江西省鄱阳项目定位及物业发展建议报告

2鄱阳工程定位及物业开展建议报告——南昌尚美佳鄱阳工程组/2021.022谨呈：博灏投资版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归南昌尚美佳房地产经纪所有，未经尚美佳书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的局部或全部内容。尚美佳中国思考模型——【工程市场时机研究】【工程价值及问题点界定】【工程开展战略】【工程定位】【工程物业开展建议】知己知彼，百战不殆【工程价值及问题点界定】用客观的眼光定义自身和目标PART1——无强势自然资源，无完善城市资源，无知名品牌的小规模工程地块分析及地块属性城市属性区位属性项目属性鄱阳是赣东北、皖西南通江达海的黄金水道，重要的交通枢纽，中国湖城发展战略的核心区域城东区前两年主要沿东湖东岸开发，后续新城区有大片土地储备，将是未来鄱阳的重点开发区域;但后续项目既无湖景资源，配套的完善度又一般，未来的价值受到一定影响无强势自然资源，无完善城市资源，无知名品牌的小规模项目工程界定：城东新区，城市小规模复合型工程。在市场剧烈竞争前提下，差异化竞争，合理细分客群，有利躲避开发本钱及市场风险的影响。那么，基于工程使命和工程属性界定，我们必须跳出现有的竞争，建立独特化标识，打造鲜明形象本工程的使命——平安、利润、品牌或更多?……目标界定市场现状未来发展趋势需求市场状况本项目特性其他因素开发商背景市场定位首先罗列出本工程未来可能开展的假设干个方向。随后通过分析主要影响市场定位的五个因素得出本工程的初步市场定位。最后根据该市场定位深化、落实到产品建议方面。市场定位思考流程：对独特化市场标识的理解-市场定位思考流程目标界定可能开展方向研判高档本工程虽然交通便捷，但无强势自然资源及配套城市资源，外部条件不符合高档产品的特性。且高档定位也不符合去化速度最大化的目标追求；在规划上本工程属于高容积率产品，不符合高档的定位。结论：考虑以上因素，本工程不符合高档及中档的市场定位。目标界定中档该档次会聚了以聚贤空间为代表的区域后续较多楼盘，市场竞争剧烈；以本案的市场规模，不适合同其他楼盘正面抗争；低档目前区域内及主要竞争区域-城北区均无低档定位楼盘，此类市场存在一定空缺。根据一般经验，低档楼盘的价格优势对去化速度有一定促进。中高档〔精品楼盘〕经过假设干年的市场培育，客户对品质有一定要求；中高档产品形象感强，利于形成市场口碑，对于企业品牌建设意义较大结论：根据市场现有、未来竞争情况以及需求市场分析，本工程可选择低档定位或者打造中高档产品。可能开展方向研判目标界定中高档入市：低档入市：优势：开发商具有开发高端住宅的丰富经验及企业背景，易于树立品牌形象，有利于销售。劣势：需要一定投入，地块本身建造中高档住宅的外部条件一般，需要在内部打造方面加大投入优势：投入本钱稍低劣势：产品形象弱，产品核心卖点不强，市场竞争加剧情况下只有走低价促销策略目标界定工程市场定位低端路线精品路线独特化如何选择？低端价格低景观投入户型面积控制低配套品质感热销，形成口碑高性价比中高形象思考：本案欲打造成具有鲜明形象工程，发力方向在哪里？目标界定价格：土地本钱不低，工程价格很难走低价线路本案处于城东新区，城市重点开展方向，土地价值得到初步显现工程楼面地价800多每平米，比主要竞争对手聚贤空间高几乎一倍；高本钱效应，销售价格必然不会很低高层栋间空间，精细化打造有利构建项目景观差异化体系小规模、高容积率指标限定项目景观空间，项目后期景观细节塑造景观：营造栋间坡地景观体系，通过细节景观打造赢得市场工程有一定教育资源及公共配套资源〔体育馆〕，而商业配套逐步展开配套：以区域配套为主，后续配套逐步成熟目前市场户型创新突破仍有较大挖掘空间面积：同质化竞争激烈，但可挖掘的空间大目标界定——精品化路线，是本案的一个较好的开展方向低端线路低端价格低景观投入户型面积控制低配套精品线路区域属重点开展方向，开展前景向好市场产品可创新空间大精细化打造栋间景观，有构建差异化景观体系目标界定通过工程解析，得出本工程面临的核心问题工程界定在较的高土地本钱下，实现工程的快速去化，降低市场风险树立精品形象，奠定开发品牌城东新区，城市精品复合型工程+核心问题Q1如何通过准确的战略定位和合理的开展模式打造工程的核心竞争力，跳出现有竞争，从而确立工程差异化的精品形象，形成形象上飞跃？Q2何种物业产品组合有利躲避开发本钱及市场风险的影响，实现快速去化目标？工程目标目标界定基于工程价值及工程面对的核心问题，对于市场我们的“突围〞的方向在那？带着思考，放置现实而“凭栏赏月〞【本案市场时机研究】PART2——经济稳步开展，房地产市场成交合理回归，中短期内预计维持在30-35万方/年；本案所处城东新区板块是未来开展重心，但后续工程可依托资源弱，短期内价值较难表达市场结论回忆宏观经济及房地产竞争层面区域核心竞争工程13年后续入市量约在7万方左右，相比竞争工程，本案住宅的适合发力点有户型创新、建筑风格、物业管理、内在景观等方面，特别是户型创新市场结论回忆住宅产品竞争层面从商业等级看，本案商业属于社区居住配套型商业；该类商业中，街铺价值最大，本案商业原那么为街铺最大化，在街铺排布不下的情况下，建议设置少量次主力店市场结论回忆商业产品竞争层面客户需求细分以功能合理化为差异化的核心发力点多数项目定位为趋同的主流二三房，但户型设计缺乏创新；本项目需要打造更加差异化的产品体系，差异化的发力点就是产品创新；以满足自用型需求为着力打造方向。稳妥精准的定位面对一个市场容量较为有限，小规模项目，在外部条件有限的情况，必须注重扎实的项目品质及切中消费者需求；城市精品项目打造以项目品质立势，作为资源有限的项目，适度的投入是项目立势关键，过度的成本控制将使项目完全处于竞争劣势；面对东湖沿岸低容积率的市场，我们目前处于劣势，我们必须通过差异化创新产品线将劣势转化为优势市场竞争结论面对市场优质产品，我们需着力实现局部差异化，跳出竞争基于市场时机点，我们需要何种战略在市场上确立“突围〞方向？放宽视野，谋略一域【本案开展战略】PART3——市场特征与变化趋势研判，城市竞争分析，客户构成与演变规律把握，利用三者寻求时机并指明开展战略方向注意控制总价的实用型产品畅销刚性需求市场，城市移民有利扩充市场容量重视客户需求，高于市场水平的产品打造，专注与未来的竞争在售工程后期供给量不高，但从规划图显示，本案所处区域以及城东区域土地居住用地储藏量大市场表现与未来的研判竞争与工程及产品解析客户构成与演变规律在理论依托的根底上，严格的遵循市场、客户的研究结论和规律，并利用其对战略的制订提供出客观的指导性方向。产品同质化明显，户型面积供给趋同创新产品刚步入市场，产品细节挖掘空间大在同质化市场下赢得竞争把握客户构成及演变规律，在整体战略中遵循其演变购房需求平稳，市场供给充足，后期供给量大移民型客户——乡镇居民及外地置业回家置业者；产业拉动型居民老城区外溢客户——个体户，泛公务员群老城区外溢年轻客户。工程战略综合所有元素的SWOT分析，交叉结论为整体开展战略提供最终成型根底优势（Strengths）劣势（Weaknesses）未来城东中心区紧邻体育馆周边一定的教育资源无强势景观资源高土地成本高容积率决定了高层物业为主机会（Opportunities）S-O：发挥优势，抢占机会W-O：利用机会，克服劣势城市未来发展方向，前期项目对区域诉求，带来区域认知度提升城市化进程逐步加快，市场容量稳定产品细节发展空间大充分挖掘区域城市核心价值，以精品形象综合社区建立价值体系，吸引人口导入利用产品的打造来迎合客户的居住和生活需求，捕捉进城及产业客户，增进人气；通过展示区最大限度展现项目的良好居住环境，增加客户区域认同度威胁（Threats）S-T：发挥优势，转化威胁W-T：减小劣势，避免威胁产品同质化严重市场容量有限项目周边都待出让土地，土地储备量巨大，后期竞争不可预见系统的走差异化的竞争路线，在规划结构、产品细节挖掘、内部环境营造，配套实行等方面下功夫，在性价比上作文章以差异化的原则在在产品方面避开同质化竞争对手的正面竞争内部能力外部因素工程战略依托区域城市未来价值，打造鄱阳城东精品综合社区，通过做足产品细节等产品系统差异化，建立工程精品品质形象，提高性价比，满足重点客群需求，建立工程鲜明形象。KeyWords：产品系统差异化、中高端品质结合SWOT分析结论，得到整体开展战略工程战略通过成功典型案例分析，寻找工程差异化产品开展路线——案例1：深圳鼎太风华、合肥天目未来——通过户型设计创新，大量“偷面积〞，实现销售案例2：深圳阳光棕榈园——通过产品园林创新，实现快速销售案例3：南京朗诗国际街区

——通过材料技术创新，提升产品附加值，获得稳定去化案例4：广州珠江帝景

——通过高档配套设施标定档次，获取市场认同鼎太风华红树西岸朗诗国际珠江帝景工程战略大露台偷面积步入式凸窗偷面积在设计手法上，采取大量偷面积手法，通过大露台、步入式凸窗、入户花园等，使户型使用率超过100%，给实户看得见，摸得着的实惠因提高了使用率，从而提高价值深圳鼎太风华通过大量偷面积手法，使使用率平均到达115%，销售价格比周边楼盘高出2000元/平米左右案例1：鼎太风华工程战略通过户型设计创新，大量“偷面积〞，提升价值案例1：天目·未来：产品特点：立面追求简洁、质感、时尚，造型多变使建筑本身演变成风景，在户型上，合肥率先做到了户户拥有空中庭院/入户花园，率先引进错层阳台，率先让凸窗落地，通过送面积的营销手段吸引了众多购房客户的高度关注步入式凸窗偷面积空中庭院偷面积奇偶层露台工程战略以产品创新为核心及面积控制较为适中吸引着众多购房客户的高度关注阳光棕榈园阳光棕榈园占地面积18.5万平米，建筑面积35万平米，由多层、小高层、中高层组成价格比周边工程高1000元/平米案例2：阳光棕榈园工程战略通过产品园林创新，创造高价值案例3：南京朗诗国际街区产品特点：精装修房；工程工程设计采用新技术和节能环保方面的新技术，如全置换新风系统，外墙、外窗、屋面、地下保温隔热系统，砼顶棚采暖制冷系统，防噪音系统，中央除尘、食物垃圾处理系统，以及地源热泵系统等，打造健康，舒适，节能，环保的新一代功能性住宅。工程战略产品创新＋技术创新，创造工程差异，形成核心竞争力案例4：珠江帝景通过顶级的公建配套标定工程的档次，符合目标客户彰显身份的心理。精装修公寓，塔楼均价9300元/平米，板楼均价11000元/平米，实现了明显高于区域价格平台的价值。2.5公里长，10万平米欧陆风情商业街，五星级酒店会所，5A级写字楼，星级酒店式商务公寓。通过高档配套设施标定档次，提升工程价值工程战略结合本案所处的区域及工程属性对差异化产品类型选择

科技创新高档次配套设施园林景观产品创新主要特点常年横温环保节能地源热泵精装修建筑细节会所中央公园主题园林风情园林N+1户型入户花园步入式凸窗/八角阳台典型案例朗诗国际街区锋尚公寓北京MOMA汤臣一品珠江帝景中信红树湾东海花园北京建SOHO北京星河湾金基蓝钻万科金域蓝湾北京CLASS价值感评价价值感很高需要长时间教育市场前期需要长时间建立产品信心价值感很强尊贵身份象征营销周期长对开发商资金链要求高价值感比较高有天有地高贵、大气价值感强易感知小康生活容易被客户接纳，客户层面广本案适合度高科技产品更需要长时间的验证，相比其它创新产品，高科技运作难度较大，成本高，尤其首次开发此产品企业；目前作为四线城市，鄱阳市场以刚性需求为主，生活成本无疑加大；开发周期长，对开发商资金链要求高，对资源要求高，项目支撑力不足；市场购买能力是难于支撑此类型项目，且与项目占位不相符市场景观营造较差，缺乏中心景观及公共空间塑造；本案景观塑造空间大；此类型产品创新可用此类型创新易操作，有利规避客户抗性；此类产品可以为客户带来较大实惠，容易受客户接纳，有利于扩大客户层面；此类型创新产品可行工程战略工程差异化开发模式的构思——通过产品品质提升工程形象，通过总价及面积控制，实现产品的快速去化在居住功能上满足迎合客户的需求，通过赠送完整的功能空间，实现总价及面积控制，增强产品的竞争力

引入部分产品创新元素，提高产品品质、精心打造景观体系，改变社区形态与居住品质，增加产品魅力点

注重社区品质，除建筑立面和景观塑造方面，还应考虑差异化的塑造以精致二房、三房为主力通过总价及面积控制，实现产品的快速去化底层联排化/落地景观窗/可拆卸式凸窗在充分挖掘景观资源的同时也努力提升户型舒适度以特色的立面及项目园林景观塑造，加强项目前期产品样板段展示工程战略基于工程开展战略，谁会成为我们的忠实客群，我有何种形象及产品打动他们？【工程定位】带着思考，我们回归市场PART4——综合所有元素的SWOT分析，交叉结论为整体开展战略提供最终成型根底优势（Strengths）劣势（Weaknesses）未来城东中心区紧邻体育馆周边一定的教育资源无强势景观资源高土地成本高容积率决定了高层物业为主机会（Opportunities）S-O：发挥优势，抢占机会W-O：利用机会，克服劣势城市未来发展方向，前期项目对区域诉求，带来区域认知度提升城市化进程逐步加快，市场容量稳定产品细节发展空间大充分挖掘区域城市核心价值，以精品形象综合社区建立价值体系，吸引人口导入利用产品的打造来迎合客户的居住和生活需求，捕捉进城及产业客户，增进人气；通过展示区最大限度展现项目的良好居住环境，增加客户区域认同度威胁（Threats）S-T：发挥优势，转化威胁W-T：减小劣势，避免威胁产品同质化严重市场容量有限项目周边都待出让土地，土地储备量巨大，后期竞争不可预见系统的走差异化的竞争路线，在规划结构、产品细节挖掘、内部环境营造，配套实行等方面下功夫，在性价比上作文章以差异化的原则在在产品方面避开同质化竞争对手的正面竞争内部能力外部因素工程战略市场背景房地产市场刚步入开展阶段；总人口基数大，城市化率较低，城市化空间大；产品可塑空间大市场以刚性需求为主。工程自身情况城市资源及景观资源一般，容积率偏高的小型综合工程城市重点开展方向客户情况以自住型客户为主，投资型客户尚未得到挖掘，自住型客户来源城市移民及老城区外溢客户；客户定位的核心问题核心客户是谁？对客户来源区域进行细分研究，找到市场时机，抓住能实现最大时机的客户。客户如何演变？随着城市开展演变，带来工程区域地位的改变，城市进一步开展，使客户发生何种演变？鄱阳县面对城市化开展过程中，工程面临的客户定位问题是什么？客群定位城市化移民是区域人口导入的最主要来源，老城区外溢客户是人口导入的辅助来源类型分布置业动机城市化移民乡镇及外地工作回家置业者城市化驱动，在市区拥有属于自己的住房；方便自己或子女工作，为子女读书的需要私营业主老城区商业街道镇政府进驻，带动区域商业氛围的拉动，吸引一批私营业主进驻，方便于经营就近购房公务员/泛公务员政府机关工作单位变换，交通便利，看重区域前景，靠近工作地点事业单位职员学校/银行/邮局/医院区域前景+工作便利+结婚用房城市化驱动是乡镇客户的主要置业动机，刚性需求是潜在客户的主要特征；价格剪刀差将是老城区客户置业重要驱动因素；交通、配套及片区成熟度延长了其入住时间；片区开展情况决定了其在新城区置业的决心。客群定位公务员泛公务员群体老城外溢与私营业主市场可抓取的客户主抓客户构成——乡镇群体/外地工作回家置业者，老城换房居民与私营业主，公务员/泛公务员群体客群定位乡镇群体与外地工作回家置业项目名称项目位置客层区域构成桃花源记东秋棠湖（球场湖）畔饶丰镇：5%；莲湖乡5%；三庙前乡10%；昌洲乡：10%；其他乡镇20%；城区：40%；其他：10%湖城领秀滨州路鄱阳二中对面姜夔公园旁双港镇：25%；连湖镇：20%；城区：45%；其他周边镇区：10%文苑家园鄱阳县城北湖城学校后门对面莲湖乡15%；三庙前乡10%；其他乡镇20%；城区：55%芝山美林姜夔公园旁双港镇：15%；连湖镇：10%；城区：65%；其他周边镇区：10%聚贤空间湖城大道与洪迈大道交叉口饶丰镇：15%；三庙前乡15%；昌洲乡：20%；城区：35%；其他乡镇15%；客户区域构成通过市场调研，目前鄱阳重点工程，主要的客户来源除了以本地客户主导外，乡镇进城客户比例也相当高，总比例甚至超过本地客户。区域主要竞争工程，周边镇区客户来源比例相当高，说明本区域对周边乡镇有较大的市场吸附力。住宅客户定位鄱阳重点工程客户区域构成客户群特征关注因素需求产品与本项目的契合度本地原住民1）、习惯了在周边生活，对周边环境十分熟悉；2）、家庭人数约4-6人，文化层次较低，经济能力较为稳定3）、对自已所居住的区域有一定的熟悉以及亲切感；4）、为更换更好的生活环境且能方便打理自已的物业需要，故会就近购房。产品：由于自身原居住环境（卫生、园林、绿化）方面较缺乏，所以在选择购房时对园林及绿化方面的要求较高。配套：希望拥有便利购物商场、医疗服务、教育设施等等；但交通配套的要求并不强。价格：总价承受能力有限。其它：接受信息的渠道较为狭窄，购房信息大多来源于周边路牌、广告牌及亲友间的相互转告，同时会出现跟风购房的现象。高层住宅（二房、三房、四房）高周边乡镇居民1）、看好区域的发展前景，努力将自己的企业做大做强。打拼的过程中希望自己在这里能有个体面的居所。2）、作为乡下进城置业者，虽拥有财富不多，却向往城市的便捷生活。3）、购房欲望比较强烈产品：注重物业的实用性，期望在总价相当的情况下，追求多房间。配套：此类客户对子女教育成长要求较高，周边的学校资源能充分满足他们的需求。价格：价格承受能力较弱，倾向性价比较高的产品。高层住宅（二房、三房）高住宅客户定位客群特征与置业关注因素分析客户群特征关注因素需求产品与本项目的契合度本地私营企业主/个体户1）、年龄在30-50岁之间；2）、文化层次较低，主要经济来源于生意盈利；3）、此类客户群收入较为稳定，由于在周边做生意故有就近购房的需要。产品：对产品整体质素不高，但要求户型方正实用，环境舒适。配套：要求周边配套齐全，交通便利，整体商业气氛活跃发达。价格：价格承受能力较强，决定果断，只要是看重的物业就会购买，对价格并不是太关注。其它：注重一定的保值、升值潜力，希望有较高的租金回报率。寄望下一代，对教育配套要求较高。具有较强攀比心理。高层住宅（三房、四房）中等政府公务员、教师等1）、年龄在35-50岁之间；2）、文化层次较高3）、除正常的工薪收入外，拥有灰色收入，有较强的购买能力，大部分是二次以上置业。4）、经济能力较强，但对购置房产较为谨慎，表现低调。产品：对产品整体质素要求高，对社区的园林、建筑、物管以及品牌等要求较高，配套：追求享受生活，要求项目会所以及周边生活配套齐全，对交通配套的要求较强烈。价格：价格承受能力强，但购房考虑周期较长，会综合比对，属于稳重型。高层住宅（三房、四房）中低住宅客户定位客群特征与置业关注因素分析时间轴项目与区域建设的推进自住投资投资自住自住投资自住项目客户属性演变工程启动之初，外围客户对区域对工程认知度还不是很高的情况下，本区域客户仍将是工程主要的客源，置业目的多为自住随着区域的开展建设，区域的资源优势将逐步表达，同时，可通过前期的宣传与推广，区域未来的开展也会逐渐被外界所认知，在这样的情况下，客源群会逐渐外括，上海等外区域的客户比重会增加，同时，客户购置的目的也不仅仅是自住或投资，休闲度假的比重会提升。工程的品牌效应已经表达，区域建设也见成效，无论是自住还是投资，工程都可以成为客户的第一选择。随着时间的开展，工程的不断推进以及区域规划的逐渐表达，工程的客户属性也是随之而变化，客群吸引将是一个动态的变化的过程。前期会更多的吸引周边乡镇，区域原住民的自住客、随着城市开展市内的客源可被深度挖掘，饱满客户群。住宅客户定位工程目标客户演变分析

核心客源区域：结合前面的客户研究，我们将其区域定义为：前期以区域及周边乡镇为核心后期辐射整个鄱阳县城面向鄱阳城市新贵阶层住宅客户定位工程目标客户最终定位工程卖给谁？适中的区位完善的户型适中的价格品质化社区离市中心区不太远满足家庭功能需求总价控制比较合理享受当代社区生活生活本钱不高家庭人口不少总价承受力弱品质生活享受以适中的区位、较为完善的户型、适中的价格……满足渴望拥有城市里的独立“家〞的青年人和年轻的家庭新势力市场空白点客群定位城市新势力，鄱阳城市品质生活见证者根据上述分析，我们将本工程客户群定位于：包括三类客户：核心客户重要客户1重要客户2乡镇群体与外地工作回家置业者泛公务员群体鄱阳老城换房居民与私营业主工程初期我们的核心客户为乡镇群体/外地工作回家置业者客群定位所以他们需要——他们需要与城市保持较近距离他们需要社区形象可以表达身份，而内涵又有他们想要的平和他们希望能实现有品位的生活，但又必须实惠向往都市，而又期望安逸追求品位，而又注重实惠渴望新变化，而又保持原有的平和他们是这样的人群——他们希望生活可以更讲求品味，所以对新鲜事物总是可以接受，但又不愿支付过高——向往享受城市感较强的生活，但节奏又不可太快，强调自主选择——他们重视家庭生活，喜欢相对安逸，轻松，不刻意的生活方式——他们个性不强，平和而中庸，对工作和生活的选择不会太刻意，随遇而安品味追求心理品性他们追求一种理想的人居模式，既能享受都市所带来的便捷又能享受体育公园居所带来的和谐他们不一定眼界开阔，阅历丰富，但对品质同样有自己的追求他们追求独特的居住体验，轻松愉悦的居住气氛他们渴望拥有一个理想家园而，本工程未来的业主在鄱阳必然是被羡慕的……而我们现在所要做的就是为他们——在鄱阳，打造一种被向往的城市品质生活！工程属性界定：我们是什么？

——城东中心区，小型精品复合社区周边一定的教育资源紧邻体育馆工程属性未来城东中心区小型复合型社区城东品质居所当代新势力之家的最正确生活解决方案——倬尔非凡的产品，坡地式园林建筑，复合多元的社区工程整体定位：我们做什么？51品质示范在这里，体验品质生活，感受理想人生……52在这里，提供一个幸福的港湾，实现对美好居家生活的向往……宜居风范美好舒适幸福Special&Space自然生态的绿色园景，异域的人文小品、窗台上的花都述说着生活情趣，仿佛又徜徉在南欧的怡人小镇里……别样的社区园林，体验异域风情在这里，拥有Spanish明快、质朴、纯粹，每一个细节都闪耀着艺术的荣耀，它们是房子，但更是艺术品……纯粹的异域建筑，表达国际品质在这里，拥有Sun&Sky&Space自在的空间，质朴的浪漫，完全不需要强调哪一种生活方式，只是想回归自己的本心，活得不再拘束……软性生活主题，尽显休闲韵味在这里，拥有Children&Education给予孩子更好的教育和成长空间，让孩子永远比别人早一步……亲近学校，成就孩子成长梦想在这里，拥有HomeService

细节的效劳，平安、人性化，尊贵与温馨在这里相融合……贴心细节效劳，尊贵温馨体验在这里，拥有基于工程定位，本案物业开展方向及建议【物业开展建议】【户型配比建议】【物业排布方案】PART5——【商业开展建议】概念核心：高层，两梯四户，面积76、98㎡根本面：宽板，南北通透，阳光灿烂，全明设计，动静别离，采光面观景面开阔舒适面：北面入户大花园，南向大阳台，大客厅，大主卧，双卫，南向双卧室精致面：不浪费面积，也不吝啬面积，每一寸都是经过精密的测算。精神面：虽然是两梯四户品字型布局，邻里没有干扰，私密性极佳。阳光候梯厅，入户大花园、观景餐厅……，大宅的因素，这里不缺乏！怎么把小面积住宅的居住品质发挥到极致？不要太抽象，看图说话：产品突围策略户型的精细化打造，成就产品的差异化试问鄱阳：有面积76㎡却帯8㎡入户花园的高层两房？有面积97㎡却帯10㎡入户花园的高层三房两卫？赠送凸窗（飘窗）面积4.7㎡，阳台面积3㎡赠送凸窗（飘窗）面积7.4㎡，阳台面积10㎡怎么合理偷面积，这是关键！合理的赠送面积产品突围策略端头户型，可以布置小三房，通过不同户型的灵活组合，达到理想的户型配比。与传统品字型平面不同，后端户型，无遮无挡视野开阔合理处理开窗位置，保证私密性怎么组合才能扬长避短？在户型配比表格里，确定的主力户型是在80～105之间，上述户型是一个灵活的户型布置，假如偷面积无法实现，那么户型面积刚好80～110之间，如果可以偷部分面积，同样的使用面积，更低的总价，何乐而不为？这种户型只是传递一种设计理念！产品突围策略精致三房产品突围策略楼王布局示意主卧南北通透，前后双景，独成体系南中庭，北花园，双景客厅如需要，入户花园可做为活动室产品突围策略底层及顶层处理楼层结构：N-1层+N层顶层复式四层-……层标准层局部二层+三层跃层地下室+一层+二层底层类联排解决“顶天立地〞户型的销售困难品质增值点：联排别墅形式植入高层带电梯底层顶层TownHouse空间中间标准层B1+1+2F底THB1+1+2F底TH顶TH……F标准层5F标准层4F标准层局部二层+3F跃层产品突围策略案例借鉴：成都弗莱明戈首层产品建议案例借鉴：成都弗莱明戈二跃三及标准层产品建议案例借鉴：成都弗莱明戈顶层产品建议物业排布方案商业规划分析工程规划要求：用地面积：18566.40㎡容积率：3.2建筑密度：42%〔7797.89㎡总基底面积〕商业总建筑面积：11882.5㎡住宅总建筑面积：47529.98㎡总建筑面积：59412.48㎡一级临街展示面方案一建筑退距后，沿街商业满铺，最大临街展示面价值。满铺，2F商铺，总建面10360.未满经济技术指标要求：最大化沿街商业价值最大化沿街展示效果方案二方案一优化：临街角处，优化其工程形象和展示效果。设置3F商业小盒子。总建面12200平方米，满足经济技术指标。优化：压缩沿街商铺至1F，设置8F公寓总建面12056.4平方米，满足经济技术指标。商业盒子：3885㎡公寓：3964㎡住宅规划分析工程规划要求：住宅总建筑面积：47529.98㎡住宅1区住宅2区要求：满足规划设计住宅间距，日照时长，消防要求。为满足生活需求，通风，日照环境佳，最大化外部景观资源利用。环境条件：地块狭长，不规整。中间局部退距后将地块拦腰截断。3.2容积率，可灵活转换度受限。物业类型：高层/超高层2T2：8190.84㎡2T3：19015.88㎡2T4：20216㎡合计：47422.72㎡+满足住宅经济指标和规划设计要求，但无法满足商业布局设计。整体规划分析以商业布局设计为根底环境。方案二方案一++方案一方案二在满足工程经济指标和规划要求的情况下，我们是否还有突破？商业总建筑面积：12056.4㎡住宅总建筑面积：47273.3㎡总建筑面积：59329.7㎡商业总建筑面积：12200㎡住宅总建筑面积：47273.3㎡总建筑面积：59473.3㎡双首层概念示意图住宅首层二层泛首层引入坡道突破思路分析本工程假设采用此种手法会带来什么？除去商业基底。其他红线内用地抬高4.5米。局部切割增加商业营业面积，剩余局部可作为地下停车位使用。工程南向形状不规整，齐利用价值太低。突破思路分析抬高局部地块，使其与沿街商业衔接。扩大营业面积，也可在后期使用灵活切割。优化空间规整性。提高使用率和实用性。本钱提高。方案一方案二优化后：方案一方案二最终概念稿：突破思路分析方案一最终概念稿：突破思路分析最终概念稿：方案二商业产品开展建议商业模式选择商业开展策略研判商业排布及业态落位次主力店业态选择附有娱乐性专业化市场品种单一简单满足购物需求以购物为主一站式购物需求娱乐中心工厂直销中心邻里中心生活时尚中心地区购物中心能量中心超级地区购物中心城市购物中心购物公园商业产品定位筛选适合本案的商业模式城市购物中心超级地区中心地区中心邻里中心购物公园大型量贩购物中心生活时尚中心直销中心娱乐中心专业中心地址城市中心区域城乡结合处郊区地区中心位置地区中心区域居民区附近郊区新区城乡结合处中高档居住区郊区适应性较广适应性较广交通城市主干道城市主干道/高速出口区域中心主干道旁社区主干道旁城市主干道/高速出口城市主干道/高速出口区域/社区交通干道城市主干道/高速出口城市/区域主干道旁适应性较广面积6-10万平米超过8万平米5-8万平米0.5-4万平米超过10万平米4-10万平米1.5-5万平米0.5-4万平米0.5-4万平米市区0.4-2万郊区4-8商圈可覆盖40公里可覆盖30公里以上可覆盖10公里可覆盖3公里可覆盖50公里以上可覆盖30公里以上可覆盖3公里可覆盖30公里可覆盖40公里以上可覆盖30公里以上商业产品定位各种商业模式的根本条件适合本案的商业模式一、工程面积三、工程交通二、工程位置四、商圈辐射通过工程的面积、地点、交通、商圈条件四个方面，来推导本工程与那些商业模式匹配性较高商业产品定位通过四大条件筛选适宜的商业模式总用地27.88亩〔合1.86万㎡〕，容积率3.2，总建筑面积5.94万方，其中商业面积约20%；商业面积为约12000平方米本案筛选商业模式一、工程面积条件：商业面积为约12000平方米工程位于城东新区核心位置，城市未来开展方向，区域未来行政办公、绿色生态、生活休闲属性较强；未来将成为交通便捷、环境优美、景色宜人区域。老城区城东新区城北区湖城大桥鄱阳大桥东湖大道体育公园县政府规划镇政府筛选商业模式二、工程位置条件：位于城市新区，未来开展方向洪迈大道湖城大道东湖大道本案工程位于湖城大道与洪迈大道交叉口，区域中心主干道旁，距离高速入口不远；交通条件非常优越。筛选商业模式三、工程交通条件：位于区域中心主干道旁城东新区城北新区本案东湖工程距离最近的大型商业工程丰耀名城直线距离约2公里；工程所处城东新区商业工程众多，存在一定竞争关系，可通过对商业环境及业态的规划来加强工程的核心竞争力。筛选商业模式四、工程商圈条件：位于城东新区生活中心区域内城市购物中心超级地区中心地区中心邻里中心购物公园大型量贩购物中心生活时尚中心娱乐中心专业中心本工程的面积条件位置条件交通条件商圈条件邻里中心生活时尚中心条件本项目邻里中心生活时尚中心地址城东新区生活圈居民区附近中高端居住区交通湖城大道与洪迈大道交叉口社区主干道旁区域/社区交通干道面积12000平方米0.5-4万平米1.5-5万平米商圈核心覆盖区域3公里左右可覆盖3公里可覆盖3公里筛选商业模式尚美佳观点：邻里中心/生活时尚中心商业产品开展建议商业模式选择商业开展策略研判商业排布及业态落位次主力店业态选择商业开展策略研判沿街商业+公寓纯沿街商业次级主力店+沿街商业123大量沿街商铺利用分割销售，次主力店前期可以作为售楼处使用，后期可整体运营或分割销售，业态转换能力强，易于生存。优势劣势主力店面积过小，对于大型商超入驻物业条件缺乏，但可满足一般中小型商家使用需求。物业类型多样，产品线丰富，客户选择余地更大。优势劣势优势劣势公寓物业在鄱阳市场的接受度较低，公寓物业的商业功能转换性差，如果作为酒店以返祖模式销售，后期运营本钱巨大，与公司的开发目标不符。大量沿街商铺利于分割销售，回笼资金速度较快。无特色型商业，商业整体调性不够，无主力会聚人流商业，不易产生商业气氛。商业产品定位商业开展策略研判次级主力店+沿街商业3大量沿街商铺利用分割销售，次主力店前期可以作为售楼处使用，后期可整体运营或分割销售，业态转换能力强，易于生存。优势劣势主力店面积过小，对于大型商超入驻物业条件不足，但可满足一般中小型商家使用需求。

在地块不规整，宽度不够大型集中商业无法摆放；公寓产品市场接受度低，商业功能转换能力弱的前提下；方案三次主力店+沿街商业的物业组合能很好的规避地形劣势，小盒子的物业形态商业功能转化能力强，前期可作为开盘后项目售楼处和集团办公场所，后期可自持或分割销售，灵活稳妥。思考商业产品定位尚美佳观点——选择方案三：次级主力店+沿街商业根据对地块信息及特征的判定，我们加以将本案打造成为：城东活力购物金街不以规模取胜，建立特色资源整合及效劳的商业形象；利用对面体育公园的规划利好，借势聚贤空间商业规模开展本案商业。商业产品定位结合本工程自身特点，可建立以下特色商业：1、商业打造宜结合体育公园的景观优势建立“主题性景观消费〞,成为去到体育公园娱乐休闲必经站的作用；2、以缤纷多彩的生活体验满足消费人群的不同年龄/性别/时尚的多元生活情趣，从而实现“时间消费〞；3、将局部休闲、观光平台、餐饮设置在商业的顶楼，增加个性体验的乐趣度；4、休闲餐饮、高端商务宴请、商务快餐/茶餐、商务效劳〔如打印、喷绘〕等等。商业产品定位商业理念诠释商业产品开展建议商业模式选择商业开展策略研判商业排布及业态落位次主力店业态选择各项数据：商业总建筑面积：12200㎡住宅总建筑面积：47273.3㎡总建筑面积：59473.3㎡商业数据：商业盒子：3885㎡沿街商铺：8315㎡商业产品定位排布意向——次主力店+沿街商铺排布方式初步意向沿街商业——全部切割销售，回笼资金，保证集团滚动开发盒子商业前期：作为售楼处、集团办公使用后期：自持招商或分割销售商业产品定位经营建议——沿街全部商铺切割销售，商业盒子前期可作为工程售楼部办公使用后期可自持或切割销售。由于沿街商业均切割销售，商业业态根本由购置客户控制，不过公司可以给其开展方向做出建议以邻里购物商业，小型餐饮店，杂货店，文具店等满足周边居民生活需求的业态为主总面积：8315㎡商业产品定位沿街商业业态落位——邻里便民商业，主要满足社区及周边居民生活需求小型餐饮杂货店体育文具小型门市商业产品定位沿街商业业态落位——邻里便民商业，主要满足社区及周边居民生活需求3F商业盒子：总面积3885㎡

单层面积1295㎡前期：作为售楼处、集团办公使用后期：自持招商或分割销售商业产品定位3F次主力店业态落位1F：通达性好，展示面强，作为工程售楼处利用2F：可设置一些棋牌房，健身房，或咖啡厅，休闲娱乐场所3F：集团办公场所，方便管理工程商业产品定位3F次主力店——前期业态落位商业产品开展建议商业模式选择商业开展策略研判商业排布及业态落位次主力店业态选择业态类型业态细分商超业方向超市、专门店、体育器材、办公器材餐饮业方向高中级餐馆、点心店、高档食品店酒店业方向快捷酒店、小型旅馆娱乐休闲方向夜总会、量贩式KTV、高级美容美发店、足浴店商业产品定位3F次主力店——后期适合本案商业业态落位方向鄱阳县属于典型四线城市，商业集中且功能单一，商品档次较低，但是商业开展空间较大商业专题研究——前期报告回忆商业布局商业形式商业档次商业潜力鄱阳现已形成了以老城区商圈为核心，城北商圈及人民北路商圈为辅的商业布局，未来城北赣剧院商圈的出现，会使现有商业布局有所改变，将会形成以中高端消费为主的赣剧院商圈和以中低端消费为主的老城区商圈两大核心商圈鄱阳作为旅游城市，其商业形式以餐饮、休闲娱乐、住宿三种形式为主，功能单一，但开展较为成熟鄱阳商品档次以中低档为主，一线品牌尤其是国际大品牌空位，全国性品牌在当地已属高档品牌，占比25%左右随着鄱阳商业房地产业的开展，新型的高档次的商业形式将会出现，如一站式购物中心，并起着引领当地商业的作用，现已有赣剧院丰跃名城、国际公馆、湖城新天地等工程商圈即将出现从商圈以及商品〔服装服饰类〕档次分布来看，鄱阳县商业整体档次较低商业专题研究——主要商圈鄱阳现有及潜在商圈规模与档次分布图服装服饰类主要子品类档次分布图商圈鄱阳湖大道芝阳路建设路五一路饶州路鄱阳县餐饮业整体经营状况较好，主要以赣菜和本地农家菜为主，西式餐饮及高档餐饮存在市场空间商业专题研究——餐饮业态餐饮分布餐饮菜系餐饮档次餐饮品类鄱阳餐饮分布较为集中，高档餐饮主要分布在各大酒店及鄱阳湖大道，中低档餐饮集中分布在城北商业大道〔百亩千户〕鄱阳餐饮菜系较为单一，主要以赣菜及本地农家菜为主，口味偏辣和咸，湘菜、川菜、鄂菜及粤菜也有少量分布，其他菜系难以见到鄱阳餐饮市场主要以中低档次的赣菜及农家菜为主，以满足当地群众消费者需求；高档餐饮主要以赣菜及鄂菜为主，虽场所较少，但需求量较大，存在市场空间鄱阳餐饮主要以中式正餐为主，占到市场的80%以上，西式餐饮在当地很少，除少量西式快餐外，如KFC，西式正餐市场根本为空白商业专题研究——餐饮业态鄱阳县休闲娱乐行业较为兴旺，但形式单一，档次一般，因此大规模的高档娱乐场所及新型的娱乐方式是其开展方向商业专题研究——休闲娱乐业态鄱阳休闲娱乐行业较为兴旺，休闲娱乐场所数量较多休闲娱乐业分布较为集中，主要集中在建设路、饶州街及城北商业大道休闲娱乐行业形式较为单一，主要以KTV、足浴、按摩为主，多为不健康娱乐场所休闲娱乐场所整体档次较低丰跃名城规划建设一个12万方的吃、喝、玩、乐、购一站式购物中心，休闲娱乐业有被集中的趋势或出现新的娱乐形式规模较大，档次较高的正规休闲娱乐场所新型休闲娱乐形式：如专业数字电影院、高档量贩式KTV、SPA、健身会所、真冰冰场、动感电玩城、儿童主题游乐园休闲娱乐行业特点休闲娱乐行业潜力商业专题研究——休闲娱乐业态商户访谈商户访谈背景商户介绍及工程意愿商户访谈小结针对鄱阳县商业开展水平，及本工程开展现状，本工程组调研人员对各类型商户进行了深入访谈，以通过商户的反响，为工程开展提供参考。通过目标商户访谈，我们可以了解商户根本情况，在鄱阳的拓展方案，及对本工程区位环境等的看法，并初步判断商户的进驻意向。商户访谈背景业种业态商户名称商户数量餐饮一日三餐外婆家、柴米油盐、菜肴故事、迪欧咖啡、名典咖啡、曼迪咖啡、茗流汇茶会所、老左炖菜、简朴寨、海龙王、小肥羊、万家肥牛、有意思、金筷子、美其乐15娱乐皇朝、国会俱乐部、天天乐、丽都KTV、东方明珠KTV、凯旋会5休闲宝利云SPA、洪玲养身会所、帅特龙足浴、巴渝风足道、神农足道5住宿洪都、富华、汇远3百货洪客隆百货、华联超市1本次访谈主要商户商户介绍及工程意愿——餐饮业迪欧咖啡〔连锁休闲餐饮〕创立于2002年，全国门店总数800余家，遍布中国二十多个省份、自治区和直辖市中的百余城市，成为中国复合式休闲餐饮咖啡类的领先者消费群体：群众消费产品价格：价格适中区域〔工程〕认识和看法需要考虑周边租户组成情况与社区本身品质，居住人群素质，工程在太冷的区域是不能成活的，进驻几率不大。商户介绍及工程意愿——餐饮业有意思〔连锁休闲餐厅〕有意思品牌创立于1999年，现已在江苏、浙江、安徽、河南、湖北、江西、湖南等省开展了400多家营业面积均达400平方米以上的“有意思〞连锁复合式休闲餐厅消费群体：中高档消费产品价格：价格适中区域〔工程〕认识和看法区域现状较差，担忧区域目前消费力缺乏，需更长时间观察。商户介绍及工程意愿——餐饮业柴米油盐〔连锁餐饮〕于2004年创立成立，自开业以来先后获得过“江西地区十佳民营企业〞、“江西地区最具年味企业〞、“全国饭店系统效劳技能比赛华中十佳特色菜馆〞、“