棚户区改造专项方案及效果图

XX县XX镇XXX片区棚户区改造方案及效果图为规范城市棚户区改造范围内土地、房屋征收赔偿安置工作，推进棚户区改造工作顺利进行，提升城市品位，完善城市功效，依据《中国物权法》、《中国土地管理法》、《中国城镇计划法》、《中国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收和赔偿条例》（国务院令第590号）等相关法律法规，在遵照“决议民主、程序正当、结果公开”标准下，结合我县XXX片区棚户区改造暨焕文广场城市综合体建设实际情况，特制订本方案。

一、征收主体

XX县人民政府为该项目土地及房屋征收赔偿安置责任主体，XX县住房和城镇建设局为房屋征收部门，XX县城市棚户区改造项目房屋征收赔偿指挥部具体组织实施，负担房屋征收、赔偿安置具体工作。

二、征收赔偿范围

XXX片区棚户区改造暨焕文广场城市综合体建设项目计划红线划定范围内建（构）筑物等设施。即：东至云泉路，南至西山路，西至焕文路，北至铁路和XX一中大门口片区。

三、征收时间及签约期限

（一）征收时间

自XX县人民政府公布房屋征收公告起至6月30日止。

（二）签约期限

6月10日前。

四、征收赔偿方法

（一）货币赔偿方法。

（二）产权调换方法。

（三）土地使用权调换和房屋价格重置法赔偿相结合方法即异地自行建房方法，此安置方法只适适用于集体土地上房屋征收赔偿安置。

五、征收赔偿安置标准

（一）征收房屋赔偿内容

1.被征收房屋价值赔偿；

2.因征收房屋造成搬迁、临时安置赔偿；

3.因征收房屋造成停产停业损失赔偿；

4.房屋室内装饰装修、室外隶属设施等赔偿。

（二）征收赔偿安置对象

土地及房屋征收赔偿安置对象为被征收土地使用权人及房屋产权人或正当继承人。

（三）征收房屋赔偿标准

1.房屋征收工作，根据房地合一、先赔偿、后搬迁标准进行；

2.国有土地上被征收房屋价值赔偿，不得低于征收公告公布之日被征收房屋类似房地产市场价格；

3.集体土地上被征收房屋价值赔偿参考国有土地上房屋征收赔偿标准实施；

4.党政机关、人民团体和企机关，实施产权调换按1：1百分比进行产权调换，不享受相关奖励及优惠；

5.征收租赁房屋，由被征收人和房屋承租人自行协商解除租赁关系；

6.征收设有抵押权房屋，依据国家相关担保抵押法律、法规要求实施。

六、被征收房屋认定

（一）权属认定

1.含有《土地使用权证》和《房屋全部权证》，以登记权属人或正当继承人为准；

2.无任何法定证件手续，由县国土资源局、县住房和城镇建设局依摄影关要求共同认定。

（二）计户认定

1.以《房屋全部权证》全部些人为计户单位；

2.以《建设工程计划许可证》申请人或实际产权人为计户单位；

3.以《土地使用权证》使用权人为计户单位；

4.符合国家相关法律、法规要求产权人为计户单位。

（三）面积认定

被征收房屋建筑面积以房屋及土地权属证书登记为准；未取得房屋及土地权属证书，以测绘机构依据房产测量规范（GB/T17986__）实际测绘数据为准。

（四）使用性质认定及相关赔偿

1.被征收房屋使用性质认定，以房屋权属登记证书登记用途为准；

2.房屋权属证书载明为住宅房屋，实际用于经营，且被征收人在征收公告前已取得工商、税务、卫生等部门同意登记文书，视为营业用房进行赔偿；

（五）棚户区改造范围内征收不予赔偿建（构）筑物

1.违反要求在征收时限内实施新建、扩建、改建房屋；改变房屋用途及新增加装饰装修等；

2.违法建筑和超出同意期限临时建筑；

3.经住建、国土等部门调查认定不予赔偿建（构）筑物。

七、征收赔偿标准

（一）货币赔偿方法

征收部门在组织综合调查评定XX县城目前住房市场价格基础上，确定房屋征收赔偿基准价。标准以下：

1.被征收房屋为住宅(含土地）基准价赔偿标准：框架结构2500元/m²，砖混结构2400元/m²，砖木结构1800元/m²，土木结构1700元/m²；

2.被征收房屋为商业营业用房（含土地）基准价赔偿标准：临焕文路、西山路等城市主干道一层商业营业用房按被征收房屋建筑面积25000元/m²赔偿，临云泉路、紫砚街等城市次干道一层商业营业用房按被征收房屋建筑面积15000元/m²赔偿，临建设巷等支路一层商业营业用房按被征收房屋建筑面积10000元/m²赔偿；二层商业营业用房按上述对应地段标准40%进行赔偿。

3.持有土地使用权证和房屋产权证独立院落住户，其实际建筑积容积率小于1.0，被征收房屋占地外正当用地按XX县现行同地段基准地价进行赔偿；

4.被征收房屋室内装修分装修很好、装修一般分别进行赔偿，装修很好按建筑面积200元/m²赔偿、装修一般按建筑面积100元/m²赔偿；

5.简易房、砖围墙、土围墙等建筑按建筑面积简易房300元/m²；砖（石）围墙200元/m³，土围墙80元/m³，果木等据实作价赔偿。

征收赔偿依据上述基准价进行协议商谈，经商谈达不成协议，被征收人有权申请含有三级以上资质房地产评定机构对被征收房屋进行价值评定，评定费用由被征收人负担。

（二）产权调换方法

1.被征收人选择房屋产权调换，由房屋征收部门提供符合国家建筑工程质量安全验收标准房屋作为安置用房。

（1）房屋产权调换能够选择原址安置调换，或选择异地安置调换。原址安置调换是指在本方案征收赔偿范围内调换；异地安置调换是指由房屋征收部门指定安置地点调换；

（2）征收非公益事业用房隶属物不作产权调换，由征收人给货币赔偿；

（3）租住直管公房或自管公房住户，标准上由产权人提供房源给予安置。符合保障性住房条件并提出申请，能够优先配租配售保障房；

（4）选择产权调换，被征收房屋水、电、有线电视、通讯等不再进行赔偿，还房时根据原被征收房屋相同设施无偿安装开通。

2.被征收人选择产权调换安置，根据先签约、先搬迁、先选房标准进行，同期签约、同期搬迁以抽签、摇号等方法确定选房次序；

3.产权调换根据以下标准进行

（1）住宅根据被征收房屋建筑面积（不含简易结构房屋）和安置房屋建筑面积1:1.1百分比进行产权调换；

（2）被征收房屋临焕文路、西山路等城市主干道商业营业用房，根据被征收商业营业用房建筑面积（不含简易结构房屋，下同）和安置商业营业用房同楼层建筑面积1:1百分比进行产权调换；临云泉路、紫砚街等城市次干道商业营业用房，根据被征收商业营业用房建筑面积和安置商业营业用房同楼层建筑面积1:0.8百分比进行产权调换；临建设巷等支路商业营业用房，根据被征收商业营业用房建筑面积和安置商业营业用房同楼层建筑面积1:0.6百分比进行产权调换；

（3）住宅按产权调换方法安置赔偿，不结算被征收房屋价值和用于产权调换房屋位置、楼层、折旧等价值差价；

（4）安置住房建筑面积大于被征收房屋建筑面积10平方米（含10平方米）以下，超出部分按造价审计部门审定成本价格购置；超出10平方米以上部分按市场价购置。被征收住房建筑面积超出安置住房建筑面积，超面积部分按同类房屋征收赔偿基准价进行货币赔偿；

（5）安置商业营业用房，安置商业营业用房建筑面积大于被征收商业营业用房建筑面积5平方米（含5平方米）以下，超出部分按市场价60%购置，超出5平方米以上部分按市场价购置；被征收商业营业用房建筑面积超出安置商业营业用房建筑面积，超面积部分按同类房屋征收赔偿基准价进行货币赔偿。

4.安置房屋房屋全部权证及土地使用权证由征收人负责办理，办理房屋全部权证及土地使用权证所产生相关税费，和被征收房屋相同建筑面积部分由征收人负担，超出被征收房屋建筑面积部分由被征收人负担。

（三）土地使用权调换和房屋价格重置法赔偿相结合方法

集体土地上房屋，被征收人不愿意选择货币赔偿和产权调换，能够选择土地使用权调换和房屋价格重置法赔偿相结合方法，安置地点由房屋征收部门按城市计划要求选址公布。

1.集体土地上被征收房屋需要异地自建，征收部门在综合调查评定XX县城市计划区内居民自建住宅建设成本基础上（不含土地基准价），确定以下房屋征收赔偿基准价：框架结构1500元/m²，砖混结构1400元/m²，砖木结构1200元/m²，土木结构1100元/m²，简易房300元/m²；砖（石）围墙200元/m³，土围墙80元/m³；

2.土地使用权调换划拨建设用地标准：依据被征收人土地使用权证登记用地面积进行划拨，用地面积为50m²（不含50m²）—100m²（含100m²）划拨100m²土地进行异地建设；用地面积为100m²（不含100m²）—150m²（含150m²）划拨150m²土地进行异地建设；用地面积为150m²（不含150m²）—200m²（含200m²）划拨200m²土地进行异地建设，用地面积小于50m²（含50m²）只进行货币赔偿，不予土地使用权调换。

征收赔偿依据上述基准价进行协商，商谈达不成协议，被征收人有权申请含有三级以上资质房地产评定机构对被征收房屋进行价值评定，评定费用由被征收人负担。

八、补助

（一）临时安置过渡费及搬迁费

1.对选择产权调换住宅用房，临时安置过渡期限为30个月，被征收人自行处理过渡房源，临时安置费按被征收住房建筑面积150元/m²标准一次性付给；由征收人提供周转用房安置过渡，征收人不支付临时安置过渡费；周转用房建筑面积小于被征收住房建筑面积，不足部分按上述标准向被征收人支付不足部分面积临时安置过渡费；选择货币赔偿安置方法不予赔偿临时安置过渡费。

2.搬迁补助费每户元，一次性付给。

（二）停产停业损失赔偿费

选择产权调换商业营业用房停产停业损失赔偿费按区位地段进行赔偿，赔偿期限按30个月计算；临焕文路、西山路等城市主干道一层商业营业用房按被征收房屋建筑面积600元/m²标准一次性赔偿，临云泉路、紫砚街等城市次干道一层商业营业用房按被征收房屋建筑面积500元/m²标准一次性赔偿，临建设巷等支路一层商业营业用房按被征收房屋建筑面积400元/m²/标准一次性赔偿。二层商业营业用房停产停业损失赔偿费按上述同区位地段标准40%一次赔偿。

选择货币赔偿商业营业用房不进行停产停业损失赔偿。

停产停业损失赔偿依据上述标准进行协商，经商谈达不成协议，被征收人有权申请含有三级以上资质房地产评定机构对被征收房屋进行价值评定，评定费用由被征收人负担。

（三）特殊补助

1.五保户、民政部门抚养孤寡老人、烈士家眷，每户可享受一次性3000元特殊补助费；

2.城市低保户，每户能够享受一次性1000元特殊补助费。

九、奖励

在征收公告要求期限内签署协议并搬迁交房，依据时序实施梯次奖励，在3月10日前签署协议按被征收房屋建筑面积给200元/m²奖励，最高奖励10万元；在3月11日至5月10日期限内签署协议按被征收房屋建筑面积给100元/m²奖励，最高奖励4万元。

十、争议处理

（一）房屋征收部门和被征收人签署房屋征收赔偿安置协议后，一方当事人不推行协议约定义务，另一方当事人能够依法提起诉讼。

（二）房屋征收部门和被征收人在征收公告要求签约期限内未能签署房屋征收赔偿安置协议，或被征收房屋全部权人不明确，由房屋征收部门就被征收房屋进行证据保全后，报请XX县人民政府根据《国有土地上房屋征收和赔偿条例》要求，根据房屋征收赔偿方案作出赔偿决定，并在房屋征收范围内给予公告。

被征收人对赔偿决定不服，能够申请行政复议，也能够向人民法院提起行政诉讼。

被征收房屋产权有争议，由争议双方当事人自行协商，若在征收公告要求签约期限内协商达不成书面协议，按被征收房屋全部权人不明确处理。

（三）含有下列争议情形之一，由县人民政府依法申请人民法院实施：

1.被征收人对县人民政府依据《国有土地上房屋征收和赔偿条例》第二十六条作出赔偿决定不服，提起行政复议或行政诉讼后，对复议或诉讼结果拒不实施；

2.被征收人逾期不实施县人民政府依据《国有土地上房屋征收和赔偿条例》第二十六条作出赔偿决定，且在法定时限内既不申请复议，又不提起诉讼。

十一、房屋评定标准

（一）房屋征收评定由含有三级以上资质房地产评定机构进行评定。

（二）房屋征收评定应该坚持独立、客观、公证、正当标准。任何组织或个人不得非法干预征收评定活动和估价结果。

（三）房屋征收当事人对估价结果有异议，自收到估价汇报之日起10日内，能够向原估价机构书面申请复核。

（四）房屋征收当事人对原估价机构复核结果有异议且协商达不成一致意见，自收到复核结果之日起10日内，能够向云南省评定教授委员会申请判定。判定所需费用由申请人支付，其判定结果为最终判定。

十二、其它

（一）需提交证实文件

签署房屋征收赔偿安置协议时，被征收人需提交以下相关证实文件。

1.房屋全部权证、土地使用权证、户口册及身份证或和产权人关系等相关证件；

2.宅基地上建筑物须出具建房许可、用地许可手续及村民（居民）小组、小区、XX镇等相关证实材料；

3.其它相关资料（工商营业执照、税务登记证等各项有效证件）。

（二）严