2023年物业有限公司管理作业指导书

目录

xx/ZY7.5-GC-01工程维修人员岗位职责

xx/ZY7.5-GC-02设备设施管理制度

xx/ZY7.5-GC-03配电室工作规程

xx/ZY7.5-GC-04柴油发电机工作规程

xx/ZY7.5-GC-05智能网络系统管理规定

xx/ZY7.5-GC-06水泵房管理制度

xx/ZY7.5-GC-07给排水设备设施运行管理规定

xx/ZY7.5-GC-08二次供水管理规定

xx/ZY7.5-GC-09消防系统检查保养操作规程

xx/ZY7.5-GC-10纯净水系统管理制度

xx/ZY7.5-GC-11电梯管理工作规程

xx/ZY7.5-GC-12空调管理操作规程

xx/ZY7.5-GC-13缺陷设备运行规程

xx/ZY7.5-GC-14装饰装修施工管理制度

xx/ZY7.5-GC-15土建维修操作规程

xx/ZY7.5-GC-16水电维修操作规程

xx/ZY7.5-GC-17维修服务工作规程

xx/ZY7.5-GC-18工程前期介入

xx/ZY7.5-GC-19房屋接管验收程序

xx/CX7.6-01监视和测量装置控制程序

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文件名称工程、维修人员岗位职责第1页共2页

1目的

通过明确工程、维修人员岗位职责，做到各尽其职、各负其责，使管理制度

化、工作标准化。

2范围

适用于品质部及管理处工程维修人员。

3职责

3.1品质部负责监督检查各管理处工程部人员职责履行情况；

3.2管理处工程主管负责制定本部门工程维修人员的岗位职责,进行工作安排、

职责分工及监督检查，并做好职责的沟通工作。

4工作程序

4.1品质部工程主管

4.1.1负责制定并完善工程管理类体系文件，并负责该类体系文件的指导实施及

改进；

4.1.2负责公司各管理处工程部工作的监督、检查及技术指导和培训工作；

4.1.3负责组织制定设备设施维护保养计划，工程改造计划，设备购置计划，设

备更新计划；并监督实施；

4.1.4负责对工程及设备管理外委单位进行选定、评审；

4.1.5收集、整理、编辑工程及设备管理中代表性案例，并组织讨论，分析总结，

促进工作质量的提高。

4.2管理处工程主管职责

4.2.1对管理处主任负责,全面负责工程及设备的管理工作，合理安排本部门员

工工作；

4.2.2根据设备设施实际情况，制定人员编制和能耗、物耗计划,并进行能耗、物

耗控制，降低运行及维修成本；合理配置人员及工具，工具领用应登记造

册；

4.2.3负责装修管理和空置房管理工作；

4.2.4负责设备设施的运行及维护保养工作并组织大、中修及工程改造；

4.2.5加强与业主（住户）的沟通和联系，做好客户投诉的解释、处理工作；

4.2.6同供电、供水和供气等相关职能部门保持良好的关系，并配合其工作；

4.2.7组织员工培训I,不断提高下属员工的服务意识、安全意识和专业技能；防

止出现人身设备安全事故；

4.2.8根据设备操作手则，编制管理区域内的设备的操作安全规程，并由管理处

主任审核、品质部批准后的操作安全规程上墙。

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文件名称工程、维修人员岗位职责第2页共2页

4.2.9负责监视测量设备的检定或准工作；

4.2.10坚持“养护重于维修”的原则,督促下属进行有计划的设备设施维护保养

工作。

4.3维修人员职责

4.3.1负责公共设施、设备的检查、维护、保养、检修工作；

4.3.2作好设备运行记录及巡检记录；

4.3.3协助工程主管巡视装修；

4.3.4及时处理报修工作；

4.3.5完成水电气抄表工作；

4.3.6为业主（住户）提供有偿维修服务。

5相关文件

6质量记录

附加说明：

本文件起草人：

本文件修改人：

本文件审核人：

本文件批准人：

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文件名称设施设备管理制度第1页共8页

1目的

明确工程维修人员应遵循的工作制度。

2范围

适用于对工程维修人员的日常工作指导。

3职责

3.1品质部负责工程设备类体系文件的制定及完善，对维修操作人员进行现场督

查、指导；

3.2管理处工程主管负贡组织落实设施设备管理制度，对设施设备管理工作进行

督促检查，负责制定并实施《值班人员巡检路线图》。

4工作程序

4.1维修班工作制度

4.1.1认真作好设备运行、保养、维修等记录，对重大问题及时上报工程主管；

1.1.2认真填写设备运行记录，并于每月底将记录交工程主管；

4.1.3在工作中应按规定着装，配带工作牌、精神饱满，现场作业时不得高声喧

哗；

4.1.4遇自来水爆管、煤气泄漏等急修，则在接到通知后5分钟内赶到现场进行

处理，无法立即处理者，须立即报告工程主管；

4.1.5在接到管理处下发《报事单》、《派工单》或通知后，应立即前往处理；

4.1.6爱护工具及设备，服从班长调度；

4.1.7严格执行各种规章制度及设备运行操作管理规程；

4.1.8每日早上如有昨日未完成之工作，相关工作人员应先完成,其余人员应负

责打扫自己所管理的设备房内的清洁卫生并对设备进行维修保养，工作中随时听

从主管的安排

4.1.9根据所管物业的实际情况，编制《设备维修保养计划》报品质部审批，并

按计划进行设备维修养护工作。

4.2维修班交接班制度

4.2.1着整齐工作服，提前10分钟到达交接班现场；

4.2.2接班人员必须按规定时间到班，未经履行完交接手续前，交班人员不得离

岗；

4.2.3严格执行作息制度，按时交接班；

4.2.4严格执行配电室值班制度、交接班制度与各项工作制度；

4.2.5接班人员应主动询问交班人员上班情况及核查值班记录；

4.2.6交接班时如发生事故未办理交班手续前，仍由交班人员处理，接班人在交

班班长领导下协助处理；

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文件名称设施设备管理制度第2页共8页

4.2.7交班后应立即巡视一遍各巡视点，并签署巡查意见；

4.2.8交接班内容包括：

4.2.8.1异常运行和设备缺陷，事故处理情况，待处理事宜；

4.2.8.2仪器、仪表、登记表、工具、材料、备件和消防器材、设备房钥匙完备

情况；

4.2.8.3交接班时必须严肃认真，要做到“交得细致，接得明白”。接班人要进

行全面检查核实。

4.2.8.4夜班接班人员应按《值班人员巡检路线图》进行巡视检查和记录，《值

班人员巡检路线图》由工程主管制定，并报管理处批准;路线图中需注明巡视要

点、巡视频率、记录要求等内容。

4.3工具管理制度

4.3.1领用工具时，应遵循以旧换新、以一换一的原则签字领取，工程主管应控

制工具的使用周期。领用工具时应填写《工具领用登记表》，实行工具报损制度；

4.3.2领用者应爱护工具，对损坏的工具经工程主管确认后方可以旧换新；

4.3.3对部分大型工具应建立严格的报损制度，并按照财务相关制度及《采购控

制程序》进行；

4.3.4对工具实行个人负责制，谁丢失谁赔偿；

4.3.5对于公用工具及大件工具应由工程主管指定专人负责进行统一管理；

4.3.6对在工作中损坏的工具应向工程主管汇报，同时将损坏的工具交回管理

处集中处理方可重新领取；

4.3.7对于损坏的工具由管理处定期进行统一销毁（应有相关负责人签字）；

4.3.8对于专用工具应由专人管理，不得轻易损坏、更换，一旦损坏应填写损坏

原因，如属人为损坏则需进行适当赔偿，如属自然损坏（需有相关部门负责人出

具损坏凭据）则按照相关财务制度办理；

4.3.9高压安全用具、低压安全用具、辅助安全用具的管理：

高压安全用具指绝缘棒、绝缘夹钳、验电器等。低压安全用具绝缘手套、绝

缘靴、带绝缘柄的工具、验电笔。辅助安全用具有绝缘手套、绝缘靴、绝缘垫、

绝缘站台。以上安全用具均需按规定期限送检。送检周期见下表：

工具名称电压等级送检周期备注

绝缘棒10KV以下1年/次

高压安全用具验电器10KV以下1年/次

绝缘钳10KV以下1年/次

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文件名称设施设备管理制度第3页共8页

工具名称电压等级送检周期备注

绝缘手套380V以下半年/次

低压

绝缘靴380V以下半年/次

安全

带绝缘柄的工具380V以下半年/次

用具

验电笔380V以下半年/次

绝缘手套220V以下半年/次

辅助

绝缘靴220V以下半年/次

安全

绝缘垫220V以下1年/次

用具

绝缘站台220V以下半年/次

电器安全用具统一存放于高低压配电室，存放处应有明显的标志，做到存取

方便，存放地点干净、通风良好，存放环境不能过冷过热，也不可与锐器、铁丝

等存放在一起；

凡橡胶制品的电器安全用具不可与石油类的油纸接触绝缘手套、绝缘靴；绝

缘夹钳应存放在柜内，要与其它安全用具分开，使用中应防止受潮、受污或损伤；

绝缘棒应垂直存放、且架在支架上或吊挂在室内，注意不可与墙壁接触；绝缘台

的瓷瓶应完好、无裂纹与破损，木质台则要保持干燥；验电器用过后应存放于匣

内并置于干燥处；对绝缘手套、靴、垫、毯等，不允许有外伤、裂纹、气泡或毛

刺等，发现有问题时，应立即更换；

如果绝缘工具遭受表面损伤或者已经受潮，则应及时进行处理或使之干燥，并在

经试验合格后方可继续使用；无论任何情况，电气安全用具均不可作为它用，对

安全用具应进行定期试验，各试验项目要能合乎标准与要求。

4.4空置房检查制度

4.4.1为了确保空置房的完好，制订本制度；

4.4.2工程部每月对空置房土建及配套设备设施进行全面巡视检查，填写《空置

房巡视记录表》，检查内容包括：门窗是否关闭、开启是否灵活、有无破损现象，

室内所有金属制品及五金构件有无锈蚀损坏现象，是否有漏水渗水现象，楼地面、

墙面有无开裂、脱落现象，所有开关及插座能否正常使用，所有水电气开关是否

关闭，室内配套物品是否齐备，室内是否清洁，厨卫间有无积水。工程部将每月

检查结果进行统计，并通知相关部门或相关单位进行处理，处理结果记录在《空

置房巡视记录表》中。

4.4.3特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意见和完成时

间。

4.5公共设施管理制度

各管理处工程部应严格执行《房屋接管验收标准》，确保新建工程交付质量；

工程部依据《定期检查项目一览表》对设施进行巡视检查，填写《定期检查记录

表》，及时处理

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文件名称设施设备管理制度第4页共8页

发现的问题，避免问题扩大，搞好公共设施零星修缮工作；修缮内容包括维护、

中修、大修、改造；加强修缮工程质量把关，确保修缮质量。

工程主管应将管理区域内的公共设施划分责任人，责任人应至少每天一次巡

视责任区域，并将巡视结果记录在《值班记录表》中；巡视中发现的问题应立即

处理，不得人为拖延；如责任人不能处理应及时上报工程主管，工程主管应及时

组织人员解决或联系相关部门解决；管理人员、保安、保洁、绿化等公司员工，

应自觉参与巡视工作，发现问题，及时报告工程主管，由工程主管安排处理；

对影响小区日常秩序管理的维修，应调整时间，安排在夜间施工；对一些工

艺要求较高、管理处难以自行解决的工作项目，报公司同意后，可安排委外施工，

工程主管负责对进度、工艺质量及造价进行监控；

4.6定期检查项目一览表

周期序号检查内容检查标准

1梁、柱、板主体无裂纹、无缺棱掉角、无露筋、抹灰

层无空鼓开裂

2墙体、墙面（马赛克、大理石、条无脱落、无渗水现象

砖、瓷面砖、喷涂）

3顶棚无裂纹、抹灰层无空鼓开裂

4楼梯、扶手无脱落、无破损、无松动

每年

5公共门窗开启灵活、无变形、无破损无脱落、

五金部件无锈蚀

6屋面隔热层、防水层（雨季前须另无裂纹、无气泡、无破损

外检查）

7楼板、地面砖无脱落、无破损、无松动、无空鼓

8所有消防栓（11月底至12月上旬）无渗漏、能正常开启

半年1天台扶栏、避雷带无裂纹、无松动

2公共防盗网无破损、无松动、无锈蚀

每季1散水坡、雨檐台、连廊无明显裂纹、无积水

2通风口无阻塞、防护罩无损坏

35版肖防栓的开箱试水（循环检查）水压正常

每月1水箱、水池无渗漏、水箱盖闭合密实、无异物

2信报箱开启正常

3上、下雨污水管保持通畅、无破损、无缺件、管卡无

松动

4设备房（水泵房、配电房、电梯房）防鼠网无破损、室内无积水、配套设

施无损坏、无缺件

半月1公用电器运转正常

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文件名称设施设备管理制度第5页共8页

周期序号检查内容检查标准

半年1明、暗沟（全面检查）保持通畅、盖板无松动断裂

2给排水管道（含绿化用水管阀）无渗漏、无破损、水阀开启正常

每季1电缆沟盖板无松动断裂

2雨、污水井、盖无松动断裂

3化粪池盖板无松动断裂、及时清淘

4高压钠灯、汞灯工作正常、无损坏

每月各类水景、水池、游泳池喷水池无渗漏、无裂痕、无沉降、护

堤完好

每周1室外建筑小品、标识牌无脱落、无松动断裂

2车棚、车架无松动断裂、无锈蚀、无破损

每天儿童游乐设施无松动断裂、无锈蚀、无破损、无安

全隐患

1道路（包括水泥路面、花岗石路面、无沉降、无裂痕、无缺棱掉角、无松

电缆沟盖板、路沿石踏步、台阶等）动断裂

随时

2垃圾车、垃圾桶（箱）、垃圾中转站无破损、能正常使用

检查

3室外各类围墙护栏无脱落、无破损、无松动

4其他

备注：检查结果填入《定期检查记录》，此表按不同的检查周期分别填写,

平时如发现问题也应及时维修。

4.7设备管理制度

各管理处工程部应严格执行《设备接管验收标准》，确保新建设备交付质量，

并建立设备台帐和设备卡；工程部依据《设备维修保养计划》对设备进行维修保

养，填写《保养计录表》，对设备的中修、大修、改造应做好记录并填写《设备

零部件更换大修记录表》《维修计录表》；加强设备维修质量把关，确设备正常运

转。

工程主管应对各类设备指定责任人，设备运行过程中，由责任人对设备运行

情况实施监控并将运行情况填写在相应的设备运行记录表中。工程主管应根据运

行记录表中的数据分析设备运行状况，每月填写《设备运行状态月报表》并存档

一份，交品质管理部一份。

工程部对一些工艺要求较高、维修难度较大的工程项目，报品质管理部，经

公司同意后，可安排委外维修，工程主管负责对进度、工艺质量及进行监控；对

个别影响小区日常秩序管理的维修，应调整时间，安排在夜间维修并不得影响业

主的正常休息。

4.8工程技术档案管理制度

工程主管应将管理区域内各类相关图纸资料分类整理存档，并将图纸资料清

单提交品

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文件名称设施设备管理制度第6页共8页

质管理部；工程主管对开发公司提交的图纸资料是否齐全应在资料清单上加明备

注，并负责催收相关的图纸资料；工程主管对进行了改造、更换、添加的设施设

备，应将相应的图纸资料进行变更、添加后归档，并将改动后的档案清单提交品

质管理部。

4.9工程部钥匙管理制度

工程部主管应指定专人保管工程部库房钥匙、设备房钥匙、设备钥匙，并在

钥匙上做好标识，以上钥匙不得私自配制或带出管理区域，在交接班时严格按照

交接班制度执行；工程人员的个人工具柜钥匙、工程部值班室钥匙自行保管；管

理处将所有钥匙留存一套备用，备用钥匙应做好标识；钥匙在借用时应填写《钥

匙领用登记表》并在当日归还。

4.10紧急事件处理程序

为了对紧急事件进行有效控制和及时处理，避免造成重大影响或损失，制订本制

度；

4.10.1紧急事件包括：洪灾、停电、漏电、爆管、煤气泄漏、通讯中断、电梯

困人、重大设备事故等；

4.10.2紧急事件采用电话或对讲机方式联系，但必须互报姓名，并将情况报告

清楚；

4.10.3接紧急事件报告后，应立即汇报上级，并由现场职位最高的负责人统筹

安排，人为隐匿不报，引起严重后果的，追究当事人责任；

4.10.4人为拖沓，致使影响扩大的，追究受派人责任；

4.10.5处理不了的紧急事件，应立即报告，由上级统筹安排处理；

4.10.6以上事件处理完毕后应由工程主管填写《报事单》；

4.10.7紧急事件严重影响部门正常运作，严禁谎报行为，一经查实谎报行为，

将严肃处理。

4.11特约维修管理规定

4.11.1接到特约维修派工单后，15分钟内必须到达业主家中；

4.11.2维修人员需自带鞋套；

4.11.3维修作业时，需注意保护业主财物，对维修产生的垃圾，要收拾干净，

完工后自行带走；

4.11.4若一时无法完成，需向业主讲明原因，请业主谅解，并约定上门时间；

4.11.5若业主要自行购买维修材料，需耐心向业主说明材料的品牌、型号、规

格、数量，以免业主因买错而造成损失；

4.11.6严禁接受业主任何形式的馈赠和向业主索取报酬；

4.11.7维修结束后，请业主检查验收，并在《派工单》上签署维修结果和维修

服务意见；

4.11.8重要维修项目需工程主管需亲到现场督导；

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文件名称设施设备管理制度第7页共8页

4.11.9将《派工单》返回办公室，并做好维修记录。

4.12工程部人员安全操作规程：

各特种行业的操作人员必须持国家相关上岗证方可上岗；

4.12.1在作业场所检修低压线路和设备时必须停电进行.总闸必须挂有“有人

工作，禁止合闸”的标志牌，或者拆除熔断丝，以防止误合闸；

4.12.2各供电回路的操作开关，要有清楚明显的标志牌。停电时，先停负荷开

关，后停隔离开关（即先用电点后供电点）；送电时，先送隔离开关，后送负荷开

关（即先供电点后用电点）。

4.12.3尽可能不要带电作业。如必须带电工作时，应遵守带电作业的有关规定，

采取可靠的安全措施（如要有专人监护等）o

4.12.4严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班。若交接班过程中有事故发生,

应停止交接。由交班人员负责处理事故，接班人员协助。

4.12.5机房内禁止带入火种，严禁在机房或电梯轿箱内吸烟。机房内消防器材

应齐备良好。客梯因检修或保养需停机时必须确认轿厢内无乘客后，方可停机。

4.12.6在轿箱做检修、保养工作时，除了识别故障和调试需要外，禁止开快车。

4.12.7在井底工作时，首先开亮井底灯，按下井底安全掣若上方有人时必须佩

戴安全帽。

4.12.8机房、井道因工作需要进行动火作业时，必须遵守动火作业规定，指定

专人操作和监视，事后清理火种，严防火灾事故发生。

4.12.9焊工（含电焊、气焊，下同）工作前，必须穿戴好工作服和防护用品，不

准裸露身体，以防止烫伤或触电。

4.12.10焊接前，还应检查工作场地周围有无易燃、易爆物，应清除或隔离后才

能进行焊接。必要时还应配备灭火器等相应的消防器具及有专人监护。

4.12.11开启电焊机前，应检查电焊地线是否与工件或其他导体边接，以防短路

或触电。

4.12.12焊接时，应戴好防护面罩，不得用手或其他物件遮眼，以防弧光伤眼。

4.12.13焊接电线的截面积应根据焊接电流和所需电缆长度选用，防止电缆超载

过热而引起胶皮损坏、燃烧，造成事故。

4.12.14停放在露天的电焊设备，必须有防雨设施，下雨天禁止进行焊接作业。

5相关文件

xx/ZY7.4-01《采购管理规定》

文件编号成都XX物业管理有限公司修订状态号

xx/ZY7.5-GC-02作业指导书2004/0

文件名称设施设备管理制度第8页共8页

6质量记录

xx/BG7.5-GC-01《报事单》

xx/BG7.5-GC-02《设备维修保养计划》

xx/BG7.5-GC-03《设备运行状态月报表》

xx/BG7.5-GC-04《工具领用登记表》

xx/BG7.5-GC-05《设备零部件更换及大修记录表》

xx/BG7.5-GC-06《机电设备台帐》

xx/BG7.5-GC-07《设备卡》

xx/BG7.5-GC-08《工程任务通知单》

xx/BG7.5-GC-09《设备维修记录表》

xx/BG7.5-GC-10《设备保养记录表》

xx/BG7.5-GC-11《定期检查记录》

xx/BG7.5-GC-12《设施维修记录表》

xx/BG7.5-GC-13《空置房巡视记录表》

附加说明：

本文件起草人:

本文件修改人:

本文件审核人:

本文件批准人:

报事单

管理处：序号:

事件记录：

报事人：接报事人：报事时间：年月日时分

责任人：经办人：到达现场时间：年月日时分

应急处理措施及记录：原因分析及纠正措施：

处理人：处理完成时间：工程主管：年月日

处理结果：

责任人：年月日

验证记录：

工程主管:年月日

备注：

注：在处理及跟踪栏内，当天未处理完成的报事，相关人员应进行追踪，每天须有追踪人签字说明,

直到处理完成。

设备维修保养计划表

部门：编制：年月日序号：

序

检查保养项目I23456789101112备注

号

高压配电预防性柜试验，检

1

修等

2低压配电柜检修.调试等

3变压器检修，测绝缘等

按运行时间

4发电机检修，更换机油等

更换机油

5给水泵保养，电机测绝缘

6风机运行保养，检修

7二次给水池清洗消毒半年一次

二次给水自动控制系统检

8

修

纯净水系统清洗，消毒，水质清洗,消毒一

9

化验年四次

10纯净水自动控制系统检修

11循环水系统检修保养

12火灾自动报警系统检修外委

13自动喷水灭火系统检修外委

14消火栓系统检修外委

15防排烟，防火分隔系统检修外委

16游泳池循环系统检修保养

17园林水景水泵检修,测绝缘

园林水景水泵控制柜线路

18

测绝缘

19电梯维修，保养外委

20弱电系统检查外委

注：制定工作计划时，直接将项目所在月份涂为阴影即可。

设备运行状态月报表

项目填报时间:

序运行状态自我评

系规格型

号设备名称价备注

统号

0FU

1.电力变压器

供2.高压配电柜

3.高压计量柜

4.低压配电柜

5.电容补偿柜

6.低压计量柜

电7.楼梯间开关箱

8.柴油发电系统

照9.设备房、公区照明

明10.控制箱、公区开关

11.市管网进水总阀、水表

纭

12.栋、单元总阀、水表

小

13.二次供水设备

净14.生产系统

水15.计量系统

排16.各种排水泵

水17.管道井坑及护盖

泳18.循环水、投药设备

池19.进、排水系统

暖20.送、排风系统

通21.制冷、热系统

电22.轿箱、钢缆、门开关等

梯23.主控柜设备

音24.主设备

乐25.音箱

水26循环水设备

景27喷泉

28报警主控柜

消29喷淋设备、管路

防30防火门、排烟

31普消设施、开关、阀门

监32主控制设备

控33摄像头、探头、线路

弱34电视、电话、对讲

电35远程计费

说明：1.评价标准：0完好，F维］修完成，U需修理；

2.请在备注栏内填写需修理设备的故隙情况及未及时维修的原因;

3.品质部将以此表为基础进行复查、评定

4.各小区于每月20日将此表报送到品质部。

工具领用登记表

序号:

工具名称型号规格单位数量价格领用人领用时间备注

设备零部件更换及大修记录表

序号:

设备名称安装位置更换元件名称更换时间更换次数

大修或更换前设备状况：

测

量

大修或更换后试机情况：

数

据

损ER原因分析：

维修人11工程主管11管理处主任1

机电设备台帐

所屈系统一建帐时间卜片编号—编号:

设备名称设备价格设备编号

设备型号设备折旧率出厂日期

安装位置折旧年限出厂序号

设备产地使用寿命使用日期

主输出功率附属输入功率

电

设输入功率设备、额定电压/电流

机

备几何尺寸主要产地

主能耗情况零部额定电压/电流

控

要件及产地

其制

参其参几何尺寸

它柜

数数其它

安装单位及联系方式：

备注：

设备出厂资料：

调试、试车结果报告号或标题：

设备大事记：记录以下已确定的项目和未明确但认为有必要的项目。

序号事件时间/时间/签时间/签时间/签字时间/签字

签字字字

中修记录

大修记录

事故记录

历年检记录

设备卡xx/BG7.5-GC-07

卡片号：操作人：

名称：启用时间：

设备专责：运行状态：

工程任务通知单

序号:

接受单位II责任人年月日

任务内容：

发单人：

技术要求:

要求完成时间:

实际完成时间:

完成情况:

不能完成原因:

注：本表格一式二份，管理处留存-•份，管理处填写后返品质部•份。

设备维修记录表

管理处：年月日序号:

设备编号设备名称维修部位

故障时间维修时间结束时间

故

障

原

因

维修人员：

维

修

处

理

经

过

维修人员：

维

修

结

果

工程主管：

注：维修经过必须注明所更换材料及材料型号、规格。

设备保养记录表

管理处：序号:

设备编号设备名称型号

设备位置保养日期保养人

保养内容：

保养材料：

试运行记录：

备注：

定期检查记录表

管理处:检查日期:序号:

检查项目检查部位检查情况记录检查人处理结果备注

设施维修保养记录

管理处：日期：序号:

维修保

日期维修保养部位维修保养过程结果备注

养人

空置房巡视记录表

管理处：日期：序号:

巡视房号巡视结果详细记录巡视人备注

文件编号成都XX物业管理有限公司修订状态号

xx/ZY7.5-GC-03作业指导书2004/0

文件名称配电室工作规程第1页共2页

1目的

确保正确无误地操作配电设备，防止事故的发生，满足业主正常用电需求。

2范围

适用于所管项目配套配电设备设施管理。

3职责

3.1管理处工程主管负责对区域内配电设备操作规程和管理制度制定，报品质部审批，并

负责配电室的日常管理；

3.2管理处工程部负责配电设备的操作和保养并做好运行记录；

4工作程序

4.1工作制度

4.1.1未经工程主管许可，非工作人员不得进入配电室；

4.1.2密切注意电流、电压、功率因素等数据变化情况，并作好《配电室运行记录》；

4.1.3高压室应定时巡检，雷雨天巡视高压设备时，应穿绝缘鞋和戴绝缘手套；

4.1.4上班时间不得饮酒或酒后上班；

4.1.5检修、倒、合闸时应严格填写《配电室工作票》；

4.1.6值班人员有权拒绝违章操作要求；

4.1.7严格执行交接班制度，在出现故障情况时，接班人协助交班人处理完毕后方可交班；

4.1.8在紧急与严重危及人身安全情况下，应先切断电源，事后立即报告工程主管；

4.1.9停电作业时，须在开关或刀闸操作机构悬挂“线路有人工作，禁止合闸”的标志牌；

4.1.10值班途中不得睡觉，不得无故脱岗，不可连续疲劳代班。

4.2工作规程

4.2.1送电前认真检查各高低压开关是否断开，然后再按高压开关一低压总开关一各分路

开关送电，停电则相反；

4.2.2送（停）电操作时，至少应有2人在场；

4.2.3送（停）电操作时，必须关上开关柜门；

虫2.4除特殊情况外，禁止带负载启闭总闸或分总闸开关；

4.2.5进入配电屏（柜）等工作时，必须先验电，待确认无电后方可进行；

4.2.6停电检测（修）高压设备时，必须先对系统放电，然后按规定验电，待确认无电、

并按规定挂好接地线后，方可检修；

4.2.7停电检修时，必须设立标志牌，并有监护人：

文件编号成都XX物业管理有限公司修订状态号

xx/ZY7.5-GC-03作业指导书2004/0

文件名称配电室工作规程第2页共2页

4.2.8停电检修完毕后，须清理现场，防止遗失工具，然后解除接地线，检查线路,作好送

电准备。

5相关文件

6质量记录

xx/BG7.5.1-GC-14《配电室工作票》

xx/BG7.5.1-GC-15《配电室运行记录》

附加说明：

本文件起草人：

本文件修改人：

本文件审核人：

本文件批准人：

配电室工作票

日期:序号:

操作开始时间：年月日时分

结束时间:年月日时分

操作任务：

顺序操作项目

备注

操作人监护人复检人

配电室运行记录

文件编号成都XX物业管理有限公司修订状态号

xx/ZY7.5-GC-04作业指导书2004/0

文件名称柴油发电机工作规程第1页共4页

1目的

通过对发电机的管理，在市电停供时能及时正常供电，确保电梯、消防、二次供水等

正常运行，满足用户应急安全用电的使用需求。

2范围

适用于接管项目的柴油发电机的运行管理。

3职责

3.1工程主管负责按使用说明书编制、培训并悬挂柴油发电机的安全操作规程，并负责柴

油发电机的综合管理及检查监督。

3.2柴油发电机责任人负责发电机的操作、监控、记录、清洁、维修保养。

4工作程序

4.1工作制度

4.1.1忠于职守，强化自身业务能力，提高技能水平；

4.1.2遵守安全操作规程和各种规章制度，杜绝违章事故发生；

4.1.3工作中应保持清醒的头脑、思维敏捷，严禁酒后操作发电机；

4.1.4发电机做到定期检查、保养，清洁；

4.1.5运行中做好《发电机组运行记录》；

4.1.6维修中做好问题处理记录；

4.1.7严禁在发电机房内进食、吸烟；

4.1.8定期打扫机房及设备卫生，保持发电机房清洁、电瓶接头牢固干燥。

4.2安全规程

4.2.1为确保发电机在市电停电时能可靠地运行，确保设备处于正常待命备用状态，必须

严格按照本文件“运行操作规程”进行工作；

4.2.2做好开机前检查、准备工作，检查机油油量，冷却水量，柴油是否能满足运行时间

的要求，汕路有无漏油等；

4.2.3操作时严格按照发电机操作运行手册要求进行操作，并及时开启风机进行降温；

4.2.4发电机运行过程中要注意观察各供油管路、电压、电流、频率、温度及机械系统运

行情况；

4.2.5发电机在运行中操作人员不得擅离职守；

4.2.6发电机不准超负荷运行；

4.2.7保持启动电瓶清洁，定期对启动电瓶的性能进行检查；

文件编号成都XX物业管理有限公司修订状态号

xx/ZY7.5-GC-04作业指导书2004/0

文件名称柴油发电机工作规程第2页共4页

4.2.8若发现油压急剧下降，应立即检查其原因并做处理。

4.3运行管理规程

4.3.1非工作人员进入发电机房，必须经得工程主管的同意，由部门安排人员陪同方可进

入；

虫3.2在“市电”停电的情况下，供配电工作人员应迅速赶到发电机房。整个发电机的启

动运行必须严格遵照“运行操作规程”进行，不允许带负荷启动，在投入负荷前，必须认

真地对冷却系统、润滑系统、燃油系统、空气系统进行检查，在确认无问题后，迅速手动

启运发电机；

4.3.3带负荷运行过程中，每小时抄填一次《发电机组运行记录》；

4.3.4发电机房内消防设施完好，室内严禁吸烟；

4.3.5保持良好的通风和照明，门窗开启灵活，各地沟、窗口、洞口必须用金属栅网进行

隔离，以防止小动物进出；

4.3.6平时要保证发电机存油量能运行8小时以上，蓄电池电压正常，润滑机油油质油位

正常。油库存油两桶以上；

4.3.7分析运行各项数据，发现隐患及时排除，重大异常情况及时报告工程主管及管理处

主任解决；

4.3.8依照《设备维修保养计划表》要求进行维修保养，并记录在《设备保养表》中；

4.3.9负责发电机及机房的清洁卫生，做到无积尘、水渍、油渍；

4.3.10工程主管负责提出维保材料的申购、报废计划，负责向品质部提出外委修理的申请;

4.3.11工程主管根据《设备维护保养计划表》负责执行中修、大修计划。

4.4运行操作规程

4.4.1在发电机运行前须进行机油、冷却水量、燃油量等各项检查；

4.42润滑部分：检查润滑机油油位，保持引擎机油量尽量靠近油标尺的高油位且不会添

加过量（HI位置）；

4.4.3冷却系统；检查引擎冷却水量。冷却水量应位于水箱开口处往下约5cm位置。切勿

在引擎处于高热状态下检查水量，避免烫伤；

4.4.4燃油系统：请确定油箱是否加满柴油、油路是否畅通；

4.4.5启动程序：（如有特殊规定，请按依据柴油发电机使用说明书编制的安全操作规程进

行）

4.4.5.1在发电机控制盘上启动运行

文件编号成都XX物业管理有限公司修订状态号

xx/ZY7.5-GC-04作业指导书2004/0

文件名称柴油发电机工作规程第3页共4页

启动：把钥匙从“0”经过“I”位转到（预热）位，激化预热器。保持7秒钟来预热

吸入的气体，7秒后，把匙再进到（start）位置，起动，当发动机组启动后，立即松手让

匙|可复到“I"（0N）的位置。必须空载运行5分钟以上，才可送负载；

如果不能起动，起动时间不要超过5~7秒。保持每隔10秒，钥匙要完全复“0"（off）

位。如果起动了4次仍未着车，则要停下来参看《柴油机手册》。

4.4.5.2停机方法

正常停机：耍停机时，先把发电机组输出断路开关扳下"off”（柄向下），让发电机

组在无负载情况下运转10分钟以便冷却。然后把匙转回“0"（off）位置，发电机组即会

停止；

紧急停机：如按下紧急停机按钮或控制旋钮拧到“Stop"（停机）位置，发电机组立即

停止。在再起动之前，控制旋钮拧到“Stop"（停机）位置，紧急停止按钮顺时针旋转复位

及确认消除警报。

4.5运行检查及保养周期

保养检查周期

保养检查项目运行8每周或运每月或运行半年或运行每年或运行

小时行50小时100小时250小时500小时

检查发电机组XI

检查冷却风扇与充电机皮

XI

带的松紧

检杳机油位XI

检查冷却水位X2

检查空气及机油滤清器XI

检查电瓶充电系统XI

排出柴油过滤水分XI

检查冷却水和防锈剂XI

检查驱动皮带张力XIXI

检查燃油油位X4

检查电瓶液位及比重XI

检查发电机头排风口XI

更换润滑油和滤清器XI

文件编号成都XX物业管理有限公司修订状态号

xx/ZY7.5-GC-04作业指导书