园区管理中心管理手册

园区管理中心管理手册plmll8119

南京垠坤投资实业有限公司

管理中心职责

1、建立健全各项规章制度并负责组织实施；

2、负责对各园区的统筹规范、指导、管理与监督；

a）负责新建园区管理办公室的组建工作；

b）组织拟定项目年度管理方案与年度规划并负责组织实施；

c）指导各园区办拟定物业管理服务标准并监督其执行情况；

d）审批各园区月度工作计划并监督计划的执行；

e）保证园区作业规范的针对性并推动持续改进，落实各项整改工作；

f）拟订各园区年度创优计划与创优方案，并监督、协调创优方案的具体实施；

g）负责对各项目报送的日常事务及各项申请意见进行批复。

3参与新项目的前期运作，提出有关项目规划设计的建议，理顺基础管理工作；

4、建立与完善园区管理中心资料库，汇总管理工作中的合理化建议与疑难问题;

5、拓展客户资源，建立与完善客户资源数据库，做好客户资源的保护与管理工

作；考察及调研活动，定期形成有关课题与调研报告；

6、联系政府部门及有关社团组织，协调公司有关部门，确保各项目管理工作有

效运转；

7、组织与园区管理有关的交流、学习、考察及调研活动，定期形成有关课题与

调研报告；

8、负责各项目管理与工作人员的招聘、培训、管理、考核与统一调配工作，审

核各项目主管以上人员的任用，审批其他工作人员的任用；

9、完成公司交办的其他事务。

跚镰

一员工管理规定

1、严格遵守公司作息制度与考勤制度，不得迟到、早退与无故旷工。

2、认真工作，禁止上班时间打闹、玩扑克等与工作无关活动。自觉保护办公环

境，不得在办公场所高声喧哗。

3、坚守工作岗位，严禁工作时间串岗、脱岗、干私活。

6、保护公司利益，爱护公司财物，严禁损害公司利益。

二办公用品管理规定

1、新入职工作人员，因工作需要可申领相应的办公用品。。

2、办公用品的购买须填写《办公用品申购单》，经公司领导审批后方可购买。

三计算机管理规定

1、使用外来移动存储设备的应通过病毒检测后方可使用。

2、每次上机前要按正常步骤操作、使用。关机前要先保护好各类信息，然后按

顺序退出、关机。

3、不用电脑时，机器要锁死。未经许可不得让外人使用机器，否则造成电脑损

坏，当事人照价赔偿缺失。

4、公司电脑只能用于各项企业管理，严禁用电脑玩游戏、处理私人文件等。

5、上机时如遇不正常情况，不准做其他不合实际的尝试，应及时报修。

6、当天输入电脑的资料、数据应做备份，防止资料遗失。

7、电脑使用人员应做好保密工作。

四公章管理规定

1、公章的使用与保管由专人负责，公章保管人不得委托他人代为盖章，不准在

空白纸上盖印。

2、务必根据有效的《用章审批登记表》来盖章。

3、将《用章审批登记表》及用章文件的复印件一并存档。

4、下列文件资料用章由部门负责人提出，须报园区管理中心审核经公司领导同

意签字：以公司名义与外单位签署的协议与各类经济合同；财务部门上报的各

类会、统计报表；以公司名义向有关主管机关发送的请示、报告及重要信函；

劳动工资、人事调动及人事聘用与劳动合同；在业务往来活动中，向有关业务

单位发送的重要信函；公司的正式发文。

5、印章的刻印、更换一律由公司统一办理，废弃的印章由公司统一收回储存。

五发文规定

1、以园区管理中心发文时，由主办部门专人起草，填写发文稿，由主办部门负

责人核稿，呈园区管理中心领导签发。园区管理中心专人负责登记编号，组织

打印外发。

2、公文务必一文一事，主送单位只能一个，不得越级行文，行文简明扼要，文

字清晰。

3、一切上报外发的文件、信函、电文，园区管理中心都要留存底稿备查。上报

与外发文件有上级来文的要将上级来文一并附后装订归档。

4、各部门之间文件往来、资料供给等由部门间互相递送。

六收文规程

1、凡上级与外单位发来的文件、信函、电报、内刊等由园区管理中心专人负责

签收、拆封、分类编号、登记收文登记台帐，送园区管理中心领导批阅后，再

送公司领导批阅。

2、各部门从有关部门及业务单位直接带回的文件，在填写《文件资料移交单》

后交由园区管理中心统一登记归档。

3、经公司领导批阅后的文件，园区管理中心及时收回，按批示迅速准确地送阅

与传递。

4、对发送的文件、信函、电报都要随时查询催办，防止办文拖期。

5、要求各部门在文件承办后，将办理结果在文件处理栏内，签署承办结果、承

办人姓名、时间等。

6、将承办完毕后的文件立卷、归档。

7、上级下达的业务性文件，承办部门办完后，需要留存的，公司领导签批后能

够复印留用。

九档案管理规定

1、凡是反映公司生产经营与企业管理等具有查考利用价值的文件资料均属归档

范围，凡属归档范围的文件资料均由园区管理中心统一管理，由行政事务部文

员专职负责。

2、归档的文件资料，原则上务必是原件，原件用于报批不能归档或者有关部门

须保留的，储存人务必到办公室登记，办公室储存复印件。

3、凡公司业务活动中收到的文件、函件承办后均要及时归档；以公司名义发出

的文件、函件要留底稿及正文备查。

4、业务活动中的有关请示报告及公司领导批复，属付款性质的，由财务部储存

原件；其他重要报告，在企业资料归档范围内的，连同有关资料由经办人整理

后移交档案室。归档范围外的请示报告由各部门自行保管。

5、由公司对外签订的经济合同，均保留两份原件，办公室、财务部各存一份。

特殊情况只有一份原件时，财务部储存原件，办公室储存复印件并注明原件存

放处。

6、公司的收文、发文等文书资料在办公室归档。

十档案保管规程

1、由行政事务部文员专职负责公司档案的保管。

2、归档资料要进行登记，编制全行目录。

3、科学地编制分类法，根据分类法，编制分类目录；根据需要编制专题目录，

完善检索工具，以便提供利用。

4、档案要分类，分卷装订成册，保管要有条理，主次分明，存放科学合理。

5、库存档案务必图物相符，账物相符。

6、档案管理人员要熟悉所负责的档案资料，熟悉利用者的需求，掌握利用规律。

7、根据有关规定及公司的实际情况，确定档案保管期限，每年年终据此进行整

理、剔除。

8、经鉴定需销毁的档案，由档案室编造销毁清册，经公司领导及有关人员会审

批准后销毁。销毁的档案清单由档案员永久储存。

9、严格做好档案安全保密制度，做好档案流失的防护工作。

十一档案借阅规定

1、档案属公司机密，未经许可不得外借、外传。外单位人员未经公司领导批准

不得借阅。

2、借阅部门保管的档案、材料，须经档案所属部门负责人批准。借阅档案材料,

属借阅部门经办的，由部门负责人批准；借阅非本部门经办的档案、材料须经

办公室负责人批准。阅档务必在办公室指定的地方，不得携带外出。需要借出

档案的，须经办公室负责人批准。

3、借阅档案，务必履行登记、签收手续。

4、借出档案材料的时间不得超过一周，必要时能够续借。过期由档案员催还。

需要长期借出的。须经办公室负责人并报总经理批准。

5、借出档案时，应在借出的档案位置上，放一代替卡，标明卷号、借阅时间、

借阅部门或者借阅人，以便查阅与催还。

6、调阅或者借阅档案者务必妥善保管档案，不得任意转借或者复印、不得拆卸、

损污文件，归还时保证档案材料完整无损。否则，追究当事人责任。

7、借出档案资料。因保管不慎丢失时，要及时追查，并报告主管部门及时处理。

十五服装管理规定

1、工作服装管理应纳入仓库管理体系，建帐管理、登记准确。

2、工作服装应建卡管理，每个员工在领取工作服装时应在个人《服装领用卡》

上登记领用服装种类、数量、完好程度，并由领取人签字确认。

3、工作服装换发、补领、损坏赔偿的应在《服装领用卡》上记录明确。

4、员工工作服装领用标准：

⑴办公室人员：春秋装（西装；长袖白衬衫）2套，夏装（短袖白衬衫；长裤;

裙子〈女装〉）2套，领带1条；

⑵安保人员：冬装（大衣）1件，春秋装（制服；长袖衬衫；帽子）2套，夏

装（短袖衬衫；长裤；帽子），白手套2副，武装带1条；

⑶保洁人员：春秋装（套服）2套，夏装（短袖衬衫；长裤）2套，凉帽1顶;

（4）维修人员：春秋装（套服）2套，夏装（短袖衬衫；长裤）2套，胶靴1双。

5、员工交回工作服装时由保管员查验无误的，应消去《服装领用卡》，将工作

服装重新入库。

十六服装使用规定

1、员工应爱护工作服装，不得损坏、私自改型、改色或者当劳动服用（维修、

保洁除外）。

2、员工在领取工作服装后，对工作服装及有关佩饰要妥善保管。

3、员工应对工作服装应勤洗、勤烫，保持服装整洁、笔挺。

4、员工应在工作场所穿着工作服装，不得在非工作时间或者非工作场所穿着。

5、员工的工作服装应按规定穿着，不得自行搭配穿着。

6、员工在交回工作服装时应清洗干净，保证完整无缺，如有损坏、丢失应照价

赔偿。

十七员工考核制度

1、考核的内容要紧是个人德、勤、能、绩四个方面。其中：

“德”要紧是指敬业精神、事业心与责任感及行为规范。

“勤”要紧是指工作态度，是主动型还是被动型等等。

“能''要紧是指工作能力，完成任务的效率，完成任务的质量、出差错率的高

低等。

“绩”要紧是指工作成果，在规定时间内完成任务量的多少，能否开展制造性

的工作等等。

2、考核的目的：

对公司员工的品德、才能、工作态度与业绩作出适当的评价，作为合理使

用、奖惩及培训的根据，促使增加工作责任心，各司其职，各负其责，破除“干

好干坏一个样，能力高低一个样”的弊端，激发上进心，调动积极，以提高公司

的整体效益。

3、考核办法

详见公司《员工手册》有关规定。

园区管理中心主任

岗位职责

1、制定公司各项计划，确立公司长期、短期的工作目标。

2、制定公司行政架构，并保护其高效运作。

3、合理的分配公司内部的责权。

4、合理安排公司的岗位，使全公司员工与职位达到最优化配置。

5、对公司所有部门的工作进行监督与管理。

6、定期召开中层会议，认真听取各部门员工的意见，及时对公司的政策做出相

应的调整。

7、根据公司的进展情况对公司的工资架构进行修改与完善。

8、不定期对公司中层进行培训。

9、对公司的收费、治安、消防全面负责。

10、代表公司与外界建立良好的沟通渠道，确保公司良好的企业形象。

园区管理中心副主任

岗位职责

1、全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，完成公司签订的年度管理

目标与经济指标。

2、全面负责各管理处的人事、后勤、装修、投诉、违章处理及治安、消防工作。

3、制订各管理处年度工作计划并组织实施。

4、负责检查、监督公司各项制度的执行情况。

5、定期召开各管理处工作会议，布置、总结工作，并根据公司实际状况及有关

规定对各管理处工作进行指导。

6、不定期对各管理处部门以上负责人进行培训。

7、协调公司与供水、供电、工商、物业管理等有关部门的关系，便于开展各项

工作。

8、认真完成本岗位工作及公司安排或者委托的其他工作。

园区管理办公室职责

1、负责制定本部门年度、月份工作计划，并组织实施；

2、按照公司管理体系的标准与要求，持续改进管理服务工作质量;

3、负责辖区内的绿化、清洁、消杀日常管理；

4、负责辖区内的公共秩序保护、车辆、消防日常管理；

5、负责辖区内房屋本体、公共设施设备的日常维修养护；

6、负责辖区内各项费用的收缴工作

7、负责辖区内房屋装修管理；

8、负责日常接待与客户投诉的处理；

9、负责客户档案与本部门运作档案的管理；

10、负责实施社区文化活动；

11、负责制订本部门业务培训计划并组织有关人员实。

园区管理办公室经理

岗位职责

1、认真执行公司的经营管理方针及各项规章制度，培养员工的进取精神，增强

员工的凝聚力，以高效、热情、优质的管理服务于客户。

2、全面负责辖区的治安、消防、绿化、维修、卫生等管理服务工作；

3、制订园区年度、月度工作计划及时向园区管理中心汇报园区的工作情况。

4、熟悉园区入住客户情况，与客户保持密切联系，及时处理或者反映客户的投

诉。

5、负责园区主管级下列人员（不含主管级员工与财务人员）的招聘、培训、检

查、考核等工作。

6、协助公司财务部监管园区各类款项的收支，监督管理员账目日清月结。

7、每周召开管理处办公例会，检查上周工作完成情况，布置下周工作任务，并

协调解决有关事务。

8、认真完成上级交办的其他工作任务。

园区管理办公室副经理

岗位职责

1、协助园区办经理完成本园区的各项工作。

2、认真完成所分管的各项工作，负责处理顾客对其分管工作范围内的投诉。

3、当园区办经理不在时，代理园区办经理进行工作。

4、与投资公司协商，处理重点工程遗留问题。

5、协助经理处理对外关系，保护与街道办、派出所等有关部门的良好关系。

6、各部门工作协调，内部信息沟通传达。

7、协助经理完成其他工作。

行政部

职责范围

1、与公司行政人事部对口，负责园区办行政、人事定位、绩效考核、物料采购、

后勤管理等。

2、对园区办行政人事管理进行规范管理，建立完善的管理体制，为园区办提供

后勤保障、人力资源支持。

3、负责人事管理，包含招聘(操作层)、培训、员工职业规划、人力调配等。

4、按园区办经理指示，负责草拟园区办的报告、总结及有关规章制度，处理文

书往来、保管整理好文件资料，并做好归档工作。

4、抓好员工的政治教育，不断提高员工的思想觉悟与业务水平。

6、保管好园区办印章，严格按公章使用制度规定使用。

7、检查园区办的一切程序是否得到执行，发现问题及时反馈信息，并提出书面

整改意见。

8、做好园区办财产登记、使用工作与各部门办公用品的供应及文件物资管理工

作。

9、做好打印、复印、印刷、文件收发管理等工作。

10、完成上级交办的其他行政事务及有关重大事项的协调工作。

二岗位职责

(-*)行政主管职责

1、负责制定园区办各项规章制度，并组织落实。

2、负责撰写、审核各类应用文稿，负责宣传、公关接访联络工作。

3、负责安排各类会务并做好记录，编写会议纪要与决议。

4、协助园区办经理处理日常事务，上传下达，协调部门工作。

5、负责公司考核规程的贯彻执行。

6、负责园区办办公用品的采购与管理。

7、负责管理园区办印章并审核印章使用。

8、负责做好园区办的档案管理。

9、完成经理交办的其他工作。

（二）行政文员职责

1、处理好有关信函、电报、电话，并做好记录，及时上传下达。

2、负责各类报刊杂志的签收、分类、登记与发放。

3、负责公司各部门物资的采购与管理。

4、打印、记录有关文件、指示或者资料。

5、处理由园区办寄出的函件、包裹等。

6、负责园区办公文、资料的收发登记及分类、整理保管工作。

7、负责做好考勤管理工作。

8、负责园区办的档案管理工作。

9、负责公用办公设备的使用与保养。

10、完成上级领导交办的其他工作。

（三）财务内勤职责

1、在行政主管领导下工作，熟悉财经制度，熟悉各项收费规定、收费标准与有

关的协议。

2、负责复核一切与货币资金收付有关的原始凭证。

3、根据审核无误的原始凭证收付现金及办理银行转帐结算手续。

4、负责库存现金与有价证券的保管。

5、负责登记现金记帐与银行存款日记帐。

6、按规定收取各类款项、及时交公司财务部或者存银行，并做好财务登记。

7、完成公司随时需要的各类报表与财务资料。

8、负责办理其他属于财务内勤工作范围与部门负责人交办的事项。

（四）仓库管理员岗位职责

1、负责日常工具用品的收发工作。

2、负责部门每月物料采购计,划。

3、负责入库工具用品及钥匙盘的验收、登记工作。

4、负责部门物料每月定期盘点工作，及时结出月末库存数据与消耗数量。

5、负责部门工具报损（废）的核实工作。

6、负责办理工具用品的租借工作。

7、负责仓库的安全与清洁工作。

8、负责园区办资产的登记与管理。

9、认真完成上级交办的其他工作。

三部门规章

（一）仓库管理

1、物品入库

1）采购物品的入库，由仓管员根据物品的合格证、规格型号、数量、质量、商

标及有关技术资料进行验收。

2）验收合格的物品由仓管员与行政文员填制《入库单》并由仓库管理员设置材

料卡，登记材料账。《入库单》一式三联，一联存根联，一联由仓库管理员据

以登记仓库存货账，一联财务部记账联。

3）仓库管理员对验收合格的物品进行适当的标识后办理入库。

4）仓库管理员应确保：

a.物品的堆放高度不能超过2米；

b.液体物品用适宜的容器盛装;

C.危险品务必有明显的标识并进行隔离；

d.所有的标识务必内容完整、清晰，同时摆放产品时标识应朝外;

e.做好标识并及时进行入库登账；

f.对有贮存条件要求的物品，应予以充分满足；

g.对不合格品与降级使用的物品应做特别标识；

h.做好防潮、防晒、防雨水淋、防虫等措施，以保证物品在储存期内不变质、

不生锈，不失去使用价值。

i.使用合适的搬运工具与方法，防止搬运过程中对物品质量造成损坏。

5）经验收后不合格的物品，仓管员应进行适当的标识或者进行隔离，并及时知

会有关负责人联系供方或者公司进行协商处理。

6）关于服务过程中多余的物品退库，由仓库管理员验收，合格则填制红字《领

料单》办理入库手续；不合格则进行适当的标识，由部门负责人进行处置。

2、物品的储存管理

1）仓管员应对每一种物料进行编号（使用阿拉伯数字），编号应登记于材料

卡上。编号方法为口口□□□□:前二位数字为物资类别号，后四位数字为

物资品种的顺序编号（各园区根据物资的配置情况自行编号）。类别号为：

□□口□□□

।------物资品种的顺序编号

物资类别号（01：办公用品类；02：保洁类；03：保安类；04：形象

视觉识别类（CI）；05：机电工程维修类；06：绿化类）

2）对不能按货架摆放或者有特殊存放条件的，按实际情况存放，同时材料

账与材料卡上应注明类别号及物资品种编号。

3）仓库管理员每周应对贮存环境与贮存物品进行检查，以防止产品损坏、

变质、丢失与混淆。检查内容包含但不限于：

a.标识是否完整、清晰；

b.物品是否损坏或者变质;

C.物品是否丢失或者混淆；

d.仓库环境是否能保证物品在储存期内不变质、不生锈、不失去使用价值。

4)当发现问题时应及时进行标识或者采取隔离措施，并通知有关人员处理。

5)每半年由本园区负责人、仓库管理员、行政文员一起对库存品至少进行

一次盘点，盘点结果记录于《库存物品盘点盈亏表》上。

6)每年由园区管理中心对库存品至少进行一次工作检查。

3、物品出库

1)当部门需要领料时，由领料人填写《领料单》，写明材料的名称、数量，

经园区负责人审批后，交仓管员进行发料。

2)仓管员根据“先入先出”的原则凭《领料单》发放物料，并在《领料单》

上填写实发数量与金额。

3)《领料单》一联由行政文员据以登记物料明细帐，一联由领料部门储存,

一联交保管登记存货帐，一联由财务内勤交公司会计进行物料消耗的核算。

4、多余积压物资处理：各园区每半年对库存物品进行一次清理，划分出多余积

压物资(不需用及使用期超过5个月)报园区管理中心，由园区管理中心负责进行

调剂处理。

(二)工具借用制度

1、临时借用工具，由使用人填写临时借用工具表，经批准后，向仓库理员申请

领取，并在员工工具借用登记本上登记。在交还时仓库管理员亦要在该表上写

明交还时间并签收，签收时应检查工具及其附件是否完好无损，若发现问题立

即记录并向主管反映。

2、个人领用工具的品种根据需要配备，由使用人提出申请，经经理批准后到仓

库领用，并办理领用手续，领用后个人负责使用保管，离开公司时交还，仓库

管理人需作签收记录。

3、公共领用工具由主管/领班申请，经经理批准后，到仓库办理领用手续，领

用后由申请人或者指定专人负责保管。

4、工具调换原则上以旧换新，发生丢失与毁损，由保管者写明原因，向上一级

领导报告，不属人力不可抗拒的丢失与毁损，由责任人按该工具现市场价格赔

偿。

5、工具一律不得带出园区，特殊情况经由部门领导批准同意，办理正式手续后

方可借出。

（三）物品领用制度

1、工作人员到仓库领料之前，先要填妥一份物品领料单，注明数量、规格、名

称、施工内容、安装位置等，经经理批准后到仓库领取。

2、物品领用通常原则上以旧换新，但在实施过程中可先领后交，若发生多领，

应主动归还。

3、若项目中确需新增的物品，被盗或者遗失的物品，需在领料单上注明，经批

准后备案。

客服部

—职责范围

客服部做为中枢部门在园区的日常工作中起到上传下达、协调调度、监督

促进等重要作用，要紧职责有：

1、接待日常来访、咨询与投诉。

2、客户资料收集、整理与存档。

3、合理调动有关部门为客户提供及时、优质、高效的服务。

4、通过对客户日常走访及时掌握客户动向，熟悉客户意见以提高客户满意度。

5、通过日常巡查对其它各部门工作进行监督、指正。

二岗位职责

（一）客服主管岗位职责

1、在园区办经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。

2、协助园区办经理对各项便民服务的选定与策划。

3、负责组织实施客户回访、走访工作。

4、负责组织收集客户意见，并对客户的意见进行汇总分析、任务分配、监督、

跟踪、回访。

5、负责处理突发事件与顾客投诉。

6、负责岗位人员工作及业务能力的培训。

7、负责对客户服务人员的考评工作。

8、制定、贯彻、落实本部门岗位责任制。

9、协助园区办经理协调与政府有关部门的关系。

10、确保各项记录的完整、准确有效，并做好相应的归档工作。

11、完成园区办经理交办的其他工作。

（二）管理员岗位职责

1、负责对客户办理收楼、装修等各类手续，及时更新客户资料，确保各类档案

资料的准确性。

2、负责接听服务电话，及时反映给予有关部门。

3、负责园区办的客服接待、办公接待及其他一些会务接待。

4、协助客户主管对业户的投诉处理、回访工作。

5、负责做好日常巡查工作。

6、及时处理与上报客户投诉及突发事件。

7、认真完成上级交办的其他工作。

三部门规章

（-）档案管理制度

1、租户档案的管理办法按园区管理中心档案规定操作，管理员负责租户档案的

收集、整理、归档、利用。

2、客服主管每季度检查一次租户档案工作并做好记录，对发现问题应以书面通

知要求有关人员整改。

3、租户档案以一户一档的形式建立，每户档案内容应包含：

田《租户情况登记表》

年《房屋租赁协议》

，《物业管理协议》

年《租户公约》

《装修协议》

年《房屋移交表》

曾《安全防火责任书》

年装修图纸

年装修施工单位资质证书（复印件）

年身份证明（营业执照、税务登记证、身份证等复印件）

，投诉、回访记录

b各类记录

(二)信访受理制度

1、根据工作需要，适时走访租户。

2、与租户面谈时一，应耐心听取租户的意见与细致解答租户提出的问题，并做好

记录。

3、对租户的投诉及时处理并回访，做好记录。关于短期内无法处理的问题，应

做好解释工作，及时研究解决方案；必要时上报公司，共同确定解决办法。

4、急修项目维修后24小时内回访。

5、对租户书面建议，做好登记并及时回复。

6、对租户书面投诉发，做好登记与调查；关于应由园区办解决的问题，应及时

处理并做好回访工作；关于不属于园区办解决的问题，则向租户做好解释工作。

7、对公司转发的投诉意见，应将处理结果以书面形式向公司汇报。

8、对上级领导批示的重大投诉信件，应即时汇报及跟踪汇报。

四操作规程

(-)接待来访投诉

1、接待来访投诉工作要紧由管理员负责。

2、任何管理人员在遇到业主来访投诉时，都应给予热情接待，主动询问，耐心、

细致地做好解释工作，当租户有不懂得管理规章制度时.，要晓文以理，动之以

情，让租户懂得并支持管理处的工作。

3、对租户投诉，来访中谈到的问题，接待人员应及时进行记录，并尽快进行调

查、核实，然后将处理结果汇报园区办责任部门与经理；不能解决的，要将问

题与意见向有关部门与经理汇报，由经理决定处理办法。

4、当租户主动前来提合理化建议时，要全面、认真地做好记录，并及时向经理

汇报，由经理决定采取或者制定整改计划。

5、在处理来访、投诉时，要热诚、主动、及时，要坚持原则，突出服务；不得

推诿责任，处理完毕后应将结果回复业主与园区办经量。

6、全体管理人员要认真负责，做好本职工作，为租户提供满意的服务，尽量减

少租户的投诉、批判。

（二）礼貌用语

1、“您好”、“请”、“对不起”“谢谢”“先生”“女士”“小姐”“没关系”“不客

气”“打搅了”

2、与人交谈先说“您好”

3、要求对方时应先说“请”结束问话时说“谢谢”失误时一定说“对不起”

4、给对方添烦恼时说“对不起”

5、对本公司领导在每天第一次见面称“您早”前面加上XXX经理或者XXX主

任

安保部

一职责范围

安保部是公司配合公安、消防部门进行治安、消防安全的重要辅助力量。

负责园区办所管辖的安保工作的业务指导，负责安保员的培训工作，具体职责

有：

1、根据公安部门、消防部门与上级主管部门的有关规定与要求，结合园区实际,

制定园区各类防范措施。

2、根据园区的实际情况，合理设置岗位与配置人员。

3、负责与治安部门联系，争取治安部门的支持与指导。

4、负责编写安保队伍的培训计划，并组织实施、考核。

5、负责园区安保工作记录收集、整理、存档工作，并对服务质量进行考核，对

不合格项，提出整改意见。

二岗位职责

（一）安保主管职责

1、负责部门职责范围内各项工作的计划组织、监督、落实。

2、熟悉与熟悉园区的有关建筑布局、消防通道、消防器材设置等情况。

3、灵活运用各项突发事件处理预案解决实际工作中发生的相应事件。

4、定期组织安保人员学习培训，并对安保领班工作进行检查与考核。

5、不定期组织与实施有效的消防、安全培训与有关演习。

6、参与重大治安事件与复杂矛盾的处置协调工作。

7、做好日常巡查工作，及时发现与制止违章行为并记录在案，汇报上级。

8、负责每月第一周内会同工程主管对安全系统设备进行一次全面检测。

9、认真完全上级交办的其他工作。

（二）安保领班职责

1、负责班组日常工作的安排并对班构成员的各项工作进行指导、监督。

2、负责实施对班构成员的各项培训与考核工作。

3、对未达到工作要求的班构成员，及时指正或者处理并向上级汇报。

4、掌握处理日常事件的原则及方式，及时恰当地现场协调处理有关事件，遇重

大事件或者复杂矛盾及时向上级汇报。

5、认真完成班组当天的工作记录与台帐登记，并做好各类器械及有关事宜的交

接。

6、协助班构成员更好的完成各项工作。

7、在每日班组会议上总结班组当天工作情况。

8、认真完全上级交办的其他工作。

（三）安保员职责

1、负责园区内的秩序保护、防盗、防火、车辆及人员引导等工作。

2、负责园区内各类公共设施的完好。

3、严格按各项工作流程与工作标准工作，保护园区整体形象。

4、保证辖区内车辆停放有序、路道通畅。

5、防止园区内重大治安事件、刑事案件、火灾、交通事故发生。

6、认真完成各级领导交办的任务。

（四）门岗安保员职责

1、严格执行岗位操作规范，表达园区形象。

2、做好进行入园区人员、车辆的引导工作。

3、确保园区出入口无违停车辆。

4、做好园区临时车辆出入登记，特别关注车辆进入园区时的基本车况，并做好

记录。晚23：00以后对进出园区的人员与车辆进行盘查、登记。

5、严禁未经许可的收购、推销、小贩等人员进入园区。

6、认真检查运出园区的装修材料、商品与其他物品，并凭《出门条》放行。

7、严禁危险品或者违禁品进入园区。

8、认真完成上级交办的其它工作。

（五）巡逻岗安保员职责

1、负责辖区内公共区域的治安、消防、车辆引导工作。

2、按责任路线巡视检查，发现问题要求及时记录并汇报。

3、及时盘查巡视中遇到的可疑人员。

4、认真巡视各个公共设施确保其完好或者运作正常。

5、认真检查消防设施，及时排除消防隐患。

6、热情同意询问，及时为求助人排忧解难。

7、发现治安、火警等突发事件应及时处理或者汇报。

8、认真完全上级交办的其他工作。

（六）车辆管理员岗位职责

1、负责保护停车场的治安、交通秩序，保证交通畅顺，协调与指挥车辆停放在

指定的车位。

2、提醒车主离车前关好门窗，带走车上贵重物品，作好巡检工作，保证车辆安

全。

3、严禁停车场内车辆乱停乱放。

4、严禁“三超”车辆及装有易燃、易爆、危险品的车辆进入停车场。

5、及时处理或者向上级报告停车场内出现治安纠纷或者交通事故。

6、认真检查停车场内车辆、消防设施及卫生情况，发现问题及时处理。

7、认真、如实作好值班记录。

8、认真完成上级交办的其它工作。

（七）监控中心安保员职责

1、负责运用监控设备对园区进行巡视，并做好相应记录。

2、熟练掌握监控系统的操作规程，严格按操作规程执行。

3、如发现可疑情况，立即定点录像，及时向上级汇报。

4、做好录像资料的储存工作，录像资料储存期限为一个月，有价值的录像资料

务必备份随时备查。

5、负责监控室卫生，每天交接班时清扫一次，平常注意保持。

6、严禁无关人员进入监控室，确需进入的应做好登记。

7、做好录像资料的保密工作，不将监控设备挪作它用。任何单位或者个人需调

取录像资料务必经园区办主任同意。

8、每天0:00—6:00期间每半小时呼叫各岗位一次。

9、认真完成上级交办的其它工作。

（八）义务消防员职责

1、坚持贯彻“以防为主，防消结合”的消防工作方针。

2、认真学习消防知识，务必掌握各类消防器材操作技术与使用方法。

3、积极参加园区组织的相应消防培训与消防演习。

4、辖区内消防器材、设备每月检查一次，并做好检查记录，保证消防器材、

设备随时处于良好状态。

5、园区发生火警事故时，园区内或者接到通知的员工都务必迅速赶扑现场，

积极参与抢险救灾工作，不得借故躲避。

6、发现园区发生火警事故时，务必采取应急措施，组织人力扑火救灾，关闭

电闸，疏导指挥群众撤离危险区，同时报告有关部门或者拨打火警电话。

7、作好现场安全保卫工作，防止不法分子乘乱而入、浑水摸鱼。

8、协助有关部门查原因，查缺失及作好安置等善后工作。

注：园区所有员工都是义务消防员，务必履行消防员工作职责。

三工作标准

一、总要求

争取不因如下原因造成管辖区内重大安全责任事故发生。

1.不因失职或者玩忽职守而引发治安、消防、交通事故。

2.不因失职或者玩忽职守而造成其他安全事故。

3.不因失职或者玩忽职守而引发水浸造成缺失。

4.没有员工因工作造成重大伤亡。

二、具体要求

1.安保人员均需熟悉安保业务。

2.安保人员实行“三班二运转”24小时值班制度，在任何情况下应保持各开放

门岗至少有一名队员当值。

3.由安保部完成安保员岗前培训、在岗培训及专业技能培训，并提供相应的考

核记录，保证质量。

4.安保员执勤按有关制度与岗位工作规程完成。

5.各岗位队员要职守尽职，无脱岗现象。

6.突发事件发生后，安保员能确保及时到达现场，并通知部门主管及公司有关

领导，按规定程序处理并及时总结。

7.消防系统运行良好，可随时起用，落实各项消防安全管理制度。

8.消防设施及消防疏散标识的完好率100%,消防通道畅通。

四工作规程

岗位工作规程：

（一）门岗工作规程

1.上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄、整洁，按交接班制度进行

交接班。

2.接班后全面看阅上班值班记录，熟悉岗位情况，与未解决问题。

3.认真检查进出辖区内的车辆，对已租用车位的车辆进行放行。对已过租期的

车辆要及时通知到管理处办理续租手续。

4.对没有租用车位的商户车辆进入辖区时，开出车辆出入登记卡，写明进入车

牌号码及进入时间，离开辖区时，安保员核对车牌号码、时间，假如超过规定

时间的，按规定收费。

5.外来车辆进入辖区时，安保员上前有礼貌询问找哪家租户，按规定登记后才

能准许进入辖区。车辆管理及收费同第“4”点。

6.安保员收费要给发票，所收款项当天要交到领班，由领班交到出纳，并请出

纳开具收条。

7.对各类推销人员及其他无关人员，礼貌劝其离开。

8.对搬离辖区的物品，要迅速主动地走近，礼貌的请其出示物品放行条，按照

放行条上所列内容认真核查每一件物品。

（二）各责任区安保员工作规程

1.上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄、整洁，按交接班制度进行

交接班。

2.接班后全面看阅上一班值班记录，熟悉岗位情况，与未解决问题。

3.接到租户投诉或者提出服务要求时，认真作好记录并通知园区办客服部，晚

上通知监控中心或者值班电工。

4.按规定时间巡查责任区内停车场车辆、消防设施、卫生、绿化及公共设施情

况，并作好记录。发现问题及时通知领班或者主管。

5.对租户的反映的意见与提出的建议全面记录后及时交给园区办。

6.督导租户车辆按指定位置停放，提醒关好车辆的门窗与锁好防盗锁，对已过

租期的车辆，要求其到园区办办理续租手续。

7.发生自己处理不了的问题，及时通知领班。

（三）巡逻岗安保员工作规程

1.上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄、整洁，按交接班制度进行

交接班。

2.接班后全面看阅上一班值班记录，熟悉岗位情况，与未解决问题。

3.按规定巡逻路线与巡逻次数对辖区内进行巡逻，巡逻内容包含：辖区内治安、

公共设施设备、设备房、消防器材、住户装修现场、卫生情况等。

4.巡逻中思想集中，通过“看、听、问、闻”，发现问题及时通知领班或者主

管，同时要认真全面作好记录。

5.巡查楼层二次装修现场是否有施工许可证，是否按审批范围施工，对违规者

应及时纠正，对不听劝阻者作清场处理并随时向领班通报情况。

6.发现辖区内有推销人员，及时作好教育劝其离开。

7.发现可疑人员及可疑情况，要进行盘问与检查，及时报告领班。

（四）监控中心安保员工作程序

1.上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄、整洁，按交接班制度进

行交接班。

2.接班后全面看阅上班值班记录，熟悉设备运行情况，与未解决问题。

3.当班人员要密切注意屏幕情况，发现可疑情况定点录像，并通知巡逻岗与

安保领班。

4.如发现特殊情况，应立即通知巡逻岗或者领班，迅速赶到现场查明情况，

及时处理。

5.与工作无关人员不得擅自进入监控室，经园区办经理同意进入监控室人员，

要作好登记。

6.白天接到住户投诉，要作好登记并通知有关部门，晚上接到投诉，及时通

知值班电工或者其他安保员处理，并作好记录。

岗位工作内容：

（一）门岗安保员工作内容

1、记录进出车辆；

2、盘查驶离园区的货运车辆，收取出门条；

3、盘查出入园区的废品收购人员；

4、负责所辖区域的公共物品及公司物品安全，具体包含：

1）电子屏幕；

2）景观灯;

3）广告牌及展板；

4）电脑；

5）道闸系统。

5、引导进入园区的车辆及行人；

6、保持入口处红线范围内无车辆违规停放及物品占道现象，保持道路通畅；

7、保持门岗位卫生；

8、做好岗位物品交接。

（二）巡逻岗安保员工作内容及工作时间安排

1、管理巡逻区域内的车辆（包含车辆停放引导）；

2、通报门岗驶离园区的货运车辆；

3、劝阻出入园区的外来废品收购人员、广告散发人员及未经园区办同意的宣传、

销售行为；

4、负责所辖区域的公共物品及公司物品安全及完好，具体包含：

1）消防设施；

2）景观灯;

3）广告牌及指示牌；

4）窖井盖；

5、引导进入园区的车辆及行人；

6、保持园区道路无车辆违停现象；

7、做好岗位及物品交接。

五部门章程

（一）晨训制度

1、白班当班安保员须在上岗25分钟前签到换装完毕列队到指定场地。

2、由当班领班进行岗前讲评及交待培训科目、注意事项。

3、当班领班应按每月制定的培训计划实施具体训练科目。

4、当班领班培训时口令要洪亮，发音要准确。

5、参训安保员在队列中须听从口令、服从指挥。

6、训练时要认真、严肃、不同意交头接耳。

7、上岗前10分钟训练结束，由当班领班安排当天的工作岗位及工作任务。

8、当班领班安排结束后各岗位安保员按规范列队接岗。

9、遇雨雪天气，由当班领班带队在指定地点学习有关制度。

（二）交接班制度

为加强岗位的工作交接与物品交接，减少因交接不清引起的工作失误及物

品缺失，特制定本制度。

1、准备接班的安保领班提早30分钟上班，先向上一班的领班熟悉各岗位工作

情况，以便班前列队时将工作重点与未处理情况明确给各岗位安保员。

2、接班安保员，提早25分钟集合列队到指定地点进行晨训。

3、上岗前10分钟晨训结束，由领班交代各岗位工作情况后，以队列操形式带

领队员至每一个岗位，逐一交接。接班人到安排的岗位时，从队列走出上前与

当班人互相敬礼，并交接物品。

4、如接班人员有特殊情况未到达前，当班人员不得离开岗位。

5、交班人员须将本班工作情况全面交代给下一班，并将本班已完成与待完成工

作及其它事宜认真记录在交接本上交给接班人员，交接双方签名确认。

6、交班人员发现的情况要及时处理，不能移交给下一班的情况要继续在岗处理

完毕，接班人员应协助完成。

7、假如交班人员离开后，接班人员发现属于上一班之间问题的，应立即报告领

班或者主管处理。

8、交班人员在交岗后应跟随队伍一同行进，到更衣室更换便装下班。

（三）培训制度

为确保培养一支业务技能全面、训练有素、纪律严明、文明执勤的安保队

伍，特制定本制度。

培训规定

1、安保主管总负责全体安保员全面军体培训工作与考评。

2、安保员每天务必开展晨训（包含学习与训练），由安保领班负责组织并实施。

3、安保员要按培训计划进行定期轮训。

4、新招聘安保员除同意公司新员工培训外，还务必在上岗前同意一周的强化培

训。

培训项目与时间安排（根据各园区实际情况制定）

⑴每天早7：35~7：50为培训时间（根据各园区实际情况制定）。

⑵每周一、周三、周五进行列队项目训练，每周二、周四、周六进行体能项目

训练，周日为消防训练。

⑶恶劣气候条件或者其它情况进行业务知识培训。

3、军训

内容：（1）列队项目：a）立正、稍息、、跨立、蹲下起立等；b）齐步、跑步、

停止间转法、步伐变换、敬礼、脱帽、戴帽等。

⑵体能项目：俯卧撑、跑步等。

要求：⑴军训过程中按正规军事化要求操作。

⑵听从指挥员口令，回答提问整齐统一，声音洪亮，无拖音。

⑶养成良好的队列礼仪。

（4）非特殊原因经主管批准外，任何人不得以任何理由不参加军体培

训。

考评：⑴每月最后一周的周五，由主管、领班请园区办领导参加对安保员

进行军训考核，并把考核成绩记录在培训考核表上。

⑵园区管理中心领导每季最后一个月的周五由经理及安保主管陪

同，对全体安保员进行军体训练、检阅及以班组为单位进行考核

评分。

⑶主管对军体检阅做总结报告，并对各项考核记录进行整理、归档。

4、业务知识

内容：⑴物业理论：懂得物业管理基础知识，掌握协助物业管理的基础

技能。

⑵规章制度：部门章程、岗位职责、纪律规定、奖惩规定。

要求：⑴达到每个岗位队员都基本熟悉有关物业知识，并将之运用到实

际工作当中。

⑵使每个队员都熟知公司及部门有关规定，以有关规定严格约束

自己。

⑶达到每个队员在岗期间都能严格执行公司各项管理服务要求。

考核：⑴每月班组进行一次自我考核。

⑵每季部门进行一次综合考核。

（四）车辆管理规定

为加强辖区的交通管理，保护辖区的交通秩序，特制定本制度。

机动车辆

1、所有车辆进入辖区的车辆务必服从园区办的管理。

2、车辆务必按规定的路线行驶不得逆行，不得在人行道、绿化道上行驶，

不得高速行驶（最高时速不得超过10公里）。

3、车辆务必按指定的地点停放，不得超越车位或者跨位，并按规定收取停

车费。行车通道、消防通道及非停车位严禁停车。

4、租户的车辆务必在园区办办理车位租赁手续，领取停车证。

5、送货车辆进入辖区，由安保员开出《车辆进出卡》，并登记进入辖区的

时间，离开辖区时一，由安保员收回《车辆进出卡》。上、下货结束后在

园区停留超时的按规定收费。

6、车辆停放后，务必锁好门窗，并注意车位清洁，不乱仍烟头杂物。

7、车辆如损坏路面或者公共设施，应照价赔偿。

三"机动车辆（摩托车、电动车、自行车）

1、进入辖区内的摩托车、自行车等车辆务必服从管理，按指定的地点停放,

不得乱停乱放，。

2、车辆如损坏路面或者公共设施，应照价赔偿。

（五）夜间巡查制度

为确保夜间各岗位正常值班，保证园区安全，特制定本制度。

1、各班领班在夜班时间内，要加强对各岗位的检查，不间断巡查各岗位值勤情

况。

2、领班巡查到各岗位时，在各岗位的值班记录表上签字。

3、督促各岗位队员保持良好的工作状态。

4、加强夜间防火、防盗工作。

5、加强夜间进出园区的车辆登记管理。

6、加强夜间可疑人员的盘查力度。

（六）奖惩规定

本条例适用于全体安保员、领班、主管。

第一条一级处罚规定（书面警告、经济处罚20元、）

1、未按规定着装、未佩带工作牌、留长发、染发等

2、当值时披衣敞怀、卷裤腿、歪戴帽、穿拖鞋或者赤脚站姿不端正、不规范

3、当值时抄手、袖手手插入口袋、唱歌、吹口哨、看书报、抽烟、吃零食等

4、用餐时间超过30分钟

5、非工作时间在岗位逗留、工作时私自会客

6、未按规定交接班或者交接班不清（未造成影响与缺失的）

7、门岗换岗时未按标准动作接岗

8、未能执行人员车辆出入管理规定

9、在记录本上乱写乱画

10、自身责任遭客户与其他部门有效投诉，情节轻微

11、不遵守公司培训、学习、训练制度

12、违反《物品保管使用规定》

13、迟到、早退15分钟的

14、参训人员不服从指挥人员指挥的不按规定着装

15、对自己负责的区域内检查不到位的

16、在工作中接打私人电话超过5分钟的、发短信，玩游戏，听音乐的

17、无特殊原因不按时完成上级交待的任务

18、其他行为情节轻微

第二条二级处罚规定（记过、经济处罚50元）

1、不按时交接班，迟到、早退30分钟的

2、涂改伪造各类记录

3、当值领班未能有效监督队员工作，发现问题隐瞒不报

4、当值时遇特殊事件与重大情况不处理、不汇报、不做记录

5、当值时擅自离岗、脱岗、睡岗

6、班前醉酒，值班期间喝酒

7、未按时完成领导指派的工作

8、当值时发生吵架的，挑拨事件、造成不良影响与影响内部团结

9、当值时不忠于职守，因值班的疏忽而造成缺失与不良影响

10、有意毁坏公司与他人财物

11、自身责任遭客户与其他部门投诉，情节严重

12、未按规定工作或者有意消极怠工

13、私自换班、未按正常秩序请假

14、当值时用威胁、恐吓、侮辱与使用污言秽语对待客户、访客与同事，情节

轻微

15、一个月内两次书面警告

16、当班期间园区物资、设施、设备被盗造成缺失

18、值班区域内消防器材丢失或者有意损坏的

19、工作中不服从班长.队长按排工作的

20、不服从正常工作调动的

21、对自己负责的区域内的消防设施检查不到位的

22、不按时参加训练的训练时无严肃性的

23、消防培训不服从指挥的随意损坏、玩弄消防器材的未经许可外借消防器材

的

24、发现不良情况不及时报告、反映情况不准确、有意向上级说谎，或者处理

问题不及时

25、未经领导书面批准，擅自带外人在宿舍留宿的

第三条三级处罚规定（辞退或者开除）

1、拒绝同意领导指派的工作

2、一个月内发生三次通报批判

3、私自放物资出门，造成公司或者客户缺失的

4、值班期间聚众赌博的

5、在公共场合辱骂、威胁领导的

6、当班期间园区物资、设施、设备严重被盗，造成重大缺失的

7、偷盗公司或者他人财物的

8、未以任何形示请假超过二天

9、辖区出现安全紧急情况下，不及时汇报，不采取相应措施，临阵脱

逃者

10、值班期间，打架斗殴的

11、受到国家法律及治安条例处罚的

12、对待租户态度粗暴、言行举止差，引起租户有效投诉的，如情节严重者

13、发现不良情况不及时报告、反映情况不准确、有意向上级说谎，或者处理

问题不及时，造成严重后果者

14、殴打、体罚或者虐待违法犯罪嫌疑人情节严重者（承担受害人一切医疗费

用）

15、以查物验证或者其它借口为由敲诈勒索的，或者私放嫌疑人的

16、当班期间发生重大责任事故的

第四条奖励规定

1、抓获或者协助抓疑犯，及时制止治安事件或者补救抢险等工作突出人员。奖

50~200元。

2、受到客户好评，为公司树立良好形象者，奖50~100元。

3、发现安全隐患及时处理，为公司把缺失减少到最小者，奖30~100元。

4、为公司提出好的工作改良程序并得到公司认可者，奖30~100元。

5、遇特殊事件有重大奉献者，奖50〜200元。。

6、在工作过程中主动发现问题并报告的奖30100元。

7、拾金不昧，主动上交者30~100元。

注：

公司对安保员处罚所收的罚款一律作为全体安保员的奖励基金，由公司统

一支配。奖励基金要紧用于奖励安保队值勤或者非值勤时间的好人好事，抓获

或者协助抓疑犯，及时制止治安事件或者补救抢险等工作突出人员与全体安保

人员文化娱乐的支出.

（七）纪律规定

第一条服从命令，听从指挥，接到上级命令应立即行动。

第二条遵纪守法，文明办事。

第三条严禁打骂、体罚、虐待违法犯罪嫌疑人。

第四条不准擅自处理他人物品。

第五条不准贪赃枉法，不准私放违法犯罪嫌疑人。

第六条同意监督，不准敲诈勒索。

第七条不能行使公安人员职责，但在辖区内发现可疑人员可查验物证。

第八条办事公道，不准公报私仇，诬告陷害他人。

第九条机智勇敢、团结战斗，决不怕苦怕累，贪生怕死。

第十条坚守岗位，尽职尽责，决不放松警惕、泄露机密、玩忽职守。

第十一条不同意在辖区范围以外查物验证（发现现行违法犯罪嫌疑人或者

赃物除外）。

第十二条执勤时务必穿统一的制服（特殊情况例外）、配带装备、着装整

齐。非工作时间，禁止穿制服。

第十三条执勤时禁止喝酒、吃零食、抽烟、不准会客、看书、看报、不准

抄手、或者将手放在口袋里，不准闲聊、嬉戏与做与执勤无关的事。

第十四条值勤时不得使用私人通信器材（因工作或者特殊情况除外）。

第十五条务必遵守先礼后言的程序处理情况，与客户打交道时须使用礼貌

用语。

第十六条讲究个人卫生、严禁随地吐痰、乱扔垃圾。

第十七条上班不准迟到、早退，有事务必履行请销假手续，队员务必按级

别请假。

第十八条安保员交接班须提早十五分钟，做到交接事项清晰，物品及设

施完好、准确。

第十九条严格遵守作息时间，按规定起床、休息。由部门主管负责制定具

体作息时间。

第二十条无特殊原因，外来人员一律不准在安保宿舍内留宿，如有特殊原

因需留宿者（限男性），务必经部门主管签字批准。

第二十一条交接班手续完毕后一小时内，应回宿舍就寝（上白班务必在晚

上11时就寝）。

第二十二条爱护公共财物，遗失或者损坏公共财物者，务必追究当事人

责任。

第二十三条应遵守公司其它有关规章制度。

（八）内务规定

一保持室内整洁，不乱丢果皮杂物。

二被子叠放整齐，铺面无杂物；床单要干净、平整。洗涮用具、餐具、毛巾

按规定形式与位置摆放。

三衣物、鞋、帽务必按指定位置摆放整齐。

四桌凳放置整齐桌面应保持整洁。

五室内每天设置值日人员，轮番值日。每天早上由值日人员负责清扫室内、

房门口、桌凳、门窗等的卫生，由宿室长监督。

六不得从窗口向外扔垃圾及倒水。

七保管好自己的财物及贵重物品

八无关人员不得在宿舍内留宿。

九每天晚上11：00务必熄灯休息，宿舍务必做到人走灯灭。

十禁止赌博或者做违法乱纪的情况，不准在宿舍内开展影响他人休息与宿舍

环境卫生的娱乐活动。

（九）仪容仪表规定

第一条安保队全体人员要具备良好的精神风貌，精神抖擞；要有站如松、

坐如钟、动如风的气势；要善于动脑筋，沉着机智地处理各类突发事件。

第二条安保人员在集体活动时要穿统一制服，整队集合，要求动作整齐、

迅速；集合完毕，领班要检查队员容仪表情况，下达整理服装及检查装备口令。

第三条安保员在岗值勤时，即进入工作状态，应随时准备同违法犯罪行为

作斗争，要始终保持高度的警惕、清醒头脑、饱满精神、昂扬的斗志；流淌值

勤要二人成行，三人成列。

第四条安保员上岗值勤前，务必对镜整容，检查衣、帽、领带、鞋带、袜

子、武装带及装备是否穿戴齐备、规范与统一，务必佩戴管理处工作证，凡不

齐备者，不准上岗值勤。领班应在场检查纠正，并要求全体队员养成习惯、形

成规律。

第五条不准留长发、胡子、长指甲；要勤于换洗衣服，勤擦皮鞋，保持帽

子平整干净，养成干净卫生的好习惯。

第六条对客户及同事要友善、与气、礼貌、热诚，面带微笑，领导前来检

查工作，要立即立正迎接，不能无动于衷；要坚守各自岗位，不得擅自离岗。

第七条安保员在队伍行进中，队员不准东张希望，步伐务必整齐一致，喊

口令务必清晰，宏亮有力。

（十）请销假规定

第一条安保员上班时间请假，按公司请假手续办理。

第二条值勤时无特殊情况严禁请假。请假外出务必先写好请假单，向队长提

出请假，并在批准的时间内返回，及时履行手续。

第三条个人请假每月不得超过2次。

第四条新队员半年内无特殊情况不能请假，半年后一次请假不能超过四天。

（十一）招聘制度

为提高安保队伍整体素养，使公司人事管理规范化、标准化，特制定本制

度。

1、园区办安保员招聘工作统一园区办经理负责。

2、招聘程序：⑴各园区办根据定编情况，核定人员编制提出用人需求申请呈

公司领导。

⑵总经理审批后执行。

⑶通过人才市场或者招聘广告实施招聘。

3、招聘标准

⑴五官端正，视力良好，听力正常，身体健康。

⑵身高在173厘米左右，年龄在35岁下列。

⑶初中以上学历。

（4）具有奉献精神，热爱本职工作，忠于职守，廉洁奉公。

⑸退伍军人优先。

（6）具有体育特长或者其他特长者优先。

六安保员处理问题的原则与方法

安保员的形象代表了公司的形象，既要保证所辖物业的安全，要做到服务

热情、周到。因此，安保员在执勤中处理问题要遵守下列原则与方法：

第一条原则

安保员在履行自己的职责时，会遇到许多问题需要处理，在保护租户的安

全与利益的同时、应遵守下列原则：依法办事，执行政策，不徇私情，以理服

人。

第二条方法

1.对通常违反管理规定的问题，可通过说服教育的方法解决，要紧是分清是

非，耐心劝导。

2.对一时解决不了又有扩大趋势的问题，应采取“可散不可聚，可解不可结,

可缓不可急，可顺不可逆”的处理原则，尽力劝解，把问题引向缓与，千万不

要把矛盾激化，以免不利于解决问题。

3.在处理问题上，坚持教育与处罚相结合原则，如违反情节轻微，不需处罚

的，可当场教育，如需要治安处罚的，交公安机关处理。

4.违反其他行政规定的，交行政机关处理。

5.关于犯罪行为，应及时制止，并把犯罪分子扭送公安机关。

七各类紧急情况处理规程

（一）治案案件处理预案

1、安保人员在执勤中发现或者得知园区内有争吵、斗殴等暴力事件时，应注意

参加人数、是否持有凶器等。通常吵架、斗殴能制止的要及时制止。

制止的原则：

①劝阻双方住手、住口

②将争吵或者斗殴的双方或者一方劝离现场

③持有器械斗殴，则应先制止持械一方

④有伤员则先送伤员去医院救治

⑤在制止争吵、斗殴双方时，切记不能动粗，不得恶言相向

2、如遇有（或者接报）使用暴力或者其他手段（如打、砸、抢、偷等）索取、

毁坏管理部、租户财产，威胁人身安全的行为时：

⑴要保持镇静，立即用通讯设备呼叫求援，并通知监控人员进行录像。

⑵当班领班听到求援信号后，应立即通知各路岗封锁出口，同时派遣就近安保

人员迅速赶赴现场，并视情况向有关领导汇报。

⑶操纵事态，劝阻疏散围观人群。

（4）若为重大案件要立即拨“110”电话报警，同时保护好案发现场。

⑸犯罪分子逃跑的，一时又追赶不上时，要看清人数、衣着、相貌等身体特征、

所用交通工具及特征等，并做好记录及时向公司报告。

（6）有案发现场的（包含偷窃、抢劫）要保护好现场，任何人不得擅自移动任何

东西，包含罪犯留下的一切手痕、脚印、烟头等，不得让无关人员进入现场。

在公安人员未勘查现场或者现场勘查完毕之前，安保人员不得离开。

⑺当事人或者现场如有人员受伤的，要立即设法尽快送医院抢救并报告公安机

关。

（8）事后安保领班须做好记录，并书面报告管理部。

（二）火灾处理预案

1、安保人员接到火灾报警后，立即向领班、客服中心与安保部主管报告，同时

就近取得灭火工具赶赴现场。

2、安保主管接到火警通知后，立即赶到现场、判明火情、指挥灭火救灾工作。

3、依靠自身力量无法扑救时，应立即拨打“119”报火警，并积极配合消防部

门进行扑救。

4、各岗位安保人员应做好安全防范，操纵各出入口，对所有的人员，只许出，

不许进。以防不法分子趁火打劫，并随时向客服中心汇报有关情况。

5、通知配电房，随时准备切断电源、开启消防水龙头，保证足够的消防用水。

6、指挥疏散人员走消防通道，维持现场秩序，驱散闲散围观人员。

7、现场若困有人员，应本着“先人员后财产”的原则抢救。

8、扑救完毕后，管理部安排人员协助有关部门查明原因、缺失，并做好安置工

作。

（三）发现可疑人员处理预案

1、执勤中如发现可疑分子，应注意观察，必要时要查验其证件做进一步审查。

2、发现有在管理区域进行业务推销与散发广告的要坚决制止，必要时要清离园

区。

3、发现有作案嫌疑的严格审查备案，送派出所处理。

4、在处理各类可疑人员时一，不同意擅自处理放人，更不同意敲诈、勒索、私自

罚款。

5、关于务必罚款的则由管理部决定。

（四）酒后闹事或者无行为能力人处理预案

1、醉酒者或者无行为能力人失去正常的理智，处于不能自控的状态，易对自身

或者其他人员造成伤害，安保人员应及时对其采取操纵与监督措施，稳固醉酒

者或者无行为能力人的情绪。

2、通知安保主管，设法查明该人员单位与家庭住址，及时通知醉酒者、精神病

人的家属或者所在单位，让他们派人领回。

3、对外来人员进入园区闹事者，应礼貌劝其离开园区。

4、对不听劝阻者，要如实记录并向管理部或者安保部主管汇报。

5、若遇到蛮横无理，打骂值班人员的，可上报公安机关，由公安机关出面妥善

处理。

6、情况危急则先向公安机关汇报再向管理处或者主管汇报。

（五）发现伤病处理预案

1、发现有人在公共区域受伤或者晕倒时，应守护在病人身边，并立即通知管理

部及上级主管。

2、将病人或者伤者安置在适当的地方休息，尽量将伤者与围观者隔离。问明病

人的住址或者家属电话，及时联系病人家属或者单位；如暂时联系不上病人家

属且情况危急，速打急救电话“120”或者报警电话“110”。

（六）发生触电事故处理预案

1、发现有人触电，应先关闭电源，然后用绝缘物把人与电分开。

2、立即报告上级主管，同时拨打急救电话“120”或者报警电话“110”。

3、安保主管或者领班接报后应迅速通知工程部并及时赶到现场。

4、维修部接报后应迅速赶到现场切断电源，查明事故原因，采取补救措施。

5、安保主管或者领班到现场后，应做好现场保护工作，以便事后查明原因。

6、及时通知“110”或者“120”把病人送到医院，同时向管理部汇报。

（七）交通事故处理预案

1、发现或者接报园区发生交通事故，安保人员应迅速赶到现场。

2、立即通知主管领导，拨打“110”或者“122”报警，并在可能的情况下通知

受伤人员的家属或者单位。

3、事故现场如有受伤人员，则另外寻车送伤员就医。

4、保护好现场，劝离围观人员，协助公安机关或者交警维持现场秩序，指挥好

交通。

5、由领班做好现场事故记录，处理完毕后上报管理部。

(A)防洪排险处理预案

1、安保人员发现园区出现初始洪涝现象，及时上报主管、领班、工程部并赶至

现场进行处理。

2、安保主管接到汇报后，立即赶到现场，进行查看，准确推断提出应急措施。

3、向上级主管汇报指挥安保人员利用抗洪排涝工具，如水泵、水管、沙包等，

配合维修人员进行堵漏排水。

4、维修人员查看自动排水系统，如现有的排水系统效果不佳，则临时增加排水

泵进行排水，情况危急排水不及，则向上级领导反映。

5、随时准备通知租户，清移自备车辆。

6、关于联系不上的租户及时向客服中心报告，由管理部领导决定是否对租户的

自备车辆清移，事后由管理部做好解释工作。

7、没有到场的安保人员则做好安全防范工作，防止有人趁火打劫。

(九)水管爆裂及水箱溢水处理预案

1、安保人员接到报告，应立即赶往现场，并及时通知工程部人员。

2、检查漏水的准确位置及漏水性质。在许可能力下，设法制止漏水，关闭水阀;

如是租户家里漏水应立即通知客服部与该户租户联系。

3、如一时联系不上该租户，维修人员应立即关闭水阀，并向楼幢其他租户做好

解释工作。

4、观察周围环境，查看漏水是否影响各项设备，如电线槽等。

5、利用沙包及可用的物件堆箱，防止漏水渗入电器设备，以免水浸使设备受损。

6、工程部尽快更换爆裂水管或者修复漫溢水箱。

7、利用现有设备工具，设法清理现场。

8、如漏水可能影响日常操作、保养或者涉及申报保险金等问题时，须拍照存档

作为日后证明。

9、通知保洁部清理现场积水，检查受影响范围。

10、对漏水租户及受影响租户，工程部应在恢复供水时提醒大家出门应关闭水

阀。

（十）自杀或者企图自杀事件处理预案

1、安保人员接报发现有人自杀应迅速赶至现场，边汇报、边稳固自杀者情绪。

2、查看自杀者所处位置与所用方法。

3、设法查明自杀者身份与企图自杀原因，及时与其家人取得联系。

4、安保主管根据现场情况做出处理方案。假如是企图自杀则一边用言语分