工期管理标准化

工期管理标准化1）项目总进度节点计划的编制。集团工程坚持“超前启动、快速周转”和“按需供应、按期竣工”的开发建设策略。新项目在土地正式中标确认后，事业部原则上应在一个月内应召开项目启动会，就项目产品定位、销售推盘节奏、产品成本等进行充分研究和讨论，结合会议纪要，形成项目总进度节点计划，格式见01为《年度项目进度节点计划汇总表》。编制要求：项目名称规范。为保证工程、营销等各条线项目名称的一致性，项目启动会上应明确项目名称，并在里程碑节点计划表中应规范统一；项目分期。项目应按“同一竣工备案年度”的原则分期，期内的项目组团及标段应具体到建筑单体栋号，并按照可独立分批竣工备案、集中交付规模适当（单项目一次性交付宜控制在1000户左右以内）、工程配套功能条件满足及产品业态相同的原则进行计划编制；计划报批。由事业部工程总监负责组织，由城市公司总经理发起、事业部工程总监和营销总监会审、事业部总经理审批后报集团工程合约部，集团工程合约部将报集团总裁室批准。里程碑节点计划将根据集团下达的各年度经营指标计划进行年度调整，并作为《年度项目进度节点计划》每年上报审核。节点和工期标准要求。集团进度管理实施“七个重要节点”管理，工期标准参照【沪绿发（2007）185号】《关于加强房地产项目进度计划管理的通知》相关要求和附表3.1.1和3.1.2规定工期标准（简称“集团工期标准”）执行，工期安排应合理、紧凑。其中“开工”节点是指正式工程桩开始施工或土方开挖（无桩基的）的最早开始时间，除超高层（建筑高度超过150米）外原则上均应在三个月内开工，大型城市商业综合体和超高层项目原则上应九个月内开工；“±0.00”节点是指地下室顶板（或出自然地面）的最晚完成时间，因集团工期标准原为挖土或地基处理工期，故“开工”至“±0.00”节点时间可适当延长1-2月，其余标准天数均参照集团工期标准。“工程达到预售条件”最早和最晚批次的时间节点为工程形象进度满足当地预售条件的时间，不包含办理预售证时间，标准工期一般每月按4层计算，具体可参照集团工期标准，且应与02《年度新增可售供应计划分解表》（新增可售供应指工程进度达到预售条件且新取得预售证照）中相关数据匹配；“结构封顶”时间为单体进度达到最晚的结构封顶时间；“外墙落架日期”是指单体外立面最晚完成（外墙外饰面用吊篮施工的应在备注中注明），具备配套、总体进场施工条件的时间；“竣工备案日期”原则不得晚于“合同交付日期”前的30天；“竣工交付日期”应根据营销需求、集中交付量及当地气候是否利于施工等特点综合确定，计划上报格式为03。其他填报要求：年度内首期开工或开盘的项目标段或组团，在“类型”列中选择“★”表示；对应项目启动区进度包括售楼处、样板段、样板房完成时间在年度计划中应单独说明；新增供应工程批次达到预售条件后，原则上三个月内必须办理预售许可证；新增供应规模应与销售去化率相匹配，原则上年度新增供应批次三个月内销售去化率不得低于50%；新开工、竣工面积等数据应与事业部年度考核目标数据一致。计划格式参见工地文明环境管理标准化相关的开盘区环境打造。2）、项目专项计划的编制，项目专项计划主要包括配合销售类计划、专业配套计划等。集团实施季度新增可售供应计划动态管理，以满足市场按需推进，事业部除按照要求上报年度《年度新增可售供应计划分解表（2013版）》外，每季度应及时上报《季度新增可售供应计划分解表》；售楼处及样板示范区计划应单独编制；专业配套计划主要包括前期办证计划、施工出图计划、甲供材料设备招采及进场、指定专业分包招采及进场计划、公用配套招采及进场计划等；3）、项目进度计划的实施与控制。事业部工程部门应将确定的年度工程目标计划作为全年目标责任落实和推进，并组织与各城市或区域（项目）公司主要负责人签订年度工程目标责任书；其中开工、开盘、竣工、交付为一级里程碑节点，必须确保；现场项目经理应根据里程碑节点及年度节点计划及时通过年度项目开复工会议等形式下达年度工程进度计划节点指令，要求总包、专业分包等及时上报年度分部分项进度计划并经审批后列入年度支付挂钩；报批格式见04。现场应严格加强月度进度计划、周进度计划的检查和控制；要求项目经理将里程碑节点进度目标上墙公布，并通过建筑剖面示意图等形式将进度形象计划上墙动态管理；每旬进行实际进度前锋线绘制，每周督促监理对进度实施的出工人数、材料准备、技术条件、天气状况、上下工序条件等进行进度执行检查，特别是关键路径的重点管理，每周组织召开工程例会，就进度动态偏差分析和管控措施提出要求；形成周例会会议纪要，每月形成05《项目进度月报》，网上报告至集团工程合约部。附表3.1.1集团住宅（毛坯）项目工程进度节点基本工期（日历天）表工作节点别墅多层小高层高层交地后开始联排(3F)叠加(4-5F)6F12F18F24F32F开工(指桩基施工开始)30303030303030挖土60606060606060±0.00105105105105105105105结构封顶150170170210260300360外墙落架250280280360420480540竣工备案350380380460530590650交付使用390420420500570630690累计(月)13月14月14月16.5月19月21月23月说明：1、基本工期表是以长三角地区地区工程常规进度作为基础参考，基本工期已经考虑一层地下室施工工作，地下二层另增加15天；跨春节及雨季施工可增加相应工作节点工期15天，其他一般气候影响及节假日因素已考虑；冬歇期较长的事业部可根据自身特殊地区实际自然气候等情况进行编制，原则上东北和西北区域工期增加3-4月，黄河流域地区增加1-2个月；别墅产品施工周期已含坡屋顶类型；桩基类型为钻孔灌注桩的另加25天，精装修住宅则工期统一顺延3-5个月，独立地下室工期根据单体工期单独编制。2、基本工期表中已经考虑了同一施工组团或标段内进行一定程度的流水施工，别墅标段划分以1.5万平方米作为参考单位；多层和小高层以3万平方米作为参考单位；高层以5万平方米作为参考单位，原则上不得低于当地预售许可一次办证面积。3、主要工作节点内容：1）本处开工节点按集团要求统一按照桩基施工开始计算；2）开工到结构封顶前，还需完成样板示范区工作。样板示范区（样板房、售楼处及室外景观绿化等）必须在项目第一批开工后150天之内，在项目开盘前完成售楼处、样板房的精装修工作，以够满足开盘的需要；3）交付使用条件：单体实体竣工验收通过；水、电已经接通；规划和消防等验收或准许使用证明；竣工备案或取得交付使用许可证。附表3.1.2集团商办项目工程进度节点基本工期（日历天）表面积划分工作节点综合商业商办综合体酒店3万m2以下交地后开始24m以下24m以下24-50m50m—100m24m以下24-50m50m-100m开工（桩基开始）50505060505060挖土100100100180100100180±0.00140140140225140140240结构封顶200200230405200230420外墙落架320320380585350420570交付使用450450510690480570750累计15月15月17月23月16月19月25月3-10万m2开工（桩基开始）50505060505060挖土100100100200100100200±0.00150150150260150150260结构封顶240240270440240270440外墙落架360360420620390450620交付使用480480540720510600780累计16月16月18月24月17月20月26月10-20万m2开工（桩基开始）50505060505060挖土110110110200110110200±0.00160160160270160160260结构封顶280280300490280300470外墙落架430430480670450480650交付使用540540600780570660810累计（月）18月18月20月26月19月22月27月说明：1、基本工期表是以长三角地区地区工程常规进度作为基础参考，并考虑了商业业态修改和酒店精装修等一定设计变更造成的工期影响因素；50米高度以下建筑单体已经考虑了桩基础、一层地下室施工工作；50米以上高度建筑单体考虑了桩基础、两层地下室施工工作；地下室层数不同的相应增减工期；冬歇期较长的事业部可根据自身实际自然气候等情况进行编制，原则上东北和西北地区项目跨一个冬期的可另加3～4个月，跨两个冬期的另加4～6个月；黄河流域地区项目跨一个冬期的另加1～2个月，跨两个冬期的另加2～3个月；采用钻孔灌注桩的另加30天；商业办公类项目按公共部位装修到位、室内简装考虑，酒店项目按全装修达到开业标准，五星及以上标准的另加45天。结构高度超过100米的商办酒店项目应结合实际高度和相关审批要求编制。总面积20万平米以上的商办项目宜应按不大于20万平米的规模结合市场需求进行分期开发。2、表中工期已经考虑了同一施工组团或标段内进行一定程度的流水施工，多层商业标段划分以3万平方米作为参考单位；办公为主的商办综合体标段以5～8万平米作为参考单位；酒店以组成完善功能的酒店各部分共同组织施工作为参考单位。3、主要工作节点内容：1）开工节点依据常规工程开工（本处指正式桩基施工开始时间，无桩基项目按正式土方开挖时间）。2）项目开盘前应完成售楼处、实景样板房的精装修工作；高层办公楼结构封顶前，还应完成大堂及样板层装修；销售有需求的，多层商业应在结构封顶后100天内完成主要临街外立面；4）交付使用条件：商铺和办公等公共部位精装修完成；酒店精装修全部结束；水、电、煤等已经接通；机电设备综合调试合格；规划和消防等验收或准许使用证明；单体已经竣工备案（包括酒店精装修工程竣工备案）。编号：04：项目施工进度（调整）计划审批表工程名称施工单位开工日期合同工期审批意见：监理单位总监日期：年月日审批意见：项目经理：日期：年月日分管领导或工程总监意见：签名：日期：年月日注：此表另附施工单位申报的总、年度施工进度计划或施工进度调整计划，一式三份，监理单位、项目部、事业部工程总监各执一份。编号：05项目进度月报年月（第期）名称:项目名称:编制日期:序号组团或标段名称栋号名称产品性质建筑面积(万m2)层数计划工期本月工程进度完成情况实际完成情况与节点计划工期偏差下月工程进度计划完成考核节点情况（达到开盘/交付条件需说明）存在的问题和不足开工±０.００达到开盘节点主体封顶外墙落架交付123售楼处与示范区4面积累计工程负责人:XXXX联系电话:XXXXXXXE-MAIL：附表3.1.3：工期管理标准化作业指引评价表作业内容要求指引符合性、有效性评价标准分值计划编制项目总进度计划土地确定后一个月内召开项目启动会，形成记录内容编制：齐全□基本齐全□不齐全□无□5是否按程序报批：符合□基本符合□不符合□5项目年度进度计划年初报批，明确关键节点内容编制：齐全□基本齐全□不齐全□无□5是否按程序报批：符合□基本符合□不符合□5总进度计划是否满足集团工期规定及特殊要求集团185号文满足□不满足□，原因：15售楼处/展示区/首批房源编制专项进度计划单独编制，形成记录内容编制：齐全□基本齐全□不齐全□无□5是否得到销售签认：是□否□5施工图纸需求/甲供材料设备进场/甲定分包及配套进场计划会签确认内容编制：齐全□基本齐全□不齐全□无□5是否得到对应部门（人员）签认：是□否□5项目季度供应量计划/开盘信息表会签记录，上报及时内容编制：齐全□基本齐全□不齐全□无□5是否按程序报批：符合□基本符合□不符合□5计划实施拿地后至开工（桩基、土方开挖）时间不超过三个月满足□不满足□，原因：20售楼处/展示区/首批房源按计划交付销售部门原则上开工后三个月内开盘满足□基本满足□不满足□20项目实际工程进度与年度计划相比上墙张贴，形成记录，及时更新，每月及每周有对照分析提前□相符□滞后□如滞后，有无明确赶工措施：无