税法（第3版）课件：土地增值税

土地增值税本章政策已更新至2019年9月5日

第一节

概述一、土地增值税概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。二、土地增值税的特点三、土地增值税的立法原则（1）适度加强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控。（2）抑制土地炒买炒卖，保障国家的土地收益。（3）规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加财政收入。第二节征税范围、纳税人和税率一、征税范围土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及土地上建筑物及其他附着物产权所取得的增值额(国务院令第138号)。转让房地产过程中税款的缴纳：转让方：增值税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税承受方：契税、印花税（1）土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。（2）土地增值税既对转让土地使用权课税,也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。所谓地上建筑物,是指土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施,如厂房、商店、医院、围墙、电梯、管道等。（3）存量房地产的买卖。（4）土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产不予征税。（一）征税范围的一般规定（1）土地增值税的基本征税范围不仅仅限于土地交易。（2）土地增值税的征税范围具有“国有”“转让”两个关键特征。（3）附着物是指附着于土地上的不能移动或一经移动就会遭到损害的物品。特别提示：是否属于土地增值税征税范围的三个判断标准：（1）转让的土地使用权是否为国家所有（2）土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转让征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，是否发生转让行为主要以房地产权属的变更为标准。凡土地使用权、房产产权未转让的（如房地产的出租），不征收土地增值税。征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。（3）转让房地产是否取得收入征税范围不包括房地产的权属虽转让但未取得收入的行为，如房地产的继承。（二）征税范围的若干具体规定（1）合作建房对于一方出地，一方出资金，双方合作建房。建成后分房自用的，暂免征收土地增值税。但是，建成后转让的，属于征收土地增值税的范围。（2）交换房地产交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入。按照规定属于征收土地增值税的范围，但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。（3）房地产抵押在抵押期间不征收土地增值税，待抵押期满后，视该房地产是再转移产权来确定是否征收土地增值税。以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于征收土地增值税的范围。（4）房地产出租房地产出租，出租人取得了收入，但没有发生房地产产权的转让，不属于征收土地增值税的范围。（5）房地产评估增值房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地增值税的范围（6）国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物。国家收回或征用,虽然发生了权属的变更,原房地产所有人也取得了收入,但按照《土地增值税暂行条例》的有关规定,可以免征土地增值税。（7）房地产的代建房行为对于房地产开发公司而言,虽然取得了收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收入性质,故不属于土地增值税的征税范围。（8）土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳土地增值税等相关税收。有关事项是否属于征税范围：（1）出售征税包括三种情况：出售国有土地使用权；取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；存量房地产买卖（2）继承、赠与：继承不征（无收入）。赠与中公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠与，征税（3）出租：不征（无权属转移）；征增值税、城市维护建设税和教育费附加有关事项是否属于征税范围：（4）房地产抵押：抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满不能偿还债务，而以房地产抵债，征税（5）房地产交换：单位之间换房，征税；对个人之间互换自有居住用房地产（商业用地不行）的，经当地税务机关核实，可以免征（不是不征收）（6）合作建房：建成后自用，暂免征收；建成后转让（包括合作建房双方之间的转让），征税有关事项是否属于征税范围：（7）房地产的代建房行为：没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围（8）房地产评估增值：不征（权属未转移，无收入）（9）国家收回房地产权：免征（10）企业改制重组：免征（除房地产企业）小结：1.属于土地增值税征税范围的情况（应征）（1）转让国有土地使用权。（2）取得土地使用权进行房屋开发建造后出售的。（3）存量房地产买卖。（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）。（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）。（6）合作建房建成后转让的。（7）非公益性赠与、赠与给除直系亲属和直接赡养人以外的赠与。2.不属于土地增值税征税范围的情况（不征）（1）房地产继承（无收入）。（2）房地产有条件的赠与（特定人群、特定公益）。（3）房地产出租（权属未变）。（4）房地产抵押期内（权属未变）。（5）房地产的代建房行为（无权属转移）。（6）房地产重新评估增值（无权属转移）。3.免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）（1）个人互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实。（2）合作建房建成后按比例分房自用。（3）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，增值额未超过扣除项目金额20%的。（4）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的。（5）国家征用或收回的房地产。（6）个人转让住房。（7）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。（8）房地产企业以外企业的改制重组中房地产的转移、变更。【例7—1·单选题】(2018注税)下列情形中需要缴纳土地增值税的是（

）。A.个人销售商铺B.因国家建设需要而被政府收回房地产C.因城市实施规划而搬迁,企业自行转让房地产

D.企业吸收合并过程中涉及房地产过户

【答案】A

【解析】土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。二、纳税人《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上建筑物及其附着物产权，并取得收入的单位和个人，包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外同机构、华侨、港澳台同胞及外同公民等。三、税率税率设计的基本原则是：增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，按照这个原则，土地增值税采用4级超率累进税率。4级超率累进税率：【例7—2·单选题】某房地产公司转让商品楼获得收入8000万元,计算增值额时准允扣除项目金额3500万元,则适用税率为(

)。A.30%B.40%C.50%D.60%【答案】C【解析】增值额=8000-3500=4500(万元),增值额占扣除项目金额比例=4500÷3500×100%=128.57%,适用第3级税率,即50%,速算扣除系数为15%。第三节转让房地产增值额的确定土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额，即转让房地产的收入减税法规定的扣除项目金额后的余额，取决于转让房地产的收入和扣除项目金额两个因素。一、转让收入的确定纳税人转让房地产取得的收入是指转让房地产所取得的各种收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关经济利益。(1)取得的实物收入要按照取得时的市场价格折算成货币收入。(2)取得的无形资产收入要进行专门的评估,在确定其价值后折算成货币收入。(3)取得的收入是外国货币的,应当以取得收入的当天或者当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币。当月以分期收款方式取得的外币收入,也应按照实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币。(4)对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价,而是在房价之外单独收取,可以不作为转让房地产的收入。(5)营业税改征增值税后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。二、扣除项目金额的确定（一）取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。（二）开发土地和新建房以及配套设施的成本(简称房地产开发成本)房地产开发成本是指纳税人在开发房地产项目实际发生的成本,这些成本允许按照实际发生数扣除,主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊(国务院令第138号、财法字[1995]6号)。对于利息支出以外的其他房地产开发费用,按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和,在5%以内计算扣除。相关内容如表7-5所示。表7-5其中，计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定。特别提示：财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。此外，全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述两种办法。土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。【例7—3·计算题】某企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本为6000万元；向金融机构借入资金发生利息支出400万元（能提供贷款证明且可以合理分摊），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供金融机构贷款证明且可以合理分摊利息支出的，其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。该企业允许扣除的房地产开发费用为多少万元?【答案及解析】该企业允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）。（四）与转让房地产有关的税金它是指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。可扣除税金详细说明：

房地产开发企业：

（1）城市维护建设税和教育费附加

由于印花税（产权转移书据，0.5‰）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除。

营业税改增值税后，企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能够按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。可扣除税金详细说明：

非房地产开发企业：

（1）印花税

（2）城市维护建设税和教育费附加印花税税率为0.5‰（产权转移书据）（五）财政部确定的其他扣除项目财政部确定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。

特别提示：此项加计扣除仅对从事房地产开发的纳税人有效，非房地产开发的纳税人不享受此项政策。对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，在计算应纳土地增值税时，不得加计扣除。对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金（国税函发[1995]110号）。（六）旧房及建筑物的评估价格转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。三、评估价格及有关规定评估价格是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格，评估价格需要经过当地税务机关的审核确认。纳税人有下列情况之一的需要对房地产进行评估，并据评估价格确定转让房地产价格和扣除项目金额：（1）出售旧房及建筑物。旧房地产的评估价格=房地产重新构建价格×成新度折扣率营业税改征增值税后,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,《土地增值税暂行条例》第六条第一（取得土地使用权支付的金额）、三（评估价格）项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算:提供的购房凭据为营业税改征增值税前取得的营业税发票的,按照发票所载金额(不扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。提供的购房凭据为营业税改征增值税后取得的增值税普通发票的,按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。提供的购房发票为营业税改征增值税后取得的增值税专用发票的,按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和,并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《税收征收管理法》第三十五条的规定,实行核定征收。对纳税人在购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予扣除,但不作为加计5%的基数。

特别提示：房地产的重置成本是指评估时点重新取得或者重新开发全新状况的待评估房地产所必要的支出和应获得利润之和。

房屋的成新度折扣率不同于会计核算中的折旧,应根据房屋的使用时间、使用程度和保养情况,综合确定房屋的新旧比例,一般用几成新来表示。

对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，因此，计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。（2）隐瞒或虚报房地产成交价格。对隐瞒和虚报房地产成交价格的,应由房地产评估机构参照同类房地产的市场成交价格进行评估,作为转让房地产收入的确定依据(分析各种与房地产交易相关的因素对价格的影响程度并进行调整,最终确定一个比较适合的市场评估价格,确定转让房地产的收入)。房地产评估价格=交易实例房地产价格×实物状况因素修正×权益因素修正×区域因素修正×其他因素修正特别提示：同类房地产是指与被评估房地产的地理位置、外观形状、面值大小、建筑材料、内在结构、性质功能、使用年限、转让时间等诸多因素相同或相似的房地产。(3)提供扣除项目金额不实的。(4)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。【例7—4·多选题】(2012年注会)下列情形中,应按评估价格计征土地增值税的有(

)。A.提供扣除项目金额不实的B.隐瞒、虚报房地产成交价格的C.房地产开发项目全部竣工完成销售需要进行清算的D.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的【答案】ABD第四节应纳税额的计算土地增值税以转让房地产的增值额为税基，依据超率累进税率，计算应纳税额。计算的方法是：首先以出售房地产的总收入减除扣除项目金额，求得增值额；再以增值额同扣除项目相比，其比值即为土地增值率，然后，根据土地增值率的高低确定适用税率。土地增值税应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数扣除项目金额的具体内容：【例7—5·单选题】(2017注税)某房地产开发公司开发一住宅项目,取得该土地使用权所支付的金额3000万元,房地产开发成本4000万元,利息支出500万元(能提供金融机构贷款证明),所在省人民政府规定,能提供金融机构贷款证明的,其他房地产开发费用扣除比例为4%,该公司计算土地增值税时允许扣除开发费用为（）万元。A.700.00B.780.00C.500.00D.850.00【答案】B【解析】税法规定,纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构贷款证明的,其允许扣除的房地产开发费用为:利息+(取得该土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内。允许扣除的房地产开发费用=500+(300+400)×4%=780（万元）【例7—6·单选题】（2011年注会改编）位于县城的某商贸公司2016年12月销售一栋旧办公楼，取得收入1000万元，缴纳印花税0.5万元，因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2013年1月，购价为600万元，缴纳契税18万元。该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除项目金额的合计数为（）。A.639.6万元 B.640.1万元 C.760.5万元 D.740.4万元【答案】D【解析】因无法取得评估价格,所以按照购房发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%扣除,600×(1+4×5%)=720(万元);销售旧办公楼需要缴纳城市维护建设税及教育费附加=(1000-600)÷(1+5%)×5%×(5%+3%+2%)=1.9(万元);转让办公楼需要缴纳印花税0.5万元;对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为与转让房地产有关的税费予以扣除,但不作为加计5%的基数。可以扣除的金额=720+1.9+0.5+18=740.4(万元)。

【例7—7计算题】(2018年注会)甲公司2018年7月1日转让其位市区的一栋办公大楼,取得不含增值税销售收入24000万元。2010年建造该办公楼时,为取得土地使用权支付金额6000万元,发生建造成本8000万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后,确定该办公楼的重置成本价为16000万元,成新度折旧率为60%,允许扣除的有关税金及附加1356万元。

要求:根据上述资料,按照下列序号回答问题,如有计算需计算出合计数。(1)回答甲公司办理土地增值税纳税申报的期限。(2)计算土地增值税时甲公司办公楼的评估价格。(3)计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。

(4)计算转让办公楼应缴纳的土地增值税。【答案和解析】(1)纳税人应在转让房地产合同签订后7日内,向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交相关合同等资料。

(2)甲公司办公楼的评估价格=重置成本价×成新度折扣=16000×60%=9600(万元)。(3)转让存量房的扣除项目包括:①取得土地使用权所支付的金额；②房屋及建筑物的评估价格;③转让环节缴纳的税金。计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数=6000+9600+1356=16956(万元)。(4)增值额=24000-16956=7044(万元)增值率=7044÷16956×100%=41.54%<50%,税率为30%转让办公楼应缴纳的土地增值税=7044×30%=213.2(万元)。第五节减免税优惠一、建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额20%的予以免税，超过20%的按全部增值额纳税。特别提示：普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅，2005年6月1日起，普通标准住宅同时满足：住宅小区面积容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。二、因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产,免税。三、居民个人拥有的普通住宅,在转让时暂免征收土地增值税。四、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。五、2018年1月1日至2020年12月31日，企业改制土地增值税政策如下（财税[2018]57号）：（1）按照《公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司(股份有限公司)整体改制为股份有限公司(有限责任公司)，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下称房地产)转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

（2）按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续（即原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动）的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。（3）按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同（即企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动）的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。（4）单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。（5）上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。（6）企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在改制重组过程中经省级以上(含省级)国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。【例7—8·多选题】（2006年注会）下列项目中，按规定无须缴纳土地增值税的有（）。A.国家机关转让自用的房产B.税务机关拍卖欠税单位的房产C.对国有企业进行评估增值的房产D.因国家建设需要而被政府征用的房产【答案】CD【解析】选项A，B，均需要交土地增值税，除非有明确的免税和不征税规定的；选项C，只是进行评估增值，产权没有转移，故无须缴纳；选项D，无须缴纳。第六节申报和缴纳一、申报纳税程序根据《土地增值税暂行条例》的规定,纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报,同时向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让合同、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料,然后在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。纳税人按规定办理纳税手续后,持纳税凭证到房产、土地管理部门办理产权变更手续。二、纳税时间和缴纳方法（1）一次性交割、付清价款方式转让房地产的应在办理过户、登记手续前数日内一次性缴纳全部土地增值税。（2）分期收款方式转让房地产。应在合同规定的每次收款日期后的数日内，按照应纳税额=（土地增值税总额/房地产总收入）×收到价款，缴纳土地增值税。（3）项目全部竣工结算前转让房地产。项目全部竣工结算前转让房地产的情况包括：一部分房地产项目先行开发并已转让出去，但小区内的部分配套设施在转让后才建成；预售方式转让房地产。在项目全部竣工之前取得的收入，可采用预征的方法征收土地增值税，在项目全部竣工办理结算后再进行清算，多退少补。三、纳税地点土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征收。四、房地产开发项目土地增值税的清算管理（一）土地增值税清算的定义土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。（二）土地增值税的清算单位（1）以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。（2）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。【例7—9·单选题】（2010年注会）对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是（）。A.规划申报项目 B.审批备案项目C.商业推广项目 D.设计建筑项目【答案】B（三）土地增值税的清算条件：应进行清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的（3）直接转让土地使用权的（三）土地增值税的清算条件：主管税务机关可要求纳税人进行清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应在办理注销登记前进行土地增值税清算（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

【例7—10·单选题】（2018年注会）下列情形中,纳税人应当进行土地增值税清算的是()A.取得销售许可证满1年仍未销售完毕的

B.转让未竣工结算房地产开发项目50%股权的

C.直接转让土地使用权的

D.房地产开发项目尚未竣工但已销售面积达到50%的

【答案】C

【解析】纳税人应进行土地増值税淸算的情況:(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的:(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的:(3)直接转让土地使用权的。

（四）清算时相关问题的处理（1）收入的确认。土地增值税清算时已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或者未全额开具发票的，以交易上方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载的商品房面积和有关部门实际测量不一致的，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。（2）房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定如下：

房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票。按发票所载金额予以扣除，未开具发票的，扣留的质量保证金不得计算扣除。（3）房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。（4）拆迁安置土地增值税的计算：1、房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的：安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。2、开发企业采取异地安置的：异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按视同销售处理，计入本项目的拆迁补偿费。异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。3、货币安置拆迁的：房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。（5）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。（6）纳税人转让旧房及建筑物时，因计算纳税需要对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除。但是，对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形，而按房地产评估价格计算征收土地增值税时所发生的评估费用，则不允许在计算土地增值税时予以扣除。（7）对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在收房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。（8）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，建成后产权属于全体业主所有的，无须确认收入，成本费用可以扣除；建成后无