长沙金科中心项目可行性研究报告

PAGEPAGE2 长沙金科中心房地产开发项目可行性研究报告

目录一、项目概况 3（一）开发单位 3（三）地理位置及用地现状 5（四）项目建设规模 7（五）配套市政设施情况 7（六）项目主要技术经济指标 8二、宏观经济背景分析 10（一）2012年长沙经济运行情况 10（二）常住人口 10三、投资环境及市场分析 14（一）投资环境分析 14（二）市场分析 16（三）小结 28四、项目建设规划及进度安排 29（一）建设方案及规划目标 29(二)建设方式及进度安排 30五、项目投资测算与资金筹措 30（一）项目投资测算 30（二）资金筹措计划 32六、项目投资分析 32（一）项目销售收入测算 32（二）项目利润测算 33（三）项目财务指标分析 34（四）项目风险分析 35七、经济社会环境效益评价 36（一）经济效益评价 36（二）社会效益评价 36（三）环境效益评价 37一、项目概况（一）开发单位长沙金科中心项目为城市综合体项目，项目以中高档住宅、商业、办公写字楼为主，位于星沙CBD的核心圈—星沙商业老街板仓路与向阳路、南山路（过板仓路称东升路）的交汇处，东、南、西、北皆在交通要道上，雄踞星沙核心区域。扼守板仓南路与向阳路的黄金旺角。项目由长沙金科房地产开发有限公司独立开发。长沙金科房地产开发有限公司成立于2013年1月8日，注册资本15000万元，其中湖南金科房地产开发有限公司出资13500万元，占比90%，湖南铁建投资有限公司出资1500万元，占比10%。2013年8月，湖南金科从湖南铁建投资有限公司手中将其10%的股权购回，长沙金科成为湖南金科全资子公司。湖南金科房地产开发有限公司注册资本15000万元，成立时间2008年1月。由金科集团股份有限公司全资控股。湖南金科房地产开发有限公司作为金科股份在湖南成立的第一家房地产公司，公司成立之初目标就是立足长沙，辐射湖南周边、武汉等中部城市，从公司成立之初的一个项目“东方大院”项目发展成为现在控制“东方大院”、浏阳“天湖新城”、雷锋大道“金科世界城”、郴州“在水一方”、星沙“金科中心”等5个项目的区域公司。公司设置七个部门包括人事行政部、工程管理部、营销管理部、投资开发部、财务管理部、成本控制部、运营管理部。现有员工189名，其中大专本科以上有188人，研究生17人。截至2012年末，该公司总资产181583万元，总负债131588万元，所有者权益49995万元，全年实现销售收入34238万元，净利润2482万元。金科集团股份有限公司成立于1998年，历经16年发展，已经成为一家以房地产开发为主业，以五星级酒店、园林、门窗及物业管理等为辅业的大型企业集团，具有国家一级房地产开发资质，2013年半年度报告公布，金科集团总资产达587.03亿元。在已进入北京、重庆、四川、江苏、湖南、贵州、陕西、新疆等省（市）的20多个城市进行房地产开发，全国目前在建项目超过50个。目前，公司土地储备可建面积超过1000万平米。2011年8月23日，正式在深交所挂牌上市。股票代码（000656）。肩负“建筑人居梦想”的崇高使命，秉承“做好每个细节”的公司理念，经过15年持续、稳健发展，金科已进入中国房地产企业第一阵营，2009年被国务院发展研究中心等权威机构评选为“中国地产品牌10强”，2013年，排名中国房地产行业综合实力第16位，运营效率、社会责任感均列第三。排名“中国房地产500强”前20强，并获评“2011中国房地产开发企业发展潜力十强”。并被国家工商行政总局授予地产界仅有的10余家“中国驰名商标”。此外，金科被评定为“中国蓝筹地产企业”、“中国慈善突出贡献企业”、“中国房地产稳健性企业全国第三”、“影响世界的中国力量品牌500强”等世界和国家级至高荣誉。被国家和地方政府评为“重合同、守信用企业”、“AAA诚信开发企业“。目前已成为全国多个城市的诚信纳税大户，被多家权威金融单位授予3A信用等级。公司在努力为社会奉献精品楼盘，推进住宅产业发展，改善人民居住水平的同时，还热心社会公益事业，关注社会弱势群体，关心教育事业，支持政府基础设施建设，自公司成立以来累计捐赠逾1.42亿元，拉动社会就业累计超过10万人。金科素以产品创新著称，获得国家知识产权局授予的“原创中国洋房”、“空中院馆”、“X+1夹层住宅”、“别墅级洋房”四项专利。拥有“花园洋房之父”、“中国民居文化旗手”、“中国住宅产品专家”的业界美誉。

胸怀“百年地产，中国榜样”远大理想，致力地产开发专业化道路，凭借产品创新、品质服务等核心竞争力，金科正稳步推进“依托中西部，做大长三角,开拓环渤海”的全国化发展战略，为进入“中国综合企业50强”的宏伟目标而不懈努力。（二）项目背景长沙金科中心项目定位为城市综合体项目，项目主要以中高档住宅为主，公寓式住宅、商业、写字楼各占一部分。目前，项目正在长沙市发展和改革委员会办理相关立项手续。土地获取及价款支付情况：本项目土地出让总价为5.263亿元，土地款已缴纳2.6315亿元。相关证件办理情况如下：

四证名称批准文号批准面积备注土地使用证长国用（2013）第5012号39882.60土地使用证长国用（2013）第5013号6618.00建设用地规划许可证建规【地】字第经开出【2013】0018号号57431.6（三）地理位置及用地现状长沙金科中心项目位于星沙CBD的核心圈—星沙商业老街板仓路与向阳路、南山路（过板仓路称东升路）的交汇处，东、南、西、北皆在交通要道上，雄踞星沙核心区域。扼守板仓南路与向阳路的黄金旺角。项目总占地面积94117.8平方米。交通配套极其完善，地铁、高速、机场、城市干道一应俱全。背靠长永高速加盖城市绿化广场。向东对接长沙空港经济区，拥2条高速路，4条主干道环绕，邻近3、7号地铁线，交通四通八达。

图表SEQ图表\*ARABIC1项目所在位置图表SEQ图表\*ARABIC2项目所在区域卫星图图表SEQ图表\*ARABIC3交通配套极其完善，地铁、高速、机场、城市干道一应俱全。（四）项目建设规模按照项目规划设计，长沙金科中心规划建设用地总面积141亩，一期占地面积39882.60平方米，总建筑面积199842平方米，容积率4.5，绿化率达30%，车库面积19000平方米，主要建筑为34层的高层住宅，以及高层商业办公写字楼等。（五）配套市政设施情况本项目所在区域属于长沙县，京珠高速和长浏高速交汇处东南侧，交通地理位置非常优越，周边地区城市建设已基本完善，星沙经济技术开发区汇集了众多的知名企业如：三一重工、山河智能、中联起重机、铁建重工、远大空调、娃哈哈、同心实业、博世汽配、可口可乐、百事可乐、长丰汽车、金龙铸造等等。市政基础设施基本配套，供水、供电、交通、邮电、环境、卫生等市政公用设施非常完善。图表SEQ图表\*ARABIC4配套极其完善，地铁、高速、机场、城市干道一应俱全（六）项目主要技术经济指标表格SEQ表格\*ARABIC1经济技术指标项目名称单位规划数值规划用地面积㎡39882.60总建筑面积㎡199842.00其中地上建筑面积㎡180842.00计容住宅建筑面积㎡100237.32普通住宅㎡82297.69公寓式住宅㎡17939.63商业建筑面积㎡18897.66办公建筑面积㎡60831.91其中商务办公㎡34876.96Loft办公㎡25954.95公共服务设施建筑面积㎡128.67其中医疗卫生建筑面积㎡0.00文体娱乐建筑面积㎡0.00物管用房建筑面积㎡0.00金融邮电建筑面积㎡0.00市政公用建筑面积㎡0.00幼儿园班0.00消防控制室㎡78.30垃圾房㎡50.37不计容其中社区服务建筑面积㎡0.00屋顶机房㎡746.44架空绿化面积㎡0.00地下建筑面积（不计容）㎡19000.00地下车库建筑面积㎡19000.00设备用房建筑面积㎡计算容积率建筑面积180095.56容积率㎡4.52建筑基底面积㎡12733.79建筑密度％31.93%绿地率％30.00%绿地面积㎡11964.78道路广场面积㎡12906.43居住户数人969居住人数个3101小车停车位个896其中地上停车位(小于)个179地下停车位(大于)个717出租车位个67其中办公出租车位个9住宅出租车位个12商业出租车位个46表2可售面积分解表：产品形态可售面积（平方米）长沙金科中心高层100237.32商业18897.66办公写字楼60831.91车位19000.00合计198966.90二、宏观经济背景分析 （一）2012年长沙经济运行情况（1）地区生产总值2012年，长沙实现地区生产总值6399.91亿元，在全国26个省会城市中排第7位，GDP总量挤进5000亿元方阵，总量居前三位的是广州市13551.21亿元、成都市8138.94、武汉市8003.82亿元亿元。总量居长沙前一位的是沈阳市，比长沙多206.89亿元。长沙地区生产总值比上年增长13%，分别高于全国、全省5.2和1.7个百分点，在全国26个省会城市中排第7位。分三次产业来看，长沙第一产业增加值272.31亿元，居全国26个省会城市第9位。从总体上看，各城市之间第一产业增加值差距不大。增加值超400亿元的城市仅有两个，分别是哈尔滨市（506.8亿元）、石家庄市（452.2亿元）。GDP总量位居长沙之前的6个城市，仅有成都、沈阳和武汉的第一产业增加值大于长沙。长沙实现第二产业增加值3592.52亿元，比上年增长14.5%。总量位居全国26个省会城市第5位。居长沙之前的广州市、武汉市、成都、杭州，分别比长沙多1120.64亿元、277.04亿元和198.1亿元和34.36元。第二产业增加值超3000亿元的城市有6个，其中长沙、成都、沈阳的增加值均在3000-3200亿元之间，彼此之间差距较小。长沙实现第三产业增加值2535.08亿元，比上年增长12.0%。总量位居全国26个省会城市第8位，增速居第7位。从比较来看，长沙第三产业增加值与杭州、成都、武汉、南京比较，差距还比较大，均相差1000亿元以上，比沈阳少367亿元。（2）规模以上工业2012年，长沙规模以上工业完成总产值5957.37亿元，居全国省会城市第10位，前9位的总产值均超过7000亿元。GDP总量居长沙之前的6个城市，有广州、杭州、沈阳、南京的工业总产值超过10000亿元。长沙规模以上工业完成增加值2309.62亿元，比上年增长16.8%，总量在全国26个省会城市中排第8位，增速居第6位。居前三位的依次是广州（4256.67亿元）、沈阳（3304.7亿元）、武汉（2711.47亿元）。在中部省会城市中，长沙规模以上工业增加值居武汉市和郑州市之后，排第3位。（3）固定资产投资2012年，长沙完成固定资产投资4011.96亿元，比上年增长20.3%，总量在全国26个省会城市中排第6位，增速居第21位。总量居前三位的依次是成都（5890.1亿元）、沈阳（5625.4亿元）和武汉（5031.25亿元）。其中，长沙房地产开发投资1032亿元，居第8位；工业投资1162.75亿元，居第10位。（4）社会消费品零售总额2012年，长沙实现社会消费品零售总额2454.71亿元，比上年增长15.7%，总量在全国26个省会城市中排第7位，增速居第13位。总量居前三位的依次是广州（5977.27亿元）、武汉（3432.43亿元）和成都（3317.67亿元）。GDP总量居长沙之前的6个城市社会消费品零售总额均比长沙多300亿元以上。（5）进出口总额2012年，长沙海关进出口总额86.93亿美元，比上年增长15.5%，总量居全国26个省会城市第16位。总量居前三位的依次是广州（1171.3亿美元）、杭州（616.8亿美元）、南京（552.35亿美元）。在中部6个省会城市中，长沙居第5位。（6）财政收支2012年，长沙财政一般预算收入407.36亿元，比上年增长29.7%，总量居全国26个省会城市第8位。GDP总量居长沙之前的6个城市财政一般预算收入均超过600亿元，其中广州为1102.25亿元、杭州为859.99亿元、成都为781.02亿元，长沙相差200亿元以上。长沙财政一般预算支出511.27亿元，居全国26个省会城市第10位。（7）金融机构存贷款余额2012年，长沙金融机构本外币存款余额8800.7亿元，居全国26个省会城市第12位，GDP总量居长沙之前的6个城市除沈阳（8070.7亿元）之外，其余城市均超过10000亿元。居前三位的依次是广州（30186.57亿元）、成都（20724亿元）和杭州（20148亿元）。长沙金融机构本外币贷款余额8518.9亿元，居全国26个省会城市第8位，GDP总量居长沙之前的6个城市除沈阳（8070.7亿元）之外，其余城市均超过10000亿元。居前三位的依次是广州（19936.52亿元）、杭州（18090.9亿元）和成都（16148亿元）。（8）城乡居民收入2012年，长沙城镇居民人均可支配收入30288元，人均收入居全国26个省会城市第6位，增速居第7位。人均收入居前三位的依次是广州（38054元）、杭州（37511元）、南京（36322元）。在中部6个省会城市中，长沙城镇居民人均可支配收入居第1位。长沙农村居民人均纯收入15763元，人均收入居全国26个城市第3位，增速居第8位。人均收入居前二位的依次是杭州（17017元）、广州（16898元）。经济合作发展情况长沙是湖南省“一点一线”建设的核心城市，长株潭经济一体化的核心城市，主城区与株洲、湘潭相距均不足20公里。长沙正在加速创建“一小时经济圈”，同时长沙也加入了武汉经济协作区，与各个中部城市进行经济合作。湖南也加入了广东的“泛珠三角”，接受广东的经济辐射。长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，全市土地总面积1.18万平方公里，市区面积556平方公里，建成区面积170平方公里；总人口601.8万人。改革开放20多年以来，经济实力明显增强，城乡建设日新月异，人民生活不断改善。（二）常住人口长沙全市常住总人口超700万人。人口出生率为10.63‰，死亡率为5.83‰，自然增长率为5.6‰。城市化率为66.62%，比上年提高4.19个百分点。全年城镇居民人均可支配收入22814元，比上年增加2576元，比上年增长12.7%。其中，人均工资性收入14069元，增长11.7%；人均经营性收入3479元，增长28.6%。城镇居民人均消费性支出16096元，增加1076元，增长7.2%，服务性消费支出4754元，增长2.5%。城镇居民恩格尔系数为33.6%。在城镇居民消费分类中，食品消费增长11.4%；衣着消费增长1.2%；设备用品及服务消费减少7.7%；医疗保健消费减少8.4%；交通和通讯消费增长8.0%；居住消费增长8.5%；教育文化娱乐服务消费增长12.7%；杂项商品和服务消费增长37.2%。城市居民年末每百户家庭拥有家用汽车23.59辆，家用电脑79.0台，接入互联网的计算机59台。人均住房建筑面积30.88平方米。三、投资环境及市场分析（一）投资环境分析改革开放30年来，尤其是进入20世纪90年代以来，房地产开发行业的形成、壮大和发展，使其成为城市第三产业的重要组成部分，成为新的、十分活跃的新的经济增长点。同时，由于房地产业对国家宏观经济形势和经济政策的敏感性使其成为国民经济的晴雨表。房地产投资环境也因为宏观经济形势以及一系列利好因素的刺激而日渐改善。2007年底，长株潭城市群获国务院批准为“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”，按照规划，试验区将推行特殊的体制，实施特别的政策，实现特快的发展，长沙、株洲、湘潭将被建设成为全国“两型社会”示范区、可持续发展的一体化宜居城市群。因此目前长沙市经济社会发展的正处于历史最好时期和机遇，也是国内经济发展势头最快、整体运行最平稳的区域之一。在经济保持较快速度发展的过程中，长沙的产业结构调整以及城市功能转变也将逐步推进。长沙市在基础设施方面投入较大，如轨道交通网、滨江开发、快速道路等重点工程将进一步完善城市的配套优势，进而强化中心城区与郊县市场的经济互动，长沙的投资环境日益完善。全年完成房地产开发投资680亿元，增长37%。全市商品房销售面积2140.46万平方米，同比增幅达22.72%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。全市商品房销售额513.10亿元，其中住宅销售额928.48亿元，增长43.13%。2008年，受全球性金融风暴影响，中国房地产业出现下滑，长沙房地产市场步入调整。面对严峻形势，市委、市政府果断出台了一系列稳定市场的产业扶持措施，将住房保障与扩大需求并举，通过强化政府对市场的引导与监管，长沙市房地产市场在年末开始出现回暖迹象。2008年全市（含郊县）完成房地产开发投资约478亿元，与2007年同期相比增长约14%，占全市固定资产投资比例约25%；全年商品房施工面积约4447万㎡，其中新开工面积约1631万㎡，竣工面积约687万㎡，与2007年同期比分别增长约34%、48%、30%。全年全市（含郊县）实现商品房销售面积950万㎡，销售金额338亿元，与2007年同期相比分别减少27%和17%。2009年以来，长沙市委、市政府牢牢抓住国家“保增长、扩内需”的重大契机，出台了一系列刺激商品房销售的措施，有效地减缓了金融危机对长沙市房地产业的冲击，逐步扭转了房地产投资持续下滑的局面，房地产投资逐月回升，商品房销售量价齐升，房地产投资出现了企稳回升的积极信号。2009年1-8月，商品房销售863.41万平方米，比2007年同期增长62.9%；商品房销售额305.32亿元，比2007年同期增长69.6%。同时商品房销售量和价格从4月开始一直保持50%左右的高速增长。两型社会和河西先导区的建设，无疑对长沙房地产业注入了无限的想象空间，为长沙房地产市场注入新的活力。可以预见，长沙社会经济将保持新的繁荣，就业机会增多，人居环境良好，污染得到综合治理。这将吸引越来越多的外地人来长投资和置业，从而催生不少的刚性需求。从城市发展看，随着城市化、工业化进程加快，城市人口集聚处于加速过程中，对住房的需求是客观存在；从市场价格看，与周边城市和全国其他同类城市相比，长沙房市价格相对偏低，有吸引力；从住房现状看，虽然市民住房状况近年来有了很大改善，但还有相当部分群体没有得到住房保障，尤其是随着生活水平的提高，人们改善居住条件的愿望越来越强烈，“小房换大房、旧房换新房”的人越来越多，市场空间仍然很大。因此，未来长沙的房地产市场需求仍然旺盛，价格还会保持在平稳增长区间。

（二）市场分析1、全国房地产市场分析我国房产市场经过2010年一系列政府调控，全国70个大、中城市房价上升的势头仍未被明显抑制。进入2011年后，从中央到地方，各职能部门又一轮针对房地产市场的调控以组合拳的方式逐步展开，如取消住房转让营业税优惠、提高第二套住房贷款的首付款比例和利率、提高存款准备金紧缩金融房贷、“国八条”以及2011年1月26日国务院再一次下发的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》等，均显示出中央坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归的决心，同时也主要是为完善房地产\o"宏观"宏观调控政策,抑制投资和投机性购房，有效遏制房价过快增长。2、长沙市经济情况分析2009-2012年以来长沙市的GDP稳步增长，虽然经历了全球性金融危机影响，仍保持较快增长，2011年GDP总量为5619.3亿元，较上年增长14.5%；人均GDP79773元，比上年增加14550元；居民收入增长明显，城镇居民人均可支配收入为26451元，同比增长15.9%。2012年GDP总量为6399.91亿元，同比增长13%，全年城镇居民人均可支配收入30288元，比上年增加3837元，比上年增长14.5%。全年农村居民人均可支配收入15057元，比上年增加2339元，增长18.4%表32009年-2012年长沙市综合经济状况数据来源于长沙统计信息网及网上查询的《2009年长沙市国民经济和社会发展统计公报》、《2010年长沙市国民经济和社会发展统计公报》数据来源于长沙统计信息网及网上查询的《2009年长沙市国民经济和社会发展统计公报》、《2010年长沙市国民经济和社会发展统计公报》、《2011年长沙市国民经济和社会发展统计公报》、《2012年长沙市国民经济和社会发展统计公报》。指标名称2009年2010年2011年2012年全市GDP（亿元）3744.764547.065619.36399.91人均GDP（元）56620711707977389903城镇人均可支配收入（元）202382281426451302883、长沙市房地产市场分析2011年在以“限贷”、“限购”为核心的房地产市场政策调控下，长沙商品房市场供销双降，二手房市场持续低迷，房价开始出现实质性的松动。总体分析：调整、回归是近年来房地产市场发展的主要特征。（1）2012年长沙市房地产基本情况：全年完成房地产开发投资1032.00亿元，比上年增长16.4%。全市商品房销售面积1526.93万平方米，增长1.8%。全市商品房销售额931.56亿元，其中住宅销售额776.13亿元，增长2.1%。商品房施工面积7361.67万m2，其中新开工面积1824.23万m2，同比减少4.03%、21.65%；竣工面积1402.27万m2，同比减少3.41%。商品房累计批准预售1907.14万m2，同比减少5.25%；实现商品房成交1438.09万m2，成交金额851.70亿元，同比分别减少19.95%、12.45%。表5长沙市房地产数据统计表数据来源于长沙市房产研究中心：数据来源于长沙市房产研究中心：2012年长沙市房地产市场年报、2013年长沙一季度房地产研究报告、0731房产网。内容2007年2008年2009年2010年2011年2012年商品房施工面积4106．4144476168.62663376707361.67商品房竣工面积1178．7687131575515701402.27商品房销售面积1166．0395017162140.461796.381526.93房屋空置面积230．1441.556231126.161033.401369.58房屋空置率17.1335.873040.1436.537.2商品住宅均价337239064357518259895776（2）长沙市房价与城镇居民可支配收入分析表6长沙市近几年房价收入比与月供收入比数据来源：数据来源：2012年1-12月经济运行月报获取、0731房产网。年份人均支配收入三口之家年收入商品住宅均价100平米总价房价收入比最新按揭利率贷款期限家庭月供支出月供收入比2007161534845933723372006.967.8315年19490.482008182825484639063906007.125.9415年19490.432009206506195043574357007.035.9415年17820.352010228146844251825182007.576.1415年20930.372011264517935359895989007.557.0515年22550.36上表显示,2011年长沙市房价收入比有所下降，主要是由于2011年长沙市人均可支配收入较2010年上涨的幅度大于房价上涨的速度；长沙市房价收入比低于全国水平，在全国大中城市中长沙市住宅均价仍然偏低；长沙市月供收入比近三年保持在0.36左右，说明购房月供支出占家庭月收入的比率较低且相对稳定。（3）2011-2013年3月长沙市土地市场基本情况2011年，长沙市内六区招拍挂出让土地挂牌152宗，土地面积786.41万㎡。其中，商业（综合）用地挂牌76宗，土地面积408.00万㎡；住宅用地挂牌20宗，土地面积88.05万㎡；工业用地挂牌56宗，土地面积290.36万㎡。市内六区土地实际成交118宗，成交面积661.01万㎡，成交总金额218.09亿元，综合地价水平值3299元/㎡，其中，商业用地成交面积242.68万㎡，成交金额174.77亿元；住宅用地成交面积76.96万㎡，成交金额26.30亿元；工业用地成交面积341.37万㎡，成交金额17.02亿元。2012年1-3月招拍挂出让土地挂牌15宗，市内六区土地实际成交34宗，成交面积168.61万㎡，成交总金额400509万元，综合地价水平值2375元/㎡。表72011年长沙市土地供应和交易情况区域芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区望城区内六区挂牌情况宗数663981380152面积（万m2）17.3723.49225.5531.3847.8440.82786.41成交情况宗数6532111054118面积（万m2）23.721.8183.5326.82102.58302.58661.01金额（亿元）71.1416.0170.4814.0213.1833.26218.09综合地价水平值（元/m2）30017734638405227128410993299表82013年1-3月长沙市土地供应和交易情况区域芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区望城区内六区挂牌情况宗数1000001面积（m2）178643.5900000178643.59成交情况宗数0012238面积（万m2）0083204.2059362.04157479.14136739.80436785.18金额（万元）008468841393967131168159666综合地价水平值（元/m2）--10178697251922793655表92011年长沙市各用途土地成交情况用途内六区其中商业（综合）住宅工业成交宗数118521749成交面积（万m2）661.01242.6876.96341.37成交金额（亿元）218.09174.7726.317.02综合地价水平值（元/m2)329972013418499表102013年1-3月长沙市各用途土地成交情况用途全市其中商业（综合）住宅工业成交宗数16925成交面积（m2）584832.85250068.97123740.88211023.00成交金额（万元）1809344961111837112952综合地价水平值（元/m2)309419849566614自2012年春节以来，湖南省乃至全国的土地市场都呈现低迷状态，根据湖南省国土厅地产处发布的2012年全省供地计划的数据显示，长沙市本级的住宅用地供应规模今年为620.1公顷，相比2011年供地计划的620.45公顷，基本持平。长沙市（包括三县（市）和望城区）2012年度住宅用地供应规模将在1216.06公顷，相比2011年1405.58公顷的供地计划略有缩减。因为目前全国房地产调控政策依然从紧，2012年1季度长沙市土地市场土地供应总量呈现下降。不过，综合历年情况分析，2012年一季度各地土地供应普遍偏低，在年度计划编制完成后将逐步回升，年度土地供应的回升也将到来。2011年，大河西的土地供应量占到了长沙市的1/3以上，作为长沙城市建设的开发热土，2012年大河西的土地供应仍然将占到较重的比例。近期来自湖南省深圳商会的30余家\o"房地产"房地产行业企业代表们先后考察了长沙先导投资控股有限公司旗下的洋湖总部经济区、滨江新城等主要建设片区，根据长沙市先导投资控股公司的消息称，包括恒大、万科、河南楷林、金地等多家资金实力雄厚的房产公司均对该区域土地表示了强烈兴趣。大河西将在近年来成为长沙楼市的主战场。2013年1-3月，全市招拍挂出让土地挂牌80宗，土地面积333.21万m2。其中，商业（综合）用地挂牌41宗，土地面积164.00万；住宅用地挂牌8宗，土地面积38.01万m2；工业用地31宗，土地面积131.20万m2。全市土地实际成交103宗，成交面积402.01万m2，总金额893292万元，综合地价水平值2222元/m2.其中，商业用地成交面积208.60万m2，成交金额615954万元；住宅用地成交面积55.92万m2，成交金额199473万元；工业用地成交面积137.49万m2，成交金额77865万元。3月份，长沙县有1宗地流拍。（4）2013年一季度长沙房地产批准预售情况分析2013年1-3月全市新建商品房累计批准预售309.39万m2，同比增长26.26%，其中住宅批准预售257.25万m2，同比增长37.35%。分区域来看，内六区新建商品房累计批准预售201.84万m2，同比增长29.88%，其中住宅批准预售167.20万m2，同比增长52.74%。从走势来看，一季度长沙市商品房新增批准预售量同比大幅增长，除2月外，1月、3月新增批准预售量均达130万m2以上。从各区县情况来看，天心区、雨花区、浏阳市、宁乡县同比仍为负增长；其余五区县中，开福区同比增幅最大，批准预售量接近去年同期的2.5倍。表112013年1-3月长沙市新建商品房、住宅供应情况区域新建商品房其中：住宅批准预售面积（万㎡）同比（%）批准预售面积（万㎡）同比（%）全市309.3926.62257.2537.53其中芙蓉区4.9745.184.9752.74天心区28.23-28.8214.6349.49岳麓区41.9692.1238.83-37.15开福区38.05148.0136.71335.35雨花区41.41-10.1533.43181.97望城区47.2162.5238.63-16.81长沙县79.6771.5370.8758.61浏阳市13.54-29.846.29-51.10宁乡县14.34-38.1712.88-35.71（5）2013年一季度长沙房地产新建商品房销售备案情况分析2013年1-3月全市新建商品房累计成交备案459.06万m2，同比减少78.19%，其中住宅成交备案394.40万m2，同比增长80.68%。分区域来看，内六区新建商品房累计成交备案336.11万m2，同比增长91.53%，其中住宅成交备案286.06万m2，同比增长98.38%。从走势来看，一季度长沙市商品房成交备案量猛增，除2月外，1月、3月备案量均超过170万m2,季度走势延续了去年来的回升趋势：从各区情况来看，各区商品房备案量同比增幅均为正值，除浏阳市外，其余各县市同比增幅均超过30%，芙蓉区、天心区、雨花区相对较高，同比增幅超过100%。表12（6）2013一季度年长沙房地产备案均价情况分析2013年1-3月全市新建商品住宅（含单位集资房等）备案均价为5477元/m2，非住宅9092元/m2；内六区新建商品房住宅（含单位集资房等）备案均价为5943元/m2，非住宅9874元/m2。表13（7）2013一季度年长沙房地产抵押贷款情况分析2013年1-3月，长沙市办理抵押登记手续37282笔，抵押面积754.37万m2，贷款金额220.48亿元，同比分别减少31.09%、20.91%、13.97%，其中，办理个人抵押登记手续36778笔，抵押面积542.24万m2，贷款金额152.91亿元，同比分别减少31.13%、24.96%、21.56%。2012年1-3月，长沙市共办理在建工程抵押349笔，抵押面积260.69万m2，贷款金额57.85亿元，同比分别增长64.62%、140.78%、96.50%。其中，内六区共办理在建工程抵押295笔，抵押面积187.01万m2，贷款金额46.44亿元，同比分别增长83.23%、109.00%、81.97%。从1-3月情况来看，一般抵押各指标同比降幅较大，内六区尤为明显；在建工程抵押各指标同比均有较大增幅，增幅均超过60%，这表明房屋交易仍不景气，连续五个季度成交量的持续下滑，使得一般抵押也呈现了较大跌幅，同时也使得开发商资金回笼速度缓慢，对银行等金融机构的依赖程度增加，促进了在建工程抵押业务的大幅增长。表142013年1-3月长沙市房屋抵押情况区域累计本月全市同比（%）其中：内六区同比（%）全市环比（%）其中：内六区环比（%）一般抵押抵押笔数（笔）37282-31.0923134-41.81495452.55879540.88其中：个人36778-31.1322845-42.091476152.16868740.59抵押面积（万㎡）754.37-20.91368.26-32.57305.7266.4145.7151.97其中：个人542.24-24.96278.15-37.81230.7665.99108.3553.38贷款金额（亿元）220.48-13.97151.56-21.184.6547.2959.6240.75其中：个人152.91-21.56105.24-30.7561.5762.4541.1452.99在建工程抵押抵押笔数（笔）34964.6229583.23162134.78141104.35抵押面积（万㎡）260.69140.78187.01109127.2297.3889.86180.72贷款金额（亿元）57.8596.546.4481.9731.12346.4825.08259.83（8）2013年一季度长沙房地产新建商品住房供销套型结构分析2013年1-3月长沙市内六区住房供应套均面积为108.98m2，同比增大10.43%。从供销对比来看，1-3月新增供应量仅为其同期备案量的六成左右，特别是60m2以下小户型，新增供应套数仅为其同期备案量的36%，商品房去化速度加快；分套型来看，90-120m2、60-90m2是今年前三月新增供销的主力套型。从3月情况来看，90-120m2套型新增批准预售量较大，占3月新增量的38.12%，成交备案则以90-120m2套型为最大，占3月新增量的29.91%。1-3月90m2以下套型供应占比为32.26%，同比缩小17.47个百分点。表152013年1-3月长沙内六区新建商品住宅户型供销关系分析表（单位：套）面积段供（套）比例（%）销（套）比例（%）供-销（套）供销比《60㎡12908.41360313.28-23130.3660-90㎡365923.85697225.69-33130.5290-120㎡565836.88826030.44-26020.68120-144㎡301019.62546920.15-24590.55＞144＞172611.25283210.44-11060.61合计15343100.0027136100.00-117930.57（9）2011-2013年一季度长沙房地产新建商品房待销情况分析2011年至今年3月底，长沙内六区已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为1177.02万m2，其中住宅818.44万m2，占69.53%；非住宅358.58万m2，占30.47%。分行政区划来看，雨花区、岳麓区待售量均占20%以上，其次是开福区、望城区待售量分别占18%左右；分面积段来看，144m2以上、120-144m2、90-120m2商品住宅待售量依次位居前三位，分别占比28.92%、24.89%。20.87%。（10）2012年长沙房地产市场风险：1、政策对长沙房地产市场影响分析：自2011年年初以来，伴随着“新国八条”出台，央行对资金流动性紧缩、银监会及各金融机构对住房按揭从严等，各地方政府相继出台了楼市调控细则，限购令、地方房价控制目标将成为2012年度楼市的主题。对此，房地产市场销售风险将增大，开发商资金实力要求将更高。2、我国经济正处于经济转型和结构调控时期，在全球通涨预期压力日益严峻的背景下，我国社会整体风险承受能力将受到一定影响。一旦经济出现整体不景气现象,社会上就会出现大批的“负资产者”。由此可能产生信用渠道的阻滞和中断,从而将危害国家的金融安全和社会稳定。（11）2012年长沙房地产市场的发展趋势：1、调控政策继续落实，但不排除适时的合理调整，目前中央遏制城市房价过快上涨的态度十分明朗，投机性需求的热情会明显降低，在调控政策基本方向不动摇的前提下，或有合理的调整；2、金融信贷定向宽松，但对房地产业从紧的力度不会放松，开发商资金压力仍将有增无减；3、住房保障、棚改等民生性工程会继续加大力度，将对稳定房产销售市场取到积极的作用；4、市场观望气候浓厚。开发投资速度放缓，土地交易持续降温；5、商业地产成热点，绿色住宅倍受关注；6、区域规划带动板块效应，岳麓望城有望继续发力。4、项目所在区域市场分析本项目所在地长沙市长沙县星沙镇是长沙县版图上一座新兴的城镇，是长沙县新县城和国家级开发区——长沙经济技术开发区所在地，是一座中等现代化卫星城市，位于长沙市东北郊，距市区约8公里，东与黄花镇相邻，南与芙蓉区接壤，西滨捞刀河水，北与安沙镇交界，星沙镇总面积约68平方公里，耕地面积20134亩，10个行政村，11个居委会，206个村(居)民小组，总人口85065人，其中农业人口21865人。驻镇的省、市、县单位150多家。时该区域在紧密调控下仍保持着良好的发展势头。随着星沙经济技术开区的进一步建设，该区域房地产发展将进一步提速。5、本项目市场竞争力分析（1）地域及环境优势项目位于星沙CBD的核心圈—星沙商业老街板仓路与向阳路、南山路（过板仓路称东升路）的交汇处，东、南、西、北皆在交通要道上，雄踞星沙核心区域。扼守板仓南路与向阳路的黄金旺角.背靠长永高速加盖城市绿化广场。东临即将拓宽的6车道的板仓路，向东对接长沙空港经济区拥2条高速路，4条主干道环绕，邻近3、7号地铁线，交通四通八达。（2）品牌及实力优势金科集团股份有限公司是具有国家一级房地产开发资质的全国性地产公司，2008年获得了“住宅产品品质全国第一”的荣誉，拥有国家知识产权局授予的“原创中国洋房”、“空中院馆”、“X+1夹层住宅”三项专利，通过不断的努力，该集团公司2013年中国房产综合实力行业排名第16位，2012年上半年销售额约57.3亿元（年报披露），在建项目41个，在建面积约633万平方米，具有较强的资金实力及品牌效应。（3）物业管理优势由集团下属重庆金科物业管理有限公司统一管理。该公司主要管理范围涉及酒店、写字楼、商场、住宅小区、学校等大型物业，是重庆市最具活力和竞争力的物业管理企业之一。曾获得“中国物业住宅服务质量全国第一”的殊荣，倡导个性化服务，满足不同类型业主的个性服务需求。公司坚持“客户至上、服务第一”为宗旨，主要管理范围涉及酒店、写字楼、商场、住宅小区、学校等大型物业，综合管理超过300万平方米，现管理的项目有：金科花园、金科丽苑、金砂水岸、天籁城美社、中华坊、天籁城紫园、天湖美镇、东方王榭、绿韵康城、廊桥水岸、云湖天都、蚂蚁SOHO、涪陵廊桥水岸、重庆文理学院、重庆市委组织部、宣传部办公楼、重庆市人和政府办公楼，是重庆市最具活力和竞争力的物业管理企业之一。重庆金科物业管理有限公司把酒店专业人才及管理模式与现有物业管理形态结合，为物业提供目前国内领先的，高品质的一体化酒店式物业服务，以满足房地产市场对日趋高档次、智能化楼宇的物业管理服务需求，尽力为业主解决大部分的个性化服务需求。（4）设计优势本项目是金科集团城市综合体系列产品的升级版，打造国际化的住宅公寓楼，辅以商业及近40%的绿化，充分考虑现代人休闲生活的需求。本项目在继承中国传统建筑精髓的基础上，以国际化手法打造当代中国人心目中的人居理想家园，，自然景观与建筑人文空间相映成趣，有开有合，暗合中华传统文化刚柔有度的形气，能吸引预期购房客户。（5）劣势分析无。6、销售对象分析本项目高层公寓住宅目标客户群主要来自长沙市区以及长沙周边地区；成交客户主要为私营业主、企事业单位高管人员、公务员以及在开发区工作的普通公司职员。7、定价分析本项目以及本市相类似楼盘的分析比较见下表：通过市场对比分析及对世界城系列产品的定位，项目初期,保守定价，预计长沙金科中心高层住宅的均价为5838元/平方米，商业均价为20657元/平方米，写字楼均价为6857元/平方米，车位8万元/个，后期价格会提升。（三）小结从长沙市国民经济发展看，长沙市全市生产总值(GDP)、每年的房地产开发投资总额和居民人均收入和支出都保持了较快的增长速度，长沙经济综合实力不断增，良好的外部宏观投资环境为长沙市房地产业的发展提供了很好的发展机遇。从长沙县社会经济发展看，经济发展良好，有众多国内外知名企业落户于此，企业主和企业中高层管理人员将成为项目提供较多的住房需求。长沙市实施长株谭城市一体化战略，重点引进战略投资者，积极拓展对外贸易经济合作，发挥长沙在长株潭城市群中的核心增长极作用，推动与武汉协作区、泛珠三角和中西部各省市的互动协作。长沙经济持续看好。与长沙同类型同档次的楼盘比较，本项目具有独特的价格与卓越的的品质优势。四、项目建设规划及进度安排（一）建设方案及规划目标1、建设方案项目总建筑面积199842平方米，具体参数如下表：表15金科中心建设方案表单位：平方米规划建筑面积住宅建筑面积商业建筑面积写字楼建筑面积建筑密度%金科中心199842100237.3218897.6660831.9131.93%合计199842100237.3218897.6660831.9131.93%2．规划目标及说明⑴以建造具有先进水平的优质城郊中高档住宅为目标，满足长株潭地区及湖南省内外高收入、高消费群体对生活环境和居住条件的舒适性、私属性、安全性和生态型的需求，为其提供多样化、可选择、适应性强的中高档住宅，创造具有良好居住环境、具备完善基础设施的高档、文明、卫生的生态居住示范区。⑵依靠科技进步，运用新材料、新技术、新产品，提高住宅的功能质量水平及小区与住宅的节能、节地、节水、节材效果，使小区和住宅具有较高的科技含量。⑶本项目整体规划、统筹考虑，合理的组织绿化、景观和交通体系，完善公共建筑的布局和住宅的分布，使整个项目具有良好的空间布局形态。⑷充分吸收了目前我集团公司城市综合体系列产品好的居住规划思路，创造有特色的、能满足中高档居住生活需要的环境功能。作为金科集团在长沙市区第五个精品项目，金科中心项目本身的形象、品质对我集团品牌印象的提升以及今后在华中地区的的开发有着重要影响。从项目本身的定位和楼盘打造水平能直接让目标区域的消费者产生对我集团开发水平的认知，从而对今后华中地区其他楼盘的持续开发和销售产生或好或差的影响。因此，基于本项目的重要性，结合长沙市场对中高档物业品质的需求特点，我们在整体规划上将考虑给赋予本项目以更高的附加值及产品品质（景观、户型、视野等），以此打造项目整体高档住宅形象。(二)建设方式及进度安排1．建设方式本项目采用公开招标的方法，本着公开、公正、公平竞争的原则，选择信誉高质量好的施工单位，分期分批开工建设，采用流水作业，在三年内完成房屋建设及配套设施的建设。并聘请相应等级的监理单位对本项目进行全部门、全过程的控制，争取将金科中心建设成为长沙最具特色的高层物业。2．进度安排金科中心项目计划于2013年4月开工，2013年11月开盘对外发售，2015年11月全部竣工。五、项目投资测算与资金筹措（一）项目投资测算项目总投资约90097.16万元。详见下表：表16：项目投资概算表序号投资预算项目金额（万元）单价（元/m2）占总投资比例(%)备注1土地成本22302.251115.9924.75%按土地面积分摊2前期工程费用5942.70297.376.60%勘查、设计、规划、三通一平等费用3建安工程费40843.312043.7845.33%包括土建，装修、园林绿化4基础设施配套5001.65250.285.55%园林景观、市政配套、道路管网、安防智能化等。5配套设施费1970.4498.602.19%物管、人防、设备房等6开发间接费用8000.00400.328.88%利息资本化：6营销费用2196.54109.912.44%销售收入的1.5％7管理费用2196.54109.912.44%销售收入的1.5％8财务费用10.000.500.01%9不可预见费1633.7381.751.81%按建安成本的4％预计合计90097.164508.42100.00%土地成本项目一期分摊土地成本为22302.25万元，已经取得国有土地使用权证。2．前期工程费工程前期需要精心准备，以便为后期开工打好基础。工程前期需要办理各种许可证、进行建筑工程的招投标、进行可行性研究、勘探设计，政府行政收费、预计前期工程费为5942.70万元。3．建安工程费包括土建工程费、安装工程费、设施设备工程费三大块，其中土建工程包括地基基础、结构、建筑、外墙、门窗、栏杆、公共区域装饰等工程，安装工程包括室内给排水、室内（强）电气、消防系统、室内弱电、智能化系统等工程，设施设备工程包括电梯设备及安装、发电机设备及安装工程。在本项目中，建安工程费以目前市场平均价格为基础并考虑未来2—3年原材料价格波动的因素分别计算，建安工程费用总计为40843.31万元，平均约为2043.78元/m2。4．基础设施成本费按照规划，基础设施配包括：供电、供水、煤气、雨污水排放、电信、绿化、小区道路等城市市政配套设施与小区内园林景观工程、智能化工程、消防工程、管网工程等。城市基础设施配套按照长沙市城市基础设施配套费用标准来计算，城市基础设施配套包括供水、供电、供气、通讯宽带、有线电视等基础工程，预计成本为5001.65万元。5．配套设施费用项目要求建成一个包括小学、商贸、地下停车场、小区道路等配套完整的小区，在公共建筑配套上需要达到较高的标准。与工程配套的有商业街、游泳池、羽毛球场、健身广场、地下车库、垃圾站、发电房、配电房、水泵房、生化池、隔油池等。预计总费用为1970.44万元。6．间接费用间接费用包括工程间接费用与管理费用、营销费用、财务费用与税金。管理费用按照预计销售总额的1.5%计算，预计总额为2196.54万元，营销费用按照销售总额的1.5%计算，预计总额为2196.54万元，开发间接费用按照50,000万元贷款，总平均成本8%，按照平均贷款2年计算,借款利息为8000.00万元，财务费用主要为刷卡等手续费。开发建设投资成本合计为90097.16万元，平均可售成本为4508.42元/平方米。（二）资金筹措计划项目总投资90097.16万元，根据项目投入及银行融资计划，自筹资金35.52%，32000万元，银行贷款55.50%，即50000万元，期限3年，其余资金来源为房屋预售款再投入。表17资金投入计划表序号金额比例1自有资金投入32,00035.52%2银行借款50,00055.50%3销售收入再投入8,0978.99%总投资90,097100.00%六、项目投资分析（一）项目销售收入测算1、销售单价的确定本项目处于长沙市星沙经济技术开发区的核心区，是长沙市建设“两型社会”和宜居城市的示范区，交通便捷、环境优美，具有独特的区位优势、山水景观优势。根据成本估算及对市场研究分析的结果进行初步定位，确定本小区项目对外销售住宅的单位平均价格为：高层均价约5,838元/平方米；商业街铺约20657元/平方米，写字楼约6857元/平，车位80000元/个。2、销售收入分期比例的确定本住宅小区建设周期为3年，根据目前长沙市住宅市场的供需状况预计，预计在2013年11月开盘预售，分3年半销售完毕，2013年实现销售22704.57万元占全部收入的15.50%，2014年实现销售收入51535.91万元，占全部销售收入的35.19%，2015年实现销售收入46929.37万元，占全部销售收入的32.05%，2016年实现销售收入20965.23万元，占全部销售收入的14.32%，2017年实现销售收入4300.8万元，占全部销售收入的2.94%。表18：销售收入测算销售收入测算表项目测算（元）高层销售面积（㎡）100,237.3平均售价（元/㎡）5,838销售收入（元）585,185,474商业销售面积（㎡）18,898平均售价（元/㎡）20,657销售收入（元）390,368,963写字楼销售面积（㎡）60,832平均售价（元/㎡）6,857销售收入（元）417,124,407车位销售面积（个）896平均售价（元/个）80,000销售收入（元）71,680,000合计销售收入（元）1,464,358,844总收入（万元）146435.88（二）项目利润测算表:19投资测算表单位：万元项目财务效益测算表序号项目名称计算程式总额(万元）1销售收入1146435.882相关开发成本285694.083销售税金6=1*7.5%10982.694财务费用310.005管理费用42196.546销售费用52196.547利润总额7=1-（2+3+4+5+6）45356.038所得税8=7*25%11339.019净利润9=7-834017.0210投资净利率10=9/（2+4+5+6）*100%37.76%11销售毛利率11=7/130.97%12销售净利率12=9/123.23%13盈亏保本点1366.52%注：销售税金主要为5.5%的营业税及城建税附加、2%的土地增值税（三）项目财务指标分析1．财务内部收益率财务内部收益率是项目在整个建设经营期内各年净现金流量等于零时的折现率。内部收益率反映项目所用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态指标。当财务内部收益率大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。根据现金流量表（表20）计算可得出本项目总投资的财务内部收益率为37.76%，远高于一般投资理财风险收益率。在现金流量表中，基准收益率为143.35%(高于当前银行贷款利息)。基准收益率主要取决于银行存贷款利率的高低、项目经营风险程度以及经营的目标和要求。在本项目中，内部投资收益率较高，因而风险较低。2．财务净现值财务净现值是按事先规定的基准贴现率将计算期内各年净现金流量折现到建设初期的现值之和，是考察项目在建设经营期内盈利能力的动态评价指标。只有当项目的净现值大于或等于零时，项目才可行。表20现金流量表：现金流量简表15.50%35.19%32.05%14.32%2.94%序号项目合计2013年2014年2015年2016年2017年1现金流入146435.8822704.5751535.9146929.3720965.234300.80营业收入146435.8822704.5751535.9146929.3720965.234300.80回收固定资产余值0.00回收流动资金0.002现金流出99377.0134293.1836573.7221144.566877.62487.93土地成本22302.2522302.250.000.000.00前期费用5942.701188.544754.16建安成本40843.318168.6620421.6510210.832042.17基础设施5001.651000.332500.821250.41250.08配套设施1970.44394.09985.22492.6198.52开发间接费用8000.00800.002400.003200.001600.00财务费用10.002.004.002.002.00管理费用2196.54219.65878.62878.62219.65营销费用2196.54219.65439.311098.27439.31其他费用1633.73326.75490.12653.49163.37销售税金9279.853865.193519.701572.39322.563净现金流量47058.88-11588.6114962.1925784.8214087.623812.874累计现金流量-11588.613373.5829158.39