20140512池州定价建议(03版)

池州玖龙时代住宅定价建议杭州盛世伟业2014年5月住宅指标用地面积（m²）2329地上建筑面积（m²）11643.62容积率5.0绿化率20%户型（m²）95.1998.96100.80119.90122.13134.96总户数101户车位数102个定价对象：酒店式公寓住宅目录一、池州住宅市场背景二、玖龙府定价方法池州住宅市场背景池州住宅市场背景——2013年1月-2014年4月住宅成交情况2012年池州住宅成交6815套；2013年池州住宅成交7631套，创2011年以来的新高。2014年1-4月住宅成交量同比增长25.5%。2014年3月份池州楼市虽然没有展现出“金三”的强势，但根本保持平稳；4月份池州楼市较为平淡，开盘加推的工程屈指可数，主要以暖场活动为主。数据来源：池州房产网池州住宅市场背景——土地成交带来的住宅市场供给土地编号地块名称土地坐落占地面积（万㎡）容积率建筑面积（万㎡）土地用途成交金额（万元）成交楼面价（元/㎡）土地使用者池国土资告字[2012]5号临港综合服务体地块凤凰大道以南、牧之路以东、临港安置房以西8.20051-1.915.581其他普通商品住房用地6100391.50合肥前城置业有限公司、安徽科瑞置业有限公司池国土资告字[2013]2号原通机厂及周边地块昭明大道西侧、百合蓝江苑南侧6.06221-212.124其他普通商品住房用地130001072.25池州市顺达房地产开发有限公司池国土资告字[2013]16号陵阳大道以南B地块站前区陵阳大道14.37021-1.318.681其他普通商品住房用地296001584.50义乌市新伊投资有限公司池国土资挂告字[2013]16号齐山大道以东C组团地块站前区齐山大道东侧7.99851.29.598商住136001416.93义乌市新伊投资有限公司池国土资挂告[2013]23号贵池工业园F-02地块梅林路以南、梅街大道东侧9.89271-1.716.818中低价位、中小套型普通商品住房用地10500624.33池州市宇城实业发展有限公司、深圳市岭南投资发展有限公司、朱运召池国土资挂告[2013]23号贵池工业园区F-05地块万罗路以南、梅街大道东侧11.9911-1.720.385中低价位、中小套型普通商品住房用地12500613.20

池州市宇城实业发展有限公司、深圳市岭南投资发展有限公司、朱运召池国土资告字[2013]3号矿业大厦东侧矿业大厦东侧2.01461-2.55.037其他普通商品住房用地4600913.24池州市汇元建筑安装工程有限责任公司、陈惠祥池国土资告字[2013]4号洋浦碧水庄园东侧地块池州市昭明大道2.6641-25.328其他普通商品住房用地70001314池州市同晖房地产开发有限公司2014年池州土地市场成交遇冷，至今住宅性质土地成交量仅为1宗。结合2013年土地出让，土地出让面积为1035520平方米。以单套住宅110㎡计算，2013年及2014年至今，土地成交将为池州商品住宅市场带来约9400套房源。截止：2014年5月9日；来源：池州国土资源局官网池州住宅市场背景——2014年下半年各住宅工程存量情况在售项目已推未售（套）预估潜在供应（套）平湖观邸477400世纪星城1781000清溪凯旋门二期7051212曼哈顿MOMA社区一期3862528农房英伦城邦二期1100徽商江南世家三期281558高速秋浦天地二期726106绿洲桂花城F组团8131200金汇璞玉天城215500东壹号（70年住宅）690商之都SOHO（70年住宅）800龙登凤凰城140600万成香格里拉三期4180合计459881042014年1-4月池州主要在售楼盘均推出了不少房源，市场成交量同比增长，与此同时也造成了池州住宅市场存量房的增加。假设按照2013年池州住宅成交7631套计算，目前住宅存销比约为1.67：1；假设加上土地出让带来的9400套供给，那么存销比到达2.9:1。目前池州市场楼盘较多，竞争剧烈。截止：2014年5月9日；来源：池州网上房地产2014年成交的住宅中，80-100㎡以及100-120㎡住宅所占比例最高，目前池州住宅市场以刚需、首改客户为主。池州住宅市场背景——2014前4个月楼市成交概况数据来源：池州房产网池州住宅市场背景——池州住宅板块价格分布本案东区站前区平湖观邸5800元/m²区域价格分布：1.站前区：4500-4900；2.北区：5200〔凤凰城〕；3.西区：4800〔万成香格里拉〕4.南区：5500-58005.老城区：4600〔商之都SOHO〕2014年热销楼盘：万成香格里拉、绿洲桂花城、高速秋浦天地等低价楼盘市场走俏，万成香格里拉2014年月均成交170套；在住宅市场大环境遇冷的当下，价格因素对房源去化的影响愈发显著。世纪星城5500元/m²龙登凤凰城5200元/m²在售热销楼盘金汇璞玉天城4700元/m²高速秋浦天地4500元/m²徽商江南世家4600元/m²绿洲桂花城4900元/m²农房英伦城邦4800元/m²金鼎月亮湾南区曼哈顿MOMA社区5300元/m²清溪凯旋门6200元/m²西区万成香格里拉4800/m²北区老城区商之都SOHO公寓4600元/m²池州住宅市场背景——小结市场背景小结：目前池州住宅已推未售存量不算太多，但后续供给量较大〔含已开发楼盘潜在供给及存量成交土地带来的潜在供给量〕，市场竞争剧烈；从2014年成交情况看，池州住宅市场以刚需及局部首改户型为主；从近期热销楼盘来看，成交较好的为位置较偏的刚需盘，以低价吸引乡镇客户为主，说明价格对去化的影响明显。目录一、池州住宅市场背景二、玖龙府定价方法玖龙府定价方法玖龙府定价方法——工程定位方向分析工程定位：1.从工程规模来看，体量较小，缺乏小区居住环境；2.从工程户型配比来看，以刚需偏首改为主的功能为主；综合两方面考虑，工程属于刚需盘，要实现快速去化，在目前的市场环境下，适宜价格低开。玖龙府定价方法——客户回访统计1、从受访情况看，玖龙府最大的吸引力在于其地段，其次是沿河景观、临近一中以及户型；2、受访客户对工程最不认可的理由是价格偏高；3、与客户深入访谈了解到，假设工程价格到达顾客预期，单幢设计、变电站、配套缺失等不利因素的影响将在一定程度弱化；4、变电站、单幢设计等抗性要素已客观存在，后期要实现快速去化，只有通过足够吸引客户的价格来抵消不利因素的影响。数据来源：玖龙时代售楼处；样本量：11组玖龙府定价方法——市场主要竞品工程比较估价类别权重（%）曼哈顿MOMA国际社区金汇璞玉天城万成香格里拉绿洲桂花城高速秋浦天地玖龙府价格53004700480049004500

4500地段20%877778内部配套10%878885开发商品牌10%877876规模15%888885建筑品质15%878888内部景观15%777877物管、软性服务10%778678营销活动5%877877影响权重100%30%20%20%20%10%

——综合地段、配套等八大要素，比照目前在售的代表楼盘，初步预估玖龙时代售价约4500元/㎡。因为地段、价格、主力户型、主要客群等方面存在较多共同点，应选取曼哈顿MOMA国际社区、金汇璞玉天城、万成香格里拉、绿洲桂花城、高速秋浦天地为比较对象。住宅价格（元/㎡）酒店式公寓价格（元/㎡）住宅与酒店式公寓价格比清溪凯旋门6000波斯曼广场5000（毛坯）1.20：1平湖观邸5700南美花园二期4600（毛坯）1.24：1选取池州在售的酒店式公寓及邻近的住宅工程比较〔选取其去化相对稳定的价格〕：按照玖龙时代酒店式公寓截止目前的整体销售均价约4000元/㎡估算，根据住宅与酒店式公寓价格比关系1.22：1，预估工程住宅价格约4880元/㎡。玖龙府定价方法——住宅与酒店式公寓价格比估价玖龙府定价方法——市场客户反响估价访谈客群构成：售楼部反响及市场其他渠道拜访客户对受访的22组客户反响的统计，客户意向价格区间4501-4700元/㎡，客户极限接受价格区间4601-4800元/㎡。比照分析客户意向价格及客户极限接受价格，综合得出客户合理的意向价格约4600-4700元/㎡。数据来源：玖龙时代售楼处；样本量：11组定价方法价格预判权重（%）市场主要竞品项目比较定价450030%住宅与酒店式公寓价格比定价488030%市场客户反馈定价4600-470040%综合市场主要竞品工程比较定价、市场客户反响定价、价格与去化比关系定价、住宅与酒店式公寓价格比较等方法，初步评估住宅价格约4700元/㎡左右。玖龙府定价方法——初步估价玖龙府定价方法——价格修正——河景平湖观邸5800元/m²世纪星城5500元/m²浦西新城5160元/m²明月苑5200元/m²明月苑学区杏花村小学，浦西新城价格与明月苑相近，河景的加分因素必不可少。综上所述，河景对住宅的溢价约5%。二手房新房

河景非河景河景非河景代表小区平湖官邸世纪星城平湖官邸平湖官邸均价（元/㎡)

5800550060005700价差（元/㎡）300300河景对住宅的溢价5%5%玖龙府定价方法——价格修正——单幢设计平天大厦5300元/m²商之都SOHO4600元/m²百牙新村5600元/m²龙登凤凰城5200元/m²二手房新房

单幢非单幢单幢非单幢二手新房代表小区平天大厦百牙新村商之都SOHO凤凰城均价（元/㎡)

530056005200（2014年1月）5000（2014年1月）价差（元/㎡）300200单幢对住宅的溢价5%4%综合比较规模小区与不成规模小区的价格新房与二手房价差，单幢设计的工程约有4.5%的价格减分。玖龙府定价方法——价格修正——变电站变电站明月苑二手房均价：5000元/m²三台茗苑二手房均价：4400元/m²白洋名筑二手房均价：4700元/m²楼层总价（万元）面积（㎡）单价（元/㎡）装修明月苑3F35.868.85203简装5F521054952毛坯4F531045096简装2F591045217精装白洋名筑2F46974742毛坯3F4791.55109毛坯2F46964792毛坯三台茗苑1.三台茗苑规模较小，仅由5幢多层及小高层组成，现已售罄；2.三台茗苑入住率不高，沿街商业未成形，且受杏村变电站影响，目前小区无二手房挂牌出售；3.根据周边二手房中介纵横房产、美联房产、我家我爱等预估，三台茗苑市场价格约4400元/㎡。数据来源以下二手门店：纵横房产、美联房产、我家我爱在售明月苑二手房毛坯均价约为5000元/㎡，白洋名筑二手房毛坯均价约为4800元/㎡，三台茗