

1、乙方未能按期支付租金，甲方有权终止设备使用，每延迟一天加收月租金的2%滞纳金，并保留将设备撤回的权利，工程完工两周后拖欠款按照施工单位向银行计划外借款收取滞纳金。

2、在工程完工一周内协助甲方将设备安全退场，如因乙方原因致使甲方设备停留在施工现场而不能安全撤离，除负责设备安全外，每推迟一天追加3万________元停滞费，计入租赁费中。

3、遇到国家政策、法规强制执行及不可预见的自然灾害影响本合同执行，双方协商解决。

4、甲乙双方任何一方有违约行为，赔偿对方因违约造成的所有直接经济损失，最低位月租金的10%违约金。

七、双方共同的权利及义务：

1、遇有争议，甲乙双方本着友好合作的精神协商解决当商定不成时，由甲方所在地主管部门仲裁解决。

2、除本合同相关条款规定以外，双方的其他索赔要求均按《民法典》的规定办理。

八、补充条款：______________

九、本合同自签字盖章之________日起生效，合同一式两份，甲乙双方各执一份。

甲方(公章)：____________乙方(公章)：____________

法定代表人(签字)：____________法定代表人(签字)：____________

_________年____月______日_________年____月______日

污水处理租赁合同承租方：___________________(以下简称乙方)

出租方：___________________(以下简称甲方)

根据《民法典》的有关规定，按照平等互利的原则,为明确甲、乙双方的权利义务，经双方协商一致，特签订本合同。

第一条：租赁机械的名称：

规格：________________________

型号：________________________

数量：________________________

使用地点：________。

第二条：甲方为租赁机械配备操作手_____名，其每人工资_____元/月，由____方负责承担，并负责安排操作手的食宿，其食宿费用也由_____方负责承担。

第三条：租赁期限

自____年____月____日至____年____月____日止，如需继续租用，应在本合同期满前五日内，重新签订合同。

第四条：租赁机械的所有权

1、在租赁期间，合同附件所列租赁机械的所有权属于甲方。乙方对租赁机械只有使用权，没有所有权。

2、在租赁期间，乙方如对租赁机械进行改善或者增设他物，必须征得甲方的书面同意。

3、在租赁期间，乙方如将租赁机械转租给第三人，必须征得甲方书面同意。

第五条：租金的计算和支付

1、自____年____月____日至____年____月____日止，租赁期满，乙方将设备完好交给甲方办理退场手续，若乙方继续使用，应在本合同期满前五日内重新签定续租合同。

2、租赁期间原则上每____均工作时间不超过8小时(折合1个台班)，每月累计不得超过_____小时(甲方免收租金天数对应的台班时间不计入累计时间)，确因工作所需超出____小时部分应视为加班，按超出工作小时数计收加班租赁费。设备租赁费按月租结算____元/月，____元/小时，如设备租赁期不足一个月，租赁费按实际天数乘以8小时结算，超出工作小时加班部分，另计收加班费。

第六条：保证金

经甲、乙双方协商，甲方收取乙方保证金____元，作为履行本合同的保证。乙方交纳保证金及第一期租金后办理提货手续。租赁期间不得以保证金抵作租金。租赁期满，扣除应付租赁机械的缺损赔偿金后，保证金余额应退还乙方。

第七条：租赁机械的交货和验收

1、租赁机械在交货地点，由甲方向乙方(或其代理人)交货。因不能预见、不能避免并不能克服的客观情况造成租赁机械延迟交货时，甲方不承担责任。

2、乙方应自收货时起24小时内在交货地点检查验收租赁机械，同时将签收盖章后的租赁机械的验收收据交给甲方。

3、如果乙方未按前款规定的时间办理验收，甲方则视为租赁机械已在完整状态下由乙方验收完毕，并视同乙方已经将租赁机械的验收收据交付给甲方。

4、如果乙方在验收时发现租赁机械的型号、规格、数量和技术性能等有不符、不良或瑕疵等属于甲方的责任时，乙方应在交货当天，最迟不超过交货日期三天内，立即将上述情况书面通知甲方，由甲方负责处理，否则，视为租赁机械符合本合同及附件的约定要求。

第八条：租赁机械的使用、维修、保养和费用

1、租赁机械在租赁期内由乙方使用。乙方应负责日常燃油、维修、保养，使设备保持良好状态，并承担由此产生的全部费用。维修一次使用的配件____元以下由乙方负责承担，在_____元以上由甲方负责承担。

2、在工作过程中乙方若不能对设备故障进行排除，应及时通知甲方进行维修。正常维修一般不超过三天，如超过三天，每超一天，应免收乙方相应天数乘以8小时租金。

3、租赁机械在安装、保管、使用等过程中，致使第三者遭受损失时，由乙方对此承担全部责任。

4、租赁机械在安装、保管、使用等过程中发生的一切费用、税款，均由乙方承担。

第九条：租赁机械运费的承担

租赁机械的进退场的费用、运费由甲、乙双方各承担一半。进场费由乙方承担，退场费用由甲方承担。

第十条：租赁机械的毁损和灭失

1、乙方承担在租赁期内发生的租赁机械的毁损(正常损耗不在此限)和灭失的风险。

2、在租赁机械发生毁损或灭失时，乙方应立即通知甲方，甲方有权选择下列方式之一，由乙方负责处理并承担其一切费用：

(1)将租赁机械复原或修理至完全能正常使用的状态

(2)更换与租赁机械同等型号、性能的部件或配件使其能正常使用

(3)当租赁机械毁损或灭失至无法修理的程度时，乙方应赔偿甲方。

第十一条：违约责任

1、乙方延迟支付租金时，甲方将在当日停机，如付款后继续租(使)用，造成的损失均由乙方负责。

2、未经对方书面同意，任何一方不得中途变更或解除本合同任何一方违反本合同约定，都应向对方偿付本合同总租金额____%的违约金。

3、乙方如不按期支付租金或违反本合同的任何条款时，甲方有权采取下列措施：

(1)要求乙方及时付清租金和其他费用，并要求乙方赔偿甲方的损失

(2)终止本合同，收回或要求归还租赁机械，并要求乙方赔偿甲方的一切损失。

第十二条：争议的解决

凡因履行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议，甲、乙双方应通过友好协商解决如果协商不能解决，应提交____仲裁委员会，根据仲裁的有关程序进行仲裁裁决。仲裁费用和胜诉方的律师费用应由败诉方承担。

第十三条：未尽事宜，双方另行协商解决，本协议壹式肆份，甲乙双方各执两份，双方签字盖章并在甲方收到乙方月租或预付定金后生效。

承租方(乙方)：___________________

法定代表人：___________________

委托代理人：___________________

地址：___________________

电话：___________________

开户行：___________________

帐号：___________________

税号：___________________

出租方(甲方)：___________________

法定代表人：___________________

委托代理人：___________________

地址：___________________

电话：___________________

开户行：___________________

帐号：___________________

税号：___________________

污水处理系统设备租赁合同通用版出租方(甲方)：________________

承租方(乙方)：________________

甲乙双方经友好协商同意按照下列条款签订本租赁合同(以下简称“合同”)以资共同遵守：

第一条合同依据和租赁物件

甲方根据乙方租赁的要求，买进____(以下简称租赁物)出租给乙方使用。

第二条租赁物件的所有权

在租赁期内，附件所列租赁物的所有权属于甲方。乙方对租赁物只有在约定使用地点的使用权，没有所有权。乙方不得在租赁期内对租赁物进行销售、转让、转租、抵押或采取其它任何侵犯租赁物所有权的行为。

第三条租赁期限以及租赁物使用地

1.本合同租赁期限为______年，自_______年_______月_______日起至_______年______月______日止。

2.乙方只能在使用租赁物(甲乙双方另行签订房屋租赁合同)。

第四条租金的计算和支付

1.租金五年总额为_________元，第一年为____________元，第二年___________元，第三年____________元，第四年_________元，第五年_____________元。

2.租金按年支付，合同期每年的第______日支付当年的租金。

第五条租赁物的使用、维修、保养和费用

1.租赁物在租赁期内由乙方使用。甲方应负责日常维修、保养，使设备保持良好状态，并承担由此产生的全部费用。

2.租赁物在安装、保管、使用等过程中致使第三者遭受损失时，由乙方对此承担全部责任。

3.租赁物件在安装、调试过程中发生的一切费用，由甲方负担。

第六条租赁物件的损坏和毁灭

1.乙方承担在租赁期内发生的租赁物的毁损(正常损耗不在此限)和灭失的风险。

2.在租赁物发生毁损或灭失时，乙方应立即通知甲方，甲方可选择下列方式之一由乙方负责处理并承担其一切费用：

(1)将租赁物复原或修理至完全能正常使用的状态

(2)更换与租赁物同等型号、性能的部件或配件，使其能正常使用

(3)当租赁物灭失或毁损至无法修理的程度时，乙方应按甲方购买租赁物的全额价款一次性赔偿甲方。

第七条甲乙双方的权利与义务

1.甲方应负责处理乙方使用租赁物过程中租赁设备的维修，保养(不含保管)的费用。

2.甲方应负责乙方租赁设备试用期间的环保事项，因环保未达标被行政机关处理由甲方负责解决，因此产生的费用由甲方承担。

3.甲方应在租赁期内每月按市场价格提供给乙方生产原料110吨。

4.乙方保证在租赁期内正常安全使用租赁设备，因乙方违章操作或保管不善造成租赁设备毁损或丢失(设备的正常损耗不在此限)，由乙方负